Организация оценки имущества и земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

ГОБ ПОУ

Липецкий колледж строительства, архитектуры и отраслевых технологий

Курсовая работа

По теме: «Организация оценки имущества и земли»

специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Выполнила студентка

Группы ЗИ 13-1

Лапшина Алена

Проверил преподаватель

Крылова Н. В.

Липецк 2016



Введение

Целью данной курсовой работы является оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. В качестве объекта недвижимости выступает объект,расположенный по адресу Липецкая область, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул.Дубовая роща, д.12

Задачи курсовой работы: подготовка к производственной практике по специальности. Обобщение, углубление и использование полученных теоретических зданий. Написание теоретической и расчетной части. Защита курсовой работы.

Недвижимость (недвижимое имущество) -- земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости

* недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

* прочно связана с землей как физически, так и юридически;

* долговечность объекта инвестирования;

* стоимость недвижимости высока;

* каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

* потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

* новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

* строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

* способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости

* полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

* фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

* стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

* неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

* ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

* здание (сооружение);

* обособленные водные объекты;

* многолетние насаждения;

* инженерные сооружения и сети;

* элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения. http://market-pages.ru/ocenkanedvij/2.html

Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно.

В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ впервые в истории российской науке о гражданском праве закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий.

I. Теоретическая часть

недвижимость инвестирование собственность

1.1 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за пери-од владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся ин-формационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Участники рынка - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью: покупатели, продавцы, арендаторы, арендодатели, кредитные учреждения, заемщики, девелоперы, строители, менеджеры, владельцы, инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду.

3. Экономическое (производственное) использование.

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование только собственного капитала.

2. Использование смешанного финансирования.

Спрос -- это экономическая категория, характеризующая потребность покупателей в определенном товаре, обеспеченную достаточными платеж-ными средствами, позволяющими приобрести этот товар по определенной цене в данный период времени на определенном рынке или в определен-ной стране.

Предложение -- это количество товаров, представленных на рынке в определенный момент времени по определенной цене, т.е. совокупность товаров, которую желают и способны продать производители.

Обзор рынка недвижимости в Липецке и Липецкой области.

Тербунский район расположен в центре русской равнины на среднерусской возвышенности в юго-западной части Липецкой области, находится в пределах черноземной полосы в лесостепной зоне. Район граничит с тремя областями: Орловской (Ливенский район), Курской (Касторенский район), Воронежской (Семилукский район). В Липецкой области - с Долгоруковским, Задонским, Хлевенским и Воловским районами.

Площадь Тербунского района составляет 1170 кв. км., протяженность с севера на юг - 32 км, а с запада на восток - 51 км.

Численность населения по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 22818 человек, плотность населения 19,5 человек на 1 квадратный километр.

В состав района входят 15 сельских поселений, 75 населенных пунктов. Административным центром района является с. Тербуны с населением 7,5 тысяч человек.

Выгодное географическое положение района и наличие значительного природно-ресурсного потенциала выступают определяющими факторами его стратегически-ориентированного социально-экономического развития. Тербунский район богат полезными ископаемыми. Наиболее распространенные - трепельные глины, кирпично - черепичное сырье, цветные пески. Уникальное Казинско - Михайловское месторождение кремнисто - глинистого сырья, имеет широчайший спектр применения в различных отраслях народного хозяйства. Оно используется для получения высокоэффективных строительных материалов - облицовочного кирпича марки 150-200 с низкой теплопроводностью, легковесного кирпича марки 75-100, черепицы, вспененного трепельного гравия.

Сырье может также использоваться для увеличения продуктивности и снижение заболеваемости скота, высокоабсорбционного материала очистки промышленных стоков, очистки вин, соков, молока, меоиоранта для улучшения структуры почв, формовочных глин.

Тербунский район располагает развитой инфраструктурой. Через село Тербуны проходит железнодорожная магистраль Москва - Елец - Донбасс. Имеется возможность беспересадочного сообщения с городами Москва, Донецк, удовлетворен спрос в северном, южном и других направлениях через узловые станции городов Елец, Старый Оскол и узловую станцию Касторная Новая. Общая протяженность железнодорожной сети района составляет 74,8 км.м, все 100% электрофицированны.

Автомобильные дороги соединяют 73 населенных пункта района с областным и районным центрами. Имеется автотрасса областного значения Липецк - Тербуны - Волово. Общая протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием составляет более 370 км.

