Налогообложение недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Земельный налог

2. Налог на имущество организаций

3. Сделки с недвижимостью

4. Налог на недвижимость

Вывод

Список используемой литературы

Практическая часть

Введение

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Учитывая то, что земельный участок и находящиеся на нем строения неразрывно связаны между собой и образуют единый объект недвижимости, возникает объективная необходимость в унификации методов налогообложения и земельного участка, и находящихся на нем строений.

На текущий момент объекты недвижимости в России облагаются тремя разными налогами - налогом на имущество организаций (гл. 30 Налогового кодекса Российской Федерации), земельным налогом (гл. 31 Налогового кодекса Российской Федерации) и налогом на имущество физических лиц (Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц"). Несмотря на то, что объектом перечисленных налогов является недвижимость, эти налоги основаны на разных методах исчисления - у одних из них ставки твердые, у других - адвалорные (у налога на имущество физических лиц еще и прогрессивные). При этом базы указанных налогов рассчитываются исходя из разных стоимостных показателей, которые зачастую не соответствуют реальным ценам на недвижимость.

Недостатки действующих земельного налога и налогов на имущество, в частности, отсутствие унификации налогообложения объектов недвижимости, неполный учет и несоответствующая реальным ценам оценка недвижимости в целях налогообложения привели к снижению фискальной роли недвижимого имущества в налоговой системе.

Рассмотрим эти налоги.

1. Земельный налог

Земельный налог - уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный налог относится к местным налогам. Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Объект налогообложения:

Налогом облагаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения:

· земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

· земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

· земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

· земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;

· земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Налоговая база

Налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налоговые ставки

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

· 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков:

· отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

· занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

· предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

· 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

2. Налог на имущество организаций

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговый Кодекс РФ и региональными законами, вводится в действие в соответствии с законами субъектов РФ и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ.

Налог на имущество организаций в своем нынешнем виде введен Федеральным законом от 11.11.2003 № 139-ФЗ.

Нормативная база:

· Глава 30 Налогового кодекса РФ

· Региональное законодательство.

Налогоплательщики:

Согласно пункту 1 статьи 373 НК РФ, налогоплательщиками признаются имеющие объекты налогообложения:

· Российские организации;

· Иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации.

В законах субъектов РФ о налоге на имущество организаций могут быть установлены льготы по этому налогу для отдельных категорий налогоплательщиков.

Налог на имущество не платят организации, работающие по специальным налоговым режимам и организаторы Олимпийских игр и Параолимпийских игр 2014 года в г. Сочи.

Объект налогообложения:

Объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Объектом налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, признается движимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств.

При этом для целей исчисления налога на имущество иностранные организации ведут учет объектов налогообложения в соответствии с установленным в Российской Федерации порядком ведения бухгалтерского учета.

Объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, признается находящееся на территории Российской Федерации недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности (пункт 3 статьи 374 НК РФ).

Не признаются объектами налогообложения:

· земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);

· имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации.

Налоговые ставки:

Налоговые ставки по налогу на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2%.

Допускается установление дифференцированных (различных) налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

В большинстве субъектов РФ установлены максимальные налоговые ставки.

Отчетность:

Налоговым периодом по налогу на имущество организаций признается календарный год.

Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

Законодательный орган субъекта РФ при установлении налога вправе не устанавливать/исключать отчетные периоды. Но устанавливать иные отчетные периоды законодательные органы субъектов РФ не вправе.

По истечении каждого отчетного периода в налоговые органы по своему местонахождению, по местонахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, а также по местонахождению каждого объекта недвижимого имущества (в отношении которого установлен отдельный порядок исчисления и уплаты налога) предоставляются налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу на имущество организаций. Срок предоставления расчетов - 30 число месяца, следующего за отчетным периодом.

По итогам налогового периода предоставляется налоговая декларация не позднее 30 марта года, следующего за налоговым периодом.

