Механизм расширения ипотечного кредитования в Российской Федерации: институциональная структура и поведенческий аспект

Динамика ввода жилья - один из наиболее точных индикаторов, отражающих скорость восстановления экономики после кризиса. В результате экономического кризиса жилищное строительство сократилось, и по итогам 2010 г. вернулось на уровень 2006-2007 гг. Но по первым полугодиям прошедших лет наблюдается очень устойчивая картина: от 21 до 21,7 млн.кв.м. За первое полугодие 2011 г. в России было построено 20,7 млн.кв.м. жилья (рис. 5) - столько же было построено за аналогичный период в 2007 г. Отдельно второй квартал тоже не выделяется на фоне аналогичных периодов 2007-2010 гг. Следовательно, в терминах объема ввода жилья в первом полугодии 2011 г., восстановление экономики после кризиса происходит очень медленно.

Рис. 4 Динамика располагаемых денежных доходов, заработной платы и пенсии в реальном выражении в 2007-2011 гг., в % к соответствующему месяцу предыдущего года

Источник: расчеты автора по материалам сборника «Социально-экономическое положение России»

Сравнение показателей первого полугодия с предыдущим годом дает в 2011 г. спад на 3,7%. В 2009-2010 гг. два года подряд тоже было небольшое сокращение, в пределах 0,5% за год, но оно было менее существенным, чем сейчас. Возможно, по истечении двух - трех лет после пика экономического кризиса, а примерно столько длится строительный цикл, в жилищном строительстве начали проявляться его негативные последствия, и к концу года масштабы спада увеличатся. С другой стороны, критически сильного сокращения жилищного строительства на уровне России в целом по итогам первого полугодия 2011 г. пока не наблюдается.

Цены на рынке жилья снижаются, что приводит к дальнейшему росту доступности жилья для приобретения. Также смягчаются условия предоставления ипотечных кредитов и снижаются ставки - в таких условиях ипотечное кредитование имеет все шансы на полное восстановление после кризиса. В потребительском кредитовании по итогам первого полугодия кризисный спад уже преодолен, а объемы выдачи жилищных кредитов за этот же период пока отстают от докризисного уровня на 25%. Доля просроченной задолженности по ипотеке за второй квартал снизилась, и основную проблему составляют валютные кредиты.

Согласно Росстату, средняя цена 1 кв.м. жилья во втором квартале 2011 г. составила на первичном рынке 42,2 тыс. руб., а годом ранее - 48,0 тыс. руб. (рис. 5). В то же самое время, индекс цен на жилье на первичном рынке составил 105,5% на все квартиры и 105,4% на типовые квартиры Сайт Росстата, доступ от 08 сентября 2011 г. (рис. 6). Изменение цен на жилье нас интересует не только само по себе, но и в связке с доходами населения и его уровнем жизни.

Индексы свидетельствуют о том, что в течение 2007-2011 гг. жилье становится с каждым годом доступнее. Так во втором квартале 2007 г. срок накопления трудового дохода на стандартную квартиру составлял 22 года на вторичном рынке и 21,6 лет на первичном, в докризисном 2008 г. - 20,7 и 19,3 лет, соответственно. На этом временном отрезке рост доступности обеспечивался главным образом за счет роста начисленной заработной платы. Далее, в ходе экономического кризиса рост доходов затормозился и вырос риск безработицы. В то же время цены жилья на первичном и вторичном рынках начали нисходящую динамику, и теперь они стали основным фактором повышения доступности жилья для населения. Во вторых кварталах 2009-2011 гг. срок накопления на приобретение квартиры на вторичном рынке составил 18,2 года, 16,9 лет и 13,4 года, а на первичном - 16,3 года, 13,8 года и 12,1 лет, соответственно. Следовательно, за пять истекших лет мы наблюдаем рост доступности жилья в 1,8 раза на первичном и в 1,6 раза на вторичном рынках.