Тербунский муниципальный район - сельскохозяйственный, так как ведущее место по производству продукции занимает агропромышленный комплекс. Благоприятные климатические условия, наличие плодородных почв способствуют эффективному развитию сельскохозяйственного производства. Площадь сельхозугодий 102,3 тыс. га, из них пашня - почти 86%. На территории действует 17 сельскохозяйственных предприятий различных форм собственности, 109 крестьянских (фермерских) хозяйств, 8909 ЛПХ. По итогам 2008 года производство зерна составило 211,3 тыс. т, сахарной свеклы - 103,4 тыс. т, подсолнечника - 5,3 тыс. т, молока - 7,9 тыс.т.

В целях ускоренного развития животноводства реализуются 3 инвестиционных проекта, в том числе в молочном скотоводстве - 2 «ООО Трио Плюс» на 2000 голов дойного стада в с.Покровское и КХ «Рассвет» на 1000 голов дойного стада в с.Большая Поляна), в свиноводстве - 1 (ОАО «Липецкмясо» строит 2 свиноводческих комплекса на 25 тыс.тонн мяса или 108 тыс.голов свиней в год на территории Тульского , Казинского и Второго Тербунского сельсоветов). Они создаются на основе самых передовых технологий, по масштабам и эффективности не только не уступают, но и в отдельных параметрах превосходят зарубежные аналоги.

В декабре 2015 года молочный комплекс ООО «Трио Плюс» введен в эксплуатацию, поголовье коров на 01.08.2009г. составляет 1650 голов, среднесуточные надои молока - 29 литров.

Промышленность района представлена филиалом ЗАО МПБК «Очаково», ООО «Тербунский гончар», ООО «Хлеб», ООО «Купол». Объем отгруженных товаров промышленного производства за прошедший год составил 554 млн. рублей, темп роста - 112%.

В 2015 году начата работа по созданию особой экономической зоны промышленно-производственного типа регионального уровня «Тербуны».

Потенциальными участниками особой экономической зоны регионального уровня «Тербуны» являются:

- ООО «Тербунский гончар»: производство керамического кирпича объемом 40 млн. шт. условного кирпича в год. Объем инвестиций - 1170 млн. руб., количество рабочих мест - 111, в 2008 году завод вышел на проектную мощность;

- ООО «АЭМ-Липецк»: производство металлических конструкций и сэндвич-панелей. Объем инвестиций - 552 млн. руб., количество рабочих мест - 50;

- ООО «Рафарма»: промышленное производство антибиотиков. Объем инвестиций - 5000 млн. руб., количество рабочих мест - 400; инвестор - некоммерческая организация Фонд поддержки здравоохранения «Здоровье»;

- ООО Тербунский сахарный комбинат «Корни»: производство и переработка сахарной свеклы с применением инновационных технологий, выпуск высококачественного сахара и интенсивное использование вторичного сырья. Объем инвестиций -7008 млн. руб., количество рабочих мест - 140;

- ОАО «Тербунскийсырзавод»: производство твердых сыров и переработка молочной сыворотки. Объем инвестиций - 798 млн. руб., количество рабочих мест - 90; инвестор - французская компания «EntremontAlliance» и ОАО «Тербунскийсырзавод»

Ведется дальнейшая работа по привлечению потенциальных инвесторов для строительства предприятий промышленности на территории ОЭЗ РУ «Тербуны». Отведен земельный участок для строительства комбикормового завода ОАО «Липецкмясо», инвесторы из США изучают возможность строительства завода по выпуску сантехники, «Хладокомбинат «Западный» - вакуумной упаковке и замораживанию овощей и фруктов.

Все это свидетельствует о том, что с созданием ОЭЗ повысилась инвестиционная привлекательность района. Планируемый объем инвестиций составит 17591 млн. руб. Будет создано более 1000 новых рабочих мест.

