Размещено на http://www.allbest.ru/

Державний вищий навчальний заклад

«Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана»

УДК 330.332:338.45

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Формування механізму промислової іпотеки

08.00.08 - Гроші, фінанси і кредит

Бассова Ольга Олександрівна

Київ - 2009

Дисертацією є рукопис.

Роботу виконано на кафедрі економіки і організації виробництва Національного університету кораблебудування імені адмірала Макарова Міністерства освіти і науки України, м. Миколаїв.

Науковий керівник: кандидат економічних наук, професор Гурченков Олександр Петрович, Національний університет кораблебудування імені адмірала Макарова, завідувач кафедри економіки і організації виробництва

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Міщенко Володимир Іванович, Центр наукових досліджень Національного банку України, директор

кандидат економічних наук, доцент Майорова Тетяна Володимирівна ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана», завідувач кафедри банківських інвестицій

Захист відбудеться “_26_” червня 2009 року о _12-00_ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.006.04 у ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана» за адресою: 03680, м. Київ, проспект Перемоги, 54/1, ауд. 203.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана» за адресою: 03113, м. Київ, вул. Дегтярівська, 49-г, к. 601.

Автореферат розісланий “_25_” травня 2009 року.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради к. е. н., професор А.М. Поддерьогін

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Важливим завданням державної промислової політики є формування життєздатних i конкурентоспроможних виробництв, які б стали надійною основою розвитку економіки України та дозволили вийти підприємствам не лише із кризи, але й у світовий економічний простір. Для цього потрібне залучення нових джерел фінансування розвитку промисловості на новій технічній і технологічній базі. Однак, як у держави, так і у самих промислових підприємств власних ресурсів для реалізації крупних інвестиційних проектів не вистачає, а залучення іноземного інвестиційного капіталу в умовах глобальної фінансової кризи є практично неможливим.

Досвід розвинених країн свідчить про те, що важливим чинником активізації економіки є здійснення довгострокових вкладень у розвиток промисловості через залучення коштів під заставу нерухомого майна або іпотечне кредитування. Механізм іпотеки, як особливий фінансово-кредитний регулятор та інструмент гарантування повернення авансованих коштів, створює умови для залучення інвестицій у виробництво для проведення подальших структурних змін в економіці та прискореного розвитку пріоритетних галузей промисловості. Разом з тим, іпотечне кредитування не зайняло провідного місця серед джерел фінансування розвитку підприємств промисловості в Україні. Причиною цьому є недостатньо ефективно діючий іпотечний механізм. Крім того, фундаментальні теоретичні дослідження та, засновані на них, рекомендації з проблем залучення інвестицій у промисловість на основі впровадження іпотечного механізму практично не виконувалися. Отже, виникає нагальна необхідність дослідження теоретичних засад іпотечного механізму, його впливу на інвестиційні процеси в промисловості.

З кожним роком кількість наукових праць, у яких досліджується іпотечні відносини зростає. Зарубіжна наукова думка, представлена такими вченими, як: Н. Зеленкова, О. Іванова, С. Колобова, Н. Косарєва, В. Кудрявцева, М. Логінова, Г. Мерсмана, Н. Різун, Р. Страйк, А. Ужогов, Г. Циліна та ін. Заслуговують на увагу праці і вітчизняних науковців, таких як: А. Вожжов, І. Гуцал, О. Гринько, О. Дзюблюк, О. Євтух, Т. Майорова, В. Міщенко, А. Мороз, К. Паливода та ін. Проте, більшість досліджень стосується або іпотеки в цілому, або однієї з її видів - житлової. Натомість залишаються не визначеними особливості формування та функціонування механізму промислової іпотеки - як одного із інструментів з залучення фінансового капіталу у промисловий сектор економіки. Недослідженими залишаються питання щодо структури цього механізму напрямів функціонування та розвитку, особливо в умовах, коли економіка країни знаходиться під впливом кризових явищ.

Вагомість окресленої проблематики, її недостатня вивченість, науково-теоретична та прагматична важливість, актуальність та необхідність вирішення обумовили вибір теми дисертаційного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертація виконана відповідно до плану наукових досліджень кафедри економіки і організації виробництва Національного університету кораблебудування імені адмірала Макарова за темами «Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування промисловості банками» (державний реєстраційний номер 0106U8217) та «Аналіз нерухомого майна підприємства» (державний реєстраційний номер 0106U8216). Внесок автора у виконання зазначених науково-дослідних тем полягає в аналізі тенденцій банківського іпотечного кредитування та розробці рекомендацій щодо поліпшення обслуговування іпотечного боргу банками.

Мета і завдання дослідження полягають у теоретичному узагальненні та обґрунтуванні методичних засад формування механізму промислової іпотеки, його дієвості в економічних процесах та розробці практичних рекомендацій щодо ефективного використання при залученні фінансових ресурсів у розвиток промислових підприємств.

Реалізація поставленої мети обумовила послідовне розв'язання таких завдань:

Ш поглибити дослідження економічної природи іпотеки через визначення змісту та специфіки «промислової іпотеки», її ролі у залученні фінансового капіталу у розвиток промисловості;

Ш визначити зміст поняття «механізм промислової іпотеки» та обґрунтувати взаємозв'язок різних суб'єктів та об'єктів ринку промислової іпотеки, на основі принципів, методів та процедур, які забезпечують доходний рух вартості (ресурсів) при кредитуванні під заставу нерухомого майна промислових підприємств;

Ш виявити передумови розвитку механізму промислової іпотеки через аналіз стану промислового сектора України;

Ш удосконалити методичні підходи щодо оцінки ліквідності промислової нерухомості - як основи ефективного функціонування механізму промислової іпотеки;

Ш проаналізувати особливості організації процесу кредитування підприємств під заставу промислової нерухомості;

Ш визначити напрями мінімізації ризиків функціонування механізму промислової іпотеки в умовах економічної кризи;

Ш розробити практичні рекомендації щодо мінімізації кредитних ризиків при іпотечному кредитуванні промислових підприємств через удосконалення: організаційно-економічного забезпечення оцінки їх кредитоспроможності та методики визначення основних параметрів іпотечної угоди.

