Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство науки и образования Российской Федерации

ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный

архитектурно - строительный университет»

Кафедра Экспертизы и управления недвижимостью

Курсовая работа

«Финансы, денежное обращение и ипотека»

Выполнил

ст. гр. ЭУН 1-10

Штольц А.В.

Проверил преподаватель

Пролова В.В.

г. Волгоград 2014



Оглавление

Введение

Раздел 1. Применение финансовой отчетности для целей анализа. Расчет финансовых коэффициентов.

1.1 оценка ликвидности и платежеспособности.

1.2 Оценка рентабельности предприятия.

1.3 Оценка финансовой устойчивости

1.4 Оценка деловой активности.

Раздел 2. Применение матричных балансов при оценке финансового состояния.

2.1 Укрупненный баланс

2.2 Нормативные источники покрытия активов.

2.3 Составление матричного баланса

2.4 Составление разностного баланса

2.5 Баланс денежных поступлений и расходов

Раздел 3. Развитие жилищного кредитования в РФ

3.1 Основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

3.1.1 Содержание проблемы

3.1.2 Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании

3.2 Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

3.2.1 Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Список литературы



Введение

В курсовой работе рассматривается организация ОАО «Анапагоргаз».

В 1959 году на базе филиала Новороссийского треста «Горгаз» в Анапе был создан цех сжиженного газа.

1997 год - постановлением главы администрации города-курорта Анапа АООТ «Анапагоргаз» преобразовано в открытое акционерное общество «Анапагоргаз».

Компания ОАО "Анапагоргаз" осуществляет следующие виды деятельности:

· производство общестроительных работ по прокладке местных трубопроводов, линий связи и электропередач, включая взаимосвязанные вспомогательные работы;

· проектирование, связанное со строительством инженерных сооружений, включая гидротехнические сооружения; проектирование движения транспортных потоков;

· производство земляных работ



Раздел 1. Применение финансовой отчетности для целей анализа. Расчет финансовых коэффициентов

1.1 оценка ликвидности и платежеспособности

Ликвидность предприятия - характеризуется наличием у него оборотных средств в размере теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств.

Платежеспособность - наличие у предприятия денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчета по кредиторской задолженности, требующих немедленного погашения.

Коэффициенты ликвидности позволяют определить способность предприятия платить по своим краткосрочным обязательствам. Предприятие считается ликвидным, если оно в состоянии выполнить свои краткосрочные обязательства, реализуя свои текущие активы.

Оценка ликвидности и платежеспособности

Таблица 1.1

№	Наименование показателя	Формула расчета	Информационное сообщение	Расчет
				2009	2010
1	2	3	4	5	6
1	К-т текущей ликвидности			0,37	0,34
2	К-т быстрой ликвидности			0,73	0,81
3	К-т абсолютной ликвидности			0,062	0,078

Вывод: предприятие неликвидно, коэффициент текущей ликвидности показывает, что оборотных средств недостаточно чтобы покрыть краткосрочные обязательства, коэффициент быстрой ликвидности меньше 1, что говорит о том, что предприятию необходимо улучшать работу с дебиторами, чтобы обеспечить возможность обращения наиболее ликвидной части оборотных средств в денежную форму для расчетов с поставщиками.

1.2 Оценка рентабельности предприятия

ликвидность жилищный кредитование ипотечный

Показатели рентабельности - производные от прибили, относительные показатели, позволяющие оценить результативность вложенных средств. Показывают на сколько прибыльна деятельность компании. Рассчитывается как отношение полученной прибыли к затраченным средствам, либо к объекту реализации продукции.

Оценка рентабельности предприятия

Таблица 1.2.

№	Наименование показателя	Формула расчета	Информационное сообщение	Расчет
				2009	2010
1	2	3	4	5	6
1	Общая рентабельности (Чистая норма прибыли)			0,029	0,028
2	Рентабельность основного вида деятельности			0,034	0,032
3	Рентабельность продаж			0,121	0,124
4	Рентабельность активов			0,013	0,011

Вывод: согласно выполненным расчетам коэффициент общей рентабельности, рентабельности основного вида деятельности и рентабельности активов низкие. Уменьшение рентабельности основного вида деятельности свидетельствует о понижении эффективности затрат предприятия на производство и реализацию продукции. Высокий показатель рентабельности продаж свидетельствует о повышении цен при постоянных затратах на производство, поэтому можно считать, что предприятие рентабельно.

