Зміст і структура ринку нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ПОЛТАВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТЕХНІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ЮРІЯ КОНДРАТЮКА

Кафедра фінансів та банківської справи

РЕФЕРАТ

на тему: «Зміст і структура ринку нерухомості»

Виконала:

студентка групи 401-ЕФ

Мазур О.Ю.

Полтава 2013

Зміст

Вступ

1. Ринкова природа економічної циклічності

2. Функціонування ринку нерухомості: умови та механізм циклічності

3. Фактори розвитку ринку нерухомості

4. Ринок нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

У перехідний період відбувається становлення нового сектора ринкової економіки - ринку нерухомості. Цей ринок тісно взаємодіє з іншими секторами фінансового ринку, а саме з ринками капіталу, цінних паперів, інвестиційних ресурсів. На ринку нерухомості акумулюються значні грошові кошти, які беруть активну участь у перетоку капіталу і забезпечують вирівнювання середньої норми доходу.

Становлення ринку нерухомості стало здійснюватися в умовах трансформаційних перетворень державної власності, у процесій роздержавлення і приватизації. За цих умов нерухомість починає набувати властивостей товару і капіталу. Тривалий час економічна теорія не розглядала «нерухомість» як особливу категорію, бо в адміністративній економіці вона не мала економічної цінності. Однак у процесі економічних реформ стає зрозумілим, що нерухомість є економічним явищем, має специфічні властивості товару і капіталу, особливі закономірності розвитку і функціонування. Нині нерухомість є повноправним об'єктом ринкових відносин. Навколо неї складається система цивільно-правових відносин (державна реєстрація, іпотека, оподаткування та ін.), її обслуговують численні інститути (державні установи, ріелтери, оцінювачі, забудовники, фінансові установи і т. ін.), з нею активно взаємодіють інші види ринків (споживчих товарів, чинників виробництва, цінних паперів, кредитних зобов'язань), від неї залежать механізми ринкового ціноутворення, інвестування, заощадження в економіці загалом.

У сучасних умовах поняття нерухомості найбільш активно використовують у правовій науці. Але без визначення його економічного змісту дуже важко буде раціонально регулювати відносини, які виникають у зв'язку з нерухомою власністю.

Особлива економічна природа нерухомості пов'язана з такою фундаментальною властивістю землі, як обмеженість.

1. Ринкова природа економічної циклічності

Циклічність є об'єктивною закономірністю розвитку ринкової економіки, зумовленою природою ринку. Вже понад два століття вона як об'єкт аналізу знаходиться в центрі уваги провідних науковців-економістів, які у різні часи намагалися пояснити її причини. Дослідження циклічності економічної динаміки має на меті не лише виявлення її основних закономірностей, але й прогнозування наслідків та розробку на цій основі заходів зі згладжування її негативних проявів і програм державного антициклічного регулювання. Особливої актуальності зазначене коло питань набуває у наш час - коли основні економічні процеси зазнають трансформації, спричиненої світовою фінансово-економічною кризою. Економічні цикли являють собою регулярні коливання рівня ділової активності від піку до кризи. Прийнято вважати, що термін «цикл» першим застосував К. Жюгляр. Вивчаючи динаміку періодичних коливань в торгівлі, він визначив довжину економічних циклів у 7-11 років (ці цикли називають циклами Жюгляра), він же поділив цикл на три періоди - процвітання, кризу та ліквідацію, обґрунтовуючи циклічність в економіці грошовим оборотом і банківськими кредитами.

Циклічність - характерна риса розвитку ринків, тому її доцільно розглядати крізь призму дії основних ринкових законів, зважаючи на те, що під час її протікання ці закони себе реалізують. Наприклад, закон попиту показує, що за нижчою ціною на ринку покупці здатні купити більшу кількість товару, а попит змінюється в залежності від доходів покупців, їх смаків та потреб, стану конкуренції на ринку, наявності товарів-субститутів тощо. Саме реалізація закону попиту уможливлює поступовий рух ринку з його дна до точки піку, адже невисокі ціни стимулюють попит і, на основі цього - збільшення пропозиції, а, отже, й відновлення зростання. І навпаки - під час спаду скорочується кількість угод на ринку, що відбувається внаслідок зростання цін. Дослідження природи економічної циклічності у прояві законів розвитку ринків дозволяє пізнати специфіку циклічності розвитку окремо взятого ринку (ринку товарів, послуг, грошей), а також на фундаментальному рівні, зрозуміти мотиви поведінки економічних агентів в різних фазах циклу і спрогнозувати тенденції його (ринку) подальшого розвитку.

Структурна організація ринку нерухомості має типологічний аспект аналізу, що дозволяє розкрити конкурентне упорядкування ринку нерухомості. За своєю типологією останній належить до недосконалих конкурентних організацій. Така організація є наслідком існуючих фізичних, економічних та правових обмежень, які роблять інформацію на ринку нерухомості асиметричною, асинхронною, тобто нерелевантною (такою, що не співпадає за часом і змістом). Характер обмежень впливає на різновиди ринку нерухомості. Так, він може бути державно монополістичним (приватизаційно-емісійний ринок), олігополістичним (первинний ринок збудованих об'єктів), монопольно-конкурентним (для багатьох видів нерухомості на вторинному ринку). Важливе значення для типології ринку має ступінь диференційованості (об'єктивної й суб'єктивної) нерухомості. Так, житлова нерухомість має стандартизовані, уніфіковані риси, що збільшує на ринку ознаки досконалої конкуренції. Об'єкти комерційної і виробничої нерухомості мають в основному неоднорідний характер (за функціональним призначенням, мотивами придбання, характером користування тощо). Ще більш недосконалий характер має ринок спеціалізованої нерухомості (електростанції, шахти, церкви, пам'ятники архітектури та ін.).