3. Сделки с недвижимостью

Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по данному договору.

В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган - Федеральная регистрационная служба.

Существует две формы заключения сделок - нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

4. Налог на недвижимость

Сейчас в условиях реформирования налогообложения в целом складываются новые взгляды на разработку налогообложения по отдельным видам налогов, идет проработка новых финансовых механизмов налогообложения недвижимости. В частности, вырабатывается современный подход к правовому регулированию экономических отношений в сфере налогообложения недвижимости, создается эффективный налоговый механизм - налог на недвижимость, который может быть рассмотрен как отдельный правовой институт. В основе этого института лежит комплексная система правоотношений, включающая в себя налоговые, гражданско-правовые и иные отношения.

В настоящее время Правительство Российской Федерации предполагает заменить налогом на недвижимость три действующих имущественных налога в части налогообложения объектов недвижимости. Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс РФ, которые позволят заменить налог на имущество организаций, физических лиц и на землю новым налогом на недвижимость. Предполагается, что он будет взиматься с рыночной стоимости недвижимости по ставке, не превышающей 0,1 процента. Региональные власти смогут эту налоговую ставку уменьшить.

Целью установления в Российской Федерации налога на недвижимость является реформирование системы налогообложения недвижимого имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.п.).

Налог также уменьшает спекулятивный мотив инвестиций в землю и недвижимость, а значит, сдерживает их цены и снижает волатильность. Недвижимость - это и инвестиционный инструмент, на настоящий момент практически с нулевыми издержками содержания.

Факт введения нового механизма налогообложения недвижимости затронет интересы, как налогоплательщиков, так и органов публичной власти, в бюджеты которых поступают в настоящее время налоги на имущество юридических лиц, физических лиц и налог на землю.

Данное обстоятельство приведет к изменению межбюджетных отношений в субъектах Российской Федерации. В наибольшей степени в такой налоговой новации заинтересованы субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, в бюджеты которых могут быть направлены доходы от налога на недвижимость, как это практикуется во многих странах.

С другой стороны, новый налог на недвижимость будет способствовать упрощению налогообложения объектов, имеющих одинаковые по своей юридической сущности признаки. Ожидается упрощение механизма налогового контроля, что в целом является позитивными явлением. Введение налога на недвижимость призвано активизировать повышение темпов строительства объектов недвижимости, вовлечение их в гражданский оборот.

Поскольку для результативного введения в субъектах РФ налога на недвижимость требуется создание соответствующих правовых и экономических условий, таких как оформление реестра гражданских прав и обременении на объекты недвижимости, автоматизированное ведение государственного земельного кадастра, мониторинг целевого использования земель, учет возведенных и возводимых строений на подведомственной территории, разработка методов профессиональной оценки недвижимости в целях налогообложения, первоначально только наиболее подготовленные субъекты РФ без особых затруднений смогут перейти на консолидированный налог на недвижимость вместо взимания трех отдельных налогов.

Существует потребность в установлении единого правового режима для учета различных объектов недвижимости, как единого комплекса взаимосвязанных элементов, в частности, земли и недвижимости на ней. Земельные участки и расположенные на них строения могут считаться единым сформированным объектом недвижимости только в том случае, если право собственности на них определено и не обременено юридической разобщенностью земельного участка и здания.

В отличие от других стран, в России не развит рынок недвижимости, отсутствует должная конкуренция среди продавцов и покупателей. При этом наблюдается значительная дифференциация цен - в одних регионах она завышена по отношению к рыночной стоимости, в других - наоборот занижена. Подобная ситуация объясняется отсутствием эффективной налоговой политики государства, учета и оценки недвижимости и, следовательно, отсутствием единых основ для налогообложения недвижимости.

Таким образом, актуальность решения ряда вопросов в части формирования правового института налогообложения недвижимости в рамках налогового права объективно существует.