Об'єктом дослідження є механізм промислової іпотеки, його склад, структура та особливості функціонування.

Предметом дослідження є економічні відносини, які виникають у процесі обтяження майнових прав власності на об'єкти промислової нерухомості при їх заставі.

Методи дослідження. Методологічною основою досліджень є класичні положення економічної теорії, а також праці вітчизняних і зарубіжних авторів та методичні матеріали, що розкривають фундаментальні положення зазначеної проблеми.

У дисертації використано комплексний підхід (розглянуто наукові положення та досвід їх використання у формуванні механізму промислової іпотеки в Україні та за її межами, сучасні тенденції розвитку та обґрунтовано підходи до його ефективного функціонування, що забезпечує розвиток промислового виробництва); методи: логічного узагальнення результатів (проаналізовано економіко-правові засади становлення іпотечного ринку в Україні, його особливості стосовно промислових підприємств, а також зарубіжний досвід розвитку організаційно-економічного механізму іпотечних вкладень та можливості використання його основних складових в Україні), вибіркового спостереження (досліджено сучасний стан довгострокового інвестування промислового виробництва, виявлено його недоліки та шляхи їх подолання), експертних оцінок, дискримінантного аналізу, логіт-моделювання (розроблено методику оцінки кредитоспроможності підприємств при функціонування механізму промислової іпотеки), економіко-математичні (визначено параметри кредитної угоди при іпотечному кредитуванні промислового підприємства, обґрунтовано методику розрахунку вартості майнового комплексу промислових підприємств-заставодавців).

Інформаційною базою дослідження були теоретичні та науково-практичні дослідження вітчизняних і зарубіжних науковців, законодавчі та нормативно-правові акти, інструктивно-методичні документи, що регулюють механізм іпотечного кредитування промислових підприємств, звітні документи Державного комітету статистики України та Миколаївського обласного управління статистики, матеріли Української національної іпотечної асоціації, дані вітчизняних та зарубіжних періодичних видань, матеріали науково-практичних конференцій.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в теоретико-методичному обґрунтуванні та розробці організаційно-економічних рекомендацій щодо формування та розвитку механізму промислової іпотеки в Україні. Нові наукові положення, отримані особисто автором, які виносяться на захист, полягають у наступному:

вперше:

– розроблено методику розрахунку максимально-можливого обсягу іпотечного кредиту під заставу окремого інвентарного об'єкта нерухомості промислового підприємства та єдиного (цілісного) майнового комплексу, який враховує строк кредиту, кредитний рейтинг позичальника, знос основних фондів та галузеву приналежність;

– з метою підвищення ефективності функціонування механізму промислової іпотеки обґрунтовано методичний підхід щодо комплексного аналізу кредитоспроможності промислового підприємства-позичальника, в основу якого закладено метод визначення загального кредитного рейтингу через групування показників фінансового, ділового та інвестиційного ризику;

удосконалено:

– класифікацію іпотеки, у якій поряд з загальновизнаними видами виокремлено «промислову іпотеку», що дало змогу дослідити їх зміст та напрями ефективності використання на практиці вітчизняними банками;

– методичні підходи щодо оцінки якісних та кількісних критеріїв прийнятності промислової нерухомості як застави;

– порядок і метод визначення інвестиційного рейтингу області, які базуються на врахуванні обсягів та темпів росту інвестицій і впливають на обсяги іпотечного кредиту промислового підприємства;

набуло подальшого розвитку:

– визначення економічного змісту понять «іпотека», «промислова нерухомість», «кредит під заставу промислової нерухомості», «іпотечний механізм» та «механізм промислової іпотеки»;

– дослідження механізму промислової іпотеки як сукупності дій та організаційно-економічних прийомів, форм і методів використання нерухомого майна промислових підприємств як предметів іпотеки, за допомогою якого реалізується роль іпотечного кредиту в суспільному відтворенні, тобто вводиться в дію процес кредитування під заставу промислової нерухомості.

Практичне значення одержаних результатів. Результати дисертаційного дослідження визначаються обґрунтованими рекомендаціями щодо удосконалення методів оцінки кредитоспроможності позичальника і розрахунку максимально можливого обсягу кредиту, як під заставу окремих об'єктів нерухомості, так і під заставу єдиних майнових комплексів із мінімальним ризиком. Висновки та пропозиції дисертаційної роботи можуть бути використані у практичній роботі всіх учасників іпотечного ринку: комерційних банків, страхових компаній, спеціалізованих іпотечних установ тощо.

Розроблені та вдосконалені автором теоретичні положення та методичні рекомендації здійснюються комерційними банками на етапі прийняття рішення щодо надання іпотечного кредиту та визначення основних параметрів іпотечної угоди. Запропонований алгоритм оцінки надійності позичальника та визначення основних параметрів іпотечної угоди підвищує оперативність, збільшує достовірність результатів аналітичної роботи при обґрунтуванні надання іпотечного кредиту, що, у свою чергу, сприяє прискореному розвитку промисловості.

Практичні рекомендації дисертаційного дослідження щодо методики розрахунку відсотка до вартості забезпечення нерухомим майном нежитлового призначення прийнято для впровадження Національним банком України (довідка №44-015/5110 від 23.10.2008р.). Розроблені автором у ході дисертаційного дослідження практичні рекомендації щодо обслуговування та поліпшення економічної привабливості іпотечного боргу промисловості впроваджено в діяльність МФ АКБ «Імексбанк» (довідка № 315/1 від 21.01.07р.), та у ТОВ КБ «Столиця» (довідка №118-4 від 11.02.07р.) м. Миколаєва.

