Направления развития системы налогообложения недвижимости в РФ

Налог, выплаченный на недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы компаний.

Основные законы о недвижимости в Соединенном Королевстве (Англия, Шотландия, Уэльс, обе Ирландии, острова Мэн, Джерси, Гернси) не менялись с 1925 г. Однако законодательство на месте не стоит. Законы о налогах и о жилье являются особенно изменчивыми. Закон о коммерческой (нежилой) недвижимости был принят в 1954 г. Эта отрасль вне политики, тогда как жилье входит в сферу социальных интересов и зачастую дотируется государством.

Если земельный участок предоставлен для обслуживания жилого дома или иного объекта, не являющегося коммерческим, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок при строении входит в оценку домовладения как составляющая часть. Использовать такой участок для коммерческих целей (в т.ч. для производства сельхозпродукции даже для собственных нужд) нельзя. Следует вначале получить квоту на производство сельхозпродукции, после чего участок становится объектом коммерческого налогообложения, а строение входит в оценку такого коммерческого предприятия как составляющая часть.

Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли, ориентированная на величину национальной ренты. Следует отметить, что условная единица земли характерна только для Соединенного Королевства, так как в Центральной Европе такого понятия нет.

Можно отметить, что Великобритания является своеобразным исключением из всех европейских стран. Налог на недвижимость является единственным местным налогом. Для сравнения во Франции взимается более 50 различных видов местных налогов, в Италии - свыше 70, в Бельгии - около 100. Сумма их поступлений в этих странах составляет от 30 до 60 % доходов местных бюджетов. В Великобритании сумма поступления от этого налога составляет более 10% от общих налоговых поступлений Соединенного Королевства.

В Соединенном Королевстве понятие «недвижимость» связано с единством земельного участка. Объект недвижимости и как объект налогообложения, и как объекта права един, но это не земельный участок, а либо строение некоммерческого назначения с участком, либо участок со строением (условные единицы земли коммерческого использования, в т.ч. сельскохозяйственного).

Конкретно в Англии ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной стоимости, установленной на 1 апреля 1991 г. на основе суммы, за которую на эту дату жилье можно было продать на открытом рынке при должной рекламе. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов стерлингов не облагается налогом вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов - по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов - 3%, свыше 500 тыс. фунтов - от 4%.

Во Франции есть три различных налога:

- налог на имущество (застроенные участки);

- налог на имущество (незастроенные участки);

- налог на жилье.

Реально во Франции квартировладелец платит фактически два налога: (правда, налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека). Если собственник дома в нем живет, он платит оба налога, если нет - только налог на недвижимость.

Можно отметить, что французская логика противоположна российской: у нас планируется, наоборот, обложить повышенным налогом тех, кто не живет в квартире, владея ею.

Налог на имущество (taxe fonci&eagrave) и налог на жилье (taxe d'habitation) - это различные виды налогов и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога.

Исторически сложилось, что со времен Великой французской революции основными видами налогов были местные налоги на землю и строения определенного назначения (кроме сельскохозяйственных). Постройки сельскохозяйственного назначения как принадлежности земли, являющейся средством труда, самостоятельным объектом налогообложения не являются, но их ценность учитывается в оценке земли.

Суммы налога распределяются между органами местного самоуправления и государством.

Налог на жилье (taxe d'habitation) - это местный налог, выплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика, от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания.

Налог на застроенные участки применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром (cadastre). Налог касается всей недвижимости - зданий, сооружений, резервуаров, силосных башен и т. д., а также участков, предназначенных для промышленного или коммерческого использования. От уплаты этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица старше 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.

Налог на незастроенные участки - земельный налог (в основном находящиеся в частной собственности земельные и лесные участки, поля, луга, леса, карьеры, болота, солончаки, участки под застройку и т.д.) исчисляется путем умножения 80 % стоимости условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления на основе земельного кадастра. От его уплаты освобождаются участки в государственной собственности и могут временно освобождаться участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.

Территория Франции (а это более пятисот тысяч квадратных километров) разбита на сто составляющих, шестьдесят из которых являются землями сельскохозяйственного назначения. За последние годы акценты налогообложения сместились в пользу муниципалитетов. Они и играют решающую роль в их начислении. Территория Франция поделена на 37 тыс. муниципалитетов, 100 департаментов и 26 регионов. Права регионов, департаментов и муниципалитетов ограничены исполнительными функциями. Из-за большого числа нормативно-правовых актов возникают некоторые трудности с пониманием полномочий регионов, и полномочий департаментов, и полномочий муниципалитетов. По закону, принятому в 1982 г., вопросы экономического развития, налогообложения и образования переданы в ведение местных администраций, но не во всех регионах, а только в 22, а также в 96 департаментах.