1.3 Оценка финансовой устойчивости

Стабильность деятельности предприятия всегда связана с его общей финансовой структурой, степенью его зависимости от кредиторов и инвесторов.

Общая устойчивость предприятия делится на внешнюю и внутреннюю.

Внутренняя устойчивость характеризуется активностью реакции предприятия на изменение внутренних условий (технологии, ценообразование, стратегия изменения) и внешних (появление конкурентов, степень развития отрасли, конкуренты)

Внешняя устойчивость определяется стабильностью экономической среды в котором функционирует предприятие.

Общая устойчивость характеризует стабильную деятельность предприятия при которой полученная выручка является достаточной для покрытия затрат по заработной плате, расчетов с поставщиками, с государством и возможности инвестирования средств в производственную и социальную сферу.

Оценка финансовой устойчивости

Таблица 1.3.

№	Наименование показателя	Формула расчета	Информационное сообщение	Расчет
				2009	2010
1	2	3	4	5	6
1	К-т концентрации собственного капитала			0,879	0,855
2	К-т обесп-ти собственными оборотными средствами			-0,238	-0,284
3	К-т маневренности собственных оборотных средств			-0,273	-0,332
4	К-т соотношения заемных и оборотных средств			0,55	0,23

Вывод: Коэффициент собственного капитала находится в пределах норматива (?0,5), означает что, обязательства предприятия могут быть покрыты собственными средствами. Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами имеет значение меньше 0,1, значит структура баланса считается неудовлетворительной, а предприятие неплатежеспособным.

1.4 Оценка деловой активности

Деловая активность предприятия в финансовом аспекте проявляется прежде всего в скорости оборота его средств.

Анализ деловой активности заключается в исследовании уровня и динамики коэффициентов оборачиваемости. Они позволяют проанализировать насколько эффективно предприятие использует свои средства. Применяются для оценки финансового положения компаний, так как скорость оборота средств, то есть скорость превращения их в денежную массу оказывает непосредственное влияние на платежеспособность предприятия. Увеличение скорости оборота средств при прочих равных условиях определяет повышение производственно-технологического потенциала организаций.



Оценка деловой активности

Таблица 1.4.

№	Наименование показателя	Формула расчета	Информационное сообщение	Расчет
				2009	2010
1	2	3	4	5	6
1	Период оборота активов (дн)			822,24	903,6
2	Период оборота запасов и затрат (дн)			33,7	37,5
3	Период погашения дебиторской задолженности (дн)			73,9	81,3
4	Период погашения кредиторской задолженности			126,12	22,95

Вывод: увеличение периода оборота актива свидетельствует об уменьшении потребности в оборотных средствах. Увеличение оборота запасов позволяет получить дополнительную прибыль без привлечения заемных средств. Увеличение скорости оборота дебиторской задолженности отражает сокращение продаж в кредит. Уменьшился период возврата долгов предприятия.



Раздел 2. Применение матричных балансов при оценке финансового состояния

2.1 Укрупненный баланс

Статьи баланса	Начало года	Конец года	Изменения
Актив
1. Основные средства и нематериальные активы	207757	225248	+17491
2. Незавершенное строительство	2455	4707	+2252
3. Долгосрочные финансовые вложения и прочие внеоборотные активы	12460	16264	+3804
4. Итого по разделу I	222672	246219	+23547
5. Запасы и затраты	10677	8997	-1680
6. Дебиторская задолженность	22060	27045	+4985
7. Краткосрочные финансовые вложения и прочие оборотные активы	481	2649	+2168
8. Денежные средства	2080	3140	+1060
9. Итого по разделу II	35298	41831	+6533
10. Баланс	257970	288050	+30080
Пассив
1.Уставный и добавочный капитал	140217	139926	-291
2. Резервный капитал	1562	1716	+154
3. Нераспределенная прибыль и прочие средства	19622	22755	+3133
4. Итого по разделу I	161401	164397	+2996
5. Долгосрочные кредиты и займы	292	1551	+1259
6. Краткосрочные кредиты и займы	0	0	0
7. Расчеты с кредиторами	33407	40251	+6844
8. Доходы будущих периодов, резервы, краткосрочные пассивы	62870	81851	+18981
9. Итого по разделу II	96569	123653	+27084
10. Баланс	257970	288050	+30080



