Параметры ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Исходные данные

Девушка планирует купить 2х комнатную квартиру общей площадью 54.3 м кв. в доме по адресу ул. Мончегорская 19а

Стоимость квартиры на данный момент 3 153 920 руб.

Рисунок 1

Имеется 2-х комнатная квартира в Автозаводском районе стоимостью 1 935 185 руб. на данный момент. На остальную сумму (1 218 735 руб.) надо взять кредит в банке.

Далее рассмотрим несколько банков, сравним условия кредитования и выберем наиболее подходящие.

Условия Сбербанка РФ

Сумма кредита от 300 000 руб.

Процентные ставки 12,5%

Первоначальный взнос от 15%

Срок ипотеки 1- 30 лет

Возраст заемщика От 21 года до 65 лет

Стаж работы на текущем месте работы, мес. 6

Страхование обязательно

Комиссия за выдачу кредита отсутствует

Порядок погашения кредита. Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами

Условия АкБарсБанка

Сумма кредита от 300 000 руб.

Процентные ставки 12,3%

Первоначальный взнос От 20% до 30%

Срок ипотеки. От 1 года до 25 лет

Возраст заемщикаОт 18 года до 70 лет

Стаж работы на текущем месте работы, мес. 3

Страхование обязательно

Комиссия за выдачу кредита отсутствует

Порядок погашения кредита. Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами

Условия Россельхозбанка

Сумма кредита 100 000 - 20 000 000 руб.

Процентные ставки от 10,5%

Первоначальный взнос от 15% до 50%

Срок ипотеки до 30 лет

Возраст заемщика От 21 года до 65 лет

Стаж работы на текущем месте работы, мес. 6

Страхование. Обязательно

Комиссия за выдачу кредита. Отсутствует

Порядок погашения кредита. Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами

Условия ВТБ24

Сумма кредита от 300000 руб.

Процентные ставки от 12%

Первоначальный взнос от 20%

Срок ипотеки до 30 лет

Возраст заемщика От 21 года

Стаж работы на текущем месте работы, мес. 6

Страхование. Обязательно

Комиссия за выдачу кредита. Отсутствует

Порядок погашения кредита. Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами

От ипотечной программы хотелось бы получить следующие условия: минимальную процентную ставку, погашение кредита аннуитетными платежами, минимальную комиссию за выдачу кредита.

Таблица 1

Требования/банк	Сбербанк	АкБарс	ВТБ24	Россельхозбанк
Минимальная % ставка	-	-	-	+
Погашение кредита аннуитетными платежами	+	+	+	+
Минимальная комиссия за выдачу кредита	+	+	+	+

Как видно из таблицы, наиболее выгодные условия предлагает Россельхозбанк.

2. Расчет аннуитетного платежа

Рассчитать ежемесячный аннуитетный платеж можно по формуле:

x = S *(P + )

x - месячный платеж

P - (1/12) месячной ставки

N - количество месяцев

S-первоначальная сумма вклада

x=1 218 735 *(0,009 + = 16 650 руб.

Для расчета процентной составляющей аннуитетного платежа нужно остаток кредита на указанный период умножить на годовую ставку и все поделить на 12.

р₁= S₁*P/12

р₁ - начисленные проценты

S₁ - остаток задолженности на период

P - годовая процентная ставка по кредиту

Чтобы определить часть, идущую на погашение долга, необходимо из месячного платежа вычесть начисленные проценты.

s = x - Pп

s - часть выплаты, идущая на погашение долга

x - месячный платеж

Pп - начисленные проценты на момент п-ой выплаты

3. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения:

Отношение ежемесячного платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к его совокупному доходу:

К₁=

П - ежемесячные платежи по кредиту

Д - ежемесячный совокупный чистый доход (после налогообложения)

В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30 - 45%.

К₁ = = 0,22 (22%)

Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу:

К₂=О₁/Д=(О+П)/Д

О₁ - совокупные ежемесячные обязательства заемщика

К₂ = (10 000+16 650)/75 000=0,36 (36%)

Как правило, значение данного коэффициента не может превышать 65%.

Для более точного анализа платежеспособности заемщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициент:

К₃ =

К₄=О₂/Д=(О+Ж)/Д

К₃=(16 650 +5 000)/75 000=0,29

К₄=(10 000+16 650 +5 000)/75 000=0,42

Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете платежеспособности заемщика:

П (Ежемесячный платеж по жилищному ипотечному кредиту) - Платеж в счет основного долга и уплаты процентов

Ж (Общий ежемесячный платеж по жилищному ипотечному кредиту) - Общий ежемесячный платеж по жилищному ипотечному кредиту; Платеж по налогу на приобретаемое имущество; Ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика; Ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге; Ежемесячный платеж по страхованию утраты права собственности владельца квартиры; Платеж за услуги по техническому обслуживанию; Другие расходы по приобретаемому жилью, если они имеют регулярный характер.