Рис. 5 Ввод в действие жилых домов организациями всех форм собственности в 1999-2011 гг., млн.кв.м общей площади

Источник: расчеты автора по данным Росстата, Краткосрочные показатели за 11 квартал 2011 г.

Согласно целевым индикаторам ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг., коэффициент доступности жилья, рассчитанный как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек должен снизиться с 4,8 года (на 1 января 2010 г.) до 4,0 лет к концу 2015 года, то есть в 1,2 раза. Если целевые показатели ФЦП будут достигнуты, то средний срок накопления на стандартную квартиру трудовых доходов одного работника составит 10 лет на первичном и 11 лет для приобретения на вторичном рынке. Домохозяйство из двух работающих трудоспособных будет в состоянии заработать в два раза быстрее, то есть за 5-6 лет.

Ипотечное жилищное кредитование является частью системы потребительского кредитования, и является положительным фактором участия домашнего хозяйства в жилищном кредитовании. Жилищное кредитование накануне кризиса в первом полугодии 2008 г. составляло 17,6% от объема выданных потребительских кредитов, но в данном секторе в результате экономического кризиса произошел сильнейший спад в 5,7 раз, что сказалось на сокращении доли жилищных кредитов до 5,8% от объема выданных физическим лицам кредитов в январе-июне 2009 г. Преодоление последствий этого спада на данный момент еще не завершено, и за первое полугодие 2011 г. было выдано 296 млрд. руб. жилищных кредитов (таблица 1), что составляет 75% от показателя аналогичного периода 2008 г., остающегося рекордным. Сегодня жилищные кредиты уже достигли 13% объема всех выданных за полугодие потребительских кредитов.

Рис. 6 Цены на рынке жилья, заработная плата, прожиточный минимум и доступность приобретения жилья в 2009-2011 гг.

Источник: расчеты автора по данным Росстата, Краткосрочные показатели за 11 квартал 2011 г.

За период 2008-2011 гг. средний валютный жилищный кредит (6-7 млн. руб.) гораздо больше по размеру, чем кредит, выданный в рублях (1-1,2 млн. руб.). Ипотечный жилищный кредит, выданный в валюте в среднем чуть больше, чем не ипотечный жилищный кредит, а для кредитов, выданных в рублях, наоборот, ипотечные в среднем чуть больше, чем не ипотечные.

Средний размер кредита менялся за три года: в 2009 г. произошло небольшое снижение размера жилищного кредита, а в 2011 г. мы наблюдаем рост с 1,1 млн. руб. до 1,27 млн. руб. На увеличении размера выдаваемых кредитов сказывается смягчение требований к размеру первоначального взноса, рост доходов населения и динамика цен на жилье. Также банковская статистика констатирует небольшое снижение среднего срока кредита по сравнению с прошлым годом. Повышение доступности жилья, наблюдаемое на уровне средних по регионам показателей, будет способствовать развитию системы ипотечного кредитования в дальнейшем, особенно при расширении жилищного строительства с акцентом на жилье эконом-класса.

В условиях стабилизации экономической ситуации после кризиса проблема невыплат по кредитам остается актуальной, но рост доли просроченной задолженности по ипотеке прекратился. В первом квартале она составляла 3,7% объема задолженности населения по ипотечным кредитам, а по итогам первого полугодия еще немного снизилась до 3,5% (рис. 7). Особенно остро стоит вопрос своевременности выплат в секторе валютных ипотечных кредитов: на начало 2011 г. 10% задолженности по ним было просрочено, а за первое полугодие эта цифра выросла до 11,5%, при этом ситуация усугубляется снижением выдачи новых кредитов в валюте. По ипотечным кредитам, выданным в рублях, напротив, за последние полгода наблюдается снижение доли просроченной задолженности с 2,5% до 2,3%, но снижение происходит частично и за счет роста выдачи ипотеки и увеличения задолженности населения по ипотечным кредитам. Доля ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 30 дней и более, по итогам первого полугодия на 01 июля составляет 5,5% от всей задолженности по ИЖК. Год назад задолженность с такой просрочкой составляла 9,3%, при этом сам объем просроченной более чем на 30 дней задолженности сократился на 30% (в 1,42 раза), а оставшаяся часть из итогового сокращения показателя на 40% обеспечена за счет увеличения на 18% объема задолженности населения по ипотеке, показателя базы.

