Основные положения оценки стоимости имущества предприятия

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ



1. Принципы экспертной оценки стоимости имущества предприятия

Оценка стоимости имущества предприятий необходима в следующих случаях:

в случае банкротства и ликвидации предприятия, когда оценка преследует цель определить стоимость ликвидационной массы;

при реорганизации предприятия для определения базы передаточного или распределительного баланса, а также установления пропорций обмена корпоративных прав;

при продаже предприятия как целостного имущественного комплекса для определения реальной цены продажи имущества;

в случае залога имущества и определения реальной стоимости кредитного обеспечения;

в процессе санационного аудита с целью определения санационной способности;

при приватизации имущества государственных предприятий для установления начальной цены продажи.

Оценка стоимости имущества предприятия относится к сложнейшим финансовым проблемам. С целью унификации подходов к методологии и порядку проведения оценки в 1981 г. был создан Международный комитет по стандартам оценки стоимости имущества, который разработал ряд стандартов и правил оценки:

МСО 1 Рыночная стоимость как база оценки;

МСО 2 Базы оценки, отличные от рыночной стоимости;

МСО 3 Оценка с целью составления финансовой отчетности и смежной документации;

МСО 4 Оценка обеспечения займа, залога и долговых обязательств;

Правило № 1 Концепция оценки действующего предприятия;

Правило № 2 Учет токсичных и вредных веществ при оценке;

Правило № 3 Оценка основных средств, машин и оборудования;

Правило № 4 Оценка бизнеса.

Согласно отечественному законодательству, оценивая имущество предприятия, надлежит руководствоваться Методикой оценки стоимости имущества во время приватизации. Установлено, что для имущества, которое продается на аукционе, оценочная стоимость является начальной. Для оценки используют два способа оценки:

массовая оценка имущества это определение стоимости имущества с использованием стандартной методологии и стандартного набора исходных данных без привлечения экспертов;

экспертная его оценка состоит в определении оценочной стоимости имущества экспертом соответственно договору с заказчиком.

В зависимости от объекта различают следующие виды экспертной оценки имущества:

экспертная оценка целостных имущественных комплексов предприятий;

экспертная оценка акций (долей, паев) в уставных фондах хозяйственных обществ;

экспертная оценка нематериальных активов;

экспертная оценка движимого имущества;

экспертная оценка недвижимости.

В особенности сложно оценить стоимость предприятия как целостного имущественного комплекса, а также корпоративные права субъекта хозяйствования, если они не котируются на бирже.

2. Методы оценки стоимости имущественного комплекса предприятий

Оценка стоимости имущества предприятия включает следующие этапы:

1. Сбор информации об объекте оценки.

2. Инвентаризация имущества.

3. Аудиторская проверка финансовой отчетности предприятия.

4. Составление акта обследования и технического состояния объекта оценки.

5. Экспертная или массовая оценка.

6. Составление акта оценки стоимости имущества или отчета об его экспертной оценке и выводах эксперта об оценочной (ликвидационной) стоимости имущества.

7. Утверждение результатов оценки.

Методы и принципы оценки стоимости имущества

Для определения стоимости объекта недвижимости в первую очередь следует выделить весомые экономические факторы, которые ее определяют. Например, при оценке реконструированных объектов рассчитывается стоимость недвижимости для конкретного инвестора. При страховании недвижимого имущества следует дать расчет стоимости замещения.

Во время рассмотрения рыночной стоимости необходимо исходить из того, что покупатель на рынке недвижимости должен иметь возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Поэтому рыночная стоимость отражает реальные экономические условия на рынке. Непосредственная оценка недвижимости заключается в оценке стоимости имущественных прав собственника (земельного участка, коммерческой недвижимости и пр.).

Стоимость недвижимости обусловливается совокупностью объективных и субъективных экономических факторов. Объективные факторы включают макро- и микроэкономические. К макроэкономическим факторам относятся: налоги, инфляция, необходимость в объекте недвижимости, курс валюты, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы, развитие экспортно-импортных операций и др. Микроэкономические факторы обусловлены объективными характеристиками объекта недвижимости.

Субъективные факторы имеют психологический характер, то есть обусловлены конкретным поведением продавца, покупателя или посредника.

Теоретической основой оценки предприятия является совокупность конкретных взаимозависимых принципов, которые подразделяют на четыре категории.

