Налог на недвижимость: миф или реальность

Размещено на http://www.allbest.ru/

Налог на недвижимость: миф или реальность

Родченкова Оксана Алексеевна, к.э.н., доцент

Накова Мадина Робертовна, к.э.н.

Московский университет МВД России имени В.Я. Кикотя

Статья посвящена выявлению, сопоставлению и анализу наиболее важных и перспективных направлений по введению единого налога на недвижимость, демонстрирует противоречивые взгляды на данную проблему и возможные пути ее решения. Также рассмотрены вопросы, связанные с проводимой работой государственных органов по преобразованию существующих налогов на имущество и землю. На основе исследования авторы определяют этапы внедрения налога на недвижимость с учетом особенностей современного законодательства.

Ключевые слова и фразы: налог на недвижимость; кадастровая стоимость; ставка налога; земельный налог; налог на имущество.

Обсуждение темы о необходимости введения налога на недвижимость в России стало почти привычным. Более серьезно данный вопрос начал подниматься с 2008 года. В СМИ появилось много статей, где эксперты утверждали, что введение нового «оброка» будет настоящей катастрофой для малообеспеченных граждан, так как означает их полное разорение. Основной проблемой, мешающей реализации этого нововведения, которая и сегодня остается актуальной, является отсутствие кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимости - поскольку именно от этой величины должен исчисляться новый налог. Кроме того, серьезные споры возникают и в отношении вопросов, связанных с предоставлением льгот по уплате налога [18].

Налог на недвижимость - это новое «детище» налогового законодательства, затянувшееся более чем на 10 лет, и его применение вызывает страх, скорее даже не само применение, а последствия. Трепет от нового налога, похоже, присутствует не только у налогоплательщиков (и граждан, и юридических лиц), но и у разработчиков законопроекта, а также у государства в лице государственных служащих, которые реализуют нормы закона на практике и осуществляют его налоговое администрирование [1].

Очевидно, что в интересах государства не потерять доходы, поступающие сегодня от трёх налогов: земельного, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц. Именно им на смену приходит налог на недвижимое имущество (для физических лиц) и налог на недвижимость (для юридических лиц) [4]. Кроме того, новый налог имеет весьма существенное социально-экономическое значение. Поэтому существует вероятность того, что недостатки в концепции введения нового налога могут обострить социальную напряжённость в обществе. Отсутствие необходимой базы для расчёта налога на недвижимое имущество, а также необходимость приведения в порядок данных по объектам недвижимости и земельным участкам и их оценке явились причиной того, что введение этого налога откладывалось на протяжении долгого времени.

С 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», согласно которому по отдельным видам коммерческой недвижимости налог на имущество организаций должен исчисляться с их кадастровой стоимости [6]. Как отмечает О. Горина, исполнительный директор АКГ «Интерком-Аудит», для того чтобы новый порядок исчисления налога фактически заработал, региональные власти должны были весьма оперативно (до 1 декабря 2013 г., т.е. менее чем за месяц) скорректировать свои местные законы по налогу на имущество, а кроме того, до начала 2014 г. разработать и опубликовать на официальных сайтах в сети Интернет перечни объектов недвижимости, в отношении которых вводится новый порядок расчета налога. Такую работу успели провести в срок немногие, поэтому в 2014 г. новый порядок исчисления налога фактически «заработал» лишь в нескольких регионах, и г. Москва в их числе, так как именно она инициировала внесение указанных поправок в НК РФ [2].

Важно отметить тот факт, что само по себе включение объекта недвижимости в региональные перечни еще не говорит о том, что налог с него нужно платить по новым правилам. Поэтому в первую очередь следует проверять, является ли конкретный объект собственности одним из видов недвижимости, указанных в ст. 378.2 НК РФ [5], т.е. является ли он административно-деловым или торговым центром, офисным или торговым зданием, объектом общественного питания или бытового обслуживания, ведь только в их отношении вводится новый порядок исчисления налога. Какие именно объекты можно отнести к перечисленным, подробно указано в пп. 1, 3-5 ст. 378.2 НК РФ. Нельзя исключать того, что в перечень может быть случайно включена и иная недвижимость. Если такая ошибка будет допущена, то уплачивать налог с такого «случайного» объекта нужно по прежним правилам, т.е. исходя из его средней (среднегодовой) стоимости.