Табл. 1.1 Анализ рынка коттеджей Тербунского района

№ п.п	Адрес	Описание объекта	Стоимость, руб.
1	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул. Сельская, д. 1	Общая площадь 60 кв.м, газ, АОГВ, водопровод, участок 39 соток.	750000 руб За 1 кв.м. 12500 руб.
2	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул.Ленина,д.15	Общая площадь 58.8 кв.м , газ, водопро-вод. Четыре комнаты, участок 66 соток.	700000 руб. За 1 кв.м. 11904.76 руб.
3	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул.Куйбышева.д.1	Общая площадь 77мІ, Кирпичный дом, имеется вода, газ, паровое отопле-ние, участок 20 соток.	600000 руб. За 1 кв.м. 7792.21 руб.
4	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул.Мичурина.д.26	Общая площадь 77м2. Дом в отличном состоянии. Сделан косметический ре-монт. Установлены новые счетчики (вода, газ, свет).Есть два по-греба: один в доме, один на улице.	800000 руб. За 1 кв.м 10389.61 руб.
5	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул.Ленина,д.12	Общая площадь 70м2,вода,туалет в доме, участок 12 со-ток.	650000 руб. За 1 кв.м 9285.71 руб.
6	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, д.Петровское, ул.Молодежная,д.15	Общая площадь 90м2,потолки 2,7 м, гараж, погреб, в от-личном состоянии, надворные построй-ки. Участок 25 соток.	820000 За 1 кв.м 9111.11 руб.
7	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Солдатское, ул.Школьная,д.2	Общая площадь 80 м 2. Гараж ,погреб. Во-доснабжение, газ, туалет в доме. Уча-сток 15 соток.	810000 руб. За 1 кв.м 10125 руб.
8	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул.Гудовка,д.34	Общая площадь 77м 2. Газ ,вода, гараж, погреб, Сад, огород, гараж.	620000 руб. За 1 кв.м 8051.95 руб.
9	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул.Ольховая,д.17	Общая площадь 83 м2. Газ,вода,огород,сад,подвал.Участок 50 соток	600000 руб. За 1 кв.м7228,91руб.
10	Липецкая об-ласть, Тербунский р-н, с.Тербуны, ул.Красная заря,д.7	Общая площадь 63 м2. Много хоз. по-строек, погреб, большой сад. Тёп-лый, светлый дом, газ, отопление в до-ме. Участок 27 соток	700000 За 1 кв.м 11111.11 руб.

Вывод: проанализировав рынок недвижимости в Липецкой области, Тербунский р-н,можно сделать вывод о том, что стоимость жилищного дома зависит от его местоположения,в каком состоянии находится дом, сколько квадратных метров составляет земельный участок, наличие всех коммуникаций. Самая дорогая стоимость объекта за 1м2 составляет12500 руб. по Сельская, д. 1 , а самая низкая стоимость за 1м2 составляет7228,91руб. по ул.Ольховая,д.17

1.2 Правовые основы оценочной деятельности

Правовое положение оценщика

Правовое положение оценщика определено Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Для целей н Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Оценщик имеет право:

Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете; привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик обязан:

Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки; предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем от-чете; предоставлять по требованию заказчика страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; не разглашать конфиденциальную ин-формацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их закон-ному требованию (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Хозяйственная деятельность нередко также сопряжена с вероятностью причинения вреда третьим лицам. Неожиданные претензии по возмещению ущерба могут создать серьезную угрозу финансовому положению предприятия. Страхование гражданской ответственности устраняет финансовые риски, связанные с неожиданными выплатами, поддерживая тем самым непрерывность хозяйственной деятельности.

В России обязательное страхование гражданской ответственности оценщика введено в действие Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998). В соответствии с Законом прежде всего необходимо признание страхового случая (события, которое повлекло за собой причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности). Однако предъявление к оценщику претензии заказчиком (даже полностью обоснованной) о возмещении причиненного вреда не может быть признано страховой компанией страховым случаем, пока оно не подтверждено вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда, третейского суда. Заказчику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением к оценщику. Только после решения суда о взыскании с оценщика за причиненный им вред он может обратиться в страховую компанию с заявлением о выплате страхового возмещения.

Федеральные стандарты оценки

ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки"

ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости».

Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости, а так же является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

ФСО-3 «Требования к отчету об оценке»

Стандарт устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки

ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости».

Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».

Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения. Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка. Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

ФСО-6 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628

Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению аттестационной комиссией Национального совета по оценочной деятельности при определении уровня знаний при проведении единого квалификационного экзамена

ФСО-7 «Оценка недвижимого имущества».

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

ФСО-11

Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, и определяет требования к проведению оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Положения этого стандарта оценки распространяются на проведение оценки как отдельных нематериальных активов, так и совокупности нематериальных активов.

1.3 Риски, связанные с недвижимостью

Любая операция с недвижимость несет в себе элемент риска.

Риск - возможные отклонения реальные результатов той или иной операции в отрицательную сторону, по сравнению с планированной в начале.