2. Функціонування ринку нерухомості: умови та механізм циклічності

Структуру ринку нерухомості в аспекті дослідження циклічності його динаміки, слід висвітлювати, на нашу думку в аспекті поділу його за критерієм ринкового обігу на первинний та вторинний ринок, а також за способом використання - на ринок споживчої виробничої, комерційної та інвестиційної нерухомості. Відповідно до такого підходу можна відстежити поведінку суб'єктів на цих ринках у різні фази циклу, оскільки змінюється їх співвідношення, а отже і якісна структура ринку нерухомості. Так, наприклад, у фазі кризи частка первинного ринку скорочується (тому, що заморожується будівництво через брак коштів), а вторинного збільшується у цілому (відбувається перерозподіл наявних об'єктів). Крім того, змінюється також співвідношення ринку споживчої, виробничої, комерційної та інвестиційної нерухомості, оскільки всередині ринку нерухомості загалом відбувається перерозподіл коштів відповідно до нагальних потреб учасників ринку (в період зростання збільшується частка комерційної, виробничої та інвестиційної нерухомості, як такої, що безпосередньо задіяна у процесах економічного зростання). Таке співвідношення є характерним для країн з розвинутою ринковою економікою. У країнах з трансформаційною економікою традиційно переважає частка вторинного ринку, що зумовлено низьким рівнем доходів населення.

Ринок нерухомості займає важливе місце у ринковій системі, де при цьому він є тісно пов'язаним з ринком фінансових активів, ринком праці і, безумовно, іпотечним ринком. Це пояснюється, в першу чергу, специфікою товару, завдяки якому жоден з вищезгаданих ринків не може існувати без активної участі об'єктів та суб'єктів ринку нерухомості. Відмітною рисою ринку нерухомості від інших ринків є та обставина, що він є дезагрегованим, локалізованим, складається із взаємопов'язаних субринків, децентралізований і менш організований, ніж інші ринки. Під дезагрегацією тут розуміється процес виділення стандартизованого субринку із більш загального, менш стандартизованого ринку. В результаті того, що нерухомість немобільна, цей ринок чутливий до місцевих умов і до оточуючого середовища (внаслідок чого схожі об'єкти нерухомості в різних регіонах мають різні ціни. Загалом, ринок нерухомості має специфічну економічну природу і особливості, обумовлені нею. У науковій літературі ринок нерухомості часто відносять до товарного, інвестиційного та ринку послуг. Так, на думку Н. Лук'янової нерухомість формує свій самостійний ринок, який слід відносити до категорії товарних ринків інвестиційного значення. Ринок нерухомості має риси, характерні ринку товарів та фінансового ринку. Однак зв'язок ринку нерухомості з іншими ринками не означає, що нерухомість є їх сегментом. Отже, ключовими закономірностями

циклічності ринку нерухомості є: 1) посилення взаємозв'язку різних циклів (у тому числі, циклів різних ринків, циклів ринку нерухомості і національної економіки, циклів національних економік в рамках світового господарства);

2) утворення і вибух спекулятивних цінових бульбашок. Ми схильні вважати, що зміцнення взаємозв'язку циклів різних ринків є закономірністю циклічності ринків нерухомості, оскільки цей процес відбувається на тлі основоположної тенденції розвитку світового господарства у наш час - глобалізації. Реалізація цієї закономірності забезпечується через канали торговельної та фінансової глобалізації, має форму синхронізації та опосередковується спільним компонентом (наприклад, шоки попиту чи пропозиції, синхронізація циклічності ВВП у різних країнах, обвали на фондових ринках, природні катаклізми тощо). Функціонування ринків товарів, послуг, капіталу та засобів виробництва сьогодні переконливо доводить, що вони знаходяться між собою у зростаючій взаємозалежності. Це підтверджується прецедентом кризи на ринку нерухомості США, характером її поширення і впливу на розвиток національної економіки. Тобто визначальною є думка про те, що ринки не просто взаємопов'язані через механізм утворення похідних явищ, які визначають попит і пропозицію на взаємопов'язаних ринках, а й ретранслюють між собою динаміку сучасних економічних процесів, що має вигляд циклів господарського розвитку. Інакше кажучи, функціонально ринки були пов'язані завжди, проте у наш час їх зв'язок видозмінився і набув характеру системи, всім елементам якої притаманна єдина динаміка розвитку.

