Становление ипотечного кредита в России

Развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования возможно только с одновременным развитием инфраструктуры, способной обеспечить реализацию столь сложного процесса. Поэтому, прежде всего, необходимо создать правовое и экономическое поле для полноценного функционирования основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и рынка жилья.

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3.1 Нормативно-правовые основы организации ипотечного кредита в национальной экономике России.

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. про-шлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права соб-ственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».'

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе дол-госрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в фе-деральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

4. содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, вы-даваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;

5. привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

6. содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (на-личность);

7. стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

8. представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

- определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

- уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизмрефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить дея-тельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Например, имеется у банка на балансе портфель кредитов в размере $100 млн. По договору с банком некая аудиторская компания учреждает ипотечного агента с энным уставным капиталом. Банк продает ему свой портфель. Ипотечный агент становится его балансодержате-лем и обязуется расплатиться за кредиты через месяц. Под эти кредиты выпускается пул ипотечных облигаций и привлекаются деньги. Ипотечный агент выступает в качестве титульного эмитента, в активах которого - реестр ипотечных кредитов, а в пассивах - обязательства по ипотечным облигациям.

Однако существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения инвесторов.

Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска облигаций - одноразовый илимногоразовый.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (HI) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т. п.

Основные планируемые изменения в нормативно-законодательной базе, регулирующей ипотечные операции в России, представлены.

3.2 Инфраструктура и инструменты ипотечного кредита

Инструмент ипотечного кредитования - механизм расчета платежей заемщика по кредиту. В него включаются способы погашения основного долга и выплата процентов по кредиту.

Инструменты ипотечного кредита делятся на две группы:

1. стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный);

2. ипотечные кредиты с переменными выплатами.

Стандартный ипотечный кредит (аннуитетный ипотечный кредит) - кредит, выплаты по которому осуществляются равными долями с определенной частотой (как правило, ежемесячно).

Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце или в начале равных временных интервалов.

Платеж по кредиту состоит из двух составляющих: плата, вносимая в счет погашения долга и плата, вносимая в счет обслуживания процента по долгу.

Аннуитетный кредит имеет некоторые положительные характеристики, например, равномерное распределение бремени возврата кредита заемщиком в течение всего кредитного срока. Способствует смягчению кредитного риска. Используется только в странах с низкой инфляцией и слабо меняющейся стоимости финансовых ресурсов.

Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на две категории:

1. кредиты, размеры платежей по которым определяются во время заключения кредитного договора;

2. кредиты, с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, применяющие индексирующие коэффициенты.

В отличие от аннуитетного кредита, в нестабильной экономике наиболее приемлем ипотечный кредит с переменной процентной ставкой.

Ипотечный кредит с переменной ставкой - кредит, при котором в любой момент времени может быть проведен пересмотр процентной ставки в зависимости от изменений конъюнктуры на финансовом рынке. Иными словами, кредит варьируется в зависимости от изменения стоимости привлекаемых ресурсов.

Рассчитывается ипотечный кредит с переменной ставкой таким же образом, как и аннуитетный кредит. Основным отличием же является то, что при пересмотре процентной ставки производится новый расчет на остаток времени и т.д. для каждого периода времени.

Индексирующие показатели, оказывающие непосредственное влияние на изменение процентной ставки:

1. доходность государственных ценных бумаг;

2. ставки по межбанковским кредитам;

3. средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков;

4. ставка LIBOR (London Interbank Offered Rate) - лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в $);

5. курс доллара и т.д.

Проблемы применения кредита с переменной процентной ставкой в России:

1. не все индексы, применяемые для пересмотра процентной ставки, адекватно отражают текущее состояние инфляции и реальную стоимость ресурсов кредитования;

2. уменьшение спроса на ипотечные кредиты при частом изменении процентной ставки;

3. гипотетическая возможность несопоставимости платежей по кредиту и доходов заемщика;

4. относительная сложность инструмента.