Таблица 1

Основные показатели потребительского кредитования и жилищного ипотечного кредитования в первом полугодии 2007-2011 г.

Источник: составлено автором по данным ЦБ РФ

Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам летом 2011 г. достигла исторического минимума и составляет 12,3% годовых по кредитам в рублях и 9,9% по кредитам в валюте. По ипотечным жилищным кредитам средневзвешенная ставка в первом полугодии составила 12,2% в рублях и 9,6% по кредитам, выданным в иностранной валюте. Снижение ставок происходит, несмотря на повышение ставки рефинансирования ЦБ.

Наблюдается стабилизация доли просроченной задолженности по ипотеке. В первом квартале она составляла 3,7% объема задолженности населения по ипотечным кредитам, а по итогам первого полугодия 2011 г. еще немного снизилась до 3,5%. Основная проблемная зона - валютные кредиты, просроченная задолженность по которым продолжает увеличиваться и достигла 11,5%. По рублевым кредитам просрочка снижается и сегодня составляет 2,3% всей задолженности.

Третья группа проблем связана с укреплением институциональных основ механизма расширения ипотечного кредитования в Российской Федерации с учетом мотивации заемщиков.

Основной проблемой жилищной обеспеченности сегодня является теснота жилья, и преодоление ее может быть связано с развитием жилищного строительства, ростом доступности жилья для приобретения, в том числе с помощью ипотечного кредитования. Прямая оценка доступности приобретения жилья по итогам 2010 г. показала, что 22,6% семей могли бы участвовать в ипотечном кредитовании: их дохода хватает для того, чтобы платить ежемесячный взнос, не превышающий 50% трудового дохода. На основе микроданных по состоянию жилищного кредитования с учетом склонности населения к сбережениям и привлечению кредитов для целей потребления автором был обобщен индекс потенциала участия в ипотеке, который включает в себя три блока информации о домашнем хозяйстве (рис. 8).

Рис. 7 Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам и по всем жилищным кредитам, %

Источник: составлено автором по данным ЦБ РФ

Во-первых, это доходы и финансовые активы, куда входят: уровень доходов, включая трудовые доходы домохозяйства (зарплата и предпринимательский доход) в связке с ценами на жильё; душевые совокупные доходы; диверсифицированность источников доходов; характер занятости; наличие сбережений и второго жилья. Во-вторых, это жилищные условия, а вернее потребности в их улучшении такие как: теснота жилья, проживание в съемном жилье, коммунальной квартире, общежитии; необходимость капитального ремонта; год постройки дома и субъективная оценка респондентом собственных жилищных условий. В-третьих, это намерения респондентов улучшать жилищные условия, покупать или строить жилье, брать кредиты на эти цели, переезжать, а также уверенность респондента в возможности контролировать свою работу, доходы и жилищные условия.

Согласно построенному индексу можно заключить, что основные перспективы развития ипотечного кредитования связаны с предоставлением кредитов семьям с детьми. Это и простые семьи с детьми, и сложные домашние хозяйства, в которых живут несколько поколений. В поселенческом разрезе максимальный потенциал у региональных столиц, но и семьи проживающие в не столичных городах демонстрируют высокий уровень потенциала, что требует развития ипотеки за пределами столиц.

С чем связаны повышенные риски при развитии ипотечного кредитования и вовлечении в программу всех семей, показывающих высокий потенциал участия? Основной риск - это потеря платежеспособности заемщика, временная или долгосрочная. Устойчивость занятости и доходов мы попытались учесть при построении индекса с помощью индикатора занятости в регистрируемом сегменте. Но риск дефолта всегда существует даже для хороших высоконадежных заемщиков, поэтому в населенном пункте, в котором приобретается жилье под ипотеку, должен быть достаточно развит рынок жилья. И если в столичных городах ситуация на рынке жилья более-менее благоприятна, этого нельзя сказать про мелкие города и, тем более про сельские населенные пункты. Следовательно, риск, что полученное банком жилье от дефолтного заемщика, не сможет быть реализовано в не столичных населенных пунктах остается.

