Формування механізму оподаткування нерухомого майна в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕРЖАВНА УСТАНОВА "ІНСТИТУТ ЕКОНОМІКИ ТА ПРОГНОЗУВАННЯнаціональної академії наук УКРАЇНИ"

УДК 336.226.212.1

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

ФОРМУВАННЯ МЕХАНІЗМУ ОПОДАТКУВАННЯ НЕРУХОМОГО МАЙНА В УКРАЇНІ

08.00.08 - гроші, фінанси і кредит

БАГРІЙ ОЛЕКСІЙ ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Київ - 2011

Дисертацією є рукопис.

Роботу виконано в Державній установі "Інститут економіки та прогнозування НАН України"

Науковий керівник: кандидат економічних наук, старший науковий співробітник Короткевич Ольга Василівна, Державна установа "Інститут економіки та прогнозування НАН України", відділ державних фінансів.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, доцент Швабій Костянтин Іванович, Науково-дослідний центр з проблем оподаткування Національного університету Державної податкової служби України, заступник начальника;

кандидат економічних наук, доцент Прокопенко Валерія Юріївна, Харківський національний університет внутрішніх справ Міністерства внутрішніх справ України, начальник кафедри фінансів і кредиту.

Захист відбудеться 5 липня 2011 р. о 16 год. 00 хв. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.239.02 Державної установи "Інститут економіки та прогнозування НАН України" за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Державної установи "Інститут економіки та прогнозування НАН України" за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

Автореферат розісланий 31 травня 2011 р.

Учений секретар спеціалізованої вченої ради, доктор економічних наук Н.М.Шелудько

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження. Запровадження оподаткування нерухомого майна є одним з пріоритетних завдань реформування податкової системи України, реалізацію якого передбачено Податковим кодексом. Податки на нерухоме майно як інструмент фіскальної політики застосовуються у багатьох країнах світу з різними формами державного устрою і структурами систем оподаткування. Використання цього податку у практиці фіскального регулювання економіки дозволяє державі досягти ряду цілей, зокрема: сприяє реалізації принципу соціальної справедливості оподаткування, оскільки більшу частину таких податків сплачують, як правило, заможні власники нерухомості; обмежує можливості економічних суб'єктів для ухилення від оподаткування, а отже сприяє підвищенню податкових доходів до бюджету та стійкості державних фінансів; дозволяє державі справляти регулюючий вплив на регіональні ринки нерухомості.

Вагомий вклад у дослідження механізму оподаткування нерухомого майна зробили такі зарубіжні автори, як: Е.Анстетт, М.Ю.Березін, Я.Бржецкі, Р.Бьорд, Дж.Еккерт, Дж.Мальме, Дж.Янгмен.

Сутність і вплив оподаткування нерухомого майна на соціально-економічний розвиток країни та добробут і поведінку економічних суб'єктів розглядались у працях таких вчених, як: Дж.Зодроу, Ф.М.Лореллі, У.Маккласкі, С.Мендел, П.Міцковський, Д.Нетзер, Р.Елмі, У.Оутс, Ф.Плімер, Е.Слек, У.Фішел, Д.Г.Черник.

Передумови, фактори та перспективи запровадження оподаткування нерухомого майна в Україні аналізували В.П.Вишневський, О.А.Гриценко, Е.В.Кадебська, О.П.Кириленко, С.І.Лекарь, І.О.Луніна, П.В.Мельник, В.М.Мельник, В.Ю.Прокопенко, А.М.Соколовська, Н.Б.Фролова, В.П.Чекіна, Л.П.Чубук та ін.

У працях українських економістів і науковців значну увагу приділено розгляду досвіду функціонування податків на нерухоме майно в окремих зарубіжних країнах, а також аналізу концептуальних підходів до оподаткування нерухомості. Недостатньо розробленими залишаються проблеми загального і специфічного у формуванні податків на нерухоме майно у країнах Центральної Європи та СНД з несформованими ринками нерухомості, питання забезпечення справедливості при оподаткуванні нерухомого майна та визначення окремих складових механізму такого оподаткування для його запровадження в Україні.

Необхідність подальших досліджень у цій сфері зумовила вибір теми дисертаційної роботи, її цільову спрямованість і завдання.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертацію підготовлено відповідно до плану науково-дослідних робіт ДУ "Інститут економіки та прогнозування НАН України". Основні результати дисертаційного дослідження, відображено у проміжних і заключному наукових звітах при виконанні НДР "Модернізація державних фінансів в умовах посилення європейських інтеграційних процесів" (номер держреєстрації 0106U009031), зокрема, у розділі "Податкова конкурентоспроможність України в умовах посилення європейських інтеграційних процесів" (особистий вклад: досліджено зарубіжні системи оподаткування нерухомого майна; виокремлено специфічні особливості формування відповідних податків у країнах Східної Європи та СНД; обґрунтовано взаємозв'язок оподаткування нерухомого майна з функціонуванням системи обліку та реєстрації нерухомості і прав на неї та напрями вдосконалення відповідної системи в Україні; запропоновано методичні підходи до формування бази та ставок оподаткування нерухомого майна фізичних осіб в Україні з урахуванням якості нерухомості та місця її розташування). Участь автора у виконанні НДР і його особистий вклад підтверджено довідкою ДУ ІЕПр № 135-7/283 від 25.03.2011 р.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є розроблення і наукове обґрунтування методичних положень і практичних рекомендацій щодо формування механізму оподаткування нерухомого майна в Україні Для досягнення поставленої мети у ході дослідження вирішувалися такі завдання:

– дослідити наявні теоретичні концепції оподаткування нерухомості;

– уточнити зміст поняття "нерухоме майно" для цілей оподаткування;

– виявити особливості формування механізмів оподаткування нерухомості у зарубіжних країнах та дослідити існуючу практику формування систем обліку та реєстрації об'єктів нерухомості та майнових прав на них;

– дослідити механізми оподаткування нерухомого майна, що використовувались на території України;

– розкрити ключові проблеми запровадження оподаткування нерухомого майна в Україні з точки зору інституційного забезпечення функціонування відповідних податків, а також обґрунтувати шляхи їх подолання;

– розробити методичні рекомендації щодо формування механізмів оподаткування нерухомого майна фізичних і юридичних осіб в Україні, адекватних реаліям її соціально-економічного розвитку.