Виды рисков:

1) Рыночные (связанные с сферой предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических факторов)

2) Финансовые (общее состояние финансовой системы в стране и во всей финансовой деятельности)

3) Юридические (утрата права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и т.д.)

4) Экономические (макроэкономические изменения и изменения в в состоянии региональной экономики, спроса и предложения на рынке, появление конкурентов)

5)Административные (меняются условия в ходе реализации проектов, выполнение которых требуют органы местного самоуправления).

1.4. Подходы к оценке недвижимости.

Виды подходов:

1) Затратный

2) Доходный

3) Сравнимый

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб=Сзу+Свс-Сиз

Доходный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Доходный подход -- реализуется в методах:

* Дисконтирование чистых доходов;

* Прямая капитализация дохода;

* Равноэффективный функциональный аналог;

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.



II. Расчетная часть

2.1 Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

-быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;

-быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

-быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

-быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района расположения.

Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.

Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.

Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.

Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.

Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов). Прогноз уровня доходов (арендных ставок). Позиционирование объекта.

Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Объектами анализа могут выступать земельные участки до 30 га, действующие и строящиеся объекты недвижимости, проекты, большие земельные территории, пр.

Объект оценки в данной курсовой работе расположен по адресу Липецкая область, Тербунскийрайон, селоТербуны ,улицаДубовая роща дом 12. Объект находится на окраине села, его окружают несколько промышленных предприятий. В 1500 метрах от объекта проходит автомагистраль «Новая Елецкая трасса» открытая для любого вида транспорта. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для индивидуального жилого дома.

2.1 Описание оцениваемого объекта

1.Местоположение

Оцениваемый объект расположен в Липецкой области,Тербунский район, село Тербуны ,улица Дубовая роща дом 12

Тербунскийрайон граничит с Долгоруковскимрайоном Липецкой области , сХлевенским,Воловским районами Липецкой области. Население -22 190 тыс. человек.

Административный центр района - с. Тербуны (1928 г.).

В настоящее время на территории района функционируют 2 крупных промышленных предприятия: филиал ЗАО МПБК «Очаково» и ООО «Тербунский Гончар»В районе насчитывается около 20 сельскохозяйственных предприятий. Наиболее крупные из них: ООО «Сельхозинвест», ООО «Мит-Милк», ООО «Трио Плюс», КХ «Рассвет», ОСП «Березовка» ЗАО «Зерос».Основными направлениями отрасли являются: производство пшеницы, пивоваренного ячменя, сахарной свеклы. Площадь сельхозугодий 102,3 тыс. га, из них пашня - почти 86%.На территории действует 17 сельскохозяйственных предприятий различных форм собственности, 109 крестьянских (фермерских) хозяйств, 8909 ЛПХ. Район специализируется на выращивании пшеницы, ржи, ячменя, подсолнечника, сахарной свёклы, крупяных культур.

В районе 68 предприятий общественного питания, 117 торговых и 25 предприятий по оказанию бытовых услуг. В районном центре с. Тербуны функционируют: 1 смешанный рынок, 2 мини-рынка, 1 крытый рынок.

В Тербунском районе зарегистрировано 99 малых предприятий, 302 индивидуальных предпринимателя. Сложившаяся отраслевая структура малого бизнеса свидетельствует о развитии его преимущественно в сфере торговли и общественного питания, доля малых предприятий в этой отрасли экономики -- 57 %, в других отраслях -- 36 %..

Район имеет развитую сеть дорог с асфальтовым покрытием.

Через район проходит железнодорожная магистраль «Москва--Елец--Донбасс», по ней осуществляется прямое железнодорожное сообщение -- с Москвой, Ельцом, Старым Осколом, Донецком и другими городами России и Украины. На линии расположены 3 железнодорожные станции: Свечинская, Тербуны, Ударник.По району проходит автотрасса областного значения «Липецк--Тербуны--Волово», другие территориальные автодороги. Есть прямое автобусное сообщение с Липецком, Воронежем, Ельцом, населёнными пунктами района. Перевозку пассажиров осуществляет МУ АТП, так же действуют несколько служб такси.

2.Градообразующие характеристики

Улица в Липецкой области,Тербунский район, село Тербуны ,улица Дубовая роща дом 12. Имеет индивидуальную застройку.