Особый статус земель сельскохозяйственного назначения как средств труда проявляется во Франции более ярко, чем в других европейских странах. Это выражается в следующем. Объектом учета в кадастре всегда был и остается земельный участок, однако единство объекта недвижимости во Франции определяется дифференцировано:

- если назначение земельного участка сельскохозяйственное, то расположенные на таких участках объекты недвижимости (многолетние зеленые насаждения, коровники, свинофермы и др.) являются принадлежностью участка. Стоимость построек как таковых не определяется, а определяется доходность участка как единого целого со строениями;

- если земельный участок назначен служить строению (т.е. является принадлежностью строения), то объектом налогообложения является строение (доходность строения).

Во всех случаях, местные власти планируют ставку налога исходя из предполагаемых бюджетных расходов (при определении бюджета на будущий год) и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставки не могут превышать законодательно установленного максимума.

Во Франции существуют особые правила налогообложения доходов, полученных от операций с недвижимостью, Так, прибыль, полученная в результате продажи по высокой цене недвижимого имущества, включается в доход, подлежащий налогообложению в году фактической продажи. Но при этом от налога освобождаются доходы, полученные от продажи основного жилища, от первой продажи жилища, а также от продажи жилища, находящегося в собственности не менее 32 лет. Различная ставка налога применяется в зависимости от срока, в течение которого здание находилось в собственности у продавца. Ставка максимальная, если этот срок менее двух лет. Далее ставка сокращается до нуля в зависимости от срока.

В Германии налог на недвижимость (Grundsteuer) налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество, вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600%, в силу чего конечная ставка составляет от 0,98% до 2,1% налоговой стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5%. Для юридических лиц налог может служить основой вычетов для целей налога на прибыль компаний и налога на предпринимателей, для физических - налог может служить основой вычетов для только целей подоходного налога, если собственность используется в коммерческих целях или является источником дохода, к примеру, сдается в аренду.

Имущества в целях налогообложения классифицированы в Германии следующим образом: сельскохозяйственное и лесохозяйственное имущество, земельные владения, имущество предприятия, прочее имущество. От уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения. Застроенные территории в пяти новых землях (Lander) могут иметь меньшую стоимость, в случаях, если они арендуются как жилье или используются для проживания.

Для отражения данных о земельных участках использование два государственных реестра - реестр земельного кадастра (кадастровая картотека и кадастровая книга) и реестр поземельной книги.

Достаточно близка к германской, налоговая система Австрии. При этом налоговая система Австрии, наряду с германской считается одной из самых мягких в Европе.

Недвижимое имущество, находящееся в Дании может облагаться тремя видами налога на недвижимость:

-местный налог на недвижимость (kommunal grundskyld);

- окружной налог на недвижимость (amtskommunal grundskyld);

- местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели, заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели (doekningsafgift).

Налоги на недвижимость могут служить основой вычетов для целей подоходного налога (для физических лиц они могут быть основой вычетов только в случаях, когда собственность используется в коммерческих целях). Владелец недвижимости обычно является налогоплательщиком. Для целей местных и окружных налогов на недвижимость налогооблагаемая база - это стоимость только земли, здания и прочая недвижимость в нее не включается. Для местного налога на недвижимость, используемую в коммерческих целях, налогооблагаемая база - это стоимость здания, но не земли.

Ставка муниципального налога на недвижимость может в среднем быть от 0,6% до 2,4%. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях, не может превышать 1%. Предоставляемые по налогу льготы относятся только к объектам недвижимости.

В Голландии налог на недвижимость (onroerende zaakbelasting) ежегодно налагается местными органами. Налог состоит из:

-i-части налагаемой на собственников недвижимости;

-ii-части, налагаемой на пользователей недвижимости.

Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, на это лицо налагаются обе части налога. Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость, исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления, в целом между примерно 0,1% и 0,9% стоимости, в результате собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около 300-400 евро, но ставка налога может из года в год меняться). Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на прибыль компаний (для физических лиц, налог на недвижимость может быть основой вычетов, если собственность используется в коммерческих целях).

Освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания.

В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогом облагаются земельные участки и строения в пределах муниципального округа. Налогооблагаемая база - кадастровая стоимость. Она переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением (государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. Ставки, дифференцированы и регулируются муниципалитетами. Этот налог может быть основой вычета для целей налога на доходы компаний (для физических лиц он может быть основой вычета из дохода от аренды для целей подоходного налога физических лиц).

В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе и 0,3% - в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки.

Существует также налог на возрастающую стоимость земельных участков. Он вносится при изменении владельца участка в случае, если его кадастровая стоимость возросла за период, прошедший от приобретения до продажи.

В Швеции государственный налог на недвижимость (statlig fastighetsskatt) налагается на все виды недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база - оцененная стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей - 75% его рыночной стоимости). В данном случае обеспечивается преимущество, связанное с тем, что органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю информацию, необходимую для оценки.

Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир (hyreshus), 1,0% на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% на промышленную собственность. Новые жилые помещения освобождаются от налога на первые 5 лет, на следующие 5 лет ставка снижена на 50%. Вообще, все предоставляемые льготы относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов для целей налога на доходы компаний.

