Основные модели привлечения средств для финансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Основные модели привлечения средств для финансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

Содержание

1. Основные понятия, связанные с ипотечными ценными бумагами

2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки

3. Использование различных моделей финансирования долгосрочных ипотечных кредитов

4. Сравнительный анализ «европейской» и «американской» моделей финансирования долгосрочного жилищного ипотечного кредитования

5. Перспективы использования различных моделей привлечения средств для ипотечного кредитования в России

Основная литература

1. Основные понятия, связанные с ипотечными ценными бумагами

ипотечный жилищный долгосрочный кредит

Ипотечные ценные бумаги (англ. mortgage securities) - наиболее общее родовое понятие, включающее в себя ипотечные облигации и сквозные ипотечные ценные бумаги, а также введенные российским законодательством ценные бумаги - сертификаты участия.

Ипотечные облигации (нем. Pfandbrief, англ. Mortgage bond) - долговые обязательства, обеспеченные правами требований по ипотечным кредитам.

Сквозные ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities, MBS) - ценные бумаги, платежи по которым совпадают с денежными потоками от данного пула ипотечных кредитов, за вычетом платы за обслуживание этих ценных бумаг и за гарантии по ним.

Отметим, что в подавляющем большинстве зарубежных источников и в настоящей работе термины «Mortgage-Backed pass-through Securities», «pass-through securities», MBS используются в качестве синонимов.

Строго говоря, кроме pass-through, понятие MBS охватывает еще и производные ценные бумаги: «collateralized mortgage obligations» и «stripped mortgage-backed securities» Fabozzi, Frank J., Franco Modiglianni. 1992. Mortgage and Mortgage-Backed Securities. Boston, Massachusetts: Harvard Business School Press; Fabozzi, Frank J., ed.(год?) The handbook of Mortgage-Backed Securities. Chicago, Illinois: Probus Publishing company.

Сертификаты участия - понятие, введенное Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». По структуре денежных потоков сертификаты участия близки к сквозным ипотечным ценным бумагам (Mortgage-Backed pass-through Securities), но поскольку данный закон предполагает, что сертификаты участия вообще не являются эмиссионными ценными бумагами, то для классических Mortgage-Backed pass-through Securities в данной работе используется термин «сквозные ипотечные ценные бумаги».

Секьюритизация активов - термин, обозначающий для ипотечных активов процесс выпуска Mortgage-Backed pass-through Securities. Процесс выпуска ипотечных облигаций не подпадает под это понятие.

Закладная Ї именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой (отметим, что закладная не является эмиссионной ценной бумагой).

2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки

Кризис и депрессия 1930-х гг. в США, последствия Второй мировой войны в Европе заставили правительства большинства стран осознать особую социальную значимость решения жилищных проблем населения. Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования стало рассматриваться как важнейшая стратегическая цель, реализация которой позволяет решить целый комплекс социально-экономических проблем, связанных с оздоровлением послевоенной экономики стран, воссозданием разрушенного жилищного фонда, трудоустройством населения, укреплением финансовой и банковской систем, финансированием строительства и связанных с ним смежных отраслей. Создание необходимых правовых условий для эффективной деятельности финансово-кредитных институтов способствовало появлению надежных и привлекательных для инвесторов финансовых инструментов Ї ипотечных ценных бумаг.

Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования -- привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов прежде всего влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

На сегодняшний день в мировой практике выделяются четыре основные модели привлечения средств. Это, разумеется, не значит, что в конкретных странах применяется только какая-то одна из них. Как правило, модели финансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и изменяются, меняется их роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков. Тем не менее можно говорить об основных типах финансирования ипотечных кредитов Ї с точки зрения параметров, характеризующих источники и способы привлечения ресурсов на рынок жилищной ипотеки.

Прежде всего, по источникам привлекаемых ресурсов модели финансирования делятся на модели, в которых ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов, и модели, в которых ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг (табл. 1).

Таблица 1. Основные модели финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

В свою очередь, среди депозитных моделей можно выделить две основные модели: модель коммерческих банков и модель кредитных институтов, действующих на основе целевых жилищных контрактных сбережений.

Модель универсальных коммерческих банков

Одной из наиболее распространенных в мировой практике моделей является модель универсальных коммерческих банков, которые в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах. Роль коммерческих банков в системе жилищной ипотеки наиболее значительна в Европе, например в Великобритании, Германии, Испании, а также в Австралии и Южной Африке. Ресурсную базу ипотечного кредитования в данной модели в основном составляют средства на депозитных счетах различной срочности -- от расчетных счетов и счетов до востребования до более длительных по срокам депозитных вкладов физических и юридических лиц.

Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций -- от предоставления кредитов юридическим и физическим лицам до инвестиций в различные финансовые инструменты, недвижимость, инвестиционные проекты. Привлекаемые универсальными коммерческими банками ресурсы также широко варьируются по источникам -- от кредитных ресурсов на межбанковском рынке до средств от граждан и юридических лиц на депозитах, выпускаются также различные долговые ценные бумаги, векселя и т.д.

Основное преимущество универсальных банков заключается в возможности использовать разнообразные кредитные и финансовые инструменты для хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности.

Для крупных коммерческих банков, как правило, характерны достаточно большие по объему операции, стремление работать с корпоративными клиентами либо состоятельными заемщиками. Мелкие розничные операции, связанные с относительно небольшими по суммам кредитами и платежами, для таких банков невыгодны.

Поскольку в настоящее время в большинстве стран с развитым ипотечным рынком долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению являются достаточно стабильным и надежным сектором финансовых операций, большинство коммерческих банков также размещают определенную долю своих кредитных ресурсов в долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению.

Основная проблема, возникающая при использовании данной модели, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, а также согласования краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно критичным при увеличении доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. В этом случае регулирование текущей ликвидности банка становится более сложной задачей, которую трудно решать, опираясь только на собственные ресурсы, а также привлекаемые по депозитам вклады.

Поэтому зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные филиалы либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых -- ипотечное кредитование. Весьма распространена система, когда крупные коммерческие банки используют для кредитования широкую сеть ипотечных брокеров или агентов. Тенденция специализации банковских операций и их выделения в специализированные кредитные институты прослеживалась на всем протяжении развития жилищной ипотеки в XX столетии. При этом надо отметить, что периоды строгой специализации сменялись периодами, для которых были характерны тенденции к расширению спектра разрешенных банковских операций.

Универсальные коммерческие банки обладают большей финансовой независимостью и устойчивостью, так как имеют возможность диверсифицировать свой портфель по более широкому спектру активных операций, различающихся по рискам и доходности. Анализ роли различных институтов на рынке ипотечных кредитов в европейских странах показывает, что доля жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых универсальными коммерческими банками, по своему объему в большинстве стран превышает объемы, выдаваемые другими кредиторами (табл. 2).

Таблица 2. Предоставление жилищных ипотечных кредитов в европейских странах различными кредитными институтами (в % к общей сумме задолженности на конец 2004 г.)

Данная модель предполагает финансирование жилищных кредитов за счет долгосрочных целевых жилищных вкладов населения.

Стройсберкассы Несмотря на свое название, данные организации в основном предоставляют ипотечные кредиты на приобретение готового жилья, а не на строительство., или кредитно-сберегательные организации, привлекают целевые долгосрочные накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. Они могут быть полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы -- Bausparkasse в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества¹¹⁸ -- Building societies в Великобритании) и полностью открытого типа (ссудосберегательные ассоциации в США Ї Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

Кредитно-сберегательные организации, основанные на привлечении долгосрочных целевых жилищных вкладов населения в качестве основного источника финансирования, функционируют во многих странах и различаются по следующим основным характеристикам.

1. Условия долгосрочного контракта (договора), на основе которого осуществляются накопительные сбережения участников, членов или пайщиков этих организаций. Так, в Германии заключаемый Bausparkasse договор стройсбережений заранее устанавливает условия и сумму предоставляемого кредита, которую может получить вкладчик после выполнения условий договора по суммам и срокам накопления. При замкнутой системе стройсбережений в Германии процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам устанавливаются ниже рыночных и зафиксированы на весь срок сберегательного контракта. Аналогичные программы действуют в Австрии и Франции, они отличаются в основном условиями предоставления кредита и более гибкой политикой процентных ставок. В ряде других стран порядок накопления и получения кредита не столь жестко закреплен на законодательном уровне и зависит от конкретных финансовых условий деятельности ссудосберегательной организации и состояния финансового рынка (Великобритания, США).

2. Степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынку. Системы целевых жилищных контрактных сбережений различаются по степени замкнутости финансовых потоков -- от наиболее замкнутой, практически независимой от внешнего финансового рынка системы в Германии до полностью открытой системы ссудосберегательных ассоциаций в США. Возможность привлекать дополнительные средства с финансового рынка (помимо денежных средств от вкладчиков) существенно расширяет кредитные возможности данных организаций. Одновременно с этим увеличиваются риски и зависимость от внешних источников, от изменений на финансовом рынке. Так, в результате постепенной эволюции строительные общества в Великобритании превратились из практически замкнутых паевых обществ в достаточно открытые с точки зрения получаемых источников финансовые организации. Это потребовало усиления надзора за их деятельностью, усложнения отчетности, приведения ее в соответствие с отчетностью универсальных коммерческих банков. Подобные мероприятия привели к повышению административных издержек, но в то же время способствовали универсализации активных и пассивных операций, повышению гибкости и устойчивости строительных обществ на финансовом рынке.

3. Наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего сферу деятельности ссудосберегательных организаций, надзор и контроль за операциями, система отчетности и резервирования, гарантий по вкладам. Наиболее строгое законодательство действует в Германии и в ряде стран, автоматически копирующих немецкую систему стройсбережений (например, Чехия, Словакия). Ссудосберегательные организации регулируются отдельными законами, четко устанавливающими сферу их деятельности и меры надзора за ними с тем, чтобы обеспечить надежность и сохранность вкладов, устойчивое развитие системы в целом.

4. Влияние и поддержка со стороны государства. Наиболее сильно и прямо эта поддержка осуществляется в Германии (а также в Чехии и Словакии), где ежегодно выделяются бюджетные средства на выплату «премий» по жилищным сберегательным счетам, стимулирующих граждан участвовать в системе долгосрочных целевых жилищных накоплений на условиях ставок по депозитам ниже рыночных. Основная проблема заключается в том, что эта система нуждается в постоянной бюджетной поддержке, направленной, по сути дела, на компенсацию реальной ставки процента и повышение надежности и привлекательности долгосрочных жилищных депозитов для вкладчиков. Стимулирование государством долгосрочных накоплений населения на жилищные цели так или иначе является формой бюджетного субсидирования.

5. Ограничения на активные операции. Возможности размещения средств, привлекаемых ссудосберегательными организациями в иные активы, помимо предоставляемых жилищных ипотечных кредитов гражданам -- участникам системы, в большой степени зависят от жесткости правового регулирования, степени «независимости» от финансового рынка, влияния государства и надзорных органов, форм взаимодействия с «материнскими» либо «партнерскими» универсальными банками.

Отмечая особенности функционирования модели целевых жилищных контрактных сбережений, следует отметить, что в настоящее время она является скорее дополнением к другим формам деятельности кредитных институтов на ипотечном рынке и вряд ли может рассматриваться как самостоятельная. Так, в Германии строительно-сберегательные кассы работают в тесном сотрудничестве со специализированными ипотечными банками, универсальными коммерческими банками, а также так называемыми земельными и народными банками, имеющими широкую территориальную филиальную сеть. Подобное сотрудничество позволяет всем участникам рынка наиболее эффективно работать с клиентами, предоставляя разнообразные услуги -- как по накоплению вкладов на первоначальный взнос, так и по предоставлению кредитов на различных условиях. Таким образом, специализированные жилищные кредитно-сберегательные институты -- это скорее дополнение к универсальным или специализированным ипотечным банкам, позволяющее мобилизовать денежные средства вкладчиков на основе заключения целевых долгосрочных контрактов и направлять эти средства непосредственно на рынок ипотечных кредитов.

Стройсберкассы, как правило, специализируются на работе с клиентами, имеющими средние доходы и претендующими на небольшие по размерам кредиты. Если ссудно-сберегательные организации работают по замкнутой системе, особой проблемой становится поддержание ликвидности, обеспечение постоянного притока вкладчиков, средства которых являются основным источником для кредитования. Наиболее успешно стройсберкассы функционируют в странах, где осуществляется целенаправленная государственная поддержка этих систем посредством дополнительных бюджетных субсидий («премий», как, например, в Германии) на счета вкладчиков. При отсутствии подобной поддержки замкнутые системы становятся неконкурентоспособными по сравнению с другими финансовыми институтами, осуществляющими более широкий спектр как активных, так и пассивных операций. Более подробно эти вопросы рассмотрены в главе 23.

Модель специализированных ипотечных банков

Характеризуя модели, основанные на привлечении ресурсов с рынка капиталов от частных инвесторов посредством выпуска различных ипотечных ценных бумаг, следует выделить две основные формы: модель специализированных ипотечных банков, которую зачастую называют одноуровневой моделью, и модель вторичного рынка ипотечных кредитов, получившую условное название двухуровневая модель.

Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в других странах, где принято соответствующее законодательство. Ипотечные банки -- это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.

Специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные жилищные ипотечные кредиты, используя средства, привлекаемые посредством ипотечных облигаций непосредственно с рынка капитала от различных инвесторов, включая как крупных институциональных инвесторов -- пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации, так и отдельных частных инвесторов -- небольшие компании и физические лица. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и потому размещаются по относительно низким ценам.

Надежность ценных бумаг обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также регулирующими условиями предоставления ипотечных кредитов и выпуска облигаций. Высокий рейтинг, ликвидность и надежность ипотечных облигаций обеспечивают их привлекательность для инвесторов, и объемы обязательств по таким облигациям в ряде стран превышают объемы государственных заимствований. Так, в Германии в 2002 г. общая сумма обязательств по ипотечным облигациям (Pfandbrief), выпущенным немецкими ипотечными банками, составляла 1,1 трлн евро Mortgage Bonds & Mortgage-backed Securities in Europe. 2003. European Mortgage Federation. October. Р. 31.. Законодательство Германии (Закон «Об ипотечных банках» с последними изменениями от 27 апреля 1993 г.) достаточно строго ограничивает сферу деятельности немецких ипотечных банков рамками предоставления ипотечных кредитов. Один из основных принципов немецких ипотечных банков, обеспечивающих их надежность, качество предоставляемых кредитов и выпускаемых ипотечных облигаций, а также минимизацию возможных кредитных рисков, заключается в принципе специализации. Основная часть банковских активов обеспечена ипотекой или государственными либо муниципальными гарантиями по кредитам, предоставляемым на рынке общественному сектора (для развития инфраструктуры городов и т.п.).

Обеспечение по ипотечным облигациям в случае банкротства эмитента выводится из конкурсной массы, тем самым интересы держателей ипотечных облигаций удовлетворяются вне очереди.

Доверие участников рынка ипотечных облигаций обеспечивается также за счет:

· ограничения круга банковских операций для ипотечных банков, запрета на выполнение общих банковских операций, включая привлечение депозитов от физических и юридических лиц;

· строго определенного нормативного регулирования действий ипотечных банков по так называемым разрешенным сделкам, обеспечивающим минимизацию возможных рисков;

· создания мер государственного надзора с целью предотвращения нарушений в деятельности ипотечных банков;

· ограничения на предоставление кредитов, не обеспеченных первичной ипотекой либо государственной (муниципальной) гарантией;

· введения законодательного ограничения отношения размера кредита к оценочной стоимости залога на уровне, не превышающем 60%;

· использования методики оценки стоимости недвижимости (так называемой залоговой стоимости), основанной на чрезвычайно консервативном подходе.

В то же время следует отметить, что строгие рамки разрешенных по закону видов деятельности становятся слишком узкими для немецких ипотечных банков, и в последнее время усиливается тенденция расширения спектра этих операций за счет потребительских кредитов, финансирования коммерческой недвижимости, а также кредитования развития бизнеса.

В Европе роль государства состоит в жесткой регламентации и надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, Скандинавские страны), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях.

В настоящее время в большинстве европейских стран существуют законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков. Наиболее эффективно эта система работает в Германии, Дании, Швеции. При этом в связи с унификацией законодательства стран ЕС идет процесс пересмотра и отмены специального законодательства, регулирующего деятельность ипотечных банков (например, в Германии).

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов (рефинансирование или секьюритизация ипотечных активов) получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании. В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем либо их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо «обмена» собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. К середине 2003 г. в США объем ипотечных ценных бумаг в обращении, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил порядка $ 3,2 трлн. Важнейшей предпосылкой становления модели этого типа является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.

Исторически форма рефинансирования долгосрочных ипотечных обязательств стала развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору. Продажа кредитов, таким образом, отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в несколько меньшей степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

В результате широкое распространение в США, например, получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они, как правило, не занимаются привлечением средств на депозиты, специализируясь исключительно на отборе и андеррайтинге заемщиков, предоставлении кредитов и их обслуживании после того, как кредиты рефинансированы. Основным отличием от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, как и другие ипотечные кредиторы при модели вторичного рынка ипотечных кредитов, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не выпускают ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

Подобная специализация определила необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы (в основном за счет выпуска различного рода ценных бумаг) для приобретения прав требований по ипотечным кредитам (более подробно эта модель представлена на примере США, см. главу 22).