Д (Общий доход заемщика) - Заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; Доход от работы на неполный рабочий день и не по основному месту работы; Доход в виде дивидендов по облигациям, акциям, от участия в иных хозяйственных обществах; Доход в виде % по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат; Пенсионные выплаты и стипендии; Алименты и пособия на детей; Государственные субсидии; Чистый доход в виде арендной платы.

O (Обязательства заемщика) - Платежи по имеющимся кредитам; Обязательные платежи; Алименты уплачиваемые; Ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющимися в собственности заемщика жилья (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья); Ежемесячные расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; Арендные платежи; Регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи; Расходы, связанные с отдыхом, развлечением, хобби; Другие постоянные и обязательные платежи заемщика, проводимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течении года.

На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.

Данный человек никогда раньше не брал кредит в банках, поэтому не имеет кредитной истории, что может повлиять на положительное решение банка о предоставлении им ипотечного кредита.

Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья. Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. Заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

-Комиссионные риэлторской фирме;

-Плата за оценку стоимости предмета залога;

-Сбор за предоставление необходимых справок по приобретаемой недвижимости;

-Сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

-Сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки;

-Страховые сборы;

-Банковский сбор за подачу заявления на кредит;

-Плату за открытие ссудного капитала;

-Плату за выдачу кредита наличными;

-Другие расходы

Заемщики обладают достаточной суммой собственных денежных средств для покрытия расходов по кредитной сделке 2 178 932 (69% от 3 153 920), т.е.> 30%.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита:

Sk=(П*(1-(1+i)^(-n)))/i

П - максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и проценты

n - число платежных периодов

i - процентная ставка за соответствующий период

Sk=(16 650 *(1-(1+0,009)^-120 ))/0,009 = 1 218 705,83 руб.

Для окончательного принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры, банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения определяется коэффициентом К₃ (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества):

К₃=S_k/S_ни

S_k - сумма кредита

S_ни- стоимость недвижимого имущества

К₃ = = 0,39

Таким образом, заемщику решено выдать кредит на сумму 1 218 705 руб. сроком на 10 лет под 10,75%.

4. Составление графика платежей по стандартному (аннуитетному) кредиту



Таким образом, величина выплачиваемых процентов за весь период составит 775 194 руб.

Заемщику предоставляется возможность имущественного налогового вычета при получении ипотечного кредита на приобретение или новое строительство жилья.

Приобретается квартира стоимостью 3153920 руб. оплачивается за счет кредита -1 218 705 руб.

Срок кредита -10 лет.

Процентная ставка - 10, 75 %.

Способ платежа - аннуитетный.

Итоговая сумма процентов по кредиту - 775 194 руб.

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет 2 000 000 руб. - максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету + 775 194, 00 руб. - полная сумма выплаченных процентов = 2 775 194.

Сумма налогового вычета, таким образом, будет составлять 2 775 194 р. * 13% = 360 775,22 р.

При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000 руб.) можно получить единовременно, независимо от того, из каких средств (собственных или заемных) было уплачено 2 000 000 руб. и при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточный подоходный налог, из которого осуществляется вычет. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т. е. в течение 20 лет кредитования при условии выплаты подоходного налога в соответствующем размере.

5. Рассмотрение альтернативного варианта и вывод о целесообразности взятия ипотечного кредита

Рассчитаем предлагаемую величину арендных платежей, которую бы выплатил заемщик за кредитный период, если бы он вместо получения ипотечного кредита снимал жилье.

Анализ рынка жилой недвижимости показал, что средняя стоимость аренды аналогичных квартир на вторичном рынке составляет 20 000 руб. в месяц. Следовательно, за 10 лет (120 мес.) сумма арендных платежей составит 2400000 руб. (без учета инфляции и изменения цен на недвижимость), что больше суммы выплаты кредита. Получается, что в данном случае выгоднее взять ипотеку, чем снимать квартиру на длительный срок.

аннуитетный платеж кредит ипотечный

Список используемых источников

1. http://www.zhilstroy.nnov.ru/

2. http://www.rshb.ru

3. http://www.akbars-bank

4. http://www.sberbank.ru

5. https://www.vtb24.ru

6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.: ил. - (Серия «Учебное пособие»)

Размещено на Allbest.ru

...