Институциональные основы развития ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru

На правах рукописи

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит

Литвинова Светлана Алексеевна

Ростов-на-Дону 2013

Работа выполнена в Южно-Российском институте - филиале ФГБОУ ВПО «Российская академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Пономарев Александр Иванович

Официальные оппоненты:

Андреева Лариса Юрьевна, доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный университет путей сообщения», заведующая кафедрой «Экономика и финансы»

Володина Татьяна Викторовна, кандидат экономических наук, доцент АНО ВПО «Институт открытого образования», доцент кафедры «Финансы и бухгалтерский учет»

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО «Орловский государственный институт экономики и торговли»

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Ростовского государственного университета (РИНХ).

Ученый секретарь

диссертационного совета О.Б. Иванова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование в современной экономике государства приобретает первостепенное значение и определяет возможности решения важнейшей проблемы обеспечения граждан жильем. Кроме того, ипотечное кредитование содержит в себе огромный потенциал экономического развития, влияет на повышение стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны, что в совокупности определяет социально-экономическую базу модернизации. ипотечный кредитование институциональный

Основная задача в вопросах ипотечного жилищного кредитования - решение проблем несбалансированности рынка, обоснованных макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциацией, а также региональными и местными социально-экономическими условиями.

Все это свидетельствует о необходимости создания надежной институциональной основы ипотечного жилищного кредитования в целях сохранения финансовой стабильности и расширения возможности приобретения жилья гражданами на первичном и вторичном рынках.

Это возможно достичь путем развития современных институтов жилищного кредитования с ориентиром на лучшие отечественные и зарубежные практики с точки зрения имплементации институтов. Необходимо внедрение новых ипотечных продуктов и услуг, направленных на повышение доступности кредитования для различных категорий граждан. В связи с этим особое значение приобретают различные специализированные программы жилищного обеспечения, учитывающие составляющую ипотеки.

На сегодняшний день объективной необходимостью является развитие ссудно-сберегательных программ с возможностью их реализации в рамках специальных институтов - стройсберкасс - либо в форме специализированных жилищных накопительных счетов. Актуализируется стандартизация процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, требуется повышение эффективности функционирования первичного и вторичного рынков ипотеки, сокращение трансакционных издержек и рисков. Сохранение стабильности на рынке ипотеки возможно путем фондирования, что может быть обеспечено долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, включая системы пенсионного обеспечения и резервы страховых компаний.

Данные меры будут способствовать развитию институциональных основ ипотечного жилищного кредитования в России и расширять возможности приобретения жилья гражданами.

Степень научной разработанности проблемы в научной литературе. Отдельные стороны процесса ипотечного кредитования рассмотрены в трудах таких ученых, как Акулова Т.А., Андреева Л.Ю., Гарипова З.Л., Клевцов В.В., Крысин А.В., Лупарь А.А., Мальцева Е.С., Павлова И.В., Русецкая Э.А., Рябченко Л.И., Савинова В.А., Соколовская Е.Н., Ткачева Е.С., Юшканцев А.Д. и др.

Аспекты проблемы ипотечного кредитования рассматриваются в трудах таких отечественных ученых, как Берестова Ю.С., Володина Т.В., Грабский Г.А., Захаров Е.А., Логинов М.П., Логинова О.Н., Довдиенко И.В., Грудцына Л.Ю., Печатникова С.В., Жигунов И.В., Кудеев А.С., Лаптев С.В., Тимагина Ю.А., Фальковский А.В., Шакирьянова А.И. и др.

Современной проблематике ипотечного жилищного кредитования свои труды посвящают зарубежные ученые Хальтер М., Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л. и российские, такие как Аверьянова Т.А., Галяева Л.Е., Егоров С.Н., Касьяненко Т.Г.,Меньшикова А.С., Новакова С.Ю., Корнев В.С., Лазаренко А.Л., Романова И.В., Разумова И.А., Ушакова О.М. и многие другие.

Несмотря на высокую значимость указанных выше полученных авторских результатов, следует отметить, что до сих пор не проводилась комплексная институциональная оценка развития ипотечного кредитования. Существуют научные работы, касающиеся отдельных моментов развития ипотечного кредитования, особенностей формирования портфелей ипотечных жилищных кредитов в коммерческих банках, анализа зарубежной практики ипотечного кредитования и др. Отечественная теория и практика в данном вопросе недостаточно развиты, и исследования в большинстве случаев фрагментарны, без детального анализа действующих и промежуточных институтов в целях укрепления устойчивости ипотечного кредитования. Для решения выявленных проблем необходимо проведение диагностики более прогрессивных форм институтов ипотечного жилищного кредитования, являющихся эффективным инструментом реализации социально-экономической политики государства. Названные обстоятельства определили выбор темы, цели и задачи, объект и предмет настоящего исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретико-методологическом обосновании развития институтов ипотечного кредитования, определяющих устойчивость социально-экономического развития страны.