1. Принципы, связанные с оценкой зданий, сооружений, земли и иного имущества, которые составляют единый имущественный комплекс предприятия, следующие:

принцип остаточной производительности, учитывающий наличие основных факторов производства (труда, капитала, управления и земли), каждый из которых является оплаченной вновь созданной стоимостью данного вида деятельности;

принцип взноса (добавление к стоимости предприятия) обеспечивает увеличение его стоимости, которая превышает фактические затраты;

принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи означает, что по мере возрастания ресурсов для увеличения основных факторов производства чистая прибыль имеет тенденцию значительно возрастать к определенному сроку;

принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия требует, чтобы факторы производства на предприятии были сбалансированы (соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников и др.) для получения максимального дохода;

принцип оптимального размера касается любого фактора производства;

принцип экономического разделения и объединения имущественных прав собственности исходит из того, что имущественные права следует разделять и объединять так, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.

2. Принципы пользователя предприятием таковы:

принцип полезности заключается в том, что предприятие имеет стоимость, если будет полезной собственнику при условиях производства общественно необходимой продукции на рынок;

принцип замещения означает, что покупатель не заплатит за предприятие больше, чем самая малая цена иного предприятия с такой же степенью полезности;

принцип ожидания отвечает ожиданию будущих доходов.

3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой, следующие:

принцип зависимости учитывает, что на стоимость больших промышленных предприятий влияет характер экономической среды, национальный характер страны, международные связи. Эта зависимость измеряется затратами времени или средств. Оцениваемое предприятие также влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости в данном регионе;

принцип соответствия означает, что предприятие должно отвечать рыночным и градостроительным стандартам;

принцип предложения и спроса учитывает влияние соотношения между этими составляющими;

принцип конкуренции состоит в том, что рост предложения ведет к снижению массы дохода;

принцип изменения исходит из того, что на стоимость предприятия влияют внутренние факторы, окружающая природная и рыночная среда. Поэтому оценщики учитывают стоимость предприятия на конкретную дату.

4. Принцип эффективного использования имущественного комплекса предприятия является основным при оценке его стоимости. Д. Фридмен и Н. Ордуэй отмечают, что принцип эффективного использования определяет выбор факторов, которые влияют на стоимость предприятия, поскольку от этого зависит самая большая его стоимость. Этот принцип является интегрирующим для других принципов полезности, ожидания, вклада и пр. Значимость каждого принципа обусловливается конкретной ситуацией при оценке предприятия.

С учетом этого на практике используются десятки методик оценки стоимости предприятий, которые группируют по подходам. Например, имущественный подход базируется на анализе активов предприятия и включает следующие методики:

накопления активов предприятия, которая применяется для расчета стоимости предприятий, имеющих значительные активы;

скорректированной балансовой стоимости (методика чистых активов) чаще всего используется в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий;

расчета стоимости замещения, то есть определения текущей удельной или полной стоимости на основе соответствующих затрат на строительство современного предприятия, аналогичного оцениваемому;

расчета ликвидационной стоимости, которая используется для ликвидируемых предприятий, а также в случаях, когда денежные потоки от производственной деятельности предприятия небольшие в сравнении со стоимостью его чистых активов, или стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности.

Методики имущественного подхода используются для оценки контрольного пакета акций предприятия. Они базируются на реальных активах и затратах, но не учитывают перспективы развития предприятия.

Методики доходного подхода основаны на определении текущей стоимости будущих доходов и включают:

методику капитализации дохода, которая основывается на капитализации будущего дохода, а также нормализованного денежного потока. Она используется, если доход предприятия стабильный;

методику дисконтирования денежных потоков, которая исходит из определения уровня доходов за каждый будущий год всего прогнозного периода.

Основным недостатком этих методик является их умозрительность, зачастую основанная на недостоверной информации.

Методики сравнительного подхода к оценке предприятия базируются на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостью сравниваемых предприятий и включают следующие:

методику рынка капитала, которая основана на рыночных ценах акций предприятий, подобных с оцениваемым;

методику соглашений (сравнительного анализа продаж), основанную на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сравниваемых предприятий в целом;

методику отраслевых коэффициентов (соотношений), которую применяют для ориентировочной оценки стоимости предприятий.

