Реконструкція житлового фонду в Україні: умови та перспективи фінансового забезпечення

Размещено на http://www.allbest.ru/

РЕКОНСТРУКЦІЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ В УКРАЇНІ: УМОВИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ ФІНАНСОВОГО ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ

Сальникова Т.В.

Актуальність проблеми. Фінансове забезпечення реконструкції житлового фонду є важливим елементом розвитку житлового будівництва для забезпечення населення доступним та якісним житлом, покращення житлових умов та розвитку національної економіки. На сучасному етапі вітчизняний житловий фонд є зношеним та потребує оновлення. Крім того, є потреба в оновленні застарілого житлового фонду.

Зараз основна увага в сфері житлового будівництва приділяється будівництву нового доступного житла, що є важливим і необхідним, проте важливо звертати увагу та проводити роботи з підтримки існуючого фонду в належному стані, з капітального ремонту зношених житлових будинків тощо. Адже значно простіше зберегти вже збудоване, аніж з нуля будувати нове. До того ж, існуюча проблема потребує вирішення не тільки через нове будівництво як панацею від зношеного житла, від недостатньої пропозиції житла на ринку.

Вітчизняний та зарубіжний досвід свідчить про ефективність здійснення реконструкції для забезпечення достатньої кількості житла, до того ж, це потребує менших обсягів фінансування. В сучасних умовах бюджетних коштів недостатньо для фінансування житлового будівництва та реконструкції житла навіть в мінімально необхідних обсягах.

В рамках прийнятого закону про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду та інших програм дослідниками розроблено проекти реконструкції, які потребують реалізації, а відповідно - фінансування, на яке не вистачає бюджетних коштів. Отже, необхідно шукати альтернативні державному фінансуванню шляхи залучення фінансових ресурсів для забезпечення реконструкції існуючого застарілого та зношеного житлового фонду. А вже розвинений сектор будівництва та реконструкції буде сприяти економічному розвитку країни.

Аналіз останніх наукових досліджень. Дослідженню питання реконструкції житла та його капітального ремонту, механізмів фінансування реконструкції житла, вивченню зарубіжного досвіду з даної проблеми присвячено праці Гаврилова І.М., Кравченко В.І., Новиков Ю.І., Олійника Н.І., Осипова Ю.Л., Паливоди К.В. та інших дослідників. В їх працях розглянуто недоліки законодавства в сфері будівництва, що сповільнює використання реконструкції, зазначено необхідні шляхи реформування сектору житлового будівництва, досліджено зарубіжні підходи до використання реконструкції та її фінансування. Проте, в розглянутих роботах, присвячених питанню реконструкції житлового фонду, основна роль інвестора реконструкції покладається на державу, тобто на бюджетне фінансування, або виключно на кошти населення. В умовах України такий підхід на сучасному етапі є доволі проблематичним.

Метою роботи є розгляд передумов для реконструкції житла та її реалізації в Україні, вивчення можливостей фінансового забезпечення реконструкції житлового фонду суб'єктами економічних відносин.

Викладення основного матеріалу дослідження. Реконструкція житлового фонду визначається законодавством як «перебудова житлового фонду з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної та житлової площі, пов'язана зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, зміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників або знесення застарілого житлового фонду в кварталі та будівництва нового житлового фонду кварталів» [9].

Для фінансування зазначених процедур законопроект передбачає комбінацію фінансових ресурсів інвесторів-забудовників та органів місцевого самоврядування.

Джерелами фінансування для проведення реконструкції законодавчо визначаються кошти інвесторів, які беруть участь у реалізації проектів реконструкції, кошти фондів реконструкції, заміни житлового фонду, кошти державного бюджету, обласних, районних, районних у містах бюджетів та бюджетів місцевого самоврядування. Основною законодавчою базою реконструкції є Закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», який визначає порядок проведення, фінансування реконструкції тощо [1].

