Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Экономическая сущность ипотечного кредита

1.2 Модели ипотечного кредитования. Мировой опыт в области ипотеки

2. Ипотека 2015 года

2.1 Негативные прогнозы по ипотеке в 2015 году

2.2 Оптимистические прогнозы по ипотеке в 2015 году

3. Ипотечное жилищное кредитование как перспективное направления кредитования в РФ

3.1 Основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

3.2 Предложения, направленные на совершенствование организации ипотечного кредитования в банке ВТБ

Заключение

Список используемых источников



Введение

В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. ипотечный кредитование экономика

Актуальность выбранной темы курсовой работы обусловлена той значимой ролью, которую играет ипотечное кредитование в современной рыночной экономике. Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан той или иной страны качественным и современным жильем. Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка, позволяя ему привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка. Ипотечное кредитование, таким образом, способствует развитию банковской системы, давая мощный толчок к появлению новых финансовых инструментов и, позволяя кредитным институтам на долгосрочной основе финансировать основные производственные секторы экономики.

Развитие ипотеки будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности.

Ипотека создает дополнительный спрос на жилье, поскольку без ипотечного кредитования подавляющее большинство населения не способно решить свою жилищную проблему.

Целью курсовой работы является анализ практики ипотечного жилищного кредитования в ЗАО «ВТБ-24» и внесение предложений, направленных на совершенствование организации ипотечного кредитования в банке «ВТБ 24».

Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач:

-исследование теоретических аспектов ипотечного кредитования;

-характеристика особенностей банковского ипотечного кредитования в России;

-изучение мирового опыта ипотечного кредитования;

-анализ ипотеки;

- сравнительная характеристика ипотечного кредитования в банках Ростова;

-характеристика проблем и перспектив ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования являются модели ипотечного кредитования, функционирующие в России, а так же участники и институты, задействованные в реализации этих моделей, такие как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, коммерческие банки.

Предметом исследования выступают ипотечные банковские продукты, реализуемые в ЗАО «ВТБ-24».

Теоретическую базу работы составляют законодательные, нормативные, инструктивные материала Банка России по вопросам темы, учебная литература, монографии отечественных и зарубежных специалистов, материалы периодической печати и другая информация.

Информационной базой исследования являлись отчетные данные Правительства России, Федеральной службы статистики, Минфина РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, а также данные интернет-сайтов.



1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Экономическая сущность ипотечного кредита

Жилье выполняет две важнейшие функции: с одной стороны, для человека оно является средой обитания, способствующей развитию и укреплению семьи и реализации ее жизненных планов, с другой - жилье, как приобретаемая недвижимость, является аккумулятором накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом его труда, и в этом качестве оно выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, являясь важнейшим, базовым элементом института частной собственности, без которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных отношений.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

В зависимости от субъекта кредитования и типа залога можно выделить несколько видов ипотечных кредитов: розничные ипотечные кредиты для населения (в т.ч. ипотечные жилищные кредиты), ипотечные кредиты для коммерческих предприятий, сельскохозяйственные ипотечные кредиты. В результате того, к какой разновидности относится ипотечный кредит, он может быть либо использован в потребительских целях, либо задействован в воспроизводственных процессах. Соответственно, при его выдаче происходит движение ссужаемой стоимости либо в форме денег, либо в форме капитала. При этом при ипотечном жилищном кредитовании происходит движение ссужаемой стоимости исключительно в форме денег в силу потребительского характера данных ссуд.

Таким образом, ипотечный жилищный кредит это совокупность экономических, организационных и правовых отношений, складывающихся по поводу движения ссужаемой стоимости в форме денег, целью которых является финансирование покупки частными лицами жилой недвижимости, обеспечением возвратности которой служит залог данной недвижимости.

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 20-30 лет и более;

обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение.

Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья.

Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи - это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита - передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья

Выплата процентов и погашение кредита определяются договором. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.2

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Для России ипотечное кредитование является достаточно молодой услугой, но всё же она постоянно развивается и завоевывает все большую популярность. Недостатками ипотеки в России являются высокие годовые проценты по кредиту.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотеки позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции--все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

1.2 Модели ипотечного кредитования. Мировой опыт в области ипотеки

В условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики.

Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях.

Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (табл. 1).

Таблица 1 - Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Элементы	Модели
	усеченно-открытая	расширенная открытая (американская)	Сбалансированная автономия (немецкая)
Принцип функционирования	Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны)	Ссудно-сберегательный (модель автономна)
Объекты кредитования	Готовые и строящиеся дома и квартиры	Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей	Готовые и строящиеся дома и квартиры
Источники привлечения кредитных ресурсов	Собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты)	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)	Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков
Основные кредиторы	Универсальные и ипотечные банки	Ипотечные и сберегательные банки	Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.

1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

Когда говорят о развитии ипотеки в нашей стране, имеют в виду, как правило, снижение процентной ставки и первоначального взноса. Но, как видим, существует еще много путей развития кредитования. Банкиры, конечно, внимательно изучают западный опыт, и можно надеяться, что уже в ближайшие годы хотя бы некоторые из многочисленных кредитных продуктов появятся в нашей стране.

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное - активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2005.



Таблица 2 - Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Модель	Страна	Плюсы модели	Минусы модели	Возможность внедрения модели в России
Усеченно-открытая	Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция	Простота организации функционирования модели минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка)	1. Зависи-мость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК. 3. Ограни-чено коли-чество привлекаемых кредитных ресурсов	Простота организации модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Признаки данной моде-ли присутствуют и в современной российской практике ИЖК. Для повыше-ния эффективности функцио-нирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. Ипотечных банков, фондов для привлече-ния долгосрочных кред. ресур-сов, для чего возможно заимст-вование некоторых элементов из других моделей ИЖК
Расширен-ная открытая модель	США и др. развитые страны	1. Стабильная система привле-чения долгосроч-ных кредитных ре-сурсов через вто-ричный рынок ипотечных ценных бумаг. 2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества креди-торов, предлагаю-щих различные условия кредитования	1. Зависи-мость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Эффек-тивное функцио-нирование модели воз-можно толь-ко в развитых странах со стабильной экономикой	В России уже начато внедрение данной модели: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта-кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции

Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. В рыночных условиях основными источниками средств для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование -- это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем.

Ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей. Наблюдается рост занятости населения в строительной сфере, что ведет к повышению благосостояния населения страны.

Ипотечное кредитование имеет огромное значение для повышения стабильности функционирования банковской системы. Так как, кредиты, обеспеченные недвижимостью, являются менее рискованными по сравнению с другими кредитными операциями.



2. Ипотека в 2015 году

2.1 Негативные прогнозы по ипотеке в 2015 году

Ипотечный рынок прошлого 2014 года развивался активно, что благоприятно сказывалось на улучшении жилищных условий простых россиян. Согласно данным крупнейших риэлтерских агентств Москвы, 50 % первичного жилья в столице России и Подмосковной области приобретались с помощью ипотечного инструмента. Это неудивительно, поскольку средний доход многих граждан не позволяет приобрести то жилье, которое хочется. Поэтому люди инвестировали свои доходы в ипотеку. А чего же ждать в этом году? Доступна ли будет выгодная ипотека в 2015 году?

По данным агентов по недвижимости, больше всего в 2014 году пользовались спросом однокомнатные квартиры и студии в столице. Это - прямое свидетельство того, что россияне освоили ипотечные продукты и стали охотно инвестировать в недвижимость. Причем, делают это не только представители бизнеса, но и частные лица.