Одним из распространенных является метод капитализированной стоимости (метод прибыльности или метод будущего чистого денежного потока), который целесообразно применять, оценивая стоимость предприятия как целостного имущественного комплекса, а также корпоративные права предприятия. В основу метода положен тезис о том, что инвестор, вкладывая капитал в приобретение предприятия, прежде всего, преследует цель получить стабильные доходы.

Метод построен на концепции настоящей стоимости будущего Cash-flow оцениваемого предприятия чистого денежного потока как суммы чистой прибыли, всех видов начисленной амортизации и прироста имеющих средств за счет высвобождения средств по иным позициям баланса. Согласно методу капитализированной стоимости цена объекта оценки приравнивается к суммарной настоящей стоимости будущих чистых денежных потоков Cash-flow при эксплуатации предприятия.

Капитализированную стоимость будущих доходов определяют, рассчитывая три базовых показателя:

сумму будущей чистой прибыли и амортизации;

ставку капитализации (дисконтирования);

период, на который вкладываются средства в объект оценки. В основу определения будущего Cash-flow положены прогнозные данные о будущих финансовых результатах деятельности предприятия, которые определяются как разность между прогнозируемыми объемами выручки от реализации и затратами на производство реализованной продукции.

В отечественной практике самыми распространенными являются два подхода к прогнозированию будущей прибыльности.

1. Метод укрупненных расчетов изменения базового уровня затрат и базовой рентабельности с использованием показателей предыдущих периодов.

2. Аналитический метод, основанный на прогнозных оценках объема сбыту продукции и уровня затрат.

Важной составной процесса оценка стоимости имущества предприятия является его инвентаризация, осуществляемая с учетом требований Положения об инвентаризации имущества. Главная цель инвентаризации определение наличия и состояния имущества по данным бухгалтерского учета и отражение результатов инвентаризации в передаточном (распределительном) балансе.

Аудиторская проверка финансовой отчетности преследует цель подтвердить достоверность данных, отраженных в бухгалтерской отчетности, а именно:

форму ведения бухгалтерского учета;

состояние аналитического и синтетического учета первичных учетных документов, журналов-ордеров, главной книги и других реестров учета;

соблюдение требований учета движения основных средств и начисления амортизационных отчислений;

источников приобретения основных средств, а также механизма их списания;

правильность учета сырья, материалов, тары, топлива, производственных запасов, а также затрат на производство;

реальность сумм дебиторской и кредиторской задолженности, правильность ее списания;

учет финансирования капитальных вложений, анализ движения средств на счетах банков;

состав уставного фонда и правильность отнесения сумм на его увеличение;

анализ доходов и убытков.

3. Оценка стоимости имущества как целостного имущественного комплекса

Целостный имущественный комплекс это хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг). Целостными имущественными комплексами могут быть структурные подразделения предприятий (цеха, производства, участки), которые в случае реорганизации предприятия в установленном порядке превращаются в объекты с самостоятельным балансом.

В основе оценки стоимости недвижимости лежит оценка затрат на воспроизводство и получение доходов от ее использования. Сложность оценки обусловлена большим количеством параметров оцениваемого объекта, многими факторами, которые влияют на оценку недвижимости. При этом важно определить основные показатели, а другие использовать как вспомогательные.

Рыночная стоимость имущества предприятия за вычетом возможных рисков может быть рассчитана с помощью следующих методов:

сравнения с возможной ценой продажи метод, при котором стоимость исчисляется на основе сопоставления с аналогичным недвижимым имуществом;

оценки с точки зрения возможностей развития бизнеса, при котором стоимость залога оценивают с учетом его значимости для развития бизнеса;

оценки на основе ожидаемых затрат, когда стоимость имущества определяется при условиях стоимости теоретической его реконструкции.

В дальнейшем на основе цены следует определить рыночные риски и его общую стоимость, которая будет меньше рыночной цены. Остановимся на оценке отдельных составляющих имущественного комплекса предприятия, которые определяют стоимость предприятия при решении вопроса об инвестировании.

Методика предусматривает реализацию метода накопления активов для оценки недвижимого имущества (зданий и сооружений) на базе рыночной стоимости. При расчете стоимости зданий, которые относятся к предприятию, необходимо учитывать следующие элементы: административный корпус, корпуса цехов, складские, хозяйственные и культурно-бытовые помещения, а также жилые дома.