Кредит с фиксированной выплатой основного долга - кредит, при котором заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Следовательно, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

Проблемы применения кредита с фиксированной выплатой основного долга в России:

1. значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы риск не возврата кредита;

2. увеличение требуемого порога платежеспособности ограничение числа потенциальных заемщиков.

Кредит с «шаровым» платежом - кредит, при котором происходит крупный итоговый платеж в счет погашения основного долга.

Разновидности данного кредита:

1. кредит, при котором в течение всего кредитного периода выплата только процентов, а в конце периода итоговый платеж в счет погашения долга;

2. кредит, при котором происходит частичная амортизация кредита с итоговым «шаровым» платежом, т.е. в течение кредитного срока выплачиваются проценты и частично погашается долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

3. кредит, при котором по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Проблемы применения кредита с «шаровыми» выплатами в России:

1. повышенный риск невозвратности кредита (кредитный риск);

2. риск изменения стоимости залога.

Для стран с высокой инфляций были разработаны индексируемые инструменты ипотечного кредитования.

Кредит с индексацией долга - кредит, при котором происходит корректировка непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса.

В качестве индексов могут выступать те же индексы, которые были перечислены для кредита с переменной ставкой. Данные индексы позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей.

Проблемы применения кредита с индексацией долга в России:

1. инфляционный риск полностью падает на заемщика;

2. рост индекса может опережать рост реальных доходов заемщика высокий кредитный риск.

Кредит с двойной индексацией - кредит, при котором происходит более равномерное распределение рисков между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

1. платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

2. номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимость потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа. Этот инструмент повышает доступность кредита, поскольку использует такую систему платежей, при которой первоначальная сумма выплат относительно низка, а со временем постепенно повышается. Устанавливаются две процентные ставки: платежная и контрактная. Платежная процентная ставка постоянна в течение всего срока кредита и используется для расчета ежемесячных платежей заемщика по кредиту. Контрактная процентная ставка _ это переменная ставка, устанавливаемая на основе рыночного финансового показателя и включающая маржу банка. В качестве финансового индекса могут быть выбраны доходность по государственным ценным бумагам, ставка на рынке межбанковских кредитов или другой показатель, отражающий стоимость привлечения банком финансовых ресурсов для осуществления кредитных операций. При этом разница между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат регулярно добавляется к остатку задолженности по основному долгу.

В России большинство кредитов составляют стандартные ипотечные кредиты (аннуитетный ипотечный кредит). Существуют и кредиты с переменной процентной ставкой, но это скорее эксперименты, чем какая-то бы ни была существенная деятельность.

3.3 Государственное регулирование развития ипотечного жилищного кредита в России

Для становления ипотечного кредитования в России и для наращивания объемов выдачи ипотечных кредитов необходимо, как показывает мировой опыт, активное участие государства. Долгое время правительство пассивно наблюдало за состоянием ипотечного кредита в России. Проявляемые инициативы не получали поддержки, почти все инновации, за некоторым исключением (программа «Эффект» и ССК), не пользовались популярностью у населения. Объемы кредитования были незначительными. Коренной перелом произошел в середине 2000 года, когда президент поручил правительству подготовить программу экономического роста. После 7 месяцев работы правительство представило проект роста 2,5-4% ВНП в год. Президенту Путину эти цифры показались, не претенциозными. Апогеем данной проблемы стало ультимативное заявление: либо готовится новая концепция экономического роста, либо некоторые члены правительства лишаются своих мест. Именно тогда и возник сложнейший и мучительный вопрос об источниках экономического роста. Министерство Экономического Развития провело детальный и подробный анализ источников экономического роста. На эти исследования было потрачено более $50 млн., но, наконец, стало очевидно, что ипотечное кредитование - это один из самых мощных источников экономического роста. Фактически это событие можно считать переломным, для активного развития ипотечного кредита и серьезной интервенции в эту сферу государства. Все еще существуют проблемы, описанные в предыдущей главе, но по всем направления ведется работа, и готовятся предложения.

