Оценка эффективности привлечения заемного капитала

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Эффективность привлечения заемного капитала

1.1 Понятие заемного капитал и эффективности привлечения заемных средств

1.2 Принципы управления формированием заемного капитала

Глава 2. Оценка эффективности ипотечного кредитования

2.1 Привлечение ипотечного кредита

2.2 Эффективность ипотечного кредитования

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Повышение эффективности бизнеса в недвижимости невозможно только в рамках собственных ресурсов предприятий. Для расширения их финансовых возможностей необходимо привлечение дополнительных заемных средств с целью увеличения вложений в собственный бизнес, получения большей прибыли. В связи с этим управление формированием заемного капитала - одно из важнейших функциональных направлений регулирования корпоративных финансов.

Проблема обеспечения предприятия финансовыми ресурсами как долгосрочного характера, так и краткосрочного характера является актуальной для осуществления процесса расширенного воспроизводства. Источниками заемного капитала могут стать средства, привлекаемые на рынке ценных бумаг, и кредитные ресурсы. Выбор источника долгового финансирования и стратегия его привлечения определяют базовые принципы и механизмы организации финансовых потоков предприятия. Эффективность и гибкость управления формированием заемного капитала способствуют созданию оптимальной финансовой структуры капитала предприятия.

Таким образом, актуальность исследования обусловлена необходимостью дальнейшего всестороннего научного анализа управления формированием заемного капитала предприятия, которое оказывает непосредственное влияние на финансовый результат деятельности предприятия, что, во-первых, позволит выбрать и обосновать наиболее рациональную стратегию привлечения заемных средств, а, во-вторых, определить возможные пути и необходимые меры по привлечению капитала в реальную сферу производства.

Целью управления формированием заемного капитала предприятия является определение его наиболее рационального источника заимствования, способствующего повышению стоимости собственного капитала предприятия.

Сущность управления этим процессом проявляется в реализации следующих функций: оперативных, связанных с непосредственным управлением денежными потоками; координационных, обеспечивающих анализ потребности в заемных средствах, их структурирование по форме и условиям привлечения; контрольных, обеспечивающих оценку эффективности привлечения предприятием заемных средств; регулирующих, включающих разработку мероприятий, направленных на повышение эффективности форм и условий реализации займовых операций предприятия.

Объект работы - заемный капитал.

Предмет работы - эффективность ипотечного кредитования

Цель работы - исследование оценки эффективности привлечения заемного капитала.

Задачи:

1) изучить эффективность привлечения заемного капитала;

2) рассмотреть оценку эффективности ипотечного кредитования.

ГЛАВА 1. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА

1.1 Понятие заемного капитал и эффективности привлечения заемных средств

Основными принципами управления формированием заемного капитала предприятия являются: принцип соответствия -- предполагает, что стратегия управления формированием заемного капитала предприятия должна соответствовать его общей стратегии управления капиталом; принцип финансовой обусловленности - позволяет реализовать существующую непосредственную связь между финансовыми решениями при формировании стратегии привлечения заемных средств предприятием и эффективностью его деятельности; принцип динамизма управления займовыми операциями предприятия - обусловлен быстрой адаптацией к изменениям факторов внешней и внутренней среды бизнеса; принцип вариантности -- определяется необходимостью выбора формы и условий привлечения предприятием заемных средств в результате сопоставления альтернативных вариантов.

Выбор рационального источника финансирования деятельности предприятия определяется количественными (среди которых цена привлечения, требующая минимизации) и качественными (степень формализованное™, персонификации, наличие нормативно-правовых барьеров и др.) показателями его доступности [7, C.213].

Методика принятия финансовых решений в области привлечения предприятием заемных средств должна быть основана на следующих принципах: невозможности точного расчета реальной будущей доходности капитала и принятия единственно правильного решения; существенное влияние принятого решения на поведение и ожидания субъектов внешней среды; корректировка финансового решения в зависимости от текущей ситуации, что не устранит полностью последствия ранее принятых неправильных решений.