Однако экономическая нестабильность, которая возникла в России в конце прошлого года, привела к тому, что многие граждане опасаются связывать себя с банком долгосрочными кредитными отношениями. Никто не знает, что ждет рынок ипотечного кредитования в этом году, какие будут условия взятия кредита и изменятся ли требования к потенциальным заемщикам.

Итак, первый квартал года позади. Обесценивания денег не наступило, и граждане по-прежнему активно пользуются инструментами ипотечного кредитования для улучшения жилищных условий. Несмотря на это, финансовые эксперты не спешат заверить россиян, что кризис миновал. Одни прогнозируют мягкое сглаживание экономических колебаний в стране, другие обвиняют чиновников в неграмотной внешней и внутренней политики и прогнозируют неизбежный дефолт России.

Некоторые финансовые эксперты утверждают, что под конец 2015 года рынок ипотеки окончательно рухнет. В первую очередь такие прогнозы базируются на повышении ключевой ставки с 10,5% до 17% годовых. Такой решительный шаг предпринял совет директоров БР, дабы купировать связанные с падением рубля валютные спекуляции. Не секрет, что некоторые ведущие игроки финансового рынка оформляли серьезные кредиты для оппозиционной игры против национальной валюты. Такие действия вели к неизбежному падению национальной валюты. Радикальное изменение политики Банка России привело к тому, что сейчас рубль смог вернутся на часть своих позиций и значительно укрепиться.

Однако это - лишь видимая часть айсберга. Под водой же осталась реакция всех коммерческих банков Российской Федерации на повышение ключевой ставки. А именно: банковские учреждения, следуя примеру Банка России, также задумались о повышении процентной ставки на все кредиты потребительского назначения. Причем, ставка на все кредиты, в том числе ипотечные, может быть значительно выше 17%.

Если рынок ипотечного кредитования уйдет на второй, а то и на третий план, резко упадет спрос на недвижимость. В частности, это отразится на количестве желающих участвовать в долевом строительстве, из-за чего часть строек будет просто законсервирована. При этом стоимость жилья в уже выстроенных объектов резко возрастет, по прогнозам экспертов - не менее, чем на 10%.

В свою очередь генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева считает, что будет расти и стоимость строительных материалов. Ориентировочно до 30%-35% к лету. Исходя из таких негативных прогнозов, ксередине 2015 года рынок ипотеки ждут такие перемены:

1. резкое падение спроса на ипотечные кредиты и недвижимость;

2. замораживание строящихся домов и отсутствие новы объектов строительства;

3. протестные настроения людей, которые не могут взять кредиты, в том числе и митинги обманутых дольщиков.

2.2 Оптимистические прогнозы по ипотеке в 2015 году

Каким будет наиболее актуальный вариант ипотеки в 2015 году - прогнозы экспертов расходятся. Несмотря на все пессимистические утверждения, существует ряд экспертов, которые смотрят на развитие ипотеки в этом году очень позитивно. Они считают, что негативные предположения не имеют под собой никаких оснований. Так, руководители большинства ведущих российских банков высказали свою позицию относительно повышения ипотечных ставок до 20%.

В частности, зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин уверен, что даже при увеличенной процентной ставке люди будут брать кредиты, тем более, что по ипотеке проценты изменятся всего на 1-2. Кроме того, к ипотечному кредитованию могут применяться разные источники фондирования, заявил эксперт.

Крупнейшие российские банки, например, Газпромбанк или Сбербанк, гарантируют выдачу ипотеки благодаря средствам, полученным от размещения облигаций либо иных личных источников финансирования. А государственные структуры ипотечного рынка, например, Агентство ипотечного жилищного кредитования, решают вопрос о повышении процентных ставок на общем собрании директоров.