Об'єктом дослідження є економічні відносини, що виникають у процесі оподаткування нерухомого майна.

Предметом дослідження методичні підходи до оподаткування нерухомого майна.

Методи дослідження. Теоретико-методологічною основою дослідження стали праці класиків економічної науки, вітчизняних і зарубіжних вчених з питань оподаткування нерухомого майна і формування системи реєстрації нерухомості і прав на неї.

У роботі використано сукупність загальнонаукових методів теоретичного та емпіричного пізнання, у тому числі: порівняльного аналізу, діалектики загального і особливого - для уточнення поняттєвого апарату; для дослідження зарубіжного досвіду формування механізмів оподаткування нерухомості та побудови систем реєстрації нерухомості; для ретроспективного аналізу оподаткування нерухомості на території України; дедукції, системного підходу, моделювання - при дослідженні податків на нерухомість з позицій їх відповідності загальновизнаним принципам і функціям оподаткування; для обґрунтування пропозицій щодо розробки методичних підходів до формування механізму оподаткування нерухомості в Україні; групувань, порівнянь, оцінювання - при дослідженні досвіду оподаткування нерухомості у країнах з різними рівнями економічного розвитку; в процесі аналізу вітчизняного законодавства у сфері оподаткування майна та реєстрації прав власності на нерухомість.

Інформаційну базу дисертаційного дослідження складають законодавчі та нормативно-правові акти України і зарубіжних держав, статистичні дані Державного комітету статистики України та Державного казначейства України, статистичні збірники Організації економічного співробітництва та розвитку, монографії та публікації у періодичних виданнях вітчизняних і зарубіжних авторів, аналітична та довідкова інформація з питань оподаткування нерухомості, розміщена у мережі Інтернет.

Наукова новизна отриманих результатів полягає в подальшому розвитку теоретичних і науково-методичних положень щодо формування механізму оподаткування нерухомого майна в Україні.

Найважливіші результати, які визначають наукову новизну виконаного дослідження, полягають у тому, що:

удосконалено

– теоретичне визначення поняття “нерухоме майно” для цілей оподаткування, яке, на відміну від існуючих, не враховує спосіб використання нерухомості, а акцентує увагу на сукупності нерозривно пов'язаних із землею об'єктів, які можуть бути представлені у натурально-речовій або вартісній формах і підлягають державній реєстрації, що дозволяє розширити перелік об'єктів майнового оподаткування;

– методичний підхід до формування механізму оподаткування житлової нерухомості, що належить фізичним особам, який базується на визначенні неоподатковуваного мінімуму площі нерухомості на основі санітарної норми житла та використанні коефіцієнтів коригування податкової ставки, які відображають привабливість місця розташування об'єктів нерухомості в межах населеного пункту та їх якісні характеристики. Обґрунтовано, що при реалізації цього підходу створюються передумови для забезпечення справедливості оподаткування нерухомого майна фізичних осіб;

– обґрунтування підходу до визначення бази оподаткування нерухомого майна юридичних осіб, що базується на балансовій вартості об'єктів нерухомості та застосуванні до неї коефіцієнту коригування, який враховує вид економічної діяльності підприємств та їх роль у розвитку економіки України та її регіонів;

дістали подальшого розвитку

– концептуальні основи оподаткування нерухомого майна житлового і комерційного призначення в контексті реалізації податкової політики в Україні, які доповнюють загальноприйняті функції цього податку (фіскальну та перерозподільну) регулюючою функцією майнового оподаткування, направленою на обмеження спекулятивних операцій на ринку нерухомості;

– науково-практичні рекомендації щодо удосконалення системи обліку та реєстрації нерухомості і прав на неї, спрямовані на підвищення ефективності адміністрування податків на нерухоме майно в Україні на основі проведення інвентаризації нерухомості з подальшим формуванням такої системи за принципом "єдиного вікна", а також запровадження методики масової оцінки нерухомості, з метою визначення споживчої привабливості нерухомості у різних за рівнем соціально-економічного розвитку регіонах; узагальнення світового досвіду формування механізмів оподаткування нерухомого майна, що дозволило виокремити їх особливості у країнах з ринками нерухомості, що формуються, зокрема: роздільне оподаткування нерухомого майна фізичних і юридичних осіб з різними базами оподаткування; застосування інструментів коригування величини податку з метою досягнення більшої справедливості в оподаткуванні; обмеження повноважень органів місцевого самоврядування щодо зміни окремих елементів оподаткування з метою запобігання корупції на місцевому рівні та ін.

Практичне значення отриманих результатів. Висновки та пропозиції дисертаційного дослідження мають практичне значення для реформування податкової системи України, вдосконалення структури дохідної бази місцевих бюджетів з метою її зміцнення, стабілізації регіональних ринків нерухомості. Основні результати дослідження дістали відображення у науково-аналітичних записках, надісланих органам державної влади та управління України, що підтверджено листами про практичне впровадження наукових розробок при підготовці рекомендацій до проекту Податкового кодексу України Рахунковою палатою України (лист № 12-1943 від 13.10.2010 р.) та в процесі розгляду питань щодо забезпечення сталого економічного та соціального розвитку Херсонської області (лист № 15-351-1696/9-10/323 від 07.02.2011 р.).

Особистий вклад здобувача. Наукові положення і рекомендації, що виносяться на захист, розроблено автором самостійно. Його особистий вклад у працях, опублікованих у співавторстві, наведено окремо у списку публікацій.