Использование беззалоговых инструментов является одним из способов снижения цены привлекаемых предприятием финансовых ресурсов. Риск ценной бумаги включает не только риск самого инструмента, но и риск фондовой инфраструктуры. Стратегия выхода предприятия на рынок публичных заимствований должна быть основана на поэтапном освоении финансовых инструментов. На начальном этапе формирования кредитной истории предприятию целесообразно эмитировать такие ценные бумаги, которые позволяют максимально снизить трансакционные издержки выпуска и обращения, а в условиях сформировавшейся (положительной) кредитной истории -- ценные бумаги с минимальной премией инвесторам за риск.

Приоритетным направлением совершенствования процесса формирования заемного капитала предприятия является развитие инфраструктуры фондового рынка с целью снижения рисков посредством создания централизованных расчетно-депозитарной и клиринговой структур, улучшения механизма защиты прав всех участников займовых операций, а также осуществления контроля за финансово-инвестиционными потоками.

Методы и источники финансирования деятельности предприятия определяют формы привлечения заемных средств. При всем многообразии форм привлечения капитала целесообразно выделить следующие наиболее крупные группы: банковские кредиты, займы некредитных учреждений (коммерческие кредиты), корпоративные облигации, привилегированные [7, C.215].

Как правило, риск неплатежеспособности по ценным бумагам денежного рынка, выпущенными коммерческими организациями, ниже, чем по корпоративным облигациям. Во-первых, у краткосрочных займовых операций меньше амплитуда вероятных исходов. Во-вторых, только устойчивая коммерческая организация сумеет получить кредит на денежном рынке. Если мы собираемся дать деньги только на один день, мы не можем позволить себе затратить много времени на оценку займа. Поэтому мы будем иметь дело только с высококлассными заемщиками.

Несмотря на высокое качество займовых операций на денежном рынке, доходность обязательств коммерческих организаций зачастую значительно отличается от доходности ценных бумаг правительства. Одной из причин является риск неплатежа по коммерческим бумагам. Другая причина заключается в том, что займовые операции обладают различной степенью ликвидности, или "денежности". Вкладчики предпочитают казначейские векселя, которые легче обратить в деньги в краткие сроки. Ценные бумаги, конвертируемые в деньги быстро и дешево, имеют относительно низкую доходность.

В настоящее время, как правило, только коммерческие организации с общенациональной известностью в состоянии найти рынок для своих коммерческих бумаг, но даже и в этом случае дилеры неохотно имеют дело с бумагами коммерческой организации, если у них есть хоть малейшая неуверенность относительно их финансового положения. Коммерческие организации обычно выкупают свои выпуски коммерческих бумаг, договариваясь для этого с банком об открытии специальной "страховочной" кредитной линии. Это гарантирует, что они смогут найти деньги для выкупа бумаг. Таким образом, риск невыполнения обязательств очень мал [12, C.221].

Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе.

Оценка кредитоспособности заемщика в данном случае требует проведения некоторых специальных расчетов.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту.

Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку.

Однако надо помнить, что увеличение сроков кредитования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если инвестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного кредита, предусматривающего ежемесячное погашение, то срок кредитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% - 14 лет, при ставке 11% - 23 года [6, C.243].

Коммерческая организация может получить краткосрочный заем путем выпуска ценных бумаг или посредством получения заема у банка или финансовой компании. Однако, чем больше мы берем взаймы у банка, тем выше ставка процента, которую нам придется уплатить. Следовательно, может наступить момент, когда банк откажет нам в дальнейшем кредитовании вне зависимости от того, насколько высокий процент мы готовы платить.