3. Фактори розвитку ринку нерухомості

Ключовими характеристиками сучасного розвитку ринку нерухомості є динамічність, тісний зв'язок з фінансовим ринком та ринком інвестицій. Важливим є також соціальний аспект його функціонування. Розкрити прояв цих характеристик допомагає аналіз факторів, які безпосередньо впливають на стан ринку нерухомості. Ринок нерухомості тісно інтегрований у інфраструктуру ринкової економіки практично будь-якої держави, є її невід'ємною складовою, у зв'язку з чим підпадає під вплив макроекономічних факторів, які визначають характер та динаміку його функціонування. Більшість дослідників схильні вважати, що стан ринку нерухомості значним чином залежить від загального рівня розвитку національної економіки, що визначається через основні макроекономічні показники. Наприклад, аналізуючи коливання цін на нерухомість у 6-ти розвинених країнах світу, Г. Саттон дійшов висновку, що зміни ВВП, реальних відсоткових ставок та курсу акцій у найбільшій мірі впливають на стан ринку нерухомості. Існуючі дослідження вказують на те, що відчуваючи на собі дію всіх макроекономічних процесів, сам ринок нерухомості стає індикатором загальноекономічного розвитку. Уявлення про зміни основних параметрів (попиту, пропозиції та цін) загально-національного ринку нерухомості в залежності від динаміки основних макроекономічних показників досить легко, хоча і за певних застережень піддається систематизації. Згідно з векторною ознакою узагальнення, висвітленню підлягають лише передбачувані тенденції на ринку нерухомості в залежності від змін окремо взятих макроекономічних показників, безвідносно до сегментації окремих частин ринку нерухомості. Таке допущення є досить умовним, але, на думку розробників методики, для дослідження його можна прийняти, оскільки воно дозволяє проаналізувати вплив кожного з окремо взятих показників. Загальний стан ринку нерухомості знаходиться під впливом всіх різноспрямованих векторних сил. Більше того, конкретна ситуація на ринку нерухомості залежить не лише від об'єктивних закономірностей, але й від багатьох інституційних складових (розвиток інфраструктурних інститутів, формальних та неформальних правил, звичаїв, психологічних стереотипів тощо). Тим не менш, ринок нерухомості є частиною інвестиційного ринку країни і тому, передусім, відчуває на собі закономірності грошово-кредитного сектору економіки [53]. Для більш ґрунтовного дослідження всіх факторів, які впливають на функціонування ринку нерухомості, необхідно розглянути різні підходи до їх класифікації та основні класифікаційні ознаки. Так, М. Терронес, досліджуючи глобальне зростання цін на нерухомість, використовує модель динамічного фактору - модель, яка від звичайних економетричних моделей відрізняється тим, що використовується для визначення явищ, які лежать в основі ринкових змін [199]. Тож згідно з цією моделлю, він виокремлює 4 типи факторів, які визначають зміни цін на нерухомість, а саме:

? глобальний фактор, який впливає на всі макроекономічні показники країни;

? глобальний фактор нерухомості, який впливає лише на ціни на нерухомість через специфічні для цього ринку показники (наприклад, коливання ставок оподаткування доходу від нерухомості);

? фактор, специфічний для певної країни (наприклад, обмежена пропозиція землі або жорсткі умови зонування);

? ідіосинкратичний (унікальний) фактор, який включає дію специфічних для певної країни потрясінь (наприклад, період ринкової трансформації).

За механізмом дії вони умовно поділяються на зовнішні та внутрішні. До внутрішніх факторів відносять ті, які впливають на ринок зсередини і визначають характер та динаміку попиту і пропозиції. Це ? розвиток технологій, товарний обсяг ринку, регіональна специфіка, співвідношення затрат, прибутку та ризику, рівень цін. Ззовні на ринок нерухомості впливають три основних суб'єкта ринку: держава, домогосподарства, а також підприємці та професійні учасники. Держава зі свого боку забезпечує законодавчу базу, розробляє містобудівельну політику і систему оподаткування, організовує контроль за суб'єктами ринку. Домогосподарства впливають на ринок нерухомості через рівень своїх доходів, структуру споживчих витрат, власні розміри, раціональні очікування, споживчі переваги. Факторами, що впливають на ринок нерухомості через підприємства та професійних учасників ринку є: рівень ділової активності, вхідні бар'єри, доступність ресурсів, раціональні очікування, внутрішня норма доходності та строк окупності конкретних проектів.

Групою вітчизняних науковців також розглядалась проблема складу та особливостей прояву факторів розвитку ринку нерухомості. В результаті було виділено п'ять груп факторів, які впливають на загальний стан та динаміку розвитку ринку :

