Іпотечне кредитування в умовах трансформації економіки України

Участь держави піддається більш чіткій структуризації і конкретизації в контексті опрацювання алгоритму формування іпотечного ринку в Україні. Основними елементами алгоритму визначено такі: розробка уніфікованих стандартів іпотечного кредитування; залучення на іпотечний ринок інституціональних інвесторів (пенсійних фондів, страхових компаній, інститутів спільного інвестування тощо); удосконалення законодавчої нормативної бази, що регулює сферу іпотечних відносин; створення Державного земельного іпотечного банку; створення інституціональної інфраструктури іпотечного ринку; запровадження державного стимулювання учасників іпотечного ринку - кредиторів, позичальників, інвесторів, емітентів цінних паперів; створення вторинного ринку іпотечних кредитів; запровадження рейтингової системи при оцінці кредиторів, іпотечних цінних паперів, іпотечних кредитів; відпрацювання систем рефінансування іпотечних кредитів; створення системи підготовки кваліфікованих спеціалістів з питань іпотеки для банків, страхових компаній, пенсійних фондів, агентств з нерухомості, Державної іпотечної установи, Національного банку України та інших інститутів, що є учасниками іпотечного ринку.

Аналіз системи правового регулювання системи іпотечних відносин дозволив сформулювати основні напрями розвитку та удосконалення іпотечного законодавства. Наголошено на необхідності прийняття законів про: державний земельний кадастр, обтяження майна та виконання зобов'язань, іпотечні банки, Державний земельний (іпотечний) банк, ринок земель, ріелторську діяльність, іпотечні цінні папери.

На основі узагальнення теоретичних підходів та практики функціонування іпотечного ринку систематизовано ризики іпотечного кредитування, які несе кожний з учасників іпотечного ринку при одно- та дворівневій моделі останнього: політичні ризики; кредитний ризик; ринковий ризик; процентний ризик; ризик ліквідності; валютний ризик; ризик довгострокового погашення; операційно-технологічний ризик; ризик репутації; юридичний ризик; ризик банкрутства; ризик територіальної концентрації; ризик кон'юнктури; інформаційний ризик; агентський ризик; системний ризик. Із заглибленням у систему ринкових відносин ризикованість середовища функціонування кожного учасника іпотечного ринку зростає, що актуалізує проблему опрацювання антиризикових стратегій. У контексті посилення ризиків на іпотечному ринку доцільно відмітити приклад США, при цьому необхідно зазначити, що наслідки американської іпотечної кризи відчули іпотечні ринки розвинутих країн Європи, а також фондові ринки країн Азії, Японії, Австралії та інших, на яких спостерігалося падіння основних індексів. Суть кризи полягає в масових неплатежах за іпотечними кредитами (16,95 % проти 2,73 %). Близько 20 % іпотечних кредитів (2,3 трлн. дол. США) були надані неблагонадійним позичальникам, при цьому дешеві (близько 4-5%) у перші роки кредитування переведені на плаваючу відсоткову ставку (у 2-3 рази вищу). Іпотечна криза в США мала системний вплив на світовий фінансовий простір, при цьому для України вона не мала негативних наслідків у силу слабкої інтеграції останньої в світовий фінансовий ринок.

У розділі 3 “Особливості та перспективи розвитку житлового іпотечного кредитування в Україні” досліджено економічні передумови та тенденції розвитку системи житлового іпотечного кредитування, поточний стан житлової іпотеки та окреслено її перспективи.

У процесі дослідження соціально-економічних передумов розвитку системи житлового іпотечного кредитування в Україні здійснено аналіз комплексу органічно взаємопов'язаних питань: формування пропозиції житла на первинному та вторинному ринках; формування платоспроможного попиту населення; стимулювання громадян до накопичення заощаджень та використання останніх в інвестиційних цілях, у першу чергу, через механізми іпотечного кредитування; створення відповідної інфраструктури нового сегмента фінансового ринку. При цьому опрацьовані пропозиції щодо їх практичного вирішення. В основу дослідження покладено позицію, згідно з якою активність та масштабність житлової іпотеки визначаються взаємодією двох головних чинників: пропозицією житла на ринку та попитом на нього. Останній формується за рахунок виникнення потреби у поліпшенні власних житлових умов (що визначає потенційний попит), скоригованої на рівень платоспроможності (що вже визначає реальний або платоспроможний попит). Завдання суб'єктів, які здійснюють іпотечне кредитування, зводяться до підтримання балансу між попитом і пропозицією, максимального розширення діапазону такого балансу, який є індикатором ємності ринку житла.

Оцінка пропозиції на ринку житла здійснена на основі аналізу процесу формування та поточного стану житлового фонду України, параметрів розвитку первинного та вторинного ринків житла з урахуванням регіональних особливостей, приватизаційних процесів, активності забудовників, трансформації джерел фінансування житлового будівництва. Зроблено висновок, що в останні роки у поповненні фонду житлової нерухомості та в зростанні пропозиції житла на ринку дедалі більшу роль відіграють кошти населення та приватних компаній, в тому числі акумульовані через механізм іпотечного кредитування. Цей процес відбувається одночасно з постійним скороченням участі держави у вирішенні житлових проблем громадян.

Показники, що характеризують фізичний стан житла громадян, рівень його морального старіння, ілюструють загалом досить низьку привабливість житла для потенційних кредиторів. Потенційно низька ліквідність такого житла виступатиме основним гальмівним чинником при впровадженні іпотечних механізмів у периферійних територіях. Низьколіквідне житло також слабо використовуватиметься як предмет застави в механізмах придбання житла на первинному ринку у разі виникнення потреби у додатковому покритті кредиту.

Водночас у контексті формування потенційного попиту на нове житло ознаки фізичного та морального старіння житла відіграватимуть позитивну роль. Власники такого житла відчуватимуть гостру потребу у поліпшенні житлових умов. Перетворення потенційного попиту на житло в реальний з боку даної категорії домовласників можна очікувати з поліпшенням їх фінансового стану, а також з підвищенням рівня доступності іпотечних кредитів.