Поставленная цель исследования обусловила необходимость решения следующих задач, определяющих логику и внутреннюю структуру диссертационной работы:

- исследовать сущностное содержание ипотечного кредитования, его понятийный аппарат, развить теоретические основы ипотечного жилищного кредитования;

- обосновать особенности формирования и развития институциональной среды ипотечного кредитования и выявить факторы, ограничивающие действия системы ипотечного кредитования в России;

- диагностировать существующие «лучшие практики» ипотечного жилищного кредитования с целью определения идентичного применения институциональных форм ипотеки в разных странах, сравнить зарубежные модели ипотечного кредитования и рассмотреть возможности адаптации их в России;

- выявить проблемы и тенденции формирования системы ипотечного кредитования, определить факторы и условиях развития современных институтов ипотечного кредитования;

- разработать меры по развитию первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования и прогнозированию кредитной политики отечественных банков в области ипотечного кредитования;

- обосновать необходимость формирования новых наиболее эффективных институтов ипотечного жилищного кредитования;

- предложить модель формирования ссудно-сберегательной программы, направленной на повышение доступности жилья.

Предметом исследования являются кредитно-финансовые отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования и институты его регулирования.

Объектом исследования выступают институты ипотечного кредитования в России, в том числе жилищного кредитования.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды ученых, посвященные вопросам ипотечного жилищного кредитования и его институционального развития, а также законодательные акты Российской Федерации, регулирующие кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотечного кредитования, программные документы. В работе использованы различные методы экономических исследований: монографический, аналитический, абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, экономико-статистический, экспертных оценок.

Диссертация выполнена в рамках Паспорта научной специальности ВАК 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит, часть 2 «Денежное обращение, кредит и банковская деятельность», раздел 9 «Кредитные отношения», п. 9.3 «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования».

Инструментарно-методический аппарат. В качестве инструментарно-методического аппарата на разных стадиях исследования использовались различные комбинации методов, таких как метод абсолютных и относительных величин, балансовый метод. Также применены различные экономико-статистические методы: наблюдение, сравнение, графики, табличный метод. Обработка исходной информации осуществлялась на основании табличного процессора Excel. Методологический инструментарий базируется на общенаучных и специальных методах познания: диалектическом, историческом, сравнительном и логическом анализе, системном подходе.

Информационной базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные статистические данные Банка России, а также статистические данные по рынку ипотечного кредитования, содержащиеся в аналитических отчетных данных ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ООО «Русипотека» и госкорпорации «Внешэкономбанк». В процессе исследования также были использованы количественные и качественные показатели, характеризующие текущее состояние институтов ипотечного жилищного кредитования, содержащиеся в банковской отчетности.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования исходит из предположения, что ипотечное жилищное кредитование в условиях модернизации российской экономики должно стать основным механизмом приобретения жилья в собственность гражданами с дифференцированными доходами, в связи с чем требуется развитие институциональных основ ипотечного жилищного кредитования, а это предполагает развитие теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, разработку новых продуктов ипотечного жилищного кредитования, систематизацию кредитных рисков, разработку направлений развития ипотечного жилищного кредитования, развитие ссудно-сберегательных программ, что направлено на создание эффективного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Институциональная организация системы ипотечного жилищного кредитования влияет на развитие рынка жилья и продуктивность экономики. Вовлеченные в целевую деятельность институты определяют институциональную среду рынка ипотечного жилищного кредитования. Различные подходы в экономической литературе к содержанию и структуре институциональной среды требуют развития теоретических основ ипотечного кредитования с учетом формирования новых институтов.

2. В целях развития спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимо стимулирование развития специальных ипотечных продуктов, ориентированных на граждан с дифференцированным доходом и предполагающих различные вариации накопления первоначального взноса. Данные программы должны иметь поэтапную детализацию с ориентиром на доступность жилья в регионе и потребности заемщика, что требует разработки и применения новых продуктов ипотечного жилищного кредитования.

3. Рынок ипотеки демонстрирует циклическое повторение кризисов, что делает необходимым разработку системы мер, защищающих институциональных участников рынка и нивелирующих последствия этих явлений. Это свидетельствует о важности систематизации источников кредитного риска, определения направлений по их минимизации и выявления факторов, ограничивающих кредитование банками жилищных проектов. Данные меры будут способствовать формированию дополнительных институтов, предусматривающих создание стабильности на рынке ипотеки.

4. Ипотечный жилищный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность. Это потребует разработки и внедрения новых институтов ипотечного кредитования, определяющих институциональные трансформации на первичном и вторичном рынке ипотеки, в направлении унификации и стандартизации рынка, формировании инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, в поддержке государства рынка на региональном и местном уровне, что будет способствовать созданию эффективного рынка ипотечного жилищного кредитования и формированию устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов рынка капитала на рынок ипотеки.

5. Опыт промышленно развитых стран подтверждает важнейшую роль ссудно-сберегательных программ как источника долгих денег и эффективный инструмент отбора надежных заемщиков. Качество работы строительно-сберегательных институтов зависит от сочетания экзогенных параметров: процента по внешним кредитам, ставки резервирования, нормы страховых отчислений, частоты нарушений планов накопления, вероятности выплаты кредитов. К управляющим параметрам следует относить ставку по депозитам и кредитам, сроки накопления и кредитования, ставку премии на сбережения. Это предполагает разработку программ с использованием математических моделей, которые повысят информационную составляющую ипотечного жилищного кредитования, будут способствовать повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков и формированию надежных портфелей ипотечных жилищных кредитов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретических подходов и практического инструментария развития институтов ипотечного жилищного кредитования в России.