Налогообложение в Италии значительно изменилось после вступления в ЕС, в соответствии с международными нормами, но в то же время сохранило и специфические черты. Вступление Италии в Европейский Союз повлекло за собой значительное оживление рынка недвижимости. С ориентацией на ЕС обновилось законодательство. Увеличилось число услуг, снизился уровень бюрократизма. Сделки стали совершаться быстрее. Доход от земельной собственности состоит из дохода от земельных участков и от строений. Первый из них происходит или из самого факта владения землей, или от осуществления аграрной деятельности. Второй состоит из дохода от эксплуатации зданий и сооружений непосредственным владельцем и из дохода, получаемого в результате их сдачи в аренду. Размер земельной ренты регулируется кадастровыми реестрами. Размер налогов со строений, находящихся в пользовании непосредственного владельца, устанавливается на основе тарифов. Размер налогов со строений, отданных в аренду, определяется годовой арендной платой, обусловленной договором аренды. При расчете комплексного чистого дохода для целей налогообложения арендная плата уменьшается на 10% и может снижаться еще на 15% с учетом потребностей эксплуатации здания или строения. Кадастровые оценки пересматриваются один раз в 10 лет. Но в интервалах между ними министерство финансов может вносить в действующие нормативы поправочные коэффициенты. При расчете налога на владение землей учитываются только земли, пригодные для сельскохозяйственной деятельности. При исчислении налога на строения принимаются в расчет городские дома, дачи, но исключаются постройки для содержания скота, хранения сельскохозяйственной продукции, вспомогательные постройки производственных и торговых предприятий, например, склады, помещения для охраны.

Налог на увеличение стоимости недвижимого имущества введен в середине 70-х годов. Он применяется по ступеням с прогрессирующей шкалой налогов. Объектом налогообложения служит разница между начальной стоимостью и конечной оценкой находящейся в Италии недвижимости: зданий, сооружений, свободных строительных площадок и т.д. Исчисление налога начинается с момента передачи собственности в руки данного налогоплательщика.

Можно отметить, что Италия - прародительница законодательства европейских стран. Особенно это заметно в части недвижимости. И особенно в части ведения земельного кадастра и регистрации прав.

Особый статус земель сельскохозяйственного назначения, характерный для Европы, впервые зародился в Римской империи. Городские земли как принадлежности строений и сооружений в земельном кадастре занимают очень мало места, а зачастую и вообще отсутствуют, так как строительство находится в ведении органов архитектуры, а регистрация прав подведомственна органам юстиции.

В Чехии налог с квартировладельцев взимается по схеме, аналогичной действующей ныне в России, исходя из остаточной стоимости строения.

В Финляндии ежегодный налог на имущество составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не имеет значения.

В Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются либо на уровне кантонов (субъекты аналогичные американским штатам), либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В швейцарском кантоне Базель-штадт, ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости, сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям.

По европейским меркам в Швейцарии относительно низкий уровень налогообложения. Инвестиции в швейцарскую недвижимость, могут характеризоваться как стабильное и долгосрочное капиталовложение. Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам Швейцарии и городам Европы, показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических лиц с доходом около 100 000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с другими регионами Европы остается очень низким.

Швейцарская система налогообложения недвижимости сходна с таковой в США.

В странах бывшего СССР к владельцам квартир финансовые органы и законодатели относятся довольно лояльно.

В Латвии собственники не платят за право владения, но налогом облагается доход от сдачи внаем особняков. В этом отличие от большинства европейских стран, где наоборот, давно отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует налог на владение ею.

На современном этапе налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти, но есть и исключения: Великобритания - 10,43%, Германия - 1,06%, Дания - 1,85%, Испания - 0,21%, Голландия - 1,81%, Франция - 2,17%, Швейцария - 0,46%, Швеция - 0,89%. Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.

Между США и европейскими странами заключены соглашения об избежание т.н. двойного налогообложения. К примеру, по договору между США и Францией супруги - нерезиденты покойных американских граждан освобождаются от налогов на наследуемую недвижимость.

2. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РФ

2.1 Роль налогов на недвижимость в формировании доходной части бюджетов в РФ

Важный обобщающий показатель системы налогообложения -- распределение налоговых поступлений по различным бюджетным уровням. Достаточно важную функцию играют налоги на недвижимость в формировании соответствующих бюджетов (региональный и местный). Для определения роли данных налог в формировании доходной части бюджетов в России следует рассмотреть общие подходы к распределению налогов между отдельными бюджетными уровнями, данные подходы бывают различными.