2.2 Нормативные источники покрытия активов

Статьи актива баланса	Источники средств
I. Немобильные средства
1. Основные средства и нематериальные активы	1. Уставный и добавочный капитал
	2. Долгосрочные кредиты и займы
	3. Нераспределенная прибыль
2. Незавершенное строительство	1. Долгосрочные кредиты и займы
	2. Уставный и добавочный капитал
	3. Нераспределенная прибыль
3. Долгосрочные финансовые вложения	1. Уставный и добавочный капитал
	2. Нераспределенная прибыль
II. Мобильные средства
1. Запасы и затраты	1. Уставный и добавочный капитал (остаток)
	2. Резервный капитал
	3. Нераспределенная прибыль (остаток)
	4. Краткосрочные кредиты и займы
	5. Кредиторская задолженность
	6. Доходы будущих периодов и прочие краткосрочные пассивы
2. Дебиторская задолженность	1. Кредиторская задолженность
	2. Краткосрочные кредиты и займы
3. Краткосрочные финансовые вложения	1. Резервный капитал
	2. Кредиторская задолженность
	3. Доходы будущих периодов и прочие краткосрочные пассивы
4. Денежные средства	1. Резервный капитал
	2. Нераспределенная прибыль
	3. Краткосрочные кредиты и займы
	4. Кредиторская задолженность
	5. Доходы будущих периодов и прочие краткосрочные пассивы

2.3 Составление матричного баланса

Актив/Пассив	Уставный и добавочный капитал	Резервный капитал	Нерасп. прибыль	Итого	ДК	КК	Расчет с кредиторами	Доходы будущих периодов	Итого	Баланс
ОС и нематерн. активы	140217	-	19622	159839	292	-	33407	14219	47918	207757
	139926	-	22755	162681	1551	-	40251	20765	62567	225248
Незавершен. Строительст.	-	-	-	-	-	-	-	2455	2455	2455
	-	-	-	-	-	-	-	4707	4707	4707
Долгосрочные финан. вложения	-	-	-	-	-	-	-	12460	12460	12460
	-	-	-	-	-	-	-	16264	16264	16264
Итого по разделу I	140217	-	19622	159839	292	-	33407	29134	62833	222672
	139926	-	22755	162681	1551	-	40251	41736	83538	246219
Запасы и затраты	-	1562	-	1562	-	-	-	9115	9115	10677
	-	1716	-	1716	-	-	-	7281	7281	8997
Дебиторская задолженность								22060	22060	22060
								27045	27045	27045
Краткосроч. финан. вложения								481	481	481
								2649	2649	2649
Денежные средства								2080	2080	2080
								3140	3140	3140
Итого по разделу II		1562		1562				33736	33736	35298
		1716		1716				40115	40115	41831
Баланс	140217	1562	19622	161401	292	0	33407	62870	96569	257970
	139926	1716	22755	164397	1551	0	40251	81851	123653	288050

Вывод: по результатам матричного баланса заметно увеличение доходов будущих периодов, нераспределенной прибыли, увеличение денежных средств, увеличение резервного капитала (положительный фактор), и увеличение дебиторской задолженности, уменьшение уставного и добавочного капитала (отрицательный фактор)