В состав сооружений предприятия входят такие элементы, как: гидротехнические сооружения, сооружения транспортного хозяйства и связи, другие сооружения (автозаправочные станции, угольные бункера и т.п.), передаточные устройства, трубопроводы. Естественно, при осуществлении оценки стоимости конкретного предприятия приведенный перечень зданий, строений и сооружений уточняется и дополняется.

Оценки зданий и сооружений основываются на рассмотренных ранее принципах (пользователя; связанных с рыночной средой; наилучшего и наиболее эффективного использования и др.). Принципы оценки, как правило, применяют в сочетании. В дальнейшем для оценки зданий и сооружений предприятия можно использовать один или совокупность методов оценки: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Затратный метод предусматривает, что затраты на строительство оцениваемого объекта служат ориентиром относительно определения рыночной стоимости объекта.

Следующим шагом является оценка машин и оборудования. Объектами оценки служат: машины и оборудование, рабочие машины и оборудование, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности. Для оценки машин и оборудования используется также три подхода: затратный, сравнительный и иногда доходный. Затратный подход предполагает принятие за базу полной восстановительной стоимости за вычетом видов износа.

Сравнительный (рыночный) подход включает два основных метода прямого сравнительного анализа продаж и статистического моделирования стоимости техники. Метод прямого сравнительного анализа продаж можно применить, если есть возможность выбора аналога оцениваемой машины. Тогда цена объекта-аналога корректируется в соответствии с характеристиками оцениваемого объекта.

Методики доходного подхода включают методику капитализации и методику дисконтированных денежных потоков. Особенностью их использования является необходимость начисления части чистого дохода, полученного за счет использования данной техники. Наиболее распространенным можно признать метод остатка, который осуществляется в несколько этапов:

на первом этапе из всего имущественного комплекса предприятия выделяется цех, оборудование которого необходимо оценить;

на втором этапе следует осуществить расчет части чистой прибыли предприятия, которая приходится на цех ПЧ_цех;

далее из части чистого дохода выделяется часть, относящаяся к земельному участку, на котором расположен цех

ПЧ_зем = В_зем К_зем,

где ПЧ_зем чистая прибыль, полученная за счет земельного участка;

В_зем рыночная стоимость земельного участка;

К_зем коэффициент капитализации по аналогичным земельным

участкам.

на следующем этапе из части чистого дохода оцениваемого цеха выделяется часть, которая относится к зданию данного цеха

ПЧ_зд = В_зд К_зд,

где ПЧ_зд чистая прибыль, полученная за счет эксплуатации здания;

В_зд рыночная стоимость здания;

К_зд коэффициент капитализации аналогичных зданий.

далее методом остатка определяется часть чистой прибыли, которая приходится на оцениваемое оборудование

ПЧ_об = ПЧ_цех ПЧ_зем ПЧ_зд,

где ПЧ_об чистая прибыль, приходящаяся на оцениваемое

оборудование;

ПЧ_зем чистая прибыль, которая приходится на земельный участок;

ПЧ_зд чистая прибыль, приходящаяся на здание.

наконец методом прямой капитализации определяется стоимость оцениваемого оборудования

У_ст = ПЧ_об / К_об,

где К_об коэффициент капитализации аналогичного оборудования.

Важное значение имеет оценка стоимости земельного участка промышленного предприятия. Можно воспользоваться одним из основных методов оценки земельного участка:

метод сравнительного анализа, который состоит в сравнении данных об аналогичных свободных земельных участках, проданных в последнее время. Сравнение оцениваемого земельного участка осуществляется по следующих элементам: условия финансирования соглашения и продажи; время продажи; месторасположение; физические характеристики; характеристики дохода (прибыли), получаемые с земельного участка;

метод переноса, который заключается в разделении общей цены продажи сопоставимого имущественного комплекса на цену здания и цену земельного участка. Вначале следует оценить стоимость здания и других сооружений на участке, а затем из общей цены комплекса вычесть стоимость зданий и сооружений.

