Інвестиційно-просторова узгодженість як умова ефективної ревіталізації та розвитку центральних частин історичних міст

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Інвестиційно-просторова узгодженість як умова ефективної ревіталізації та розвитку центральних частин історичних міст

М.М. Габрель



Обґрунтовано критерії узгодженості інвестиційної політики та просторових характеристик для задач ревіталізації та розвитку центральних частин історичних міст. Підтверджена необхідність змішаного фінансування реконструктивних заходів зусиллями держави, місцевих органів та інвестора. Запропонована модель просторово-інвестиційних узгоджень може служити методичним інструментом при обґрунтуванні конкретних проектів з ревіталізації міського простору. Експериментальну перевірку моделі здійснено на прикладі вибраного району Львова.

Ключові слова: інвестиційна політика, інвестиції, ревіталізація, просторові характеристики міст.

Обоснованы критерии согласованности инвестиционной политики и пространственных характеристик для задач ревитализации и развития центральных частей исторических городов. Подтверждена необходимость смешанного финансирования реконструктивных мероприятий усилиями государства, местных органов и инвестора. Предложенная модель пространственно-инвестиционных согласований может служить методическим инструментом при обосновании конкретных проектов ревитализации городского пространства. Экспериментальная проверка модели осуществлена на примере выбранного района Львова.

Ключевые слова: инвестиционная политика, инвестиции, ревитализация, пространственные характеристики городов.

In the article was grounded the criteria of coherence investment policy and spatial indikators for the revitalization and development of the central parts of historic cities. Sub-statements need reconstructive mixed financing activities efforts by the state, local authorities and investors. The proposed model of space and investment agreements can serve as a methodological tool for justifying specific revitalization projects of urban space. Experimental verification of the model implemented by the example of the selected area of the Lviv.

Keywords: investment policy, investment, revitalization, urban spatial indikator.



Постановка проблеми. Історичні центри багатьох міст регіону переживають у сучасних умовах функціонально-просторову кризу, яка полягає у втраті ними містоутворювальних функцій. До таких функцій слід віднести: житлову, торгову, послуг, а також функції вищого рівня - адміністративну й промислову. Наявна криза обумовлена просторовими та соціально-економічними процесами як у самих містах, так і їхньому оточенні, передусім у приміських зонах. У багатьох містах активно розвинулися процеси субурбанізації, які теж виявляють вплив на розміщення інвестицій, а також суспільного (людського) капіталу.

Значно простіші умови реалізації через девелоперські чи будівельні фірми нових житлових утворень у приміських зонах зменшують шанси на системне оновлення старих будинків центральних частин, скорочення приватних інвестицій на ревіталізацію окремих будівель і кварталів. Постає проблема дослідження орієнтованості ринку нерухомості, що створить додаткові умови для розвитку, зменшить загрози і покращить підхід до збереження історичного середовища.

Прикладом дільниці, де спостерігаються прояви витоку інвестицій з міста, є Підзамче у місті Львові, що розташоване близько історичного центру та виступає цінним історичним елементом міської структури, володіє значними ресурсами і передумовами для розвитку. Окрім свого центрального розміщення у структурі простору міста і рядом важливих функцій, які вона виконує, ця дільниця є, з одного боку, «жертвою» минулого, зокрема соціалістичного, а з іншого - «жертвою» нових господарських умов та відносин. Це применшує роль і значення району Підзамче в місті, поглиблює його деградацію.

Аналіз досліджень та публікацій з проблеми. Проблеми збереження міського, і зокрема історичного, середовища розглядаються в багатьох наукових публікаціях. Вагомі наукові напрацювання з порушеної проблематики мають львівські історики та архітектори М. Бевз, Ю. Дуба, Б. По- сацький, О. Рибчинський та ін. [8]. Питання підвищення ефективності діяльності органів місцевого самоврядування щодо залучення інвестицій висвітлюються у працях В. Бакаева, В. Вакуленка, В. Куйбіди, Т. Мотренка, О. Оболенського та ін. Питання модернізації застарілого житла висвітлюються в дослідженнях О. Авдієнка, Г. Онищука, Л. Красовського, Н. Костецького та ін. [2, 4, 12].

Існуючі напрацювання в окресленій сфері охоплюють широке коло питань, однак умови господарювання та зростаюча кількість нерозв'язаних проблем у сфері реконструкції й розвитку міст, зокрема їх центральних частин, потребують розробки науково-практичних пропозицій щодо нової інвестиційної політики розвитку центральних частин, її узгодженості з просторовими особливостями міст.

Метою статті є обґрунтування моделі інвестиційної політики для історичних міст із різними просторовими характеристиками та проблемами. Вирішувалися задачі:

проаналізувати структуру інвестицій та бюджет міст;

розглянути моделі узгодження інвестиційної політики з просторовими характеристиками та проблемами міст;

здійснити аналіз просторової локалізації інвестицій у місті, зокрема ринку нерухомості;

детально розглянути вибраний фрагмент простору міста;

обґрунтувати узгоджену просторово-інвестиційну модель для ревіталізації вибраної ділянки у м. Львові.

Об'єктом дослідження служить діяльність з ревіталізації міського середовища.

Предмет дослідження - інвестиційно-економічне забезпечення цієї діяльності. ревіталізація фінансування інвестиційний політика

Уточнення категоріально-понятійного апарату охоплює поняття: ревіталізація, інвестиційна політика, інвестиції.