Речь идет не о повышении налоговых ставок, а о перераспределении налоговой нагрузки на недвижимое имущество граждан, создании защитных механизмов, льгот для малообеспеченных людей, для собственников недорогого имущества. И в то же время создать условия для взимания более высоких, рыночно обоснованных налогов с тех, кто является собственниками огромных квартир, дорогостоящих особняков и больших участков земли.

Вывод

Для устранения недостатков, свойственных земельному налогу и налогам на имущество, а также для унификации налогообложения объектов недвижимости в рамках проводимой налоговой реформы в системе региональных налогов планируется ввести налог на недвижимость. Этот налог основывается на едином подходе к земельному участку и всему, что построено на его поверхности.

Помимо унификации налогообложения земельных участков и строений, введение налога на недвижимость должно будет привести к сокращению способов ухода от налогообложения, к упрощению налогового контроля за полнотой уплаты налога в бюджет, к более полному привлечению недвижимого имущества к налогообложению, к обложению недвижимости на основе реально сложившихся стоимостных показателей.

При введении налога на недвижимость на территории субъекта РФ прекращается действие на региональном уровне налога на имущество организаций, на местном уровне - земельного налога (налога на землю) и налога на имущество физических лиц.

Целью установления в Российской Федерации налога на недвижимость является реформирование системы налогообложения недвижимого имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.п.).

Методы взимания нового налога на недвижимость призваны привести к единому показателю существующие методики исчисления отдельных налогов на отдельные объекты, а также способствовать наиболее рациональному и прибыльному использованию недвижимости.

Для исправления накопившихся недостатков действующего имущественного налогообложения необходимо внедрение в России новых, перспективных методов налогообложения, учитывающих сложность социально-экономического развития общества и диверсификацию предпринимательской деятельности. Одним из таких перспективных путей совершенствования налоговой системы Российской Федерации вполне обосновано может стать разрабатываемая система налогообложения недвижимости, которая предусматривает повышение фискальной роли недвижимого имущества.

налог недвижимость имущество

Список используемой литературы

1. http://www.forbes.ru/ - новостной сайт о бизнесе, финансах, карьере, статья "Налог на недвижимость - самый справедливый из налогов"

2. Ж.А. Морозова "Налог на имущество организаций"; "Издательско-консультационная компания " Статус-Кво 97", 2004

3. http://base.garant.ru/10900200/ - Гарант - информационно-правовой портал - налоговый кодекс РФ.

4. http://wiki.klerk.ru/ - народная бухгалтерская энциклопедия

5. http://www.glavbukh.ru/ - практический журнал для бухгалтера

6. http://government.ru/ - Правительство РФ

Практическая часть

Задача 1

Дом продается сегодня за 3 000 000 руб. По прогнозам через 4 года он может быть продан за 4 300 000 руб. Определить годовую доходность проекта по покупке дома с последующей продажей. Выгодна ли покупка дома, если ставка процента по валютным вкладам составляет (5+4)%

Выгода от продажи дома

4300000 - 3000000 = 1300000 руб.

Годовая доходность проекта по покупке дома с последующей продажей

1300000 х 12 х 100 % = 10,8%

3000000 48

Выгода от покупки дома при ставке процента 9%

3000000 х 0,09 = 270000 руб.

270000 х 4 = 1080000 руб.

Задача 2

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) планирует через 2 года благоустроить площадку для отдыха во дворе 60-квартирного жилого дома. Для этой цели планируется ежемесячно взимать дополнительную плату с жильцов дома (в равном размере с каждой квартиры) с накоплением полученных сумм на банковском счете под (7+1)% годовых с ежемесячным начислением процентов. Стоимость работ по благоустройству составляет 1 400 000 рублей. Рассчитать размер ежемесячной платы с одной квартиры.

S= CF(N ) = С( 1 + ip / p )n.

Подставив данные в формулу, получим:

С=57050 рублей.

Ежемесячный вклад в банк равен 57050 руб.

Соответственно с каждой квартиры ежемесячная плата составит

57050 / 60 = 950,829 руб.

