Доходный подход оценки недвижимого имущества

Размещено на http://allbest.ru

Доходный подход оценки недвижимого имущества

Блялова А.К. Байсеитова А.Н.

Во многих (но не во всех) государствах в процессе оценки признаются три подхода к оценке: подход, основанный на сравнении продаж, подход, основанный на капитализации дохода и затратный подход.

Мы хотели конкретно останавливаться на подходе, основанный на капитализации дохода. При доходном сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости.

Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости. Доходный подход - один из трех известных подходов к оценке недвижимости - представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.[1]

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не-взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

· операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

· фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

· резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта;

5. Расчет коэффициента капитализации.

Капитализация дохода - процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

· величину будущего дохода;

· время, когда должен быть получен доход;

· продолжительность периода получения дохода.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

1. оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;

2. величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

3. риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.

Особенностью прогнозирования различных видов дохода от оцениваемого объекта является то, что в основе расчетов лежит годовая ставка арендной платы как единственная форма извлечения дохода из недвижимости. оценка доход недвижимость имущество

Это условие подтверждается Стандартом оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденным Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326: величину потенциального валового дохода следует рассчитывать исходя из предположения о предоставлении объекта оценки в аренду при наиболее эффективном использовании на основании достоверной информации о величине арендной ставки и площади оцениваемого недвижимого имущества.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации доходов осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода объекта недвижимости при условии, что объект находится в стадии генерации типичных доходов, и для преобразования дохода в текущую стоимость чистый операционный доход делится на ставку капитализации.

В методе капитализации доходов по норме отдачи на капитал - прогноз чистого операционного дохода в процессе использования объекта недвижимости, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и способами их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации доходов для оценки рыночной стоимости чистый доход объекта недвижимости делится на ставку капитализации, полученную методом рыночной выжимки на основе анализа данных о ставках капитализации доходов объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (аналогов).

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке ставки капитализации - учитывать отдельно ее составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных.

Необходимо отметить, что метод прямой капитализации доходов применим для оценки действующих объектов недвижимости, не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. [2]

При оценке же методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие ставки капитализации.

В целом эти методы можно определить следующим образом.

Метод прямой капитализации доходов - метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, полученную на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал -метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанный на преобразовании всех денежных потоков как сальдо реальных денег, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденный Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326, метод прямой капитализации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал определяет следующим образом.

Метод прямой капитализации доходов - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал -определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: развернутый (динамический) и свернутый (статический) способы капитализации.

Развернутый способ капитализации доходов предполагает представление потока доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза.

Развернутый способ капитализации доходов принято называть методом дисконтирования денежных потоков. А свернутый способ оценки метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал предназначен для оценки регулярно изменяющихся потоков доходов и представляет собой конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, известной тенденции его изменения в будущем и ставки капитализации, построенной на базе нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

В англо-американском варианте свернутый способ капитализации по норме отдачи на капитал называют методом капитализации по расчетным моделям. Это название свернутого способа капитализации закрепилось и в Стандарте оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326.[3]

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенденция изменения которого поддается математической формализации. Это закреплена и в Стандарте оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного Приказом и. о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года №326:

· метод дисконтирования денежных потоков применяется в том случае, если прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться;

· метод капитализации доходов (и метод прямой капитализации доходов, и метод капитализации доходов по расчетным моделям) - применяется в том случае, если ожидаемые доходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися.

Таким образом, можно дать следующие определения методов дисконтирования денежных потоков и капитализации по расчетным моделям.

Метод дисконтирования денежных потоков - метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал, при котором отдельно дисконтируются денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Метод капитализации доходов по расчетным моделям - метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный годовой доход преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Литература

1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009.

2. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. - М.: КНОРУС, 2010.

3. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. - 2-изд., стер. -Москва: КНОРУС, 2008.

Размещено на Allbest.ru