3. Использование различных моделей финансирования долгосрочных ипотечных кредитов

До начала 1980-х гг. депозитная схема в форме привлечения денежных средств физических и юридических лиц на расчетные счета и вклады служила основным источником средств для ипотечных кредитов. До сих пор в большинстве стран это наиболее развитая форма привлечения ресурсов на рынок долгосрочных жилищных кредитов. Она осуществляется в основном через универсальные коммерческие банки, имеющие право на весь спектр основных банковских операций.

Депозиты в универсальных коммерческих банках и различного рода сберегательных банках и институтах до сих пор являются одним из основных источников предоставления ипотечных кредитов. Депозиты бывают различной срочности и размещаются на различных условиях. Как разновидность этой схемы можно рассматривать модель специализированных институтов, привлекающих на договорной (контрактной) основе долгосрочные жилищные сбережения граждан и предоставляющие вкладчикам жилищные ипотечные кредиты. В рамках депозитной схемы работали универсальные коммерческие или сберегательные банки, а также финансовые институты, например строительные общества (Building societies) в Великобритании и кооперативные жилищные банки и ссудно-сберегательные ассоциации (Saving and Loans) в США.

При наличии общих подходов к процедурам и технологиям предоставления и обслуживания ипотечных кредитов существует ряд особенностей, связанных со спецификой развития законодательства, организацией кредитно-финансовой системы, способами привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки, национальными традициями и историей развития этого сектора экономики.

Роль и степень участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависит от особенностей используемых ипотечных моделей. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1960-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, такие как «Фэнни Мэй», а впоследствии «Джинни Мэй».

В Канаде вот уже 50 лет активно действует созданная государством Канадская жилищная ипотечная корпорация, которая предоставляет кредитным организациям услуги по страхованию кредитных рисков и гарантии по ипотечным ценным бумагам, что позволило им, например, в 1998 г. предоставить кредитов на общую сумму в 43 млрд канадских долл. и выпустить ипотечных ценных бумаг на сумму 9 млрд долл., а заемщикам -- приобрести свыше 400 тыс. единиц нового жилья.

В целях активизации ипотечного кредитования государства стремились создавать системы, обеспечивающие достаточный приток средств частного капитала в ипотечную сферу и минимизировать расходы бюджетных ресурсов. В развивающихся странах, где государство принимало активное участие в становлении ипотечной системы, специализированные ипотечные институты либо изначально создавались как компании со смешанным капиталом (Cagamas в Малайзии, CIBRASEC в Бразилии), либо были учреждены государством, но впоследствии частично приватизированы (Banco Hipocario S.A. в Аргентине).

В целом, обобщая мировой опыт как стран с развитой ипотечной системой, так и стран с формирующимся ипотечным рынком, можно отметить тенденцию к преимущественному развитию механизмов привлечения средств с рынка капиталов посредством ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

4. Сравнительный анализ «европейской» и «американской» моделей финансирования долгосрочного жилищного ипотечного кредитования

Основные статистические показатели, характеризующие ипотечные рынки США и Европы, показывают, что наиболее динамичное развитие ипотечное кредитование приобрело в США во второй половине ХХ века См.: European Mortgage markets: structure, funding and future development / Paper by Judith Hardt, Secretary General and David Manning, Head of Economic Affairs European Mortgage Federation. OECD. 2000. June. (табл. 3). Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам в США существенно превышает аналогичный показатель в странах Европы. При этом свыше 54% задолженности финансируется за счет выпускаемых ипотечных ценных бумаг. Это означает, что более половины всех ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению привлекается от институциональных и частных инвесторов (страховых, инвестиционных и пенсионных фондов, корпораций и частных лиц). Перелив капитала происходит не только с рынка капиталов на рынок кредитов, но и в географическом разрезе, когда регионы, нуждающиеся в долгосрочных кредитных ресурсах, привлекают средства из регионов, где они в избытке. Чрезвычайно мобильный и эффективный фондовый рынок США позволяет успешно привлекать частные инвестиции в сферу недвижимости и ипотечного кредитования.

В Европе пока нет столь объемного и эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. Основной источник средств для выдачи ипотечных кредитов -- различного рода депозиты, включая специализированные жилищные накопительные системы и ипотечные облигации. Однако в последние годы в Европе отмечается усиление тенденций к развитию рынка ипотечных облигаций, обеспечивающего 20% ресурсов для жилищной ипотеки.

Таблица 3. Сравнение статистических данных по ипотечным рынкам в США и Европейском союзе (основные данные за 2003 г., млрд EUR, если не указано иное)

Основная литература

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.

3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.

14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.