Рис. 8 Частные и обобщенные индексы потребительских ожиданий, 1998 -2010 гг., поквартальные данные

Источник: составлено автором по данным Росстата и АИЖК

Второй тип риска связан с дальнейшей динамикой цен на жилье. Ипотека - долгосрочный продукт. Изменение макроэкономических факторов, ситуации в строительстве, доходной обеспеченности населения в перспективе могут привести как к повышению, так и к снижению цен. Также на цены жилья влияет миграционная привлекательность региона: в субъектах федерации с устойчивым миграционным притоком населения будет хорошо развит рынок жилья, что даже при неблагоприятных внешних условиях будет поддерживать спрос на жилье и цены. В таких регионах риски расширения ипотечной программы низкие.

Третий тип риска заключается в том, что основу потенциала расширения ипотечного кредитования составляют семьи с детьми. Потребность в реструктуризации таких кредитов возникает не только на этапе кризиса, и институты, обеспечивающие ее функционирование, являются неотъемлемой частью благоприятной для развития рыночной среды. Здесь может возникнуть проблема, с которой российские банки уже столкнулись в ходе экономического кризиса, когда в дефолтном жилье оказались прописаны несовершеннолетние дети, которых банк не имеет права выселить в никуда. В этом случае единственным выходом для банка является предоставление жилья из резервного фонда, что влечет за собой непредвиденные расходы кредитора и повышает стоимость кредитных ресурсов.

Решение всех названных проблем целесообразно связать с институциональным обеспечением механизма развития рынка ипотечного кредитования. Для этого следует выделить следующую приоритетность шагов:

1) обеспечение возможностей для рефинансирования выданных и выдаваемых ипотечных кредитов, включая развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

2) обеспечение дополнительной защиты прав кредитора и заемщика при ипотечном кредитовании;

3) совершенствование регулирования участников ипотечного рынка;

4) снижение временных и финансовых издержек при выдаче и погашении ипотечного кредита;

5) развитие конкуренции на рынке ипотечного кредитования, внедрение новых инструментов и развитие новых сегментов рынка.

В рамках первой группы институциональных решений следует выделить:

В условиях недостаточного внутреннего спроса на ипотечные ценные бумаги представляется целесообразным стимулировать вложение средств институциональных инвесторов в жилищные ипотечные ценные бумаги, в том числе разрешить использование для этих целей части средств государственных финансовых институтов (при условии надлежащего контроля за возникающими рисками). Указанные средства могут быть разделены на две группы:

финансовые ресурсы долгосрочных накопительных систем, включая пенсионные накопления застрахованных лиц, не воспользовавшихся правом выбора инвестиционного портфеля (управляющей компании), и накопления для жилищного обеспечения военнослужащих;

временно свободные средства институтов развития.

В отношении первой группы главным критерием отбора ипотечных ценных бумаг является их надежность, тогда как требования к ликвидности могут быть ниже из-за долгосрочного характера соответствующих инвестиций. В отношении второй группы необходимо обеспечить не только высокую надежность, но и высокую ликвидность вложений, так как временно свободные средства могут понадобиться соответствующим институтам развития практически в любой момент.

Чтобы создать экономические и институциональные предпосылки привлекательности инвестирования в жилищные ипотечные ценные бумаги на фоне кризисных явлений на международных ипотечных рынках и реализовать требования к их надежности и ликвидности, представляется целесообразным разработать критерии (стандарты) отнесения ипотечных ценных бумаг к категории высшего качества (prime) с привлечением экспертов и участников ипотечного рынка. Такие критерии могут быть введены одним из следующих способов:

одобрение разработанных стандартов участниками ипотечного рынка (или их объединениями);

утверждение требований в рамках специальных стандартов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;

утверждение разработанных стандартов актом Правительства Российской Федерации.