В диссертации получены следующие результаты, которые определяют научную новизну исследования:

1. Предложен авторский подход к формированию институциональной среды рынка ипотечного кредитования, заключающийся в ее структурировании по следующим признакам: 1) формальные институты, формальные правила ипотечного кредитования (кодексы, федеральные законы об ипотеке, постановления правительства, указы Центробанка РФ) и неформальные институты ипотечного кредитования (ценности, стандарты и стереотипы поведения, субъективные решения); 2) субъектно-институциональный состав участников ипотечного кредитования (основные - заемщики, кредиторы, ипотечные агентства и т.д. и второстепенные - риелторские компании, страховые компании, оценочные компании и т.д.); 3) организационная структура, обеспечивающая регулирование и контроль рынка ипотечного кредитования (Центральный банк РФ, Министерство финансов РФ и т.д.), что направлено на обеспечение долгосрочных ориентиров развития рынка ипотечного жилищного кредитования.

2. Разработан алгоритм создания нового продукта ипотечного жилищного кредитования «Новаторская ипотека», включающий следующие этапы: 1) открытие накопительного счета в банке с ежемесячным денежным перечислением от участника программы; 2) оформление документов на государственную субсидию; 3) ежемесячное пополнение счета на фиксированную сумму; 4) оформление документов участников программы на льготный ипотечный кредит, что будет стимулировать спрос на ипотечные жилищные кредиты, повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья эконом-класса и улучшать жилищные условия граждан.

3. Проведена систематизация кредитных рисков ипотечного кредитования в разрезе таких критериев, как условия кредитования (конкретизация продукта), способность выплаты кредита, обеспечение кредита, а также направлений в минимизации рисков (переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию, переход от залога строящегося жилья к залогу построенного), на основе чего выявлены факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства (непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний, сложность в оценке качества проектов, низкое качество потенциальных заемщиков и т.д.), учет которых позволит ограничить риски и сохранить поступательный баланс между спросом и предложением на рынке ипотеки.

4. Разработаны основные направления развития институтов ипотечного кредитования в России, включающие меры по: 1) обеспечению спроса на ипотечные кредиты (развитие института брокериджа, внедрение жилищных накопительных вкладов, развитие системы государственной поддержки граждан на рынке ипотечного кредитования, обеспечение системы ипотечного страхования и т.д.); 2) развитию первичного рынка (сбалансированность рынка, снижение финансовых издержек, развитие процедур андеррайтинга и стандартизации и т.д.); 3) развитию вторичного рынка (расширение возможностей привлечения в ипотечные ценные бумаги долгосрочных средств накопительных систем, совершенствование деятельности АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования) - содействие секьютеризации ипотечных кредитов участниками рыка, развитие механизма хеджирования валютных рисков для привлечения валютных заимствований и т.д.), что будет способствовать инновационному развитию системы ипотечного кредитования и обеспечит перспективное развитие рынка жилья.

5. Предложена модель ссудно-сберегательной программы ипотечного кредитования на основе использования математического инструментария в форме спецсчета «Молодая семья», включающего пошаговый алгоритм, состоящий из трех основных стадий: 1) накопительной, при которой вносится сумма агента с начисленными процентами и ежемесячной выплатой государства; 2) очередности, обеспечивающей выдачу суммы после накопления; 3) выплаты кредита, после которой агент выходит из системы спецсчета с приобретенным в собственность жильем. Применение данной модели повысит информационную доступность, прозрачность и обоснованность в принятии управленческих решений, что расширит возможности применения ипотечного жилищного кредитования и повысит его эффективность.

Теоретическая значимость проведенного исследования и полученных автором результатов заключается в совершенствовании научных подходов к развитию институтов ипотечного жилищного кредитования и направлениях их модернизации, которые могут быть использованы в дальнейших исследованиях в качестве теоретической и методологической базы для разработки мер по созданию эффективных институтов ипотечного жилищного кредитования в России.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в доведении отдельных теоретических положений до практического внедрения путем разработки практических выводов и рекомендаций. Основные положения диссертации создают теоретико-методологическую базу для формирования стратегии развития институтов ипотечного жилищного кредитования в целях обеспечения доступности жилья на первичном и вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования. Полученные результаты диссертационного исследования были применены в 2010-2011 гг. в ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» в процессе развития современных кредитных инструментов и совершенствования форм и методов кредитования. Теоретический и практический материал диссертационного исследования используется при подготовке специалистов экономического профиля в учебном процессе Южно-Российского института - филиала ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» при чтении лекций по курсам «Финансы и кредит», «Развитие и функционирование моделей кредитования, моделирование систем кредитования», «Кредит и кредитные операции».

Апробация результатов исследования. Основные положения, результаты и выводы по теме диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях в Северо-Кавказской академии государственной службы, Институте экономики и управления Хакасского государственного университета им. Н.Ф. Катанова, Азовском институте экономики, управления и права - филиала ФГБОУ ВПО «РГЭУ (РИНХ)», Российском государственном профессионально-педагогическом университете (г. Екатеринбург), Научном исследовательском томском политехническом университете, Пензенском государственном университете, Институте градостроительства, управления и региональной экономики Сибирского федерального университета, Российском государственном университете инновационных технологий и предпринимательства (Пензенский филиал), Международной академии финансовых технологий (г. Пятигорск), на VI научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (г. Москва), на II международной научно-практической интернет-конференции (г. Пенза), освещались в печати.