З наведених даних про розмір житлової площі на одну особу можна зробити висновок, що нині в Україні налічується майже половина домогосподарств, які мають законні підстави для поліпшення власних житлових умов. В абсолютному вимірі це 7454 тис. домогосподарств. З урахуванням контингенту громадян, які з тих чи інших причин не мають власного житла, рівня незадоволеності власними житловими умовами, контингент суб'єктів, які в майбутньому формуватимуть потенційний попит на житло, а відтак частина з них - на іпотечні кредити, оцінюється у розмірі 10699 тисяч домогосподарств. При цьому важливо відзначити, що контингент громадян, які у перспективі формуватимуть попит на житло, суттєво перевищує контингент громадян, які нині перебувають на квартирному обліку і яких (за підсумками 2005 р.) налічується 1,3 млн. чоловік.

За допомогою діаграми (рис. 3.) здійснено аналіз таких важливих складових формування потенційного та реального попиту на житлову нерухомість, як: рівень доходів і поведінка громадян щодо здійснення інвестицій та заощаджень. Зроблено висновок, що існуюча легальна доходна база забезпечує досить низький рівень доходів значної маси населення, передусім їх грошової складової, а відтак - зумовлює ускладнений доступ до повноцінної системи банківського кредитування, в тому числі й іпотечного.

Рис. 3 Структура житлових іпотечних кредитів в Україні в 2005-2007 рр.

Заощадження населення досліджено з двох важливих позицій: по-перше, як ресурс банку для подальшого його спрямування на кредитування, в тому числі й іпотечне (у випадку здійснення таких заощаджень у вигляді банківського вкладу); по-друге, як ресурс, який у будь-який момент часу може бути використаний на придбання житла, в тому числі й через механізм банківського іпотечного кредитування. Зроблено висновок, що однією з реальних загроз, передусім для банків - операторів іпотечного ринку, є неможливість залучення «довгих» ресурсів як основи подальшого розширення ресурсної бази для надання іпотечних кредитів. Короткострокові кредитні ресурси, залучені переважно від населення, є значно дорожчими, а відтак роблять значно дорожчими й іпотечні кредити, що обмежує доступ до останніх певного контингенту можливих позичальників, рівень доходів яких не дозволяє їм сформувати платоспроможний попит на іпотечні кредити. Особливо така ситуація характерна для периферійних територій, рівень доходів населення в яких суттєво відстає від великих урбанізованих та промислово розвинутих центрів, кількість яких в Україні досить незначна.

Ситуація з формуванням ресурсної бази банківських установ, незважаючи на суттєві позитивні зрушення в ній за останні роки, загалом оцінюється як складна і досить нестабільна з прогнозованими можливими негативними наслідками як безпосередньо для банків, так і для їх клієнтів. Спостерігається суттєве підвищення привабливості для населення банківських вкладів як джерела здійснення заощаджень, захищених від інфляції (не остання роль у цьому належить тривалому стабільному курсу долара США). В умовах високої інфляції стабільний долар не спроможний виконувати функцію захисту від знецінення заощаджень громадян, що, власне, і є основною причиною зміни пріоритетів у виборі ними форми здійснення заощаджень на користь банківських вкладів. Має місце загальна позитивна динаміка росту обсягу та частки їх строкової складової в структурі депозитів.

Встановлено, що процес нарощування ресурсної бази іпотечних кредиторів супроводжується подорожчанням іпотечних кредитів, що є наслідком дій банків щодо зміни структури зобов'язань за коштами, залученими від суб'єктів господарювання та фізичних осіб. Це обумовлює підвищення процентних ставок за строковими депозитами, за яким слідує подорожчання та збереження високої ціни на кредити.

У роботі автором оцінено рівень доступності іпотечних продуктів, які пропонують на ринку іпотечні кредитори, передусім банки. Іпотечний кредит, який сьогодні пропонується на вітчизняному ринку, загалом є досить малопривабливим для нинішнього середньостатистичного громадянина (див. табл. 1).

Аналіз контингенту суб'єктів, які формують попит на житло, дозволив структурувати поточний та перспективний попит на різні категорії житла, а також виявити найбільш активних потенційних позичальників житлових іпотечних кредитів. Серед таких виділено: суб'єкти підприємницької діяльності та інші категорії громадян з середніми доходами; підприємства, які придбають квартири в обласних центрах та, передусім, у столиці для своїх працівників при відкритті представництв фірм у цих центрах; органи державної влади, які придбають житло для працівників; батьки, які придбають житло в містах для дітей, які там навчаються; громадяни, які мігрують у міста з поселень (сільських та міських), що деградують, з метою пошуку роботи. Зроблено висновок, що і у найближчій та середньостроковій перспективі активність цих суб'єктів на ринку житла буде зберігатися.

Сьогоднішній стан житлового іпотечного кредитування в Україні засвідчує поступове нарощування його обсягів банківськими установами, при цьому частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі комерційних банків зросла з 8% у 2005 році до 11,4 % у 2007 році.

Таблиця 1 Порівняльні умови іпотечних кредитів банків-членів Української національної іпотечної асоціації

*Відношення суми кредиту до вартості застави

У роботі проаналізовано іпотечні механізми у сфері житлового кредитування, які на сьогодні реалізуються в Україні: програмами з кредитування будівництва житла та кредитування громадян, які інвестують кошти у будівництво житла на умовах пайової участі або придбають готове житло на первинному та вторинному ринках, що реалізуються комерційними банками; програмами, що реалізуються ХК “Київміськбуд” та АКБ “Аркада”; державними програмами довгострокового житлового кредитування певних категорій громадян на основі бюджетних коштів (так звані “псевдоіпотечні” програми). Зроблено висновок про наявність на іпотечному ринку пропозиції достатньо диверсифікованої асортиментної структури кредитного продукту, спроможного задовольнити широкий контингент його потенційних споживачів. Зростаюча конкуренція в даному сегменті фінансового ринку сприяє посиленню такої диверсифікації, що в перспективі має позитивно позначитися на рівні доступності банківських іпотечних продуктів для дедалі ширших верств населення.