Науково-методичні підходи, запропоновані у дисертаційному дослідженні використовуються у навчальному процесі Національного університету кораблебудування ім. адмірала Макарова при викладанні курсів «Фінанси підприємств», «Ринок цінних паперів і фінансові ризики», «Банківські операції», «Гроші і кредит» (довідка №1114/66-11 від 24.02.07р.); Миколаївського міжрегіонального інституту розвитку людини Вищого навчального закладу «Відкритий міжнародний університет розвитку людини «Україна» (м. Миколаїв) при викладанні курсів «Іпотечне кредитування», «Ринок фінансових послуг», «Фінансовий ринок», «Фінансовий аналіз», «Інвестиційне кредитування», «Інвестування», «Аналіз інвестиційних проектів», «Проектний аналіз» (довідка №92 від 27.02.07р.).

Особистий внесок здобувача. Наукові результати, які виносяться на захист, є самостійним внеском автора у розвиток теоретичних і практичних аспектів організаційно-методичного забезпечення ефективного функціонування механізму промислової іпотеки.

Апробація результатів дисертації. Результати досліджень були висвітлені на Міжнародній науково-практичній конференції «Розвиток наукових досліджень 2005» (Полтава, 2005); Міжвузівській науково-практичній конференції «Економічні проблеми розвитку регіону» (Миколаїв, 2006); І Міжнародній науково-практичній конференції «Наука: теорія та практика - 2006» (Дніпропетровськ, 2006); ІІІ Міжнародній науково-практичній конференції «Сучасні тенденції в розвитку банківської системи та фінансових ринків» (Дніпропетровськ, 2006).

Публікації. За темою дисертації опубліковано 12 праць загальним обсягом 15,33 д.а. Серед них 1 - навчальний посібник, 7 - у наукових фахових виданнях, 4 -матеріали науково-практичних конференцій.

Структура і обсяг дисертації. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел, додатків. Основний зміст роботи викладено на 164 сторінках. Робота містить 26 таблиць на 22 сторінках, 16 рисунків на 10 сторінках, 15 додатків на 55 сторінках, список використаних джерел налічує 267 найменувань.

Основний зміст роботи

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, сформульовано мету, завдання, предмет і об'єкт дослідження, розкрито наукову новизну та практичне значення отриманих результатів, відображена апробація результатів дослідження, наведені кількість та обсяг публікацій за результатами дисертації.

У розділі 1 «Теоретичні засади механізму промислової іпотеки» визначено етапи становлення та досліджено еволюцію наукових поглядів на сутність поняття «іпотека». Розкрито роль промислової нерухомості у іпотечних відносинах. Виявлено сутність, зміст та структуру механізму промислової іпотеки.

Проведене в дисертації дослідження основних науковий доробок вітчизняних та іноземних економістів дало змогу виявити, що еволюція наукової думки про іпотеку пройшла не одне століття. Однак, більшість праць стосуються або правових основ інституту іпотеки, або однієї з її форм - житлової. Разом з тим, фундаментальні теоретичні дослідження та засновані на них рекомендації з проблеми залучення інвестицій у промисловість, на основі впровадження іпотечного механізму фінансування практично не здійснювалися.

На основі вивчення та систематизації поглядів вітчизняних і зарубіжних науковців на трактування поняття «іпотека» здійснено їх розмежування, уточнено економічний зміст, який полягає у тісному взаємозв'язку правових (обтяження прав власності на предмет іпотеки - нерухоме майно, що означає переважне задоволення основної вимоги із власності заставного предмету) та економічних (спосіб залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва та невиробничої сфери) відносин між кредитором та позичальником; визначено функції іпотеки у кредитному процесі: вторинне джерело повернення кредиту, стимул|стимул-реакція| для позичальника до повернення заборгованості, джерело інформації про стан бізнесу позичальника; чинник, що обмежує |фактор|нарощення забезпеченої кредиторської заборгованості. Враховуючи вищезазначене, сформульовано авторське визначення поняття іпотека - це інструмент (засіб) забезпечення зобов'язання нерухомим майном, який має вартість, достатню для покриття витрат кредитора, пов'язаних з неповерненням позички, переважно перед іншими кредиторами.

У роботі досліджено зміст поняття «нерухомість» та його роль у іпотечних відносинах. Так, нерухомість у будь-якому суспільстві є об'єктом економічних та державних інтересів, тому для цього майна обов'язкова державна реєстрація прав на неї. Це дало змогу ідентифікувати об'єкт та суб'єкт нерухомості, який має права на нього, адже зв'язок між ними невидимий, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможлива. Отже, в теорії та практиці іпотеки слід розрізняти поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкту та комплексу економіко-правових та соціальних відносин, які забезпечують спеціальний порядок набуття прав та розпорядження ним. Доведено, що нерухомість може стати предметом іпотеки виключно у тому випадку, якщо має вартість, достатню для задоволення вимог кредитора за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, включаючи сплату відсотків, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.

Наведена у дисертації класифікація об'єктів нерухомого майна дала можливість визначити характерні ознаки промислової нерухомості, насамперед, як предмету іпотеки. По-перше, вона належить промисловим підприємствам; по-друге, приймає безпосередню участь у виробничому процесі підприємства, або обслуговує його. Натомість, промисловими вважаються підприємства, які відносяться до таких галузей економічної діяльності як: добувна промисловість, переробна промисловість, будівництво, електроенергія, газ, водопостачання і санітарне обслуговування, транспорт, склади і служби зв'язку. До об'єктів промислової нерухомості відносять: землі промисловості, будівлі, приміщення, вбудовані приміщення; прибудовані приміщення; вбудовано-прибудовані приміщення; споруди спеціальних технічних функцій (дамби, тунелі, естакади, мости тощо); передавальні пристрої; об'єкти незавершеного будівництва. Особливий статус як об'єкт промислової нерухомості має підприємство - це єдиний (цілісний) майновий комплекс, що включає не лише всі види майна, призначені для його діяльності, але і немайнові права.