В данном параграфе будут проанализированы возможные пути решения существующих проблем и указаны некоторые перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Предпосылки перспективности ипотечного кредитования.

Прежде всего, оптимизм внушают последние макроэкономические показатели, в особенности, уровень инфляции. Уровень инфляции является решающим фактором в установлении процентной ставки на кредиты. А процентные ставки, в свою очередь, являются определяющим фактором в величине спроса на ипотечные кредиты со стороны населения. Уже существует прогнозы динамики процентной ставки по ипотечным кредитам на 2003-2006 год (источник АИЖК).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Чем ниже уровень инфляции, тем меньше процентная ставка по кредитам. На сегодняшний день, ориентировочно, из 10 тысяч человек, обратившихся за ипотечными кредитами, его смогли получить лишь 300 претендентов. Это 3% от обратившихся людей. В 70% случаев люди отказываются от кредитов на предоставляемых условиях, а в 30% случаев от клиента отказывается банк. С падением процентной ставки на 1 процентный пункт количество клиентов, обратившееся за ипотечным кредитом, будет резко увеличиваться. Эту зависимость можно охарактеризовать как арифметическую прогрессию. По расчетам правительственных специалистов, в настоящее время совокупный платежеспособный спрос населения России на жилье оценивается в $33 млрд. Исходя из того, что первоначальный платеж должен, по нынешним условиям, составлять 30% от стоимости жилья, платежеспособный спрос населения может создать рынок ипотечных кредитов в размере порядка $100 млрд. Значит нынешняя ситуация в данной сфере составляет 0,1% от потенциальной (на сегодняшний день, рынок ипотечных кредитов оценивается в $100 млн.).

Благоприятные тенденции для каждого участника ипотечных отношений. В предыдущей главе были рассмотрены проблемы на пути становления ипотечного кредита в России. Но кроме проблем есть и позитивные факты, способствующие развитию ипотечного кредитования. Они связаны с основными участниками взаимоотношений в ипотечной сфере. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Каждое из обозначенных моментов надо поддержать и создавать почву для дальнейшего развития.

1. Население.

· Возникновение среднего класса населения (по некоторым данным около 18%), среди которого ипотечные кредиты, как показывает мировой опыт, пользуются наибольшим спросом.

· Повышение требований к жилью: расстановка приоритетов в сторону более комфортного, просторного жилья. Стремление попасть в районы с наиболее развитой инфраструктурой.

· Выделение недвижимости как выгодный фактор инвестиций. Попытка таким образом обеспечить себе гарантированный источник дохода и сбережения для обеспечения старости.

· Повышение подвижности населения между регионами РФ.

2. Для банков и финансовых организаций.

· Доработка законодательной базы ипотечного кредитования.

· Разработка ведущими банками пробных пилотных проектов ипотечного кредитования и возможное их внедрение в ближайшее время в г. Москве и в российских регионах.

· Активизация государства и местных органов власти в поддержке ипотечного кредитования граждан.

· Повышение спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.

· Стимулирование со стороны государства финансирование реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения.

· Ограниченность деятельности инвесторов на фондовом рынке нестабильных условиях, следовательно, перетек капиталов в сферу ипотечного кредитования.

· Создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентства по жилищному ипотечному кредитованию).

3. Для органов государственной и местной власти.

· Новый эффективный подход к решению жилищной проблемы.

· Укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе.

· Оживление активности в строительном секторе, повышение деловой активности на рынке жилья. «Цепная реакция» других отраслей, которые получат толчок в результате подъема строительной отрасли.

· Рост налоговых поступлений.

· Расширение финансовых возможностей для обеспечения жильем населения с низким уровнем дохода.

Выводы:

1. Жилье является важнейшим благом, не имеющим субститутов. Удовлетворение потребности в жилье не имеет разумной альтернативы. Но в условиях рыночной экономики существуют альтернативные способы удовлетворения данной жизненно необходимой потребностью. Обоснован вывод о том, что ипотечный кредит является наиболее эффективным средством решения жилищной проблемы. Данный вывод основан на расчетах с использованием реальных параметров российского рынка жилья и финансового рынка.