Обгрунтовано доцільність вирішення житлової проблеми громадян з низьким конкурентним статусом на ринку житла, в депресивних територіях, де зберігається висока невідповідність між ринковою вартістю житла, вартістю його будівництва, ціною кредиту та рівнем доходів потенційних позичальників. Викладене актуалізує проблему присутності бюджетних коштів, коштів Національного банку України, щонайменше на перших етапах становлення іпотечного ринку, в системі рефінансування іпотечних кредиторів у житловій сфері.

У розділі 4 „Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських земель” досліджено економічні передумови запровадження іпотеки сільськогосподарських земель, окреслено параметри участі земельних іпотечних банків у системі іпотечного кредитування аграрного сектору, досліджено проблеми запровадження земельної іпотеки в аграрній сфері в контексті законодавчого оформлення ринку сільськогосподарських земель.

Обґрунтовано, що головною передумовою запровадження земельної іпотеки в аграрному секторі є законодавче вирішення питання права власності на землі сільськогосподарського призначення.

У системі чинників, які із запровадженням інституту іпотеки сільськогосподарських земель здійснюватимуть значний вплив на ефективність його функціонування, виділяється безпосередньо предмет іпотеки - землі сільськогосподарського призначення. Однією з основних властивостей потенційного предмета іпотеки є його ліквідність. Сільськогосподарські землі, виступаючи основним засобом виробництва в аграрній сфері, є специфічним предметом іпотеки, і притаманні йому властивості формуються під впливом набагато ширшого спектру чинників, ніж у випадку з будь-якими іншими предметами іпотеки: основними фондами, земельними ділянками несільськогосподарського призначення тощо.

Систематизовано основні чинники, які формують високу ймовірність низької ліквідності сільськогосподарських земель на перших етапах введення їх в систему товарно-грошових відносин: відсутність достатнього контингенту товаровиробників, спроможних виробляти конкурентноздатну продукцію в обсягах, які потребують відповідного розширення розміру основного засобу виробництва - землі, особливо у віддалених, демографічно несприятливих сільських населених пунктах; загалом низький платоспроможний попит більшості сільськогосподарських товаровиробників; відсутність реальних перспектив нарощування обсягів виробництва через невисоку ємність продовольчого ринку, зумовлену низьким платоспроможним попитом населення України; висока частка деградованих земель, які щороку зазнають згубного впливу водної та вітрової ерозії, заболочення, закислення тощо.

Низька ліквідність сільськогосподарських земель зумовлює низку ризиків для потенційних кредиторів: довгий термін реалізації предмета застави у випадку звернення стягнення на нього через неможливість позичальника розрахуватися за кредитом; проблеми з обслуговуванням земельної ділянки під час знаходження її у власності кредитора після звернення на неї стягнення, особливо якщо термін такого знаходження виявиться занадто довгим; нераціональна структура землекористування та землеволодіння і постійний тягар орендної плати, що визначатиме реальний масив земель сільськогосподарського призначення, які можуть бути предметом іпотеки.

Потреба в запровадженні системи іпотечного кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення обґрунтована з позицій незадовільного стану у сфері кредитування галузі банківською системою. З огляду на незадовільний стан фінансово-кредитного забезпечення аграрного сектору, специфіки предмета іпотеки, яким є земля сільськогосподарського призначення, обгрунтовано доцільність створення Державного земельного (іпотечного) банку. Запропоновано забезпечити поетапний і вибірковий підхід до формування філійної мережі даної інституції. У першу чергу філії Державного земельного (іпотечного) банку мають бути створені в регіонах з високою концентрацією високоліквідної застави та господарюючих суб'єктів з позитивними виробничими і фінансовими показниками діяльності. Ці дві умови мають забезпечити критичну масу попиту на іпотечні кредити, тим самим виправдавши понесені витрати на створення відповідних інституцій в таких зонах. Обґрунтовано недоцільність створення філій Державного земельного (іпотечного) банку в кожному районі.

Перспективним у цьому напрямі слід вважати створення спеціалізованих земельних іпотечних банків на кооперативних засадах. Такі банки могли б проводити політику диференційованого підходу до потенційних позичальників залежно від їх кредитної історії та результативності господарювання. Диференційований підхід міг би зводитись до зменшення вартості кредитних ресурсів, починаючи, наприклад, з отримання кожної третьої або шостої позики у цьому ж банку за умови тривалої (хоча б трирічної) тенденції стабільного приросту економічних та фінансових показників суб'єкта господарювання. Такий механізм сприяв би підвищенню підприємницької ініціативи серед місцевих господарських суб'єктів, створював би здорову конкуренцію між ними. Кооперативна форма утворення спеціалізованих земельних банків дозволяє суттєво розширити можливості застосування низьколіквідних (не лише за критерієм низької якості, а й виходячи з місцерозташування) сільськогосподарських земель як предмета застави, що в багатьох регіонах стримуватиме доступ в аграрний сектор іпотечних кредитів великих комерційних банків.

Обгрунтовано доцільність наділення Державного земельного (іпотечного) банку ширшими повноваженнями, ніж просто виконання ним функцій кредитора на первинному та вторинному іпотечному ринках. Державний земельний (іпотечний) банк може виступати гарантом (поручителем) повернення іпотечного кредиту у разі отримання його сільськогосподарським товаровиробником в будь-якому комерційному банку. У дисертації розглянута можливість запровадження певних механізмів мінімізації ризиків для кредитора за участю Державного земельного (іпотечного) банку через викуп неліквідних земельних ділянок.

Одним із джерел формування ресурсної кредитної бази Державного земельного (іпотечного) банку можна вважати інвестування тимчасово вільних коштів у державні цінні папери. Це дасть змогу забезпечити можливість диверсифікації джерел формування ресурсів для подальшого спрямування через механізм рефінансування іпотечним кредиторам, що кредитують сільськогосподарських товаровиробників під заставу сільськогосподарських земель, а також доступу до кредитних ресурсів Національного банку України через механізм рефінансування.

У розділі 5 „Ринок іпотечного кредитування в процесі розбудови фінансового ринку України” досліджено особливості розвитку фінансового ринку в Україні та роль іпотеки у формуванні його інституціональної структури, диверсифікації інструментів фінансового ринку, деякі аспекти трансформації фінансового ринку та ринку іпотечного кредитування в контексті посилення глобалізаційних процесів.