В целом по теме диссертационного исследования опубликовано 28 научных работ общим объемом 7,21 п.л., из них авторских - 7,06 п.л., в том числе в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК, - 9 работ объемом 3,02 п.л.

Логическая структура диссертации. Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и алгоритм решения поставленных задач. Диссертационная работа состоит из введения, 3 глав, содержащих 8 параграфов, заключения, библиографического списка в количестве 210 использованных источников, 25 таблиц и 28 рисунков, 9 приложений.

Диссертация имеет следующую структуру.

Введение

Глава 1. Теоретические основы формирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

1.1 Исследование экономической сущности ипотечного жилищного кредитования

1.2 Институциональные аспекты ипотечного кредитования

1.3 Сравнительный анализ зарубежных практик и моделей ипотечного кредитования

Глава 2. Тенденции развития системы ипотечного кредитования в России

2.1 Особенности организационно-нормативного обеспечения институтов ипотечного жилищного кредитования

2.2 Экономические формы обеспечения ипотечного кредитования в России

2.3 Практика участия банков в ипотечном жилищном кредитовании

Глава 3. Основные направления совершенствования институтов ипотечного кредитования

3.1 Формирование конкурентоспособных механизмов институтов ипотечного жилищного кредитования

3.2 Долгосрочные перспективы институционального развития ипотеки в Российской Федерации

Заключение

Библиографический список

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении автором обосновывается актуальность выбранной темы исследования, определяется степень разработанности поставленной проблемы, объект и предмет исследования, формируется цель и задачи исследования, методические и теоретические основы исследования, теоретическая значимость работы, приводится рабочая гипотеза, излагаются основные положения, выносимые на защиту, элементы научной новизны и практическая значимость результатов.

Первая глава «Теоретические основы формирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» посвящена исследованию теоретических аспектов в части экономического содержания ипотечного кредита и его видов.

Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность финансовых институтов, функционирующих в стране (банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.д.), в сферу деятельности которых входит ипотечное кредитование, первичный и вторичный рынок недвижимости, государство, а также нормативно-правовая база, регулирующая процесс ипотечного кредитования. Институт ипотечного кредитования является одним из самых надежных способов потребления внебюджетных инвестиций в различные сферы экономики.

Институт ипотечного кредитования позволяет привлекать и трансформировать финансовые ресурсы в реальный сектор экономики через сферу недвижимости, строительства, создавая капитал на базе ценных бумаг. В процессе исследования автором установлено наличие дискуссии в определении понятий, форм и функций ипотечного кредита, что послужило обоснованием необходимости отработки понятийного аппарата. В работе выделены институциональные участники ипотечного жилищного кредитования, что позволило сделать вывод о том, что функционирование системы ипотечного кредитования невозможно без отлаженной институциональной инфраструктуры и установления синергетических связей взаимодействия между институтами в целях снижения стоимости кредита и повышения качества портфелей кредитных организаций.

В работе обосновано преимущество развития ипотеки с точки зрения вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизм залога, через вторичный рынок закладных, ценных бумаг. В связи с этим автором сделан вывод, что рынок недвижимости является мощным антиинфляционным сегментом экономики, при этом огромное значение ипотека имеет для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы.

В работе подчеркивается, что рынок ипотечного жилищного кредитования является действенным катализатором национальной экономики, но в то же время рынок ипотеки отличает высокая волатильность, обусловленная механизмом финансового акселератора.

Теория является подтверждением того, что ухудшение конъюнктуры кредитного рынка связано с проблемой асимметричного распределения информации между заемщиками и кредиторами, которая оказывает значительное влияние на уровень агентских издержек последних. Все это свидетельствует о необходимости создания надежной институциональной основы в целях сохранения финансовой стабильности и расширения возможности приобретения жилья на первичном и вторичном рынках.

На основе изучения институциональных подходов автор определяет институциональную среду функционирования и развития жилищного ипотечного кредитования, под которой следует понимать комплекс взаимосвязанных и взаимодействующих институтов, институциональных актов, правил, соглашений и стандартов, определяющих систему общих ограничений для кредиторов и заемщиков (рис. 1).

Рисунок 1 - Институциональная среда рынка жилищного ипотечного кредитования

В рамках формирования институциональной среды обоснована роль и значение государства, поэтому определено, что в основу государственной жилищной стратегии положены институциональные преобразования, но при этом должны учитываться поведенческие характеристики экономических агентов; необходима разработка и внедрение новых институтов, способствующих повышению доступности ипотечных жилищных кредитов за счет дифференциации условий ипотечного жилищного кредитования в зависимости от территориальных особенностей и потребностей заемщиков, кредитной истории, его платежеспособности.

Автором делается вывод, что целью подобных программ должно являться повышение доступности ипотечного кредитования для заемщика путем снижения величины первоначального взноса за счет развития ипотечного страхования, а также за счет унификации и стандартизации процедур андеррайтинга, повышения доступности информации, повышения финансовой грамотности населения по ипотечному кредитованию.

