Фінансові інструменти ринку іпотечного кредитування України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Державна установа “Інститут економіки та прогнозування Національної академії наук України”

УДК 336.77:332.2(477)(043.3)

ФІНАНСОВІ ІНСТРУМЕНТИ

РИНКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ УКРАЇНИ

08.00.08 - гроші, фінанси і кредит

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Бублик Євген Олександрович

Київ - 2010



Дисертацією є рукопис.

Роботу виконано в Державній установі “Інститут економіки та прогнозування НАН України”.

Науковий керівник доктор економічних наук, професор Корнєєв Володимир Вікторович, ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України”, головний науковий співробітник відділу грошово-кредитних відносин.

Офіційні опоненти: заслужений діяч науки і техніки України,доктор економічних наук, професор Мороз Анатолій Миколайович, ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана” МОН України, завідувач кафедри банківської справи;

кандидат економічних наук, старший науковий співробітник Терещенко Ганна Миколаївна, НДФІ ДННУ “Академія фінансового управління” Міністерства фінансів України, завідувач відділу фінансових ринків.

Захист відбудеться 23 листопада 2010 р. о 14 год. 00 хв. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.239.02 ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України” за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України” за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

Автореферат розіслано “_14_” жовтня 2010 р.

Учений секретар

спеціалізованої вченої ради

доктор економічних наук Н. М. Шелудько



АНОТАЦІЯ

Бублик Є. О. Фінансові інструменти ринку іпотечного кредитування України. - Рукопис. фінансування житловий іпотечний кредит

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.08 - гроші, фінанси і кредит. - ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України”. - Київ, 2010.

Досліджено теоретичні та практичні питання функціонування і перспетиви розвитку ринку іпотечного кредитування України та використання його фінансового інструментарію. Розроблено науково-методичний підхід до впровадження в Україні житлово-контрактних заощаджень як спеціальних іпотечних інструментів, що базується на обґрунтуванні умов цільового залучення довгострокових коштів населення для фінансування житлових іпотечних кредитів і включає структурно-логічну схему їх використання. Удосконалено класифікацію фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування за групами, видами і підвидами з визначенням сфер їх розміщення, обігу та використання. Розкрито механізм і виокремлено моделі функціонування ринку іпотечного кредитування, проаналізовано розвиток зарубіжних ринків іпотеки та використання іпотечних фінансових інструментів.

Визначено передумови, особливості, проблеми та ризики розвитку вітчизняного ринку іпотечного кредитування, здійснена оцінка використання іпотечних фінансових інструментів в Україні, доведено необхідність впровадження спеціальних інструментів - житлово-контрактних заощаджень для фінансування іпотечних кредитів і придбання населенням нерухомості. Обґрунтовано доцільність надання іпотечних кредитів з пов'язаними форвардними контрактами та використання регульованої відсоткової ставки за іпотечним кредитом для убезпечення позичальників від ризиків зміни курсу валют та вартості застави при змінах ринкової кон'юнктури.

Обґрунтовано перспективні напрями розвитку первинного і вторинного ринків іпотечного кредитування з пропозиціями щодо удосконалення їх регулювання та інструментарного забезпечення.

Ключові слова: фінансові інструменти, фінансові ресурси, іпотека, іпотечний кредит, ринок іпотечного кредитування, іпотечні цінні папери, житлово-контрактні заощадження.



АННОТАЦИЯ

Бублик Е.А. Финансовые инструменты рынка ипотечного кредитования Украины. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.08 - деньги, финансы и кредит. - ГУ “Институт экономики и прогнозирования НАН Украины”. - Киев, 2009.

Исследованы теоретические и практические вопросы функционирования и перспективы развития рынка ипотечного кредитования Украины, а также применения его финансового инструментария.

Разработан научно-методический подход внедрения в Украине жилищно-контрактных сбережений как специальных ипотечных инструментов, который обеспечивает целевое привлечение долгосрочных средств населения для финансирования жилищных ипотечных кредитов и включает в себя структурно-логичную схему их использования. Усовершенствована классификация ипотечных финансовых инструментов по группам, видам и подвидам с определением областей их размещения, оборота и использования на первичном и вторичном сегментах.

Раскрыт механизм функционирования рынка ипотечного кредитования как сферы нормированного кругооборота ипотечного капитала с использованием соответствующих финансовых инструментов, представленного в единстве его первичного, вторичного сегментов и инфраструктуры, которое обеспечивает регламентированную трансформацию финансовых ресурсов в организованный пул ипотек.

Выявлены предпосылки, проблемы и риски развития отечественного рынка ипотечного кредитования, проведена оценка использования ипотечных финансовых инструментов в Украине. Определены особенности развития рынка ипотеки в Украине, обусловленные недостатком долгосрочных финансовых ресурсов, ограниченностью финансового инструментария, спекулятивным характером ипотечных сделок, наличием высоких финансовых рисков на рынке, неразвитым инфраструктурным обеспечением.

Обоснована целесообразность применения регулируемой процентной ставки для страхования процентного риска и предоставления ипотечного кредита с дополнительным условием одновременной продажи форвардного контракта для страхования заемщика от валютного риска и риска изменения стоимости залога.

В диссертации предложены направления развития рынка ипотечного кредитования и его финансового инструментария с целью формирования необходимых предпосылок повышения его стабильности в кризисных условиях, снижения финансовых рисков и обеспечения его дальнейшего полноценного функционирования. Перспективные направления касаются внедрения специальных финансовых инструментов, повышения уровня институционального инфраструктурного обеспечения, а также усовершенствования государственного регулирования в сфере ограничения спекуляций с ипотечным капиталом, дифференциации источников притока ресурсов на рынок и создания специализированных институтов.

Ключевые слова: финансовые инструменты, финансовые ресурсы, ипотека, ипотечный кредит, рынок ипотечного кредитования, ипотечные ценные бумаги, жилищно-контрактные сбережения.



ANNOTATION

Bublik E. O. Financial instruments of Ukrainian mortgage market. - The Manuscript.