Один из них предполагает привязку определенных налогов к тому или иному бюджетному уровню. Например, доходная часть федерального бюджета США формируется в основном за счет прямых налогов, в том числе подоходного налога с населения (46% во всех федеральных налогов в 1997 г.), взносов населения по социальному страхованию (34%), налога на прибыль корпораций (11%). Доля косвенных налогов незначительна (акцизы -- 4%, таможенные пошлины -- 5%). Доходная часть бюджетов штатов формируется за счет косвенных налогов (налога с продаж и акцизов). Источники доходов местных бюджетов -- местные налоги, прежде всего налог на имущество. В США около 2/3 всех налогов поступает в федеральный бюджет, а остальная часть примерно поровну распределяется между штатами и местными властями.

Второй подход состоит в разделении единых государственных налогов в определенных пропорциях между отдельными уровнями. В результате региональные и местные налоги по своей значимости для бюджетов соответствующих уровней могут оставаться на втором плане. Например, в Германии федеральный и земельный уровни получают примерно одинаковые объемы налоговых поступлений, а местный уровень -- заметно меньший объем.

Третий подход состоит в передаче средств от высших бюджетных уровней в пользу низших (трансферты). Такой подход как дополнительный распространен практически во всех странах и с унитарным, и с федеративным устройством, причем во вторых часто трансферты играют роль не только финансовой поддержки слабых в финансовом отношении регионов, но и символа федерального централизма в случае передачи трансфертов, обычно меньших по размеру, благополучным в финансовом отношении регионам.

В основу распределения налоговых полномочий между бюджетами разных уровней могут быть положены следующие критерии:

1) степень мобильности облагаемой базы. Чем выше степень мобильности облагаемой базы, тем более высокому уровню власти она должна соответствовать, так как в данной ситуации особую актуальность приобретает равномерность распределения налогового бремени в территориальном разрезе. Считается, что самой высокой степенью мобильности обладают труд и капитал (в первую очередь, в денежной форме), а самой низкой - имущество (капитал в материально-вещественной форме) в виде недвижимости и природные ресурсы;

2) экономическая эффективность отдельных видов объектов обложения. В зависимости от экономического значения объекта облагать его следует на общенациональном или региональном уровнях. Если увеличить масштаб экономически важных для страны мероприятий до уровня Федерации, то за счет этого может возникнуть экономия и повышение эффективности отдачи. Напротив, при незначительном эффекте мероприятий на федеральном уровне приближение уровня обложения к объекту обложения приводит к экономии на административных издержках;

3) необходимость осуществления функции макроэкономического регулирования, что объективно требует закрепления за федеральным уровнем основных налогов, через которые осуществляется макроэкономическое регулирование (подоходный налог, налог на прибыль).

Распределение налогов и обязательных платежей и закрепление их конкретных видов за федеральным, региональными и местными бюджетами является исходной базой формирования доходов бюджетов различных уровней. Это обеспечивает самостоятельность бюджетов как на уровне региона, так и на уровне местного самоуправления [12, С.220].

Согласно положениям БК РФ существуют определенные нормативы зачисления налоговых доходов в бюджеты РФ.

В бюджеты субъектов Российской Федерации подлежат зачислению налоговые доходы от взимания налога на имущество организаций - по нормативу 100 процентов.

В бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от следующих местных налогов, устанавливаемых представительными органами муниципальных районов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах:

ѕ земельного налога, взимаемого на межселенных территориях, - по нормативу 100 процентов;

ѕ налога на имущество физических лиц, взимаемого на межселенных территориях, - по нормативу 100 процентов.

Согласно данным нормативам суммы налогов на имущество и земельного налога в полном объеме зачисляются в соответствующие налогам бюджеты.

Для того что бы определить насколько формируется доходная часть бюджетов РФ, необходимо проанализировать следующие показатели:

- общую сумму налоговых поступлений от имущественных налогов;

- темп роста изучаемых поступлений за январь 2013-2014 гг., в %;

Помимо этого следует сравнить все эти показатели с показателями других налогов. Данный анализ представлен на рисунке 2 и 3.



Рисунок 2 - Поступления по видам налогов в бюджет РФ за январь 2013-2014гг.*

*Источник - Налоговая аналитика ФНС РФ

Рисунок 3 - Поступления по видам налогов в бюджет РФ за январь 2013-2014гг.*

*Источник - Налоговая аналитика ФНС РФ

Исходя из представленной налоговой аналитики, следует сделать вывод, что по сумме налоговых поступлений роль имущественных налогов в формировании доходной части бюджета РФ значительна меньше, чем у других налогов, но стоит отметить, что на местном и региональном уровне эти налоги имеют свою достаточную роль в формировании доходной части бюджетов соответствующего уровня. По темпам роста поступлений в начале 2014 г. наблюдается увеличение на 4,7 % по сравнению с началом 2013 г.

2.2 Основные направления налоговой политики в части налогообложения недвижимости на 2014 и плановые 2015, 2016 гг.

Совершенствование налогообложения недвижимого имущества для физических лиц.

В настоящее время подготовлен проект поправок к проекту федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации", предусматривающему включение в налоговую систему Российской Федерации налога на недвижимое имущество.

Проектом поправок установлено, что в качестве налогоплательщиков налога на недвижимое имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающие правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки.