Рядом расположены улицы :

Ул.Южная, ул.Васильевская ,ул.Репина ,ул.Бунина. ,ул.Тургенева,ул.Шолохова,ул.Чехова,ул.Дзержинского.

3.Соседство

15 минутах ходьбы от объекта находится продуктовые магазины,больница,культурно спортивный комплекс. Инфраструктура развитая.

4.Ландшафт

Селитебные земли, равнинная местность.

5.Фактическое использование объекта

Объект построен в 2000 году, является объектом, принадлежащим к многоэтажной застройке и имеет 2 этажа. Участок предназначен для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

6.Обременения

Отсутствуют



Таблица 3 Описание оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Описание объекта
1. Сегмент рынка	Жилая недвижимость
2. Текущее использование	Жилой дом
3. Вид данных	рыночные
4. Юридическое описание	2 этажный кирпичный жилой дом общей площадью136,5 м2, жилой 93 м2.
5. Регион	48
6. район	Тербунский
7. Адрес	Тербунский район, село Тербуны ,улица Дубовая роща дом 12
8. Право собственности	Свидетельство о Государственной регистрации серия 48АА 064522
9. Обременение	Отсутствуют
Участок.
1. Площадь участка	1028 кв.м2
2. Зона
3. Сервитут	-
4. Форма	Прямоугольная
5. Топография	Ровное место
6. Состояние участка	Разработан, имеются строения
7. Условия окружающей среды	Селитебные земли, равнинная местность.
8. Транспортная доступность	-
9. Качество и состояние дорог	Асфальтированные дороги, состояние удовлетворительное
10. Доступные инженерные коммуникации	Система водоснабжения, отопление, канализация, водосток, ливневые насосные станции, очистные сооружения ливневых стоков, электрические, тепловые, водоканализационные, газопроводы .
Здание
1. Год постройки	2000
2. Балансовая стоимость	-
3. Год последнего капитального Ремонта	2010
4. Стены	Кирпичные
5. Лифт	-
6. Квартир	1
7. Подъездов	-
8. Проект	индивидуальный
9. Охрана	Железная дверь
10. Состояние подъезда	-
11. Подвал	кирпичный
12. Чердак	-
13. Парковка	Гараж кирпичный
14. Соседи	В 15 минутах ходьбы от объекта находится продуктовые магазины,больница,культурно спортивный комплекс.
15. Состояние двора	Хорошее
Квартира
1. Площадь общая	136,5
- жилая	93
- подсобная	43.5
2. Комнаты всего:	5
- тихих	2
- темных	2
3. Лицевые счета	1
4. Этаж	2
5. Сан. узел	Раздельный
6, Балкон	-
7. Телефон	есть
8. Пол	Железобетонный
9. Мусоропровод	-
10. Горячая вода	Центральное
11.Ванна, ванная комната	Ванная комната
12. Высота потолка	2,65
Холодная пристройка а
1. Год постройки	2000
2. Стены	кирпичные
3. Полы	Дощатые
4. Крыша
5. Перекрытия	-
6. Окна	глухие
7. Двери	деревянные
8. Внутренняя отделка	обои
9. Высота	2,82
10. Площадь	4,5
Холодная пристройка а1
1. Год постройки	2004
2. Стены	тесовые
3. Полы	дощатые
4. Крыша
5. Перекрытия	-
6. Окна	глухие
7. Двери	деревянные
8. Внутренняя отделка	обои
9. Высота	2,85
10. Площадь	3,4
Гараж Г
1. Год постройки	1996
2. Стены	кирпичные
3. Полы	бетонные
4. Крыша	-
5. Перекрытия	-
6. Окна	-
7. Двери	железные
8. Внутренняя отделка	оштукатуренные
9. Высота	2,4
10. Площадь	25
Погреб п/Г
1. Год постройки	1996
2. Стены	кирпичные
3. Полы	-
4. Крыша	-
5. Перекрытия	-
6. Окна	-
7. Двери	деревянные
8. Внутренняя отделка	-
9. Высота	2
10. Площадь	24 куб.м.
Сарай Г1
1. Год постройки	1996
2. Стены	кирпичные
3. Полы	дощатые
4. Крыша	-
5. Перекрытия	-
6. Окна	-
7. Двери	деревянные
8. Внутренняя отделка	-
9. Высота	2,4
10. Площадь	50
Погреб п/Г1
1. Год постройки	1996
2. Стены	кирпичные
3. Полы	-
4. Крыша	-
5. Перекрытия	-
6. Окна	-
7. Двери	деревянные
8. Внутренняя отделка	-
9. Высота	2
10. Площадь	24 куб.м.
Уборная Г2
1. Год постройки	1996
2. Стены	кирпичные
3. Полы	дощатые
4. Крыша	-
5. Перекрытия	-
6. Окна	-
7. Двери	деревянные
8. Внутренняя отделка	оштукатуренные
9. Высота	2
10. Площадь	2 куб.м.
Летняя кухня
1. Год постройки	1996
2. Стены	кирпичные
3. Полы	дощатые
4. Крыша	-
5. Перекрытия	-
6. Окна	глухие
7. Двери	деревянные
8. Внутренняя отделка	обои
9. Высота	2,4
10. Площадь	27,3
Сарай Г4
1. Год постройки	2001
2. Стены	кирпичные
3. Полы	дощатые
4.Крыша	-
5. Перекрытия	-
6. Окна	-
7. Двери	деревянные
8. Внутренняя отделка	-
9. Высота	2,3
10. Площадь	31,1