Рассмотрим методику оценки оборотных активов. При оценке запасов необходимо учитывать сырье, материалы, малоценные предметы, затраты в незавершенном производстве, готовую продукцию, товары отгруженные, затраты будущих периодов. Эти оборотные активы учитываются в балансе с использованием метода средней себестоимости, себестоимости первых по временам закупок (метод ФИФО), себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Однако необходимо скорректировать балансовую стоимость, исходя из рыночных цен активов, а также с учетом инфляции. Необходимо также учесть фактические затраты по транспортировке и складированию запасов. Затраты в незавершенном производстве следует оценивать по фактической себестоимости производства, а товары отгруженные исходя из рыночной стоимости. Затраты будущих периодов оцениваются по нарицательной стоимости.

4. Моделирование оценки стоимости имущества предприятий

Использование затратного метода оценка стоимости предприятия включает следующие этапы:

определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находятся здания и сооружения;

расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения;

расчет видов износа здания (физический, функциональный, внешний);

вычитание величины общего износа зданий из затрат на воспроизводство или замещение предприятия;

определение стоимости объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли и стоимости зданий.

Схема этапов оценки стоимости имущественного комплекса промышленного предприятия служит основой построения автоматизированной информационной системы, предназначенной для оценки и анализа стоимости предприятия. В основу методического подхода относительно механизма оценки стоимости промышленных предприятий положен метод экспертных оценок, который основан на решении трех задач:

интуитивно-логического анализа предприятия;

получения количественной и качественной оценки стоимости предприятия;

количественной обработки результатов и получения итоговой оценки.

Интуитивно-логический анализ базируется на знаниях и опыте экспертов, то есть это сугубо субъективный процесс. Каждый из экспертов не только моделирует, но и проводит сравнительный анализ альтернатив решения, их количественных изменений. Как правило, этот процесс осуществляется в условиях недостаточности и не полной достоверности данных об исследуемом предприятии и условиях его функционирования. С целью получения обобщающего показателя оценки экспертов систематизируются различными методами, в большей части экономико-математическими.

Окончательная экспертная оценка стоимости предприятия осуществляется на основе анализа совокупности внешних и внутренних факторов, которые учитывают влияние на оценку земли и его активов, а также анализа оценок, полученных с помощью следующих подходов:

оценки стоимости предприятия, основанного на оценке стоимости земли и активов;

моделирования оценки стоимости предприятия на основе статистического анализа аналогичных предприятий;

экспертного метода оценки стоимости предприятия.

Методика оценки стоимости имущественного комплекса предприятия основана на оценке стоимости земли и активов. На начальном этапе выделяется состав оцениваемого имущественного комплекса предприятия, в состав которого входят:

основные средства: здания и сооружения; передаточные устройства; машины и оборудование; вычислительная техника, измерительные и регулирующие приборы; транспортные средства; многолетние насаждения и пр.;

финансовые активы: средства в кассе и на счетах банков; ценные бумаги; взносы, а также товары отгруженные; сданные работы, а также другие финансовые средства на балансе предприятия;

оборотные средства: производственные запасы; незавершенное производство; затраты будущих периодов; готовая продукция; товары; дебиторская задолженность и пр.;

незавершенное строительство;

природные ресурсы, включая землю, и пр.

Оценке подлежат основные средства, числящиеся на балансе предприятия, независимо от степени их физического износа, как действующие, включая объекты, которые временно находятся в капитальном ремонте и модернизации, так и переданные в пользование или аренду другим предприятиям, находящиеся на консервации, в запасе или резерве. Оценка стоимости основных средств осуществляется поэтапно на основе последовательного определения первоначальной стоимости по бухгалтерскому балансу; восстановительной стоимости; остаточной стоимости; рыночной оценки.

Восстановительная стоимость основных средств определяется исходя из существующих прейскурантов. При отсутствии новых прейскурантов по отдельным видам устаревшего оборудования их восстановительная стоимость определяется путем приравнивания к современному аналогичному оборудованию или исходя из первичной стоимости основных средств, умноженных на укрупненные коэффициенты изменения цен.

Базой для оценки стоимости основных средств служит их остаточная стоимость, которая определяется путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, вычисленного по нормам амортизации на полное восстановление основных средств и фактического срока эксплуатации.

Оценка стоимости оборотных средств осуществляется в два этапа: начальная оценка оборотных средств; ориентировочная рыночная оценка оборотных средств.

Оценка товарно-материальных ценностей, которые относятся к оборотным средствам, а также малоценных, быстроизнашивающихся предметов и инвентаря выполняется по учетным ценам с применением индекса инфляции, рассчитанного в установленном порядке. Если оборотные средства приобретены по свободным или договорным ценам, которые подтверждены платежными документами, то эти цены используются при их оценке с учетом инфляции.