В рамках второй группы институциональных решений следует выделить:

В настоящее время ряд норм в сфере залогового права чрезмерно защищают интересы должника в ущерб интересам кредитора, что ограничивает привлекательность прав требования по кредитам и затрудняет их рефинансирование. Кроме того, недостаточно защищены интересы добросовестного приобретателя недвижимости. Представляется возможным предложить следующие изменения в законодательстве:

2.1. Внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части: ограничения применимости правила об отказе в обращении взыскания на заложенное имущество при незначительности нарушения и несоразмерности размера требований залогодержателя по отношению к стоимости заложенного имущества (пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае, если заложенным имуществом является жилое помещение, а обязательство, обеспеченное этим имуществом, связано с получением займа или кредита для приобретения или строительства этого или иного жилого помещения ограничения применимости правила о возможности отсрочки при обращении взыскания на заложенное имущество (пункт 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае, если заложенным имуществом является жилое помещение, а обязательство, обеспеченное этим имуществом, связано с получением займа или кредита для приобретения или строительства этого или иного жилого помещения (данное изменение позволит снизить риски и юридическую неопределенность при реализации предмета залога).

2.2. Внесение изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» в части:

ограничения возможности приостановления государственной регистрации сделки по заявлению одной из сторон в случае приобретения недвижимости за счет кредитных (заемных) средств, поскольку такое право создаёт неоправданные риски для кредитора;

установления обязательности уведомления залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога при предъявлении к заемщику требований иными кредиторами или при наложении ареста на недвижимое имущество заемщика;

уточнения размера компенсаций из казны Российской Федерации за утрату права собственности на жилое помещение в связи с необходимостью установления справедливого размера таких компенсаций, а также обеспечения минимизации «теневого» сектора на рынке недвижимости.

В рамках третьей группы институциональных решений следует выделить:

Регулирование участников ипотечного рынка необходимо сбалансировать таким образом, чтобы одновременно обеспечивать как их финансовую устойчивость, так и достаточную гибкость их деятельности. Кроме того, следует принять меры со стороны государства по совершенствованию объема и качества статистической информации, собираемой с участников рынка, для более четкой оценки рисков в сфере ипотечного кредитования.

3.1. Необходимо уточнить требования к оценке рисков кредитных организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов и выпуск ипотечных ценных бумаг.

В частности, согласно Инструкции Банка России от 16 января 2004 г. № 110-И «Об обязательных нормативах банков» при расчете норматива HI ипотечные кредиты включаются в состав V группы активов, в связи с чем банки обязаны формировать 100% резерв под возможные потери по таким кредитам. Это создает избыточное давление на капитал и может привести к нарушению норматива HI. В то же время данный вид кредитов является достаточно надежным ввиду наличия высококачественного обеспечения, что отмечено Базельским комитетом по банковскому надзору в «Международной конвергенции измерения капитала и стандартов капитала: новые подходы» (Базель II), согласно которой подобные кредиты получают весовой коэффициент риска в размере 35%.

В связи с этим считаем целесообразным рекомендовать Банку России пересмотреть оценку риска ипотечных кредитов и ввести возможность оценки надежности ипотечных кредитов в зависимости от размера соотношения кредит/залог (LTV), или на основе иных параметров (например, подтверждение или неподтверждение доходов). Это повлечет за собой снижение размеров резервов для более надежных кредитов, что явится сигналом для рынка, но в то же время не будет жесткой запретительной мерой.