Другой экономический эксперт Оксана Вражнова, руководящая ГК «МИЭЛЬ» убеждена, что нестабильность финансового рынка однозначно скажется на жилищном вопросе, однако сильно существенных перемен не произойдет. При повышении ключевой ставки спрос с первичного жилья перейдет на рынок вторичной недвижимости, считает Вражнова. И в этом нет ничего критичного, как описывают ситуацию пессимистически настроенные финансисты. Никакие строительные компании не будут замораживать строящиеся объекты, а просто пересмотрят стоимость жилья в них в сторону уменьшения. Здесь работает закон спроса и предложения: где спрос выше, там выше и предложение, а, значит, и цена. Таким образом, резко набравший популярности вторичный рынок повысит цены, в то время как потерявший лидирующие позиции первичный рынок ощутит недостаток клиентов, и вынужден будет завлекать их пониженными ценами.

А президент ГК «Мортон» Александр Ручьев вообще заявил, что экономический кризис в стране отразится на эконом-жилье, однако и там, скорее всего, будет заметен некоторый спад цен. Перестраховать себя банки смогут путем выдвижения дополнительных требований к заемщику. Однако пока это все - вилами по воде, убеждены финансисты. Ипотечный вопрос будет напрямую зависеть от ситуации политических и экономических событий в РФ, от колебания курса рубля и иных факторов.

Наиболее оптимистично настроено АИЖК. Как заявил генеральный директор АФЖС Андрей Шелковой, правительство планирует утвердить в ближайшее время социальный стандарт, согласно которому ипотечные продукты будут доступны некоторым категориям граждан. По словам Шелкового, чиновники значительно расширили список потенциальных клиентов ипотечного рынка, вследствие чего претендовать на льготные условия ипотечного кредитования сможет гораздо больше человек.

В 2014 году от АИЖК поступило официальное заявление, что их прогнозы на 2015 связаны со снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и уменьшением суммы первоначального взноса. По данным экспертов АИЖК, их процентная ставка в течение всего 2015 года не должна выйти за уровень 8,6 % годовых.

Свои прогнозы относительно жизнеспособности ипотечного рынка высказали и крупнейшие банковские гиганты России. В оценках банки сдержанны, поскольку колебание национальной валюты заставляет всех финансовых магнатов находиться в тонусе. Итак, «Сбербанк» сообщил, что рост процентных ставок по ипотечным кредитам вполне возможен, однако разительно отличаться от предыдущего он не будет. Однако несмотря на данное заявление, российские СМИ активно распространяют информацию, что «Сбербанк» якобы прекратил выдавать населению ипотечные и автомобильные кредиты. Но официальный веб-ресурс банковского учреждения такие сведения не дает и не комментирует.

И напоследок - позиция влиятельного и популярного «ВТБ24». Его пресс-секретарь Андрей Бочаров сообщил, что в их банке процентные ставки по всем без исключения продуктам остаются на том же уровне, что и раньше. Никаким изменениям ипотечная программа банка не подверглась. К тому же, руководители финучреждений заверяют, что спрос на ипотечное кредитование не упал.



3. Ипотечное жилищное кредитование как перспективное направления кредитования в РФ

3.1 Основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Согласно статистике, лишь 10% населения Российской Федерации сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18 квадратных метров на одного человека. И только 1% населения нашей страны ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают то «ужасное» положении с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день. И это притом, что имеющийся жилой фонд каждый год стареет, требует капитального ремонта, реконструкции, т.е. дополнительных государственных вложений.

Единственным выходом из создавшейся ситуации остается ипотека. Причем на данном этапе экономического положения ипотечные кредиты для населения должны осуществляться с обязательной господдержкой, иначе все приложенные усилия будут напрасными.

Согласно отчетам, предоставленным из Комитета по собственности Государственной Думы, в настоящее время остро нуждаются хоть в каком-то жилье более 20 миллионов граждан России. Чтобы обеспечить эти семьи жильем, нужно в самое ближайшее время построить более 12 миллионов квадратных метров жилья. А еще следует учитывать, что список очередников с каждым днем увеличивается.