1. Політичні фактори, пов'язані із внутрішньою і зовнішньою політикою країни. До них можна віднести: соціально-економічну направленість політики правлячої партії; передвиборчі кампанії; військові дії у зоні міжнаціональних конфліктів; політику уряду та місцевих органів влади в сфері економіки - нормативно-правові акти, що стосуються сегментів ринку нерухомості (ринку житла, комерційних приміщень, ринку землі тощо); політику місцевих органів влади стосовно функціонального зонування території; елементи державної політики у сфері виробництва, які в свою чергу включають швидкість і направленість процесів націоналізації і денаціоналізації, податкову систему, способи демонополізації, політику в сфері розподілу, включаючи прийняту систему соціального забезпечення, політику в сфері захисту оточуючого середовища. 2. Економічні фактори: рівень та динаміка доходів і витрат населення; темпи зростання валового національного продукту; грошово-кредитна політика (особливо в галузі іпотечного кредитування); темпи інфляції; зайнятість населення; купівельна спроможність населення; рівень розвитку бізнесу і його динаміка; ризики інвестицій в нерухомість; вартість будівництва; ціни і тарифи на комунальні послуги та енергоресурси; тенденції нестабільності фінансової системи і національної грошової одиниці.3. Соціальні і демографічні фактори: зміна кількості населення (приріст населення, рівні народжуваності і смертності); рівень і тенденції динаміки вікової структури населення; тенденції зміни соціальної структури населення; зміна пропорційного співвідношення соціальних прошарків у суспільстві; рівень і тенденції злочинності; щільність населення; міграція; рівень урбанізованості територій тощо.4. Природно-географічні фактори, які включають клімат, рельєф, природні ресурси, екологічні умови тощо.5. Науково-технічні фактори, які значним чином визначають параметри собівартості і ринкової ціни при формуванні первинного ринку житла через вплив на технологію та організацію будівництва. В аспекті дослідження дії різних факторів на функціонування ринку нерухомості науковий інтерес представляють дослідження Д. Бєзлєпкіна, який вивчав циклічність розвитку регульованої ринкової економіки у другій половині ХХ ст. і окрему увагу приділяв досвіду Японії. Досліджуючи особливості розвитку японської економіки з метою виявлення циклічних факторів економічного зростання. Його підходи до групування - виокремлення циклічних та нециклічних факторів - пояснюють динаміку розвитку національної економіки в цілому, проте, на наш погляд, їх можна застосовувати і при аналізі стану та динаміки ринку нерухомості. Циклічними називають фактори, відповідальні за економічне зростання або спад в рамках одного економічного циклу. До них можна віднести, як кон'юнктуру ринку (зміна попиту на товари, динаміка цін), співвідношення запасів та випуску, попит на ресурси (капітал, робоча сила), так і деякі аспекти державної політики (процентна ставка, політика бюджетного регулювання).На противагу циклічним факторам у сучасній науці виділяються нециклічні фактори зростання, які визначають тривалу однорідну зміну темпів економічного зростання. До них найчастіше відносяться такі: демографічний фактор (збільшення і скорочення чисельності населення, його структури), ресурсний фактор (у випадку Японії - фактор обмеженості ресурсів), технологічний фактор (науково-технічний прогрес) у широкому значені - це ті фактори, які відповідають за трендову (потенційну) зміну економічних показників, і які не підвладні різким коливанням у короткостроковому періоді.

4. Ринок нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи

Світова фінансово-економічна криза негативно вплинула на розвиток економіки України та інших країн, що розвиваються. В умовах погіршення зовнішньоекономічного середовища Україна зазнала одного з найглибших спадів та однієї з найсильніших девальвацій валюти під час найважчих етапів кризи восени 2008 р.: національна валюта знецінилась більш, ніж на 50 % відносно долара США, реальний ВВП знизився на 8 % та 19 % в річному обчисленні в останньому кварталі 2008 р. та першій половині 2009 р. відповідно. Україна зазнала особливо негативних наслідків впливу світової фінансово-економічної кризи з наступних причин:1. Недостатня диверсифікованість експорту і вузьке коло країн-партнерів спричинили різке скорочення прибутків від зовнішньої торгівлі через падіння попиту на українські товари на зовнішніх ринках. Залежність України від вузького кола товарів, що експортуються до невеликої кількості країн, помітно посилила поширення негативних явищ в реальний сектор, який вже постраждав через падіння внутрішнього попиту. Обсяги експорту скоротились на 47 % у річному обчисленні у першій половині 2009 р.2. За останні декілька років Україна залучила забагато зовнішніх позик для фінансування внутрішнього споживання та інвестицій. Криза спричинила відтік капіталу, що обмежило ліквідність банківського сектора, скоротивши кредитування, інвестиції та споживання. Все це негативно позначилося на економіці країни.3. Великий дефіцит рахунку поточних операцій (7 % ВВП в 2008 р.).4. Значні обсяги зовнішнього боргу, який наприкінці червня 2008 р. складав 85 млрд дол. США.5. Приплив іноземного банківського капіталу, який, однак, змінився різким скороченням (через дефіцит ліквідності у міжнародному масштабі) та банкрутством крупних транснаціональних банків восени 2008 р. В результаті, місцеві банки зіткнулися з підвищеним ризиком ліквідності та кредитним ризиком, оскільки стало складно рефінансувати зовнішній борг, що підлягав сплаті. Включаючи обсяги sub-prime кредитів, частка негативно класифікованих кредитів у 2008 р. склала 14,5 % (рис. 3.2). 6. Оскільки більше половини всіх наданих в економіку України кредитів були деноміновані в іноземній валюті, позичальники та комерційні банки стали надзвичайно вразливими до валютних ризиків. Це викликало занепокоєння щодо можливої неплатоспроможності банків, що, в свою чергу, підірвало довіру громадськості до банківської системи та спричинило масовий відтік депозитів. В результаті, з жовтня 2008 р. по квітень 2009 р. банківський сектор втратив майже 25 % своїх депозитів, що ще більше ускладнило рефінансування зовнішнього короткострокового боргу та різко призупинило кредитну активність банків.

В результаті економіка країни опинилась в стані кризи, що супроводжувалось:

1) падінням ВВП та ділової активності в країні, девальвацією національної валюти та найглибшим в світі падінням фондового індексу (на 69,7 % станом на вересень 2008 р, у порівнянні з січнем;

2) погіршенням стану державного бюджету, гострим дефіцитом платіжного балансу, наростанням обсягу зовнішньої заборгованості;

3) відпливом іноземних інвестицій внаслідок погіршення інвестиційного клімату, що також спричинило гострий дефіцит ліквідності в країні;

4) скороченням банківського кредитування і зростанням частки негативно класифікованих кредитів;

5) нездатністю влади оперативно та ефективно управляти економікою, що істотно гальмувало відновлення.