Thesis for a candidate's degree in economics by specialty 08.00.08 - Money, Finances and Credit. - State Іnstitution “The Institute of Economy and Forecasting of the NAS of Ukraine”. - Kyiv, 2010.

In the dissertation are investigated theoretical and practical questions of functioning and development of the mortgage market in Ukraine, and application of its financial toolkit. The mechanism of the mortgage market functioning is presented as sphere of regulated circulation of the mortgage capital with use of corresponding financial tools. Classification of the mortgage market financial tools by groups, kinds and subspecies with definition of areas of their placing, a turn and use on primary and secondary segments is developed.

There are revealed conditions, problems and risks of development of the housing mortgage market, spent the estimation of use of mortgage financial tools in Ukraine. There are offered drifts of the mortgage market. and its financial toolkit development for the purpose of formation and necessary preconditions of stability increasing in crisis conditions and decreasing of financial risks. Also there are offered maintenance of further mortgage market functioning.

Perspective directions concern introductions of special financial tools, which may increase the level of institutional infrastructural maintenance. The organizational scheme of financing of mortgage loans with use housing-loan savings by the specialized financially-credit organizations - housing-contract establishments is developed. These institutes, cooperating with other participants financial and the adjacent markets, use the mobilized means of the population for granting by it further mortgage loans on building or habitation acquisition.

Key words: financial instruments, financial resources, mortgage, mortgage loan, mortgage market, mortgage backed securities, housing-contractual savings.



ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Потреба у вивченні ринку іпотечного кредитування України та його фінансових інструментів є об'єктивною і зумовлена мультиплікативно-стимулюючим впливом іпотеки на розвиток суміжних ринків (грошового, цінних паперів, нерухомості), галузей промисловості (будівельної, будівельних матеріалів) і соціальної сфери. При цьому, поряд з підвищенням капіталізації економіки, розв'язуються і важливі соціальні питання забезпечення населення житлом. В Україні житлова проблема залишається однією з найважливіших, а її вирішення потребує використання можливостей та фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування. Доступність та ризикові характеристики інструментів іпотеки в значній мірі визначають місткість і стійкість фінансового ринку.

Порівняльний аналіз та оцінка розвитку зарубіжних і вітчизняного іпотечних ринків, впливу світової фінансової кризи на стан іпотечного ринку України сприятимуть розробці та реалізації дієвих заходів щодо його стабілізації та підвищення фінансової стійкості.

Проблеми становлення іпотеки та ринку іпотечного кредитування розглядаються у працях низки фахівців-дослідників. Зокрема, С.Арбузов, О.Євтух, В.Кравченко, М.Крупка, С.Кручок, В.Лагутін, А.Мороз, В.Савич, М.Савлук, Н.Шелудько, І.Школьник, С.Юргелевич зосереджуються на питаннях організації кредитування, оцінки нерухомості, особливостей формування іпотечного ринку та визначенні його перспектив; Г.Андрєєва, О.Гринько, О.Дзюблюк, О.Кірєєв, В.Міщенко, К.Паливода, В.Поляченко - на діяльності банків у сфері іпотеки та аналізі варіантів фінансування будівництва за участі банків; В.Базилевич, М.Бурмака, О.Козьменко, А.Федоренко - на інвестиціях в іпотечні та інші цінні папери, інструментах страхування іпотечних ризиків. Природу і наслідки сучасної іпотечної кризи висвітлено у працях О.Барановського, В.Гейця, А.Даниленка, С.Корабліна, В.Корнєєва, О.Кузнєцова, І.Лютого, Г.Терещенко, С.Юрія. Вчені близького і далекого зарубіжжя - А.Асаул, Д.Даймонд, Е.Девідсон, В.Меркулов, Р.Міллер, І.Розумова, Т.Стейнметц, П.Форестер, Г.Циліна та інші - досліджують менеджмент кредитних операцій та послуг у сфері іпотеки.

Проте питання використання фінансових інструментів на первинних і вторинних ринках іпотеки, визначення достатності та необхідності модернізації відповідного інструментарного забезпечення, убезпечення від супутніх ризиків та спекуляцій з іпотечними ресурсами залишаються недостатньо опрацьованими. Зберігається фрагментарність в оцінці можливостей іпотеки для цілеспрямованої акумуляції довгострокових фінансових ресурсів, прозорості процесів рефінансування іпотечних кредитів та обігу іпотечних цінних паперів.

Викладене вище визначило актуальність дослідження цього питання і зумовило вибір теми дисертації.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертація є складовою науково-дослідних робіт ДУ “Інститут економіки та прогнозування НАН України” за темами: “Розвиток банківської системи України” (№ ДР 0104U004491), “Проведення аналітичних досліджень оцінки можливостей фінансової системи України щодо оптимізації умов іпотеки для середнього класу” (№ ДР 0108U005099) та “Оцінка і забезпечення стійкості фінансових ринків” (№ ДР 0106U005436). У першій з них автором проаналізовано проблеми розвитку ринку іпотечного кредитування України, визначено можливості його розвитку через розширення спектру фінансових інструментів іпотеки; у другій - обґрунтовано напрями диференціації умов реалізації іпотечних угод залежно від сегментів ринку іпотечного кредитування; у третій - розроблено рекомендації щодо забезпечення стійкості ринку іпотечного кредитування України (довідка ІЕПр НАН України від 10.02.10 р. № 135-7/103).

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є розвиток теоретико-методичних підходів та обґрунтування практичних рекомендацій щодо вдосконалення фінансового інструментарію ринку іпотечного кредитування України.

Зазначена мета зумовила постановку і вирішення таких завдань:

– з'ясувати економічну сутність і роль ринку іпотечного кредитування та його фінансових інструментів в економічній системі;

– провести класифікацію фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування;

– вивчити процес капіталотворення на сучасних ринках іпотечного кредитування;

– розширити представлення механізму ринку іпотечного кредитування;

– здійснити оцінку використання фінансового інструментарію та визначити особливості розвитку ринку іпотечного кредитування України;

– розкрити можливості диверсифікації фінансового інструментарію іпотеки;

– обґрунтувати пропозиції щодо напрямів розвитку первинного і вторинного іпотечних ринків України та їх фінансового інструментарію.

