Налог на недвижимость как функция управления устойчивым развитием территории городов: проблемы и перспективы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Налог на недвижимость как функция управления устойчивым развитием территории городов: проблемы и перспективы

А.Ю. Букалова, Н.П. Букалова

Пермский государственный технический университет, Россия

Налог на недвижимость является перспективным источником формирования доходов бюджетов субъектов РФ. Данный налог на недвижимость необходим для стимулирования эффективного управления объектами недвижимости. По заявлению заместителя министра финансов РФ С. Шаталова о том, что правительство может вводить налог на недвижимость в некоторых регионах России с начала 2012г при достаточном объеме информации об объектах недвижимости.

С учетом вышеизложенного к началу 2013г ставится задача оценить каждый объект недвижимости и получить налогооблагаемую базу, которая по словам С. Шаталова будет составлять 0,5-2% от рыночной стоимости. Для проведения этих работ готовится нормативная и подзаконная база. Был разработан и утвержден Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» и принят Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон, кадастровая оценка проводится с целью введения налога на недвижимость. Под кадастровой стоимостью следует понимать рыночную стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки. Ранее кадастровая оценка являлась частью рыночной оценки

Второй пласт проблем связанный с кадастровой оценкой - это информационное обеспечение. Необходимо создание фонда данных.

Все сведения для проведения кадастровой оценки должны содержаться в едином кадастре недвижимости. По предварительным оценкам Росреестра такой кадастр недвижимости, содержащий результаты государственной кадастровой оценки, будет создан не ранее 2012г. Встает проблема сбора достоверной рыночной информации об объектах сделок, что может повлечь за собой не точность массовой оценки. Цены сделок с объектами недвижимости должны в обязательном порядке декларироваться и быть доступными для процедуры оценки, что не всегда возможно.

Федеральный стандарт оценки говорит о том, что если не достаточно того объема информации для построения модели кадастровой оценки, то оценщик проводит оценку рыночной стоимости методами индивидуальной оценки, что бы потом использовать эту информацию в расчетных моделях как рыночную.

Федеральный стандарт оценки предполагает базироваться при расчетах на рыночную стоимость, что подразумевает определение наилучшего и наиболее эффективного использования, однако, проблему эффективного использования можно решать через справедливые налоговые ставки, а оценку производить по существующему использованию объекта.

Новая концепция кадастровой оценки объектов недвижимости имеет ряд недостатков:

1. В основе методологии кадастровой оценки лежит построение модели с использованием подходов к оценки: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из видов разрешенного использования и достоверности располагаемой информации.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений о купле-продаже объектов в качестве основного метода принят метод сравнения продаж в варианте корреляционно -регриссионного анализа цен предложений. Основной проблемой метода является манипулирование объектами - аналогами. Основными критериям при отборе объектов - аналогов является схожесть по типовым элементам сравнения. Метод сравнения продаж не учитывает отличительные особенности объекта, а наоборот при помощи корректировок приближает оцениваемый объект к объекту - аналогу. Поэтому построить достоверную модель только на ценах предположений не возможно;

2. Методология кадастровой оценки при проведении массовой оценки не учитывает виды прав и ограничений, что может существенно искажать результат оценки;

3. Методика кадастровой оценки не учитывает влияния отдельных факторов на комплексную стоимость объекта.

Исходя из этого, встает вопрос об определении некой справедливой стоимости, которая будет учитывать все характеристики объекта недвижимости.

В частности введение налога на недвижимость на основе рыночной стоимости, с одной стороны, способно привести к неким социальным потрясениями и будет восприниматься населением несправедливым, с другой стороны, такой налог позволил бы решить ряд проблем, таких как:

1. создание рыночного инструмента регулирования рынка недвижимости с эффектом возможного снижения цен на недвижимость;

2. решение проблем доступного жилья через инвестирование местными органами власти в подготовку площадок для массового строительства, привлечение инвестиций и создание конкурентной среды среди девелоперов;

3. улучшение инженерной инфраструктуры поселений и экологической ситуации в них;

4. создание основ местного самоуправления, информационного обеспечения рынка недвижимости.

Налог на недвижимость это особый налог, у которого основная функция не фискальная. В современных условиях главная функцией налога на недвижимость - это устойчивое развитие территории.

Но для того что бы налог на недвижимость начал выполнять функцию устойчивого развития территории необходимо соблюдение определенных условий:

1. налогообложение недвижимости должно осуществляться в законодательно установленных процентах от рыночной стоимости, но не превышать ее;

2. оценкой недвижимости должны заниматься независимые от государства оценщики, хорошо знающие особенности местных рынков недвижимости;

3. Методы расчета стоимости недвижимости для целей налогообложения должны быть достаточно просты и понятны налогоплательщикам, результаты расчетов проверяемы;

4. технические характеристики объектов недвижимости и права на них должны быть учтены и зарегистрированы в специальном реестре;

5. налог на недвижимость должен поступать в местные бюджеты, и полученные средства должны расходоваться в основном на улучшение инженерной инфраструктуры;

6. население должно осуществлять действенный контроль за расходованием этих средств через выборные органы власти;

7. федеральные органы власти должны осуществлять общие методологическое обеспечение процесса оценки с целью соблюдения единых принципов налогообложения.

Это минимальные условия для того, что бы новый налог на недвижимость воспринимался как справедливый и необходимы. В этом случаи собственники недвижимости могут увидеть, что деньги, полученные от уплаты налога, расходуются на улучшение местной инженерной инфраструктуры (дороги, инженерные сети, очистные сооружения, ЖКХ, благоустройство), что в свою очередь ведет к повышению рыночной стоимости недвижимости. Если же перечисленные условия не будут выполнятся, то налог на недвижимость не будет выполнять функцию устойчивого развития территории, а будет нести только фискальную нагрузку.

Таким образом, стоит задача в том, что бы создать определенные институциональные условия, при которых налог на недвижимость будет выполнять свою главную функцию - устойчивого развития территории.

управление недвижимость кадастровый оценка

Список литературы

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» утвержден Приказом министерства экономического развития России от 22.10.2010 №508

2. Коростелев С.П. К вопросу методологии кадастровой оценки недвижимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2009. - №11

3. Коростелев С.П. Проблемные вопросы налогообложения и оценки недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - №6

Размещено на Allbest.ru