За рахунок цих коштів повинна здійснюватись інженерна підготовка, спорудження об'єктів соціальної сфери, інженерно-транспортної інфраструктури, благоустрій прибудинкових територій, знесення застарілого фонду в разі такої потреби, визначення інвестора- забудовника для проведення реконструкції або знесення. Також такі сумісні зусилля направляються на захист майнових прав громадян на приміщення, що підлягають реконструкції, на раціональне використання територій кварталів, на розміщення об'єктів будівництва в кварталах застарілої забудови [7].

Обов'язки щодо реалізації проектів реконструкції розподіляються між органами центральної влади, місцевого самоврядування. В цілому, центральні органи влади здійснюють нормативно-правове забезпечення, координацію робіт, формують державну політику в сфері реконструкції, контролюють виконання робіт. Органи місцевого самоврядування приймають рішення щодо вилучення або викупу земельних ділянок та проведення комплексної реконструкції, забезпечують розробку і затвердження генеральних планів населених пунктів, детальних планів територій, проектів забудови та іншої містобудівної документації. Вони ж інформують населення про перспективи забудови та виконання програм з реконструкції чи заміни житлового фонду, контролюють надання житлового фонду власникам житла, що підлягає реконструкції та порядок знесення [7].

Якщо говорити про вибір між реконструкцією існуючого та будівництвом нового житла, то світовий досвід свідчить про більшу ефективність реконструкції та капітального ремонту споруд. Для фінансування процесу реконструкції використовуються близько половини обсягу коштів, необхідних для нового будівництва. Джерелом коштів виступає держава, яка зазвичай бере на себе субсидіювання в обсязі близько 15-30%, та населення через відрахування на ремонт житла та самостійну оплату робіт та матеріалів.

Основними причинами невідповідності існуючого житла нормам є його старіння, відсутність капітальних ремонтів, робіт з утримання будинків через брак коштів, порушення правил експлуатації будинків та ін. Важливим елементом проведення відновлюваних робіт є функціонування ОСББ, які візьмуть на себе частину витрат з утримання будинків.

Дослідження житлового фонду, які проводились ще у 2008 р., вказують на те, що найбільша частина житлового фонду - це п'ятиповерхівки «хрущівки» 1959-1985 рр. забудови, що складали близько четвертої частини фонду. Стосовно витрат на реконструкцію, розрахованих експертами, запланованих при її реалізації, приблизна вартість розробки технологій виконання робіт з реконструкції коштуватиме 100 тис. грн. та займе близько 2 місяців, розробка схем фінансування реконструкції житлового фонду - 150 тис. грн. за 4 місяці. Загалом, очікуваний строк виконання програми реконструкції - 14 місяців, а вартість - 1170 тис. грн. Проте це за умов, що з нуля формується виробнича інфраструктура з випуску елементів життєзабезпечення будинку, проекти реконструкції та технології її реалізації [3].

В Україні доходи населення не дозволяють здійснювати витрати на реконструкцію в необхідному обсязі, а норми відрахувань на ремонт не покривають потреб в коштах. З огляду на високу вартість проведення реконструкції та складність процедури, державне забезпечення та підтримка є необхідними для ефективного проведення реконструкції.

Законодавчо передбачено, що держава повинна приймати участь у реконструкції житлового фонду разом власниками об'єктів [6]. Адже хоча реконструкція і дешевша за нове будівництво, але потребує значних фінансових витрат, оскільки потребує зміни систем опалення, інженерного обладнання, зміни планування об'єктів тощо. До методів реконструкції можна віднести ті, що використовувались ще наприкінці 1960-х р. в європейських країнах, таких, як Франція, Німеччина, Данія, Швеція, які використовували в процесі реконструкції надбудову додаткових поверхів, добудову лоджій, повну перебудову будинку зі зміною об'ємно-планувального рішення, оновлення фасадів[8]. Такий підхід дає змогу збільшити обсяги житлової площі, забезпечити житлом більше населення за меншу ціну, ніж придбання нового житла. Адже ціни продовжують випереджати зростання доходів населення.