Об'єкт дослідження - використання фінансових інструментів на ринку іпотечного кредитування України.

Предмет дослідження - інструментарне забезпечення ринку іпотечного кредитування.

Методи дослідження. Теоретико-методологічною основою дисертації є праці класиків економічної науки та сучасних економістів-дослідників (зокрема кейнсіанців і представників австрійської школи), фундаментальні положення теорії інвестування, дослідження у сферах капіталотворення, грошей і кредиту, іпотеки, операцій з цінними паперами, фінансового менеджменту.

Для вирішення поставлених завдань у роботі використано методи: системний, теоретичного узагальнення, формалізації, абстрактно-логічний (при дослідженні теоретичних основ та особливостей функціонування ринків іпотечного кредитування, розробці пропозицій щодо впровадження житлово-контрактних заощаджень - ЖКЗ), аналізу і синтезу, групування, спостереження, статистичний (для вивчення емпіричних даних, оцінки розвитку ринку іпотечного кредитування та використання його фінансових інструментів), вибірок, порівняння, аналогії, прогнозування (для обґрунтування необхідності диверсифікації та убезпечення фінансових інструментів іпотеки з визначенням напрямів розвитку ринку іпотечного кредитування України).

Інформаційною базою дослідження стали матеріали Національного банку України, Української національної іпотечної асоціації (УНІА), Державної іпотечної установи (ДІУ), Державного комітету статистики України і ресурси Internet. Опрацьовано законодавчі та нормативні акти, що регламентують розвиток іпотеки та кредитування, обіг цінних паперів та інших фінансових інструментів.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у розвитку теоретичних і науково-методичних положень, які визначають шляхи формування і вдосконалення фінансового інструментарію ринку іпотечного кредитування України.

Найважливіші результати дослідження, які містять наукову новизну:

вперше:

– розроблено науково-методичний підхід до впровадження в Україні житлово-контрактних заощаджень як спеціальних іпотечних інструментів, що базується на обґрунтуванні умов цільового залучення довгострокових коштів населення для фінансування житлових іпотечних кредитів і включає структурно-логічну схему їх використання;

дістали подальший розвиток:

– обґрунтування процесу капіталотворення на ринку іпотечного кредитування: на відміну від наявних розробок, де зазначено, що капіталізація іпотечних фінансових ресурсів відбувається при наданні та рефінансуванні іпотечних кредитів, доведено, що іпотечний капітал приростає і під час збільшення вартості іпотечних активів на первинному ринку (перекредитування, іпотека другої черги), і при багаторазовій сек'юритизації іпотечних фінансових інструментів на вторинному ринку;

– визначення особливостей функціонування ринку іпотечного кредитування України, зокрема: а) систематизовано основні: недостатність фінансових ресурсів для підтримки безперервного капіталотворення; збереження значних фінансових та інших ризиків; недосконалість державного регулювання та інфраструктурного забезпечення; б) виділено такі додаткові, як недостатність фінансового інструментарію іпотечного ринку; шахрайство з фінансовими ресурсами; спекулятивний характер іпотечних угод; уразливість від фінансово-економічної кризи;

– концептуальні положення щодо формування перспективного іпотечного інструментарію, в яких, на відміну від існуючих підходів, акцентовано доцільність розвитку інструментів хеджування ризиків, зокрема таких, як нівелювання валютного ризику шляхом використання форвардного контракту на весь строк кредитування в межах ліміту відкритої валютної позиції банку та страхування відсоткового ризику за допомогою регульованої ставки по іпотечних кредитах;

– обґрунтування напрямів розвитку ринку іпотечного кредитування, які, на доповнення до наявних розробок, розкривають перспективи його посткризового відновлення, можливості підвищення фінансової стійкості, розширення інструментарного забезпечення та обмеження спекулятивних операцій;

удосконалено:

– класифікацію фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування за групами, видами і підвидами із зазначенням сфер їх розміщення, обігу та використання на первинних і вторинних ринках, яка, на відміну від існуючих, систематизована за ознаками способу акумуляції іпотечного капіталу та нівелювання ризиків;

– формалізацію механізму ринку іпотечного кредитування, де, на доповнення до інших розробок, враховано функціональний взаємозв'язок його первинного і вторинного сегментів, інфраструктури, державного регулювання та відображено процес регламентованої акумуляції фінансових ресурсів в організований пул іпотек із зростанням вартості консолідованого іпотечного капіталу.

Практичне значення одержаних результатів полягає у можливості використання теоретичних узагальнень, рекомендацій та висновків дисертаційної роботи для вдосконалення фінансового інструментарію вітчизняного іпотечного ринку. Теоретичні висновки і науково-практичні рекомендації, що містяться у дисертації, використані:

Міністерством з питань житлово-комунального господарства України - щодо диференціації умов реалізації іпотечних угод і формування критеріїв класифікації моделей іпотечного кредитування, розрахунку реальної річної ставки по іпотечних кредитах, вдосконалення умов іпотеки для середнього класу (довідка від 10.02.09 № 8/10-1190); АКБ “Імексбанк” - щодо доцільності використання житлово-контрактних заощаджень для фінансування іпотечних кредитів при розширенні активних операцій комерційних банків (довідка від 02.10.08 р. № 1916); АКБ “Чорноморський банк розвитку та реконструкції” - щодо активізації вторинного ринку іпотечних цінних паперів шляхом створення моделі рефінансування іпотечних кредитів з використанням сек'юритизації (довідка від 16.10.08 р. № 3936);

Окремі положення дисертації використовуються у навчальному процесі Державної академії статистики, обліку та аудиту Державного комітету статистики України при викладанні дисциплін “Фінансовий ринок” та “Інвестування” (довідка від 30.09.08 р. № 142).

Особистий внесок здобувача. Наукові положення, висновки і рекомендації, що містяться у дисертації, отримані автором самостійно.