ІІІ. Расчет стоимости земли

3.1 Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость - нормативная цена участка, рассчитываемая на основании нормативов, определяемых региональными органами зако-нодательной власти совместно с представительными органами местного самоуправления, по оценочным зонам в границах соответствующей терри-тории.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, ко-гда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процен-тах от его рыночной стоимости.

Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющую экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земель-ных участков.

Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования.

СКАД= УКАД *SУЧ..

По данному земельному участку кадастровая стоимость составляет 101206,6 руб.



3.2 Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Для расчета стоимости оцениваемого земельного участка, я подобрала 3 сопоставимых, расположенных в одном с оцениваемым районе.

Элемент сравнения	Оцениваемый участок	Сопоставимый участок 1	Сопоставимый участок 2	Сопоставимый участок 3
Адрес	с.Тербуны., ул.Дубовая роща 12	С.Тербуны., 500000 руб.	С.Тербуны., 450000 руб.	С.Тербуны., 350000 руб.
Цена продажи 1 кв. м, руб.		500,00	450,00	350,00
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Уторговывание	Условно продан	Предложение -5%	Предложение -5%	Предложение -5%
Рекультивация	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Коммуникации	Коммуникации на участке.	Коммуникации на участке.	Рядом. +10	Рядом. +10
Площадь	1028 м2	1000 -0,5%	1000 -0,5%	1000 -0,5%
Местоположение	20 минут до центра	25 минут до Центра +1%	10 минут до центра. -1%	10 минут до центра. -1%
Общая корректировка		-4,5	+3,5	3,5
Скорректированная цена, руб.	431,27	477,5	465,75	362,25

Откорректированная цена=цена продаж*(общ.кор./100)+цена продажи 1м2

1.500*(-4,5/100)+500=477,5

2.450*(3,5/100)+450=465,75

3.350*(3,5/100)+350=362,25

Сумма корректировок

X1=3;X2=4; X3=4;

Всего корректировок=11

X1=3*100/11=27,2

Х2=4*100/11=36,4

Х3=4*100/11=36,4

Цена за 1 кв.м.

477,5*0,272+465,75*0,364+362,25*0,364=129,88+169,53+131,86=431,27

Срын=431,27*1028=443345,56

4.Расчет восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость- стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость оцениваемого объекта определяется по стоимости аналога, а по различиям между ними выполняются корректировки.

1.ВС 1м3=21,6 (сборник№28 таблица 12 «Жилые здания двухэтажные кирпичные»)

Территориальный пояс 1, климатический район 2.

2.Повышающие коэффициенты:

Газоснабжение-1,7% (1,7+100) /100=1,017

АОГВ-4,3% (4,3+100)/100=1,043

Ванна с газовыми колонками -3,9% (3,9+100) /100=1,039

Местное горячее водоснабжение(газовые колонки)-3,5% (3,5+100) /100=1,035

h (потолка)-2,60=1,04

3.Общий повышающий коэф-т:

1,017+1,043+1,039+1,035+1,04=1,186

4.ВС 1м3=21,6*1,186=25,62

5.Понижающие поправки:

Центральное отопление 4,6%

Горячее водоснабжение 2,4%

100-(4,6+2,4) /100=0,93

6.Понижающий коэф-т:

S(93м2)=0,89

7.Общий понижающий коэф-т:

0,93*0,89=0,828

8.Фактическая вост-ная ст-ть:

25,62*0,828=21,21 руб.