Апробація результатів дисертації. Основні наукові положення, висновки і практичні рекомендації, сформульовані автором за результатами проведеного дослідження обговорювалися на: І Міжнародній науково-практичній конференції "Формування єдиного наукового простору Європи та завдання економічної науки" (м. Тернопіль, 2007 р.); Науково-практичній конференції за міжнародною участю "Європейські орієнтири муніципального управління" (м. Київ, 2008 р.); Міжнародній науково-практичній конференції "Соціально-економічний розвиток України та її регіонів: проблеми науки та практики" (м. Харків, 2008 р.); І міжнародній науково-практичній конференції "Вплив бюджетно-податкової політики на соціально-економічний розвиток регіону" (м. Херсон, 2009 р.); XI міжнародній науковій конференції студентів та молодих вчених "Управління розвитком соціально-економічних систем: глобалізація, підприємництво, стале економічне зростання" (м. Донецьк, 2010 р.).

Публікації. За результатами дисертаційного дослідження опубліковано 11 наукових праць, у тому числі одну у співавторстві. Загальний обсяг публікацій становить 4,55 д.а., з них особисто дисертанту належить 4,15 д. а. 6 статей опубліковано у фахових наукових виданнях (3,45 д. а.) і 5 публікацій - в інших виданнях.

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, додатків і списку використаних джерел. Основний текст дисертаційної роботи викладено на 169 сторінках і включає 19 таблиць і 6 рисунків. 6 додатків розміщено на 16 сторінках, список використаних джерел зі 184 найменувань займає 19 сторінок.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У першому розділі - "Оподаткування нерухомого майна як об'єкт наукового пізнання" - систематизовано наукові погляди на сутність оподаткування нерухомості, сформульовано принципи та функції, а також визначено критерії ефективного запровадження відповідного податку; досліджено економічні і правові характеристики поняття "нерухомість"; визначено фундаментальні характеристики, яким повинна відповідати нерухомість як об'єкт оподаткування; проведено ретроспективний аналіз підходів до формування механізмів оподаткування нерухомості на території України. Узагальнення теоретичних поглядів на сутність оподаткування нерухомості дозволило зробити висновки про вплив податку на нерухомість на економічні та соціальні процеси у суспільстві, а також на доходи платників податку. У сучасній світовій фінансово-економічній думці сформувались такі концепції оподаткування нерухомості:

– "традиційна теорія", де стверджується, що фіскальне навантаження від оподаткування нерухомості розподіляється між користувачами і власниками земельних ділянок і об'єктів удосконалення на них (будівлі і споруди) нерівномірно, причому, як правило, більший тягар припадає на покупців або орендарів будівель і споруд;

– концепція "нове бачення", головна ідея якої полягає в тому, що адміністративно-територіальні утворення, де встановлюється порівняно вища ставка податку на нерухомість, зазнають втрат у вигляді зменшення кількості робочих місць і скорочення податкової бази внаслідок міграції податкових агентів до юрисдикцій, менш обтяжених податком на нерухомість;

– теорія "вигід", згідно з якою податки є не тільки певними примусовими зобов'язаннями їх платників, але й добровільною платою за необхідні їм суспільні товари і послуги або, інакше кажучи складовою еквівалентного обміну між платниками податків і урядовими структурами, що надають ці товари і послуги.

На основі розглянутих концепцій зроблено висновок, що формування уніфікованого механізму розрахунку бази та ставок оподаткування і наділення місцевих органів влади обмеженими повноваженнями щодо їх регулювання зменшують конкуренцію між адміністративно-територіальними утвореннями країни, що, у свою чергу, значно послаблює викривлюючий ефект податку, згідно якого регіони країни розвиваються нерівномірно.

Дослідженням встановлено, що у країнах з ринками нерухомості, що формуються, запровадження оподаткування нерухомості спричиняє ефекти, описані представниками "традиційної теорії" та теорії "вигід". Це означає, що податок на нерухомість насамперед слід розглядати як місцевий податок, надходження від якого покликані задовольнити поточні потреби місцевих громад у фінансуванні суспільних товарів і послуг.

Теоретично доведено, що в середньо- та довгостроковій перспективі запровадження оподаткування нерухомості має сприяти стабілізації цін на нерухомість завдяки посиленню регулюючого впливу оподаткування на ринки нерухомості через обмеження спекулятивних операцій з житловою і комерційною нерухомістю.

Показано, що формування механізму оподаткування нерухомості вимагає чіткого визначення характерних ознак оподатковуваних об'єктів, інакше не виключається довільне трактування цих ознак, що у свою чергу може призвести до дискредитації відповідного податку. Визначено основні родові ознаки нерухомості, що роблять її унікальним об'єктом оподаткування, серед яких стаціонарність (нерозривність із землею); матеріальність (наочність об'єктів, а також можливість їх вираження у натурально-речовій формі); довговічність. Оскільки в Україні земельні ділянки і об'єкти удосконалень на них у вигляді будівель і споруд законодавчо розмежовані, саме об'єкти удосконалень на землі слід розглядати як такі, що мають оподатковуватися. При цьому звернуто увагу на те, що нерухомість можна розцінювати як об'єкт оподаткування тільки за умови наявності законодавчо закріплених майнових прав на неї. Обґрунтовано, що нерухоме майно для цілей оподаткування - це сукупність нерозривно пов'язаних із землею об'єктів, які можуть бути представлені у натурально-речовій або вартісній формах і підлягають державній реєстрації.

Встановлено, що запровадження оподаткування нерухомого майна має відповідати чотирьом критеріям, зокрема: сприяння забезпеченню макроекономічної стабільності і розподілу ресурсів з метою зниження економічної і соціальної нерівності і підтримки стійкого розвитку регіонів; поетапне запровадження податку з метою уникнення переривання довгострокових контрактів і не передбачуваних змін в інвестиційних очікуваннях; координування процесу запровадження податку з реформами у сфері майнових відносин і планування системи землекористування; реформування системи оподаткування нерухомості обов'язково має бути політично здійсненним. У другому розділі - "Особливості формування механізмів оподаткування нерухомого майна в зарубіжних країнах" - розкрито специфіку формування сучасних механізмів оподаткування нерухомого майна в зарубіжних країнах; виокремлено специфічні особливості оподаткування нерухомого майна у країнах з ринками нерухомості, що формуються; проведено аналіз методичних підходів до формування кадастру нерухомості у фіскальних цілях.