Наприклад, у другому кварталі 2013 р. середні ціни на житло на первинному та вторинному ринках в найбільших містах України (серединна зона міста) перебували в діапазоні 662-1509 дол. США за 1 м.кв., що ілюструє рисунок 1.

При цьому, купівельна спроможність середньої зарплати на первинному ринку складала 0, 27- 0, 77 м.кв., на вторинному - 0, 28 - 0, 63 м.кв. В окремих країнах Європи - таких, як Австрія, Данія, Чехія, Швеція, Г реція, Франція, Люксембург - зазначений показник знаходився в діапазоні 0, 69-1, 78 - для первинного ринку і 0, 93-3, 34 - для вторинного ринку [13].

Рис. 1. Середні ціни на первинному та вторинному ринку житла в містах України за 2 квартал 2013 р.

Для фінансової підтримки в зарубіжних країнах були розроблені програми реконструкції, за якими держава виділяла субсидії та пільгові кредити. Роботи з реконструкції проводились будівельними фірмами, що виграли тендер на реконструкцію будинку за розробленим проектом за найменших витрат та з використанням нових технологій. Таким чином, у Франції нові технології реконструкції дають змогу реконструювати житловий будинок за 3-6 місяців без виселення мешканців. Така реконструкція може здійснюватись в межах таких державних програм, як покращення житла, тематичні соціальні програми, програма реновації будівель та програма ліквідації будівель з нездоровими умовами проживання [8].

Програма покращення житла передбачає надання домовласникам субсидій до 35% вартості робіт і пільг на термін реконструкції до 3 років. Тематичні соціальні програми - надання субсидій населенню з низьким рівнем доходів до 70% вартості робіт з відновлення невеликих житлових будівель. Реновація будівель - домовласник отримує податкові пільги при проведенні реконструкції власними зусиллями, або у разі відмови місцеві органи влади мають право продати об'єкт інвестору для проведення реконструкції. Ліквідація будівель передбачає надання домовласнику субсидій на знесення і реконструкцію зношеного житла, а у разі відмови, держава проводить необхідні роботи коштом домовласника [8].

В Росії реконструкція проводиться в межах фінансування державних програм за трьома напрямами: перетворення житлових будівель в адміністративні, реконструкція зі створенням елітних квартир та вибіркова реконструкція окремих поверхів під житло та офіси. Спосіб реконструкції вже залежить від того, до якої вікової групи відноситься будинок. Тобто, можливий викуп квартир інвестором, або перетворення її в адміністративну будівлю.

У США бюджетне фінансування надається на реконструкцію лише будинків, для яких проведена експертиза циклу експлуатації протягом 25 років. У Швеції витрати на реконструкцію, утримання та технічне обслуговування повністю включено в квартирну плату у вигляді амортизаційних відрахувань в обсязі 15-50% доходу родини [8].

В Литві ще з 2005 р. діє програма відновлення та реконструкції багатоповерхових будинків, в яку включено оцінку споруд, енергетичний аудит, оцінка інвестиційних пропозицій. Фінансування проводиться за рахунок власних коштів або без заставних кредитів. При цьому, кредит надається за рахунок страхування або гарантій, що надаються страховими компаніями та гарантами. Родинам з низьким рівнем доходів надається державна підтримка у формі сплати авансового внеску та страховки, повернення кредиту та відсотків. Також держава надає гранти 15% або 30% за вжиті заходи з енергоефективності. Дана програма передбачає до 2020 р. реконструкцію 70% багатоповерхівок будівництва до 1994 р. з інвестиціями в 3 млрд. євро. За період 2005-2006 рр. отримано 20 млн. євро інвестицій та реконструйовано 700 споруд. Реконструкція повинна крім збільшення кількості житла зменшити викиди вуглекислого газу та сприяти енергозбереженню [12].