2. Сравнительный анализ мирового и российского опыта показывает слаборазвитость ипотечного кредитования в системе приобретения жилья в России (1-3% против 80% в развитых странах). Подробно проанализированы причины препятствующие развитию ипотечного кредита в России:

· отсутствие государственного участия;

· Нестабильные макроэкономические показатели;

· Низкие реальные доходы населения;

· кредитно-денежная политика;

· ограниченность инструментов ипотечного кредитования;

· ипотечное законодательство.

3. Проведено исследование участия финансовых учреждений в ипотечном кредитовании и осуществлена их классификация по параметрам их деятельности: структура ипотечных услуг, включая условия предоставления кредитов; масштабы их деятельности; степень надежности; финансовая прозрачность и т.д.

4. Проведены расчеты альтернативных вариантов ипотечного кредита по существующим условиям коммерческих банков и ссудосберегательных организаций на финансовом рынке.

5. Сформулированы предложения по развитию ипотечного кредита в России.

I. На основе анализа мирового опыта и специфических условий России делается вывод о необходимости активного государственного участия в становлении ипотечного кредитования в России. Наиболее эффективными направлениями являются:

· создание специальных фондов для погашения части процента по ипотечным кредитам для адресно-определенных слоев и категорий населения;

· предоставление государственных гарантий участникам отношений ипотечного кредитования;

· совершенствования законодательства;

· развитие специально созданных операторов вторичного рынка (АИЖК, МИА);

· информационная поддержка ипотеки.

II. Определены перспективные тенденции развития ипотечного кредитования и сформулированы конкретные предложения:

· стимулировать государственными гарантиями схемы финансирования через срочные вклады и срочные займы. Наибольший потенциал реализации данной схемы имеет Сбербанк;

· создать специализированный рынок ипотечных облигаций через АИЖК и МИА;

· создать государственное федеральное ссудосберегательное учреждение с региональными отделениями.

·

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Ипотечный кредит имеет сложное экономическое содержание:

· оно вытекает из характеристики кредита вообще: срочность, платность, гарантированность, возвратность;

· оно связано с кредитом как формой авансирования капитала;

· для кредитора критериями временного отчуждения капитала является: альтернативная доходность и степень риска.

· привлекательность ипотечного кредитования для кредитора обеспечивается: правами собственности на залоговое имущество; и государственной поддержкой ипотечного кредита;

· привлекательность ипотечного кредита для заемщика обуславливается альтернативной выгодность.

2. Особенность ипотечного кредита состоит в его функциональной связи с производительным капиталом. В своей конкретности ипотечный кредит выступает формой инвестиций в реальный сектор экономики. Его функциональным результатом является рост производства реальных благ, занятости, доходов. В экономике с полной занятостью ресурсов ипотечный кредит способствует росту потенциального уровня производства, а экономику выходящую из рецессионной стадии продвигает к восстановлению потенциальному уровню.

3. По целевой направленности ипотечный кредит является формой инвестиций в реальный сектор экономики. Его результатом является увеличение реального ВВП в форме создания благ (жилье, офисные помещения). В случае участия в ипотечном кредитовании строительных организаций происходит увеличение инвестиций через изменение основного капитала и запасов. Основными участниками инвестиционного процесса через ипотечное кредитование являются: кредитные организации, домашние хозяйства и строительные организации. Как показывает опыт стран с развитой экономикой, ипотечный кредит получает наибольшее развитие там, где проводятся целенаправленная государственная поддержка данной формы. Исходным звеном в цепи отношений ипотечного кредита являются домашние хозяйства. Свои решения они принимают исходя из своих доходов, предпочтений межвременного выбора государственной поддержки, институциональных условий.

4. Важнейшим фактором инвестиционного процесса в форме ипотеки является процентная ставка. Меры денежно-кредитной политики, направленной на снижения уровня процентной ставке служат увеличению производства благ в реальном секторе экономики.