Ревіталізація - термін, що використовується в науково- практичній діяльності для позначення процесів відтворення і відновлення деградованого міського простору. Її пов'язано з частиною міста або комплексу будівель, які в результаті соціально-економічних змін та інших факторів втратили головну функцію. В цьому сенсі ревіталізація означає заходи в сфері міського планування, соціально-адміністративної політики та економіки, спрямованої на поліпшення функціональних і естетичних характеристик об'єкта і, таким чином, створення умов для поліпшення якості життя. Має переваги над точковими заходами (ремонтами), передбачає суттєві зміни в містобудівній структурі, у тому числі і функціонального використання території, дозволяє реалізувати крупніші й соціально та комерційно привабливіші для міста проекти. При ревіталізації можна оптимізувати витрати, кооперувати кошти на проекти залежно від їх масштабу. Великої популярності в сучасній практиці набуває ревіталізація існуючих промислових комплексів, що знаходяться в межах міста, втратили свою первинну функцію і творять протиріччя між потребами мешканців міста й складеною структурою міського простору. В таких випадках ревіталізація розглядається як комплексна реконструкція промислової архітектури зі зміною її функцій.

Інвестиції - всі види майнових та інтелектуальних цінностей, які вкладаються в об'єкти підприємницької й інших видів діяльності для одержання прибутку (доходу) чи досягнення соціального та екологічного ефекту. Існує їх класифікація з урахуванням часу реалізації, мети, предмета інвестицій. Характерними критеріями оцінки інвестицій є тривалість реалізації, витрати при цьому, очікувана корисність, ризик реалізації. Інвестиції в ревіталізацію об'єктів та території міста - фінансові довготермінові інвестиції, скеровані на загальносуспільні цілі. Важлива роль тут відводиться державі та органам місцевого самоврядування.

Інвестиційна політика - загальнодержавні рішення й регіональні заходи, що визначають напрями використання інвестицій у процесі розвитку територій, управління державними коштами, регулювання умов інвестиційної діяльності і контроль за її здійсненням усіма учасниками інвестиційного процесу.

Виклад основного матеріалу

Структура інвестицій та бюджетна політика міст. У загальній структурі інвестицій, що вкладаються у розвиток територій, виокремлюють інвестиції приватні, державні, іноземні, міжнародні.

Приватні інвестиції здійснюються недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності та громадянами. Джерелами фінансування є власний капітал підприємств, кошти громадян, позики та кредити банків. Такі інвестиції орієнтовані на економічний ефект (отримання прибутку) і спрямовуються у ті сфери економіки, які гарантують швидку оборотність капіталу. До таких сфер, зокрема, належить торгівля, банківська діяльність, готельне й ресторанне господарство, окремі галузі промисловості, будівництво, операції з нерухомим майном, послуги.

Державні - інвестиції, що здійснюються органами державної влади за рахунок коштів державного й місцевих бюджетів, позабюджетних фондів і позичкових коштів, а також державними підприємствами й установами через власні й позичкові кошти. Такі інвестиції, орієнтовані на соціальні, екологічні й інші позаекономічні цілі, не розраховані на отримання інвестиційного прибутку. Основними напрямами такого інвестування є: будівництво соціального житла та об'єктів соціально-культурного призначення; збереження, розвиток, реконструкція та реставрація пам'яток історії та культури; будівництво, реконструкція, ремонт інфраструктурних систем; діяльність у сфері охорони природного середовища.

Іноземні інвестиції - інвестиції, що здійснюються юридичними і фізичними особами, урядовими та неурядовими організаціями іноземних держав, іншими іноземними суб'єктами інвестиційної діяльності відповідно до законодавства України.

Міжнародні інвестиції здійснюються за кошти міжнародних організацій (ЮНЕСКО, МВФ, ЄБРР) для проведення заходів та виконання проектів у сфері їх компетенції.

Отже, інвестиції у структурі різняться джерелами фінансування та формами вкладень, що необхідно враховувати в інвестиційній політиці щодо розвитку територій міста, в тому числі і ревіталізації його деградованих частин. Ревіталізація - комплексний процес, у ході якого повинні вирішуватись задачі економічні, пов'язані з підвищенням ефективності використання та забудови територій; містобудівні, що стосуються дотримання містобудівних умов використання території; соціальні - підвищення якості середовища, забезпечення об'єктами соціальної інфраструктури, транспортної доступності; екологічні та естетичні як покращення комфортності та умов візуального сприйняття.

Постає потреба змішаного фінансування реконструктивних заходів зусиллями інвестора, держави і місцевих органів, а також іноземних і міжнародних структур. Інвестиційна політика має визначити:

заходи щодо взаємної фінансової, організаційної та іншої підтримки (надання тимчасової фінансової допомоги, позик, відтермінувань платежів), у тому числі заходи підтримки за рахунок місцевих бюджетів;

умови фінансування інвестицій, зокрема основні умови кредитних угод (терміни кредиту, розмір відсоткової ставки, періодичність сплати відсотків тощо);

організацію реалізації проекту, яка повинна забезпечити (у тому числі при можливих змінах умов) необхідну синхронізацію діяльності окремих учасників, захист інтересів кожного з них та своєчасне корегування їх наступних дій у цілях успішного завершення проекту;

зобов'язання учасників, які вони прийматимуть у зв'язку з виконанням або взаємодією при реалізації проекту, гарантії таких зобов'язань та санкції за їх порушення.

