Стан та перспективи розвитку аграрної іпотеки в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

ІМЕНІ ТАРАСА ШЕВЧЕНКА

АВТОРЕФЕРАТ

СТАН ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ АГРАРНОЇ ІПОТЕКИ В УКРАЇНІ

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі банківської справи Національного аграрного університету.

Науковий керівник: кандидат економічних наук, доцент Кручок Степан Іванович, Національний аграрний університет, доцент кафедри фінансів.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор, академік УААН, Заслужений діяч науки і техніки України Саблук Петро Трохимович, Національний науковий центр “Інститут аграрної економіки” УААН, директор;

кандидат економічних наук Паливода Костянтин Віталійович, АКБ “Аркада”, голова правління.

З дисертацією можна ознайомитись у Науковій бібліотеці імені М. Максимовича Київського національного університету імені Тараса Шевченка за адресою: 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 58, к. 12.

Автореферат розісланий „14” листопада 2008 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради, доцент О.І.Жилінська

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. В контексті економічного розвитку України та її інтеграції у світове господарство особливої актуальності набуває розбудова аграрного сектору, проблема браку фінансових ресурсів якого може бути вирішена шляхом розвитку аграрної іпотеки в Україні. Ефективно функціонуючий іпотечний ринок покликаний вирішувати не тільки економічні, а й соціальні проблеми. В умовах структурної перебудови економіки України іпотечний механізм забезпечує перерозподіл фінансових ресурсів у пріоритетні сектори національної економіки та види економічної діяльності. Іпотека є основою іпотечного кредитування, рівень розвитку якого в Україні залишається недостатнім, оскільки частка сукупного обсягу портфеля іпотечних кредитів у ВВП становить лише 8-10%, у країнах Західної Європи цей показник перевищує 30%, а в США - 40%.

Політика в сфері іпотеки - це ефективний інструмент впливу держави на стимулювання інвестицій, особливо в аграрний, промисловий та будівельний сектори національної економіки. Останнім часом значно зросли попит та пропозиція на іпотечні послуги у житловому будівництві, проте вони є недостатніми в промисловому та аграрному секторах, які гостро потребують довгострокових фінансових ресурсів для оновлення основних засобів. В Україні успішність вирішення накопичених проблем аграрної іпотеки залежить від багатьох факторів, серед яких варто виокремити розбудову інституційної складової аграрної іпотеки, впровадження фінансових інструментів аграрного іпотечного ринку, вдосконалення нормативно-правового забезпечення, що неможливо без опрацювання досвіду розвинених країн. Отже, розвиток іпотеки набуває важливого значення на сучасному етапі функціонування національної економіки.

Вагомий внесок у дослідження проблемних питань іпотеки та розробку рекомендацій щодо їх вирішення здійснили такі зарубіжні вчені, як Р. Джоунз, П. МакКвін, К. Марк, Т. Стейнментц, Р. Страйк, І. Телгарський, Ф. Уітт тощо. Ґрунтовні дослідження, проведені цими вченими, заслуговують на увагу та є цінними для визначення перспектив і шляхів розвитку аграрної іпотеки в Україні.

Слід відмітити, що вітчизняні вчені, серед яких М. Дем'яненко, О. Євтух, В. Кравченко, Т. Ковальчук, С. Кручок, А. Кутиркін, М. Малік, В. Паливода, І. Пучковська, П. Саблук, В. Савич, І. Цупор, О.Чечелюк, так і російські - В. Жданов, Н. Журкіна, Н. Зєлєнкова, В. Іванов, С. Колобов, В. Колобова, Н. Косарева, В. Кудрявцев, О. Кудрявцева, В. Смірнов, В. Тимофєєв та інші, зробили значний внесок у вирішення проблем іпотеки, іпотечного кредитування та іпотечного ринку на національному рівні.

Віддаючи належне розробкам науковців, здійснених у галузі теорії та практики іпотеки, зокрема аграрної іпотеки, варто зауважити, що до цього часу низка проблем залишається невирішеною. Існує нагальна необхідність обґрунтування посилення ролі аграрної іпотеки у розв'язанні проблеми формування довгострокових фінансових ресурсів сільськогосподарськими товаровиробниками. Все вищевикладене обумовлює актуальність теми дисертаційної роботи, її теоретичну та практичну значущість.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Наукові дослідження, викладені в дисертаційній роботі, відповідають напряму наукових досліджень іпотечного ринку, визначених Указом Президента України від 8 серпня 2002 р. “Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку в Україні”.

Дисертаційна робота виконана згідно з планами науково-дослідних робіт кафедри банківської справи Національного аграрного університету, зокрема пов'язана з науково-дослідною темою “Розробка нормативно-правової бази щодо іпотеки земельних ділянок” (номер державної реєстрації 0104U010857) і другим розділом науково-дослідної теми “Розробити пакет проектів законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо розвитку іпотечних відносин у будівництві житла” (державний реєстраційний номер 0105U007594), у межах яких автором розроблено теоретико-методичні засади розвитку аграрної іпотеки в Україні та управління специфічними іпотечними ризиками.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є узагальнення теоретичних засад аграрної іпотеки, визначення перспектив і шляхів її розвитку, а також розробка практичних рекомендацій щодо посилення її ролі в активізації фінансування сільського господарства в Україні.

Відповідно до поставленої мети визначено такі основні завдання дослідження:

розкрити сутність та соціально-економічні передумови становлення і розвитку іпотеки загалом та аграрної іпотеки зокрема;

визначити місце ринку аграрної іпотеки в структурі фінансового ринку України;

обґрунтувати особливості аграрної іпотеки як фактора розвитку сільського господарства в Україні;

дослідити інституційне забезпечення іпотеки у розвинених країнах та можливості адаптації іноземного досвіду до вітчизняних умов;

розробити методику визначення оптимального граничного значення LTV (показника відношення суми іпотечного кредиту до вартості предмету іпотеки) для аграрного сектору;

оцінити потенційні можливості сільськогосподарських товаровиробників щодо залучення довгострокових кредитів за умов використання механізму аграрної іпотеки;

з'ясувати напрями вдосконалення аграрної іпотеки в Україні з позицій управління іпотечними ризиками.