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні та практичні результати дослідження доповідались на 7 науково-практичних конференціях. Зокрема, на Міжнародних: “Фінансова сфера та її роль у зростанні конкурентних переваг національних економік” (2009 р., м. Ірпінь); “Соціально-економічний розвиток України та її регіонів: проблеми науки і практики” (2009 р., м. Харків); “Імперативи розвитку України в умовах глобалізації” (2009 р., м. Чернігів); “Банківська система України в умовах глобалізації фінансових ринків” (2008 р., м. Черкаси), “Міжнародний бізнес та менеджмент: проблеми та перспективи в умовах глобалізації” (2008 р., м. Тернопіль); на Всеукраїнських: “Фінансова система України та її розвиток” (2007 р. і 2006 р., м. Острог).

Публікації. Основні положення дисертації викладено в 11 публікаціях загальним обсягом 4,7 д. а., у т.ч. у 8 одноосібних статтях у наукових фахових виданнях, у колективній монографії та у матеріалах конференцій.

Обсяг і структура дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків і 8 додатків. Повний обсяг дисертації становить 210 сторінок, основний зміст викладено на 185 сторінках. Робота містить 7 таблиць (5 сторінок), 11 рисунків (6 сторінок). Список використаних джерел налічує 239 найменувань на 22 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У першому розділі - “Теоретичні основи функціонування ринку іпотечного кредитування” - розкрито економічну сутність і роль ринку іпотечного кредитування, показано моделі та механізм його функціонування. Використання такого підходу зумовлене визначальною роллю характеристик конкретної моделі та механізму іпотечного ринку у формуванні відповідного фінансового інструментарію і розширило можливості проведення систематизації та вдосконалення класифікації іпотечних фінансових інструментів.

Ринок іпотечного кредитування задовольняє потреби його учасників у фінансуванні придбання об'єктів нерухомості на кредитних заставних умовах з використанням іпотечних фінансових інструментів та довгостроковою розстрочкою погашення позики. Такі умови фінансування визначають сутність іпотеки як заставного забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, а іпотечного кредиту як форми фінансування - грошової позики на платній поворотній основі під заставу нерухомості, що залишається у власності та користуванні позичальника.

Фінансові інструменти ринку іпотечного кредитування переважно є борговими, відображають засоби реалізації іпотечної угоди, в рамках якої відбувається одночасне збільшення обсягів фінансових активів у кредитора й інвестора - з однієї сторони та фінансових зобов'язань у позичальника й емітента - з іншої. Основне призначення іпотечних фінансових інструментів полягає у залученні та оперуванні довгостроковими фінансовими ресурсами та стимулюванні попиту і пропозиції при купівлі-продажу нерухомості.

Іпотечний кредит є базовим фінансовим інструментом ринку іпотечного кредитування, який унормовує довгострокові відносини встановлення іпотеки, надається на первинному ринку та рефінансується на вторинному. Рефінансування іпотечних кредитів продукує множинність іпотечних активів і новоутворених фінансових інструментів. Варіанти використання учасниками ринку іпотечного кредитування різних простих і складних фінансових інструментів визначають характеристики формування та переміщення іпотечного капіталу (обсяги, вартість, строки, ризики залучення та обігу ресурсів).

На основі вивчення різних способів акумуляції іпотечного капіталу на первинних і вторинних ринках удосконалено класифікацію фінансових інструментів іпотеки, яку показано в чотирьох групах: ощадно-позичкові; фондів фінансових ресурсів; рефінансування; регулювання обсягів іпотечних кредитів з диференціацією за видами та підвидами, визначенням їх сфер розміщення, обігу та використання.

Обґрунтовано, що в іпотеці кредит стає важливим елементом процесу капіталотворення, а характер капіталізації фінансових ресурсів при використанні іпотечного кредиту визначається можливостями зростання іпотечного капіталу без прямої лінійної залежності від вартості прийнятого у заставу забезпечення та суми наданих іпотечних кредитів. При цьому іпотечний капітал може приростати не тільки під час надання та рефінансування іпотечних кредитів, але й у процесі трансформації іпотечних активів на первинному ринку та перекомбінування іпотечних фінансових інструментів на вторинному.

Ринок іпотечного кредитування поєднує різні види діяльності у фінансовому та реальному секторах економіки. При цьому значні можливості акумуляції сторонами іпотечної угоди фінансових та матеріальних активів розкривають перспективи глибоких якісних зрушень в економіці. Через використання іпотечних фінансових інструментів фондовий та страховий ринки отримують додаткові можливості інтегрування, що визначаються спільністю інтересів пов'язаних економічних контрагентів. У реальному секторі, крім сфери нерухомості, каталізується розвиток сировинних і переробних галузей, продукція яких використовується у виробництві будівельних матеріалів і безпосередньо у будівництві. Такий мультиплікативний вплив іпотеки на розвиток фінансових ринків, секторів і галузей промисловості зумовлює важливість стимулюючої функції іпотечного ринку.

На відміну від існуючих підходів до формалізації механізму механізму іпотечного ринку, запропонований підхід відображає функціональний взаємозв'язок його первинного і вторинного сегментів та інфраструктури, канали регуляторного впливу державних органів, джерела залучення фінансових ресурсів на ринок, та визначає місце та роль елементів інфраструктури.

Первинний ринок охоплює діяльність кредитних інститутів з кредитування юридичних і фізичних осіб під заставу нерухомості, а вторинний - економічні відносини між кредиторами, інвесторами та посередниками у процесі рефінансування іпотечних кредитів шляхом об'єднання їх у пули та емісії забезпечених пулами іпотечних цінних паперів з подальшим їх продажем. У пули об'єднують однотипні (тобто такі, що збігаються за умовами кредитування терміном, строком і способом погашення, валютою, відсотковою ставкою, заставленою нерухомістю та ін.) стандартизовані іпотечні кредити.

Функціонування вторинного ринку іпотеки забезпечує залучення більшого обсягу довгострокових ресурсів і задоволення потреб інвесторів у фінансових інструментах з низьким рівнем ризику через запровадження механізму рефінансування за допомогою випуску іпотечних цінних паперів спеціалізованими іпотечними установами та іпотечними кредиторами, у т.ч. банками.