На території міста можуть бути реалізовані інвестиції органів місцевого самоврядування (місцевого бюджету), інших суб'єктів господарювання та приватних осіб. Інвестиційна діяльність органів місцевого самоврядування відрізняється від інших своєю метою, джерелами фінансування та очікуваними ефектами. Найважливішою метою є покращення умов життєдіяльності місцевих мешканців, а не безпосередній прибуток міста. Характерна ознака бюджетних інвестицій - їх тривалість, що пов'язується з довготривалим обтяженням бюджету, наприклад, постійні витрати на транспортну інфраструктуру не приносять доходу в бюджет. Ці інвестиції з бюджету відрізняються також специфікою фінансування: ограни самоврядування мають чіткі умови використання бюджету; підприємці зі свободою рішень щодо скерування коштів.

Бюджетні інвестиції розпочинаються, коли з'являються вільні фінансові ресурси після покриття обов'язкових витрат. Вони повинні розширювати умови для зовнішніх чи приватних інвестицій, реалізовувати ефективну земельну діяльність та містобудівну політику. Завдяки цьому території з низькою атрактив- ністю можуть стати місцями локалізації нових інвестицій.

Конституція гарантує самостійність органів місцевого самоврядування, в тому числі й щодо використання коштів бюджету. Існує чимало критеріїв поділу доходів територіальної громади. Бюджет формують власні доходи з різних джерел, субвенції з державного бюджету та цільові дотації. Місто може старатись про дофінансування своєї діяльності з міжнародних фінансових структур. З'являються можливості дофінансування передусім екологічних та проектів, зорієнтованих на гуманізацію середовища життєдіяльності мешканців.

Модель узгодження інвестиційної політики з просторовими характеристиками міст. Для характеристики простору міст використано модель яка включає виміри: «людина - функції - умови - геометрія - час» [1]. На етапі аналізу просторових структур міст сформовано множину показників із застосуванням методики відбору найвагоміших характеристик простору та їх взаємодій:

у людському вимірі (L) - чисельність населення, частка економічно активних мешканців;

у функціональному (F) - кількість суб'єктів господарювання; площа функціональних зон міста - фокусів тяжіння (промислова, рекреаційна, житлова); зовнішні функції;

у вимірі умов (X) - природні та екологічні умови, а також умови розміщення міста в надсистемі;

у геометричному вимірі (G) - територія; конфігурація; протяжність транспортних магістралей;

у часовому вимірі - історичні й прогнозні характеристики.

На взаємодії вимірів творять різноманітні характеристики

простору міста. Так, зокрема, на взаємодії LX і XL творяться характеристики умов життя й діяльності, освоєності простору; на взаємодіях LF і FL - структура зайнятості населення; на LG і GL - щільність та розподіл населення (чол./кв. м); на взаємодіях FG і GF - розташування суб'єктів у плані міста, функціональне освоєння території; LT і TL - зміни структури зайнятості населення, майнового стану; на взаємодіях XT і TX - динаміка екологічних та інших умов міста в часі; на GT і TG - зміни геометричних характеристик міста.

Узгодженість інвестиційної політики з просторовими характеристиками міста доцільно проаналізувати стосовно певних функціональних зон.

а) центр міста - територія, що характеризується високими показниками щільності забудови, наявністю історичної забудови; має яскраво виражений багатофункціональний характер, пов'язаний з концентрацією адміністративних, ділових, культурно-просвітницькі, торгових, наукових, громадських та побутових функцій;

б) серединна - зона розміщення різноманітних форм забудови, характеризується середньою щільністю забудови; значна частина цієї зони зайнята промисловими й комунально-складськими територіями, що розвинулись тут у міжвоєнний період та перші роки радянського періоду;

в) периферія - територія міст, що міститься на стику міста з приміськими формами забудови; характеризується високою щільністю забудови нових житлових районів, наявністю значної кількості вільних від забудови ділянок. Є територією для розміщення функцій, які потребують великих площ: промислової, транспортної, логістичної;

г) приміська зона - активна динамічна територія з наростаючими урбанізаційними процесами, на якій відбуваються взаємопроникнення видів розселення і способів життєдіяльності, характерних як для міста, так і для сільської місцевості. Приміські землі характеризуються багатофункціональністю навантаження різними видами економічної діяльності; виступають територією дифузії (змішування) міського й сільського середовищ, накладання їх функцій. За рахунок цього тут особливо активно проявляються системні ефекти і виникають нові просторові властивості. Території характеризуються також підвищеною часткою забудови сільської місцевості та вищою щільністю населення порівняно з іншими територіями області, розміщенням житлової, комерційної, рекреаційної функцій. Сільськогосподарська та інфраструктурна функції орієнтовані на потреби міста.

Аналіз структур інвестицій та міського простору дозволяє визначити множину факторів, які ідентифікують ситуацію стану й динаміку інвестицій у місто. Це передусім: матеріальне становище міста, потреба в покращенні ситуації (соціальний запит), наявність відповідних техніко-технологічних засобів реалізації інвестицій, наявність просторових умов для інвестування; вартість земельних ділянок, інженерне оснащення території тощо.

Множину факторів попиту та умов на інвестування, а також взаємозв'язків між ними можна подати у вигляді орієнтованого графа та побудувати матрицю взаємозв'язків. Шляхом проведення відповідних ітераційних процедур отримаємо ієрархічно виражену графічну модель, яка відображатиме упорядковану дію вибраних факторів на загальний процес прийняття рішень з інвестування в різні просторові ситуації міста. Для адекватного оцінювання ситуації використовується метод попарних порівнянь та побудова матриці значень за результатами експерних порівнянь факторів. Використовуючи шкалу важливості, експерт визначає вагові коефіцієнти факторів (перевагу одного фактора над іншим) [11].