Об'єктом дослідження є економічні відносини між суб'єктами у сфері аграрної іпотеки.

Предметом дослідження є сукупність теоретичних та практичних аспектів розвитку аграрної іпотеки в Україні.

Методи дослідження. Теоретичною та методологічною основами дисертаційної роботи є наукові праці провідних вітчизняних і зарубіжних вчених у сфері іпотеки. В основу дослідження покладено системний підхід. Для вирішення поставлених у дисертації завдань використовувалися методи: логіко-історичний - у частині дослідження історичних етапів становлення аграрної іпотеки та з'ясування її соціально-економічної природи; наукового абстрагування - для визначення сутності іпотеки, її складових елементів, дослідження інституційного забезпечення іпотеки у розвинених країнах, розкриття сутності та природи іпотечних ризиків; статистичний - для оцінки економічних передумов розвитку аграрної іпотеки; системного аналізу - для дослідження стану іпотечного кредитування в Україні; порівняння - для визначення вартості сільськогосподарських угідь у Чернігівський, Київській та Херсонській областях; економіко-математичний - для встановлення величини коефіцієнта LTV для аграрного сектору; наукового обґрунтування та узагальнення - для визначення напрямів удосконалення аграрної іпотеки в Україні з позиції управління ризиками.

Інформаційною базою дослідження є законодавчі акти, нормативно-правові документи з питань аграрної іпотеки, матеріали Міністерства аграрної політики України, Національного банку України, дані Державного комітету статистики України, сільськогосподарських підприємств Ніжинського району Чернігівської, Тетіївського району Київської та Чаплинського району Херсонської областей, наукові праці вітчизняних і зарубіжних учених, матеріали науково-практичних конференцій.

Наукова новизна одержаних результатів. У дисертаційній роботі отримано нові наукові результати, які в сукупності вирішують важливе наукове завдання - обґрунтування використання аграрної іпотеки як вагомого інструмента залучення довгострокових фінансових ресурсів в аграрний сектор, що сприятиме стимулюванню соціально-економічного розвитку сільського господарства України. Найбільш суттєвими теоретичними та практичними результатами, які характеризують новизну дослідження, є:

вперше:

на основі узагальнення теоретичних засад функціонування іпотечного ринку визначено сутність аграрної іпотеки та аграрного іпотечного ринку як важливих стабілізуючих факторів розвитку аграрного сектору економіки України, а саме:

аграрна іпотека - це боргове обтяження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна, належних на правах власності сільськогосподарським товаровиробникам та обумовлених їх основною діяльністю, що дає можливість спрямовувати тимчасово вільні грошові кошти економічних суб'єктів до аграрного сектору національної економіки;

аграрний іпотечний ринок є складовою іпотечного ринку, специфіка якого полягає у використанні як предмету іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, так і об'єктів нерухомого майна сільськогосподарських товаровиробників, зокрема, земельних ділянок несільськогосподарського призначення, виробничих або невиробничих споруд, аграрних підприємств як цілісних майнових комплексів з метою залучення довгострокових фінансових ресурсів;

удосконалено:

групування передумов іпотеки за такими ознаками: економічні (економічне зростання; стабільність національної грошової одиниці; відсоткові ставки на ринку позичкового капіталу; фінансові інструменти іпотеки); організаційно-інституційні (діяльність фінансових установ, що спеціалізуються на іпотеці, розбудова ефективної мережі інститутів, які обслуговують іпотечний процес), що обумовлюють стимулювання розвитку економічних відносин в сфері аграрної іпотеки;

методику встановлення оптимальної величини коефіцієнта співвідношення суми кредиту до вартості застави (LTV), з метою стандартизації надання аграрних іпотечних кредитів і спрощення процедури визначення їх розміру, що сприятиме підвищенню ефективності прийняття рішень щодо їх надання;

дістали подальшого розвитку:

- трактування поняття “іпотечний ризик” як ймовірності настання такої події, яка виникає у результаті іпотечної діяльності в процесі здійснення товарно-грошових, фінансових, інвестиційних, правових і виробничо-обслуговуючих операцій, та пов'язаної з можливим неотриманням доходу, що може бути спричинена як загальними, так і специфічними чинниками;

класифікація загальних іпотечних ризиків, які виокремлено в три групи, а саме: ризики кредитора (фінансові та нерухомості), ризики позичальника (функціональні та економічні) і ризики причетних до іпотечної угоди осіб, та специфічних іпотечних ризиків, які поділено на дві групи: ризики, пов'язані зі сферою нерухомості (первинні), та ризики, які залежать від ступеня розвитку фондового ринку (вторинні), що дозволяє спростити процедуру ідентифікації ризиків, а також сприятиме розвитку аграрної іпотеки в Україні;

визначення терміну “іпотечний ринок” як сукупності соціально-економічних відносин, пов'язаних із використанням нерухомого майна для забезпечення виконання грошових або майнових зобов'язань позичальником та приведенням у рух тимчасово вільних грошових коштів; що враховують особливості переміщення довгострокових фінансових ресурсів, надає можливість спрощення їх управління, аналізу та вивчення.

Практичне значення одержаних результатів визначається тим, що теоретичні напрацювання доведені до рівня методичних розробок та прикладних рекомендацій. Практичне значення одержаних результатів полягає у розробці науково обґрунтованих пропозицій, спрямованих на вдосконалення і розвиток системи аграрної іпотеки в частині розвитку довгострокового кредитування сільськогосподарських товаровиробників. Реалізація пропозицій та рекомендацій на практиці сприяє розвитку ринку аграрної іпотеки в Україні.

Окремі положення та практичні рекомендації в частині інформаційно-аналітичних матеріалів та розробок за напрямом дослідження схвалені та рекомендовані Міністерством аграрної політики України до застосування при розробці програмних заходів щодо розвитку сільського господарства шляхом сприяння залученню довгострокових ресурсів і прийняті для застосування аграрними підприємствами (довідка від 14.03.07 р.).