Дослідження змісту та структури механізму промислової іпотеки, дозволили автору уточнити трактувати наступних дефініцій:

– промислова нерухомість - це нерухоме майно, яким володіють промислові підприємства з метою використання у виробничому процесі, або в адміністративних цілях, а також саме підприємство як єдиний майновий комплекс;

– промислова іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном промислового підприємства, що залишається у його володінні та користуванні, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником (іпотекодавцем) зобов'язання одержати задоволення з вартості майна переважно перед іншими кредиторами;

– механізм промислової іпотеки - це сукупність дій та організаційно-економічних прийомів, форм і методів використання нерухомого майна промислових підприємств як предметів іпотеки, за допомогою якого реалізується роль іпотечного кредиту в суспільному відтворенні, тобто вводиться в дію процес кредитування під заставу промислової нерухомості.

Для визначення особливостей промислової іпотеки, в роботі запропоновано її класифікувати за такими ознаками як: предмет іпотеки; форма власності; порядок обліку у фінансовій звітності; готовність до використання; за участю у виробничому процесі; за галузевою ознакою; за важливістю для підприємства.

Дослідження змісту механізму промислової іпотеки дозволило визначити його призначення, що полягає у тісному взаємозв'язку різних суб'єктів та об'єктів ринку промислової іпотеки, на основі принципів, методів та процедур, які забезпечують доходний рух вартості (ресурсів) при кредитуванні під заставу нерухомого майна промислових підприємств.

У дисертації запропоновано розглядати механізм промислової іпотеки за основними його елементами.

– «вхідна ланка» - це процес формування промислової іпотеки, який включає в себе суб'єктів та об'єкти механізму промислової іпотеки;

– «регулювальний пристрій» - включає в себе регулювання іпотечних відносин через систему заходів держави та іпотечних кредиторів, які сприяють розвитку та ефективності функціонування механізму промислової іпотеки. Мета цього елементу механізму промислової іпотеки полягає у визначенні економічних, правових, інституційних та інших передумов розвитку промислової іпотеки;

– «вихідна ланка» - процес кредитування під заставу промислової нерухомості, який знаходить своє відображення у конкретних видах кредитів, методах кредитування, механізмах нарахування відсотків та погашення боргу. До цього елементу, поряд з процесом кредитування як основним виразником сутності кредиту, входять і господарські зв'язки суб'єктів кредитування, прогнозування та формування обсягу кредитних ресурсів та моніторинг кредитного портфеля, який включає в себе кредити під заставу промислової нерухомості.

У розділі 2 «Аналіз функціонування механізму промислової іпотеки» визначено передумови розвитку механізму промислової іпотеки через аналіз стану промислового сектора України, у тому числі на прикладі Миколаївської області. Удосконалено методичні підходи щодо оцінки ліквідності промислової нерухомості - як основи ефективного функціонування механізму промислової іпотеки. Досліджено особливості організації процесу кредитування підприємств під заставу промислової нерухомості. промисловий іпотека кредитування нерухомість

Результати проведеного дослідження показали, що за період з 2000 по 2007 рік знос основних фондів у цілому по промисловості України збільшився з 48,8 до 58,6 % (у середньому на 2,5 % щорічно) (табл. 1). Така негативна тенденція робить неможливим ефективно використовувати інструменти механізму промислової іпотеки (кредит під заставу промислової нерухомості) для оновлення виробничих потужностей та впровадження новітніх технологій.

Таблиця 1. Ступінь зносу основних засобів промисловості України на кінець 2000-2006 роки^* , %

	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Промисловість: усього	48,8	51,9	54,5	56,4	58,3	57,9	58,6
з них:
? добувна	41,8	44,4	45,5	49,1	49,6	49,6	49,9
? обробна	52,0	55,1	55,4	55,8	59,3	59,2	60,0
? виробництво електроенергії, газу, води	46,6	50,5	58,7	62,0	62,0	60,6	60,9

^*Розраховано автором на основі даних статистичного щорічника України за 2007 рік - К. : Консультант, 2008 - 571 с.

Аналіз стану основних фондів на макрорівні довів, що прискорення розвитку промисловості передбачається здійснити шляхом системного залучення сучасних організаційних, інтелектуальних, матеріальних, інформаційних, кадрових та інших ресурсів. У першу чергу, для розвитку промисловості потрібні значні фінансові ресурси. Більшість даних ресурсів підприємства можуть одержати через механізм функціонування промислової іпотеки.

Дослідження діяльності 18-ти виробничих підприємств Миколаївської області, які мають різні обсяги майна, фізичний і вартісний стан, довів, що ступінь зносу основних засобів різних за спеціалізацією промислових підприємств області знаходиться на рівні середнього значення по всій Україні - 55,6%. Всі із досліджуваних підприємств відчувають у тій чи іншій мірі брак фінансових ресурсів, які мають спрямовуватися на оновлення та модернізацію основних фондів, впровадження нових технік і технологій та інше. Проведений аналіз підкреслив необхідність для промислових підприємств здійснення значних капітальних вкладень, найоптимальнішим джерелом яких є кредит під заставу промислової нерухомості.

Дослідження механізму промислової іпотеки дало змогу визначити, що найважливішими економічними умовами, за якими промислове майно може стати предметом іпотеки є те, що воно повинне мати вартість, достатню для покриття витрат з обслуговування боргу та необхідний рівень ліквідності. При визначенні вартості предмету промислової іпотеки слід враховувати лише його довгострокові властивості та дохід, який може принести предмет іпотеки при нормальному господарюванні промислового підприємства. Таким чином, автором запропоновано під ліквідаційною вартістю іпотечного майна (промислової нерухомості) розуміти вартість, за якої об'єкт оцінки (предмет іпотеки) міг би бути проданий кредитором на відкритому конкурентному ринку, якби термін реалізації об'єкту був би коротший «розумно довгого» для даного типу об'єктів на даному ринку.