Фирма «XYZ» является многообещающей коммерческой организацией, имеющей две возможности, сулящие следующую отдачу:

	Заем	Отдача	Вероятность отдачи
Проект 1	- 12	+ 15	1,0
Проект 2	- 12	+ 24	0,5

Проект 1 -- надежный и очень прибыльный, проект 2 - рисковый. Далее фирма «XYZ» обращается в свой банк и просит одолжить ей сумму, равную приведенной стоимости 10 дол. (остальные деньги она найдет в своем оборотном капитале). Банк подсчитывает, что прибыль будет распределена следующим образом:

Если фирма «XYZ» предпримет проект 1, долг банку будет выплачен полностью и в срок, если же она выберет проект 2, вероятность возвращения денег снизится до 50%, а ожидаемая прибыль для банка составит только 5 дол. К сожалению, фирма «XYZ» предпочтет проект 2, так как если дела пойдут хорошо, она получит львиную долю прибыли, а если пойдут плохо, большая тяжесть потерь ляжет на банк. Поскольку у банка нет возможности диктовать, какой проект лучше предпочесть, он не даст фирме «XYZ» требуемую сумму -- 10 дол.

Представьте себе, что банк согласится одолжить хотя бы только 5 дол. Тогда распределение отдачи будет выглядеть следующим образом:

заемный капитал леверидж финансовый

	Ожидаемая отдача для банка	Ожидаемая отдача для фирмы «XYZ»
Проект 1	+ 5	+ 10
Проект 2	+ 2,5	+ 9,5

Банковские кредиты имеют самые разнообразные формы. Наиболее простое и стандартное решение -- это договор со своим банком о выдаче необеспеченной ссуды. Например, многие коммерческие организации полагаются на необеспеченные банковские займы для финансирования временного увеличения запасов. Такие займы называются самоликвидирующимися - другими словами, продажа товаров обеспечивает деньги для погашения кредита. Другой популярной формой банковских займов является организация финансовых "мостов". В этом случае ссуды служат для промежуточного финансирования до завершения проекта, до того момента, когда откроется долгосрочное финансирование.

Коммерческие организации, которым часто требуются краткосрочные банковские займы, обычно просят свой банк об открытии кредитной линии. Это позволяет им занимать деньги в любой момент в пределах установленного лимита. Кредитная линия обычно открывается на год и становится объектом пристального внимания со стороны банковского кредитного комитета. Банки тревожатся, если коммерческие организации не используют кредитную линию для покрытия своих потребностей в долгосрочном финансировании. Так, они часто требуют у коммерческих организаций "подчищать" свои краткосрочные задолженности банку по крайней мере за 1 месяц в течение года [1, C.123].

Ставка процента по кредитной линии обычно привязана либо к банковской базисной ставке, либо к ставке по депозитным сертификатам, т. е. к ставке, по которой банки привлекают дополнительные ресурсы. В дополнение к процентному платежу банки часто настаивают на том, чтобы коммерческая организация поместила в банк беспроцентный депозит до востребования в обмен на открытие кредитной линии. Например, коммерческую организацию могут попросить о внесении минимального среднего компенсационного остатка, равного 10% от суммы, потенциально предоставляемой в ее распоряжение по кредитной линии, плюс 10% от действительно взятой в долг суммы. Если в результате коммерческая организация поддерживает большие остатки денежных средств, чем она делала бы в ином случае, проценты, упущенные из-за этого дополнительного депозита, становятся дополнительными затратами на привлечение кредита.

1.2 Принципы управления формированием заемного капитала

Ресурсное обеспечение предприятия является необходимым условием его развития. Именно наличие финансовых ресурсов определяют возможности формирования заемного капитала на промышленных предприятиях. В связи с этим система управления формированием заемного капитала - одно из важнейших функциональных направлений в системе управления капиталом. Его функциональными подсистемами являются привлечение финансовых ресурсов и оценка их эффективности.

В целом финансовое управление формированием заемного капитала предприятия представляет собой систему принципов и методов разработки и реализации финансовых решений, регулирующих процесс привлечения заемных средств, а также определяющих наиболее рациональный источник финансирования заемного капитала в соответствии с потребностями и возможностями развития предприятия.