Практична цінність та достовірність наукових результатів роботи підтверджена їх використанням у діяльності АППБ “Аваль” (довідка №60-1-0/1099 від 12.02.07), ВАТ “Державний експортно-імпортний банк України” (довідка від 10.01.07 р.), ЗАТ КБ “Приватбанк” (довідка від 19.03.07 р.) й аграрними підприємствами-товаровиробниками Ніжинського (довідка від 23.11.06 р.) та Бобровицького (довідка від 07.02.07 р.) районів Чернігівської області.

Результати дослідження використовуються у навчальному процесі під час проведення лекційних та практичних занять для студентів економічного факультету та факультету аграрного менеджменту Національного аграрного університету (довідка від 26.03.07).

Особистий внесок здобувача. Всі наукові результати і рекомендації, викладені в дисертації, отримані автором самостійно і містяться в одноосібних наукових працях.

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні та практичні положення дисертаційної роботи доповідалися на міжнародних і вітчизняних науково-практичних конференціях: Міжнародній науково-технічній конференції “Сварка Урала - 2003” (м. Кіров, 2003 р.); Другій конференції молодих вчених та спеціалістів “Історія освіти, науки і техніки в Україні” (м. Київ, 2004 р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції “Розвиток аграрного ринку та продовольча безпека України” (м. Київ, 2005 р.); Міжнародній науково-практичній конференції “Євроінтеграція та конкурентоспроможність продукції агропромислового комплексу України” (м. Київ, 2006 р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції “Конкурентоспроможність продукції АПК України та вимоги СОТ” (м. Київ, 2007 р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції “Світові тенденції та перспективи розвитку фінансової системи України” (м. Київ, 2008 р.), а також на науково-практичних конференціях професорсько-викладацького складу та аспірантів навчально-наукового Інституту бізнесу Національного аграрного університету (м. Київ, 2002-2008 рр.).

Публікації. Результати дисертаційного дослідження висвітлено в 10 публікаціях загальним обсягом 3,58 д.а., з них 9 одноосібних статей у наукових фахових виданнях.

Структура дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, додатків та списку використаних джерел. Основний обсяг дисертаційної роботи становить 191 сторінку і містить 15 рисунків на 8 сторінках, 17 таблиць на 16 сторінках, 20 додатків на 24 сторінках, список використаних джерел із 197 найменувань на 16 сторінках.

Основний зміст дисертаційної роботи

У вступі обґрунтовано актуальність теми дослідження, визначені мета, завдання, об'єкт, предмет та методи дослідження, елементи наукової новизни і практична цінність отриманих результатів, що виносяться на захист.

У першому розділі “Теоретичні та методичні засади розвитку аграрної іпотеки в Україні” досліджено сутність поняття “іпотека”, визначено передумови розвитку іпотеки в Україні. Викладено основні моделі іпотеки, різноманітні її класифікації, розкрито принципи організації іпотеки та висвітлено історію її розвитку. Розглянуто інституційні засади функціонування іпотеки у розвинених країнах. Запропоновано визначення терміну “аграрна іпотека” та “аграрний іпотечний ринок”.

Проведене дослідження наукових робіт засвідчує відсутність єдиних підходів до тлумачення терміну «іпотека». Обгрунтовано наступне: «іпотека» - це використання нерухомого майна для забезпечення зобов'язання, а також право іпотекоутримувача на вимогу звернення стягнення на дане майно у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання переважно перед іншими кредиторами цього боржника на підставі законодавства, іпотечної угоди та (або) рішення суду; предмет іпотеки протягом іпотечних відносин залишається у володінні та користуванні іпотекодавця.

У результаті проведеного дослідження виявлено, що розвиток іпотеки в Україні залежить від необхідних передумов, які класифіковано за двома групами: економічні та організаційно-інституційні. До першої віднесено - темпи економічного зростання, стабільність національної грошової одиниці, відсоткові ставки, рівень інфляції, перелік фінансових інструментів іпотеки, що використовуються на практиці; до другої - соціально-політичні, правові передумови, а також наявність ефективної мережі обслуговуючих іпотечний процес інститутів та фінансово-кредитних установ, що здійснюють іпотечне кредитування.

Узагальнення світового досвіду іпотеки з позиції логічного підходу та наукового абстрагування дав змогу виявити три найпоширеніші моделі іпотеки: збалансовано автономну; розширено відкриту; усічно відкриту, а також три види іпотеки: законну, судову і договірну.

У роботі розглянуто принципи іпотеки, а саме: спеціалізації, обов'язковості, гласності, вірогідності, безповоротності, старшинства, строковості, поверненості, платності, дохідності та корисності.

Установлено, що в розвинених країнах іпотечна система являє собою частину загальнодержавної фінансової системи, тобто частину фінансового ринку, на якому перерозподіляється позичковий капітал, що забезпечується заставою нерухомості, і є ринком іпотечного капіталу. Він разом з ринком іпотечної нерухомості становить ринок іпотеки, оскільки останній - це складова частина не тільки фінансового ринку, а й ринку нерухомості.

Ринок іпотечного капіталу, в свою чергу, має дворівневу структуру: первинний та вторинний ринки іпотечних кредитів. Первинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, який безпосередньо охоплює всю сукупність діяльності іпотекодавців і іпотекоутримувачів, що вступають між собою у відповідні зобов'язуючі відносини, при яких іпотекодавець способом виконання зобов'язання представляє, а іпотекоутримувач приймає в заставу нерухоме майно. Вторинний ринок іпотечних кредитів - це сегмент іпотечного ринку, в якому формується сукупний кредитний портфель іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфікованих прав за кредитними зобов'язаннями і договорами про іпотеку в дохідні папери (іпотечні цінні папери) і розміщення їх серед довгострокових інвесторів.

Показано, що основними суб'єктами іпотеки виступають: боржник, майновий поручитель, іпотекоутримувач, інвестор. Предметом іпотеки може бути тільки обтяжене нерухоме майно (житлові будинки, квартири, виробничі приміщення, споруди, магазини, земельні ділянки тощо), що залишається у власності заставодавця і є предметом кредитного зобов'язання, а також створювані об'єкти або такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому, з огляду на що і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. Залежно від об'єкту кредитування, іпотека поділяється на аграрну, житлову та промислову. Проведене дослідження історії розвитку вітчизняної іпотеки засвідчило, що аграрна іпотека посідала провідне місце в структурі іпотек та відігравала важливу роль в економіці царської Росії.

