Финансы, денежное обращение и ипотека

Ссуженная стоимость может выступать в виде ссуды денег и в виде ссуды капитала.

Ссуда денег представляет собой платежное средство для погашения долговых обязательств. Ссуда капитала используется на расширение производства, то есть на увеличение основного и оборотного капитала, Таким образом, ссуда денег, в отличие от ссуды капитала лишь опосредует кругооборот капитала, но не увеличивает его.

Основными принципами кредитования являются возвратность, срочность и платность. Возвратность представляет собой специфическое свойство, определяющую черту, присущую кредитным отношениям. Возврат кредита наступает в тот момент, когда высвободившиеся средства дают возможность ссудополучателю вернуть денежные средства, полученные во временное пользование. Возвратность выражает двусторонний процесс, она одинаково важна как для кредитора, так и для заемщика. Для кредитора ссуда стоимости - это не акт дарения; кредитор только и дает деньги (ценность) взаймы, что предполагает неизбежность их обратного притока. Для заемщика получение кредита - это также не дар, ему необходимо так использовать ссуду, чтобы обеспечить своевременное высвобождение стоимости и ее возврат. Таким образом, без возвратности не могут существовать кредитные отношения.

Принцип срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок, то есть в кредитных отношениях есть временная определенность возвратности кредита. Срок кредитования является предельным временем нахождения ссуженных средств в хозяйстве заемщика и выступает той мерой, за пределами которой количественные изменения во времени переходят в качественные. Если нарушается срок пользования ссудой, то искажается сущность кредита.

Принцип платности в системе кредитных отношений реализуется через механизм ссудного процента, который является своего рода “ценой” кредита. Признаком современной системы кредитных отношений служит взыскание процента по ссудам. Связано это с тем, что кредиты предоставляются главным образом на базе привлеченных средств, которые для кредитора выступают как платные ресурсы. Экономическая сущность платы за кредит отражается в фактическом распределении дополнительно полученной за счет его использования прибыли между заемщиком и кредитором. Подтверждая роль кредита как одного из предлагаемых на специализированном рынке товаров, платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию.

Помимо трех вышеперечисленных принципов организации кредитных отношений, являющихся основными, существуют другие: обеспеченность кредита, целевой характер и дифференцированный характер кредита.

5.1.1 Функции кредита

Роль кредита в экономической системе общества определяется, прежде всего, выполняемыми им функциями. Функции кредита тесно взаимосвязаны и отражают характерные особенности кредита как экономического явления, показывают связь кредита с процессами кругооборота капитала и денежным обращением. В качестве базовых функций кредита выделяют:

1) перераспределительная (распределительная)

Распределение предполагает перемещение разных форм общественного богатства от одних субъектов к другим или вторичное перемещение уже ранее полученных благ. Возникновение и развитие кредитных отношений порождают мощные встречные потоки товаров и денег, которые приводят в действие механизм перераспределения благ.

С возникновением банков процессы перераспределения денежных средств в экономике получают наиболее адекватный механизм, а функции кредита - своё законченное выражение.

2) создание кредитных орудий обращения (эмиссионная)

С момента своего возникновения кредит замещал металлические монеты кредитными инструментами. Широкое распространение последних, в конечном итоге, привело к утрате золотом монетарной роли и замене его кредитными деньгами, эмитируемыми национальными центральными банками.

Но, помимо выше обозначенных функций, многие экономисты выделяют следующие:

- воспроизводственная;

- стимулирующая.

Но данные функции как бы дополнят ранее нами обозначенную - перераспределительную, поэтому в качестве основных рассматриваются первые две.

5.1.2 Законы и границы кредита

Выделяют следующие законы кредита:

1) закон возвратности кредита - означает, что выданная ссуда должна быть возвращена кредитору, при выдаче кредита денежное предложение увеличивается, при возврате - уменьшается. Если деньги не будут возвращаться, то каналы денежного обращение будут переполняться деньгами, нарушится эластичность кредитных денег;

2) закон равновесия между высвобождающимися и перераспределенными ресурсами - означает, что средства, предоставленные в кредит должны быть меньше или равны аккумулированным у кредитора, тоже самое касается срока кредитования;

3) закон сохранения ссужаемой стоимости - кредит предоставляется с учетом инфляции, в противном случае активы обесценятся;

4) временной характер функционирования кредита - в кредит выдаются временно свободные средства на определенное время.

Определение обоснованных границ применения кредита и их соблюдение имеют большое значение для отдельных участников кредитных отношений и для экономики в целом.