Також в дисертації визначено об'єктивні та суб'єктивні фактори, які або лежать в основі, або впливають на величину ліквідаційну вартість промислової іпотеки, та які рекомендовано аналізувати при її визначенні. Об'єктивні фактори поділяють на економічні (строк експозиції іпотечного майна; інвестиційна привабливість промислової нерухомості; кон'юнктура ринку; ефективність маркетингу) та психологічні.

У роботі доведено, що в структурі механізму промислової іпотеки має місце два види кредиту: іпотечний кредит промисловим підприємствам та кредит під заставу промислової нерухомості. В обох випадках забезпеченням виступає промислова нерухомість, проте, об'єкти та суб'єкти кредитування можуть бути різними. Перший передбачає, що іпотечний кредит - це кредит (позика), наданий для придбання або розвитку (реконструкції, розширення) промислової нерухомості під заставу даної нерухомості як забезпечення зобов'язання. Права вимоги за кредитом можуть засвідчуватися та передаватися через заставну - іменний цінний папір вексельного типу. Другий вид кредиту - кредит під заставу промислової нерухомості припускає, що промислове підприємство, як власник нерухомості, може бути, або позичальником та іпотекодавцем, або лише іпотекодавцем (майновим поручителем). При цьому об'єктом кредитування можуть бути будь-які заходи позичальника.

Кредитування під заставу промислової нерухомості буде ефективним лише у випадку, якщо банки розроблять власну кредитно-іпотечну політику, яка має бути складовою загальної кредитної політики банку, що є основою організації процесу банківського кредитування відповідно до загальної ринкової стратегії діяльності банку. Політика комерційного банку у сфері іпотечного кредитування промислових підприємств має визначати завдання та пріоритети кредитної діяльності, засоби та методи їх реалізації, а також принципи і порядок організації власне процесу іпотечного кредитування.

З метою підвищення ефективності організації процесу кредитування під заставу промислової нерухомості, необхідно створювати підрозділ в банку по роботі із заставним майном, у тому числі промисловою нерухомістю. Основною функцією його має стати співпраця з кредитним управлінням при розгляді запитів на проведення кредитних операцій в частині підготовки висновків щодо доцільності прийняття як забезпечення запропонованого майна (промислової нерухомості), так і адекватності визначення його заставної вартості для розгляду на відповідних кредитних комітетах головного офісу або спостережній раді банку.

Аналіз обсягів вимог за іпотечними кредитами в Україні за останні роки, у тому числі у першому півріччі 2008 року, виявив негативні тенденції у розвитку промислової нерухомості. - серед вимог за іпотечними кредитами домінували кредити фізичним особам (на придбання житла), частка яких на 01.07.2008 року становила 79,7% проти 66,43% на кінець 2005 року. Така ситуація, яка склалася на ринку, пов'язана, у першу чергу, з високим ризиком такого виду кредитування. Банки, або відмовляються від забезпечення промисловою нерухомістю, вважаючи її неліквідною, або вимагають додаткових гарантій більш ліквідним майном.

Для активізації функціонування механізму довгострокового іпотечного кредитування промислових підприємств потрібен додатковий стимул. На думку дисертанта, ним може стати Концепція формування іпотечного механізму довгострокових вкладень у промисловість України. Метою цієї концепції має бути створення правових, економічних, організаційних та інформаційних засад функціонування іпотечного механізму довгострокового фінансування промисловості, у результаті чого має збільшитися обсяг інвестиційних ресурсів промислових підприємств.

У розділі 3 «Розвиток механізму промислової іпотеки в умовах кризи» визначено та обґрунтовано заходи розвитку промислової іпотеки в умовах кризи. Розроблено практичні рекомендації щодо мінімізації кредитних ризиків при іпотечному кредитуванні промислових підприємств через удосконалення: організаційно-економічного забезпечення оцінки їх кредитоспроможності та методики визначення основних параметрів іпотечної угоди.

Становлення ринку іпотечного кредитування в Україні відбувається в умовах політичної, економічної та фінансової криз та поступового погіршення базових макроекономічних показників. Саме тому, автором бачиться крім антикризових заходів, які вже здійснені Верховною Радою, необхідність у прийнятті Урядом рішення, про переорієнтацію діяльності Державної іпотечної установи з рефінансування житлових іпотечних кредитів на підтримку ліквідності банків, які кредитують промисловість під заставу нерухомого майна, з подальшою реорганізацією цієї установи у Державний банк реконструкції та розвитку. Така державна установа потрібна Україні, і у контексті «Євро-2012» для фінансової підтримки інвестиційних проектів в інфраструктурній сфері.

У розділі автором визначено зовнішні (макроекономічні) та внутрішні фактори ризику функціонування механізму промислової іпотеки, що впливають на попит на іпотечні кредити з боку позичальників, та на їх пропозицію з боку кредиторів. Визначено, що найсуттєвішими є ризики зміни платоспроможності промислових підприємств в умовах кризи через можливе підвищення процентних ставок за іпотечними кредитами та зниження рентабельність діяльності промислових підприємств; істотні ризики, на які натрапляють банки під час процесу кредитування під заставу промислової нерухомості (кредитний, валютний ризик та ризик зміни процентної ставки), інфраструктурні ризики, спричинені, у першу чергу, прогалинами у законодавстві, що регламентує іпотечні відносини.

Ефективне функціонування механізму промислової іпотеки передбачає, у першу чергу, наявність дієвого законодавства, яке на комплексній основі забезпечує формування належного правового підґрунтя для розвитку іпотечного кредитування промислових підприємств. Відсутність правових актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, функціонування Земельного кадастру, створення бюро кредитних історій, іпотечного кредитування об'єктів незавершеного будівництва, вже зараз суттєво стримують розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні.