Дослідження дало змогу зробити висновок, що відносно слабкою та загалом обмеженою є інституціональна структура фінансового ринку, передусім в частині його професійних учасників. Професійні учасники ринку з числа фінансових інститутів найбільш виразно представлені банками. Що ж до таких фінансових інститутів як кредитні спілки, інвестиційні, страхові компанії, пенсійні та інвестиційні фонди, інститути спільного інвестування тощо, то рівень їх участі у формуванні сучасного фінансового ринку України залишається незначним. Винятком можна вважати лише діяльність зазначених суб'єктів у кількох урбанізованих, відносно промислово розвинутих центрах.

Банківський сектор характеризується нераціональною територіальною структурою, низьким рівнем конкуренції в периферійних територіях. „Периферійність” виступає суттєвим чинником при формуванні ресурсної бази банківської системи, зокрема, в частині такого джерела, як вклади населення. По групі банків з найбільшим розміром активів (які розміщені переважно у великих урбанізованих територіях) на одиницю вкладів юридичних осіб припадає 0,73 вклада населення. По решті груп цей показник коливається у межах 0,07-0,32.

Значних перспектив у диверсифікації як інституціональної структури фінансового ринку України, так і структури його фінансових інструментів слід очікувати з розвитком ринку іпотечного кредитування. Це можливо за рахунок формування на ринку реальної потреби в нових суб'єктах, які за допомогою різноманітних іпотечних механізмів збільшуватимуть ємність фінансового ринку за рахунок виведення на нього нових фінансових активів. У складний процес купівлі-продажу, випуску та обігу іпотечних фінансових активів дедалі більше втягуватимуться іпотечні кредитори, інституціональні інвестори, фінансові посередники, населення та держава. Разом із тим, частка кожного з них постійно змінюватиметься з розвитком іпотечного ринку як особливого сегмента фінансового ринку. Із зміцненням ринку іпотечного кредитування посилюватимуться позиції на ньому інституціональних інвесторів - страхових компаній, пенсійних фондів, інвестиційних фондів при одночасному послабленні ролі держави, основна функція якої зводитиметься до регулювання ринку та підтримання його ліквідності в окремих сегментах. Суттєвої активізації на ринку іпотечного кредитування слід очікувати і з боку банків, які, окрім ролі іпотечного кредитора, активно перебиратимуть на себе і функцію інвестора. Особливо посилення такого вектора в діяльності банків слід очікувати з активізацією процесів концентрації банківського капіталу.

Зважаючи на середовище, в якому розвивається іпотечний ринок України, можна стверджувати про активну участь на початковому етапі цього процесу держави. Роль останньої, окрім реалізації регулюючої функції (законодавчого врегулювання процедур випуску та обігу іпотечних цінних паперів, координації діяльності учасників іпотечного ринку тощо), має полягати у виведенні на іпотечний ринок таких інститутів, які дали б поштовх розвитку механізму функціонування вторинного іпотечного ринку. Йдеться, насамперед, про Державну іпотечну установу. Перспективними напрямами діяльності Державної іпотечної установи на іпотечному ринку мають бути: забезпечення високого рівня ліквідності іпотечних цінних паперів, емітованих зазначеною інституцією; залучення до рефінансування іпотечних кредиторів потужних інституціональних (в тому числі іноземних) інвесторів, інвестиційні стратегії яких орієнтовані на високоліквідні та мало ризиковані цінні папери; здешевлення позичкового капіталу через значні обсяги рефінансування іпотечних кредитів та відсутність інтересу щодо отримання Державною іпотечною установою надмірного спекулятивного доходу.

У контексті залучення на фінансовий ринок «довгих» грошей актуалізується проблема залучення на іпотечний ринок інституціональних інвесторів - пенсійних фондів, страхових компаній та деяких інших інститутів інвестиційного спрямування (інститутів спільного інвестування, інвестиційних фондів). На відміну від депозитної маси банків, передусім тієї її частини, що формує населення, які є „найкоротшими” з точки зору інвестиційного ресурсу на фінансовому ринку, страхові та пенсійні внески в складі фінансових ресурсів є «найдовшими».

Можливості іпотечного ринку щодо формування таких ресурсів у страховиків на початковому етапі його становлення загалом досить обмежені. Лише з розширенням ємності іпотечного ринку його роль у формуванні інвестиційного ресурсу страхових компаній зростатиме. Адже присутність страхування на вторинному як одно-, так і дворівневому іпотечному ринку є обов'язковою умовою. З кожним новим іпотечним кредитом та операцією на вторинному іпотечному ринку, пов'язаною з рухом іпотечних цінних паперів, інвестиційний потенціал страхових суб'єктів збільшуватиметься (рис. 4).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 4 Взаємозв'язок іпотечного та страхового ринків

Хі - страхові внески по і-му іпотечному кредиту

Хі+n - страхові внески по наступних іпотечних кредитах

Уі - інвестиція суб'єкта страхового ринку в іпотечні цінні папери за рахунок отриманого ним страхового внеску по і-му іпотечному кредиту

Уі+n - інвестиції суб'єктів страхового ринку в іпотечні цінні папери за рахунок страхових внесків, отриманих від страхування іпотечних кредитів

З розвитком іпотечного ринку можна очікувати збільшення частки в структурі активів страхових компаній та пенсійних фондів заставних, особливо таких, що відповідатимуть найвищим рейтингам, а також іпотечних цінних паперів, емітованих Державною іпотечною установою. Останні певною мірою можна вважати державними цінними паперами, і в такому статусі вони повинні суттєво збільшити частку державних цінних паперів у структурі активів страхових компаній та пенсійних фондів. Вкладання коштів пенсійних фондів у зазначені активи, які вважаються низькоризиковими, мінімізує ризик інвестицій для вкладників зазначених фондів, тим самим підвищує рівень привабливості останніх для населення, яке з недовірою ставиться до системи недержавного пенсійного забезпечення.