Аналіз просторової локалізації інвестицій в ринок нерухомості на прикладі Львова. Місто Львів - найбільше на теренах західних областей України. Чисельність населення міста станом на 01.01.2014 становила 758,1 тис. осіб (40% населення Львівської області). Загальна площа земель міста Львова становить 17101 га, у тому числі 66% території міста складають забудовані землі, 20% території міста займають ліси, 11% - інше. Щільність населення в межах Львова становить 4500 чол./кв. км території і є однією з найбільших серед великих міст України. Територія міста має радіально-кільцеву структуру, відповідно до якої сформована й вулично-транспортна мережа (найкоротші маршрути, які з'єднують більшість масивів міста, проходять через його центр) [10].

Аналіз просторової локалізації інвестицій у нерухомість здійснено відносно інвестування «центр - периферія».

Центральна частина м. Львова займає площу 1811,76 га (10% території міста). Частка забудованих земель - 97%. Характеризується найвищою щільність забудови, майже повною відсутністю територіальних резервів. У центрі міста сконцентровано 60% кредитно-фінансових установ, 40% установ державної влади, 30% готелів, 80% закладів освіти, науки і культури, 45% закладів торгівлі й громадського харчування. Історична частина міста площею 140,0 га належить до культурної спадщини ЮНЕСКО. В цих межах налічується 1276 пам'яток архітектури, в тому числі 216 пам'яток загальнодержавного значення.



Відкоригований генеральний план (2008 ) розглядає Львів у контексті навколишніх територій, де виділяються дві зони: приміського розселення в межах радіуса приблизно 30 км та формування містобудівної системи «Великий Львів» у межах території на відстані 3-5 км від зовнішньої межі. Межі приміської зони формують території п'ять сільських адміністративних районів області - Жовківський, Яворівський, Г о- родоцький, Пустомитівський, Кам'янко-Бузький [5].

Динаміка інвестування економіки Львова впродовж 2005-2014 років характеризується нарощуванням обсягів інвестицій з 2005 року та зниженням темпів зростання у 2008-2014 роках (рис. 1). Головним джерелом інвестицій були власні кошти підприємств та кредити банків (рис. 2): їхня частка у загальній структурі інвестицій становила 80%. Пріоритетними сферами інвестування стали торгівля, діяльність транспорту та зв'язку, житлове будівництво, операції з нерухомим майном, промисловість [6, 7].

У 2008-2012 роках відбулося підвищення надходжень інвестицій, що зумовлено підготовкою Львова до чемпіонату з футболу Євро-2012. Тоді в економіку міста було спрямовано 10,5 млрд. грн., з яких 77% (8,1 млрд. грн.) - державні кошти, 2,0% (0,28 млрд. грн.) - місцевий бюджет, 21% (2,2 млрд. грн.) - кошти інвесторів. Із загального обсягу інвестицій 60% спрямовано в інфраструктуру міста (реконструйовано аеропорт, проведено реконструкцію і ремонт комунальних доріг та доріг загального користування, частково оновлено рухомий склад громадського транспорту), 28% усіх інвестицій - на будівництво спортивних арен [3].

При дослідженні інвестицій, що надійшли в економіку м. Львова, бралися до уваги інвестиції в матеріальну сферу: капітальне будівництво, незавершене будівництво, придбання землі й нерухомості. За отриманими показниками виділено типи інвестиційних об'єктів та просторовий аспект локалізації інвестицій у місті (рис. 3). До таких об'єктів віднесено: нові центри торгівлі і послуг; об'єкти побудовані в рамках підготовки міста Львова до Євро-2012; житлове будівництво.

а) Нові центри торгівлі, розваг та послуг у Львові. У пострадянський період, особливо після 2000 року, в місті спостерігається активне будівництво супер- та гіпермаркетів - торгово-виробничих комплексів («Південний», ряд супермаркетів «Арсен», «ВАМ», «Метро», «Епіцентр»); починають формуватися поліфункціональні центри - розважальні комплекси з новим набором функцій (King Cross Leopolis на вул. Стрийській загальною площею 116 546 кв. м та інші комплекси в серединній зоні та нових районах міста).

б) Об'єкти, побудовані в рамках підготовки міста Львова до чемпіонату з футболу: міжнародний аеропорт «Львів» ім. Данила Г алицького. Загальний обсяг інвестицій становив 4,6 млрд. грн. (кошти державного бюджету). Здійснена реконструкція та розширення аеропорту з доведенням пропускної здатності до 1000 пас./ год., а також видовження злітно-посадкової смуги і благоустрій площі перед аеропортом з будівництвом автостоянки на 900 місць та реформування під'їзних шляхів; стадіон «Арена - Львів» на 34 тис. місць. Територія 25 га, розташований у південній частині м. Львова. Обсяг інвестицій - 2,94 млрд. грн. (кошти державного бюджету). Окрім того, здійснено ремонт та реконструкцію окремих фрагментів головних вулиць міста на загальну суму 55,0 млн. грн.