У роботі термін “аграрна іпотека” запропоновано розглядати як боргове обтяження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна, належного на правах власності сільськогосподарським товаровиробникам, обумовлених їх основною діяльністю. Поняття аграрної іпотеки стосується не лише зазначених об'єктів нерухомого майна, воно поширюється також на право їх довгострокової оренди.

Термін “аграрний іпотечний ринок” визначено як складову іпотечного ринку, специфікою якого є використання як предмету іпотеки, з метою залучення довгострокових фінансових ресурсів, земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Предметами іпотеки можуть бути інші об'єкти нерухомого майна, що належать на правах власності юридичним чи фізичним особам, які здійснюють підприємницьку діяльність в аграрному секторі економіки України.

У дисертації наведено фактори, які стримують розвиток аграрної іпотеки, а саме: відсутність комплексної державної програми розвитку ринку аграрної іпотеки в Україні; дія мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення; недосконалість діючого іпотечного законодавства; відсутність державних і приватних, спеціалізованих та універсальних інституційних інвесторів; обмеженість розмірів бюджетних ресурсів, які б могли бути використані для підтримки розвитку системи іпотечного кредитування аграрного сектору економіки; високий ризик відсоткової ставки при довгостроковому кредитуванні, оскільки зобов'язання банківської системи в основному сконцентровані в короткострокових пасивах; високий кредитний ризик через невизначеність реалізації прав кредитора; низький рівень економічної ефективності сільськогосподарського виробництва в Україні зумовлює порівняно невисоку вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення за винятком земель, розташованих поблизу великих міст; партцеляризація землі (в Україні виділено близько 7 млн земельних ділянок сільськогосподарського призначення, середній розмір яких дорівнює 4 га), яка обмежує можливості щодо отримання необхідної кількості довгострокових фінансових ресурсів аграрними товаровиробниками.

Перспективи подальшого системного та цілеспрямованого розвитку ринку аграрної іпотеки в Україні тісно пов'язані з усуненням вищезазначених негативних стримуючих факторів.

На основі узагальнення результатів дослідження світового та європейського досвіду розвитку іпотеки, для вирішення проблемних питань та підтримки динамічного розвитку аграрної іпотеки у вітчизняних умовах, рекомендовано створити Українське державне аграрне іпотечне підприємство (УДАІП), яке має складатися з двох підрозділів: Фінансово-організаційного департаменту (ФОД) та Страхового департаменту (СД).

У другому розділі “Механізм реалізації та суперечності розвитку аграрної іпотеки в Україні” проаналізовано стан сільського господарства як на галузевому рівні, так і на рівні підприємств. Розроблено методику розрахунку величини коефіцієнта LTV (Loan-to-Value Ration) - відношення суми кредиту до вартості предмету іпотеки, а також сформовано рекомендації комерційним банками щодо вдосконалення їх кредитної політики на аграрному іпотечному ринку та сільськогосподарським товаровиробникам з питань спрощення отримання іпотечних кредитів.

Проведено аналіз економічних та організаційно-інституційних передумов іпотеки в Україні, на основі якого обгрунтовано висновок, що такі економічні передумови іпотеки, як загальне економічне зростання, стабільність національної грошової одиниці та невисока вартість кредитного капіталу у національній економіці вже сформовані. На даний час актуальним є розроблення фінансового інструментарію іпотеки.

Як свідчать результати аналізу іпотечного ринку, в Україні головними операторами ринку іпотечного кредитування протягом кількох років були: АКБ «Аркада», АКБ «Надра», АКБ «Правексбанк», АКБ «Промінвестбанк», АКБ «Райффайзенбанк», АКБ «Укрсоцбанк», АППБ «Аваль», ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», КБ «Фінанси і кредит», ЗАТ КБ «Приватбанк». Комерційні банки перед наданням кредиту, в першу чергу, звертають увагу на фінансовий стан потенційного позичальника, його кредитоспроможність та платоспроможність; рівень ризику: кредитного, відсоткового, ліквідності тощо; при іпотечному кредитуванні до цих двох аспектів додається ще й третій, пов'язаний з нерухомістю як особливим предметом застави. Проведено діагностику фінансового стану аграрних підприємств на прикладі Тетіївського району Київської, Ніжинського району Чернігівськоїі та Чаплинського району Херсонської областей, типових представників цих зон, фінансовий стан яких є характерним для сільськогосподарських підприємств України. Об'єкт дослідження був обмежений цими трьома районами через громіздкість розрахунків та задля забезпечення їх точності, об'єктивності й достовірності. Визначено, що фінансовий стан деяких сільськогосподарських підприємств відповідає вимогам, які висувають комерційні банки до потенційних позичальників.

Застосування методики кафедри банківської справи Національного аграрного університету «Український лан» дозволило експертно оцінити вартість сільськогосподарських угіддь аграрних підприємств Тетіївського, Ніжинського та Чаплинського районів та визначити можливі загальні суми іпотечних кредитів, які б вони змогли отримати при різних коефіцієнтах LTV, що відображено у таблиці 1. Проте відмічено, що жодне із шестидесяти семи аналізованих підприємств у 2003-2006 рр. не зверталося і не отримувало іпотечних кредитів.

Правомірно припустити, що предметом аграрної іпотеки, крім землі, можуть бути споруди й будівлі, власні та взяті в оренду сільськогосподарськими підприємствами. Власних будівель та споруд на 1 січня 2007 р. у господарствах досліджуваних районів налічувалося на суму близько 132 тис грн, тобто при LTV-60% вони загалом змогли б отримати іпотечних кредитів на суму 79 тис грн.

