В соответствии с п.1 ст.38 НК РФ объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

Объект налогообложения является одним из обязательных элементов налога. При этом каждый налог должен иметь самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Анализ зарубежных и отечественных научных работ, а также законодательства различных стран, регулирующих налогообложение недвижимости, показал, что мировой практикой, в целом, сформулированы принципы налогообложения недвижимости.

В работах Поколодина В.В., Грибовского С.В., Ходова Л.Г., Эккерта Дж. и др., даны и расшифрованы с разной степенью детализации современные принципы налогообложения недвижимости, к которым относятся следующие:

1. Объектом налогообложения является земля, с расположенными на ней зданиями и сооружениями.

2. Налогооблагаемая стоимость базируется на рыночной стоимости объекта недвижимости.

3. Расчет налогооблагаемой стоимости недвижимости осуществляется по моделям массовой оценки.

4. Налог является местным.

5. Ставка налога является переменной.

6. Льготы предоставляются объектам недвижимости.

Первые четыре из шести вышеприведенных составляют группу принципов, которые, в классификации А. Смита (справедливости, определенности, удобства, экономии), формируют справедливое налогообложение, так как:

? объект налогообложения невозможно скрыть, следовательно, его владелец априори известен;

? рыночная стоимость недвижимости является показателем выгод, которые получает его владелец, а, следовательно, налогооблагаема я стоимость автоматически дифференцируется;

? применение формальных моделей массовой оценки (как правило, это статистически значимые эконометрические модели, моделирующие рыночную стоимость объектов недвижимости, с высокой прогнозной способностью) исключает субъективизм в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения;

? местный статус налога означает, что он должен приносить ощутимую пользу тем, кто его платит, что усиливает эффект справедливости [3].

Пятый принцип - переменность ставки налога на недвижимость - не нарушает принципа определенности, так как ставка определяется предварительно за год или ранее, и у местных властей имеется достаточно времени для проведения информационной кампании. Переменность ставки - функция стоимости решения задач, стоящих перед местными органами власти. Иногда это может быть недостающая разность между расходами и доходами местных бюджетов, иногда - сумма расходов на конкретный проект. Следует отметить, что некоторые авторы усматривают в гибкости ставки налога условия для несправедливого налогообложения.

Шестой принцип определяет эффективность, так как льготы предоставляются не налогоплательщикам, а объектам недвижимости, либо используемым в общественно-полезной деятельности (культура, образование, спорт, религия и др.), либо объектам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, для уменьшения неэффективных затрат на администрирование.

Принципы налогообложения жилой недвижимости, как отдельной категории, практически не рассматриваются в научной литературе. Хотя следует отметить, что некоторые теоретические аспекты налогообложения жилой недвижимости поднимались Грибовским С.В., Бариновым Н.П., Яруллиным Р.Р., Беловой Г.Ю., Вяльцевым Н.Н. и др. Однако в целом, при обобщении существующих научных работ, можно сделать вывод о том, что теория налогообложения жилой недвижимости не является всесторонне и глубоко исследованной.

Механический перенос принципов налогообложения недвижимости в поле жилой недвижимости приводит к несоответствию отдельных принципов социальной функции жилья [3].

Налог на недвижимость (Taxe fonciиre) - ежегодный налог на владение недвижимостью во Франции. Сумма налога напрямую зависит от ее площади и местонахождения. Устанавливается налоговыми органами согласно кадастру и рассчитывается от средней арендной стоимости, которая устанавливается государством для каждого конкретного региона. Власти на основе статистики фиксируют, сколько стоит аренда квадратного метра в том или ином городе или городском районе. У недвижимости, расположенной в престижных кварталах, более высокая арендная стоимость, соответственно, и более высокий налог.

Налог на проживание (Taxe d'habitation) ежегодно платят собственники недвижимости во Франции или арендаторы, которые занимают помещение на 1 января налогового года. Налогом облагается основное место проживания. Если собственник объекта во Франции не проживает в нем постоянно, а использует дом только в летний период, то величина этого налога фактически равна налогу с недвижимости. Величина сбора зависит от дохода и состава семьи [5].

Налог на богатство - это характерная особенность Франции. Печально известный сбор, который подразумевал, что любой гражданин Франции, зарабатывающий от €1 млн, должен отдавать 75% своего дохода государству, был анонсирован в 2012 году Франсуа Олландом.

Это нововведение тогда вызвало много шума в обществе и неоднократно подвергалось суровой критике видных политических деятелей страны и простых граждан. Налог стал одним из самых высоких в мире. После того, как он вступил в силу, отток иностранных инвестиций из Франции достиг небывалых размеров. Французы также не хотели мириться с новым законом. Все помнят скандальный переезд Жерара Депардье в Бельгию и его отказ от французского гражданства [2].

Налог на богатство (ISF - impфt sur la fortune) выплачивается каждый год только в том случае, если чистая стоимость имущества равна или превышает €1,3 млн. Отметим, что расчет стоимости налога начинается от €800 тыс. Кредит и другие обязательства налогоплательщика принимаются в расчет для оптимизации налога. Например, при стоимости виллы €3 млн и кредите в €2 млн чистая стоимость объекта составляет менее €1,3 млн, поэтому налог на богатство с владельца не взимается.