в) Житлове будівництво. Частка інвестицій у житлове будівництво в місті упродовж 2005-2014 років становила у середньому 11% у рік від загального обсягу інвестицій. Частка земель житлової забудови в місті у 2001 і 2014 роках становила відповідно 19,7 і 19,8%. Стосовно локалізації житлового будівництва в місті мають місце такі процеси:

- нове житлове будівництво ведеться в уже сформованих житлових районах, забезпечених інженерно-транспортною інфраструктурою (район Сихів), у північній частині міста (вул. 700-річчя Львова, Гетьмана Мазепи, Варшавська) та в західній (райони Левандівка, Рясне), або за рахунок винесення виробничих і комунальних об'єктів з кварталів існуючої забудови та їх переосвоєння. Забудова розпорошеної форми, більші місця концентрації знаходяться в районах багатоповерхової забудови (Сихів, Північний), а також у зонах індивідуальної забудови за рахунок ущільнення й перебудови;

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/



Рисунок 3. Просторова локалізація інвестиційних об'єктів у м. Львові

У період 1990-2010 років значний вплив має процес локалізації житлової багатоповерхової забудови в серединній зоні міста. Серед реалізованих у цих зонах житлових інвестицій переважає забудова 3-, 4-поверхова апартаментного типу, а також елітна однородинна. Негативним явищем щодо розміщення нової житлової забудови є «оббудова» вилітних міських магістралей, які обумовлюють розпорошення забудови й погіршення візуального сприйняття природно-ландшафтних домінант міста. У старій тканині міста реалізується доповнюваль- на забудова, яка виникає на незагосподарьованих ділянках; упродовж останніх 20 років спостерігається тенденція посилення урбанізації прилеглих до Львова територій, що знаходить своє відображення в показниках частки забудованих земель та земель промислового й комерційного використання (рис. 4-5).



Індивідуальне житлове будівництво в приміській зоні набирало динаміки перших десять пострадянських років, до- сягши максимуму в 2000-2005 роках, і розпочало зниження темпів із входженням в економічну кризу, на кінець 2010 року набувши найнижчих показників. Найвищу динаміку приросту нової житлової забудови спостерігаємо на межі Львова з подальшим зниженням відносно віддалі від міста. Відзначається концентрація нових будинків уздовж основних доріг, що виходять зі Львова, а освоєним засобом комунікації служить автомобіль. Високий рівень активності процесів урбанізації охоплює сільські ради, розташовані радіусі до 10-15 км від міста, що безпосередньо межують з містом та вирізняються найвищою кількістю урбанізова- них територій у загальній структурі використаних земель - близько 30% від площі відповідних сільських рад.

г] Оцінка просторової локалізації інвестицій. Спостерігається посилення концентрації людей і комерційних функцій у центральній частині міста. На це вказує й висока вартість нерухомості в центрі, проведена авторами на основі даних агенцій нерухомості в місті. Пріоритетом для приватних інвестицій у центрі міста є об'єкти готельної та банківської сфер, громадського харчування, торгівлі. Водночас така концентрація загострює ряд проблем, серед яких:

- транспорту, що проявляється у перевантаженні транспортної мережі через щільну забудову й невідповідність історично сформованої вуличної мережі новим транспортним навантаженням;

- збереження історичного середовища, де великий старий житловий фонд вимагає не тільки збереження, а й модернізації для поліпшення побутових зручностей.

Нецентральні (серединні) райони міста - зона розширення різноманітних форм забудови, передусім комерційної й житлової. Ці райони мають вищу, ніж інші території, інвестиційну привабливість через значно нижчу вартість землі та більші площі. Існує й об'єктивна тенденція локалізації торгових функцій у периферійній частині міста, що пов'язано з будівництвом великих багатофункціональних торгових центрів, загальна площа яких перевищує 0,25 га. Такі об'єкти потребують великих площ, зокрема для облаштування автомобільних стоянок, і орієнтовані на масового споживача з власним автомобілем, для якого фактор віддаленості не є домінуючим. Роботи активізувалися в південній частині міста у зв'язку з будівництвом тут нового стадіону та розбудови аеропорту до Євро-2012, а також з розширенням відповідної транспортної інфраструктури. Ця частина території має потенціал для створення нових центрів: спорт, бізнес, торгівля, освіта, розваги.

У приміській зоні земля набуває високої інвестиційної привабливості й користується підвищеним попитом серед суб'єктів економічної діяльності та населення. З одного боку, інтенсивне індивідуальне будівництво в передмісті є позитивним явищем, а з іншого - спостерігається наростаючий конфлікт між урбанізаційними процесами, що відбуваються в просторі прилеглих до міста територій, і майбутніми потребами самого міста. Ці території місто розглядає для вирішення власних проблем та як можливість покращення інфраструктурного облаштування своїх територій.

Аналіз ситуації для та обґрунтування просторово-інвестиційної моделі для ревіталізації території Підзамче у м. Львові. Підзамче - територія належить Шевченківському району м. Львова. Загальна площа території 72,4 га, частка забудови 52% (рис. 6) [9, 11].

Умови: рельєф території характеризується незначними висотами, що створюють вигідні умови для розвитку будівництва. Територія безпосередньо межує з парком Високий Замок, що є рекреаційною зоною і знаходиться під охороною як архітектурна та природна пам'ятка. Територія Підзамче відокремлена від центральної частини міста залізничною лінією, яка сьогодні активно експлуатується.

