Экономическая оценка земли

1.6 Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

а) данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

б) данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

в) данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.);

г) информация о стоимости продажи прав аренды;

д) цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Источниками получения указанной информации являются информационные бюллетени риэлторских и оценочных фирм, средства массовой информации и т.п. Необходимая информация может быть получена в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, из органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, территориальных органов Росземкадастра, органов (организаций), осуществляющих государственный кадастровый учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, комитетов по управлению имуществом и т.д.

Исходная информация, характеризующая местоположение поселений, кадастровых кварталов в поселениях, зе6мельных участков, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится на электронную карту субъекта Российской Федерации масштаба 1:1 000 000 или 1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000.

Пространственная привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта Российской Федерации берется из кадастровых карт субъектов Российской Федерации и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП на кадастровую карту субъекта Российской Федерации наносятся:

- сеть поселений;

- автодорожная сеть с выделением магистралей;

- железнодорожная сеть, в т.ч. участки с пригородным сообщением;

- гидрологическая сеть;

- ценные природно-рекреационные объекты.

Для целей ГКОЗП на кадастровую карту поселения наносятся:

- магистрально-уличная сеть;

- кварталы жилой, общественной и производственной застройки;

- территории парков, лесопарков и городских лесов;

- другие объекты инфраструктуры поселения, оказывающие влияние на величину кадастровой стоимости земель.

1.7 Методика состоит из следующих расчетных блоков:

а) проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

- доступность различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

б) выделение на территории субъекта Российской Федерации кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

в) выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

г) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования (Приложение 1);

д) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

е) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

II. Определение кадастровой стоимости земельных участков поселений

2.1 Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

2.2 Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по следующей формуле:

P= S зем.уч. * (Pпос_i+Pсделки_i) * К_i^ц , (1)

где:

S зем.уч. - площадь земельного участка (кв.м);

Pпос_i -линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки_i - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К_i^ц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

2.3 При определении удельного показателя кадастровой стоимости земель в i-м кластере составляется избыточная система уравнений, описывающая конкретные сделки в конкретном поселении:

Рпос_i+Рсделки_i = , (2)

где:

F_j - значение j-го фактора для конкретной сделки;

G_k- значение k-ой характеристики объекта сделки;

?_j,i, ?_k - значения коэффициентов регрессии, определяющих вклад в величину кадастровой стоимости земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной составляющих;

Const_i - средняя удельная цена сделки для i-го кластера;

i - номер кластера.

2.4 В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).

В этом случае производится процедура приведения цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом. Цена сделки (Pсделки_j), полученная в результате анализа статистических данных, может быть описана следующей формулой:

Рсделки_j = S_j * P1 * Пх_i,j , (3)

где:

S_j - общая площадь здания (строения) в j - ой сделке, кв.м.;

Р1 - базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки руб./кв.м.;

Пх_i,j - совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка (территориальный коэффициент).

Решение системы уравнений (3) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

На основании модели (2) составляется избыточная система уравнений, описывающая зависимость удельной цены сделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом (Рпр_n), от сжатых факторов, учитывающих особенности инфраструктуры поселения в i-м кластере:

, (4)

Кадастровая стоимость земельного участка и/или удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом «извлечения» (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

2.5 Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (P_i^ц), осуществляется по формуле:

P_i^ц = Р_i^* * К_i^ц , (5)

где:

P_i^* - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

К_i^ц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

2.6 Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (К_i^ц) по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

, (6)

где:

Q_i^* - показатель качества поселения или кадастрового квартала в поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Q_i^ц - показатель качества поселения или кадастрового квартала в поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».

III. Технология проведения государственной кадастровой оценки земель поселений

3.1 Проведение ГКОЗП осуществляется по двум технологическим линиям (далее ТЛ).

По первой ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10 000 человек и более (далее >10000) на основе факторного анализа и кластеризации административных районов, поселений, а также кадастровых кварталов поселений на территории субъекта Российской Федерации и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10 000 человек (далее <10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для тестовых объектов удельного показателя кадастровой стоимости земель.

3.2 Первая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

а) Сбор показателей в разрезе административных районов, городов областного и районного значения с численностью жителей > 10000 человек согласно Приложению 2, а также данных по рыночным сделкам в этих городах согласно формам Приложения 4. Определение показателей, отвечающих условию наилучшей изменяемости, а следовательно, информативности.