Подобная ситуация уже рассмотрена Минфином России в письме от 17 февраля 2014 г. № 03-05-0501/6376: в перечень было включено здание, которое предназначено для использования (и фактически используется) в учебно-научных и производственных целях [13]. В данной ситуации собственник направил в Минфин России полный пакет документов (свидетельство о государственной регистрации права на здание, договор аренды земельного участка, устав организации и т.д.). Министерство ответило, что необходимо учитывать не только то, для чего предназначено помещение, но и в каких целях оно фактически используется. Одним словом, следует запастись документами, подтверждающими ошибочность включения конкретного объекта в перечень, без этого будет трудно что-либо доказать налоговому органу. Представленный пример наглядно рисует несовершенство «существующего» налога на недвижимость.

В авторской колонке на «РБК-Недвижимость» уполномоченный при Президенте России по правам предпринимателей Борис Титов, который выступает за повышение налога на недвижимость, рассказывая о проблемах нового налога на имущество, высказал свою точку зрения: «Ненормальная ситуация, когда при зашкаливающих ценах на недвижимость налог на нее настолько мал и так плохо собирается, что даже не окупает своего администрирования. И это при бесчисленных элитных коттеджных поселках вокруг каждого крупного города. Так что привязка налога на недвижимость к кадастровой стоимости абсолютно оправдана. В сложной экономической ситуации повышение сборов от него должно отвести угрозу повышения налогов для производства, которое и так еле сводит концы с концами» [17].

Конечно же, вопрос о кадастровой стоимости- непростой. Не факт, что информацию о ней возможно отыскать в имеющихся в организации документах, но, даже если она и будет найдена, например, в кадастровом паспорте, необходимо убедиться в актуальности данных на сегодняшний день.

К сожалению, из норм НК РФ не следует, что соответствующие сведения должны быть доведены до налогоплательщика. В самостоятельном поиске многие обращаются к публичной кадастровой карте. Действительно, зная кадастровый номер здания, на сайте Росреестра в разделе «Государственные услуги» можно найти его кадастровую стоимость. Однако, как показывает практика, содержащиеся там сведения не всегда достоверны. Поэтому не рекомендуется ориентироваться только на них, а использовать их в совокупности с другими источниками.

Законодатели утверждают, что увеличение налоговых платежей будет идти постепенно еще и потому, что этому будет способствовать поэтапный - по мере проведения кадастровой оценки объектов - переход на новое налогоисчисление. Предполагается, что данный процесс все же начнется в 2015 году и будет идти до 2020 года.

В рассматриваемом законопроекте оговариваются предельные ставки налога:

- 0,1% от кадастровой стоимости объектов для жилья (в том числе и недостроенного), гаражей, машино-мест;

- 0,5% для иных строений;

- в проекте содержатся упоминания и о налоге на роскошь - для недвижимости стоимостью свыше 300 млн рублей устанавливается ставка до 2% [2].

Законопроектом предусмотрено право каждого гражданина обжаловать оценку кадастровой стоимости. Такое решение может быть принято комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [9]. Изменение кадастровой стоимости при определении налоговой базы будет учитываться, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление.

Существенной проблемой также является и урезание льгот по данному налогу, при этом, каким конкретно оно будет и каковы будут последствия - пока не вполне ясно. На данный момент существующие льготы сохранены, однако, устанавливается, что использовать их можно будет лишь для одного объекта недвижимости (если их несколько, налогоплательщик может выбрать лишь один, на который и будут распространяться льготы) [1].

Социальный налоговый вычет предоставляется отдельным категориям налогоплательщиков:

- Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы; - инвалидам I и II групп инвалидности;

- ветеранам и инвалидам ВОВ, а также ветеранам и инвалидам боевых действий; - пенсионерам и иным социально не защищенным категориям граждан.

Льготы предоставляются в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке в садоводческом и дачном некоммерческом объединении, в размере кадастровой стоимости определенного количества кв. м соответствующего объекта, а в отношении земельного участка - на величину кадастровой стоимости определенного количества кв. м площади земельного участка.

Также в плане «льготного режима» можно указать на то, что законодатели освободили от налогообложения квартиры площадью в 20 кв. м, комнаты в 10 кв. м и дома в 50 кв. м [11].

В июне 2014 года законодатели вновь решили обсудить вопрос о возможности введения налога на недвижимость. Проблема все так же заключается в том, что до сих пор не произведен полный кадастровый учет всех объектов недвижимости. Проанализировав ситуацию в данном аспекте, чиновники рассматривают возможность замены пока лишь имущественного налога налогом на недвижимость. При этом налог на землю сохранится, и взиматься он будет в полном объеме, но как только все кадастровые оценки будут завершены, будет введен единый налог на недвижимость с общей ставкой налогообложения [18].