Акции и другие ценные бумаги оцениваются при наличии их котировки на бирже по курсовой стоимости, а при отсутствии котировки с учетом сформировавшегося уровня прибыльности данных бумаг, но не ниже их нарицательной стоимости.

Дебиторская задолженность и затраты будущих периодов оцениваются по их балансовой бухгалтерской оценке, а валютный остаток по среднему биржевому курсу валюты за последний месяц, предшествующий оценке предприятия. В ходе оценки финансовых активов из них вычитаются остатки средств в фондах экономического стимулирования, которые передаются трудовому коллективу при приватизации или сдаче предприятия в аренду. Незавершенное строительство оценивается исходя из понесенных фактических затрат (по бухгалтерскому учету) с увеличением на индекс удорожания строительства.

Расчет ориентировочной первичной рыночной оценки стоимости предприятия (R) осуществляется по формуле

где J величина индекса инфляции;

S1, S2 оценка основных производственных и непроизводственных фондов за вычетом оценок полностью амортизированного оборудования и зданий, грн.;

К коэффициент рентабельности;

А_о полностью амортизированное оборудование;

C ориентировочная рыночная оценка домов и помещений с учетом полностью амортизированных, грн.;

W оценка оборотных средств и части выкупаемых финансовых активов, грн.

Оценка оборотных средств и части выкупаемых финансовых активов определяется таким образом:

а коэффициент рентабельности рассчитывается по формуле

где P средняя рентабельность по направлению деятельности оцениваемого предприятия;

U уровень налогообложения дохода (прибыли);

Q средний уровень дохода по пассивным банковским операциям (средняя за квартал, предшествующий оценке, ставка процентов по долгосрочным вкладам в коммерческих банках, но не более 50% годовых).

Ориентировочная рыночная оценка зданий и помещений (С) определяется исходя из суммы годовой арендной платы при нормативном коэффициенте эффективности капиталовложений E_н = 1,15 по формуле

,

где G балансовая стоимость здания с учетом взноса в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, которая включает площадь внутренних помещений здания без учета площади лестничных клеток, технических подвалов и т. п., грн./кв.м.;

J' индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

К' коэффициент минимальной комфортабельности. При размещении объекта аренды в подвале его значение снижается на 0,25, а при отсутствии в здании или помещении водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения на 0,1 за каждый отсутствующий элемент благоустройства. Начальное значение коэффициента равно единице;

К'' коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства (для всех зданий, которые подлежат капитальному комплексному ремонту и реконструкции, его значения принимают 2,0 независимо от того, ремонтировались они фактически или нет);

А годовая амортизация в расчете на 1 кв. м общей полезной площади здания или помещения, грн./кв.м.;

t₁ - срок окупаемости затрат на приобретение здания или помещения, определенный оцениваемой комиссией с учетом остаточного срока его службы;

J величина индекса инфляции;

V' общая полезная площадь здания или помещения, которые сдаются в аренду, кв. м.

При расчете стоимости предприятия следует учитывать величину полученного дохода

где Y фактический доход предприятия в году, предшествующему оценке, грн.

Ориентировочная рыночная оценка предприятия, рассчитанная соответственно предложенной методике, является исходной информацией для заключительного этапа экспертной оценки.

Как рыночная оценка на заключительном этапе экспертизы принимается большая из двух полученных величин стоимости предприятия R и R'.

Рассмотрим статистическую модель ипотечной оценки предприятия, полученную в результате анализа показателей аналогичных объектов.

Она основана на следующих статистических методах: факторном и кластерном анализе, а также множественной регрессии.

В результате реализации модели исследуется структура совокупности экономических показателей однотипных предприятий в различных регионах Украины и строится многофакторная регрессия, которая отражает зависимость текущей рыночной стоимости предприятия от стоимости занимающего им земельного участка, основных и оборотных средств, находящихся в его распоряжении. Как результативный выбран показатель стоимости предприятия. На первых порах рассчитываются некоторые выборочные характеристики показателей, такие как средняя арифметическая , среднее квадратичное отклонение , коэффициент вариации V_s = (S / )^. 100%, коэффициент асимметрии A_с и коэффициент эксцесса E_k.