Такі обсяги довгострокових кредитів не вирішують проблеми формування фінансових ресурсів сільськогосподарських підприємств. Отримані результати дозволяють зробити висновок про те, що сільськогосподарські підприємства мали обмежені можливості щодо отримання кредитів під заставу нерухомості комерційного призначення, оскільки вартість такого нерухомого майна не перевищувала 1000 грн. Отже, аграрний іпотечний ринок здатний ефективно функціонувати та розвиватися лише за умов, що основним предметом застави на ньому будуть сільськогосподарські угіддя, а інша нерухомість аграрного сектору використовуватиметься як допоміжні та другорядні засоби.

Обґрунтовано, що при визначенні розміру LTV варто брати до уваги такі фактори: ліквідність предмета іпотеки; відсоткову ставку за кредитним договором; строк дії кредитного договору; розмір штрафу та пені; нотаріальні витрати - 1% від ціни продажу нерухомості; судові витрати - 5% від ціни продажу нерухомості; послуги установи-посередника при реалізації предмета іпотеки - 10% від ціни продажу нерухомості; термін процедур звернення стягнення та реалізації предмета застави - від 6 до 12 місяців; різницю між ціною купівлі та ціною продажу; річні коливання цін; фізичний та моральний зноси за час дії кредитної угоди; фактор часу; податок на додану вартість у випадку реалізації предмета застави через аукціон чи прилюдні торги; зниження ціни при повторних прилюдних торгах; відрахування в пенсійних фонд при реалізації предмету іпотеки.

Виявлено, що однією з причин низької зацікавленості комерційних банків у кредитуванні аграрного сектору є необізнаність та непідготовленість аграрних підприємств у питаннях відповідності вимогам кредиторів, які висуваються до потенційних позичальників. З'ясовано, що комерційний банк здійснює розгляд заявки аграрного підприємства лише за таких попередніх умов: мінімальна площа ріллі в його розпорядженні - 100-300 га, мінімальний обсяг реалізації продукції 1 га орних земель - не менше 2000 грн, а також відсутність негативної кредитної історії протягом двох-п'яти останніх років.

Результати проведеного дослідження свідчать про те, що в Україні не існувало стандартизованого підходу до визначення розміру співвідношення між сумою іпотечного кредиту та вартістю застави, тому було розроблено методику визначення розміру коефіцієнта LTV.

Встановлено, що наявність достатнього забезпечення ще не є підставою для надання іпотечного кредиту. Важливе значення має фінансовий стан потенційного позичальника, якість бізнес-проекту, кредитна історія, ділова репутація та інші фактори. Позитивне рішення кредитний комітет (кредитний менеджер) прийме у випадку задовільної ситуації по всіх зазначених аспектах, а незадовільна ситуація по них, що притаманна переважній більшості аграрних підприємств, є ще одним з чинників стримування розвитку аграрної іпотеки.

Сталий та ефективно функціонуючий аграрний іпотечний ринок спроможний стати фактором забезпечення конкурентоспроможності вітчизняних товаровиробників сільськогосподарської продукції на нинішніх та нових ринках збуту.

У третьому розділі “Основні напрями удосконалення аграрної іпотеки в Україні” показано важливість врахування іпотечних ризиків, з'ясовано їх економічну природу та запропоновано взяти за основу структуру іпотечних ризиків, яка передбачає їх поділ на загальні та специфічні. Дано визначення основним специфічним іпотечним ризикам. Обгрунтовано основні напрями управління загальними та специфічними іпотечними ризиками.

За результатами проведеного аналізу з'ясовано, особливості ризиків іпотечного кредитування та рефінансування та надано рекомендації стосовно ідентифікації та оцінки ризикованості операцій, пов'язаних з іпотекою, що на практиці дозволить підвищити якість управління загальними та специфічними іпотечними ризиками.

Іпотечним ризиком запропоновано вважати ймовірність настання такої події, яка виникає внаслідок будь-яких видів іпотечної діяльності, пов'язаних з товарно-грошовими, фінансовими, правовими, інвестиційними, комерційними і виробничо-обслуговуючими операціями; обумовлена здійсненням соціально-економічних і науково-технічних проектів; пов'язана з можливим неотриманням доходу чи отриманням збитку. Специфічні іпотечні ризики залежать від стану предмету застави та ситуації на фондового ринку, що знаходить прояв у негативному впливі цих факторів на перебіг іпотечної операції та можливості отримання негативного результату.

За результатами проведених у роботі досліджень на рисунку зображено загальну схему ризиків, які можуть називатися специфічними іпотечними та які знаходять прояв на практиці у кожному з видів іпотеки.

Специфічні іпотечні ризики запропоновано розділити на дві групи. До основної (безпосередньо прямої) групи ризиків, що залежать від стану предмету застави, рекомендовано віднести такі: реєстрації, оцінки, втрати, знецінення, примусової реалізації (продажу). Інша група ризиків є допоміжною, до неї віднесено іпотечні ризики, що залежать від ситуації на фондовому ринку. Їх доцільно називати ризиками рефінансування - це ризики курсової вартості облігацій (ринковий і власний ризики) та діловий ризик.

У роботі запропоновано наступні визначення видів специфічних іпотечних ризиків:

іпотечні ризики реєстрації - це ті, що пов'язані із системою реєстрації нерухомості, насамперед, з кадастром, правами на неї та обтяженнями;

іпотечний ризик оцінки - виникає через можливість втрати власних активів внаслідок неправильної оцінки нерухомого майна, що є предметом іпотеки;

ризик знецінення - обумовлений можливістю втрати очікуваної суми доходу і (або) будь-яких фінансових ресурсів внаслідок зміни вартості нерухомості;

ризик втрати - такий вид іпотечного ризику який при можливості отримання фінансових втрат за даним об'єктом нерухомості;

ризик примусової реалізації - ризик неспроможності реалізувати предмет іпотеки у випадку невиконання своїх зобов'язань позичальником на умовах, що не призведуть до збитків іпотекоутримувача, наприклад, неможливість продати об'єкт застави за короткий період у межах ринкової (оціночної) вартості за відсутності розвиненого ринку нерухомості;

ризик курсової вартості облігації - ймовірність відхилення фактичного доходу облігації від очікуваного;

діловий ризик - ризик, пов'язаний з отриманням доходів від операцій, які здійснюються на фондовому ринку з іпотечними цінними паперами, достатніми, щоб розрахуватися з усіма суб'єктами іпотеки, які надали послуги та грошові засоби (кошти).