Згідно з державними програмами розвитку житлового будівництва та, зокрема, державна програми пріоритетних напрямів реалізації економічної політики, на реконструкцію та капітальний ремонт житла в Україні на 20132014 рр. передбачено виділення по 1700 млн. грн. фінансування, в т.ч. з місцевих бюджетів - 210 млн.грн. та 1490 - за рахунок коштів з інших джерел та коштів, залучених під державні гарантії. Програма передбачає створення 4800 ОСББ. Програмами передбачено інвестування капітального ремонту та технічного переоснащення будинків з ОСББ: планується зменшити частку ветхих і аварійних житлових об'єктів на 30%, провести реконструкцію та капітальний ремонт 60 житлових будинків, переоснащення об'єктів теплопостачання, термомодернізацію, ремонт покрівлі, та внутрішньо будинкових мереж у 15897 будинках. На це планується виділити кошти у розмірі 1800 млн.грн. у 2013 р. та 1800, 1 млн.грн. у 2014 р. З них 600 млн. грн. - з місцевих бюджетів, а 1200 - за рахунок інших джерел, коштів під державні гарантії. За рахунок отриманих пільгових кредитних ресурсів планується реконструювати 40 будинків та провести капітальний ремонт 260 об'єктів за рахунок 100 млн. грн., залучених з позабюджетних джерел [10].

Загалом, частка інвестицій на реконструкцію житла в європейських країнах значно перевищує показник в Україні.

За 2013 р. частка капітальних інвестицій в житлове будівництво в загальному обсязі склала 17, 3%, динаміку інвестицій в основний капітал за 2007-2012 рр. ілюструє рисунок 2.

В 2013 р. капітальні інвестиції в житлове та нежитлове будівництво склали 13, 6%, з яких 0, 3% - за рахунок коштів державного бюджету. На сучасному етапі необхідно збільшувати фінансування реконструкції в Україні, оскільки житловий фонд в більшості не відповідає встановленим нормам та вимогам. За належної підтримки проведена реконструкція житла дозволить зменшити витрати на утримання зношених будинків, покращить якість наданих житлово- комунальних послуг тощо.

Щодо передумов проведення реконструкції, то, за даними Міністерства регіонального розвитку, близько 90% житлового фонду країни споруджено ще за часів СРСР, і значну його частину складають «хрущівки» з терміном експлуатації не більше 30 років. На даний момент в Україні близько 50 тисяч таких будинків загальною площею близько 5 млн.кв.м. - застарілі та перебувають в аварійному стані. Всього загальна площа п'ятиповерхівок в Україні становить майже чверть усього багатоквартирного фонду (72 млн кв. м). Експерти Міністерства регіонального розвитку стверджують, що на площі однієї п'ятиповерхівки в 2, 5 тис. кв. м. можна побудувати 15 тис. кв. м. сучасного житла [4].

Станом на початок 2013 р. в експлуатації перебувало 4, 9 млн. кв. м. зношеного та аварійного житла, в якому мешкає 117, 5 тис. осіб. Це становить 0, 4478% від загального житлового фонду України який становив 1094, 2 млн. кв. м. загальної площі - 23, 7 м.кв. на одну особу (на 0, 2 м. більше за попередній рік). На 01.01.2013 р. по Україні аварійний житловий фонд міста та села склав 0, 099% загальної площі житлового фонду, а зношений або ветхий житловий фонд - 0, 348%. Загальний житловий фонд у ветхому стані складає 0, 4% від загального фонду і становить 45, 572 тис. будинків або 3806623 м. кв. При цьому, більшість будинків - це об'єкти приватного житлового фонду (93, 7%).

За таких умов за 2011 р. вибуло з експлуатації у зв'язку з ветхістю та аварійністю 500, 481 тис. квартир загальною площею 28, 599 млн.м.кв., в тому числі внаслідок реконструкції та відведення земель під нове будівництво - 867 квартир (0, 2%), а внаслідок передачі органам місцевої влади - 94319 квартир (38, 1%) [2].