Следующим этапом реализации модели является пошаговый регрессивный анализ. Пошаговые процедуры регрессивного анализа обеспечивают отбор информативных признаков и построение уравнения регрессии, которое будет включать только значимые переменные. Затем в зависимости от полученных результатов определяется целесообразность проведения компонентного анализа с последующим построением уравнения регрессии главных компонент, что зависит от значения коэффициента детерминации.

Компонентный анализ имеет своим назначением преобразование системы исходных признаков (стоимости земельного участка, основных и оборотных средств) в систему новых показателей (главных компонент). Главные компоненты не коррелированны между собой и упорядочены по величине их дисперсий, причем первая главная компонента имеет самую большую дисперсию, а последняя самую малую.

Компонентный анализ является одним из основных методов факторного анализа. Таким образом, будет получена оценка матрицы парных коэффициентов корреляции, то есть взаимозависимости значений стоимостей земельных участков, основных и оборотных средств. Для построения уравнения регрессии на главных компонентах, как исходных данных, необходимо взять вектор значений стоимости предприятия результативного признака и вместо матрицы значений исходных показателей матрицу вычисленных значений главных компонент. Затем по выбранным главным компонентам проводится классификация предприятий с целью построения наиболее адекватных регрессивных моделей их оценки в отдельности для каждого кластера. В дальнейшем используется кластерный анализ, то есть совокупность методов классификации многомерных наблюдений предприятий, основанных на определении понятия “расстояния” между предприятиями с последующим выделением из них групп, “сгустков” наблюдений (кластеров, таксонов) по принципу иерархических агломерационных процедур.

Рассмотренная последовательность расчетов может быть выполнена на ПЭВМ с использованием существующих пакетов прикладных программ.

5 Оценка стоимости корпоративных прав

Корпоративные права представляют собой право собственности на часть (пай) в уставном фонде или капитале предприятия вместе из правом на управление, получение соответствующей части его дохода, а также части активов в случае ликвидации этого предприятия. Поэтому при оценке стоимости корпоративных прав, применяют понятие стоимости бизнеса, то есть стоимости действующего предприятия или 100% его корпоративных прав.

Стоимость корпоративных прав оценивается в следующих случаях:

оценки стоимости долгосрочных финансовых вложений предприятия;

оценки стоимости чистых активов предприятия, то есть стоимость предприятия в целом;

определении стоимости имущества как взноса в уставный фонд новообразованного предприятия;

выдачи кредита под залог корпоративных прав.

При принятии решений, инвесторы сравнивают ожидаемые доходы от вложения средств в определенный объект с доходами других альтернативных решений. При использовании балансового метода оценки за основу берется расчетный или балансовый курс корпоративных прав с учетом корректирующего коэффициента части от деления собственного капитала предприятия на размер уставного фонда.

6. Оценка нематериальных активов

К нематериальным активам относятся объекты интеллектуальной, в том числе промышленной собственности, а также иные аналогичные права, признанные объектом права собственности предприятия (право собственности на изобретение, фирменное наименование, пользование земельным участком, программы для ЭВМ, гудвил и др.).

Стоимость нематериальных активов определяют следующими методами экспертной оценки:

определением настоящей стоимости воспроизводства;

капитализацией дохода для определения суммарной стоимости нематериальных активов, не отраженных в бухгалтерском балансе на дату оценки;

объединением обоих указанных методов.

Нематериальные активы по настоящей стоимостью воспроизводства оценивают как составную часть целостного имущественного комплекса предприятия в виде разности между обновленной стоимостью и проиндексированной суммой износа. Этим методом оценивают стоимость нематериальных активов, которые находятся на балансе предприятия.

Метод капитализированной стоимости применяют преимущественно для оценки суммарной стоимости нематериальных активов, не отраженных в бухгалтерском балансе на дату оценки и таких, на которые не начисляется износ, например на гудвил. Согласно этому методу стоимость нематериальных активов определяется как разность между стоимостью предприятия, определенной по методу капитализированной стоимости, и балансовой стоимостью активов, которые входят в состав целостного имущественного комплекса предприятия.

7. Отчет об экспертной оценке стоимости имущества

оценка стоимость имущество актив

По результатам оценки стоимости имущества составляется отчет об экспертной оценке с выводами об оценочной стоимости имущества, который включает следующие пять разделов.