Аналіз існуючої практики іпотечного кредитування, свідчить про те, що крім предмету іпотеки, у разі високих ризиків необхідно за можливістю застрахувати: безпосередньо іпотечну заборгованість; іпотечні цінні папери; якщо позичальником є фізична особа - життя, втрату працездатності тощо. Банк, який надає іпотечний кредит, може самостійно без згоди з позичальником укласти договір страхування комерційного ризику із страховою компанією.

Дослідження процесів управління іпотечними ризиками дало змогу визначити, що управління ними складається з таких етапів: аналіз ризику; оцінка ризику; нагляд, контроль та розробка комплексу попереджувальних ризик заходів. За результатами проведених досліджень встановлено, що у відношенні до ризику можливі три варіанти розвитку подій: відмова в наданні кредиту, тобто уникнення ризику; застосування методів зниження та мінімізації ризику; прийняття ризику. Обґрунтовано рекомендації комерційним банкам щодо управління іпотечними ризиками. Здійснений аналіз довів, що основна причина неповернення іпотечних кредитів - низька платоспроможність і небажання позичальника вчасно здійснювати платежі. Головним орієнтиром при визначенні платоспроможності має бути частка платежів у доході потенційного позичальника. Цей показник визначається як на момент видачі кредиту, так і на весь період кредитування.

Висновки

У дисертаційній роботі здійснено теоретичне узагальнення і запропоновано нове вирішення важливого науково-прикладного завдання щодо розробки теоретичних засад і методичного забезпечення аграрної іпотеки в Україні, що дозволило сформулювати ряд висновків теоретичного, методичного та науково-практичного змісту, які розв'язують основні завдання відповідно до поставленої мети, а саме:

Обґрунтовано, що іпотека - це використання нерухомого майна для забезпечення зобов'язання, а також право іпотекоутримувача на вимогу звернення стягнення на дане майно, у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання переважно перед іншими кредиторами цього боржника на підставі законодавства, іпотечної угоди та (або) рішення суду; предмет іпотеки протягом іпотечних відносин залишається у володінні та користуванні іпотекодавця. Поняття терміну іпотеки охоплює не тільки економічні, а й правові та інституційні аспекти.

Дослідивши економічну природу та сутність аграрної іпотеки, вперше наведено визначення терміну “аграрна іпотека”, який запропоновано тлумачити як боргове обтяження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та іншого нерухомого майна, належних на правах власності сільськогосподарським товаровиробникам, обумовлених їх основною фінансовою діяльністю. Поняття аграрної іпотеки стосується не лише зазначених об'єктів нерухомого майна, воно поширюється також на право їх довгострокової оренди. Крім того воно надасть можливість ефективніше залучати тимчасово вільні грошові кошти економічних суб'єктів до аграрного сектору з інших секторів національної економіки.

З'ясовано, що іпотечний ринок посідає важливе місце в структурі фінансового ринку; розглянуто структуру ринку іпотечного кредитування, яка має дві складові: первинний іпотечний ринок та вторинний; визначено суб'єкти та предмет іпотеки. Досліджено інструменти первинного іпотечного ринку, до складу яких віднесено іпотечні кредити та заставні, за допомогою яких перерозподіляються грошові кошти. Вивчення особливостей іпотечного ринку зумовило необхідність вдосконалення трактування терміну “іпотечний ринок” як сукупності соціально-економічних відносин щодо купівлі-продажу іпотеки і використання нерухомого майна для забезпечення грошових або майнових зобов'язань позичальником та приведення в рух тимчасово вільних грошових коштів. аграрний іпотека фінансування

Досліджено взаємозв'язки між іпотечним ринком та аграрним іпотечним ринком. З'ясовано, що “аграрний іпотечний ринок” є складовою іпотечного ринку, специфікою якого є використання предметами іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Зазначене не виключає можливості використання як предметів іпотеки інших об'єктів нерухомого майна, належних на праві власності особам (юридичним чи фізичним), які займаються підприємницькою діяльністю в аграрній сфері (такими предметами можуть бути земельні ділянки несільськогосподарського призначення, виробничі або невиробничі споруди тощо, а також аграрні підприємства як цілісні майнові комплекси).

Дослідження інституціонального забезпечення іпотеки у розвинених країнах та узагальнення зарубіжного досвіду показало, що в Україні існують ще не вирішені питання, які стримують розвиток іпотеки, серед яких: відсутність комплексної державної програми розвитку ринку аграрної іпотеки в Україні; дія мораторію на торгівлю землею; недосконалість діючого іпотечного законодавства; відсутність державних і приватних, спеціалізованих та універсальних інституційних інвесторів; обмеженість розмірів бюджетних ресурсів, які б могли бути використані для підтримки розвитку системи іпотечного кредитування аграрного сектору економіки; високий кредитний ризик у зв'язку з непрозорістю реалізації прав кредитора.

Як засвідчив аналіз передумов розвитку іпотеки, для її успішного функціонування важливою є політична ситуація; в Україні майже повністю сформувалися економічні передумови іпотеки, частково організаційно-інституційні. Недосконалість іпотечного законодавства призводить до гальмування впровадження іпотечних відносин, а тому для ефективного розвитку аграрної іпотеки необхідно прийняти Закони України „Про державний земельний кадастр” та „Про ринок землі”, а також вдосконалити нормативно-правове забезпечення формування та регулювання ринку земель та захисту прав власників земельних ділянок і вирішити питання щодо мораторію на торгівлю землею і збільшення площ сільськогосподарських угідь у володінні аграрних товаровиробників.

Аналіз ситуації, що склалася в сільському господарстві України підтвердив, що існують реальні перспективи розвитку та застосування аграрного іпотечного кредитування. Основною перешкодою розвитку вітчизняної аграрної іпотеки є незадовільна загальна економічна ситуація порівняно з країнами, де функціонує розвинений іпотечний ринок. Визначено, що основним предметом застави на ринку аграрної іпотеки повинні бути сільськогосподарські угіддя - земля, а інша нерухомість аграрного сектору має використовуватися як допоміжні та другорядні засоби.