3.2. Дополнительное давление на капитал банков создаёт применение норматива максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заёмщиков (Н6), предусмотренного той же Инструкцией Банка России от 16 января 2004 г. № 110-И «Об обязательных нормативах банков», и возникающего в связи с образованием субординированного кредита или рассрочки платежа при передаче ипотечного покрытия на баланс специально создаваемого ипотечного агента с целью выпуска ипотечных ценных бумаг. Максимальное значение данного норматива составляет 25 % от суммы сделки, что фактически исключает мелкие и средние банки из процесса организации и выпуска ипотечных ценных бумаг.

В связи с этим считаем целесообразным рекомендовать Банку России пересмотреть оценку риска на одного заёмщика или группу связанных заёмщиков при передаче ипотечного покрытия специально создаваемому ипотечному агенту.

3.3. Ограничения на секьюритизацию портфелей ипотечных кредитов накладывает также Инструкция Банка России от 31 марта 2004 № 112-И «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием». Норматив Н19 определяет максимальное соотношение совокупной суммы обязательств банка-эмитента перед кредиторами, которые в соответствии с российским законодательством имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами ипотечных ценных бумаг, и собственного капитала банка.

Максимальное значение данного норматива равняется 50%. Таким образом, ряд крупнейших российских банков, включая Сбербанк России, не могут самостоятельно выпускать ипотечные ценные бумаги, так как сумма вкладов населения у них превышает половину собственного капитала.

Считаем целесообразным рекомендовать Банку России пересмотреть значение данного норматива для кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование.

3.4. Сбор и обобщение статистики рынка ипотечного жилищного кредитования является одним из наиболее значимых методов совершенствования системы оценки рисков участниками указанной системы.

На сегодняшний день Банком России осуществляется анализ и сбор информации об объемах выданных ипотечных кредитов в различных валютах, о средневзвешенных процентных ставках, о количестве банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитования и др. Указанная информация важна для оценки тенденций развития рынка, однако для оценки рисков участников ипотечной системы необходимы также и другие показатели.

Одним из факторов, сдерживающих развитие рынка ипотечного кредитования, являются высокие трансакционные издержки его участников, включая как заемщиков, так и кредиторов. Можно указать следующие направления снижения таких издержек:

В рамках четвертой группы институциональных решений следует выделить:

4.1. Скорейшее принятие проекта федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части совершенствования порядка перехода прав по закладным).

Указанным законопроектом в российское законодательство вводится институт депозитарного учета закладных, позволяющий передавать права на закладные путем записей по счетам депо в депозитарии, аналогично порядку перехода прав по бездокументарным ценным бумагам.

Введение системы депозитарного учета закладных позволит обеспечить быструю и эффективную передачу большого количества закладных (пулов закладных) в процессе их рефинансирования, в том числе для целей их дальнейшей секьюритизации.

В настоящий момент законопроект внесен Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации и готовится к рассмотрению во втором чтении.

4.2. Внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ряд иных законодательных актов Российской Федерации в части совершенствования положений о закладной. Сегодняшние положения указанного федерального закона отличаются рядом неточностей и пробелов, а также наличием значительного количества общих формулировок, которые восполняются на уровне подзаконных актов судебных и регистрирующих органов или с помощью индивидуальной практики регистрирующих органов на местах. С целью решения указанных проблем предлагается внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ряд изменений, направленных на:

упрощение и уточнение порядка составления, государственной регистрации и погашения закладной, а также внесения изменений в закладную;

уточнение содержания закладной;

уточнение положений о порядке государственной регистрации договора об ипотеке, а также положений об ипотеке в силу закона и в силу договора;

внесение ряда иных уточнений.

В рамках пятой группы институциональных решений следует выделить:

5.1. На сегодняшний день российский рынок ипотечного кредитования нуждается в развитии новых кредитных продуктов.

В частности, подавляющее большинство ипотечных кредитов выдаются в России по фиксированной процентной ставке. Это приводит к тому, что при улучшении рыночной конъюнктуры и общем падении процентных ставок заемщики, уже получившие ипотечный кредит, оказываются в худшем положении по сравнению с «новыми» заемщиками, имеющими возможность получения ипотечного кредита по более низкой ставке. Помимо этого, как свидетельствует мировой опыт, при значительной волатильности финансового рынка финансовые инструменты с «плавающей» доходностью оказываются более востребованы инвесторами.