Транспортне сполучення. Через територію Підзамче проходять важливі транзитні транспортні потоки, зосереджені вздовж проспекту Чорновола та вулиці Б. Хмельницького. Найбільше транспортне навантаження припадає на перехрестя вулиць Хмельницького та Опришківської, оскільки саме ними здійснюється рух з північно-східних житлових районів у центральну частину міста (1860 автом./год), а також на перехресті проспекту Чорновола та вул. Під дубом, якими відбувається рух з північних житлових районів у центр міста (1404 автом./год.). Обидва пункти є одночасно пунктами перетину транспортного бар'єру, яким служить залізнична лінія Львів - Броди. Автомобільний рух у районі є менш інтенсивним і складає в межах залізничної станції Львів - Підзамче та на перехресті вулиць Замарстинівська і Хмельницького 514 та 516 автомобілів на годину.

Стан навколишнього природного середовища території оцінюється як негативний. Основними видами забруднення середовища є:

викиди в атмосферне повітря, спричинені концентрацією промислових об'єктів на території, передбачуваній для ревіталізації, та в її оточенні (безпосередньо на території Підзамче функціонує 7, а в радіусі 1 км від меж території ще 53 промислових підприємства);

навколо неї розміщено шість із 18 існуючих на території Львова. Крім того, тут найбільша концентрація подібних звалищ у масштабі міста;

шум, спричинений високою інтенсивністю руху автомобільного і залізничного транспорту, зокрема вантажними перевезеннями на залізниці.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

відходи від звалищ небезпечних відходів, яких на території Підзамче та

Функціональне використання території. На сьогодні дві найважливіші функції району - промислова і житлова. Частка земель промисловості становить 34,3% території району. Територія Підзамче та прилеглі до неї території є одним з чотирьох основних осередків промислового виробництва у місті з огляду на кількість розташованих на них промислових об'єктів. Це так звана північна промислова зона. Житлову функцію виконують чисельні будинки, переважна більшість яких побудована наприкінці ХІХ ст. та в першій половині XX ст. Кількість будинків - 676 (серед яких 320 житлових). Територія Підзамче виконує важливі для міста в цілому транспортні функції (залізнична станція Підзамче, дороги виїзду з центру міста, трамвайна лінія тощо). Інші функції, зокрема обслуговуюча, безпосередньо пов'язані з основними транспортними маршрутами, що проходять через територію району. На території Підзамче зосереджені заклади, які надають громадські послуги, - охорони здоров'я (лікарні та поліклініки), послуги у сфері освіти (вищі та середні навчальні заклади), а також кінотеатр та будинок культури. Сектор комерційних послуг зорієнтований переважно на локальних мешканців.

Історична та культурна спадщина району Підзамче. Територія «Підзамче» - один з найдавніших районів Львова, який ще у ХІХ ст. був територією, де стрімко розвивалась промисловість. До 1930 року ця територія знаходилась поза межами міста, відповідно земельна рента тут була значно меншою. Після Другої світової війни згідно з положеннями політики індустріалізації в країнах СРСР у місті відбувається швидкий розвиток таких галузей промисловості, як машинобудівна, металургійна, хімічна та електротехнічна, що змінює просторово-функціональну структуру міста, а також район Підзамче - істотно збільшено промисловий потенціал району, зокрема, шляхом розташування тут нових промислових підприємств.

Сьогодні на території є 29 історичних об'єктів, які займають площу 24,5 га (33,8% від загальної площі), що внесені до Списку ЮНЕСКО. В безпосередній близькості від цієї території розташовані історичні об'єкти промислового призначення, а саме будівлі колишньої фабрики повидла на вул. Хмельницького, 124, будівлі колишнього горілчаного заводу Бачевського на вул. Хмельницького, 114-116. Обидва ці об'єкти важливий елемент історичної спадщини і підтверджують ідентичність району Підзамче. Найважливішою пам'яткою архітектури району є церква св. Параскевії на вул. Хмельницького.

На основі аналізу виділено характерні риси простору району «Підзамче»:

територія прилягає до центру міста з північної частини, має нижчу щільність, меншу історичну і матеріальну цінність;

велика частина міста на північ від залізничної колії (район Підзамче) деградована; район схожий на місто періоду післявоєнних часів - недоглянутий і похмурий;

характерне нераціональне використання площі одно-, двоповерхових споруд рядової забудови та значна щільність промислових об'єктів; не до кінця зрозуміла ситуація з діловим центром у цьому;

існують великі територіальні резерви, близькість і можливість доброго зв'язку з історичним центром, відсутність історичних обмежень на нове будівництво.

Таким чином, визначена територія може бути ефективніше використана для вирішення загальноміських потреб, зокрема створення нового загальноміського центру, а також для розв'язання транспортних проблем у центральній частині Львова.

Просторово-інвестиційна модель для ревіталізації вибраної ділянки включає зміни в просторі району: заміна залізниці в північній частині на швидкісну автомагістраль. Пропонована магістраль пройде на естакаді через Полтвинську улоговину між Кортумовою горою і Високим Замком, матиме розгалуження поза межами центру; на сході - у напрямку північного житлового масиву, Майорівки, Сихова, а за умови прокладення тунелю під Високим Замком - вихід на Стрий- ську і в південний житловий район; на заході - в житлові й промислові райони Рясне, Левандівка, Білогорща, а після спорудження тунелю під Кортумовою горою - на вулицю Го- родоцьку, в південно-західний житловий район Львова;

продовження вулиці Підвальної тунелем під Високим Замком з виходом у район станції «Підзамче» та сполучення тут зі швидкісною автомагістраллю, а також створення об'єктів транспортної інфраструктури під Високим Замком у поєднанні з тунелем;