Розвиток інституціональної структури фінансового ринку в контексті позиціювання на ньому іпотечного ринку передбачає запровадження як обов'язкового елемента системи рейтингування. При цьому іпотека виступає одним з напрямів диверсифікації структури фінансових інструментів. З її впровадженням як повноцінного ринкового інституту в структурі останніх слід очікувати збільшення частки основних фінансових інструментів, а в складі останніх - інструментів позики. Співвідношення ж між кредитними інструментами та інструментами боргу у складі інструментів позики визначатиметься динамікою розвитку первинного та вторинного іпотечного ринків. З розбудовою правового поля, що регулює сферу іпотечних відносин, формується підґрунтя для виведення на ринок нових боргових інструментів, які покликані забезпечити функціонування вторинного іпотечного ринку. У перспективі обсяг та структура іпотечних фінансових інструментів визначатимуться потребою залучення додаткової, зокрема довгострокової, ліквідності кредиторів, яка, у свою чергу, визначатиметься потребою в інвестиційному ресурсі з боку учасників фінансового ринку.

В роботі досліджено ймовірні негативні й позитивні наслідки впливу глобалізації на вітчизняних суб'єктів фінансового ринку, зокрема з числа задіяних в іпотечних схемах - банків, суб'єктів страхового бізнесу.

ВИСНОВКИ

У дисертації проведено дослідження теоретичних і практичних аспектів щодо вирішення важливої наукової проблеми обґрунтування засад формування та функціонування ринку іпотечного кредитування в умовах трансформації економіки України і посилення глобалізаційних процесів. Це дозволило сформулювати низку концептуально-теоретичних, методологічних і науково-практичних висновків, що забезпечує вирішення основних завдань дослідження відповідно до мети дисертаційної роботи.

Досвід еволюції економічних систем країн, які досягли стану сталого розвитку, засвідчує приділення ними значної уваги іпотеці як ефективному способу ресурсного забезпечення відтворювальних процесів. Привабливість іпотеки зумовлена її здатністю створювати мультиплікаційний ефект у макроекономічній системі, тим самим активізуючи інтереси суб'єктів соціально-економічних відносин до перерозподілу грошових коштів у суспільстві. Іпотечний ринок виступає інтегратором розвитку кредитного, фондового та страхового ринків, ринків житла та землі, праці, товарів і послуг, грошового ринку, ринку капіталу, ринків будівельних матеріалів, підрядних робіт та сировини, споживчих товарів, інвестиційного ринку, системи недержавного пенсійного забезпечення тощо. Інтегруючи різні види ринків, іпотека створює передумови диверсифікації інвестиційних потоків у численних сегментах національної економіки, забезпечує об'єднання ринків нерухомості і капіталу та формування на цій основі ринку іпотечного капіталу. В результаті така інтеграція сприяє капіталізації ресурсів обох ринків, ефективному використанню вільних грошових коштів і нерухомого майна, створенню самовідтворювального механізму в системі фінансування іпотечних кредитів, зниженню ризиків інвесторів і кредиторів, стабілізації і розширенню фінансового ринку. Мультиплікаційний ефект іпотеки посилюється її спроможністю прискорювати процес формування реального платоспроможного попиту в різних секторах економічної системи.

Соціально-економічна сутність іпотечного ринку проявляється через його функції, які систематизовано за такими основними групами: 1) фінансова (об'єднання дрібних і розпорошених заощаджень юридичних і фізичних осіб та створення на цій основі великих грошових фондів і фінансових потоків, трансформація коштів у позичковий капітал для кредитування галузей економіки та населення); 2) розподільчо-стимулююча (перерозподіл нерухомості з метою раціонального її використання; стимулювання інвестування в нерухомість); 3) захисна (диверсифікація ризиків учасників іпотечного ринку в процесі обігу боргових зобов'язань); 4) індикативно-інформаційна (моніторинг динаміки, в першу чергу, цінової, в різних сегментах іпотечного ринку, в які спрямовуються іпотечні кредити); 5) соціальна (сприяння вирішенню споживчих та житлової проблеми населення, вирівнювання регіональних умов доступу до іпотечних кредитів; оптимізація галузевої та територіальної структури зайнятості населення; захист заощаджень населення від інфляційного знецінення та їх примноження); 6) макроекономічна (мультиплікаційний ефект: активізація ділової активності в різних галузях національної економіки, перелив капіталу; ліквідація регіональної диференціації в забезпеченні позичковими ресурсами та умовах кредитування; забезпечення стабілізації та розширення грошово-кредитного ринку).

Обґрунтовано, що диверсифікована інституціональна структура учасників іпотечного ринку, яка передбачає створення на ньому конкурентного середовища, формує підґрунтя для здешевлення різного роду фінансових послуг. З підвищенням рівня розвитку ринку слід очікувати формування рівноважної ціни на фінансові активи, що задовольняє інтереси учасників ринку: інвесторів, емітентів та фінансових посередників. Розвинута інституціональна структура іпотечного ринку забезпечує високу ліквідність фінансових активів на ринку, тим самим підтримуючи його стабільність та високу привабливість для потенційних учасників. Іпотечний ринок слід розглядати з позицій альтернативи існуючим способам залучення позичкового капіталу в реальний сектор економіки завдяки його відносній дешевизні, довгостроковості, здатності створювати постійний потік фінансових ресурсів у системі рефінансування іпотечних кредитів через механізм сек'юритизації, а також додаткового елемента розширення ємності інвестиційного ринку, в тому числі шляхом залучення на нього іноземних інвесторів. Це суттєво посилює його конкурентну позицію на фінансовому ринку, збільшує ємність та диверсифікує структуру.

В основу визначення поняття іпотечної системи покладений функціональний підхід, що передбачає розгляд цієї системи з позицій механізму, який забезпечує функціонування її як цілісності. Крім того, слід виходити з того концептуального положення, що система - це не лише цілісність, яка складається з частин, але й сукупність частин, в якій кожна з них може виконувати окремі функції системи. В такому контексті іпотечну систему логічно трактувати як взаємопов'язану і взаємозалежну сукупність суб'єктів, об'єктів, інструментів і ринків іпотеки, що функціонують на основі законодавчо визначених єдиних принципів, процедур, методів, які забезпечують доходні механізми руху ресурсів при кредитуванні під заставу нерухомості.

