Финансовое моделирование как инструмент контроллинга в деятельности компаний-застройщиков

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФИНАНСОВОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ КОНТРОЛЛИНГА В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИЙ-ЗАСТРОЙЩИКОВ

А.А. Жердев,

главный экономист ООО СК "Феникс", аспирант кафедры экономики и управления, Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов, г. Санкт-Петербург, Россия

В текущих рыночных условиях в сфере капитального строительства существует большая конкуренция за реализацию инвестиционных проектов. В связи с этим становится особенно важным оперативное принятие решения об экономической целесообразности реализации проекта. Таким образом, существует необходимость в разработке подсистемы управления, которая позволит оперативно принимать административные решение о включении потенциального проекта в портфель проектов компании-застройщика. В качестве такой подсистемы управления предлагается использовать контроллинг как концепцию «нового бизнеса». В настоящее время не существует окончательно сформированного представления о реализации данной подсистемы управления. Поэтому появляется необходимость в детальной проработке контроллинга как эффективной ее части. В современной литературе по контроллингу рассматривается широкий спектр инструментов его реализации, к числу которых относят стратегические и оперативные инструменты: БКГ-анализ, SWOT-анализ, сценарное прогнозирование, сбалансированная система показателей и пр. Каждый из названных инструментов имеет свои отрицательные и положительные стороны. Поэтому автором предлагается использовать новый инструмент, применение которого позволит принять решение о реализации потенциального инвестиционного проекта, - финансовое моделирование. Таким образом, данная статья содержит рекомендации по подготовке исходных данных для финансового моделирования и принятию решения о реализации инвестиционного проекта.

Ключевые слова: контроллинг, финансовое моделирование, подсистема управления, эффективность, исходные данные для моделирования, результативность, инвестиционный проект, компания-застройщик

Эффективность деятельности компаний-застройщиков определяется исходя из совокупной доходности по проектам, которая достигается за счет формирования портфеля проектов. В свою очередь, целесообразное решение по включению того или иного проекта в портфель принимается исходя из экономической эффективности реализации каждого проекта.

С целью увеличения показателей совокупной доходности по проектам компаний-застройщиков применяются современные инструменты управления, к числу которых следует отнести систему контроллинга.

В настоящее время система контроллинга не имеет общепринятой модели реализации на рынке компаний-застройщиков, в практике применяются только некоторые ее инструменты, к которым следует отнести систему сбалансированных показателей, GAP-анализ, SWOT-анализ, сценарное прогнозирование, анализ окупаемости проекта, KPI-модель и пр.

Вышеперечисленные инструменты контроллинга имеют свои преимущества и недостатки, и это затрудняет принятие решения о реализации инвестиционного проекта. В качестве нового инструмента предлагается использовать финансовое моделирование¹.

Под финансовой моделью следует понимать инструмент контроллинга, который используется для создания модели объекта с целью его изучения, анализа, планирования, прогнозирования и контроля.

Разработка финансово-экономической модели для компании-застройщика предполагает наличие минимального количества исходных данных, необходимых для проведения первичного финансового анализа будущего объекта. Это связано с тем, что при появлении того или иного участка на торгах/в продаже у компании-застройщика нет возможности провести углубленный анализ эффективности проекта, так как для определения общей стоимости строительства объекта необходимо иметь в распоряжении готовую проектную документацию (стадия РД). На основании рабочей документации идет утверждение строительных объемов по различным видам работ. Получение такой документации - очень длительная процедура (до года), соответственно, появляется необходимость в разработке такого инструмента, который бы позволил оценить эффективность проекта без наличия рабочей документации и, соответственно, в короткие сроки (3-4 дня) принять решение о целесообразности реализации того или иного инвестиционного проекта².

К минимальным исходным данным, требуемым для построения финансовой модели, следует отнести:

- сведения о расположении будущего объекта строительства. Это нужно для того, чтобы иметь представление о необходимости выноса существующих инженерных сетей из пятна застройки, необходимости демонтажа существующих зданий/сооружений, расположенных на земельном участке; чтобы оценить уровень спроса в районе реализации проекта и пр.;

- сведения о технических характеристиках будущего объекта строительства. Эти данные являются ключевым моментом при создании финансовой модели. Данная информация в обязательном порядке должна включать следующие позиции: площадь застройки, высотность и этажность дома, высота типового и первого этажа, наличие подземного паркинга и/или технического подполья, общая и продаваемая площадь квартир/коммерческих помещений;

- срок жизни проекта. На начальных этапах срок жизни проекта следует определять экспертным методом (накладываются друг на друга график производства работ и график продаж). В среднем срок жизни инвестиционного проекта от стадии приобретения участка до окончания продаж составляет 4-5 лет³;

- длительность прогнозного периода. Прогнозный период необходимо принимать равным сроку окончания продажи коммерческих помещений объекта⁴;

- шаг прогноза. Как правило, шаг прогноза принимается равным месяцу, но для некоторых отчетов в рамках финансовой модели допускается применение шагов, равных кварталу (к примеру, отчет о прибылях и убытках);

- вид ставки дисконтирования и метод ее расчета.