Задача 3

Вкладчик положил в банк 700 тыс. руб. под (10+4)% годовых на покупку объекта недвижимости. Определить аккумулированную сумму через (1+1) года, если проценты банк будет начислять ежегодно и ежемесячно.

Если проценты начисляются ежегодно

S= CF(n) = С(1 + г)n

S= 700 х (1 + 0,14)5 = 1375 тыс.руб.

Если проценты начисляются ежемесячно

S = CF(N ) = С( 1 + ip / p )n.

S = 700 х(1 + 0,14)60 = 1272 тыс.руб.

Задача 4

Есть возможность купить объект недвижимости, который ежемесячно приносит доход 50 000 руб. Через (5+4) лет объект недвижимости можно продать предположительно за 3 000 тыс. руб. За какую максимальную сумму следует купить объект недвижимости сегодня, чтобы годовая доходность инвестиций была не меньше (15+1)%?

Доход за 9 лет или 108 месяцев составит 50000 х 108 = 5400000 тыс.руб.

Если проценты начисляются ежемесячно

S= CF(N) = С( 1 + ip/ p)n.

5400000 = С х (1 + 0,19)9

С = 1128527 тыс.руб. максимальная сумма покупки

Задача 5

Рассчитать суммарную величину первого и последнего платежей на погашение ипотечного кредита с равномерным погашением основного долга в размере 3 млн. рублей, полученного под (10+4)% годовых на срок (10+1) лет. Платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Рассчитать размер непогашенного долга середину срока кредитования.

Размер ежемесячного платежа рассчитаем по формуле,

где:

А- размер ежемесячного платежа;

РК- размер ипотечного кредита;

r- процентная ставка;

n- срок погашения кредита (лет);

m- число выплат в течение года (для ежемесячных выплат m= 12).

A=3000000х[( 0,14/12*(1+0,14/12)168) / ((1+0,17/12)168-1)] =3000000 х

х 0,0136 = 40894 рублей

Величина первого и последнего платежей 40894 + 40894 = 81788 тыс.руб.

Оставшуюся сумму кредита через 7 лет рассчитываем по формуле

3000000Ч=

=3000000Ч0,73= 2179432 рублей

Задача 6

Рассчитать ежемесячный платеж на погашение постоянного ипотечного кредита в размере 3 млн. рублей, полученного под (10+4)% годовых на срок (10+1) лет. Рассчитать размер непогашенного долга на середину срока кредитования.

Рассчитать минимальную величину среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющую ему рассчитывать на получение ипотечного кредита с указанными в задаче характеристиками в соответствии со стандартами АИЖК. Совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов.

Решение. Процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 14%.

Размер ежемесячного платежа рассчитаем по формуле,

где:

А- размер ежемесячного платежа;

РК- размер ипотечного кредита;

r- процентная ставка;

n- срок погашения кредита (лет);

m- число выплат в течение года (для ежемесячных выплат m= 12).

A=3000000х[( 0,14/12*(1+0,14/12)168) / ((1+0,17/12)168-1)] =3000000 х

х 0,0136 = 40894 рублей

Оставшуюся сумму кредита через 7 лет рассчитываем по формуле

3000000Ч=

=3000000Ч0,73= 2179432 рублей

Для расчета минимальной величины среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющей ему воспользоваться ипотечным кредитом формулу.

где: А - размер ежемесячного платежа в руб.;

РК - размер ипотечного кредита в руб.;

Д - размер среднемесячных совокупных доходов в руб. после налогообложения;

Р - размер совокупных ежемесячных расходов по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам в руб.

Предельное значение коэффициента П/Д установлено в размере 50%.

Умножим левую и правую часть выражения на разность (Д-Р) и разделим на коэффициент П/Д. Получим:

Так как по условиям задачи совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов, то разность (Д-Р) составляет 0,8ЧД, и окончательно для искомой величины получим:

=115985 рублей

Размещено на Allbest.ru

...