Розвиток вторинного ринку іпотечного кредитування слід розглядати виключно в єдності з перспективами страхового ринку та системи недержавного пенсійного забезпечення, інвестиційних компаній, інститутів спільного інвестування тощо. Із впровадженням іпотеки як повноцінного ринкового інституту в структурі фінансових інструментів слід очікувати збільшення частки основних фінансових інструментів, а в складі останніх - інструментів позики. Перспективне співвідношення між кредитними інструментами та інструментами боргу у складі інструментів позики визначатиметься динамікою розвитку первинного та вторинного іпотечного ринків.

Обґрунтовано пропозиції щодо внесення змін до чинних нормативно-правових та регуляторних актів рекомендаційного характеру у напрямі усунення існуючих в них обмежень та різнотлумачень щодо класифікації банківських кредитів як іпотечних. Інакше це може мати негативні наслідки в процесі правозастосування відповідних норм та значна частина кредитних операцій виявиться поза зоною регулювання іпотечного законодавства, хоча за природою відносин вони будуть саме іпотечними.

Запропоновано напрями удосконалення іпотечного законодавства в частині: приведення у відповідність понятійного апарату, що міститься в різних актах законодавства; впорядкування норм щодо прав власності на землю і об'єктів іпотеки; передачі в іпотеку нерухомості, що знаходиться у спільній власності; впорядкування діяльності банку-управителя, умов виконання зобов'язань та відповідальності забудовником житла щодо його спорудження; оподаткування доходів громадян при отриманні ними доходу від операцій, пов'язаних з іпотечним житловим кредитуванням; організації діяльності бюро кредитних історій; механізмів захисту прав фізичних та юридичних осіб-вкладників коштів у будівництво житла. Наголошено на необхідності прийняття законів про державний земельний кадастр, про обтяження майна та виконання зобов'язань, про іпотечні банки, про Державний земельний (іпотечний) банк, про ринок земель, про рієлторську діяльність. Виходячи з того, що становлення іпотеки в Україні відбувається в надзвичайно ризиковому середовищі, зроблено акцент на тому, що основа для мінімізації ризиків у даній сфері має бути закладена вже на стадії розробки та прийняття нормативно-регулюючих актів.

Незалежно від вибору моделі іпотечної системи для України обов'язковою є присутність держави. Її функції на іпотечному ринку мають зводитися до: визначення концепції розвитку іпотечної системи, надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах, встановлення прозорих механізмів ціноутворення на ринках нерухомості та іпотечних продуктів, формування правової бази, що визначає засади та регулює відносини у сфері іпотечного кредитування, створення механізмів соціального захисту позичальників з низьким конкурентним статусом.

Множинність моделей іпотечного ринку передбачає різноманітні схеми перерозподілу ризиків між його учасниками, тим самим забезпечує досить високу мобільність цих учасників в управлінні такими ризиками через опрацювання адекватних тій чи іншій моделі стратегій поведінки на ринку, розробку антикризових стратегій та механізмів мінімізації ризиків. Ключове місце в системі мінімізації потенційних ризиків належить іпотечному кредитору, продуктова стратегія якого має бути спрямована на вирішення триєдиного завдання - забезпечення належного рівня привабливості іпотечного кредиту для позичальника, пулу заставних для спеціалізованої іпотечної установи та іпотечних цінних паперів для інвестора через формування якісного забезпечення.

У складі інституціональної присутності держави на іпотечному ринку України виділено діяльність Державної іпотечної установи, що спрямована на: забезпечення високого рівня ліквідності іпотечних цінних паперів, емітованих зазначеною інституцією; залучення до рефінансування іпотечних кредиторів потужних інституціональних (в тому числі іноземних) інвесторів, інвестиційні стратегії яких орієнтовані на високоліквідні та малоризиковані цінні папери; здешевлення позичкового капіталу через значні обсяги рефінансування іпотечних кредитів та відсутність інтересу щодо отримання Державною іпотечною установою надмірного спекулятивного доходу; можливість спрямування позичкового капіталу у сфери (чи регіони) з прогнозованою низькою дохідністю (реалізація іпотечних програм у різноманітних соціальних проектах, у депресивних територіях тощо).

На перших етапах становлення іпотечного ринку для збільшення ресурсів Державної іпотечної установи, використовуваних в системі рефінансування іпотечних кредиторів, доцільно передбачити можливість застосування щодо неї схеми рефінансування Національним банком України під заставу державних цінних паперів, в які зазначена установа може інвестувати кошти, а також прямого бюджетного субсидування. Такі схеми можуть реалізуватися за трьома напрямами: рефінансування іпотечних кредитів для громадян з низьким конкурентним статусом; рефінансування непільгових категорій громадян, які проживають на депресивних територіях; використання Державною іпотечною установою для рефінансування іпотечних кредиторів кредитних ресурсів Національного банку України, отриманих від нього за схемою рефінансування, для покриття дефіциту в коштах у випадку падіння попиту на іпотечні цінні папери, емітовані цією інституцією, з боку інвесторів.

Ефективність функціонування механізму іпотечного кредитування в Україні визначається необхідністю системного аналізу: існуючих суперечностей розвитку; теоретичних обґрунтувань концептуальних засад державної політики щодо іпотеки в Україні; практичних заходів щодо активізації фінансового ринку, його суб'єктів, інститутів, технологій та інструментів як середовища для розвитку іпотеки. Саме такий підхід у дослідженні теоретико-методологічних засад розвитку іпотечного ринку дозволяє зробити практичні пропозиції з таких напрямів:

12.1. Запропоновано концептуальні підходи до методології системного дослідження середовища розвитку ринку житлового іпотечного кредитування, що дозволяє здійснювати оцінку та прогноз потреби і можливостей населення щодо вкладання коштів у житло, можливостей збільшення пропозиції житла, іпотечного житлового кредитування населення; обґрунтовано доцільність його проведення в регіональному розрізі з диференціацією між міською і сільською місцевістю, що дає можливість визначати реальну ємність ринку іпотечного житлового кредитування в залежності від динаміки ринку житла, здійснювати його регіональну та продуктову сегментацію.