Особливості розвитку ринку нерухомості в період бурхливого зростання (2004-2008 рр.) свідчать про те, що на ньому поступово утворилась, а восени 2008 р. вибухнула спекулятивна цінова бульбашка. Спеціалістами інституту економічних досліджень та політичних консультацій в Україні за сприяння німецької консультативної групи при уряді України ще у 2007 р. проводились спостереження на предмет виявлення спекулятивної цінової бульбашки на ринку нерухомості України (на прикладі ринку нерухомості м. Києва) [135]. Згідно з результатами їх досліджень у 2001-2007 рр. ціни на житло м. Києві зросли у вісім разів в доларовому еквіваленті. Особливо негативно криза позначилась на будівництві. Падіння його обсягів наприкінці 2009 р. склало 54 %. Кризу в цьому секторі посилюють невиправдані хабарі, що призводять до подорожчання житла, надмірна бюрократизація, яка фактично паралізує роботу галузі (це стосується передусім процедури отримання права власності та дозволу на забудову у межах крупних населених пунктів). Для порівняння слід відзначити, що згідно з даними статистичної служби ЄС у першому кварталі 2009 р. обсяги будівництва в Єврозоні знизились на 9 %, у Росії на 16,3 %, а в Україні - на 44 %. Відповідно до звіту Світового банку про легкість ведення бізнесу, Україна у 2010 р. посіла 181-е місце з 183-х за критерієм легкості отримання дозволу на забудову. Витрати на будівництво також істотно скоротились. За даними Державного статистичного комітету України, незважаючи на скорочення кількості новобудов, в 2009 р. загальна вартість будівництва в Україні скоротилась на 48,2 % (у 2008 р. - для порівняння - цей показник склав 16 %). Девелопери сьогодні стикаються з проблемами фінансування будівництва, в результаті чого більшість об'єктів зараз заморожена. До того ж ринок нерухомості переповнений пропозицією квартир, виставлених на продаж продавцями, яким бракує готівки.

Іншим аспектом проблеми недобудов в Україні є той, що багато об'єктів зводились за кошти інвесторів, але житла вони так і не отримали. У багатьох випадках не лише через замороження будівництва, а через те, що воно, власне, і не розпочиналось. Ситуацію ускладнило прийняття на початку 2009 р. закону про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі, який вніс деякі корективи у взаємини інвестора і забудовника. Закон позбавив інвестора можливості розривати договір із забудовником в односторонньому порядку і вимагати від нього повернення вкладених коштів. Крім того, закон заборонив інвесторам вимагати штрафні санкції, передбачені договором. Винятком можуть бути тільки об'єкти, термін введення яких в експлуатацію прострочений більш ніж на 1,5 роки. Таким чином, інвестори фактично позбавлені можливості ні повернути кошти, ні зрушити зупинене будівництво. За відсутності фінансування і втрати інтересу з боку крупних іноземних інвесторів змінити ситуацію може тільки державна програма, але більш ефективна, ніж прийнятий закон. Зараз число «прострочених» новобудов і незадоволених інвесторів зростає, а будівельні компанії зникають з ринку. Так, якщо на початку 2009 р. в Києві працювали майже 250 будівельних компаній, то на початок 2010 їх залишилося близько. Під час кризи ринок нерухомості України втратив свій найміцніший рушій до кризового бурхливого розвитку: доступне та ефективне іпотечне кредитування. Розвиток іпотечного ринку України свідчить, що він зараз переживає не найкращі часи: через дефіцит ліквідності та недовіру до позичальників кредитування майже не відбувається, а ті кредити, які видаються - є дорогими і малодоступними. Така ситуація зумовлює потребу пошуку альтернативи іпотечному кредитуванню на час, поки фінансовий ринок України не стане достатньо сильним і самостійним.

За даними Української національної іпотечної асоціації та Національного банку України, на 1.04.2010 р. обсяг заборгованості по кредитах склав 101,1 млрд грн (12,7 млрд дол. США). З початку 2010 р. іпотечний портфель зменшився на 3,5 млрд грн. Темпи приросту обсягів заборгованості за іпотечними кредитами на початку 2010 р. уповільнились на 3,5 %. Загальний обсяг іпотечного портфеля в 2009 р. в Україні склав 12,8 % від рівня ВВП. Частка житлових іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків перевищує 14,5 %.

Високий рівень валютизації іпотечного ринку продовжує залишатись невирішеною проблемою, але поступово продовжує знижуватись: станом на 1.04.2010 р. на кредити в іноземній валюті припадає 77 % іпотечної заборгованості, а в національній 23 %. Аналіз заборгованості у розрізі валют свідчить, що 1,9 % іпотечних кредитів видано у швейцарських франках, 1,3 % - в європейській валюті і 73,8 % - в доларах США. Частка кредитів на купівлю житла під його заставу в загальному іпотечному портфелі складає 51,4 %. Під час кризи комерційні банки України повністю припинили іпотечне кредитування і лише влітку 2010 р. відновили. Станом на липень 2010 р. лише 10 банків надавали такі послуги. При цьому на них припадає близько 78,5 % від загального обсягу іпотечного кредитування в Україні. Однак, аналіз умов кредитування свідчить про те, що іпотека залишається малодоступною для більшості споживачів.