С целью решения данной проблемы целесообразно, наряду с развитием ипотечных продуктов с фиксированной ставкой процента, развитие и инструментов с плавающей ставкой, привязанной к макроэкономическим индикаторам (ставки LIBOR, MosPrime и др.).

5.2. Недостаточный уровень доходов населения являются ограничением для приобретения жилья. Эту проблему позволяет решить такой финансовый продукт, как ипотечный кредит с растущим платежом, так как он снижает требования к сегодняшним размерам доходов, необходимых для получения ипотечного кредита, и постепенно повышает эти требования в будущем. Данный ипотечный продукт может быть востребован заемщиками с прогнозируемо растущими доходами в будущем (военнослужащими, участниками ипотечно-накопительной программы, молодыми семьями, молодыми специалистами).

5.3. Существенной проблемой на данном этапе развития рынка ипотечного кредитования в России является отсутствие накоплений для первоначального взноса у большой части потенциальных ипотечных заемщиков. В условиях ужесточения требований банков по предоставлению ипотечных кредитов и сокращения кредитных программ с первоначальным взносом менее 20% от стоимости объекта недвижимости база потенциальных заемщиков сокращается.

С целью расширения базы для ипотечного кредитования и вовлечения в этот процесс новых категорий заемщиков целесообразно развивать различные механизмы накопления, аккумулирования средств для первоначального взноса.

Представляется целесообразным рассмотреть вопрос о стимулировании целевых накопительных долгосрочных жилищных счетов в банках, предусматривающих пониженную процентную ставку на период накопления (с компенсацией потерь для вкладчика за счет государственных субсидий) и пониженную процентную ставку при последующей выдаче ипотечного кредита с использованием средств данного счета в качестве первоначального взноса.

Другим способом расширения базы для ипотечного кредитования является создание строительных сберегательных касс как специализированных кредитных организаций, для чего необходимы дальнейшая проработка и принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах».

В заключении диссертационной работы систематизированы основные выводы о результатах исследования и определены возможные направления дальнейшего развития предложенных подходов.

Публикации по теме диссертации

Основные положения и результаты диссертации изложены в следующих публикациях автора.

Опубликовано в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК:

1. Волкова А.А. Институциональная основа функционирования механизма ипотечного жилищного кредитования // Вопросы экономики и права, № 7, 2011. 0,5 п.л. (С. 297-302).

2. Волкова А.А. Эластичность поведения потенциальных ипотечных заемщиков по состоянию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Экономические науки, № 7, 2011. 0,5 п.л. (С. 306-311).

3. Волкова А.А. Укрепление институциональных основ механизма расширения ипотечного кредитования в Российской Федерации с учетом мотивации заемщиков // Вопросы экономики и права, № 8, 2011. 0,5 п.л. (С. 346-355).

Публикации в других изданиях:

4. Волкова А.А. Институциональное обеспечение механизма функционирования рынка ИЖК в Российской Федерации в системе факторов финансовой стабильности // Актуальные проблемы экономической науки и образования / Сборник научных статей. Под ред. проф. Стерликова Ф.Ф. М.: МИЭМ, 2008. Вып. 2. 0,5 п.л. (С. 93-98).

5. Волкова А.А. Возможность формирования ценовых «пузырей» на рынке ипотечного кредитования в России // Актуальные проблемы экономической науки и образования / Сборник научных статей. Под ред. проф. Стерликова Ф.Ф. - М.: МИЭМ, 2009, вып. 1. 0,5 п.л. (С. 68-76).

6. Волкова А.А. Механизм расширения ипотечного кредитования в Российской Федерации: институциональная структура и поведенческий аспект / А.А. Волкова. Брошюра. М.: ООО Издательство «Компания Спутник+», 2010. 2,6 п.л. (С. 1-50).

Размещено на Allbest.ru