Ставку дисконтирования следует рассчитывать следующими способами:

1. С помощью средневзвешенной цены капитала (WACC), определяемой по следующей формуле:

WACC = Ks*Ws + Kd*Wd,

где WACC - средневзвешенная цена капитала;

Ks - стоимость собственного капитала, %;

Ws - доля собственного капитала, %;

Kd - стоимость заемного капитала, %;

Wd - доля заемного капитала, %.

Для предприятий сферы строительства существует своя специфика расчета данного показателя.

Доля собственного капитала в общей структуре финансирования определяется по следующей формуле:

СС/ОСТ*100%,

где СС - собственные средства в проекте;

ОСТ - общая стоимость строительства.

Доля заемного капитала рассчитывается по формуле:

ЗК/ОСТ*100%,

где ЗК - заемный капитал (заем, кредит).

Определяя стоимость собственного капитала, воспользуемся моделью ценообразования долгосрочных активов (CAPМ). Данная модель используется для оценки уровня премии за акционерный риск. По нашему мнению, для предприятий сферы строительства для определения цены собственного капитала целесообразно использовать данную модель, но с учетом некоторых специфических особенностей.

Ri = Rf + в(Rm - Rf),

где Ri - цена собственного капитала;

Rf - доходность безрискового актива, под которой следует понимать доходность государственных ценных бумаг;

в - для практики строительных компаний - коэффициент, характеризующий чувствительность конкретного проекта к изменению рыночной доходности (иными словами, определяет доходность конкретного проекта к среднерыночной доходности);

(Rm - Rf) - для практики строительных компаний - показывает премию за риск вложений в проект (иными словами, это разница между доходностью рынка и доходностью безрискового актива).

Цена заемного капитала привязывается к среднерыночной ставке по кредитным линиям.

2. Кумулятивная модель. Данная модель также подходит для расчета ставки дисконтирования:

КМ = Rf + (Rm - Rf) + РК + ПД,

где КМ - кумулятивная модель;

Rf - доходность безрискового актива;

(Rm - Rf) - премия за риск;

РК - размер компании. Как правило, для предприятий сферы строительства данный показатель варьируется от 0 до 3% - чем крупнее компания, тем ниже уровень риска;

ПД - производственная диверсификация, или диверсификация инвестиционных проектов, в практике строительных компаний данный показатель варьируется от 0 до 3% - чем шире портфель проектов, тем ниже уровень риска.

3. Допускается применение ставки дисконтирования, привязанной к ключевой ставке Центрального банка Российской Федерации (ЦБ). Это актуально при привлечении для финансирования кредитных средств и объясняется тем, что некоторые банки допускают данный коэффициент дисконтирования⁵.

Таким образом, предприятиям-застройщикам при анализе эффективности инвестиционных проектов при определении ставки дисконтирования следует ориентироваться на средневзвешенную цену капитала, использовать кумулятивную модель или привязываться к ключевой ставке ЦБ. При этом необходимо учитывать специфику расчета того или иного показателя: прогноз капитальных вложений. Формируется на основании составленной строительной себестоимости и накладных расходов по проекту; прогноз объема продаж.

После того как были определены все технические характеристики по проекту, сформирован прогноз капитальных вложений, появляется необходимость в составлении графика продаж объекта. Данный график строится на основании маркетингового анализа ситуации на рынке недвижимости. Основное внимание уделяется темпам продаж объектов конкурентов в той же локации, что и предполагаемый объект строительства⁶.

Резюмируя содержание статьи, необходимо отметить следующее. Для роста совокупной доходности по проектам и принятия решения о целесообразности их реализации предлагается использовать инструмент контроллинга, который позволяет оценить экономическую эффективность и принять верное управленческое решение. В основу построения финансовой модели необходимо закладывать исходные данные, без которых реализация данного инструмента невозможна.

Литература:

контроллинг инвестиционный капитальный строительство

1. Хан Д., Хунгенберг Х. ПиК. Стоимостно-ориентированные концепции контроллинга / под ред. Л.Г. Головача [и др.]. М.: Финансы и статистика, 2005. 286 с.

2. Контроллинг на промышленном предприятии: учеб. / А.М. Карминский, С.Г. Фалько, И.Д. Грачев, Н.Ю. Иванова, С.Г. Маликова; под ред. А.М. Карминского, С.Г. Фалько. М.: Форум: ИНФРА-М, 2013. 160 с.

3. Жаров Д. Финансовое моделирование в Excel: учеб. пособие. М: Альпина Бизнес Букс, 2008. 86 с.

4. Бочаров В.В. Финансовое моделирование: учеб. пособие. СПб.: Питер, 2000. 203 с.

5. Старкова Н.А. Финансовый менеджмент: учеб. пособие / РГАТА имени П.А. Соловьева. Рыбинск, 2007. 174 с.

6. Теплякова Т.Ю. Контроллинг: учеб. пособие. Ульяновск: Изд-во УлГТУ, 2010. 143 с.

Размещено на Allbest.ru