Аналіз динаміки надходження коштів до місцевих бюджетів від податків на нерухомість у країнах ОЕСР показав, що порівняно високі бюджетні доходи, одержувані за цією статтею, притаманні в основному країнам з розвинутою ринковою економікою.

Виявлено, що в окремих країнах високий фіскальний ефект від оподаткування нерухомості досягнуто завдяки наявності сприятливих умов для соціально-економічного розвитку, важливою складовою яких є забезпечення адекватного інституційного середовища для запровадження та функціонування відповідного податку. Дослідження механізмів оподаткування нерухомості у країнах з різними рівнями економічного розвитку дозволило виокремити загальні риси, притаманні більшості з цих механізмів і поділити їх за окремими специфічними елементами, серед яких основну увагу зосереджено на формуванні податкової бази.

Використання ринкової вартості нерухомості як бази оподаткування найбільшою мірою відповідає принципам вертикальної та горизонтальної справедливості, оскільки на розмір податку впливає значна кількість факторів (економічних, соціальних, демографічних, правових, адміністративних, екологічних та інших). Урахування цих факторів при оподаткуванні забезпечується використанням системи масової оцінки нерухомості (від англ. computer-assisted mass appraisal (CAMA) system), яка дозволяє підтримувати актуальність даних про податкову базу за рахунок щорічної переоцінки об'єктів оподаткування.

Рис. 1. Питома вага податку на нерухомість у податкових надходженнях місцевих бюджетів у країнах ОЕСР у 2004-2007 рр., %

Зроблено висновок, що в Україні застосування ринкової вартості як бази оподаткування є проблематичним, оскільки це вимагає врахування достатніх умов, які у нашій державі ще не сформувалися. Йдеться, зокрема, про такі умови, як наявність необхідних "правил гри" на ринку нерухомості та у сфері реєстрації прав на неї; функціонування системи масової оцінки нерухомості; запровадження механізму досудового розгляду скарг платників податку щодо адекватності оцінки нерухомості та величини податкових зобов'язань; достатній рівень платоспроможності громадян тощо.

На основі систематизації досвіду оподаткування нерухомості у країнах ЦСЄ (Польщі, Чехії, Угорщині, Латвії, Литві, Словенії) встановлено, що на стадії запровадження оподаткування нерухомості як база оподаткування використовувалася площа нерухомості. Це зумовлювалося недостатньою розробленістю комплексного реєстру нерухомості та високими витратами на його створення, що перешкоджало належному забезпеченню фіскальних органів інформацією, необхідною для ефективного адміністрування відповідного податку. Також дався взнаки низький рівень доходів основної маси населення, що створювало проблеми із сплатою податку. База оподаткування нерухомості у вигляді її площі є зручнішою і значно дешевшою в адмініструванні для країн з нерозвинутими ринками нерухомості. При цьому для досягнення більшої справедливості при оподаткуванні нерухомості на основі її площі в окремих країнах як складові механізму оподаткування використовуються спеціальні інструменти коригування рівня оподаткування, серед яких найбільшої популярності набули: диференціація податкової ставки, застосування до неї коригуючих коефіцієнтів і класифікація об'єктів оподаткування.

Дослідження механізмів майнового оподаткування у країнах СНД дозволило виявити їх певні особливості. Як правило, нерухомість, яка належить підприємствам і громадянам, оподатковуються двома окремими податками. За базу оподаткування нерухомого майна, що належить підприємствам, береться балансова вартість основних засобів, до складу яких входить нерухомість. Базою оподаткування фізичних осіб - власників нерухомості є її нормативна вартість, яка набирає форми інвентаризаційної вартості, що визначається органами технічної інвентаризації. Необ'єктивність даних інвентаризаційної оцінки нерухомості зумовила запровадження в окремих країнах сучасних методик її оцінки, зокрема масової оцінки нерухомості у податкових цілях. Водночас у деяких країнах для визначення податкової бази використовуються спеціальні уточнюючі коефіцієнти, що дозволяють враховувати чисельність населення і тип населеного пункту, місце розташування у його межах об'єктів нерухомості, їх функціональні, якісні та фізичні характеристики.

На основі комплексного дослідження підходів до оподаткування нерухомого майна, що практикуються у державах з несформованими ринками нерухомості (країни СНД і ЦСЄ), було розкрито специфічні особливості формування механізмів оподаткування нерухомого майна на стадії його запровадження, до яких віднесено: оподаткування нерухомого майна фізичних осіб на основі площі нерухомості, що зумовлюється недосконалістю інвентаризаційної оцінки нерухомості та відсутністю механізмів її масової оцінки; оподаткування нерухомого майна юридичних осіб на основі балансової вартості нерухомості, що є вигідним з точки зору ефективності адміністрування на етапі запровадження податку; застосування інструментів коригування рівня оподаткування з метою досягнення більшої його справедливості; обмеження повноважень органів місцевого самоврядування щодо зміни ставки податку та коригуючих коефіцієнтів з метою недопущення корупції та зловживань при стягненні цього податку на місцевому рівні.

Встановлено, що найважливішою вимогою до забезпечення ефективного адміністрування податку на нерухомість є формування легітимного реєстру нерухомості, адаптованого до потреб оподаткування. Ідентифікація об'єктів оподаткування і наступне об'єднання відповідних даних у єдиний масив інформації дозволяють максимально спростити процес адміністрування податку на нерухоме майно різних категорій його платників, а також уникнути або істотно скоротити випадки ухилення від сплати відповідного податку. Консолідація даних у єдиному реєстрі дозволить також чітко прогнозувати рівень бюджетних надходжень від оподаткування нерухомого майна. Отже, запровадження оподаткування нерухомого майна в Україні вимагає проведення комплексної інвентаризації нерухомості з формуванням електронних баз даних з метою створення передумов для ефективного адміністрування податків на нерухоме майно.