Проблемна іпотечна заборгованість в Україні продовжує зростати. За даними Національного банку України, у квітні 2010 р. частка проблемної заборгованості фізичних осіб у загальному іпотечному портфелі українських банків складає 5,8 % (для порівняння цей показник складає в Казахстані - 15,8 %, в Росії - 12 %), що в 5,5 разів більше за аналогічний показник жовтня 2008 р. Хоча, за даними банків, на цей час (квітень 2010 р.) було реструктуризовано близько 19,1 % від загальної кількості іпотечних кредитів. На думку провідних фахівців Української національної іпотечної асоціації, існує ряд факторів, які стримують подальший розвиток іпотечного ринку в Україні:

? відсутність стабільних і довгострокових ресурсів фінансування іпотеки;

? низький рівень капіталізації і розвитку інституціональних інвесторів;

? недостатній рівень розвитку нормативно-правової бази;

? ризики іпотечного кредитування (валютний, кредитний, ризик ліквідності, зміни процентної ставки тощо);

? несприятлива ситуація на ринку нерухомості в Україні;

? недостатній рівень технічного забезпечення процесу іпотечного кредитування. ринок нерухомість циклічність економічний

Станом на літо 2010 р. умови іпотечного кредитування істот-но не покращились, хоча і збільшилась кількість банків, які їх пропонують. В середньому реальна вартість короткострокового кредиту склала 25 % річних у гривнях, довгострокового - 26 %. Умови кредитування доволі жорсткі і часто кожен банк висуває окремі додаткові вимоги до позичальника (рівень офіційних підтверджених доходів, кредитна історія, поручителі, вартість майна, яке може бути заставленим тощо). Досліджуючи ринок нерухомості України крізь призму проблематики даної монографії, слід відзначити, що йому також притаманна циклічність розвитку. Таке положення підтверджується вивченням етапів становлення та розвитку ринку нерухомості України. До теперішнього часу вони є детально дослідженими такими українськими науковцями як О. Гриценко, Л. Чубук, М. Коваленко, Л. Радванська, О. Мірошниченко, Р. Манн та іншими. В цілому, існуючі підходи до періодизації цих етапів були засновані на розвитку відносин власності, динаміці процесів приватизації (по мірі прийняття низки законів України стосовно зміни власності на землю). Враховуючи важливість для даного дослідження такого критерію як ціна, пропонуємо власний підхід до періодизації етапів розвитку ринку нерухомості України, заснований на тенденціях динаміки рівня цін (одного з основних проциклічних показників):

? 1992-1997 - формування та розвиток;

? 1998-2001 - депресія;

? 2001-2006 - стабілізація;

? 2006-2008 - бурхливе зростання;

? кінець 2008-теперішній час - криза.

З огляду на специфіку об'єкта та предмета дослідження доцільно графічно проілюструвати цикли на ринку нерухомості України. У якості основного індикатора була взята середня ціна за квадратний метр, а для прикладу був обраний ринок вторинної нерухомості м. Києва як найбільш репрезентативний з точки зору стану конкуренції на ньому (велика кількість продавців та велика кількість покупців, вільний вхід і вихід), а також з огляду на якість наявної інформації про стан та динаміку цін за такий період часу.

Відновлення та перспективний розвиток ринку нерухомості України, на нашу думку, сьогодні можливий не лише за умов загальної макроекономічної стабілізації в країні, але й в результаті вирішення проблем його функціонування. Їх коло є доволі широким, тому ми вважаємо, що необхідно зосередити увагу на кількох з них: проблемі належного інформаційного забезпечення учасників ринку, проблемі розвитку ринку землі та на проблемі нездатності ринку задовольнити потребу населення у доступному житлі. Проблема інформаційного забезпечення, пов'язана, здебільшого, з об'єктивною недосконалістю ринку нерухомості. Вітчизняні та зарубіжні науковці доводять, що розвиток всіх сегментів ринку нерухомості стримують проблеми інформаційного забезпечення. Нині відсутня єдина інформаційна система, яка б пов'язувала всіх учасників ринку. Її створення необхідне для забезпечення прийняття більш обґрунтованих управлінських рішень при реалізації таких завдань: захист прав власності на нерухомість; визначення оцінки вартості нерухомого майна; реєстрація обліку і звітності у здійсненні операцій з нерухомістю; контроль за стягуванням податків; облік даних попиту і пропозиції на об'єкти при проектуванні та будівництві; захист прав інвесторів тощо. Дійсно, навіть на офіційні запити посадових осіб така інформація не надається, переважно з причини її відсутності у систематизованому, порівнянному та достовірному вигляді. Первинний облік ведеться ринковими посередниками (агентствами нерухомості, квартирними бюро тощо) та професійними учасниками ринку (асоціацією спеціалістів з нерухомості), проте загальний упорядкований облік та аналіз на загальнодержавному рівні відповідним органом (або інститутом) не ведеться. Наявність такої інформації, а також чітке регламентування доступу до неї, на нашу думку, істотно покращує умови ведення підприємницької та інвестиційної діяльності на ринку нерухомості, полегшує їх контроль та регулювання, забезпечує об'єктивні передумови для прийняття стратегічних і тактичних рішень його учасниками.