1. Введение содержит информацию об юридических основаниях экспертной оценки объекта; цель и дату оценки; описание и обоснование предположений, которые влияют на стоимость оцениваемого имущества и процесс экспертной оценки; перечень оцениваемого имущества.

2. Методика оценки и ее обоснование. Раздел содержит описание и обоснование применения методов экспертной оценки данного объекта, а также конкретные расчеты.

3. Общая характеристика и описание объекта экспертной оценки. Раздел содержать такую информацию:

общую характеристику места расположения объекта экспертной оценки;

идентификацию прав относительно оцениваемого имущества;

характеристику состояния объекта (основные технические параметры оцениваемого имущества; проектно-сметная документация на сооружение объекта; условия землепользования; результаты определения физического износа; бухгалтерский баланс и другие первичные материалы в зависимости от его специфики).

4. Определение стоимости объекта экспертной оценки. Приводятся подробные расчеты и обоснование оценочной стоимости по выбранной методике.

5. Выводы эксперта относительно стоимости объекта экспертной оценки. К отчету прилагаются документы, главным из которых является сертификат объекта экспертной оценки, а также основные исходные данные об объекте экспертной оценки, копии документов относительно прав на оцениваемое имущество, результаты расчетов и другие.



Список литературы

1. Базиков, А.А. Экономическая теория в микро-, макро- и мировой экономике: Теоретико-практические и учебно-методические разработки / А.А. Базиков. М.: ФиС, 2010. 416 c.

2. Баликоев, В.З. Общая экономическая теория: Учебник для студентов / В.З. Баликоев. М.: Омега-Л, 2013. 684 c.

3. Бардовский, В.П. Экономическая теория: Учебник / В.П. Бардовский, О.В. Рудакова, Е.М. Самородова. М.: ИД ФОРУМ, НИЦ ИНФРА-М, 2013. 400 c.

4. Басовский, Л.Е. Экономическая теория: Учебное пособие / Л.Е. Басовский, Е.Н. Басовская. М.: ИНФРА-М, 2013. 375 c.

5. Бурганов, Р.А. Экономическая теория: Учебник / Р.А. Бурганов. М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. 416 c.

6. Васильева, Е.В. Экономическая теория: Конспект лекций / Е.В. Васильева, Т.В. Макеева. М.: Юрайт, 2010. 191 c.

7. Вечканов, Г.С. Экономическая теория: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / Г.С. Вечканов. СПб.: Питер, 2012. 512 c.

8. Викулина, Т.Д. Экономическая теория: Учебное пособие / Т.Д. Викулина. М.: ИЦ РИОР, НИЦ ИНФРА-М, 2013. 209 c.

9. Войтов, А.Г. Экономическая теория: Учебник для бакалавров / А.Г. Войтов. М.: Дашков и К, 2013. 392 c.

10. Воробьев, В.А. Экономическая теория: Учебное пособие / А.В. Бондарь, В.А. Воробьев, Н.Н. Бондарь; Под ред. А.В. Бондарь. Мн.: БГЭУ, 2011. 479 c.

11. Воронин, А.П. Макроэкономика. Экономическая теория в вопросах и ответах: учебное пособие / А.П. Воронин. М.: Экономика, 2010. 190 c.

12. Воронин, А.П. Микроэкономика. Экономическая теория в вопросах и ответах: учебное пособие / А.П. Воронин. М.: Экономика, 2009. 214 c.

13. Гатаулин, А.М. Экономическая теория: микро- и макроэкономика: Учебное пособие / А.М. Гатаулин. М.: ФиС, 2007. 432 c.

14. Гладков, И.С. Экономика: Интегрированный учебный курс для вузов по курсам: "Экономическая теория", "История экономики", "Мировая экономика", "Международные экономические отношения" / И.С. Гладков, Е.А. Марыганова, Е.И. Суслова. М.: КноРус, 2008. 448 c.

15. Гродский, В.С. Экономическая теория: Учебное пособие. Стандарт третьего поколения / В.С. Гродский. СПб.: Питер, 2013. 208 c.

16. Гукасьян, Г.М. Экономическая теория: ключевые вопросы: Учебное пособие / Г.М. Гукасьян. М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. 224 c.

Размещено на Allbest.ru

...