У третьому розділі - "Формування методичних підходів до оподаткування нерухомого майна в Україні" - обґрунтовано рекомендації щодо формування механізму оподаткування нерухомого майна фізичних і юридичних осіб; сформульовано пропозиції щодо удосконалення інституційного забезпечення з метою створення сприятливих умов для запровадження оподаткування нерухомого майна в Україні.

Аналіз основних умов ефективного функціонування оподаткування нерухомого майна дозволив сформувати базові положення інституційного характеру, які необхідні для запровадження оподаткування нерухомого майна в Україні (рис. 2).

Рис. 2. Інституційне забезпечення оподаткування нерухомого майна в Україні

Удосконалення інституційного забезпечення для запровадження оподаткування нерухомого майна в Україні спрямоване на підвищення ефективності адміністрування запроваджуваних податків і має базуватися на законодавчих і нормативно-правових актах, які формують правила взаємодії між інституційними суб'єктами відносин оподаткування нерухомого майна, серед яких - органи законодавчої та державної виконавчої влади (у тому числі державна податкова служба і установа, відповідальна за формування реєстру нерухомості та прав на неї), місцеві органи влади та платники податку. При цьому найбільший вплив на ефективність адміністрування податку має взаємозв'язок між органами державної податкової служби та установою, відповідальною за формування реєстру нерухомості.

На основі досвіду адміністрування податків на нерухоме майно в економічно розвинутих країнах пропонується запровадити обов'язкове декларування фізичними особами належного їм майна, в результаті чого операції з нерухомістю мають стати об'єктом податкового контролю, покликаного виявляти суми доходів і витрат, прихованих фізичними особами від декларування і оподаткування.

При формуванні механізму оподаткування нерухомого майна фізичних осіб в Україні слід враховувати фактори, що впливатимуть на реалізацію принципу справедливості. Такими факторами, зокрема, є встановлення неоподатковуваного мінімуму площі нерухомості, використання диференційованої ставки відповідного податку та застосування до неї коригуючих коефіцієнтів. Пропонується неоподатковуваний мінімум для основного місця проживання громадян України розраховувати на базі законодавчо закріпленої санітарної норми загальної площі проживання на одну особу у розмірі 21 кв. м плюс 10 кв. м на сім'ю. З огляду на наявні труднощі з отриманням органами податкової служби інформації по кожному об'єкту нерухомості, пропонується встановити стандартний неоподатковуваний мінімум для основного місця проживання громадян, який би враховував середньостатистичний кількісний склад сім'ї в Україні, що становить 2,6 особи. З'ясовано, що стандартний неоподатковуваний мінімум для основного місця проживання має дорівнювати 70 кв. м.

Для практичної реалізації принципу вертикальної справедливості у механізмі оподаткування нерухомого майна фізичних осіб пропонується визначити податкову ставку як процент до прожиткового мінімуму і диференціювати її з урахуванням адміністративно-територіального поділу країни. Необхідність врахування цього фактора зумовлена широким розкидом між селами, селищами та різними за кількістю населення містами за рівнями цін на нерухомість, а також доходами громадян і витратами місцевих бюджетів на одного мешканця.

Дотримання принципу горизонтальної справедливості вимагає, щоб при оподаткуванні двох схожих за всіма показниками об'єктів нерухомості їх власники мали однакові податкові зобов'язання. Врахування цього принципу забезпечується використанням коефіцієнта зонування, що відображає вигідність розташування об'єкта нерухомості в населеному пункті, та коефіцієнта якості будівлі, що відображає рівень фізичного і функціонального зносу.

Формула розрахунку податку на нерухоме майно фізичних осіб з урахуванням наведених інструментів має такий вигляд:

оподаткування нерухомість облік майно

П_Н = (П_З - Н_min) Ч С_П Ч К_З Ч К_Я(1)

де П_Н - сума податку на нерухомість (грн); П_З - загальна площа об'єкту нерухомості (кв. м); Н_min - неоподатковуваний мінімум (кв. м); С_П - ставка податку (грн); К_З - коефіцієнт зонування; К_Я - коефіцієнт якості нерухомості.

В основу розрахунку коефіцієнта зонування покладено показник середньої вартості 1 кв. м нерухомості у попередньо визначених цінових зонах населеного пункту. Для зони, де середня вартість 1 кв. м нерухомості є найменшою, встановлюється К_З, який дорівнює 1. Для інших зон коефіцієнт зонування визначається шляхом ділення середньої вартості 1 кв. м у відповідній зоні на його найменшу середню вартість у населеному пункті. У свою чергу, ці розрахункові дані коригують податкову ставку.

В основу визначення коефіцієнта якості покладено законодавчо затверджені норми капітальності будівлі, а також врахування таких технічних характеристик, як матеріал стін і забезпеченість нерухомості інженерно-технічними мережами. На базі запропонованих підходів до визначення елементів податку на нерухоме майно фізичних осіб було виконано експериментальні прогнозні розрахунки по окремих об'єктах житлової нерухомості м. Києва. Для цього використано публічні дані про середню вартість нерухомості та її якісні характеристики, а також зроблено припущення, що податкова ставка становить 2% прожиткового мінімуму для дієздатних осіб (табл. 1).