Помітною проблемою розвитку ринку нерухомості України є його нездатність задовольнити потребу населення у доступному та якісному житлі. Ця проблема знаходить свій прояв у кількох аспектах:

? дороге та малодоступне іпотечне кредитування;

? відсутність стабільної державної підтримки розвитку житлового сектора (відсутні або не працюють на достатньому рівні програми молодіжного житлового кредитування, будівництва соціального житла, повільна реконструкція застарілого житлового фонду і затримки із виведенням його з експлуатації тощо);

? неефективне регулювання ринку нерухомості інструментами монетарної та фіскальної політики, що спричиняє різкі коливання цін, спекуляцію і відсутність вільної конкуренції на ринку.

Значна частка населення проживає в неналежних житлових умовах. В Україні на одну особу припадає 20-24 м2 житла, у країнах ЄС - 40-60 м2, у США - приблизно 60-65 м2. Таким чином, без відновлення житлового кредитування, зниження відсоткових ставок з нинішніх 25-30 % річних хоча б до 10-15 %, передумов для зростання ринку і покращення житлових умов громадян немає. Фінансова доступність житла - важлива характеристика житлових умов населення. В рамках боротьби з бідністю та з метою покращення соціально-економічного стану населення, забезпечення адекватним житлом перетворюється на найважливішу життєву необхідність. Це коло проблем є актуальним і для України, де житло досі залишається малодоступним благом. Високий ступінь залежності ринку нерухомості України від іноземного позичкового капіталу особливо негативно проявляється у кризовий період, коли стабільного фінансування потребують будівельні компанії, іпотечні позичальники та інші учасники ринку. Цю проблему посилює несприятливий інвестиційний клімат в Україні, відсутність належних економічних та правових умов для роботи іноземних інвесторів (головним чином незахищеність останніх), брак власних фінансових ресурсів. В результаті цього функціонування окремих його секторів призупиняється (будівництво) або стає малоприбутковим (ринок торгових та складських приміщень). Для вирішення вказаних проблем ринку нерухомості України та покращення його функціонування нами запропоновані наступні рекомендації:

1. Розвивати та поширювати діяльність житлово-будівельних кооперативів та будівельно-ощадних кас. В умовах дорогого і малодоступного іпотечного кредитування відновлення практики житлових кооперативів повинно стати ефективною альтернативою існуючим у державі фінансовим інститутам. Серед їх головних переваг: невисокі відсоткові ставки, гнучкі умови погашення позик, доступність для верств населення із середніми та невисокими доходами, спільна відповідальність інвесторів і менші ризики. За використання світового досвіду розвитку будівельно-ощадних кас, ці інститути можуть стати не лише дієвим шляхом забезпечення населення доступним житлом належної якості, але й механізмом захисту від економічних махінацій та корупції.

2. Впорядкувати законодавство у сфері регламентації функціонування та регулювання ринку землі. Такі заходи повинні мати на меті, в першу чергу, спрощення процедури оформлення земельних ділянок у власність (або у довгострокове користування), усунення бюрократії та корупції в системі розподілу землі, створення сприятливих умов для реалізації інвестиційних проектів.

3. Розвивати інститути моніторингу ринку нерухомості, зокрема проводити статистичні спостереження та аналіз відповідно до європейських та міжнародних стандартів. Повна, достовірна та порівнянна інформація про функціонування ринку нерухомості - це необхідна основа для дослідження його проблем і розробки шляхів їх вирішення. Наявність якісної інформації позитивно вплине на зацікавленість іноземних інвесторів в українському ринку нерухомості, дозволить вирішити проблеми розподілу житлового фонду та земельних ділянок, створить підстави для обґрунтованих рішень у сфері економічного та правового регулювання діяльності учасників ринку. Крім того, моніторинг цін на нерухомість дозволить відстежувати поточні тенденції на ринку, фіксувати відхилення, попереджати цінові бульбашки, впливати на спекулятивний попит, відстежувати циклічні коливання та регулювати їх наслідки.

4. Розвивати державну підтримку та сприяння забезпеченню житлом. При вдосконаленні ринку нерухомості України, зокрема ринку житла в його рамках, вагома роль належить державі, як гаранту забезпечення конституційних прав громадян на житло. Існуюча ситуація із задоволенням потреб у житлі є незадовільною з причин, наведених вище. Ми погоджуємось, що одним з перспективних напрямів вирішення проблеми забезпечення житлом є формування сегменту житла для середнього класу (в тому числі й індивідуального будівництва), сегменту житла, що будується за державної підтримки та сегменту житла, яке здається в найм. Участь держави щодо досягнення доступності житла для середнього класу має бути спрямована на забезпечення стійкого функціонування та розвитку житлової сфери на принципах ринкової соціально орієнтованої економіки і, зокрема, здійснюватися в напрямах: сприяння розвитку дрібного і середнього бізнесу; забезпечення розвитку іпотечного кредитування та вільного доступу громадян до іпотечного кредиту; заохочення преміювання до накопичувальних вкладів тощо.

Засобами державного управлінського впливу на сегмент житла, що будується за державного сприяння, є підтримка окремих категорій громадян, пільгове кредитування, співфінансування будівництва житла громадянином та державою, стимулюючі державні премії.