перенесення транспортних навантажень з вулиці Кле- парівської на вул. Джерельну, яка пройде на естакаді від швидкісної автомагістралі, далі тунелем під горою Страчення з виходом на вулиці Тараса Шевченка, Ярослава Мудрого і Городоцьку в районі площі перед цирком;

диференціація транспортних вулиць у центральній частині Львова з розширенням кільця всередині центральної частини як системи тунелів і естакад. Кільце окреслюється естакадою швидкісної магістралі: вулиця Джерельна

тунель під горою Страчення - вулиця Ярослава Мудрого

площа перед цирком - тунель під парком ім. Франка і Цитаделлю з виходом на вулиці Вітовського - Івана Франка - Підвальна - тунель під Високим Замком. Тунелі передбачаються під зеленими зонами центральної частини, естакади

над пониженими ділянками рельєфу;

окреслене кільце виступає базовою транспортною ланкою центральної частини й матиме добре сполучення з загальноміськими магістралями. На його основі розвивається система обслуговуючого транспорту в центрі Львова;

функціональне продовження існуючого центру Львова в північному напрямку формуванням трьох осей: історично орієнтованої, яка повинна сполучити площу Ринок і Старий Ринок пішохідними зв'язками вздовж вулиць Краківської і Богдана Хмельницького, завершитись на території сьогоднішньої станції «Підзамче»; осі ділової активності - як продовження проспекту Свободи вздовж проспекту Чорновола, завершення його пересадочною станцією громадського транспорту на швидкісній автомагістралі; торгової осі, яка розвивається від площі перед ТЦ «Магнус» до ринку «Краківський», далі вздовж вулиці Базарної, і закінчується автовокзалом приміського транспорту під швидкісною магістраллю;

насичення виділених осей новими об'єктами, які відповідатимуть їх принциповому функціональному змісту: на історично орієнтованій осі - виставковий зал і молодіжний центр у районі площі Старий Ринок і вулиці Лева; на осі ділової активності - бізнес-центр на вулиці Під дубом і банк на вільній ділянці між проспектом Вячеслава Чорновола і вулицею Пантелеймона Куліша; на торговій осі - розбудова ЦУМу й створення нових торгових пасажів, розбудова ринку «Краківський» і розташування тут універсального торгового центру;

«заповнення» території між виділеними смугами історичного, ділового й торгового змісту житловою забудовою з відповідальною організацією відкритих і підземних просторів. Поступово витіснятимуться з цієї території функції, не властиві центру (склади, промислові підприємства, ремонтні майстерні та ін.);

максимальне збереження існуючого житлового фонду, його модернізація, поліпшення благоустрою дворових просторів. На місці колишнього єврейського цвинтаря пропонується розвинути меморіальну площу, а також Музей єврейської культури в Галичині;

створення пішохідного кільця навколо центральної частини Львова, включаючи території, що долучаються з північного боку. Кільце формуватиметься пішохідним бульваром поблизу швидкісної автомагістралі, відкосами Кортумової гори й Високого Замку з виходом через вулицю Клепарів- ську до озеленених масивів парку Івана Франка, Цитаделі, вулиці Підвальної, створення пішохідного поперечного зв'язку від Високого Замку через площу Старий Ринок до вулиці Зернової, Балабана й далі через площу перед ринком «Краківський» на Кортумову гору;

композиційна організація території на основі поєднання й взаємного підпорядкування площ і пішохідних бульварів, які домінують у просторі центру. Наприклад, на торговій осі виділяються три площі (перед ТЦ «Магнус», ринком «Краківський» та поблизу готелю «Карпати» перед торгово-виставковим центром). У межах історичної осі вже сформовані площі, які є основними її вузлами (площі Ринок і Старий Ринок), що поєднуються з невеликими площами перед основними об'єктами цієї частини центру пішохідним бульваром вулиці Богдана Хмельницького;

поєднання зелених масивів, які підходять до центру Львова системою пішохідних бульварів;

на перспективу доцільно розвинути новий діловий центр Львова за межі сьогоднішньої залізниці (швидкісної автомагістралі) біля підніжжя Високого Замку компактною формою вздовж вулиці Богдана Хмельницького. Таким чином, Високий Замок виступатиме структуроформуючим і композиційним вузлом усього центру Львова. Підняття швидкісної магістралі на естакаду відкриває добрі пішохідні зв'язки з цієї частини центру в напрямку Високого Замку.

Інвестиційна діяльність на цих територіях передбачає:

фінансування заходів із перенесенням залізниці з цього фрагмента міста поза його межі за рахунок коштів Укрзалізниці. Це вигідний проект, який дозволить залізниці після виносу колії володіти великими територіальними ресурсами. Грошова оцінка земельних ділянок цієї частини міста, виконана авторами відповідно до діючих методик оцінки земельних ділянок несільськогосподарського використання, за сьогоднішніх умов та після виносу залізниці вказує на зростання вартості одиниці території в 6-7 разів. При врахуванні величин території, якими володіє залізниця в цій частині міста, приріст вартості в 50 разів перевищить витрати на винесення колії та її прокладку поза межами Львова;

на сьогодні існує чимало методів фінансування різних інвестицій, але засоби міського бюджету скеровуються на технічну й соціальну інфраструктури (ремонт доріг, модернізацію водоводу та каналізаційної мережі). Інфраструктур- ні інвестиції мають значний вплив на суспільно-економічний розвиток та стан середовища міста, скеровані вони на покращення умов життя мешканців та загальної естетики. Реформування інженерної інфраструктури за участі міського бюджету в цій частині міста не лише поліпшить умови життєдіяльності місцевих мешканців, а й відкриє значні перспективи для приватних інвестицій та території понад 70 га для створення тут нового ділового центру Львова;

дослідження показало наявність значних територій для розміщення приватних інвестицій, у тому числі значних як фінансово, так і територіально. Головним напрямом інвестування повинно стати створення тут нових адміністративно-офісних об'єктів, конференційних та виставкових центрів, готелів, а також об'єктів транспортної інфраструктури.