12.2. Встановлено важливість вирішення низки завдань, які логічно повинні бути зведені до оцінок та прогнозів: попиту з боку населення на житло (структура мотивів та інтересів); платоспроможного попиту на житло (рівень та структура доходів, заощаджень тощо); потенціалу та структури пропозиції житла; потенціалу будівельної індустрії щодо нарощування обсягів житлового будівництва, його територіальної диверсифікації; рівня матеріально-технічного, інфраструктурного та організаційного забезпечення реалізації програм житлового будівництва; можливостей банківської системи та інших інвесторів щодо пропозиції кредитних ресурсів для населення та забудовників; впливу державної політики на активність учасників ринків житла та іпотечного житлового кредитування.

12.3. У контексті стандартизації процедур іпотечного житлового кредитування логічним є запровадження єдиного класифікатора житла, що дозволить: відстежувати рух житлової нерухомості за якісними показниками, на підставі чого можна буде визначати її класність; прогнозувати потребу у відповідних класах житла в тому чи іншому регіоні; прогнозувати динаміку кожного із сегментів ринку житлової нерухомості, визначати кризові періоди в тому чи іншому його сегменті та попереджувати можливі обвали, тим самим мінімізуючи ризики учасників іпотечного ринку; запобігати суб'єктивізму при оцінці учасниками ринку споживчих якостей предмета купівлі-продажу та іпотеки, що дозволить забезпечити певний баланс у площині „якість - ціна”; контролювати забудовників на предмет відповідності житла, що ними будується, стандартам відповідного класу; оптимізувати страхові витрати при оформленні іпотечного кредиту; визначати об'єктивні параметри, що формують рівень ліквідності предмета іпотеки. В сукупності зазначені елементи спрямовані на мінімізацію ризиків усіх учасників житлового та іпотечного ринків - дійсних та майбутніх власників житла, забудовників, кредиторів, інвесторів, страхувальників та ін.

12.4. Запровадження системи іпотечного кредитування в аграрному секторі під заставу земель сільськогосподарського призначення можливе в Україні за умови зняття законодавчо встановленого мораторію на відчуження зазначених категорій земель. Потенційна ємність ринку іпотечного кредитування в аграрній сфері визначатиметься змінами в: структурі землеволодіння і землекористування; загальному масиві земель сільськогосподарського призначення внаслідок виведення з обороту певної їх частини через високий ступінь ерозії; структурі земельних угідь, пов'язаними із структурою товаровиробників та спеціалізацією сільськогосподарського виробництва, його територіальною дислокацією; кількісних та якісних параметрах технічного потенціалу аграрного сектору, платоспроможності товаровиробників, що визначатиме обсяг та структуру попиту на технічні ресурси; конкурентних позиціях існуючих джерел фінансування технічного оснащення аграрної галузі (лізингу, державної підтримки тощо); параметрах агропродовольчого ринку в контексті інтеграційних процесів у зв'язку з можливим вступом до Світової організації торгівлі.

12.5. З позицій інституціонального розвитку ринку іпотечного кредитування в аграрній сфері обґрунтовано доцільність створення Державного земельного (іпотечного) банку як обов'язкового елемента вторинного іпотечного ринку в аграрному секторі. Визначено функції банку та його місце в системі рефінансування іпотечних кредиторів сільськогосподарських товаровиробників, структурі джерел формування його ресурсів. Запропоновано розширити функції Державного земельного (іпотечного) банку за рахунок надання йому права виступати гарантом повернення іпотечного кредиту у разі отримання його сільськогосподарським товаровиробником з будь-якого іншого джерела, що спрямовано на підвищення якості позичальників та розширення ємності даного сегмента іпотечного ринку, а також викупляти неліквідні земельні ділянки у разі невиконання позичальником зобов'язань перед іпотечним кредитором з метою забезпечення фінансової стійкості останнього на ринку; запровадження системи державних гарантій по цінних паперах, емітованих Державним земельним (іпотечним) банком.

12.6. Спеціалізовані іпотечні земельні банки, в тому числі створені на кооперативній основі, доцільно утворювати за точковим принципом, виходячи з потреб певних територій, якими можуть виступати зони високотехнологічного землеробства з високою концентрацією товаровиробників з тривалою незаплямованою кредитною історією, достатнім рівнем платоспроможності, стабільним високоприбутковим виробництвом та стійкою позицією на агропродовольчому ринку, що, власне, забезпечуватиме високу ліквідність потенційного предмета застави - земель сільськогосподарського призначення. Створення земельних іпотечних банків обгрунтовано з позицій вирішення важливої проблеми - диспаритетності відносин між позичальником і кредитором.

12.7. Для забезпечення надійності іпотечних цінних паперів, емітованих банками, нагальним є вирішення питань: створення ефективної системи рейтингування іпотечних кредиторів, емітентів іпотечних цінних паперів та самих іпотечних цінних паперів; встановлення обов'язкової вимоги щодо проведення міжнародного аудиту банків - емітентів іпотечних цінних паперів.

12.8. У напрямі хеджування ризиків у системі іпотечного кредитування доцільним є створення спеціального фонду. Джерелами формування його ресурсної бази можуть бути грошові внески іпотечних кредиторів, спеціалізованих фінансових установ, забудовників, держави, а також державні цінні папери та іпотечні цінні папери, емітовані Державною іпотечною установою. Фонд може виступати як інвестор на іпотечному ринку, інвестуючи певну частину своїх ресурсів в іпотечні цінні папери, емітовані спеціалізованими фінансовими установами.

Теоретичне обґрунтування та практична реалізація концептуальних засад розбудови іпотечного ринку в Україні повинні базуватись на загальнонаціональних пріоритетах і реалізовувати інтереси всіх соціальних груп населення України.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

І. Монографії та навчальні посібники

1. Савич В.І. Іпотечне кредитування в Україні: суперечності та тенденції розвитку: Монографія. - Івано-Франківськ: ІМЕ «Галицька академія», 2006. - 552 с. - 20.8 д.а.