З'ясовано, що комерційні банки зацікавлені у наданні іпотечних кредитів, у тому числі аграрних. Проаналізувавши кредитну політику комерційних банків на ринку іпотечного кредитування, надано рекомендації щодо оцінки кредитних заявок та фінансового стану потенційних позичальників; оцінки нерухомості, що пропонується в заставу та визначення розміру LTV; укладання кредитної та іпотечної угод, страхування предмету іпотеки; супроводження кредиту та організація кредитного моніторингу, проведення перевірок якості кредитного портфеля; управління ризиками.

Вивчення зарубіжного досвіду аграрної іпотеки та діяльності українських комерційних банків на аграрному іпотечному ринку підтвердило нагальну необхідність стандартизації надання іпотечних кредитів. Для цього запропоновано розрахунок оптимальної величини коефіцієнта LTV за формулою:

де k1 - коефіцієнт ризику;

k2 - коефіцієнт зміни вартості грошової одиниці;

k3 - коефіцієнт зміни вартості предмета застави (де предметом застави є земельні ділянки сільськогосподарського призначення).

Сталим експериментальним коефіцієнтом запропоновано вважати 0,658, оскільки вартість застави доцільно коригувати на: нотаріальні витрати - 1%; судові витрати - 5%; послуги установи-посередника при реалізації предмета іпотеки - 10%; ПДВ у випадку реалізації предмета застави через аукціон чи прилюдні торги - 16,67%; відрахування в пенсійних фонд у разі реалізації предмета іпотеки - 1,5%.

10. Проведене у роботі дослідження сутності іпотечних ризиків дозволило розподілити їх на дві групи: загальні та специфічні іпотечні, у зв'язку з тим, що ці поняття ототожнювались, а також існували великі розбіжності у розумінні специфічних іпотечних ризиків, було уточнено класифікацію загальних іпотечних ризиків, трактування поняття «іпотечний ризик» та розроблено класифікацію специфічних іпотечних ризиків і наведено їх визначення.

Зроблені у дисертації висновки, пропозиції і практичні рекомендації щодо розвитку аграрної іпотеки в Україні спрямовані на підвищення забезпечення довгостроковими фінансовими ресурсами аграрного сектору національної економіки.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Калівошко О.М. До питання формування іпотечних відносин на селі / О. М. Калівошко // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К. : НАУ, 2003. - Вип. 62. - С.192-195 (0,25 д.а.).

2. Калівошко О.М. До проблеми фінансування та кредитування аграрних підприємств / О. М. Калівошко // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К. : НАУ, 2003. - Вип. 63. - С.319-323 (0,30 д.а.).

3. Калівошко О.М. Ризики іпотечного кредитування / О. М. Калівошко // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К. : НАУ, 2003. -Вип. 66. - С.154-159 (0,40 д.а.).

4. Калівошко О.М. Іпотечні ризики / О. М. Калівошко // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К. : НАУ, 2004. - Вип. 72. - С.316-320 (0,30 д.а.).

5. Калівошко О.М. Визначення розміру коефіцієнта LTV / О. М. Калівошко // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К. : НАУ, 2007. - Вип. 105. - С.264-268 (0,25 д.а.).

6. Калівошко О.М. Деякі аспекти аналізу фінансового стану аграрних підприємств / О. М. Калівошко // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К. : НАУ, 2007. - Вип.109. - С.317-322 (0,45 д.а.).

7. Калівошко О.М. Щодо перспектив розвитку аграрної іпотеки / О. М. Калівошко // Формування ринкових відносин в Україні : зб. наук. праць. - К. : 2008.- Вип. 3 (82). - С.60-64 (0,48 д.а.).

8. Калівошко О.М. До питання управління іпотечним ризиками / О. М. Калівошко // Формування ринкових відносин в Україні : зб. наук. праць. - К. : 2008.- Вип. 5 (84). - С.95-100 (0,70 д.а.).

9. Калівошко О.М. Ідентифікація та оцінка іпотечних ризиків / О. М. Калівошко // Науковий вісник Національного аграрного університету. - К. : НАУ, 2008. - Вип. 118. - С.280-284 (0,32 д.а.).

10. Калівошко О.М. Деякі аспекти з історії іпотечних (земельних) банків: Матеріали II конференції молодих вчених та спеціалістів [„Історія освіти, науки і техніки в Україні”], (Київ, 27-28 трав. 2004р.). - К. : [б. в.], 2004. - С.100-101 (0,15 д.а.).

Анотація

Калівошко О.М. Стан та перспективи розвитку аграрної іпотеки в Україні. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.08 - гроші, фінанси і кредит. - Київський національний університет імені Тараса Шевченка, Київ, 2008.

Дисертаційна робота присвячена комплексному дослідженню теоретичних і практичних засад іпотеки загалом та аграрної іпотеки зокрема.

Уточнено поняття іпотечного ринку та іпотечного ризику, запропоновано тлумачення термінів “аграрна іпотека” та “аграрний іпотечний ринок”.

Досліджено зарубіжний досвід становлення, розвитку і функціонування іпотеки з позиції можливого застосування передових досягнень в Україні після відповідної адаптації до вітчизняного середовища. Класифіковано передумови розвитку іпотечних відносин, що дозволило виявити відсутні з них, та оцінити ступінь відповідності існуючих. Розроблено структуру специфічних іпотечних ризиків.

Запропоновано методику розрахунку величини коефіцієнта LTV (Loan-to-Value Ration), за допомогою якої можливо стандартизувати процедуру визначення суми іпотечного кредиту та визначити оптимальний розмір даного коефіцієнту в Україні.

Оцінено кредитоспроможність аграрних товаровиробників з позиції можливого використання земель сільськогосподарського призначення як застави на прикладі шестидесяти семи підприємств Тетіївського району Київської, Ніжинського району Чернігівської та Чаплинського району Херсонської областей.