На первоначальном этапе формирования заемного капитала необходимо определиться с источниками и объемами привлечения финансовых ресурсов, затем производится оценка эффективности определенного источника привлечения ресурсов, оптимизация форм привлечения, оценка риска, связанного с формированием капитала. Основными объектами управления при формировании заемного капитала являются его стоимость (цена) и структура. Субъектная структура определяется в соответствии с внешними источниками финансирования деятельности предприятия, которые включают в себя различные формы займов и кредитов (рис. 1) [5, C.164].



Рис. 1 Система управления формированием заемного капитала предприятия

Обязательными условиями для эффективного управления формированием заемного капитала предприятия являются:

Осуществление реализации программы привлечения предприятием заемных средств как единого комплекса, подчиненного единой стратегии.

Развитие финансового (фондового, кредитно-банковского) рынка и его инфраструктуры, обеспечивающей организацию движения финансовых потоков, доступность финансовой информации для принятия управленческих решений.

Развитие кредитного рынка, институтов общества, акционерной собственности и устойчивость денежного обращения.

В целом процесс управления формированием заемного капитала предприятия характеризуется:

Направленностью действий управляющей системы на достижение конкретных целей. Перед тем, как привлекать заемный капитал, предприятие-заемщик должно четко определить цели и направления использования земных средств, сопоставить их эффективность и цену привлечения. И только после этого предприятие может начать осуществлять кредитно-займовые операции. Важность данного принципа состоит в том, что эффективность формы и условий привлечения заемного капитала зависят в первую очередь от целей, которые необходимо достичь [5, C.166].

Минимизацией транзакционных издержек привлечения заемных средств, при этом эффективность совокупности заемных средств объединенных в рамках единой организационной структуры корпорации (или заемный капитал корпорации) должен быть выше эффективности альтернативных вложений заемных средств по отдельности. Только в этом случае целесообразно говорить о том, что данная организационная структура корпорации эффективна для кредитно-займовых операций.

Комплексностью процесса управления заемным капиталом, включающего планирование, анализ, регулирование и контроль этапов привлечения и использования заемных средств.

Неопределенностью в реализации стратегии кредитно-займовых операций. Реализация стратегии привлечения заемных средств происходит в неопределенной внешней среде, ошибки неизбежны и естественны, поэтому управление должно быть гибким, уметь приспосабливаться, уметь изменяться, когда обстановка неожиданно меняется.

Единством перспективного и текущего планирования потребностей (с учетом своих возможностей) в привлечении заемных средств предприятия обеспечивает непрерывность и помогает коммерческим организациям справиться с неопределенностью. Их единство определяет устойчивость развития предприятия, а также точность прогнозирования и планирования управляемой системы заемного капитала.

Обеспечение данных условий и характеристик базируется на определенных принципах управления формированием заемного капитала предприятия:

Соответствия общей системе управления капиталом предприятия. Привлечение предприятием заемных средств всегда связано с изменением объема и структуры заемного капитала. Это определяет необходимость органической интегрированности управления кредитно-займовыми операциями предприятия с общей системой управления формированием капитала предприятия и его отдельными функциональными подсистемами.

Финансовой обусловленности решений при формировании заемного капитала предприятий. Все финансовые решения в области привлечения заемных средств из различных источников и в разнообразных формах оказывают прямое или косвенное воздействие на последующую эффективность деятельности предприятия. Поэтому управление кредитно-займовыми операциями должно рассматривать в комплексе со стратегией развития предприятия в целом [11, C.142].

Высокий динамизм процесса управления кредитно-займовыми операциями предприятия. Высокая динамика факторов внешней среды, и в первую очередь, это изменение конъюнктуры рынка капитала, обуславливает необходимость разработки управленческих решений в области кредитно-займовых операций предприятия, форм привлечения заемных средств в каждом конкретном случае отдельно. Поэтому система управления кредитно-займовыми операциями должна быть динамична, учитывать изменение факторов внутренней и внешней среды, темпы экономического развития, формы привлечения заемных источников финансирования и др.