5. Каналом влияния ипотечного кредита на экономический рост являются инвестиции, которые служат главным фактором экономического роста. Экономический рост обеспечивается через создание реальных благ в виде жилищных, офисных и иных помещений, а также изменение основного капитала и запасов. Абсолютная величина ипотечного кредита и ее доля в инвестициях зависит от многих факторов: доходов населения, процентной ставки и развитости банковской системы. Особое значение для развития ипотечного кредита и его влияние на экономический рост имеет государственная поддержка: льготы, гарантии и законодательство.

6. Система ипотечного кредитования является целостной и самовоспроизводимой подсистемой финансового рынка. На финансовом рынке происходит формирование комплекса кредитных отношений, включающих и конечного заемщика. Финансовые институты выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных кредиторов к заемщикам. Самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования обеспечивается процессом рефинансирования, происходящим на финансовом рынке. Являясь составной частью кредитного рынка, ипотечный рынок активно взаимодействует и с рынком ценных бумаг, и с валютным рынком.

Кредитный рынок в ипотечных отношениях призван решать следующие задачи: аккумулирование сбережений; создание крупных денежных фондов; трансформирование денежных средств в ссудный капитал путем предоставления займов государственным органам и населению для решения задач финансирования жилищного строительства.

Влияние валютного рынка на ипотечный рынок обусловлено, прежде всего, следующим фактором. В настоящее время большая часть программ ипотечного кредитования осуществляется в иностранной валюте. В этой связи возврат ипотечных кредитов зависит от динамики изменения валютного курса. Кроме того, цены на недвижимость во многих российских регионах номинируются в иностранной валюте. Соответственно, динамика цен на жилье также зависит от валютного курса.

Рынок ценных бумаг динамично взаимодействует с ипотечным рынком. Посредством рынка ценных бумаг при помощи займов осуществляется рефинансирование ипотечного кредита, выданного кредитными институтами. Рынок ценных бумаг обеспечивает более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду от тех или иных ипотечных инструментов. Таким образом, развитый рынок ценных бумаг помогает привлечь в систему ипотечного кредитования не только отечественных, но и зарубежных инвесторов.

7. Система ипотечного кредитования представляет собой модель организации взаимодействия с внешней и внутренней средами, каждая из которых состоит из ряда подсистем.

Внутреннюю среду можно представить в виде трех основных подсистем: первичная, вторичная и подсистема недвижимости. Каждая подсистема внутренней среды отвечает за один из рыночных сегментов: рынок ипотечных кредитов, рынок капиталов, рынок строительства и оборота недвижимости. В совокупности «первичная подсистема» и «вторичная подсистема» во внутренней среде классической системы ипотечного кредитования отвечают за процесс инвестирования капитала в рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Роль «подсистемы недвижимости» в системе ипотечного кредитования состоит в предоставлении надежной формы залога в виде конкретных объектов недвижимости и в обеспечении эффективного вложения инвестируемых средств.

Внешняя среда характеризуется целым комплексом условий и факторов, оказывающих существенное влияние на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране. Основные группы факторов внешнего воздействия: исторические, социально-демографические, политические, экономические и правовые. Факторы внешней среды оказывают существенное влияние на перераспределение функциональной роли каждой из подсистем внутренней среды.

8. Первичная подсистема в российских условиях должна стать базисом для развития ипотечного кредитования. В условиях нестабильной внешней среды «первичная подсистема» не может выступать в качестве главного инвестора. Ее основная роль сводится к выполнению функций главного оператора. Пробелы в российском законодательстве и несогласованность отдельных норм приводит к значительным рискам и затратам для субъектов первичного рынка ипотечных кредитов. Тем не менее, первичная подсистема в нынешних условиях призвана выполнять свою главную функцию - обеспечение выдачи ипотечного кредита.