б) Стандартизация показателей в разрезе административных районов с целью удаления различных единиц измерения, преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы и кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов. Выделение тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых поселений с численностью жителей < 10000 человек для работ по второй ТЛ.

в) Стандартизация показателей, преобразование их в сжатые факторы, кластеризация поселений с численностью жителей > 10000 человек. Определение аналитических зависимостей для каждого полученного кластера поселений, расчет по ним регрессионных коэффициентов по значениям факторов, полученных из показателей, характеризующих поселения в целом (Приложение 2).

г) Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру поселения (Приложение 3), определение потенциалов влияния объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым поселениям и тестовым кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (Приложение 4), первичная обработка и фильтрация данной информации.

д) Нормировка и расчет коэффициентов, характеризующих параметры/особенности объектов сделок. Расчет базовой стоимости единицы площади типичного объекта сделки (P1) (критерием выбора типичного объекта является значение коэффициента, характеризующего параметры/особенности объекта сделки, равное 1). Расчет на основании предыдущих данных территориальных коэффициентов по улицам для объектов с неустановленными адресами. Распространение территориальных коэффициентов, рассчитанных для объектов с неустановленными адресами, по характерным точкам (перекресткам), а для объектов с определенным адресом, непосредственно по территориям, где расположены эти объекты.

е) Определение сжатых факторов для совокупности оцениваемых объектов путем преобразования показателей и учета потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения. Кластеризация совокупности оцениваемых объектов.

ж) Определение аналитических зависимостей для характерных точек внутри каждого кластера путем расчета регрессионных коэффициентов при факторах по уравнениям (4) с известными сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение аналитических зависимостей для расчета территориальных коэффициентов в каждой точке кластера на основе полученных регрессионных коэффициентов.

з) Расчет по полученным аналитическим зависимостям удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на соответствие данным по сделкам с объектами недвижимости по критерию определенности (проценту дисперсии цен продаж). Определение корректности расчетов и в случае обнаружения некорректных расчетов или результатов - поиск дополнительных, в том числе и экспертных данных.

и) Анкетный опрос экспертов, обработка анкет с использованием метода «анализа иерархий», определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика сделок с объектами недвижимости.

к) Проведение пересчета удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек с использованием новых/дополнительных данных.

л) Определение кадастровой стоимости земельного участка и/или удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием метода «извлечения».

м) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам.

3.3 Вторая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

а) Выделение на территории административного района (с учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ по первой ТЛ) тестовых поселений - центров кластеров.

б) Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях - используются данные по сделкам с незастроенными земельными участками, а также с застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства.

в) Проведение анализа ценообразующих факторов по поселениям - центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:

- в пределах территории административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность до районного центра);

- в пределах территории сельского округа (численность населения, транспортная доступность до центра района, административный статус);

- в пределах территории поселения с учетом ценообразующих факторов, перечисленных в пункте 1.7 (а).

д) Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (Рi) по каждому поселению в составе административного района по формуле:

, (7)

где:

БП_Т - базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель тестового поселения, руб./кв.м.;

К_i, К_Т - коэффициенты влияния ценообразующих факторов, соответственно для i-го и тестового кластеров.

е) Дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях со сложной функционально - планировочной структурой территории.

ж) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых кварталов в границах поселений со сложной функционально-планировочной структурой.

3.4. Результатом работ по ГКОЗП в рамках описанной технологии являются:

- удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений или удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в границах поселений по видам функционального использования.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Список используемой литературы

1. Боголюбов С.А. Земельное право. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2003.

2. Боголюбов С.А Никишин В.В Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. -М 2003.

3. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. - Ульяновск, 2003.

4. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2003. - № 5.

5. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М 2001.

6. Калинин Н.И Удачин А.А. Постатейный комментарий к Крассов О.И. Земельное право. Учебник. - М.: Юристъ, 2000.

7. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М 2000.

8. Пандаков К.Г Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов, 2004.

9. Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - Саратов, 2004.

10.Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003.

11. Бирман Г Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. -- М.: ЮНИТИ, 1997.

12. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки//Вопросы оценки, № 1, 1996.

13. Грибовский С.В. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа. //Вопросы оценки. № 1, 1998.

Размещено на Allbest.ru