Определяя направления совершенствования институциональной основы ипотечного кредитования, необходимо учитывать различия механизмов и инструментов трансформации каждого отдельно взятого ее уровня, звена, элемента, учитывая, что самым инерционным является уровень устоявшихся традиций и ценностей. В работе делается вывод, что в институциональной системе, особенно в сложной, с многоуровневой государственной властью, недопустим институциональный разрыв. Причиной институциональных разрывов является несовпадение степени сложности нового финансового института и общего состояния институциональной среды. Это является прямым свидетельством необходимости внедрения промежуточных институтов в системе ипотечного жилищного кредитования, которые будут способствовать снижению рисков, минимизировать трансакционные издержки и обеспечивать эффективное распределение ресурсов через звенья финансовой системы. В системе ипотечного жилищного кредитования необходимы дополнительные стимулирующие рыночные и государственные институты и на этой основе новые механизмы ипотечного кредитования (рис. 2).

С учетом анализа зарубежного опыта ипотечного кредитования, как положительного, так и негативного, автор систематизировал причины возникновения кризисных составляющих и государственные меры регулирования ипотечного рынка, такие как: помощь заемщикам при рефинансировании ипотечных кредитов, оказание помощи ипотечным банкам в рефинансировании проблемных кредитов, инвестирование в ипотечные ценные бумаги и т.д.

В работе дана оценка всем возможным схемам ипотечных сделок с учетом зарубежной практики. Исходя из этого автор делает вывод, что распространенной схемой являются стройсбережения, основанные на привлечении целевых программ строительных и жилищных вкладов.

Рисунок 2 - Дополнительные стимулирующие рыночные и государственные институты и механизмы в сфере ипотечного кредитования

Во второй главе «Тенденции развития системы ипотечного кредитования в России» исследуется отечественный опыт ипотечного кредитования во взаимосвязи с состоянием экономики страны. Так, в частности, проводится анализ особенностей современного развития рынка ипотечного жилищного кредитования, который показал, что по итогам 2012 года населению предоставлено 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1029 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 раза - в денежном выражении. По сравнению с 2008 годом в 2012 году было выдано в 2 раза больше ипотечных кредитов (в стоимостном выражении - в 1,6 раза больше), а количество кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло на 10%.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показал, что темпы роста рынка продолжают замедляться (рис. 3).

Рисунок 3 - Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые темпы роста (%) в 2010-2012 гг., помесячно

Во многом снижению темпов роста рынка ипотечного жилищного кредитования способствует наблюдаемый в течение года постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение платежеспособного спроса.

Проведенное аналитическое исследование показало, что доля ипотечных кредитов в ВВП России по-прежнему мала и составляет 3%. Основные проблемы заключаются в том, что кредиты имеют высокие ставки, наблюдается рост рисков кредитора и заемщиков, применяются ужесточенные требования к заемщикам со стороны банков, происходит девальвация курса рубля, снижение платежеспособности спроса на кредиты, сокращение числа участников рынка ипотечного кредитования.

В связи с этим автором определены приоритетные инструменты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в вопросах развития рынка, которые сводятся к рефинансированию закладных и пулов закладных, продаже опционов на покупку закладных, развитию механизмов ипотечного страхования, в том числе страхования ответственности заемщика по договорам и обязательного страхования финансовых рисков кредиторов, а также разработке и внедрению новых кредитных продуктов, развитию региональных программ, проведению работы по повышению финансовой грамотности населения.

В диссертации выявлены направления модернизации программ приобретения ипотечных ценных бумаг. Эти меры предполагают: увеличение объема средств на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг; создание рынка ипотечных ценных бумаг; возможность промежуточного финансирования ипотечного агента; совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг; повышение доступности безналогового финансирования; создание программ, более гибких к интересам участников; повышение эффективности использования акционерного капитала; внедрение инструмента фондирования инвесторов; стимулирование предложения ипотечных кредитов; создание условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.

В целях развития ипотечного кредитования необходимо развивать программы, ориентированные на граждан с различными доходами с привлечением института брокериджа. Стартовые программы могут проходить с привлечением материнского капитала, военная ипотека с льготами для военнослужащих, ипотека молодым семьям, с открытием накопительного счета и т.д. На основе данного вывода автором предложен алгоритм нового ипотечного продукта «Новаторская ипотека».

Для регионов данные программы должны учитывать доступность жилья, вследствие чего алгоритм развития программы должен предполагать различные вариации накопления первоначального взноса, вариации льготного ипотечного кредита, учитывающие доходность граждан.

В контексте данного решения особое значение приобретает развитие института брокериджа, который должен идти в направлении саморегулирования с закрепленными стандартами по содержанию и качеству услуг.

В работе сделан вывод о необходимости привлечение дополнительных источников финансирования ипотеки в разрезе внебюджетных фондов с целью снижения ставки по ипотеке для малообеспеченных граждан. С авторской точки зрения этот механизм может быть реализован следующим образом: пенсионные средства размещаются в банках, которые за счет этих денег выдают ипотечные кредиты. Для возврата средств кредитные организации могут выпускать ипотечные ценные бумаги, которые будут выкупаться инвесторами. В качестве механизма, способного увеличить прибыль кредитной организации и снизить риски потери обеспечения, может выступать институт диверсификации, способствующий распределению вложений и ограничению факторов риска за счет отсутствия большой концентрации ипотечных активов по одному портфелю.