Те, кто живут во Франции или за границей и приобрели недвижимость во Франции на юридическое лицо, должны платить ежегодный налог 3% (La taxe de 3%) от кадастровой стоимости недвижимости.

Французские юрлица или фирмы, зарегистрированные в странах, заключивших налоговую договоренность с Францией о предоставлении информации, касающейся личности всех акционеров компании, освобождаются от уплаты этого налога.

Прирост капитала при продаже недвижимости облагается налогом 19%, за вычетом из него следующих издержек:

7,5% от стоимости объекта в качестве оплаты нотариальных расходов,

15% в качестве расходов на ремонт*

* Если есть конкретная сумма реальных расходов, которую можно подтвердить счетами, недвижимость облагается налогом за вычетом этой суммы.

Для расчета этого налога существуют скидки за длительность владения недвижимостью. Первые пять лет скидок нет. Начиная с шестого года владения недвижимостью скидки следующие: с 6 по 21 год - 6% в год, за 22-й год владения - 4%. После 22 лет владения недвижимостью налог на прирост стоимости не взимается.

К основному налогу 19% прибавляются дополнительные социальные сборы в размере 15,5%, которые также имеют отдельную скидку за длительность владения собственностью. С 1 января 2016 года нерезиденты, которые имеют соцобеспечение в другой европейской стране, освобождаются от выплаты социальных сборов (15,5%).

Если годовой доход иностранца от аренды недвижимости во Франции не превышает €15 000, то для расчета налога из заявленной суммы вычитается 30%. Если нерезидент зарабатывает на сдаче имущества внаем более €15 000, из его дохода вычитаются реальные расходы (обслуживание, страховка, ремонт, банковские проценты в случае кредита и прочие издержки). Оставшаяся сумма облагается налогом 20% [4].

Этот сбор платят наследники в случае кончины владельца французской недвижимости. Владелец объекта не может свободно назначить наследника, однако разработаны механизмы, которые контролируют этот процесс. По законам Франции, переживший супруг может являться единственным наследником, либо наследовать совместно с кровными родственниками умершего. Для кровных родственников система наследования базируется на трех принципах: очередности, степеней родства и колена.

Переживший супруг освобожден от налога на наследование. Налоговая ставка для детей и родителей расчитывается по прогрессивной шкале от 5% до 45%, для братьев и сестер от 35% до 45%, племянников и родственников до четвертой степени родства применяется фиксированная ставка 55%, а для третьих лиц, не имеющих степень родства, - 60%. До применения налоговой ставки существует определенная скидка для каждого конкретного наследника.

Отметим, что оплата налога наследниками будет проводиться в зависимости от распоряжений покупателя относительно права наследования, сделанных в момент приобретения недвижимости.

Коммунальные платежи состоят из общей и индивидуальной частей, и зависят от состояния резиденции и ее расположения.

Так, например, на содержание трехкомнатных апартаментов площадью 80 кв. м, стоимостью €800 000, в резиденции класса "люкс" (консьерж, охрана, бассейн, теннисный корт), расположенной в 100 метрах от моря с выходом на частный пляж, ежемесячные расходы приблизительно следующие:

? Расходы на домоуправление и содержание дома: €270

? Холодная, горячая вода (в зависимости от потребления): €40

? Электричество (в зависимости от потребления): €120

? Содержание счетчиков, лифта: €20

? Стационарный телефон и интернет: €30

В среднем, проживание в такой квартире будет обходиться приблизительно в €530 в месяц [4].

С учетом годовых налогов, налога на проживание €1 400 и налога на недвижимость, все расходы на содержание вышеуказанной квартиры составят приблизительно €9 200 в год.

В настоящее время в России система налогообложения объектов недвижимости состоит из трех основных налогов: земельный налог, налог на имущество физических лиц и на имущество организаций. Механизм начисления и взимания этих налогов в России должен служить задачам общеэкономического характера, но существующий механизм привержен фискальным целям и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель, зданий и сооружений, например, налог на имущество организаций, не стимулирующий внедрение новых технологий и инвестиции в модернизацию основных фондов.

налогообложение недвижимость земля имущество

Как показала практика введения налогообложения недвижимости, труднее всего обеспечить полный учет объектов недвижимости и их оценку для целей налогообложения. Для реализации перехода на налогообложение организаций и физических лиц налогом на недвижимость необходима разработка единой методики оценки недвижимости для целей налогообложения и проведение на ее основе оценки всех объектов недвижимости. При этом следует отметить, что оценка недвижимости для целей налогообложения, с одной стороны, массовая, с другой конкретная. В этом единстве заключается одна из проблем, препятствующих созданию в короткие сроки оптимальной и гармоничной методики ее оценки. Тем не менее, введение налога на недвижимость должно стать важным шагом в реформировании системы налогообложения в России, поскольку оно позволит сократить число имущественных налогов, упростить процедуру их исчисления, улучшить администрирование и сократить расходы на него. Подобная реформа также позволит вывести из-под налогообложения активную часть основных средств организаций, сделав налогообложение прозрачным, и как следствие - приведет к развитию производства и увеличению инвестиций [1].

Список литературы