5. Розвивати ринок оренди для покращення задоволення потреб населення у житлі. Недостатня забезпеченість житлом молодих сімей, військовослужбовців, а також масова внутрішня міграція населення спричиняють потребу у розвитку ринку оренди житла в напрямі його ефективної легалізації, регулювання та державної підтримки. У багатьох країнах Західної Європи загальноприйнятою є практика державного будівництва (а також реконструкції) соціального житла з метою його здачі в оренду, чим значно полегшується соціальна напруга у суспільстві і внаслідок чого поповнюються місцеві бюджети. Ринок оренди в Україні повинен розвиватись нарівні з ринком житла і це може стати передумовою для вирішення проблеми забезпеченості населення житлом. Сегмент житла, яке здається в найм потребує особливої уваги також і через те, що він і досі залишається в тіні і є малорозвиненим. Зусилля держави з розвитку даного напряму повинні бути спрямовані в першу чергу на легалізацію функціонування цього сегменту ринку і створення відповідних умов для ведення підприємницької діяльності фізичних осіб у цій сфері. Крім цього, невирішеним залишається питання державного соціального житла, яке широко розповсюджене в країнах Західної Європи і є дієвим інструментом розв'язання проблеми забезпечення житлом малозабезпечених та пільгових верств населення, молодих сімей тощо.

6. Розробити правовий механізм протидії корупції у сфері будівництва, а саме механізм передачі недобудов інвесторам і страхування їх ризиків. Заборона продавати недобудови (на різних стадіях готовності окрім фінальної (понад 75 %), розробка чітко регламентованого механізму передачі вкладникам у власність, створення додаткових вимог до строків будівництва, проектної документації, фінансових умов дозволить убезпечити інвесторів (а, отже, майбутніх власників квартир) від шахрайства у цій сфері, оживить заморожені будівельні проекти через відновлення їх фінансування, збільшить динаміку житлового будівництва.

Висновок

Ринок нерухомості у наш час є самостійним сектором економіки будь-якої країни світу, який, акумулюючи значну частину національного багатства і виконуючи важливі соціальні та економічні функції, відіграє значиму роль в її розвитку. Знаходячись у тісному функціональному зв'язку з інвестиційним, фінансовим ринком, ринками товарів і послуг, ринок нерухомості чинить на економіку країни істотний вплив, який з часом посилюється. Зазначені процеси протікають під впливом низки чинників, серед яких чинник глобалізації є домінуючим. Закономірності циклічності розвитку ринків нерухомості такі: по-перше, посилення взаємозв'язку циклів а) циклів різних ринків; б) циклів ринку нерухомості і національної економіки; в) циклів національних економік в рамках світового господарства; по-друге, утворення і вибух спекулятивних цінових бульбашок.

Особливості циклічності на ринку нерухомості такі: а) часова синхронізація циклів ринків нерухомості у різних країнах світу та глобалізація циклічності їх розвитку; б) посилення впливу наслідків циклічності ринку нерухомості на хвилеподібну динаміку інших взаємопов'язаних ринків, економік окремих країн та світове господарство в цілому; в) зміна кількісних та якісних характеристик циклічності - параметрів циклу - які за їх формалізації проявляються як зростаючий тренд зі зворотними локалізованими явищами спаду.

Список використаної літератури

1. 1. Асаул А.М. / Асаул А.М., Брижань І.А., Чевганова В.Я. - Економіка нерухомості - К.: Лібра, 2009. - 304 с.

2. Герчаківський С.Д. Місцеве оподаткування в Україні: традиції, реалії.

та напрями удосконалення / С.Д. Герчаківський // Фінанси України. - 2003. - № - С. 44-49.

3. Гриценко О.А. Ринок нерухомості : закономірності становлення та функціонування : автореф. дис. д-ра екон. наук / Гриценко О.А. - К., 2003 - 32 с.

4. Мірошниченко О.В. Регіональні аспекти інвестування об'єктів ринку нерухомості в

умовах трансформації економіки: автореферат дис. канд. екон. наук: 08.10.01 /Мірошниченко О. В. - Полтава, 2003. - 20 с.

5. Чубук Л.П. Становлення ринку нерухомості в трансформаційній економіці: авторефератдис. канд. екон. наук: 08.01.01 / Чубук Л.П. - К., 2004. - 19 с.

6. Коваленко М.А. Ринок нерухомості : фінансові аспекти : навч. посіб. / М.А. Коваленко, Л.М. Радванська. - Херсон : Олді-плюс, 2002. - 160 с.

7. Крекотень І.П. Формування ринку нерухомості на регіональному рівні в Україні :автореферат дис.... канд. екон. наук: 08.00.05/ Крекотень І.П. - Полтава, 2009. - 20 с.

8. Черняк В.З. - Управление недвижимостью - М.: Экзамен, 2006. - 319с.

9. Зотов И.В. / Зотов И.В., Моченков А.В. - Искусство проведения операций с недвижимостью - Х.: РИП Оригинал, 2008. - 320 с.

10. Максимов С.Н. - Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - М.: Питер, 2007 -272с.

11. Проблеми законодавчого регулювання ринку нерухомості України. [Електронний ресурс]: Оф. сайт Рахункової палати України. - Режим доступу: http://www.kmu.gov.ua/control/publish/article?art_id=10252811

12. Максишко Н.К., Шаповалова В.О. Нерухомість як об'єкт економічного аналізу та математичного моделювання / Н.К. Максишко, В.О. Шаповалова // Ефективна економіка: Електронне наукове фахове видання Академії муніципального управління [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://www.economy.nayka.com.ua/index.php?operation=1&iid=976.

Размещено на Allbest.ru