В работе доказано, что ипотечное страхование является методом управления рисками ипотечной деятельности, позволяющим распределить риски между страховщиками и субъектами ипотечного рынка, повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность жилищных кредитов для широких слоев населения.

Организация партнерских взаимоотношений между страховыми компаниями и кредитными учреждениями в рамках ипотечного страхования способствует интеграции банков и страховщиков, что позволяет создавать новые формы взаимоотношений финансовых институтов и стимулирует развитие финансового рынка Российской Федерации.

С нашей точки зрения, был бы целесообразен вариант создания государственной компании, которая бы обеспечивала страховое покрытие рисков, либо страхование ответственности заемщиков по договорам ипотечного кредитования.

Из мониторинга практики банков в ипотечном кредитовании автором составлена модель ипотечного кредитования с учетом рисков и на основе модельного анализа. Также автором систематизированы источники рисков и определены подходы к их минимизации, такие как:

- переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию;

- переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в т.ч. в рамках сдачи его в аренду);

- ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат, в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов);

- выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль).

В третьей главе «Основные направления совершенствования институтов ипотечного кредитования» определены основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования с ориентированностью на розничные и оптовые источники кредитных ресурсов. При этом создание эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования и обеспечение ликвидности основываются на оптовых источниках, которые формируются с помощью вторичного рынка ипотечных кредитов.

Автором делается вывод о необходимости развития информационной инфраструктуры банковского сектора, что следует рассматривать как фактор сглаживания асимметрии информации заемщиков и кредиторов. В связи с этим отмечается важная роль института брокериджа как резерва в развитии ипотечного кредитования.

В целях расширения институтов традиционной ипотеки автором предложена модель ссудно-сберегательной программы ипотечного кредитования в форме спецсчетов в банке.

Данная модель построена на основе математической модели, разработанной Ильинским Д.Г., Полтерович В.М., Старковым О.Ю., и ориентирована на программу «Молодая семья».

Потребитель, вступив в ссудно-сберегательную программу, последовательно проходит три стадии:

1) накопление: агент - множество всех агентов, каждый месяц вносит определенную сумму денег (взнос), на которую начисляются определенные заранее проценты . Кроме того, в начале каждого нового месяца государство выплачивает социальную выплату, исчисляемую как определенный процент от этих взносов.

Для разделения агентов модели ссудно-сберегательной программы введем параметр , по определению:

2) очередь (если она существует): после окончания накопления банк выдает требуемую сумму агенту или просит его подождать - в этом случае агент попадает в очередь, которую образуют все агенты, ожидающие кредита; правила формирования очереди могут учитывать объем и регулярность накопительных взносов агента;

3) выплата кредита: для выдачи кредита банк формирует кредитную массу из целевых вкладов физических лиц, выплат в счет погашения ранее выданных кредитов и резерва; для покрытия кассовых разрывов банк может создать специальный фонд пополнения распределяемой массы (резерв).

Накопление. Введем обозначения:

- время появления агента в системе;

- время накопления агента ;

- размер взноса агента в момент времени ;

- накопленная сумма агента в момент времени ;

определяется условием

. (1)

Накопленная сумма для каждого агента определяется по формуле:

(2)

Очередь. После получения последних социальных выплат агент попадает в очередь за выдачей контрактов, при этом он прекращает вносить деньги, но каждый месяц на его средства продолжает начисляться процент , вследствие чего размер контракта каждый месяц меняется.

Обозначим момент получения агентом последних социальных выплат как , тогда количество накопленных средств для агента в момент времени определяется формулой:

 (3)

Если ввести коэффициент отношения объема кредита агента к объему его накоплений , т.е.

(4)

то размер контракта агента на момент времени вычисляется по формуле:

(5)

Формирование кредитной массы. В кредитную массу поступает приток денежных средств вкладчика, находящегося на стадии накопления, равный остаток прошлого периода и сумма резерва Тогда кредитную массу можно представить следующим образом:

(6)

Финансовая устойчивость. Перечень агентов со всеми их характеристиками определяет состояние режима ссудно-сберегательной программы. Упорядоченная по времени последовательность состояний называется ссудно-сберегательной траекторией. Траектория называется финансово устойчивой, если она обеспечивает положительный доход. Траектория называется финансово устойчивой в сильном смысле, если она устойчива и в этот период хватает кредитной массы на обеспечение контрактами всех агентов, получивших право на кредит, т.е. если траектория не допускает финансовых разрывов.

Если в каждый момент времени в системе появляется одно и то же число агентов с одинаковыми параметрами, то режим ссудно-сберегательной программы называется равномерным.

В модели получены ограничения на параметры ссудно-сберегательной программы, при которых достигается стационарность и сильная финансовая устойчивость ссудно-сберегательной траектории:

(7)

где - процент на вклад;

- время накопления;

- процент социальных выплат;

- срок кредита;

- определяется формулой (4) в данной работе.

Созданная модель может использоваться для разработки и анализа ссудно-сберегательных программ ипотечного кредитования с учетом того, что участниками программы являются только молодые семьи. Преимущества данных программ обусловлены расширением возможности получения кредита для граждан и сохранения устойчивости для финансовых институтов.