2. Данилюк М.О., Савич В.І. Фінансовий менеджмент: Навчальний посібник. - К.: Центр навчальної літератури, 2004. - 204 с. - 6,75 д.а. Автором підготовлено теми: вартість грошей, управління прибутком, управління інвестиційною діяльністю підприємства і фінансове прогнозування та планування (авт. - 3,4 д.а.).

3. Левандівський О., Забчук Г., Савич В. Банківська справа: Навчальний посібник. - Видання друге. - Івано-Франківськ: ІМЕ «Галицька академія», 2005. - 440 с. - 16,9 д.а. Автором підготовлені теми: банківська система і її еволюція, ресурси комерційних банків, кредитні операції банків, іпотечне кредитування, валютний ринок і валютні операції банків (авт. - 5,6 д.а.).

4. Управління фінансовою санацією підприємства: Навчальний посібник / За ред. Данилюка М.О., Савича В.І. - К.: Центр навчальної літератури, 2006. - 320 с. - 20,0 д.а. Автором підготовлена тема: зовнішні джерела фінансування санації підприємства (авт. - 2,0 д.а.).

5. Й.М. Гах, В.І. Савич, Н.Є. Яцук та ін. Незалежній Україні 15 років: Монографія. - Івано-Франківськ: ІМЕ «Галицька академія», 2006. - 288 с. - 16,6 д.а. Автором підготовлений розділ 3: потенціал української економіки (авт. - 0,7 д.а.).

6. Й.М. Гах, Г.Г. Кизима, В.І Савич Гуманізм і духовність: Наукове видання. - Івано-Франківськ: ІМЕ «Галицька академія», 2002. - 364 с. - 20,9 д.а. Автором підготовлений розділ 2: економічний фундамент суспільного розвитку (авт. - 0,7 д.а.).

7. Білецька Л.В., Білецький О.В., Савич В.І. Економічна теорія: політекономія, мікроекономіка, макроекономіка: Навчальний посібник. - К.: Центр навчальної літератури, 2005. - 652 с. - 41,0 д.а. Автором підготовлені теми: суть грошей, світова валютна система, ринок капіталу, прибуток, національна економіка і її найважливіші показники (авт. - 10,7 д.а.).

ІІ. Статті в наукових фахових виданнях

1. Савич В.І. Про привабливість житлової іпотеки в контексті цінового фактора // Наук. вісник Івано-Франківського національного технічного університету нафти і газу. - 2004. - №1(7) - С. 77-80. - 0,5 д.а.

2. Савич В.І. Перспективи розвитку житлової іпотеки в Україні // Науковий вісник Чернівецького ун-ту: Економіка. - 2004. - Вип. 195-196. - С. 114-120. - 0,6 д.а.

3. Савич В.І. Державний земельний (іпотечний) банк як елемент інфраструктури іпотечного ринку // Банківська справа. - 2004. - №3. - С. 10-16. - 0,6 д.а.

4. Савич В.І. Іпотека в системі механізмів інвестування житлового будівництва // Вісник КНУ ім. Т.Г.Шевченка: Економіка. - 2004. - №69. - С. 32-35. - 0,5 д.а.

5. Савич В.І. Житлова іпотека в Україні та Росії: перші кроки становлення // Вісник КНУ ім. Т.Г.Шевченка: Економіка. - 2004. - №70. - С. 13-17. - 0,5 д.а.

6. Савич В.І. Практика банківського іпотечного житлового кредитування в Україні // Академічний огляд: Економіка та підприємництво. - 2005. - №1. - С. 100-108. - 0,6 д.а.

7. Савич В.І. Ризики запровадження іпотеки сільськогосподарських земель // Регіональна економіка. - 2005. - №2. - С. 166-171. - 0,7 д.а.

8. Савич В.І. Інституціональні інвестори на іпотечному ринку: можливості та перспективи // Світ фінансів. - 2005. - Вип. 2(3). - С. 152-159. - 0,6 д.а.

9. Савич В.І. Земельна іпотека в контексті правового формування ринку сільськогосподарських земель // Вісник Тернопільської академії народного господарства. - 2005. - №3. - С. 51-61. - 0,6 д.а.

10. Савич В.І. Програми іпотечного житлового кредитування в Україні: суперечності та перспективи реалізації // Науковий вісник Чернівецького ун-ту: Економіка. - 2005. - Вип. 254. - С. 88-92. - 0,4 д.а.

11. Савич В.І. Перспективи іпотечного житлового кредитування в Україні // Фінанси України. - 2005. - №9. - С. 81-92. - 0,8 д.а.

12. Савич В.І. Перспективи банківського іпотечного кредитування в умовах трансформації форм заощаджень населення // Теоретичні та прикладні питання економіки: Зб. наук. праць. - К., 2005. - Вип. 6. - С. 138-144. - 0,4 д.а.

13. Савич В.І. Становлення інституту кредитних історій в активізації іпотечного кредитування // Наукові праці Кіровоградського національного технічного університету: Економічні науки. - 2005. - Вип. 7. - С. 22-35. - 0,7 д.а.

14. Савич В.І. Концептуальні основи іпотечного житлового кредитування: російський досвід // Економіка: проблеми, теорії та практика: Зб. наук. праць. - Дніпропетровськ, 2005. - Вип. 205, том IV. - С. 998-1013. - 0,8 д.а.

15. Савич В.І. Деякі підсумки розвитку житлової іпотеки в Україні // Вісник Київського національного університету ім. Т.Шевченка: Економіка. - 2005. - №79. - С. 15-17. - 0,3 д.а.

16. Савич В.І. Ринок іпотечного житлового кредитування в контексті ревальваційних очікувань // Вісник Київського національного університету ім. Т.Шевченка: Економіка. - 2005. - №80. - С. 24-25. - 0,3 д.а.

17. Савич В.І. Методологія дослідження середовища функціонування системи житлового іпотечного кредитування в Україні // Проблеми і перспективи розвитку банківської системи України: Зб. наук. праць. - Суми, 2005. - Том 12. - С. 208-215. - 0,5 д.а.

18. Савич В.І. Сучасні проблеми страхування іпотеки // Вісник Київського національного університету ім. Т.Шевченка: Економіка. - 2006. - №81-82. - С. 41-45. - 0,6 д.а.