Лишь при оптимальном уровне кредитных вложений воздействие кредита на экономику может быть положительным. Избыточное предоставление кредита негативно влияет на процессы развития экономики, ослабляет заинтересованность хозяйствующих субъектов в экономном использовании ресурсов, в ускорении процессов производства и реализации продукции.

Если же по различным причинам потребности экономики в средствах удовлетворяются за счет кредита не полностью, возникают немалые трудности в деятельности хозяйствующих субъектов, например, нехватка средств для приобретения необходимых материалов, что влечет за собой замедление воспроизводственных процессов.

Границы кредита - предел, в рамках которого реализуется сущность категории кредита. Нарушение границ кредита приводит к его перерождению, трансформации в другую категорию и искажению сущности, так, если не вернуть денежные средства, произойдет трансформация кредита в категорию финансы.

На развитие кредитных отношений в той или иной стране большое влияние оказывает целый комплекс условий и факторов. К основным из них можно отнести такие, как: политические, правовые, экономические, а также исторические условия и факторы.

Рассматривая экономические границы применительно к кредитным отношениям можно выделить внешние (сущностные) и внутренние границы кредита. Внешние границы представляют собой качественное обособление во времени и пространстве кредитных отношений от всех других. При этом можно выделить временные и качественные границы кредита.

Временная граница означает, что в ходе развития кредитные отношения при определенных условиях прекратят свое существование во времени, после чего возникают новые отношения.

Качественная граница - это определенность кредитных отношений присущих только им признаками.

Количественно границы кредита зависят как от имеющихся ресурсов, так и от потребностей народного хозяйства, населения или предприятий.

5.1.3 Роль кредита в рыночной экономике

Роль кредита в развитии экономики проявляется в:

- обеспечении непрерывности кругооборота капитала, что достигается за счёт регулярной реализации готовых товаров и предполагает активное коммерческое кредитование, доступность банковского кредитования для предпринимателей, наличие достаточно развитого потребительского кредита. Для достижения устойчивой непрерывности кругооборота, очень важно своевременное приобретение сырья, материалов, обновление основного капитала;

- ускорении концентрации и централизации капитала, что является необходимым условием экономического роста и стабильного развития, позволяет расширить границы индивидуального накопления.

Использование кредита позволяет значительно сократить время для расширения масштабов производства, обновить продукцию и повысить эффективность производства и труда.

В рыночной экономике роль кредита исключительно высока. Благодаря кредиту предприятия располагают в любой момент такой суммой денежных средств, которая необходима для нормальной работы.

Особенно важна роль кредита для пополнения оборотных средств, потребности в которых у любого предприятия нестабильны: то увеличиваются, то уменьшаются. Велика роль кредита и в процессе воспроизводства основных фондов. Использование заёмных средств позволяет совершенствовать технологию производства, быстро переходить к выпуску новых видов продукции. Сочетание собственных ресурсов предприятия с заёмными средствами даёт возможность им эффективно эксплуатировать основные фонды, наращивать объёмы производства конкурентно способной продукции.

Большое значение кредит имеет в регулировании ликвидности банковской системы, а также в создании эффективного механизма финансирования государственных расходов.

5.2 Основные положения об ипотеке

Основная задача государства в становлении ипотечного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются:

1) Конституция Российской Федерации;

2) Гражданский кодекс РФ;

3) Жилищный кодекс РФ;

4) федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»;

5) указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах пор развитию ипотечного кредитования».

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

- совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

- осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

- создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

- принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

- оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

- поощрение предприятий и организаций, имеющих долгосрочные ресурсы, вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

1) вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

3) государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью;

4) ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

5) создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

6) государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

7) государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но термин «ипотека» впервые в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 - 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).

Однако с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке недвижимости потребовали принятие нового закона - Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 - ФЗ. Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. А именно:

- регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами третьих лиц;

- изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Но за последнее время законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится упростить отношения в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В России так же уже разрабатывается закон «О стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач - законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент.

Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.

Разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве.

5.3 Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки.

Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

- составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита - нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

- определяются денежные потоки собственных средств;

- рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

- по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

- определяется доход от реверсии;

- из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

- по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков. Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

где N01 - чистый операционный доход n года проекта; DS - сумма обслуживания долга в n году проекта; TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу; UM - невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i - отдача на собственный капитал; М - первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

- если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

- если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость - критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

где NPV - чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со - начальные инвестиции; Сi - денежный поток периода t; i, - ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

1) прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

2) определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

3) определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

4) выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости - время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

Размещено на Allbest.ru