У межах вторинного ринку іпотечного кредитування відбувається сек'юритизація іпотечних кредитів, яка через їх переведення у цінні папери для продажу інвесторам забезпечує покращення характеристик управління активами і пасивами іпотечного кредитора з корегуванням структури його портфеля. Визначено, що на вторинному ринку іпотечного кредитування сек'юритизації підлягають середньо- та довгострокові боргові зобов'язання, які сформувалися на первинному ринку і знаходяться у портфелях іпотечних кредиторів.

На основі вивчення зарубіжної практики виокремлено моделі ринку іпотечного кредитування - збалансовано-автономну, обмежено-відкриту та розширено-відкриту - залежно від схем організації залучення іпотечного капіталу та ступеня інтегрованості іпотечного ринку з іншими сегментами фінансового ринку - валютним, фондовим, страховим.

У рамках збалансовано-автономної моделі головними кредиторами виступають іпотечні банки та спеціальні ощадні установи, зокрема будощадкаси. Формування кредитних ресурсів здійснюється за рахунок заощаджень вкладників, які бажають у майбутньому отримати кредит на придбання житла. Акумуляція коштів відбувається шляхом використання різноманітних житлових накопичувальних програм і випуску житлових та будівельних облігацій. Держава при цьому стимулює розвиток іпотеки через систему податкових пільг для банків-кредиторів і громадян-позичальників, а також для організацій, що здійснюють житлове будівництво. Характерною особливістю розширено-відкритих моделей (у США, Канаді) є виключно ринкові схеми іпотеки.

Аналіз функціонування зарубіжних ринків іпотечного кредитування показав подібність у формуванні первинних ринків іпотеки в різних країнах і наявність двох підходів до організації вторинних іпотечних ринків. У Європі склалася більш проста і менш ризикована для інвесторів обмежено-відкрита модель, у межах якої функції кредитора та оператора системи рефінансування не розмежовуються і покладаються на іпотечні банки. У США поширена розширено-відкрита модель вторинного ринку з можливістю участі ширшого кола учасників та залучення порівняно більших обсягів ресурсів, яка передбачає створення спеціальних небанківських структур - іпотечних агентств для здійснення рефінансування.

Визначено, що необхідність диверсифікації фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування України є нагальною і вимагає розширення їх спектру відповідно до мінливих ринкових умов. Одночасно використання фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування повинне відповідати вимогам убезпечення його учасників від шахрайства та інших ризиків.

У другому розділі - “Оцінка використання інструментарію ринку іпотечного кредитування України” - розглянуто умови формування вітчизняного іпотечного ринку та достатність відповідного інструментарного забезпечення, проаналізовано динаміку його розвитку, проблеми й ризики реалізації іпотечних угод, здійснено оцінку використання іпотечних фінансових інструментів в Україні.

Ринок іпотечного кредитування України є відносно новим і дістав розвиток фактично у межах останнього десятиріччя. Передумови становлення іпотеки в Україні були викликані позитивними тенденціями в економіці і потребами у фінансових ресурсах для будівництва і придбання житла; загостренням житлової проблеми для громадян; наявністю постійно високого попиту на житло при зростанні його вартості; розвитком нормативно-правового та інструментарного забезпечення реалізації іпотечних угод; інвестиційною привабливістю іпотеки як сфери розміщення капіталу; розвитком банків, небанківських фінансових установ та інших інститутів ринкової інфраструктури.

У роботі здійснено періодизацію етапів розвитку вітчизняного ринку іпотечного кредитування, яка, з позицій впливу нормативно-правового забезпечення, динаміки обсягів іпотечної заборгованості, зміни умов кредитування та появи фінансових інструментів, включає три основних етапи: перший - з початку 2002 - по липень 2005 року - період поступового розвитку іпотечного ринку; другий - з липня 2005 по жовтень 2008 року - період кредитної експансії; третій - з жовтня 2008 року і дотепер - період стагнації.

Збільшення обсягів іпотечного кредитування протягом 2005-2008 рр., на фоні кредитної експансії пояснюється також інвестиційною привабливістю іпотечних інструментів для кредиторів і позичальників, удосконаленням процедури надання іпотечних кредитів, покращенням умов іпотечного кредитування, пожвавленням ділової активності у будівельній та інших зв'язаних галузях. Проте частка іпотечних кредитів в активах банківського сектора України залишалася відносно незначною - близько 10 % у 2005 р. і 14,7 % - у 2008 р.

Значна девальвація гривні у жовтні-грудні 2008 р. номінально збільшила обсяги іпотечних кредитів до 107,6 млрд. грн. (станом на 01.01.2009 р.) за рахунок їх курсової переоцінки, але майже без фактичного їх приросту. У ІV кварталі 2008 р. було видано лише 10% від попереднього середньомісячного обсягу іпотечних кредитів. Частка простроченої заборгованості за іпотечними кредитами у 2009- 2010 рр. зросла, за різними даними, до 20-25%.

До кризи в Україні постійно зростала частка іпотечних угод у фінансуванні придбання житла населенням, яка у березні-червні 2008 р. коливалась у межах 36-44%, що, втім, поступається аналогічним показникам зарубіжних ринків (у США та Західній Європі з використанням іпотеки до кризи придбавалося до 90% житла).

Фінансова криза, що розпочалась у сегменті іпотеки у США і швидко поширилась на інші ринки капіталів, спричинила і виявила нові проблеми ринку іпотечного кредитування України. Його розвиток у докризовий період був безсистемним і хаотичним, а залежність від кон'юнктурних коливань напередодні кризи зумовили: незадовільна строкова структура фінансування іпотечних програм з переважанням короткострокових депозитів і міжбанківських кредитів; спекуляції іпотечного кредитування; значний рівень валютизації; нехтування ризиками недосконалого обліку, реєстрації та обмежень прав власності при складності процедур звернення стягнень.