При нынешнем положении вещей в строительной государственной сфере полностью обеспечить все семьи жильем из этого списка можно только за 26 лет. Самым надежным механизмом по обеспечению этих семей жильем остается ипотечное кредитование.

В настоящее время маховик законодательных основ по развитию ипотечного кредитования в РФ запущен и медленно начинает «раскачиваться». В основу законодательных документов вошли целые главы, статьи и параграфы Гражданского Кодекса «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О сделках с недвижимым имуществом», «О залоге недвижимости» и т.д.

Ежегодно в Гражданский Кодекс вносятся существенные изменения, поправки и дополнения по мере осознания проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Самым важным шагом по развитию системы ипотечного кредитования в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).

Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин.

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками.

Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.

Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

В процессе анализа функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие основные проблемы

- ограниченное количество кредитных ресурсов, привлекаемых для предоставления ипотечных жилищных кредитов, и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;

- требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования;

- относительная слабость отечественной банковской системы, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

-невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских оценочных компаний.

Но проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечно-жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании.

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка.

В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов.

На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты, для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка.

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.

Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.

Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.

Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например, под залог того или иного имущества торговым предприятиям.

Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.

Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.

Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования - это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.

3.2 Предложения, направленные на совершенствование организации ипотечного кредитования в банке ВТБ 24

Стимулирование ипотеки проявлялось до сих пор в государственной поддержке методом принятия законопроектов, а также путем внесения изменений в Гражданский, Налоговый, Бюджетный кодексы, в закон «Об ипотеке», предполагающие снижение издержек, связанных с кредитованием и рисками кредиторов, а значит, и снижение цены кредита. Наряду с законодательным стимулированием ипотечного кредитования существует рыночное, которое выражается в реализации политики, направленной на создание рыночных условий развития ипотечного кредитования. Рыночные методы затрагивают такие важные направления, как:

- развитие вторичного ипотечного рынка;

- расширение и универсализация институтов вторичного рынка ипотечного кредитования;

- упрощение процедуры выпуска в обращение ипотечных ценных бумаг специализированными эмитентами;

- совершенствование процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов;

- корректировка процентной политики, направленной на применение эффективной процентной ставки

С развитием ипотечного рынка в России возникла необходимость создания инструментов, позволяющих повысить эффективность стимулирования всех его участников. Таким инструментом является стратегическое сотрудничество всех, кто в той или иной степени участвует в ипотечном кредитовании. Такой вид сотрудничества очень важен, т.к. способствует выстраиванию понятных и простых линий взаимодействия между партнерами ипотечного бизнеса. А это, в свою очередь, упрощает многие процедуры и облегчает клиенту порядок получения кредита, поиск недвижимости, оформление его в собственность, страхование.

Стратегическое партнерство позволяет внедрить для клиента принцип «единого окна», когда практически в одном месте он может получить все услуги оптом и достаточно быстро. Кроме того, наличие стратегического партнерства между организациями позволяет последним сделать определенные скидки для своих клиентов, что несколько снижает затраты заемщика на оформление ипотечной сделки. Установление партнёрства между участниками рынка, стремление к стандартизации и единообразию применяемых инструментов и форм первичных документов объединяет усилия для снижения издержек, как кредитора, так и заёмщика.

Одним из видов стратегического партнерства является сотрудничество, кредитных организаций с реэлторами. Во-первых, такой вид сотрудничества выгоден ВТБ 24 с точки зрения экономии затрат, во-вторых, сотрудничество с риэлтором привлечет новых клиентов.

Отчасти это связано с тем, что цены на рынке недвижимости совершенно непредсказуемы и никогда не стоят на месте, но главное то, что при купле-продаже объектов недвижимости участники предполагаемой сделки пользуются услугами риэлторских агентств.