К объектам налогообложения по налогу на недвижимое имущество отнесены расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного капитального строительства, а также земельные участки, на котором располагают объекты капитального строительства или объекты незавершенного капитального строительства.

В качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимое имущество применяется кадастровая стоимость объекта налогообложения, определенная на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Проектом поправок предусматривается, что при определении налоговой базы применяется налоговый вычет.

Налоговый вычет предлагается предоставлять всем налогоплательщикам в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке в садоводческом или дачном некоммерческом объединении, в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров соответствующего объекта налогообложения.

Проектом поправок определены предельные налоговые ставки, устанавливаемые представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга).

Так, в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость которых составляет до 300 млн. рублей включительно, налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в размерах, не превышающих:

- 0,1% в отношении жилых помещений, в том числе жилых домов (строений), расположенных на земельных участках в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях, а также в отношении объектов незавершенного капитального строительства, относящихся к указанным объектам;

- 0,5% в отношении объектов капитального строительства и объектов незавершенного капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду;

- 0,3% в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

- 1,5% в отношении прочих земельных участков.

В отношении объектов налогообложения, совокупная кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей (за исключением объектов капитального строительства и незавершенного капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей), устанавливаются повышенные налоговые ставки в размере не превышающем:

- 0,5% в отношении объектов капитального строительства и объектов незавершенного капитального строительства, вне зависимости от их принадлежности к жилищному фонду;

- 1,5% в отношении земельных участков, вне зависимости от категории земли и разрешенного использования земельного участка.

В отношении объектов капитального строительства и незавершенного капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей, налоговые ставки устанавливаются в размере от 0,5 до 1 процента включительно.

Проектом поправок предусматривается переходный период до 1 января 2018 года, предполагающий постепенное введение налога на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации по мере готовности муниципальных образований к его введению.

Совершенствование налогообложения недвижимого имущества организаций.

Важным направлением налоговой политики Российской Федерации до 2018 года является переход к налогу на недвижимое имущество не только для физических лиц, но и для организаций. Предполагается, что, как и в отношении физических лиц, новым налогом будет облагаться только недвижимое имущество, находящееся у организаций на праве собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления). При этом предполагается, что новый налог будет отнесен к региональным налогам с передачей части поступающих сумм в местные бюджеты.

Для введения налога на недвижимое имущество организаций необходимо создать условия для его введения в субъектах Российской Федерации. В этих целях необходимо, прежде всего, определить концепцию налогообложения объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам, а именно: определить состав объектов налогообложения, налоговую базу, пределы для установления налоговых ставок и возможные налоговые преференции по налогу. Так, в целях обеспечения единообразного подхода к налогообложению имущества организаций и физических лиц в качестве налоговой базы по налогу на недвижимое имущество организаций предлагается определить кадастровую стоимость объектов недвижимости. В этой связи заинтересованным федеральным органам исполнительной власти необходимо разработать методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого назначения (в том числе промышленных зданий, офисов, сооружений, линейных объектов и др.), обеспечить наполняемость Единого государственного кадастра недвижимости сведениями об объектах недвижимости, принадлежащих юридическим лицам, и об их кадастровой стоимости в целях создания условий для формирования в налоговых органах фискального реестра по налогу на недвижимость. По итогам проведенной работы, на основе мониторинга сведений Единого государственного кадастра объектов недвижимости и анализа возможных социально-экономических последствий введения налога на недвижимость организаций заинтересованными федеральными органами исполнительной власти с участием органов государственной власти субъектов Российской Федерации, будет разрабатываться проект федерального закона о налоге на недвижимое имущество организаций, и определяться возможные сроки его введения в субъектах Российской Федерации. [4 C.20]

2.3 Проблемы налогообложения недвижимости в России и пути их решения

Для того что бы сформулировать основные направления совершенствования системы налогообложения недвижимости в РФ следует, в первую очередь, выявить проблемы взимания имущественных налогов с организаций и физических лиц и земельного налога, решение которых будет способствовать увеличению своевременного и полного поступления денежных средств в бюджет. Наиболее важными проблемами действующей системы имущественных налогов России являются неэффективность системы налогообложения, заключающаяся в низком уровне обеспечения доходов государства от поимущественных налогов, отсутствии стимулов к эффективному использованию имущества, а также несоответствие правового регулирования этих налогов требованиям Налогового кодекса Российской Федерации. Проблемы взимания данных налогов с организаций приведены в таблице 4 и 5.