Таблиця 1 Розрахунок суми податку на нерухоме майно фізичних осіб для основного місця проживання в окремих районах м. Києва

Для об'єктів нерухомості, які не є основним місцем проживання або власники яких не є громадянами України сума податку згідно з розробленим відходом становитиме: для власника об'єкта № 1 - 2115 грн на рік; для власника об'єкта № 2 - 4065 грн на рік; для власника об'єкта № 3 - 5433 грн на рік. Проведені розрахунки суми податку на нерухоме майно для окремих об'єктів житлової нерухомості м. Києва засвідчили, що за такого механізму формування бази та ставки оподаткування податковий тягар нестимуть фізичні особи - нерезиденти, громадяни України, що є власниками великих житлових апартаментів, а також власники декількох об'єктів житлової нерухомості. Запропонований механізм оподаткування нерухомого майна фізичних осіб відповідає принципам вертикальної та горизонтальної справедливості в оподаткуванні, а сам податок за таких умов здатний виконувати стимулюючу і регулюючу функції.

На основі досвіду оподаткування нерухомості юридичних осіб в країнах близького зарубіжжя (країн Східної Європи і СНД) доведено доцільність запровадження в Україні податку на нерухоме майно юридичних осіб з податковою базою у вигляді балансової вартості групи І основних фондів підприємств. При цьому, оскільки балансова вартість об'єктів нерухомості, які належать підприємству не відповідає їх реальній вартості, яка відображає в тому числі вигідність розташування і можливі способи використання цих об'єктів, то з метою дотримання принципу горизонтальної справедливості обґрунтовано доцільність застосування до податкової бази двох коефіцієнтів: коефіцієнта зонування (К_З), який враховує вигідність розташування нерухомості і коефіцієнта економічної діяльності, який враховує вид економічної діяльності підприємства (К_ЕД).

При визначенні К_ЕД необхідно враховувати такі фактори:

– стратегічну роль підприємств у розвитку економіки України;

– еластичність попиту і пропозиції на товари й послуги, що виробляються і надаються підприємствами, яка впливає на здатність до перенесення частини податкового навантаження на громадян;

– рівень платоспроможності громадян як потенціальних покупців продукції підприємств (з точки зору того, як позначиться втрата певної суми коштів на бюджеті покупця з низьким рівнем доходу, представника середнього класу і заможної людини у зв'язку з придбанням товару або послуги, вироблених і наданих підприємством певного виду діяльності.

На основі Класифікатора державного майна, затвердженого Фондом державного майна України, а також з урахуванням вищевказаних факторів було здійснено класифікацію нерухомого майна юридичних осіб з метою оподаткування і для кожного класу наведено відповідні коефіцієнти.

З огляду на практику оподаткування нерухомого майна юридичних осіб у постсоціалістичних країнах близького зарубіжжя, величину ставки податку доцільно встановити на рівні 0,1-1% середньорічної вартості нерухомості. При цьому за місцевими органами влади доцільно закріпити право визначати остаточну величину податкової ставки з урахуванням регіональних особливостей економічного розвитку. Формула розрахунку суми податку на нерухоме майно юридичних осіб (П_юо) є такою:

П_Нюо = В_Бср Ч С_Пюо Ч К_Зюо Ч К_ЕД,(2)

де П_Нюо - податок на нерухоме майно юридичних осіб (грн); В_Бср - середньорічна балансова вартість групи І основних фондів підприємства (грн); С_Пюо - ставка податку для юридичних осіб; К_Зюо - коефіцієнт зонування для юридичних осіб; К_ЕД - коефіцієнт економічної діяльності.

За даними про стан і структуру основних засобів підприємств Херсонської області було проведено аналітичні розрахунки щодо визначення податку на нерухоме майно юридичних осіб у Херсонській області у цінах і соціально-економічних умовах 2009 р., при середньозваженій ставці податку на рівні 0,25% (табл. 2). Встановлено, що без урахування коефіцієнта зонування сума надходжень податку на нерухоме майно юридичних осіб у Херсонській області у цінах і соціально-економічних умовах 2009 р. могла становити 26 млн грн, що у 1,5 раза перевищувало надходження місцевих податків до місцевих бюджетів області. Отже, податок на нерухоме майно юридичних осіб здатний збільшити наповнюваність дохідної частини бюджету.

Таблиця 2 Розрахунок суми надходжень податку на нерухоме майно юридичних осіб на прикладі Херсонської області у цінах і соціально-економічних умовах 2009 р.

ВИСНОВКИ

У дисертаційній роботі узагальнено теоретичні положення і методичні підходи до оподаткування нерухомого майна у зарубіжних країнах, а також запропоновано практичні рекомендації щодо формування механізму оподаткування нерухомого майна в Україні. За результатами проведеного дисертаційного дослідження було сформульовано такі висновки.

1. Запровадження оподаткування нерухомого майна у фіскальну практику України вимагає переосмислення теоретичних концептуальних поглядів на сутність оподаткування нерухомості ("традиційної теорії", концепції "нове бачення", теорії "вигід"), які визначають роль податку у відтворенні економіки та його вплив на доходи економічних суб'єктів. З огляду на загальновизнані принципи оподаткування, сформульовані функції та критерії запровадження податку на нерухомість встановлено, що для країн з нерозвиненими ринками нерухомості найхарактернішими є ефекти від оподаткування нерухомості, описані представниками "традиційної теорії" та теорії "вигід". Згідно з положеннями зазначених теорій, податок на нерухомість має належати до категорії місцевих податків, надходження від сплати якого повинні задовольняти поточні потреби місцевих громад у фінансуванні суспільних товарів і послуг. Теоретично доведено, що запровадження оподаткування нерухомого майна в середньо- та довгостроковій перспективі має сприяти стабілізації цін на житлову і комерційну нерухомість за рахунок обмеження спекулятивних операцій на ринках житлової і комерційної нерухомості.