Не приходится сомневаться в том, что в 2015 г. количество регионов, которые будут применять новый порядок расчета налога на имущество, существенно увеличится.

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY, считает, что следовало бы вводить социальный налог на недвижимость с большими налоговыми вычетами за единственное жилье, но с более высокими ставками налога для остальных участников рынка [3]. Он выделяет ряд важных функций, которые выполняет налог на недвижимость, а именно:

- является основным имущественным налогом, поскольку любому собственнику практически невозможно скрыть от налогообложения свои объекты недвижимости;

- стимулирует деловую активность на рынке недвижимости и препятствует концентрации объектов недвижимости у ограниченного числа лиц;

- способствует развитию местных рынков недвижимости за счет возникающего экономического интереса у муниципалитетов развивать свои рынки недвижимости.

Введение нового порядка расчета налога может изменить конъюнктуру рынка недвижимости, сделав менее привлекательной покупку недвижимости, использование которой в текущее время не предполагается, а совершается в целях сохранения капитала. Аналогичные процессы сейчас можно наблюдать на рынке земельных участков: владельцы дорогих земельных участков земли, которые были приобретены впрок, после получения налоговых уведомлений серьезно задумываются о дальнейшей судьбе таких инвестиций.

В начале ноября 2014 г. Федеральным законом от 4 ноября 2014 г. № 347-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» [7] законодательно введен налог на недвижимость в весьма усеченном виде (только для физических лиц). Это произошло после 23-х лет работы рынка недвижимости.

Предложение Минфина о введении налога на недвижимость вполне актуально, учитывая, что такая практика используется рядом других стран. Налог на недвижимость при налаженной системе сбора платежей может быть эффективным как для государства, которое получит стабильный приток средств в бюджет, так и для самого рынка недвижимости, поскольку продуманная система налогообложения - это еще и инструмент формирования цен. Риски для граждан, в первую очередь, могут быть связаны с еще «не обкатанной»системой расчета и сбора налога. В первое время после введения новой системы налогообложения неизбежны накладки при подаче декларации и определении налогооблагаемой базы в соответствии с новой кадастровой стоимостью. Однако стоит отметить, что практически любое нововведение требует время для апробации.

С момента введения нового порядка исчисления налога прошло не так много времени, но уже сейчас возникают вопросы, как быть в той или иной ситуации. Рассмотрим некоторые из них.

Ситуация 1.Применение российскими организациями понижающего коэффициента в случае продажи или покупки недвижимости в течение года.

Внося в срочном порядке поправки в НК РФ, законодатели забыли распространить их действие на всех налогоплательщиков, формально обязав тем самым как покупателя, так и продавца платить налог в полной сумме весь год, а это несправедливо. В апреле 2014 года соответствующие нормы НК РФ подкорректировали, исправив допущенную оплошность. Поправки внесены Федеральным законом от 2 апреля 2014 г. № 52ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [8].

Ситуация 2.Порядок уплаты налога в случае, если отдельные объекты инженерно-технического обеспечения здания, включенного в пообъектный перечень, в бухгалтерском учете учитываются в качестве самостоятельного объекта.

На практике действительно достаточно распространена ситуация, когда, например, лифты или система вентиляции (кондиционирования) учитываются отдельно. Нужно ли по-прежнему уплачивать с них имущественный налог исходя из средней (среднегодовой) стоимости? В Письме Минфина России от 4 марта 2014 г. № 03-05-05-01/9272 разъяснено - не нужно [15]. В качестве аргументов чиновники сослались на Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [16], из которого следует, что здание - это единый объект, включающий в себя, в том числе, и сети инженерно-технического обеспечения. Следовательно, все, что является неотъемлемой частью здания (хотя и учитывается отдельно), должно облагаться налогом на имущество в составе здания, и нормы НК РФ, касающиеся уплаты налога исходя из средней (среднегодовой) стоимости, к ним неприменимы.

Ситуация 3.Объекты культурного наследия.

В письме Минфина от 3 февраля 2014 г. № 03-05-05-01/4065 указано, что даже в случаях включения недвижимости, признаваемой объектом культурного наследия, а такие объекты, как известно, изначально не облагаются налогом в соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 374 НК РФ, впообъектный перечень, облагать его налогом на имущество не нужно [12].