Увеличение инвестиционного потока в системе ипотечного кредитования в нынешних российских условиях можно достичь с помощью создания эффективного механизма привлечения наличных сбережений граждан:

путем установления реальных условий кредитования, которые окажутся приемлемыми и доступными для большинства трудоспособных граждан со средними доходами. Норма процента кредита и сроки кредитования должны быть согласованными с реальными возможностями среднестатистической семьи;

разработка эффективных механизмов, направленных на максимальное привлечение собственных средств заемщика;

вовлечение в процесс ипотечного кредитования жилья, находящегося в личной собственности гражданина;

ориентирование на поступательное решение жилищных проблем.

9. В условиях становления системы ипотечного кредитования механизм рефинансирования во «вторичной подсистеме» может производиться с использованием бюджетных средств.

Рефинансирование на вторичном рынке может осуществляться из трех основных источников:

1. Покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней.

2. Средства инвесторов. Государственные органы могут поощрять инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг путем установления для них различных налоговых льгот. Например, можно законодательно закрепить, что сумма средств, направляемая на приобретение ипотечных ценных бумаг, освобождается от налогоблажения. Это приведет к повышению уровня доходности ипотечных ценных бумаг на сумму реальных льгот. Следовательно, налоговое стимулирование повысит привлекательность ипотечных ценных бумаг для субъектов рынка капитала и, тем самым, приведет к расширению их числа.

3. Продажа Фондом ипотечных облигаций ниже их номинальной цены. Это также позволит сделать ипотечные ценные бумаги ликвидными и привлекательными для инвесторов. Недостаток такого источника заключается в том, что каждый финансовый цикл характеризуется уменьшением оборотных средств Фонда - эмитента ипотечных ценных бумаг.

Практическое использование каждого из рассмотренных источников рефинансирования возможно только при условии целенаправленных мер государственного стимулирования, направленных на повышение ликвидности низкодоходных ипотечных ценных бумаг. По мере стабилизации внешней среды и формирования необходимой инфраструктуры степень участия государства будет сокращаться, в том числе и путем уменьшения предлагаемых льгот и скидок. В перспективе российская система ипотечного кредитования будет расширять классический источник рефинансирования - финансовый рынок.

10. В развитых западных странах в настоящее время сложились три основные системы ипотечного кредитования:

1. Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования) основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов.

2. Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования базируется на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного типа - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов.

3. Американская двухуровневая система ипотечного кредитования кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг.

11. В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.

12. Жилье является важнейшим благом, не имеющим субститутов. Удовлетворение потребности в жилье не имеет разумной альтернативы. Но в условиях рыночной экономики существуют альтернативные способы удовлетворения данной жизненно необходимой потребностью. Обоснован вывод о том, что ипотечный кредит является наиболее эффективным средством решения жилищной проблемы. Данный вывод основан на расчетах с использованием реальных параметров российского рынка жилья и финансового рынка.

13. Сравнительный анализ мирового и российского опыта показывает слаборазвитость ипотечного кредитования в системе приобретения жилья в России (1-3% против 80% в развитых странах). Подробно проанализированы причины препятствующие развитию ипотечного кредита в России:

· отсутствие государственного участия;

· нестабильные макроэкономические показатели;

· низкие реальные доходы населения;

· кредитно-денежная политика;

· ограниченность инструментов ипотечного кредитования;

· ипотечное законодательство;

14. Проведено исследование участия финансовых учреждений в ипотечном кредитовании и осуществлена их классификация по параметрам их деятельности: структура ипотечных услуг, включая условия предоставления кредитов; масштабы их деятельности; степень надежности; финансовая прозрачность и т.д.

15. Проведены расчеты альтернативных вариантов ипотечного кредита по существующим условиям коммерческих банков и ссудосберегательных организаций на финансовом рынке.

16. Сформулированы предложения по развитию ипотечного кредита в России.

I. На основе анализа мирового опыта и специфических условий России делается вывод о необходимости активного государственного участия в становлении ипотечного кредитования в России. Наиболее эффективными направлениями являются:

· создание специальных фондов для погашения части процента по ипотечным кредитам для адресно-определенных слоев и категорий населения;

· предоставление государственных гарантий участникам отношений ипотечного кредитования;

· совершенствования законодательства;

· развитие специально созданных операторов вторичного рынка (АИЖК, МИА);

· информационная поддержка ипотеки.