Наведено теоретико-методичні рекомендації комерційним банкам щодо ідентифікації та оцінки загальних і специфічних іпотечних ризиків, які дають змогу зменшити ризики та збільшити прибутки від іпотеки, розширити їх діяльність на іпотечному ринку.

Визначено місткість та окреслено перспективи розвитку аграрного іпотечного ринку в Україні.

Аннотация

Каливошко А.Н. Состояние и перспективы развития аграрной ипотеки в Украине. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.08 - деньги, финансы и кредит. - Киевский национальный университет имени Тараса Шевченка, Киев, 2008.

Диссертационная работа посвящена комплексному исследованию теоретических и практических основ ипотеки в целом, и аграрной ипотеки в частности. Уточнено понятие ипотечного рынка и ипотечного риска, предложено толкование терминов “аграрная ипотека” и “аграрный ипотечный рынок”, раскрыты их особенности, определена сущность как стабилизирующих факторов развития аграрного сектора экономики Украины. Исследовано зарубежный опыт становления, развития и функционирования ипотеки с позиции возможного использования передовых достижений в Украине после соответсвующей адаптации к отечественной среде. Также рассмотрено развитие ипотеки на территории современной Украины. В диссертации раскрыты особенности используемых за рубежом трех моделей ипотечного рынка, которые отличаются механизмом ресурсного обеспечения ипотечных кредитов.

Изучены разнообразные толкования термина “ипотека” в связи с отсутствием общей точки зрения в научной среде на этот вопрос, а также его классификации за различными признаками: видами, инструментами, объектами кредитования, определены принципы ипотеки.

Рассмотрено место аграрного ипотечного рынка в структуре финансового рынка Украины, структуру ипотечного рынка и его составляющие первичный и вторичный ипотечные рынки. Определены субъекты и предмет ипотеки. Исследованы инструменты первичного ипотечного рынка, с помощью которых перераспределяются денежные ресурсы. Изучена роль финансовых посредников на аграрном ипотечном рынке, отмечен растущий интерес к ипотечному рынку со стороны коммерческих банков, что объясняется отсутствием необходимых по объему сфер для долгосрочных активных операций в Украине.

В исследовании акцентировано внимание на классифиции предпосылок развития ипотечных отношений, что позволило выявить отсутствующие из них, и оценить степень соответствия существующих. Нормальное развитие ипотеки в Украине зависит от наличия следующих необходимых предпосылок, которые целесообразно классифицировать по группам: экономические; социальные; организационно-институциональные.

Предложена методика расчета размера коэффициента LTV (Loan-to-Value Ration) с помощью формулы такого вида:

,

которая предоставляет возможность стандартизировать процедуру определения суммы ипотечного кредита и определить оптимальный величину данного коэффициента в Украине.

Оценено кредитоспособность аграрных товаропроизводителей с позиции возможного использования земель сельскохозяйственного назначения в качестве залога на примере шестидесяти семи предприятий Тетиевского района Киевской, Нежинского района Черниговской и Чаплинского района Херсонской областей. Разработаны рекомендации аграрным товаропроизводителям относительно получения ипотечных кредитов, дающие возможность подготовиться и отвечать требованиям коммерческих банков, которые они предъявляют к потенциальным заемщикам. Аграрным товаропроизводителям необходимо учитывать, что коммерческий банк возьмет к рассмотрению заявку от сельскохозяйственного предприятия лишь на таких предварительных условиях: минимальная площадь пашни в его распоряжении будет составлять 100-300 га, а минимальный объем реализации продукции на 1га пахотных земель - 2000-5000 грн при отсутствии отрицательной кредитной истории на протяжении двух-пяти последних лет.

Определено, что аграрный ипотечный рынок сможет эффективно развиваться и функционировать лишь при условии, где основным предметом залога на нем будут сельскохозяйственные угодья - земля, а другая недвижимость аграрного сектора будет использоваться как вспомогательные и второстепенные средства.

Разработана структура специфичных ипотечных рисков, которые состоят из двух групп: основной (непосредственно прямой) группы рисков, которые зависят от недвижимости, к которой рекомендуем отнести такие виды рисков: регистрации, оценки, потери, обесценения, принудительной реализации (продажи); вторая группа рисков является вспомогательной. К ней могли бы принадлежать ипотечные риски, которые зависят от фондового рынка. Их названо рисками рефинансирования - это риски курсовой стоимости облигаций (рыночный и собственный риски) и деловой риск.

В результате проведения исследований усовершенствовано классификацию общих ипотечных рисков. Их поделено на три группы: риски кредитора, риски заемщика и риски, связанные с ипотечным договором сторон.

Представлено методические рекомендации коммерческим банкам относительно идентификации и оценки общих и специфичных ипотечных рисков, которые дают возможность уменьшить свои риски и увеличить прибыли от ипотеки, расширить деятельность на ипотечном рынке.

В диссертации определено емкость и очерчено перспективы развития аграрного ипотечного рынка в Украине.

Annotation

Kalivoshko O.M. Agrarian mortgage state and potential development in Ukraine. - Manuscript.

The dissertation to obtain the scientific degree of the candidate of economic science, specialty 08.00.08 - money, finance and credit. - Kiev national university named Tarasa Shevchenko, Kiev, 2008.

The dissertation is devoted to complex research of theoretical and practical basis of mortgage in whole and agrarian mortgage in the case.

The definition of mortgage market and mortgage risk was specified such concepts as “agrarian mortgage” and “agrarian mortgage market” were offered. Foreign experience of formation, development and functioning of mortgage from position of possible using of up-to-date achievements in Ukraine after the certain adaptation to internal environment was investigated. Also it was classified the predictions of development of mortgage relations, which enabled indicate the absence of them and evaluate the degree of correspondence of existing relations. It was created the structure of specific mortgage risks.

There were offered the methodic of coefficient value LTV (Loan-to-Value Ration) calculating with the help of which it is possible to standardize the procedure of defining the sum of mortgage credit and determine the optimal size of this coefficient in Ukraine.

The solvency of agrarian produces was evaluated from position using of agrarian land as loan in example of sixty seven enterprises of Tetiyivskogo district of Kyiv, Nizhinskogo district of Chernigiv and Chaplinskogo district of Herson regions.

...