2. Показано, що формування механізму оподаткування нерухомості вимагає чіткого визначення характерних ознак оподатковуваних об'єктів, інакше не виключається довільне трактування цих ознак, що, у свою чергу, може призвести до дискредитації відповідного податку. Основними ознаками нерухомості, що роблять її унікальним об'єктом оподаткування, є стаціонарність (нерозривність із землею); матеріальність (наочність об'єктів, а також можливість їх вираження у натурально-речовій формі); довговічність. Найважливішим критерієм, за яким нерухомість можна розцінювати як об'єкт оподаткування, є наявність законодавчо закріплених майнових прав на неї. З огляду на зазначене, у роботі пропонується таке визначення поняття “нерухоме майно” для цілей оподаткування - сукупність нерозривно пов'язаних із землею об'єктів, які можуть бути представлені у натурально-речовій або вартісній формах і підлягають державній реєстрації;

3. Ефективне оподаткування нерухомого майна ґрунтується на формуванні системи реєстрації нерухомості та прав на неї, яку можна використати в податкових цілях. На основі аналізу практики побудови і функціонування систем реєстрації нерухомості у зарубіжних країнах (таких, як Актова, “Наполеонівська”, “Німецька”, “Скандинавська” та система Роберта Торенса), що використовуються в податкових цілях, було сформульовано пропозиції щодо вдосконалення чинної системи реєстрації нерухомості та прав на неї в Україні з метою використання її у процесі оподаткування нерухомого майна: створення легітимної інформаційної бази для запровадження оподаткування нерухомого майна (що передбачає, зокрема, формування системи реєстрації нерухомості за принципом "єдиного вікна", тобто збирання і опрацювання даних, необхідних для оподаткування, в єдиній державній установі); використання сучасних технологій і комп'ютерних моделей формування інформаційної бази, які було застосовано при реформуванні кадастрових систем у постсоціалістичних країнах; проведення масової оцінки нерухомості з метою підтримання актуальності та достовірності даних, необхідних для оподаткування нерухомості.

4. Розроблено пропозиції щодо удосконалення інституційного забезпечення з метою створення сприятливих умов для запровадження оподаткування нерухомого майна в Україні в основу яких було покладено формування нормативно-правового поля, у межах якого має функціонувати відповідний податок. На основі цих пропозицій побудовано організаційну схему взаємозв'язків інституційних суб'єктів (органів законодавчої і державної виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, державної податкової служби, установи, відповідальної за формування реєстру нерухомості та прав на неї та платників відповідного податку) у процесі оподаткування.

5. Дослідження особливостей формування механізмів оподаткування нерухомого майна у країнах з різними рівнями економічного розвитку дозволило виокремити характерні ознаки побудови таких механізмів, притаманні країнам, які розвиваються. Серед цих ознак - роздільне оподаткування землі та удосконалень на ній; різні механізми оподаткування нерухомого майна юридичних і фізичних осіб; використання на стадії запровадження податку на нерухоме майно як бази оподаткування для фізичних осіб площі нерухомості, а для підприємств - її балансової вартості; застосування спеціальних інструментів коригування бази оподаткування і ставки податку з метою дотримання принципів вертикальної та горизонтальної справедливості в оподаткуванні. Аналіз механізму оподаткування нерухомого майна фізичних осіб, закріпленого у Податковому кодексі України, засвідчує потребу в його подальшому вдосконаленні, яке повинне передбачати врахування диференціації доходів населення та якості житлових помешкань громадян, а також способів використання нерухомості як одного з інструментів накопичення багатства. Інакше кажучи, елементи податку на нерухоме майно та їх параметри повинні максимально враховувати рівень соціально-економічного розвитку України та її регіонів.

6. У роботі пропонується використовувати площу нерухомості як базу оподаткування для фізичних осіб - платників відповідного податку на перехідний період, доки не буде створено необхідні та достатні умови для оподаткування нерухомого майна на основі його ринкової вартості. Використання площі нерухомості як бази оподаткування нерухомого майна не відповідає принципам вертикальної та горизонтальної справедливості в оподаткуванні, оскільки цей показник не відображає тих якісних ознак, які роблять кожний об'єкт нерухомого майна унікальним об'єктом оподаткування і є факторами формування ринкової вартості нерухомості. Для нейтралізації такої вади у роботі обґрунтовуються умови, за яких механізм оподаткування нерухомого майна фізичних осіб, побудований на базі його площі, може поєднуватися з інструментами ринкової оцінки нерухомості.

7. Механізм оподаткування нерухомого майна фізичних осіб, побудований на основі площі нерухомості, включає такі елементи: стандартний та розрахунковий мінімуми площі нерухомості, що не оподатковуються; диференційована ставка податку, яка враховує соціально-економічний розвиток населених пунктів, різних за типом та чисельністю жителів; коефіцієнт зонування, який розраховується на основі величини середньої ринкової вартості об'єктів житлової нерухомості та відображає вигідність її розташування в межах населеного пункту; коефіцієнт якості, що характеризує стан і архітектурно-конструкторські рішення самої будівлі, тобто умови, які впливають на привабливість об'єкта житлової нерухомості та є ціноутворюючими у процесі її ринкової оцінки. Проведені розрахунки показали, що при застосуванні цих інструментів у механізмі оподаткування нерухомого майна основний тягар сплати відповідного податку нестимуть фізичні особи - нерезиденти, громадяни України, що є власниками великих житлових апартаментів, а також власники декількох об'єктів житлової нерухомості. Таким чином, запропонований механізм оподаткування нерухомого майна фізичних осіб відповідає принципам вертикальної та горизонтальної справедливості в оподаткуванні, а сам податок на нерухоме майно фізичних осіб за таких умов здатний виконувати регулюючу функцію.

8. Формування цілісного механізму оподаткування нерухомого майна в Україні вимагає розробки відповідних інструментів оподаткування нерухомого майна юридичних осіб. У роботі пропонуються методичні підходи до формування механізму оподаткування нерухомого майна підприємств на основі балансової вартості групи І їх основних фондів. Оскільки методика розрахунку балансової вартості нерухомості не враховує таких факторів, як місце розташування нерухомості та спосіб її використання, то обґрунтовано доцільність застосування спеціальних інструментів корегування розміру податкової бази, що враховують ці фактори: коефіцієнта зонування, який враховує місце розташування об'єкту оподаткування, та коефіцієнта економічної діяльності, який враховує вид економічної діяльності. Формування другого коефіцієнта передбачає класифікацію нерухомого майна юридичних осіб за видами економічної діяльності, в основу якої покладено Класифікатор державного майна, затверджений Фондом державного майна України.