Систематичні ризики іпотечних ринків зарубіжжя та України пов'язані з надмірністю спекулятивних іпотечних угод, коли житло через іпотечне кредитування придбавалося не кінцевими споживачами, а для подальшого продажу та реінвестицій - дедалі все менш кредитоспроможними позичальниками. Спекуляція хибно визначала штучний тренд ринку іпотеки як незабезпеченої цінової “бульбашки” до його обвалу у 2008 р.

В рамках систематичного ризику під час кризи далися взнаки й інші ризики іпотечного ринку: кредитний (при експансії іпотечного кредитування та завищеній оцінці предметів іпотеки); відсотковий та ліквідності (при подорожчанні та недостатності ресурсів); валютний (при переважанні кредитів в іноземних валютах та зміні валютного курсу); юридичний (при відсутності єдиної державної системи реєстрації прав власності та їх обмежень та ефективної процедури звернення стягнень). Кумулятивний негативний вплив зазначених ризиків зумовив підвищену уразливість ринку іпотеки України від фінансової кризи у другій половині 2008 р.

Девальвація гривні при падінні доходів позичальників погіршила їх можливості виконання зобов'язань по іпотечних кредитах (переважна більшість яких надавалась в іноземних валютах). Баланси банків переобтяжились заставним майном, яке теж стало проблемним для його реалізації. Додатково банки зіткнулися з питаннями зниження ринкової вартості оформленої в іпотеку нерухомості та обмеженням рефінансування. Державна іпотечна установа (ДІУ), станом на 01.01.2009 р., здійснила рефінансування на загальну суму 2 007,8 млн. грн., що становило менше як 10% від потреб банків. За таких умов ринок іпотеки України, як і інші сегменти кредитного ринку, стиснувся і став неліквідним. У 2010 р. на ринку іпотеки України має місце подальше скорочення обсягів іпотечних угод. Недостатніми виявилися відновлювальні державні регулятивні заходи - надання 3 млрд. грн. бюджетних коштів для підтримання іпотечних кредиторів та збереження на рівні 13,5% ставки рефінансування ДІУ.

Аналіз поширення в Україні іпотечних фінансових інструментів показав поступове урізноманітнення їх продуктового ряду за ціновими та неціновими характеристиками. Іпотечний інструментарій формувався від простих (фінансування іпотечних кредитів за рахунок депозитів і міжбанківських кредитів) до більш складних і структурованих (рефінансування з використанням іпотечних облігацій та сертифікатів). При модифікації іпотечного кредиту в Україні дістали поширення переважно такі іпотечні фінансові інструменти, як іпотечні та будівельні облігації, інвестиційні сертифікати. Водночас бракує інструментів для цілеспрямованої акумуляції заощаджень масового інвестора - населення для операцій з нерухомістю та убезпечення їх проведення.

Особливостями розвитку ринку іпотечного кредитування України є: обмеженість переліку фінансових інструментів іпотеки на первинному і вторинному ринках; спекулятивний характер іпотечних угод, наявність фінансово-будівельних пірамід і шахрайство з фінансовими ресурсами; обмеженість фінансових ресурсів для підтримки безперервного капіталотворення; слабкий захист прав іпотекодавців та іпотекодержателів; збереження значних фінансових та інших ризиків; недосконалість важелів державного регулювання іпотеки та її інфраструктурного забезпечення.

У третьому розділі - “Перспективний інструментарій ринку іпотечного кредитування України” - обґрунтовано необхідність диверсифікації фінансових інструментів і коригування банківської діяльності на первинному і вторинному ринках іпотеки, розкрито перспективи формування довгострокових фінансових ресурсів та убезпечення іпотечних угод через використання житлово-контрактних заощаджень (ЖКЗ), визначено можливості активізації обігу іпотечних цінних паперів та напрями розвитку ринку іпотечного кредитування України.

Обґрунтовано, що післякризовий розвиток ринку іпотечного кредитування України повинен забезпечуватися диверсифікованим і безпечним інструментарієм залучення/розміщення ресурсів, прозорістю процесів їх нагромадження та спрямування на ринок, дієвою системою державного регулювання і підтримки.

Первинний ринок іпотечного кредитування потребує неспекулятивного формування іпотечних активів за рахунок переважного використання заощаджень населення як довгострокового внутрішнього ресурсу для фінансування іпотечних програм. Для цього перспективним іпотечним фінансовим інструментом можуть слугувати ЖКЗ, які використовуються за кордоном і вирізняються довгостроковою ресурсомісткістю, цільовим призначенням, порівняно меншою вартістю для позичальників і можливістю зниження кредитного ризику для кредиторів. Упровадження такого спеціального фінансового інструменту ринку іпотечного кредитування дозволить збільшити обсяги залучення довгострокових фінансових ресурсів і забезпечити їх спрямування у розвиток житлового будівництва в Україні.

Обґрунтовано, що придбання населенням ЖКЗ є засобом цільового фінансування будівництва/придбання житла, а не варіантом ситуативного розміщення вільних коштів. ЖКЗ дозволяють фінансовим установам - іпотечним кредиторам залучати кошти населення у вигляді цільових довгострокових накопичувальних вкладів, відсоток за якими, як правило, є нижчим за ринкові ставки альтернативного розміщення ресурсів. Фінансова установа після розміщення ЖКЗ і накопичення обумовленої суми зобов'язується надати вкладнику іпотечний кредит за фіксованою ставкою, нижчою за ринкову на дату укладання ЖКЗ-контракту.

Розроблено схему фінансування іпотечних кредитів з використанням ЖКЗ, де основними учасниками є: а) житлово-контрактна установа (ЖКУ) - спеціально створена фінансова установа - емітент ЖКЗ, яка акумулює ресурси після розміщення ЖКЗ та надає громадянам цільові кредити; б) вкладники-позичальники - фізичні особи, які відкривають рахунки житлово-контрактних вкладів (ЖКВ), протягом певного строку накопичують необхідну суму і отримують право на кредит; в) засновники ЖКУ - юридичні і фізичні особи; г) державні виконавчі та монетарний органи (місцеві, уряд, НБУ), що в межах своєї компетенції контролюють діяльність ЖКУ; д) будівельна компанія; е) ДІУ, яка може надавати рефінансування ЖКУ, викуповуючи частину консолідованих у пули кредитів; є) інвестори, які можуть придбавати іпотечні цінні папери, емітовані ЖКУ.