Вариантность подходов к выбору формы и условий привлечения предприятием заемных средств. Реализация этого принципа обусловлена действием закона неравновесных систем в соответствии, с которым невозможно точно рассчитать реальную будущую доходность капитала и принять единственно правильное решение. Поэтому данный принцип предполагает разработку альтернативного решения относительно объема, структуры заемного капитала, а также источников и форм их привлечения.

Вышеперечисленные принципы определяют цель управления формированием заемного капитала предприятия, которая заключается в повышении эффективности функционирования собственного капитала предприятия за счет использования заемных средств. Эффективное управление формированием заемного капитала предприятия является одним из способов максимизации стоимости предприятия за счет минимизации средневзвешенной цены капитала.

Зачастую банки приспосабливают структуру платежей к предполагаемым денежным потокам коммерческой организации-заемщика. Например, первая выплата по основной сумме долга может быть отсрочена на год. Часто условия контракта по срочным ссудам пересматриваются на промежуточном этапе, то есть до истечения срока погашения. Банки обычно готовы пойти на это, если коммерческая организация-заемщик является надежным кредитоспособным клиентом и у нее есть достаточно веские деловые основания для подобного изменения [4, C.143].

Иногда по срочным ссудам устанавливается фиксированная процентная ставка на весь срок. Но обычно она бывает привязана к базисной ставке. Так, если ставка устанавливается на уровне " 1 % к базисной", то заемщик может заплатить 5% в первый год, когда базисная ставка равна 4%, и 5,5% на следующий год, когда базисная ставка равна 4,5% и т. д. Порой оговаривается плавающая ставка с "ошейником", в пределах которого и происходят изменения ставки, или с "потолком", лимитирующим только верхний ее предел.

Часто в дополнение к процентному платежу заемщик обязан держать в банке беспроцентный депозит до востребования. Этот компенсационный остаток средств составляет от 10 до 20% общей суммы долга, так что реальная ставка процента, исчисленная исходя из той суммы, которая действительно попадает в распоряжение фирмы, может оказаться существенно выше назначенной.

Срочные ссуды, как правило, выдаются без обеспечения. Условия их предоставления очень схожи с условиями выпуска большинства необеспеченных облигаций. На них обычно не распространяются наиболее ограничительные "негативные" оговорки, характерные для облигаций частного размещения, но при предоставлении ссуд также оговаривается минимальный уровень собственного и оборотного капитала. Поскольку получателями срочных ссуд в основном выступают малые коммерческие организации, условия получения таких займов зачастую затрагивают высшее руководство.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Привлечение ипотечного кредита

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как:

* процентная ставка по кредиту;

* срок займа;

* порядок погашения;

* сумма ипотечного кредита;

* финансовый левередж;

* особые условия кредитования.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования [8, C.45].

Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага). Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала. Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД - РОД,

где ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

Сн = ИК + СК,

где Сн - стоимость недвижимости;

ИК - ипотечный кредит;

СК - собственный капитал инвестора.

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рас считываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

Rн = ЧОД : Сн

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость

Rск = (ЧОД - РОД) : СК

Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора R н = R ск . Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R н > R ск . Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если R н < R ск [8, C.52].

Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала - по 4000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту № 1 -700; по объекту №2 -1000.

Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходности.

	Объект № 1	Объекты № 2
Ставка доходности недвижимости	1500 : 10000 = 15%	1500 : 10000 = 15%
Ставка доходности собственного капитала	(1500 - 700) : 4000 = 20%	(1500 - 1000) : 4000 = 12,5%

Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый левередж.

Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности.

Оценку финансового левереджа можно осуществить без использования стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода [8, C.54].

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипотечной задолженности - 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; основной долг будет погашен в конце одним платежом.