9. Проведене дослідження дозволило обґрунтувати основні положення щодо формування механізмів оподаткування нерухомого майна фізичних і юридичних осіб в Україні, адекватних рівню її соціально-економічного розвитку. До перспективних напрямів дослідження, пов'язаного з удосконаленням цих механізмів, можна віднести поглиблення наукового обґрунтування методичних підходів до диференціації комерційної та виробничої нерухомості з метою оподаткування, а також розширення податкової бази за рахунок нерухомості, що перебуває у власності фізичних осіб - суб'єктів підприємницької діяльності та належить до нежитлового фонду.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Багрий А.А. Земля и недвижимость в контексте налогообложения в истории / А.А.Багрий // Вісник ХНУ. - Хмельницький : ХНУ. - 2006. - Т. 2, № 1. - С. 173-178.

2. Багрій О.О. Податок на нерухомість як необхідний елемент податкової системи держави / О.О.Багрій // Формування ринкових відносин в Україні : зб. наук. праць. - 2006. - № 6 (61). - С. 46-49.

3. Багрій О.О. Роль кадастру в системі оподаткування нерухомості (зарубіжний досвід) / О.О.Багрій // Економіст. - 2008. - № 1. - С. 54-56.

4. Багрій О.О. Методичні підходи до формування податку на нерухомість в Україні / О.О.Багрій // Науково-технічна інформація: науково-практичний інформаційний журнал. - 2009. - № 2 (40). - С. 51-55.

5. Короткевич О.В. Формування системи оподаткування нерухомого майна фізичних осіб / О.В.Короткевич, О.О.Багрій // Економіка і прогнозування. - 2010. - № 1. - С. 54-66.

6. Багрій О.О. Теоретичні основи оподаткування нерухомого майна / О.О.Багрій // Формування ринкових відносин в Україні : зб. наук. праць. - 2010. - № 3 (106). - С. 10-16.

7. Багрій О.О. Основні принципи побудови кадастру як основи податку на нерухомість / О.О.Багрій // Формування єдиного наукового простору Європи та завдання економічної науки : І міжнар. наук-практ. конф., 24-26 жов. 2007 р. : тези допов. - Тернопіль, 2007. - С. 14-16.

8. Багрій О.О. Визначення бази оподаткування нерухомості - український вибір / О.О.Багрій // Європейські орієнтири муніципального управління : наук-практ. конф., 14 бер. 2008 р. : тези допов. - К. : Академія муніципального управління, 2008. - С. 75-77.

9. Багрій О.О. Вибір об'єкта нерухомості для оподаткування нерухомості в Україні / О.О.Багрій // Соціально-економічний розвиток України та її регіонів: проблеми науки та практики : міжнар. наук-практ. конф., 22-23 травня 2008 р. : тези допов. - Харків : ХНЕУ, 2008. - С. 162-165.

10. Багрій О.О. Використання спеціальних уточнюючих коефіцієнтів при розрахунку бази оподаткування податку на нерухомість в Україні / О.О.Багрій // Вплив бюджетно-податкової політики на соціально-економічний розвиток регіону : І міжнар. наук-практ. конф., 29-30 трав. 2009 р. : тези допов. - Херсон : ХНТУ, 2009. - С. 14-16.

11. Багрій О.О. Оподаткування нерухомого майна юридичних осіб: досвід країн СНД та рекомендації по запровадженню в Україні / О.О.Багрій // Управління розвитком соціально-економічних систем: глобалізація, підприємництво, стале економічне зростання : ХІ міжнар. наук. конф. студентів та молодих вчених. - Донецьк : ДонНУ, 2010. - С. 210-212.

АНОТАЦІЇ

Багрій О.О. Формування механізму оподаткування нерухомого майна в Україні. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.08 - гроші, фінанси і кредит. - Державна установа "Інститут економіки та прогнозування НАН України". - Київ, 2011.

Дисертацію присвячено розробці методичних підходів до формування механізму оподаткування нерухомого майна в Україні. Проаналізовано існуючі теоретичні концепції, що розкривають сутність оподаткування нерухомого майна і визначають роль податку у розвитку економіки та його вплив на економічних суб'єктів, на основі чого обґрунтовано доцільність запровадження в Україні податків на нерухоме майно фізичних і юридичних осіб як регулюючого інструмента, здатного обмежити спекулятивні операції на ринках житлової та комерційної нерухомості, а також сприяти стабілізації цін на неї.

Систематизовано сучасні підходи до формування механізмів оподаткування нерухомого майна у зарубіжних країнах і виокремлено особливості їх формування у країнах з несформованими ринками нерухомості, що полягають у необхідності використання спеціальних інструментів, які коригують рівень оподаткування, з метою дотримання принципів вертикальної та горизонтальної справедливості. Обґрунтовано функціональний взаємозв'язок оподаткування нерухомого майна з формуванням кадастру нерухомості як об'єктивної основи для визначення розміру податкової бази.

Запропоновано методичний підхід до оподаткування нерухомого майна фізичних осіб, який би дозволив при застосуванні натуральних показників бази оподаткування (площі нерухомості) використовувати диференційовані показники її коригування, розроблені на основі ціноутворюючих факторів, які враховуються при визначенні ринкової вартості нерухомості. Обґрунтовано необхідність застосування неоподатковуваного мінімуму площі нерухомості для основного місця проживання громадян України і запропоновано підхід до встановлення його розміру.

Аргументовано необхідність запровадження в Україні оподаткування нерухомого майна юридичних осіб. Запропоновано методичні підходи до формування відповідного механізму на базі балансової вартості групи І основних фондів підприємства із застосуванням до неї коефіцієнтів коригування, що враховують вигідність розташування в межах населеного пункту та вид економічної діяльності підприємств;