В работе доказана необходимость создания государственного ипотечного центра, работающего по принципу «единого окна», который бы представлял собой определенного посредника между участниками рынка кредитования, желающими приобрести жилье в кредит, и организациями, предоставляющими ипотеку.

Обоснована необходимость на базе государственно-частного партнерства создания системы ипотечного страхования, что предполагает учреждение государственного агентства (с функцией субсидирования страховых тарифов) по ипотечному страхованию с дальнейшей приватизацией.

Анализ ипотечного рынка также выявил необходимость совершенствования государственного института развития рынка ипотечного жилищного кредитования АИЖК в разрезе первичного, вторичного рынка и инфраструктуры ипотечного кредитования.

В заключении диссертационной работы приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты, полученные в ходе данного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ОТРАЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ:

Статьи в периодических изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России

1. Литвинова, С.А. Развитие ипотеки в РФ: ретроспективный анализ [Текст] / С.А. Литвинова // Экономика и управление. - СПб., 2009. - № 12(50). - 0,2 п.л.

2. Литвинова, С.А. Государственная поддержка ипотечного кредитования в период кризиса [Текст] / С.А. Литвинова // Проблемы теории и практики управления. - М., 2010. - № 3. - 0,36 п.л.

3. Литвинова, С.А. Процедура реструктуризации ипотечных кредитов в России [Текст] / С.А. Литвинова // Микроэкономика. - М., 2010. - № 1. - 0,2 п.л.

4. Литвинова, С.А. Скоринговые системы как средство минимизации кредитного риска банка [Текст] / С.А. Литвинова // Аудит и финансовый анализ. - М., 2010. - № 2. - 0,25 п.л.

5. Литвинова, С.А. Способы возврата долговых обязательств по ипотеке [Текст] / С.А. Литвинова // Экономические и гуманитарные науки. - Орел, 2010. - № 4. - 0,38 п.л.

6. Литвинова, С.А. Роль ипотеки в преодолении кризисных явлений в экономике [Текст] / С.А. Литвинова // Проблемы современной экономики. - СПб., 2010. - № 2 (34). - 0,44 п.л.

7. Литвинова, С.А. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в строящихся объектах недвижимости [Текст] / С.А. Литвинова // Финансовая экономика. - М., 2010. - № 2. - 0,44 п.л.

8. Литвинова, С.А. Зарубежные модели ипотечного кредитования и их применение в России [Текст] / С.А. Литвинова // Аудит и финансовый анализ. - М., 2011. - № 6. - 0,5 п.л.

9. Литвинова, С.А. Организационно-нормативное обеспечение ипотечного кредитования [Текст] / С.А. Литвинова // Экономика и управление. - СПб, 2011. - № 11. - 0,25 п.л.

Научные статьи и тезисы докладов

1. Литвинова, С.А. О мерах поддержки ипотечного кредитования во время кризиса [Текст] / С.А. Литвинова // Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях : статьи и тезисы докладов 4-й Междунар. науч.-практич. конф., г. Пятигорск, 23-24 октября 2009 г. / Международная академия финансовых технологий ; отв. за выпуск А.Е. Медовой. - Пятигорск: Изд-во МАФТ, 2009. - 0,25 п.л.

2. Литвинова, С.А. Теория кредита и актуальные вопросы кредитования [Текст] / С.А. Литвинова // Импульс-2009 : труды VI всерос. науч.-практич. конф. студентов, молодых ученых и предпринимателей в сфере экономики, менеджмента и инноваций, г. Томск, 26-27 ноября 2009 г. В 3-х томах. Т. 1 / под ред. С.Л. Ереминой ; Томский политехнический ун-т. - Томск: Изд-во Томского политехнического ун-та, 2009. - 0,2 п.л.

3. Литвинова, С.А. Проблемы андеррайтинга [Текст] / С.А. Литвинова // Проблемы и перспективы ипотечного кредитования : сб. материалов IV регион. студенческой конф. / под ред. В.В. Печеркиной. - Красноярск: ИПК СФУ, 2010. - 0,13 п.л.

4. Литвинова, С.А. Применение механизма мотивации должников по ипотеке как инструмент управлениями кредитными ресурсами банка [Текст] / С.А. Литвинова // Проблемы налогообложения и предпринимательства : сб. статей / ред. коллегия: А.И. Пономарев, Т.В. Игнатова. - Вып. 5. - Часть II. - Ростов н/Д: Изд-во СКАГС, 2010. - 0,38 п.л.

5. Литвинова, С.А. Развитие кредитного бюро как фактор минимизации кредитного риска [Текст] / С.А. Литвинова // Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях : статьи и тезисы докладов 5-й Междунар. науч.-практич. конф., г. Пятигорск, 5-6 марта 2010 г. Ч. 1 / Международная академия финансовых технологий ; отв. за выпуск А.Е. Медовой. - Пятигорск: Изд-во МАФТ, 2010. - 0,2 п.л.

6. Литвинова, С.А. Развитие ипотечного кредитования в современных условиях [Текст] / С.А. Литвинова // В мире научных открытий. - 2010. - № 4(10). - Ч. 5. - 0,13 п.л.