Місцеві мешканці виявляють зацікавленість у реорганізації та розвитку цього району, в тому числі і через інвестування в окремі проекти. Існує підтримка місцевого населення на інвестування в ці деградовані території, тоді як наявні принципові заперечення громадян на нове будівництво в історичному центрі міста, що розташований на віддалі сто метрів від означених територій.

Важливим завданням влади є пошук інвесторів та фінансів із Європи, а також узгодження й управління інвестиціями. На основі проаналізованих матеріалів можна стверджувати, що місцева влада успішно шукає інвесторів та ефективно використовує інвестиції. Діяльність місцевої влади слід скеровувати не лише на короткотермінові проекти, а й на стратегічний проект «Нового ділового центру Львова», який дозволить принципово реформувати архітектурне середовище та інвестиційну політику на локальному рівні.



Висновки

Здійснено обґрунтування потреби та інструментарію нової інвестиційної політики для ревіталізації деградованих частин міст, і на цій основі запропоновано модель узгодження інвестиційної діяльності з просторовими характеристиками міст. Для урахування особливостей просторово-інвестиційних взаємодій розроблена класифікація факторів, які визначають просторову ситуацію та особливості інвестиційних умов.

Дослідження інвестиційної діяльності та просторової локалізації інвестицій у м. Львові підтверджує їх різноманітність. Визначено, що деградовані території міст, які утворились у пострадянський період у зв'язку зі змінами, що охопили всі сфери життя, не вдається «повернути до життя» лише місцевими інвестиціями. Вирішення проблем та реалізація їх просторового потенціалу вимагає координації всіх учасників інвестиційної діяльності та активної допомоги з боку держави.

Підтверджена необхідність змішаного фінансування реконструктивних заходів зусиллями держави, місцевих органів та інвестора, зокрема надання останніми пільг, які заощаджують витрати і роблять процес рентабельним. Запропонована модель просторово-інвестиційних узгоджень може служити методичним інструментом при обґрунтуванні конкретних проектів з ревіталізації міського простору. Перевірка моделі на прикладі району «Підзамче» підтверджує її обґрунтованість, постає потреба опрацювання бізнес-плану нового проекту та плану його інвестування.



Список використаних джерел

1. Габрель М.М. Просторова організація містобудівних систем / М.М. Габрель. - К.: Видавничий дім А.С.С., 2004. - 400 с.

2. Габрель М.М. Інвестиційне моделювання збереження та рекон- струювання історичного середовища міст (приклад Львова) / Габрель М.М., Лисяк Н.М, Герич О.Т. // Формування ринкових відносин в Україні: зб. наук. праць; Наук.-досл. економічний інститут Міністерства економічного розвитку і торгівлі України. - К., 201 3. - Вип. 7 (146). -- С. 52-57.

3. Завдання і заходи з підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 201 2 року з футболу [Електрон. ресурс]: Додаток до постанови КМУ від 14.04.2010 №357. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1805-14.

4. Инвестиционное обеспечение программ жилищно-гражданского строительства в городах Украины / [под ред. Г.И. Фильваро- ва]. - К.: Будівельник, 1992. - 16 с.

5. Коригування генерального плану м. Львова. [II стадія]. Генеральний план. Пояснювальна записка. - Львів, 2008. - Т. 2. - 6:

6. Коригування генерального плану м. Львова [I стадія]. Генеральний план. Пояснювальна записка. - Львів, 2001.

7. Основні показники соціального і економічного становища міста Львова за 2011 рік: [стат. довід.] / Держкомітет статистики України.

8. Львів, 2011. - 131 с.

9. Основні показники соціального і економічного становища міста Львова за 2013 рік: [стат. довід.] / Держкомітет статистики України.

10. Львів, 2013. - 135 с.

11. Посацький Б.С. Основи урбаністики: навч. посіб. - Ч. 1: Процеси урбанізації та територіальне розпланування / Б.С. Посацький. - Львів: Арніка, 1997. - 116 с.

12. Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду: Закон України №525-V від 22.12.2006; [чинний] // Відомості Верховної Ради України (ВВР). - 2007. - №10.

13. Про охорону культурної спадщини [Електрон. ресурс]: Закон України №1805-111 від 08.06.2000; [чинний, ред. від 12.12.2012] // Відомості Верховної Ради України (ВВР). - 2000. - №39. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1805-14.

14. Програма ревіталізації Львів - Підзамче 2012-2025 [Електрон. ресурс]. - Режим доступу: irm. krakow.pl/. ../Rewitalizacja%20 Lwowa%20Podzamcza%202012_2025.pdf

15. 1 2. Хорев Б.С. Проблемы городов. Урбанизация и единая система расселения в СССР [Электрон. ресурс] / Б.С. Хорев. - 2-е изд - М., 1975. - Режим доступа: www.dissercat.com/.../poselki-gorodsk

Размещено на Allbest.ru

...