Перевагами застосування такої схеми є: залучення на ринок іпотечного кредитування довгострокових коштів населення; убезпечення угод на іпотечному ринку шляхом зниження кредитного ризику та обмеження спекуляцій; підвищення платоспроможного попиту на житло та стимулювання будівництва; створення передумов для організації вторинного ринку іпотеки.

Визначено, що у кризових умовах функціонування іпотечного ринку актуалізується регулятивна функція держави, яка проявляється в унормуванні діяльності іпотечних інститутів, узгодженні інтересів учасників та убезпеченні від кон'юнктурних ризиків. З огляду на це, відновлення та піднесення вітчизняного іпотечного ринку вимагають активного державного сприяння його розвитку за перспективними напрямами.

В роботі визначено та обґрунтовано перелік перспективних напрямів розвитку ринку іпотечного кредитування України, що пов'язані зі змінами у функціонуванні його первинного і вторинного сегментів та орієнтовані на забезпечення посткризового відновлення ринку.

Доведено доцільність диференціації функцій банків на первинному і вторинному ринку іпотеки відповідно до сегменту їх діяльності. На первинному ринку банки-іпотечні кредитори традиційно позиціонуються як фінансові партнери клієнтів-позичальників, будівельних та інфраструктурних організацій через надання необхідного фінансування при започаткуванні і реалізації проектів будівництва. На вторинному ринку банки можуть та повинні функціонувати як маркет-мейкери іпотечного ринку, що підтримують прийнятний рівень котирувань іпотечних цінних паперів - як самостійно, так і з використанням послуг афілійованих структур та торговців цінними паперами.

Надання банками іпотечного кредиту в іноземній валюті повинно супроводжуватись додатковою умовою одночасного продажу пов'язаного форвардного контракту на весь строк кредитування в межах ліміту відкритої валютної позиції банку, що дасть змогу убезпечити позичальника (іпотекодавця) від іпотечних валютних ризиків (курсового та зміни вартості застави).

Використання регульованої відсоткової ставки за іпотечними кредитами необхідно для хеджування відсоткового ризику в умовах нестабільності і високої інфляції. Захист інтересів кредиторів та інвесторів від ймовірних втрат внаслідок кон'юнктурної зміни вартості кредитних ресурсів забезпечується коригуванням відсоткової ставки за іпотечним кредитом.

Потреби і можливості рефінансування іпотечних кредитів визначають перспективи функціонування вторинного ринку іпотеки. Ліквідність останнього забезпечується через: а) сек'юритизацію іпотечних кредитів; б) спеціальну підтримку котирувань іпотечних цінних паперів; в) збільшення кількості та підвищення кваліфікації інвесторів в іпотечному сегменті фондового ринку; г) надання спеціальних державних гарантій для населення по іпотечним цінним паперам.

Обґрунтовано, що складні структуровані іпотечні інструменти, які базуються на кількаступеневому комбінуванні більш простих інструментів первинного ринку та пов'язані із підвищеним ризиком, повинні використовуватися виключно інституційними інвесторами. Індивідуальні інвестори - громадяни, як непрофесійні учасники ринку іпотечного кредитування, повинні бути користувачами простих, стандартизованих іпотечних фінансових інструментів в умовах посиленого державного нагляду.

Фінансові інструменти, що обертаються на ринку іпотечного кредитування, вимагають мінімізації відповідних ризиків: кредитного, відсоткового, валютного, ліквідності та реінвестування. Обґрунтовано доцільність використання в Україні спеціальних похідних фінансових інструментів для нівелювання відсоткового ризику - кепу (страхування відсоткової ставки від зростання з прив'язкою до визначеної у контракті), свопу (страхування відсоткової ставки від зростання з прив'язкою до певного ринкового орієнтира), флору (страхування відсоткової ставки від зниження), коллару (страхування відсоткової ставки від зміни в обох напрямах).

З огляду на переважне використання в Україні комбінації обмежено- та розширено-відкритих моделей функціонування ринку іпотечного кредитування, доведено доцільність впровадження елементів збалансовано-автономної моделі з поширенням ощадно-позичкових інструментів. Це дасть можливість підвищити фінансову стійкість ринку шляхом залучення необхідних обсягів внутрішніх фінансових ресурсів з покращенням інституційного забезпечення доступності фінансових ресурсів через заохочення недержавних пенсійних фондів та страхових компаній до інвестування в іпотечні цінні папери.



Висновки

У дисертації запропоновано вирішення важливого науково-практичного завдання - поглиблення теоретико-методичних підходів та розробки практичних рекомендацій удосконалення фінансового інструментарію ринку іпотечного кредитування України. За результатами проведеного дослідження зроблено такі висновки і пропозиції.

1. Ринок іпотечного кредитування є частиною ринку позикових капіталів і являє собою сферу унормованого кругообігу іпотечного капіталу з використанням відповідних фінансових інструментів для перерозподілу довгострокових фінансових ресурсів в інтересах учасників іпотечної угоди. При цьому каталізується розвиток інших ринкових сегментів як фінансового, так і реального секторів економіки. Заставне забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном є обов'язковим в іпотечній угоді.

На ринку іпотечного кредитування капіталотворення відбувається через послідовний перехід активів від одних економічних контрагентів до інших у процесі надання та рефінансування іпотечних кредитів. Крім цього, іпотечний капітал приростає у процесі трансформації іпотечних активів на первинному ринку, і при перекомбінуванні іпотечних фінансових інструментів на вторинному ринку.