Также риэлторы могут помочь в разрешении юридических вопросов путем консультации. А кроме всего этого, риэлторы могут помочь правильно выбрать на рынке недвижимости именно тот объект, который больше всего подойдет клиенту. Главная цель деятельности риэлтора - заключение сделки с недвижимостью, с учетом задач, поставленных его клиентом. Деловой и информационный потенциал риэлторов, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка недвижимости делает их эффективными партнерами на всех этапах жилищного кредитования.

В то же время при таком взаимодействии банку приходится полностью полагаться на риэлторскую фирму. Квартиру, которую находит риэлтор, банку в любом случае необходимо проверить: и на соответствие документов действующему законодательству, и на юридическую чистоту, и обязательно выехать на объект недвижимости для его проверки его наличия вообще. Таким образом, недостаток процесса ипотечного кредитования выглядит следующим образом: банк, приняв положительное решение, надеясь предоставить заемщику кредит, рассчитывает на получение определенной прибыли; и вот тут банк просто ждет, пока сработает риэлторская фирма, которая работает не всегда качественно; при этом 15% потенциальных заемщиков из-за предоставления некачественных риэлторских услуг оказываются без квартиры, а банк теряет прибыль.

ВТБ 24 имеет дочернее предприятие со 100% участием в уставном капитале ООО «Аукцион». Компания специализируется на предоставлении профессиональных услуг, по оценке недвижимости. Соответственно, услуги риэлторской фирмы в этом направлении так же не актуальны.

Проанализировав стандартную схему взаимодействия банка и риэлторской фирмы применительно к деятельности ВТБ 24, можно сделать вывод, что банк просто не нуждается в этих услугах.

Но есть и другая сторона работы риэлторов - это работа с клиентами. В чем же заключаются эти функции:

- Осуществляет поиск объектов недвижимости среди сотен тысяч предложений по рынку;

- Просматривает объекты, в поисках подходящего варианта;

- Организовывает просмотры;

- Согласовывает с представителем продавца сроки и условия сделки;

- Согласовывает порядок расчетов;

- Контролирует сделку до получения покупателем документов собственности;

- Передача недвижимости.

Согласование сроков и условий сделки, согласование порядка расчетов, контроль за сделкой - все эти обязанности выполняет и кредитующее подразделение банка. Банком остаются неохваченными только функции, касающиеся непосредственно объекта недвижимости: поиск, просмотры, передача.

Именно эти риэлторские функции, которые остались не охваченными деятельностью банка в области ипотечного кредитования, я предлагаю внедрить в работу кредитующего подразделения.

Эти услуги будут предоставляться в добровольном порядке по желанию заемщика. Следуя принципу банка - платить только за работу, как банк не взимает платы за рассмотрение заявки, так не будет и брать предоплаты за оказание риэлторских услуг. Плата за работу будет взиматься при выдаче ипотечного кредита, т.е. уже за выполненную работу.

Среднерыночная стоимость риэлторских услуг составляет 4-5% от сделки. В целях установления антикризисных цен, считаю приемлемым установить стоимость предоставления риэлторских услуг в размере 2,5% от стоимости сделки для заемщиков по кредиту «Молодая семья», 3% для остальных клиентов, выступающих заемщиками по ипотечным кредитам.

Считаю целесообразным не создавать отдельного подразделения для работы в этом направлении, а возложить эти обязанности на сотрудников, занимающихся кредитованием. Таким образом, кредитный специалист будет вести сопровождение сделки в полом объеме с момента консультации до подписания акта приема-передачи квартиры в руки покупателя (Заемщика банка) и избежит несогласованности действий, как это бывает, когда дело сделку ведут одновременно три разных специалиста из разных структур. И конечно это очень удобно для клиента. Система «одного окна» всегда была и будет очень удобна.

Необходимо постоянно совершенствовать профессиональные навыки специалистов, осуществляющих ипотечную деятельность. Для этого необходимо создать центр совершенствования методологии ипотечного кредитования при ВТБ24, функцией которого будет не только обучение сотрудников банка, но и совершенствование на основе их профессионального опыта внутренней нормативной базы банка.

Применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных ипотечных программ, зачет стоимости имеющегося жилья при определении первоначального взноса по ипотеке, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).

Приоритетной задачей для банка, в области ипотечного жилищного кредитования, является активизация продажи ипотечных кредитных продуктов для повышения доли банка на рынке жилищного кредитования.

В средне- и долгосрочной перспективе 3-5 лет существенно возрастет значимость ипотечного продукта для российских банков, поскольку ипотека позволяет банку выстроить отношения с клиентом на долгие годы, что дает возможность банку для дальнейших перекрестных продаж.



Заключение

В настоящее время ипотечное кредитование в России активно развивается. В работе проанализирована динамика развития ипотечного рынка. Растут объемы предоставляемых ипотечных кредитов. К 2015 году общий объем ипотечных и жилищных кредитов в России должен составить 7 - 8% от ВВП, прогнозирует Moody's. Увеличивается число банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

В 2014 году наблюдается значительный рост объема задолженности по ипотечным кредитам и в тоже время снижение доли просроченной задолженности, что в свою очередь является существенным признаком оздоровления рынка ипотеки.

Происходит увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов. Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк. Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами, что способствует либерализации условий кредитования.

Развитие в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) сдерживается по следующим причинам:

С точки зрения заемщика: низкий уровень доходов населения и высокая стоимость кредитных ресурсов, значительные дополнительные расходы при получении ипотечного кредита, сложность оформления ипотеки.

С точки зрения кредитора недостаток долгосрочных ресурсов у банков, высокий кредитный риск, обусловленный трудностями обращения взыскания на заложенное имущество и не стабильной экономической ситуацией в стране, не развитость рынка ипотечных ценных бумаг.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечно - жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Развивать внутренние источники долгосрочного финансирования необходимо в нескольких направлениях: через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг и строй сберкассы.

Для совершенствования работы банка по предоставлению ипотечного кредита предлагается внедрить в работу кредитующего подразделения банка риэлторские функции, которые остались не охваченными деятельностью банка в области ипотечного кредитования.

Согласование сроков и условий сделки, согласование порядка расчетов, контроль за сделкой - все эти обязанности выполняет и кредитующее подразделение банка. Банком остаются неохваченными только функции, касающиеся непосредственно объекта недвижимости: поиск, просмотры, передача.

Таким образом, кредитный специалист будет вести сопровождение сделки в полом объеме с момента консультации до подписания акта приема-передачи квартиры в руки покупателя (Заемщика банка) и избежит несогласованности действий, как это бывает, когда дело сделку ведут одновременно три разных специалиста из разных структур. И конечно это очень удобно для клиента. Система «одного окна» всегда была и будет очень удобна.

Кроме того, целесообразно организовать непрерывный мониторинг изменений, вносимых в отечественную нормативную базу, регулирующую вопросы ипотечного кредитования в РФ. Для увеличения клиентской базы, более полного удовлетворения потребностей клиентов и расширения перечня объектов недвижимости, покупка которых может быть произведена с использованием ипотечного кредита от БанкаВТБ24, следует установить договорные отношения с риэлтерскими фирмами г. Новосибирска на взаимовыгодных условиях. Особое внимание следует уделить также поиску партнеров на первичном рынке жилья, в частности фирм-застройщиков.

На наш взгляд, использование вышеизложенных предложений позволит Новосибирскому филиалу банка ВТБ24 увеличить и сохранить долю занимаемого рынка, войти в группу лидеров по объемам ипотечного кредитования физических лиц на в Новосибирске и обеспечить высокий уровень качества кредитного портфеля и предоставляемых услуг.



Список используемых источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, (часть 1, часть 2), от 30.11.1994 №51 - ФЗ, с изменениями и дополнениями.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации - под редакцией О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1997.

3. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ. Официальный текст. - М.: ТК Велби, 2005. - 48 с.

...