2.4 Составление разностного баланса

Актив/Пассив	Уставный и добавочный капитал	Резервный капитал	Нерасп. прибыль	Итого	ДК	КК	Расчет с кредиторами	Доходы будущих периодов	Итого	Баланс
ОС и нематерн. активы	-291		+3133	+2842	+1259		+6844	+6546	+14649	+17491
Незавершен. Строительств.								+2252	+2252	+2252
Долгосрочные финан. вложения								+3804	+3804	+3804
Итого по разделу I	-291		+3133	+2842	+1259		+6844	+12602	+20705	+23547
Запасы и затраты		+154		+154				-1834	-1834	-1680
Дебиторская задолженность								+4985	+4985	+4985
Краткосроч. финан. вложения								+2168	+2168	+2168
Денежные средства								+1060	+1060	+1060
Итого по разделу II		+154		+154				+6379	+6379	+6379
Баланс	-291	+154	+3133	+2996	+1259		+6844	+18981	+27084	+30080

2.5 Баланс денежных поступлений и расходов

1	Денежные средства на начало года по балансу	2080
2	Денежные поступления	119532
	2.1. Выручка	2016
	2.2. Прочие доходы	154
	2.3. Увеличение резерва капитала	1259
	2.4.Приобретение долгосрочных кредитов и займов	6844
	2.5. Увеличение кредиторской задолженности	18981
	2.6. Доходы будущих периодов	1
	2.7. Прочие доходы	1680
	2.8. Запасы и затраты	3809
	2.9. Увеличение нераспределенной прибыли	156356
2.0	Итого поступлений
3	Денежные расходы
	3.1. Затраты на производство реализуемой продукции	105126
	3.2. Прочие расходы	0
	3.3. Убытки нереализованных операций	9232
	3.4. Расходы на прирост немобильных активов	23547
	3.5. Прирост краткосрочных финансовых вложений	2168
	3.6. Использование нераспределенной прибыли (3133-3580)	447
	3.7. Использование прибыли текущего года	7420
	3.8. Увеличение дебиторской задолженности	4985
	3.9. Уменьшение уставного и добавочного капитала	291
3.0	Итого расходов	153216
4	Денежные средства на конец года по балансу (2080+156356-153216)	5220



Раздел 3. Развитие жилищного кредитования в РФ

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Настоящая Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально - экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

3.1 Основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

3.1.1 Содержание проблемы

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно - строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно - строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9 процентов. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2 процента от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 по 1998 год и достигла 39,4 процента общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. Выделение бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 год более чем в 3 раза и было доступно в 1998 году лишь 344 тыс. семей, тогда как имеют зарегистрированное право на такое жилье более 6 млн. семей. Таким образом, ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу семей, состоящих на учете на его получение, снизилось примерно в 2 раза, что свидетельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.

В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году.

В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно - финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно - финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

3.1.2 Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

· долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

· кредитование жилищного строительства;

· государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

3.3.3 Кредитование жилищного строительства

В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно - монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

3.2 Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

3.2.1 Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

· активизировать рынок жилья;

· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

· обеспечить развитие строительного комплекса;

· оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно - правовой базы и инфраструктуры.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

· совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

· создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

· создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

· налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

· создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

· создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

· ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

· возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;

· предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.



Заключение

На основании данных следует сделать вывод, что предприятие является неликвидным, так как оборотных средств недостаточно чтобы покрыть краткосрочные обязательства, а также неплатежеспособным, так как структура баланса считается неудовлетворительной.

Предприятие обладает рентабельностью, имеет высокий показатель рентабельности продаж, повышаются цены при затратах на производство.

По показателям матричного баланса и разностного баланса можно отметить изменения за отчетный период: наблюдается незначительное увеличение денежных средств, увеличилась дебиторская задолженность, а также уменьшение уставного и добавочного капитала.

Следует отметить, что уменьшился период возврата долгов предприятия, а увеличение оборота запасов позволяет предприятию получить прибыль без привлечения заемных средств.



Список литературы

1. Кудрявцев В.А. «Основы организации ипотечного кредитования», 2000г.

2. Сергеева И.А. «Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья и в процессе жилищного строительства.»

3. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России М.П. Логинов, ЭКО.

4. Никитин А.В. «Система ипотечного жилищного кредитования в России», Жилищ. право. - 2002.

5. http://credit.ru/publication/show/id/148/

6. Никитин В. «Развитие ипотеки в России. ЖКХ.» - 2004

Размещено на Allbest.ru

...