Таблица 4 - Проблемы взимания имущественных налогов с юридических лиц*

Налог на имущество организаций	Земельный налог
Увеличение суммы налога в связи с применением кадастровой оценки земли	При расширенном списке льготников, которые полностью освобождаются от уплаты земельного налога, льготы в основном действуют в отношении только одного земельного участка
Большой объем льгот, позволяющий исключить из налоговой базы до 60% стоимости налогооблагаемого имущества	Нестабильность платежей за землю, что затрудняет расчеты экономической эффективности инвестиционных проектов
Использование в качестве базы налогообложения остаточной балансовой стоимости, приводит к неравномерности взимания налога
Налог поступает в бюджет не по месту нахождения недвижимости, а по месту регистрации предприятия, поэтому местные власти не заинтересованы в сборе налога

*Источник: составлено автором

Проблемы взимания имущественных налогов с физических лиц представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Проблемы взимания имущественных налогов с физических лиц*

Налог на имущество физических лиц	Земельный налог
Большой объем льгот позволяет исключать из налоговой базы часть стоимости налогооблагаемого имущества	Неправильное отражение размеров земельных участков в результате отсутствия сведений и/или неправильного отражения данных в реестре Кадастровой палаты
Отсутствие упорядоченной информации о недвижимом имуществе	Неполучение налоговых уведомлений физическими лицами - вручение налоговых уведомлений лично

*Источник: составлено автором

Для решения перечисленных проблем необходимо введение единого налога недвижимость, который заменить существующее поимущественное налогообложение. В течении много времени в Российской федерации было множество попыток ввести данный налог, но как показала практика данное нововведение принесло слишком много проблем связанных с администрированием налога, с созданием множества новых рабочих мест и тд.

На сегодня данный налог был экспериментально введен в 12 областях нашей страны, для устранения имеющихся нестыковок. Автор данной работы на основании материалов полученных в ходе данного эксперимента представляет алгоритм введения и усовершенствованную модель единого налога на недвижимость в РФ. Алгоритм введения и данная модель налога представлен на рисунке 4.

Рисунок 4 - Модель и алгоритм введения налога на недвижимость*

*Источник: составлено автором по материалам эксперимента по введения налога на недвижимость в 12 областях РФ.

При установлении налога на недвижимость в налоговой системе России необходимо зафиксировать минимальный перечень налоговых льгот, действующих на всей территории России. Важно определить категории социально незащищенных граждан, которым гарантируется освобождение от уплаты налога независимо от места их пребывания (жительства). Налоговые вычеты по налогу на недвижимость предлагается классифицировать, как представлено на рисунке 5.



Рисунок 5 - Налоговые вычеты по налогу на недвижимость*

*Источник: составлено автором по материалам эксперимента по введения налога на недвижимость в 12 областях РФ.

Чтобы более детально представить результат введения налога на недвижимость и выявить налоговую нагрузку на физических лиц рассмотрим таблицу 6

Таблица 6 - Сравнение действующих имущественных налогов и налога на недвижимость для физических лиц*

Наименование налога	Налоговая база в год, руб.	Налоговая ставка	Сумма налога, руб.
Налог на имущество физических лиц	525044,79	0,1	72,38
Земельный налог Объект 1 Объект 2	58967 56180	0,2 0,3	286,47 117,93 168,54
Итого имущественных налогов			358,85
Налог на недвижимость:			3 740
жилой дом	180 000	0,5	900
гараж	84 000	1	840
земельный участок	40000	5	2000

*Источник: [24 С.98]

Сумма налога на недвижимость значительно возрастает при его применении в отношении аналогичных объектов недвижимости, облагаемых имущественными налогами: налогом на имущество физических лиц, земельным налогом.

Таким образом, применяя зарубежный опыт и реализуя предложенную концепцию налога на недвижимость, система налогообложения будет иметь ряд преимуществ: повышение собираемости налогов, формирование устойчивого источника доходов, создание стимулов к вложению средств в производство и эффективному использованию ресурсов. Также аккумулирование имущественных налогов в налог на недвижимость способствует упрощению их взимания и контроля, а информационное обеспечение рынков недвижимости, обязательное в рамках введения налога на недвижимость, способствует притоку частных инвестиций.

Внедрение данного налога, в итоге, должно стать важным фактором укрепления региональных и местных бюджетов, средством их самостоятельности и стабильности, а также создания финансовой основы демократии и сильного федеративного государства.

Введение налога на недвижимость способствует не только стабилизации налоговых поступлений, но и стимулированию распределения ресурсов и развитию, как инвестиционной активности, так и самого рынка недвижимости.

Внедрение налога на недвижимость на базе рыночной стоимости в современной экономической ситуации позволит решить ряд задач:

- обеспечить прозрачность хозяйственной деятельности и эффективный контроль над правильностью исчисления и уплаты налогов на основе непрерывного учета объектов недвижимости и его текущего использования;

- стимулировать инвестиции в модернизацию и развитие производства;

- обеспечить заинтересованность органов власти территорий в развитии рыночного оборота и повысить рыночную стоимость объектов недвижимости;

- способствовать переходу к регулированию процессов развития и эффективного использования территории со стороны органов власти в основном фискальными средствами, сокращению административных способов воздействия на хозяйствующие субъекты;

- обеспечить более справедливое распределение налогового бремени за счет налогообложения реальной рыночной стоимости недвижимого имущества в соответствии с приоритетами социальной справедливости;

