Рекомендации по оценке прогнозной стоимости объектов
Особенности и основные этапы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества на будущую дату (прогнозной стоимости). Учет факторов, влияющих на изменение ценообразующих характеристик объекта оценки. Необходимость анализа определенного сегмента рынка.
| Рубрика | Финансы, деньги и налоги |
| Вид | статья |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 26.04.2017 |
| Размер файла | 20,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Институт экономики, права и гуманитарных специальностей, Краснодар, Россия
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ ПРОГНОЗНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Дударев Юрий Иванович, д.т.н , профессор Дударева Светлана Юрьевна
Процесс определения стоимости объектов недвижимости включает следующие основные этапы:
1. Постановку задания на оценку;
2. Сбор информации и предварительный анализ данных;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;
4. Выбор уместных методов оценки и их применение;
5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;
6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком [1].
Применительно к оценке прогнозной стоимости, то есть наиболее вероятной (расчетной) рыночной стоимости объекта оценки на определенную будущую дату, нужно отметить следующие особенности. На первом этапе ставится задача определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, соответствующую времени составления отчета (текущую дату), а также на определенную дату в будущем (прогнозной стоимости). При этом все условия изменения ценообразующих характеристик объекта оценки за период между текущей и будущей датами оценки, заранее известные собственнику имущества и оценщику, такие как условие завершения недостроенных объектов, или планируемый капитальный ремонт, реконструкция, перепрофилирование объекта, должны быть четко сформулированы. Если такие условия сразу не заданы, оценщик должен их рассмотреть на этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.
На втором этапе для построения прогноза изменения стоимости объекта необходим тщательный анализ того, как именно рынок реагирует на какие-либо изменения в политике, экономике и социальной сфере и как именно эти изменения отражаются на стоимости объектов недвижимости определенного типа (или сегмента рынка).
На третьем этапе определяются юридически и физически возможные варианты использования объекта недвижимости, как на текущую дату, так и на прогнозную, после чего выбирается или вариант наиболее вероятный, или обеспечивающий на прогнозную дату максимальную рыночную стоимость объекта недвижимости. При этом нужно учесть, что некоторые варианты использования объекта, неосуществимые по каким-либо причинам на текущую дату, становятся возможными на дату оценки прогнозной стоимости [2].
На четвертом этапе дается обоснование подходов к оценке (и выбор методов в рамках этих подходов) для оценки рыночной стоимости, как на текущую, так и на прогнозную дату оценки. При этом методы, применяемые в рамках каждого из подходов, на разные даты могут отличаться. Анализ существующих методов оценки и информации, необходимой при их применении показывает, что не все методы одинаково подходят для оценки прогнозной стоимости. Так, для оценки доходным подходом объекта, незавершенного строительством, на текущую дату должен использоваться метод дисконтированных денежных потоков, отражающий затраты на строительство, связанные с реализацией проекта риски и многие другие параметры, а для оценки на прогнозную дату, на которую объект, как предполагается, будет завершен и введен в эксплуатацию, оценка может проводиться методом капитализации дохода, предполагающим получение стабильных доходов от использования объекта.
Обычно при оценке учитывают только общие тенденции рынка недвижимости и рассматривают только то изменение стоимости объекта оценки, которое вызывается общим ростом цен на подобные объекты. На самом деле изменение стоимости вызывается не только общим удорожанием недвижимости, но и изменениями количественных и качественных характеристик самого объекта. Указанные факторы могут влиять на стоимость, как в меньшую, так и в большую сторону, причем иногда достаточно существенно. Таким образом, коэффициент изменения стоимости во времени состоит из двух составляющих - первой, отражающей типичные тенденции и второй, учитывающей возможное изменение ценообразующих характеристик конкретного объекта оценки [3].
Для расчета первой составляющей необходим анализ определенного сегмента рынка - рынка земельных участков (или соответствующих прав на них), рынка строительных работ, аренды и продаж аналогичных объектов недвижимости. Для расчета индивидуальной составляющей может использоваться метод парных продаж, при котором рассматриваются два аналогичных объекта, в идеале отличающихся по какому-то одному параметру, тогда разница в стоимости между такими объектами отражает влияние данного параметра на стоимость [4].
Пятый этап - согласование результатов. Основным критерием при выборе приоритета результатов, полученных в результате применения разных подходов, является максимальная вероятность и обоснованность предположений, сделанных при прогнозировании оценки в рамках каждого из подходов.
Шестой этап - подготовка отчета об оценке стоимости, включающий как расчет рыночной стоимости на текущую дату, так и расчет прогнозной стоимости. Отчет, целью которого является оптимизация управления имуществом предприятия и помощь в принятии решений, должен включать в себя развернутое описание вариантов развития событий и расчет прогнозной стоимости по каждому из вариантов.