9.Полная вост-ная ст-ть:

21,21*535=11347,35 руб.

10.Перевод в текущие цены:

А)1969-1984

11347,35*1,17=13276,40

Б)1984-1991

13276,40*1,61=21375,00

В)1991-2010

21375,00*60,36=1290195,00

Г)2010-2016

1290195,00*1,32=1703057,4

11.С учетом НДС:

1703057,4*1,18=2009607,73 руб.

Расчет востн-ной ст-ти холодной пристройки:

ВСпр=ВС1м3*Оп*(1-Усф*i/п)

ВСпр=21,6*10*(1-0,19*2,50/7,22)=216*0,9342=201,79

Перевод в текущие цены:

А)1969-1984

201,79*1,17=236,09

Б)1984-1991

236,09*1,61=380,10

В)1991-2010

380,10*60,36=22942,84

Г)2010-2016

22942,84*1,32=30284,55

11.С учетом НДС:

30284,55*1,18=35735,77руб.

Расчет восстановительной стоимости Гаража-стены кирпичные

25м2

ВС1мі= 20,4 руб.

20,4*25=510 руб.

Перевод в текущие цены:

69>84 = (510руб.*1,17)=596,7руб.

84>91 = (596,7руб.*1,61)=960,69руб.

91>2010 = (960,69руб.*60,36)=57987,25руб.

2010>2016=(57987,25руб.*1,32)=76543,17руб.

С НДС =76543,17*1,18=89555,51руб

Расчет восстановительной стоимости уборной Г2- стены кирпичные

V=2мі

ВС1мі=34руб.

34руб.*2мі=68руб.

Перевод в текущие цены:

69>84 = (68руб.*1,17)=79,56руб.

84>91 = (79,56руб.*1,61)=128,09 руб.

91>2010 = (128,09руб.*60,36)=7731,51руб.

2010>2016=(7731,51руб.*1,32)=10205,59руб.

С НДС =10205,59руб.*1,18=12042,60руб

Расчет восстановительной стоимости сараяГ1-стены кирпичные

50мІ

ВС1мІ= 32,6руб

32,6руб.*50м2=1630руб.

Перевод в текущие цены:

69>84 = (1630руб.*1,17)=1907,1руб.

84>91 = (1907,1руб.*1,61)=3070,43руб.

91>2010 = (3070,43руб.*60,36)=185331,16руб.

2010>2016=(185331,16руб.*1,32)=244637,13руб.

С НДС =244637,13руб.*1,18=288671.81руб.

Расчет восстановительной стоимости сараяГ4-стены кирпичные

31,1мІ

ВС1мІ= 32,6руб

32,6руб.*31,1м2=1013,86руб.

Перевод в текущие цены:

69>84 = (1013,86руб.*1,17)=1186,22руб.

84>91 = (1186,22руб.*1,61)=1909,81руб.

91>2010 = (1909,81руб.*60,36)=115276,13руб.

2010>2016=(115276,13руб.*1,32)=152164,49руб.

С НДС =152164,49*1,18=179554,10руб.

Расчет восстановительной стоимости Погреба П/Г- стены кирпичные

V=24мі

ВС1мі=98руб.

98руб.*24мі=2352руб.

Перевод в текущие цены:

69>84 = (2352руб.*1,17)=2751,84руб.

84>91 = (2751,84руб.*1,61)=4430,46 руб.

91>2010 = (4430,46руб.*60,36)=267422,57руб.

2010>2016=(267422,57руб.*1,32)=352997,79руб.

С НДС =352997,79руб.*1,18=416537,39руб

Расчет восстановительной стоимости Погреба П/Г1- стены кирпичные

V=24мі

ВС1мі=98руб.

98руб.*24мі=2352руб.

Перевод в текущие цены:

69>84 = (2352руб.*1,17)=2751,84руб.

84>91 = (2751,84руб.*1,61)=4430,46 руб.

91>2010 = (4430,46руб.*60,36)=267422,57руб.

2010>2016=(267422,57руб.*1,32)=352997,79руб.

С НДС =352997,79руб.*1,18=416537,39руб

Расчет восстановительной стоимости Летний кухни- стены кирпичные

27,3м2

ВС1м2=24,5руб.

24,5руб.* 27,3м2=668,85руб.

Перевод в текущие цены:

69>84 = (668,85руб.*1,17)=782,55руб.

84>91 = (782,55руб.*1,61)=1...