- способствовать реализации доходного и фискального потенциала недвижимости, росту бюджетных поступлений за счет сокращения теневых операций и уклонений от налогов;

- обеспечить возвратность вложений в развитие инженерной и социальной инфраструктуры за счет расширения налоговой базы благодаря приросту рыночной стоимости недвижимости;

- способствовать развитию социальных услуг и улучшению среды обитания за счет собственных доходов территории. [24 С.75]

Для того, чтобы реализовать направления совершенствования процесса имущественного налогообложения в Российской Федерации, необходимо сформировать организационно-методические основы налогообложения недвижимости и разработать доходную базу региональных и местных бюджетов и благосостояние каждого конкретного налогоплательщика. Автор считает, что система организации налогообложения недвижимости должна включают следующие основные элементы, отраженные на рисунке 6.

Рисунок 6 - Элементы системы организации налогообложения недвижимости**Источник:[24 C.112]

Для оптимизации действий городских органов власти и налоговых органов следует сформировать определенный структурный элемент в фискальной системе - Отдел Недвижимости, функциями которого будут являться организация ресурсов для выполнения задач по выявлению, переписи и оценке объектов недвижимости.

Кроме Отдела Недвижимости следует создать Комиссию по работе с апелляциями. В ее состав должны входить представители администрации, налоговых органов, независимые оценщики и специалисты рынка недвижимости. К основной функции Комиссии можно отнести процесс досудебного разбирательства при возникновении спорных вопросов по оценке объектов недвижимости, принадлежащих физическим и юридическим лицам.

Системы налогообложения недвижимости предлагались многими авторами. В общем виде создание системы налогообложения недвижимости, основой которой является фискальный кадастр или реестр стоимости объектов недвижимости, представлено на рисунке 7.

Рисунок 7 - Система налогообложения недвижимости на территории субъекта РФ*

*Источник: [24 С.109]

Одним из основных условий внедрения налога на недвижимость является проведение переучета объектов недвижимости и создание на базе полученной информации единого реестра недвижимости для целей налогообложения, содержащего в себе технические данные обо всех объектах недвижимости. Процедура сбора информации должна быть организована путем переучета объектов недвижимости соответствующими исполнительными органами. Собранная информация должна быть законной. Данные для создания реестра должны поступать от органов, ответственных за ведение соответствующего учета (Земельный Комитет, Бюро технической инвентаризации, Регистрационная палата и т. д.).

Преимуществом данного способа является то, что собранная информация реально отражает современную ситуацию. Однако, негативную сторону данного подхода составляет дороговизна и трудоемкость работы по переучету объектов недвижимости.

После завершения работы над реестром недвижимости необходимо формировать кадастр, содержащей всю необходимую информацию об объектах недвижимости. Преимуществами создания такого кадастра являются определенность права собственности на объект недвижимости, обеспечение гарантий прав собственности на землю и прочую недвижимость, уменьшение количества земельных споров, улучшение условий совершенствования передачи прав на недвижимое имущество, обеспечение гарантий возврата ссуд, выдаваемых под залог недвижимого имущества, поддержка системы налогообложения объектов недвижимости.

На основе информации кадастра недвижимости возможно проведение массовой оценки объектов недвижимости. Она может быть эффективно реализована органом, входящим в структуру органов государственного управления. Управление процессом оценки и налогообложения недвижимости базируется на принципе открытости, который реализуется в возможности апелляции налогоплательщиков. Результаты апелляций должны учитываться при корректировке стоимости объектов недвижимости, изменении первоначальных данных и пересчете статистических показателей.

Анализ и идентификация информации по отдельным видам объектов недвижимости должны состоять из компонентов, которые обеспечивают анализ расчетных показателей и составление сводных реестров сделок. Работа данного элемента основывается на результатах расчетов, полученных при определении стоимости объектов недвижимости. Результаты анализа применяются при определении стоимости объектов недвижимости для проверки точности различных методов и процедур оценки.

Управление информационной базой способствует сбору первичных данных, редактированию, обработке, а также хранению и конфиденциальности информации об объектах недвижимости. [24 С.115]

Система массовой оценки объектов недвижимости представляет собой наиболее эффективный способ создания базы исчисления налога на недвижимость и способствует реализации направлений реформирования системы имущественного налогообложения в России. От эффективности работы модели массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения будет зависеть наполняемость региональных и местных бюджетов и благосостояние каждого конкретного налогоплательщика.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе написания дипломной работы был сделан ряд выводов. В основном они сводятся к следующему:

В настоящее время система налогообложения недвижимости представлена тремя налогами - налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог. И данная система налогообложения не является совершенной и имеет множество проблем, решение которых на сегодня возможно только одним способом - введением единого налога на недвижимость. Данный способ в нашей стране начинает свою реализацию, первый шаг к этому стало введение единого налога на недвижимость в 12 областях нашей страны, а именно Калининградская, Калужская, Кемеровская, Иркутская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тверская области, Краснодарский и Красноярский края, республики Башкирия и Татарстан. При этом налог на недвижимость заменил раннее действующие налоги на имущество и земельный налог. В ходе этого эксперимента были сформулированы основные проблемы и трудности, но решение, которых не является большой угрозой для введение данного единого налога.