Еще одним вопросом из числа тех, которые актуальны для большого числа налогоплательщиков, является вопрос уплаты налога с неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Минфин России в письме от 19 февраля 2014 г. № 03-05-05-01/6958 указал, что капитальные вложения в арендованный объект недвижимости (если налог на имущество с него платится по новым правилам на основе кадастровой стоимости) облагаются налогом по прежним правилам, т.е.исходя из средней (среднегодовой) стоимости [14]. Причем делает арендатор это до тех пор, пока не передаст данные улучшения на баланс арендодателя, а сделает он это, по мнению чиновников, либо по окончании договора аренды, либо в тот момент, когда арендодатель возместит их стоимость арендатору (кроме случая, когда возмещение производится путем уменьшения арендной платы).

Введение нового порядка уплаты налога на имущество - лишь один из этапов реформирования имущественного налогообложения. Следующим шагом будет распространение нового порядка на «упрощенцев» и «вмененщиков». С 2015 г. они также начнут платить налог на имущество с административно-деловых, торговых центров, офисных и торговых зданий, объектов общественного питания и бытового обслуживания, исходя из кадастровой стоимости [10].

Налог на недвижимость призван решить проблему дефицита местных бюджетов, из которых финансируются такие функциональные виды расходов как организация, содержание и развитие муниципального жилищно-коммунального хозяйства, муниципальное дорожное строительство и содержание дорог местного назначения, освещение улиц, парков отдыха и огромное количество других расходов.

Таким образом, с точки зрения Минфина России, введение налога на недвижимость - вполне адекватно. Выгода бюджета - очевидна. А вот с точки зрения собственника, никакой выгоды нет. Представляется, что введение нового налога - несвоевременно. Действующие налоги, земельный и налог на имущество, далеки от совершенства. Поэтому создание новой, более эффективной системы налогообложения недвижимости, конечно же, можно считать оправданным. Однако готовность кадастровых баз в регионах пока оставляет желать лучшего. В Едином государственном кадастре по-прежнему не хватает информации об огромном количестве объектов по всей стране. В ЕГРП многие данные отсутствуют (не учтены права собственности, возникшие ранее 1998 года), а в БТИ сведения недостоверные.

Безусловно, проблемы есть, и одна из этих проблем заключается в том, что перед привязкой налога на недвижимость к кадастровой стоимости его обязали платить всех предпринимателей, которые использовали специальные налоговые режимы, такие как единый налог на вмененный доход и упрощенная система налогообложения. С одной стороны, это противоречит самой логике «единого» налога, а с другой, серьезно усиливает налоговую нагрузку.

В связи с этим можно предложить два варианта: вывести определенные виды деятельности из-под действия налога на недвижимость либо весь малый бизнес, работающий по «упрощенке» и ЕНВД, но с условием, что последние не будут сдавать недвижимость в аренду.

Предполагается, что увеличение налоговых платежей и переход на новое налогоисчисление будут поэтапными. В связи с этим поэтапность внедрения налога на недвижимость могла бы означать:

а)изменение со временем метода налогообложения;

б)временное применение комбинации различных методов налогообложения;

в)изменение методов определения налоговой базы в сочетании с изменением ставок.

Первым этапом может быть не налогообложение владения недвижимостью, а налог на продажу/покупку объектов недвижимости. Этот вид налога будет куда более понятен и приемлем для налогоплательщиков.

Пока же выход в сложившейся ситуации только один - точечная «донастройка» налога, а также адресная работа с конкретными категориями налогоплательщиков.

единый налог законодательство недвижимость

Список литературы

1. Гаврилова Н. Имущественные налоги 2014: перемены неизбежны // Новая бухгалтерия. 2013. № 11.

2. Горина О. Налог с недвижимости по новым правилам. Кому и как считать налог // Финансовая газета. 2014. № 22. С. 25-26.

3. Накова М. Р. Экономическая безопасность в системе управления земельным фондом Российской Федерации: монография. М., 2014. 234 с.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации(часть вторая)от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 04.10.2014 г.) [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

5. О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ (ред. от 02.04.2014 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации (СЗРФ). 2013. № 44. Cт. 5646.

6. О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 4 ноября 2014 г. № 347-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

7. О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 2 апреля 2014г. № 52-ФЗ (ред.от 04.10.2014 г.) // СЗРФ. 2014. № 14. Cт. 1544.

8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации[Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

9. Орлова Е.Налог на имущество организаций в 2014 году // Налоговый вестник. 2014. № 1. С. 15-17.

Размещено на Allbest.ru