Четкое представление о том, каковы отличия алгоритма оценки при определении рыночной стоимости на будущую дату позволит сделать расчеты прогнозной стоимости объектов недвижимости более корректными и обоснованными.
рынок стоимость ценообразующий
Литература
1. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. Оценка стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с. Стр. 46
2. Дударева С.Ю. Методы оценки недвижимого имущества при различных вариантах его использования: Материалы межвузовской научно-практической конференции молодых ученых «Приоритеты экономического развития России». - Краснодар: ЮИМ, 2005. С. 169.
3. Дударев Ю.И., Дударева С.Ю. Математические основы моделирования оценки прогнозной стоимости объектов недвижимости Российской Федерации. Часть 2. Научный журнал КГАУ [Электрон. ресурс] -2007. - №25 (1).
4. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. 512 с.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Уфы в 2013 г.; основные сведения и описание объекта оценки. Методы определения рыночной стоимости недвижимого имущества и прав на земельный участок. Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.11.2013Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия. Методика расчета коэффициента капитализации и дисконтирования. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости ООО "Своя квартира" с применением затратного подхода.
дипломная работа [177,6 K], добавлен 21.06.2014Бизнес как особый объект оценки. Цели определения рыночной стоимости бизнеса, ее виды и методы оценки. Анализ объекта оценки и его макроокружения на примере ООО "Прогресс". Анализ имущества и источников его формирования. Выбор подходов к оценке стоимости.
дипломная работа [439,0 K], добавлен 18.02.2012Теоретическое изучение основных методов оценки стоимости бизнеса и подходов компаний к оценке стоимости акций. Выявление и анализ особенностей оценки стоимости обыкновенных акций. Проведение оценки рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль".
дипломная работа [322,7 K], добавлен 04.08.2012Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.
отчет по практике [44,4 M], добавлен 19.07.2012Отличительные особенности банка как объекта оценки. Специфика использования доходного подхода при оценке стоимости финансовой организации. Сущность и характеристика затратной и сравнительной методик проведения анализа состояния банковской организации.
курсовая работа [33,2 K], добавлен 22.08.2013Понятия стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Основные факторы, влияющие на характеристику этих объектов. Алгоритмы расчета рыночной стоимости бренда по различным методикам. Концепции и запатентованные методики их оценки.
реферат [16,1 K], добавлен 14.04.2015Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости бизнеса предприятия. Проведение анализа рынка. Проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Выбор и обоснование подходов и методов оценки стоимости бизнеса.
курсовая работа [194,0 K], добавлен 13.11.2008Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000Сведения о заказчике оценки. Основные допущения и ограничения. Последовательность определения стоимости объекта оценки. Ассортимент выпускаемой продукции. Структура акционерного капитала, регистрация акций, дивидендная история, права акционеров.
курсовая работа [2,2 M], добавлен 19.06.2011Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.
курс лекций [982,9 K], добавлен 01.04.2009Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
курсовая работа [56,3 K], добавлен 15.07.2008Общие понятия оценки, подходы и виды стоимости. Оценка методом сравнительного подхода. Определение остаточной стоимости. Методы экспресс оценки и опционного ценообразования. Показатели экономической эффективности. Метод прямого анализа сравнения продаж.
презентация [358,0 K], добавлен 05.11.2014Сущность, цели, задачи и методы проведения оценки стоимости компании. Источники информации и субъекты оценки. Методика и основные теории оценки стоимости компании. Метод дисконтирования будущих доходов. Потребительская и рыночная (меновая) стоимость.
курсовая работа [103,5 K], добавлен 01.12.2014Финансовые инструменты создания стоимости и финансовая модель анализа компании. Оценка рыночной стоимости предприятия и использование ее результатов для повышения эффективности бизнеса. Повышение стоимости предприятия при помощи ликвидационной стоимости.
курсовая работа [852,9 K], добавлен 12.01.2016Комплексная характеристика методологии доходного подхода в контексте оценки стоимости предприятия. Практические аспекты применения доходного подхода в оценке рыночной стоимости предприятия на примере ПАО "Алроса". Оценка структуры доходов и расходов.
курсовая работа [715,7 K], добавлен 14.11.2017Описание теоретических и методологических основ развития бизнеса. Этапы проведения и методика непосредственной оценки стоимости и финансового состояния предприятия затратным, доходным и сравнительным методами. Методологические особенности оценки бизнеса.
курсовая работа [369,8 K], добавлен 04.11.2014Теоретическое исследование процедуры оценки стоимости денег и ценных бумаг во времени. Систематизация финансовой информации и проведение оценки стоимости предприятия в условиях кризиса на примере ОАО "ОТП Банк". Повышение эффективности оценки бизнеса.
дипломная работа [403,2 K], добавлен 04.08.2012Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.
дипломная работа [4,0 M], добавлен 09.04.2006