2. Фінансові інструменти ринку іпотечного кредитування як засоби реалізації іпотечної угоди є переважно борговими, одночасно збільшують обсяги фінансових активів у кредитора (іпотекодержателя) та зобов'язань у позичальника (іпотекодавця), визначають множинні можливості формування та отримання довгострокових фінансових ресурсів для придбання нерухомості. Базовим іпотечним інструментом є іпотечний кредит, що надається на первинному ринку, а рефінансується на вторинному. На його основі продукуються інші іпотечні фінансові інструменти, в запропонованій класифікації яких вирізняються ощадно-позичкові, фондів фінансових ресурсів, рефінансування та регулювання обсягів іпотечних кредитів з диференціацією за видами, підвидами, визначенням сфер їх розміщення, обігу та використання.

3. Функціонування ринку іпотечного кредитування розкривається через його механізм, який визначає формалізацію взаємозв'язку первинного і вторинного ринкових сегментів, інфраструктури та відповідних груп учасників, що використовують іпотечні фінансові інструменти для залучення та оперування довгостроковими фінансовими ресурсами при перерозподілі іпотечного капіталу та стимулюванні попиту і пропозиції з купівлі-продажу нерухомості. Трансформація закумульованих фінансових ресурсів в організований пул іпотек (заставних) із зростанням вартості консолідованого іпотечного капіталу регламентується вимогами державного регулювання та нагляду.

4. Аналіз передумов і динаміки розвитку ринку іпотечного кредитування України визначив особливості його становлення за складних соціально-економічних обставин при недостатності ресурсного, інструментарного та інфраструктурного забезпечення. Мала місце значна спекулятивність іпотечних угод з високими фінансовими та іншими ризиками. Недостатній захист прав іпотекодавців та іпотекодержателів відображає недосконалість важелів державного регулювання іпотеки.

Здійснена ідентифікація особливостей ринку іпотечного кредитування України засвідчила можливості його функціонування у комбінованих рамках обмежено- та розширено-відкритих моделей, з переважним застосуванням інструментів збалансовано-автономної моделі.

5. Розгортання кризових явищ на вітчизняному ринку іпотеки у другій половині 2008 р. було зумовлене як впливом світової економічної кризи, так і погіршенням макроекономічної ситуації у країні. Негативні наслідки світової фінансової кризи ускладнили формування ресурсної бази банків, проявились у призупиненні іпотечного кредитування на первинному ринку, а також падінні довіри населення до іпотечних та інших фінансових інститутів.

6. Оцінка використання іпотечного інструментарію ринку іпотечного кредитування України показала його неповну відповідність потребам учасників ринку іпотеки при залученні фінансових ресурсів і страхуванні ризиків іпотечних угод. В Україні найбільшого поширення набули іпотечні кредити через урізноманітнення їх продуктового ряду за ціновими та строковими характеристиками, що відобразилось у зростанні їх інвестиційної привабливості для кредиторів та позичальників та призвело до появи інших іпотечних фінансових інструментів. Іпотечні фінансові інструменти поступово ускладнюються - від порівняно простих (фінансування іпотечних кредитів за рахунок депозитів і міжбанківських кредитів) до більш складних і структурованих (рефінансування з використанням іпотечних облігацій та сертифікатів).

7. Розширення спектру та убезпечення іпотечних інструментів є нагальними потребами посткризового відновлення ринку іпотечного кредитування України. Використання ЖКЗ як нових іпотечних фінансових інструментів, орієнтованих на залучення заощаджень населення, є доцільним з огляду на їх довгострокову ресурсомісткість і цільове призначення при реалізації іпотечних програм.

Розроблена схема фінансування іпотечних кредитів з використанням ЖКЗ, за умови її нормативного запровадження, дозволить організовано і масово мобілізувати довгострокові кошти населення, знижувати ризики та обмежувати спекуляції з іпотечними ресурсами, підтримувати платоспроможний попит на житло, стимулювати розвиток вторинного ринку іпотеки.

8. Банківська діяльність на первинних і вторинних ринках іпотеки повинна поєднувати кредитні операції банків з їх функціями маркет-мейкерів іпотечного ринку, що дозволить підвищити його ліквідність шляхом підтримки котирувань іпотечних цінних паперів.

Убезпечення позичальників від іпотечних валютних ризиків (курсового та зміни вартості застави) є можливим за умови надання банками іпотечного кредиту з додатковим одночасним продажем пов'язаного форвардного контракту на весь строк кредитування в межах ліміту відкритої валютної позиції банку, а можливість коригування відсоткової ставки за іпотечним кредитом забезпечить захист інтересів кредиторів та інвесторів від ймовірних втрат внаслідок кон'юнктурної зміни вартості кредитних ресурсів. Крім того, мінімізувати негативні наслідки ринкової нестабільності дозволяє використання спеціальних інструментів хеджування ризиків - кепу, свопу, флору та коллару.

9. Можливості оперування іпотечними фінансовими інструментами для різних груп інвесторів слід розмежувати: непрофесійні індивідуальні інвестори - громадяни повинні бути користувачами простих, стандартизованих іпотечних фінансових інструментів; а складні, структуровані іпотечні інструменти, пов'язані з підвищеним ризиком, мають бути доступними виключно професійним інституційним інвесторам. Останні переймають ризики тільки в межах власних прибутків і не надають інвестиційних гарантій, забезпечених доходами третіх осіб.

10. Перспективний розвиток ринку іпотечного кредитування України повинен ґрунтуватися на наявності диверсифікованого і безпечного інструментарію залучення ресурсів, прозорості процесів нагромадження іпотечного капіталу та його спрямування на фінансування іпотечних програм, відлагодженій системі державного регулювання і підтримки іпотеки.



СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

У колективній монографії

1. Бублик Є. О. Розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні / Є. О. Бублик // Розвиток банківської системи України: монографія / за ред. О.І. Барановського. - К.: Ін-т екон. та прогнозув. НАН України, 2008. - С. 66-78. (0,7д. а.).

У фахових наукових виданнях

2. Бублик Є. О. Мобілізація кредитних ресурсів за допомогою житлово-контрактних заощаджень / Є. О. Бублик // Науковий вісник Національного університету державної податкової служби України. - 2009. - № 2 (45). - C. 79-84. (0,5 д. а.).

...