Для підвищення якості та спрощення аналітичної роботи щодо оцінки кредитоспроможності позичальника, дисертантом розроблена методика, яка побудована на принципах дискримінантного аналізу й логіт-моделювання та базується на інтегрованій оцінці трьох видів ризику: фінансового, ділового та інвестиційного, а як результат визначає загальний кредитний рейтинг позичальника. Розрахований рейтинг впливатиме на такі показники, як: розмір кредиту та відсоткова ставка за ним (рис. 2).

Суттєвим елементом запропонованої методики є розроблений метод визначення максимально-можливого розміру кредиту при іпотеці єдиного майнового комплексу промислового підприємства, який засновано на розрахунку наступних фінансових показників: фінансовий результат самоліквідації, поточна вартість самоліквідації, показник самоліквідації, дисконт. Доведено, що розмір кредиту, який визначається за принципом 50 % від ринкової вартості забезпечення, виправданий тільки на строк кредитування один рік. При довгостроковому кредитуванні це надто великий дисконт і для кожного промислового підприємства має визначатись індивідуально.

Для корегування розміру кредиту в сторону його збільшення чи зменшення рекомендовано використовувати коефіцієнт, який визначає інвестиційний рейтинг області. У роботі розроблено власний метод визначення інвестиційного рейтингу області, в основу якого покладено судження, що темп росту інвестицій відображає ризик інвестування, а обсяги інвестицій характеризують потенціал області.

Запропонований метод визначення ліміту кредитного ризику при кредитуванні підприємства під заставу його промислової нерухомості базується на врахуванні фактора зносу майна та коефіцієнта дисконтування, що забезпечує зменшення інфляційного ризику та допомагає визначати індивідуальний розмір LTV (відношення суми кредиту до ринкової вартості забезпечення) для кожного окремого випадку кредитування.

У роботі наведено метод визначення ставки за іпотечним кредитом, котрий засновано на рейтингу позичальника, її максимальному та мінімальному розмірами та вона є прямо пропорційною рівню ризику іпотечної операції.

Розроблені рекомендації, моделі та методики є суттєвою передумовою формування ефективно-функціонуючого механізму промислової іпотеки.

Висновки

У дисертації наведено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання, що виявляється у розробці науково-методичних підходів і практичних рекомендацій відносно формування і подальшого розвитку механізму промислової іпотеки. Проведене дослідження дозволило зробити наступні висновки і пропозиції.

1. Зміст поняття іпотеки полягає у тісному взаємозв'язку правових (обтяження прав власності на предмет іпотеки - нерухоме майно, що означає переважне задоволення основної вимоги із власності заставного предмету) та економічних (спосіб залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва та невиробничої сфери) відносин між кредитором та позичальником. Іпотека у кредитному процесі виконує наступні функції: вторинне джерело повернення кредиту; стимул|стимул-реакція| для позичальника до повернення заборгованості; джерело інформації про стан бізнесу позичальника; чинник, що обмежує |фактор|нарощення забезпеченої кредиторської заборгованості.

2. Розвиток іпотечного кредитування позитивно позначається на функціонуванні фінансово-кредитної системи, а особливо, на діяльності банків. Цьому сприяють використання надійної і ліквідної застави, яка може значно послабити кредитний ризик для іпотечних кредиторів; наявність широких можливостей рефінансування іпотечних кредитів, що є одним із факторів зниження ризику ліквідності та швидкого нарощування активів; існування можливості диверсифікації ризиків вторинним ринком заставних.

3. Дослідження змісту та структури механізму промислової іпотеки, дозволили уточнити трактувати наступних дефініцій:

– промислова нерухомість (нерухоме майно) - це нерухоме майно, яким володіють промислові підприємства з метою використання у виробничому процесі, або в адміністративних цілях, а також саме підприємство як єдиний майновий комплекс;

– промислова іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном промислового підприємства, що залишається у його володінні та користуванні, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником (іпотекодавцем) зобов'язання одержати задоволення з вартості майна переважно перед іншими кредиторами;

– механізм промислової іпотеки - це сукупність дій та організаційно-економічних прийомів, форм і методів використання нерухомого майна промислових підприємств як предметів іпотеки, за допомогою якого реалізується роль іпотечного кредиту в суспільному відтворенні, тобто вводиться в дію процес кредитування під заставу промислової нерухомості.

4. Найважливішими економічними умовами, за якими промислове майно може стати предметом іпотеки є те, що це майно повинне мати вартість, достатню для покриття витрат з обслуговування боргу та необхідний рівень ліквідності. При визначенні вартості предмету промислової іпотеки слід враховувати лише його довгострокові властивості та дохід, який може принести предмет іпотеки при нормальному господарюванні промислового підприємства. Таким чином, ліквідаційна вартість іпотечного майна (промислової нерухомості) - це вартість, за якої об'єкт оцінки (предмет іпотеки) міг би бути проданий кредитором на відкритому конкурентному ринку, якби термін реалізації об'єкту був би коротший «розумно довгого» для даного типу об'єктів на даному ринку.

5. Для оновлення виробничих потужностей промислових підприємств, впровадження новітніх технік та технологій необхідні значні фінансові ресурси. Аналіз різних видів кредиту визначив привабливість іпотечного кредиту для фінансування промисловості. Саме промислові підприємства володіють значними нерухомими активами, що можуть слугувати забезпеченням виконання зобов'язання за іпотечним договором. Також іпотечному кредиту характерні значні обсяги, довготривалість, порівняна дешевизна, що й є необхідним для здійснення інвестування капіталовкладень у промисловий сектор країни.