7. Литвинова, С.А. Роль банков в системе ипотечного кредитования [Электронный ресурс] / С.А. Литвинова // Актуальные инновационные исследования: наука и практика. - 2010. - № 2. - 0,4 п.л. - Режим доступа: http://actualresearch.ru/nn/2010_2/Article/index.htm

8. Литвинова, С.А. Ипотечное кредитование: теоретический аспект [Текст] / С.А. Литвинова // Импульс-2010 : труды VII всерос. (с международным участием) науч.-практич. конф. студентов, молодых ученых и предпринимателей в сфере экономики, менеджмента и инноваций, г. Томск, 26-27 ноября 2010 г. В 3-х томах. Т. 1 / под ред. А.А. Дульзона ; Томский политехнический ун-т. - Томск: Изд-во Томского политехнического ун-та, 2010. - 0,13 п.л.

9. Литвинова, С.А. Ипотечное кредитование как альтернативный источник финансирования сделок с недвижимостью [Текст] / С.А. Литвинова // Актуальные проблемы экономики, политики и права : материалы межрегион. и регион. науч.-практич. конф. профессорско-преподавательского состава, студентов, аспирантов и молодых ученых, март 2010 / Рост. гос. эконом. ун-т (РИНХ). - Ростов н/Д, 2010. - 0,2/0,1 п.л.

10. Литвинова, С.А. Страхование рисков при ипотечном кредитовании [Текст] / С.А. Литвинова // Актуальные проблемы финансов, бухгалтерского учета и корпоративного управления : материалы междунар. науч.-практич. конф. профессорско-преподавательского состава, студентов, аспирантов и молодых ученых / Рост. гос. эконом. ун-т (РИНХ). - Ростов н/Д, 2010. - 0,2 п.л.

11. Литвинова, С.А. Развитие ипотеки в России: исторический аспект [Текст] / С.А. Литвинова // Молодежь. Наука. Инновации : труды II междунар. науч.-практич. интернет-конф. / под ред. Г.К. Сафаралиева, А.Н. Андреева, В.А. Казакова. - Пенза: Изд-во Пензенского филиала РГУИТП, 2010-2011. - 0,5 п.л.

12. Литвинова, С.А. Ипотечный потенциал региона: роль государства и банков в развитии ипотеки [Текст] / С.А. Литвинова // Конкурентный потенциал региона: оценка и эффективность использования : сб. статей междунар. науч.-практич. конф., 30 ноября 2010 г., г. Абакан / отв. ред. Н.Ф. Кузнецова. - Абакан: Изд-во ФГБОУ ВПО «Хакасский государственный университет им. Н.Ф. Катанова», 2010. - 0,1 п.л.

13. Литвинова, С.А. Особенности трансформации системы ипотечного кредитования в период финансового кризиса [Текст] / С.А. Литвинова // Модернизация экономики и общественное развитие регионов: проблемы и перспективы : материалы междунар. науч.-практич. конф. - Екатеринбург: Уральский филиал Российского экономического ун-та им. Г.В. Плеханова, 2010. - 0,28 п.л.

14. Литвинова, С.А. Противодействие отмыванию доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма в банковской деятельности [Текст] / С.А. Литвинова // Инновационное развитие современной экономики: теория и практика : сб. материалов VI науч.-практич. конф. студентов, аспирантов и молодых ученых, 25 ноября 2010 г., г. Москва. В 2-х т. - М.: Центр развития современных образовательных технологий, 2010. - 0,32 п.л.

15. Литвинова, С.А. Социально-экономическое значение ипотечного кредитования в современном обществе [Текст] / С.А. Литвинова // Актуальные вопросы модернизации экономики и профессионального образования России : материалы 7-й Всерос. студенческой науч.-практич. конф., 17 марта 2010 г., г. Екатеринбург / ФГАОУ ВПО «Рос. гос. проф.-пед. ун-т». - Екатеринбург, 2010. - 0,1/0,05 п.л.

16. Литвинова, С.А. О потенциале развития ипотеки [Текст] / С.А. Литвинова // Конкурентный потенциал региона: оценка и эффективность использования : сб. статей междунар. науч.-практич. конф., 10-12 ноября 2011 г., г. Абакан / отв. ред. Н.Ф. Кузнецова. - Абакан: Изд-во ФГБОУ ВПО «Хакасский государственный ун-т им. Н.Ф. Катанова», 2011. - 0,1 п.л.

17. Литвинова, С.А. Секьютиризация ипотечных кредитов как форма экономического обеспечения ипотечного кредитования [Текст] / С.А. Литвинова // Современные исследования социальных проблем. - Красноярск, 2010. - № 3(03). - 0,22 п.л.

18. Литвинова, С.А. Ипотечное кредитование как способ приобретения жилья в современных условиях [Текст] / С.А. Литвинова // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. - Пенза, 2012. - № 1(2). - 0,35 п.л.

19. Литвинова С.А. О потенциале развития ипотеки [Текст] / С.А. Литвинова // Конкурентный потенциал региона: оценка и эффективность использования : сб. статей междунар. науч.-практич. конф., 1-3 ноября 2012 г., г. Абакан / отв. ред. Н.Ф. Кузнецова. - Абакан: Изд-во ФГБОУ ВПО «Хакасский государственный ун-т им. Н.Ф. Катанова», 2012. - 0,1 п.л.

Размещено на Allbest.ru

...