II. Определены перспективные тенденции развития ипотечного кредитования и сформулированы конкретные предложения:

· Стимулировать государственными гарантиями схемы финансирования через срочные вклады и срочные займы.

· Создать специализированный рынок ипотечных облигаций через АИЖК и МИА.

· Создать государственное федеральное ссудосберегательное учреждение с региональными отделениями.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Абашина А.М., Симонова М.Н. Кредиты и займы: оформление, бух.учет, налогообложение.- М., 1997.

2. Алехин Б. И. Рынок ценных бумаг. - Самара. Изд-во «Самвен», 1992.

1. Антонов М. В. Залог и кредитный риск// Банк. Дело. - 1995.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.

3. Балабанов И. Т. Риск - менеджмент. - М: «Финансы и статистика», 1996.

4. Барашян М.М. Правовая организация сельскохозяйственного ипотечного кредитования в Германии в 20-90 годы XX века // Государство и право.- 1996.- № 10.

5. Баталин Ю. П. По пути решения жилищной проблемы. - М: Стройиздат. - 1989.

6. Басин Е.В., Гонгало Б.М. Залоговые отношения в России. - М., 1994.

7. Белинский В. Ипотека: проблемы и решения // Фин. бизнес. - 1994.- №8.

8. Беленький В. Ипотека: проблемы и решения // Финансовый бизнес.- 1994.- № 8.

9. Белюкин Г. И. «Ипотечный Стандартбанк» // Банки и страхование- 1994.-№1.

10. Белых Л. П. Основы финансового рынка. - М., Финансы, 1999 г.

11. Бендиг М. Ипотечная банковская система // Газовая промышленность.-1993.-№11

12. Бережная О. Без ипотеки российской экономики нет будущего//RRE. 1995. №5 - 6.

13. Бланк Г.Б. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России.- СПб., 1863.

14. Бланк Г.Б. О введении ипотеки в России.- СПб., 1873.

15. Блинчевский И.Л. Ипотечный кредит за рубежом и в дореволюционной России. - М., 1991.

16. Брагинский М. Залог и Закон о залоге // Хозяйство и право.-1993.-№2.

17. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент:Полный курс: в 2-х т. / Пер. с англ. Под ред. В. В. Ковалева. СПб.: Экономическая школа, 1997. Т. 1.

18. Брызгалин А. В. И др. Векселя и взмиозачеты: Налогообложение и бухгалтерский учет. 5-е изд., перераб. и доп.- М.: «Аналитика -Пресс», 1999.

19. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэлтер - М.,1998, №3, №4.

20. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер - М.,1998. №2.

21. Будаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2002 г. № 9.

22. Бусов В. Ипотека как бизнес // Банкир России.- 1996.- № 5/6.

23. Бусов Е. и. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России //Деньги и кредит-1996.-№2.

24. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право.- 1995.- № 2.

25. Бюллетень банковской статистики. ЦБ РФ № 7 (86), 2000 г.

26. Ван Хорн Дж.К. Основы управления финансами.- М., 1997.

27. Васильчук Е. Строительство утрачивает роль одиночного локомотива экономики // Финансовые известия.- 1999.- № 41.

28. Видгоф С. Ответ на квартирный вопрос в дешевых кредитах // RRE. 1995. №5 - 6.

29. Виленский П.Л., Лившиц В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов.- М., 1998.

30. Вишневский А. А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. - М.: Издательство БЕК, 1995.

31. Воеводское Н. П. Жилищное кредитование // Деньги и кредит-1996.-№ 11.

32. Володин А. А. Основные элементы ипотечного кредитования // Экономика. Предпринимательство. 1993.-№2.

33. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1996.

34. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики.- 1995.- № 11.

Размещено на Allbest.ru

...