Удельный вес в инвестиционном капитале	Ставка доходности	Взвешенный результат
Недвижимость 100%	0,15	0,15
Ипотечный кредит 70%	0,10	0,07

Ставка доходности собственного капитала составит 0,267, или 26,7% ((0,150,07)/(10,7)).

Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимости (15%), финансовый левередж оценивается положительно.

Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамортизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств используется ипотечная постоянная.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%. Коэффициент ипотечной задолженности - 70%. Самоамортизирующийся кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.

ИП = 0,01322 М 12 = 0,1586

Удельный вес в инвестиционном капитале	Ставка доходности	Взвешенный результат
Недвижимость 100%	0,15	0,15
Ипотечный кредит 70%	0,1586	0,111

Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13% ((0,15 - 0,111): (1 - 0,7)).

Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леверидже (К = 15%, К = 13%).

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при за данных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Пример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, составляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.

1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал:

15000 М 16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга:

35000 М 0,1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого операционного дохода:

2400 + 5551 =7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал при условии выполнения обязательств перед банком.

При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга [2, C.165].

Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением.

ИП = 0,012 М 12 = 0,144; ДО = 80000 М 0,144 = 11521,6; КПД = 30000: 11521,6 = 2,6.

Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив.

Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыночную стоимость недвижимости, предполагает:

* проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займам;

* наличие оправдывающих обязательств;

* возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

* определение принципа субординации.

Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты запираются на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает возможность досрочного погашения остатка долга (шаровый платеж) независимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно коммерческому банку [13, C.103].

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет исключительную ответственность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

2.2 Эффективность ипотечного кредитования

Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Оценка кредитоспособности заемщика в данном случае требует проведения некоторых специальных расчетов, которые будут рассмотрены ниже.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту [13, C.105].

Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку. Однако надо помнить, что увеличение сроков кредитования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если инвестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного кредита, предусматривающего ежемесячное погашение, то срок кредитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% -- 14 лет, при ставке 11% -- 23 года. Ипотечная постоянная может быть рассчитана исходя из стоимостных параметров -- величины годового платежа и первоначальной суммы кредита.

Например, кредит в сумме 800 выдан на 20 лет под 13% с ежемесячным погашением. Кроме того, для получения ипотечной постоянной можно использовать таблицы сложного процента.

Если кредит предусматривает ежегодное погашение, то необходимо воспользоваться таблицами, рассчитанными с ежегодным начислением процента.

Если кредит предусматривает ежемесячное погашение, то используются таблицы с ежемесячным начислением процента. При этом фактор взноса в погашение кредита должен быть умножен на двенадцать.

ИП = фактор взноса в погашение кредита Ч 12

В нашем случае фактор взноса в погашение кредита равен 0,01172:

ИП = 0,01172 Ч 12 = 0,1406.

Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового левериджа. Поскольку доля выплат по кредиту, предоставленному на одинаковых условиях постоянна, сумма годовых расходов по обслуживанию долга зависит от размера займа. Например, по кредиту, выданному на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, ипотечная постоянная равна 12,34%. Соответственно величина годовых расходов по обслуживанию долга составит:

Комбинированное финансирование приобретения недвижимости, предусматривающее использование собственных средств инвестора и ипотечного кредита, оказывает влияние на распределение дохода, оценку ставки доходности инвестиций в объект.

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости. Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, у инвестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями финансирования: возврат части основного долга и уплата причитающихся процентов. Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД -- РОД,

где: ЧОД -- чистый операционный доход, РОД -- годовые расходы по обслуживанию долга, ДП -- денежные поступления на собственный капитал инвестора. Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе обычно называется финансовым левериджем. Качество финансового левериджа является важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств. В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный [3, C.85].

Для объективной оценки финансового левериджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

Понятие доходности строится на сравнении размеров полученного дохода с величиной вложенных средств.

Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости, представляющей в данном случае сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость

Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора

Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собственного капитала инвестора

Финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставка доходности собственного капитала инвестора больше ставки доходности недвижимости:

Инвестор принимает решение об использовании заемных средств, оценивая финансовый леверидж. Однако отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. То есть инвестору выгодно приобрести объект № 2 на данных условиях финансирования, если среднерыночная доходность меньше 12,5%.

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Оценку финансового левериджа можно осуществить без использования стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода [3, C.87].

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипотечной задолженности - 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом.

На качество финансового левериджа оказывает влияние условия финансирования, в том числе и коэффициент ипотечной задолженности. Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леверидже (Rн = 15%, Rск = 13%).

Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Пример. Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком исходя из площади объекта, рыночных ставок арендной платы, коэффициента загрузки и операционных расходов, составляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15 000 собственных средств и 35 000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал [9, C.183].

1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал

15 000 Ч 16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга

35 000 Ч 0,1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого операционного дохода

2400 + 5551 = 7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, в 8000 обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал при условии выполнения обязательств перед банком.

На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (КПД), сравнить его с требованиями банка. Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку

Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД l 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 30 000 чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 80 000 на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением:

ИП = 0,012 Ч 12 = 0,144;

РОД = 80000 Ч 0,144 = 11521,6;

КПД = 30000 : 11521,6 = 2,6.

Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив.

Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что:

во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования [9, C.188].

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации. При одинаковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой стороны, от условий кредитования -- процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, выбор рационального источника финансирования деятельности предприятия определяется количественными (среди которых цена привлечения, требующая минимизации) и качественными (степень формализованное™, персонификации, наличие нормативно-правовых барьеров и др.) показателями его доступности. Методика принятия финансовых решений в области привлечения предприятием заемных средств должна быть основана на следующих принципах: невозможности точного расчета реальной будущей доходности капитала и принятия единственно правильного решения; существенное влияние принятого решения на поведение и ожидания субъектов внешней среды; корректировка финансового решения в зависимости от текущей ситуации, что не устранит полностью последствия ранее принятых неправильных решений.

Приоритетным направлением совершенствования процесса формирования заемного капитала предприятия является развитие инфраструктуры фондового рынка с целью снижения рисков посредством создания централизованных расчетно-депозитарной и клиринговой структур, улучшения механизма защиты прав всех участников займовых операций, а также осуществления контроля за финансово-инвестиционными потоками.

Принципы формирования заемного капитала предприятия определяют цель управления формированием заемного капитала предприятия, которая заключается в повышении эффективности функционирования собственного капитала предприятия за счет использования заемных средств. Эффективное управление формированием заемного капитала предприятия является одним из способов максимизации стоимости предприятия за счет минимизации средневзвешенной цены капитала.

Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования. Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту.

Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Оценка кредитоспособности заемщика в данном случае требует проведения некоторых специальных расчетов, которые будут рассмотрены ниже.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита. Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку. Однако надо помнить, что увеличение сроков кредитования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. СПб: ИСЭП РАН, 2013. - 258с.

2. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность. СПб: МАИЭС, 2015. - 310с.

3. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: «Финансы и статистика», 2014. - 146с.

4. Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. Спб.: Питер, 2012. - 416с.

5. Горемкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2015. - 324с.

6. Каратуев А.Г. Финансовый менеджмент: учебно-справочное пособие, М.: ИД ФБК-Пресс, 2014. - 452с.

7. Крейнина М.Н. Финансовый менеджмент. М.: Дело и Сервис, 2013. - 378с.

8. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: «Высшая школа», 2014. - 140c.

9. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 2012. - 286с.

10. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2014. - 512с.

11. Оценка недвижимости. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: издательство “Финансы и статистика”, 2013. - 428с.

12. Финансовый менеджмент. / Под редакцией Г.Б. Поляка. - М.: Юнити-Дана, 2015. - 478с.

13. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости. Новосибирск: НГАСУ, 2014. - 124с

Размещено на Allbest.ru

...