6. Для поширення сфери практичного застосування механізму довгострокового іпотечного кредитування промислових підприємств потрібен додатковий стимул, зовнішній поштовх, яким може стати реалізація Концепції формування іпотечного механізму довгострокових вкладень у промисловість України, ініціатором та розробником якої має стати Міністерство промислової політики України. Метою цієї концепції має бути збільшення обсягу інвестиційних ресурсів промисловості шляхом реалізації довгострокових проектів розвитку підприємств, що фінансувалися б за допомогою іпотечних позичок під заставу їх нерухомого майна, задачами - створення іпотечного механізму довгострокового фінансування промисловості на основі вирішення комплексу правових, економічних, організаційних та інформаційних проблем.

7. У промисловому секторі країни спостерігається значне зношення основних фондів, причому знос активної частини перевищує знос пасивної частини. У дисертаційній роботі встановлено, що для оновлення основних фондів необхідні значні кошти, щонайменш 308000 млн. грн. Такий обсяг інвестицій можливий при наявності надійного забезпечення, у ролі якого має виступати нерухоме майно промислових підприємств. Однак, аналіз нерухомого майна засвідчив, що фінансові ресурси, які можливо отримати підприємствам під їх заставу, недостатні для зазначених цілей. Тому в роботі запропоновано використовувати для ефективного функціонування механізму промислової іпотеки заставу єдиного майнового комплексу підприємства.

8. Ефективне функціонування механізму промислової іпотеки передбачає, у першу чергу, наявність дієвого законодавства, яке на комплексній основі забезпечує формування належного правового підґрунтя для розвитку іпотечного кредитування промислових підприємств. Відсутність правових актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, функціонування Земельного кадастру, створення бюро кредитних історій, іпотечного кредитування об'єктів незавершеного будівництва, вже зараз суттєво стримують розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні.

9. Для підвищення якості та спрощення аналітичної роботи щодо оцінки кредитоспроможності позичальника нами розроблена власна методика, яка базується на інтегрованій оцінці трьох видів ризику: фінансового, ділового та інвестиційного, а як наслідок, визначає загальний кредитний рейтинг позичальника. Розрахований рейтинг впливатиме на такі показники як розмір кредиту та відсоткова ставка за ним.

10. Для цілей кредитування єдиного майнового комплексу нами запропоновано метод визначення розміру іпотечного кредиту. Аналіз поточних тенденцій з цього питання показав, що при кредитуванні промислових підприємств банки надають кредит, що не перевищує 50 % ринкової вартості забезпечення. Тобто дисконт також складає 50 %. Така норма є невиправданою, що й доведено у дисертаційній роботі та запропоновано власний метод розрахунку цього показника. Доведено, що для кожного підприємства дисконт має визначатись індивідуально, та при збільшенні терміну кредиту він має тенденцію до зменшення.

11. Доведено, що на розмір кредиту впливають наступні фактори: ринкова вартість забезпечення, кредитний рейтинг позичальника та розмір визначеного дисконту. У роботі запропоновано до цих факторів додати інвестиційний рейтинг області. Метод визначення рейтингу області та розміри корегованих коефіцієнтів кредитного ризику запропоновані у дисертаційній роботі.

Список публікацій автора за темою дисертації

У наукових фахових виданнях:

1. Бассова О.О. Іпотечний кредит як засіб довгострокового фінансування промислових підприємств / О.О. Бассова // Схід. - 2004. - № 2. - С. 50-53 (0,35 д.а.).

2. Бассова О.О. Передумови інноваційного розвитку промислового комплексу України / О.О. Бассова // Економіка: проблеми теорії і практики : зб. наук. праць : Т. 2. - ДНУ : Наука і освіта. - 2006. - № 216. - С. 270-281 (0,46 д.а.).

3. Бассова О.О. Стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні / О.О. Бассова // Економіст. - 2006. - №9. - С. 36-40 (0,63 д.а.).

4. Бассова О.О. Джерела та форми кредитування промислових підприємств та визначення привабливості іпотеки / О.О. Бассова // Економіка: проблеми теорії і практики : зб. наук. праць : Т. 2. - ДНУ : Наука і освіта. - 2006. - № 217. - С. 550-560 (0,5 д.а.).

5. Бассова О.О. Вдосконалення моделей оцінки кредитоспроможності промислових підприємств для цілей довгострокового кредитування / О.О. Бассова // Економіка: проблеми теорії і практики : зб. наук. праць : Т. 3. - ДНУ : Наука і освіта, 2006. - № 221. - С. 840-853 (0,71 д.а.).

6. Бассова О.О. Визначення розміру кредиту при іпотечному кредитуванні промислового підприємства / О.О. Бассова // Економіст. - 2006. - № 11. - С. 40-43 (0,67 д.а.).

7. Бассова О.О. Рефінансування іпотечних кредитів - шлях до вирішення проблеми нестачі банківських ресурсів при кредитуванні промислових підприємств / О.О. Басова // Економіка: проблеми теорії і практики : зб. наук. праць : Т. 3. - ДНУ : Наука і освіта. - 2007. - № 226. - С. 592-602 (0,6 д.а.).

В інших виданнях:

1. Бассова О.О. Ринок фінансових послуг : навч. посіб. для студ. вищ. навч. закл. / О.О. Бассова. - М. : Дизайн та поліграфія, 2006. - 304 с. (10,67 д.а.).

2. Бассова О.О. Порівняльний аналіз методів оцінки вартості підприємства / О.О. Бассова // Матеріали міжнар. наук.-практ. конф. 7-9 лист. 2005 р. „Розвиток наукових досліджень 2005” : Т. 3. - Полтава : ІнтерГрафіка, 2005. - С. 14-17 (0,16 д.а.).

3. Бассова О.О. Стан та основні передумови розвитку іпотечного ринку України / О.О. Бассова // Тези доповідей на Міжвузівській наук.-практ. конф., присвяченої 40-річчю кафедри економіки та організації виробництва НУК ім. адм. Макарова 19-21 квітня 2006 р. „Економічні проблеми розвитку регіону”. - Миколаїв : НУК, 2006. - С. 107-110 (0,17 д.а.).