В других областях страны, согласно налоговой политики на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов будет происходить совершенствование налогообложения недвижимого имущества для физических лиц и организаций, так как данные налоги в настоящее время играют свою необходимую роль в формировании доходов в бюджет соответствующих уровней.

Основными преимуществами рассмотренного нового налога на недвижимость будут являться:

1. Укрепления региональных и местных бюджетов, средством их самостоятельности и стабильности за счет повышения сумм налоговых поступлений;

2. Упрощенное взимание налога;

3. Упрощенный контроль за взиманием налога;

4. При введении налога даст возможность создать большое количество новых рабочих мест для населения;

При новой системе налогообложения недвижимости, через несколько лет после введения налога на недвижимость сумма бюджетных расходов может быть снижена более чем на 50% и будет ниже, чем есть сейчас.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации [Текст] : принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. - Новосибирск: Сибирское Университетское Издательство, 2006. - 64 с.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая [Текст] : федеральный закон Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 28.12.2010 № 404-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3824; Российская газета. - 2010. - 30 декабря. - С. 17.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Текст] : федеральный закон Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 28.12.2010 № 395-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 32. - Ст. 3340; Российская газета. - 2010. - 30 декабря. - С. 14.

4. "Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов"(одобрено Правительством РФ 30.05.2013)

5. Аникин П.В. Налоги и налогообложение [Текст] : учебное пособие / П.В. Аникин, Е.Ю. Жидкова. - М.: Эксмо, 2008. - 496 с.

6. Богатая И. Н. Налоги и налогообложение в Российской Федерации [Текст] : учебное пособие / И. Н. Богатая, И. Ю. Королева, Л. Н. Кузнецова, Т. П. Середа . - Ростов-на-Дону: Феникс, 2009. - 329 с.

7. Владыка М.В. Налоги и налогообложение [Текст]: учебник / М.В. Владыка, Т.В. Сапрыкина, Л.Н. Семыкина, В.Ф. Тарасова. - М.: КноРус, 2009. - 480 с.

8. Евстижеев Е. И. Основы налогообложения и налогового права [Текст] : Вопросы и ответы. Практические задания и решения: учебное пособие / Е. И. Евстижеев, Н. Г. Викторова, Е. Г. Ткачева. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 454 с.

9. Ильчева М.Ю. Налоговое право в вопросах и ответах [Текст] : учебное пособие / М.Ю. Ильчева. - М.: Проспект, 2009. - 258 с.

10. Князев В.Г. Налоги и налогообложение [Текст] : учебник / В.Г. Князев, В.Г. Пансков. - М.: МЦФЭР, 2008. - 336 с.

11. Коровкин В.В. Основы теории налогообложения [Текст] : учебное пособие / В.В. Коровкин. - М.: Экономист, 2008. - 650 с.

12. Кустова М.В. Налоговое право России. Общая часть [Текст] : учебник / М.В. Кустова, О.А. Ногина, Н.А. Шевелёва. - М.: Юристъ, 2009. - 564 с.

13. Кучеров И. И. Налоговое право России [Текст]: курс лекций / Кучеров И. И. - М.: Юр ИнфоР, 2009. - 266 с.

14. Майбуров И.А. Теория и история налогообложения [Текст] : учебник / И.А. Майбуров. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 279 с.

15. Миляков Н.В. Налоги и налогообложение [Текст] : учебник / Н.В. Миляков. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 320 с.

16. Министерство Финансов Российской Федерации [Электронный ресурс]: Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов. - Режим доступа http://www.minfin.ru/common/img/uploaded/library/2010/05/ONNP_20100526_odobr.doc (дата посещения: 28.03.14).

17. Налоги и налогообложение [Текст]: учебное пособие для вузов / под ред. Черника Д.Г. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юнити, 2010. - 367 с.

18. Налоговое право [Текст] : учебное пособие / Под ред. С.Г. Пепеляева. - М.: ИДФБК-ПРЕСС, 2010. - 430 с.

19. Налоговое право России [Текст] : учебник для вузов / Под ред. Ю.А. Крохина. - М.: НОРМА, 2009. -738с.

20. Налоговое право [Текст] : учебник / Под ред. С.Г. Пепеляева. - М.: Юристъ, 2009. - 655 с.

21. Парыгина В.А. Российское налоговое право. Проблемы теории и практики [Текст] : учебное пособие / В.А. Парыгина. - М.: Статус-Кво, 2009. - 336 с.

22. Перов А.В. Налоги и налогообложение [Текст] : учебное пособие / А.В. Перов. -М.: Юрайт-Издат, 2010. - 201 с.

...