4. Бассова О.О. Особливості та принципи кредитування промислових підприємств : матеріали міжнар. наук.-практ. конф. 21-31 серп. 2006 р. [„Наука: теорія та практика - 2006”] / О.О. Бассова // Економічні науки. - Дніпропетровськ : Наука і освіта, 2006 - С. 32-35 (0,24 д.а.).

5. Бассова О.О. Рефінансування іпотечних кредитів - шлях до вирішення проблеми нестачі банківських ресурсів при кредитуванні промислових підприємств / О.О. Бассова // Тези доповідей на ІІІ Міжнар. наук.-практ. конф. 30 листопада - 1 грудня 2006 р. „Сучасні тенденції в розвитку банківської системи та фінансових ринків” : Т. 2. - Дніпропетровськ : Наука і освіта, 2006. - С. 68-70 (0,17 д.а.).

Анотація

Бассова О.О. Формування механізму промислової іпотеки. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.08 - Гроші, фінанси і кредит. - ДВНЗ “Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана”. - Київ, 2009.

Дисертацію присвячено комплексному дослідженню і розробці організаційно-економічних рекомендацій щодо формування і розвитку механізму промислової іпотеки в Україні. На багатому джерельному матеріалі уточнено іпотечний понятійний апарат, розкрито роль промислової нерухомості в іпотечних відносинах, досліджено сутність, зміст та структуру промислової іпотеки.

Визначено передумови розвитку механізму промислової іпотеки через аналіз стану промислового сектора України, у тому числі на прикладі Миколаївської області. Удосконалено методичні підходи щодо оцінки ліквідності промислової нерухомості. Досліджено особливості організації процесу кредитування підприємств під заставу промислової нерухомості. Розроблено практичні рекомендації щодо мінімізації кредитних ризиків при іпотечному кредитуванні промислових підприємств.

Ключові слова: іпотека, іпотечне кредитування, нерухомість, промислова нерухомість, механізм промислової іпотеки, джерела фінансування, ліквідність, ліквідаційна вартість, дисконт, кредитний рейтинг.

Аннотация

Бассова О.О. Формирование механизма промышленной ипотеки. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.08 - Деньги, финансы и кредит. - ГВУЗ “Киевский национальный экономический университет имени Вадима Гетьмана” - Киев, 2009.

Диссертация посвящена комплексному исследованию и разработке организационно-экономических рекомендаций относительно формирования и развития механизма промышленной ипотеки в Украине. В работе осуществлено исследование экономической природы ипотеки через определение содержания и специфики «промышленной ипотеки» и ее роли в привлечении финансового капитала в развитие промышленности. Предоставлено концептуальное содержание понятия «механизм промышленной ипотеки», под которым автором предложено понимать взаимосвязь различных субъектов и объектов рынка промышленной ипотеки, на основе определенных принципов, методов и процедур, которые обеспечивают доходное движение стоимости (ресурсов) при кредитовании под залог недвижимого имущества промышленных предприятий.

В работе диссертантом выделены основные элементы механизма промышленной ипотеки: «входящее звено» - это процесс формирования промышленной ипотеки, который включает в себя субъектов и объекты механизма промышленной ипотеки; «регулирующее устройство» - заключается в регулировании ипотечных отношений через систему мероприятий государства и ипотечных кредиторов, содействующих развитию и эффективности функционирования механизма промышленной ипотеки; «исходящее звено» - процесс кредитования под залог промышленной недвижимости, который находит свое отображение в конкретных видах кредитов, методах кредитования, механизмах начисления процентов, погашения долга и тому подобное.

Осуществленный анализ восемнадцати производственных предприятий Николаевской области, имеющих разные объемы имущества, физическое и стоимостное состояние, доказал, что степень износа основных средств разных по специализации промышленных предприятий области находится на уровне среднего значения по всей Украине - 55,6 %. Проведенный анализ подчеркнул необходимость для промышленных предприятий осуществления значительных капитальных вложений, самым оптимальным источником которых является кредит под залог промышленной недвижимости.

В диссертации доказано, что важнейшим экономическим условием, при котором промышленное имущество может стать предметом ипотеки является то, что оно должно иметь стоимость, достаточную для покрытия расходов по обслуживанию долга и обладать необходимsv уровнем ликвидности. Автором предложено под ликвидационной стоимостью ипотечного имущества (промышленной недвижимости) - понимать стоимость, при которой объект оценки (предмет ипотеки) мог бы быть продан кредитором на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче «разумно длинного» для данного типа объектов на данном рынке.

Доказано влияние на ликвидационную стоимость промышленной ипотеки объективных и субъективных факторов. Объективные факторы, в свою очередь, подразделены на экономические (срок экспозиции ипотечного имущества; инвестиционная привлекательность промышленной недвижимости; конъюнктура рынка; эффективность маркетинга) и психологические.

Для уменьшения кредитного риска при выдаче ипотечного кредита промышленным предприятиям в работе разработана методика оценки кредитоспособности заемщика, которая объединила оценку финансового, делового и инвестиционного рисков. В основу построения формулы для определения финансового риска заложены принципы дискриминантного анализа и логит-моделирования. На основе трех рисков рассчитывается общий кредитный рейтинг заемщика, который банк использует для расчета параметров ипотечного кредита: суммы кредита и процентной ставки.

Важным элементом предложенной методики является разработанный метод определения размера максимального кредита при ипотечном кредитовании единого имущественного комплекса предприятия. Доказано, что широко применяемый банками сегодня размер кредита - 50% от рыночной стоимости залогового имущества, оправдан только на срок кредитования один год. При долгосрочном кредитовании это весьма большой дисконт и для каждого предприятия должен определяться индивидуально. Для корректировки размера кредита в сторону его увеличения или уменьшения рекомендовано использовать коэффициент, который определяет инвестиционный рейтинг области.

...