Для реконструкції застарілого житла в 2014 р. планувалось розпочати пілотний проект, на основі якого буде запропоновано модель ефективної реконструкції застарілого фонду, і буде ухвалена державна програма реконструкції, яка повинна охопити 5, 2 млн. кв. м. житла.

Для проведення реконструкції будуть залучатись інвестори на конкурсній основі. Інвестори-забудовники будуть звільнені від сплати пайової участі на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, а також отримають пільгову, символічну орендну плату за користування землею державної та комунальної власності на період будівництва в розмірі 1 гривні.

При розробці розробленої програми реконструкції мікрорайонів використовувався досвід Москви з ліквідації хрущівок, яка в свою чергу використовувала досвід німецький [4].

Разом з реконструкцією необхідно здійснювати превентивні заходи у вигляді капітального ремонту. Для його забезпечення впроваджують свої схеми фінансування. Формування власниками будинку або орендарями фонду капітального ремонту, внески до якого здійснюються в міжремонтний період. Фінансування ремонту власниками без попереднього відкладення коштів. Фінансування ремонту власниками або орендарями за рахунок субсидій або кредитних ресурсів, з подальшим поверненням коштів. Обраний механізм буде залежати від терміновості відновлюваних робіт та фінансових можливостей мешканців будинку.

Джерела фінансування капітального ремонту можна розділити на основні та додаткові. Основні - це внески населення на ремонт, бюджетні кошти на реалізацію програм, дотації на ремонт, податкові надходження, відрахування від внесків на страхування. Додаткові - депозитні доходи від коштів на ремонт на банківських рахунках, цільові інвестиції на реалізацію проектів, кредитні ресурси, позабюджетні кошти, спонсорські внески.

Новий механізм фінансування реконструкції житла повинен включати елементи, серед яких - обов'язкові регулярні внески власників житла до фонду реконструкції житла, адресна допомога держави по здійсненню цих внесків, можливість залучення кредитних коштів для термінового відновлення об'єкту житлового фонду, державна підтримка власникам, які за власний рахунок роблять перший капітальний ремонт, залучення до фінансування реконструкції лізингових компаній, кредитних організацій тощо.

Серед заходів з боку держави, які повинні сприяти покращенню стану житлового будівництва, є: створення економічного механізму будівництва доступного житла (визначення критеріїв доступного житла, собівартість будівництва - як основа ціни на житло, безкоштовне виділення земельної ділянки під будівництво, держзамовлення на будівництво доступного житла), збільшення обсягів державного фінансування, надання державної підтримки будівельним організаціям, надання податкових пільг забудовникам та населенню, реалізація приватно-державного партнерства тощо [13]. Держава відповідає за планування фінансового забезпечення реконструкції, формування та реалізації стратегічних цільових програм, визначення критеріїв оцінки стану об'єкта житлового фонду, розподіл фінансової підтримки.

Таким чином, за останні роки стан житлового будівництва в Україні покращився, але реконструкція відіграє все ще незначну роль у покращенні якості житла та відносно незначну частку у загальному обсязі будівельних робіт. На будівництво і реконструкцію спрямовується незначна, порівняно із зарубіжними країнами, частка інвестицій. Водночас, програма реконструкції, розроблена з використанням досвіду розвинених країн, свідчить про наявність гарних перспектив для розвитку цього напряму покращення житлового фонду в Україні.

Щодо фінансового забезпечення, то на сучасному етапі розвитку в Україні основна роль відводиться державі як замовнику в рамках реалізації програми реконструкції. Тоді як витрати на капітальний ремонт покладаються на населення. Існує нагальна необхідність використовувати зарубіжний досвід у аспекті поєднання зусиль держави та приватного сектору з метою реконструкції житла.

Перспективним напрямом дослідження фінансового забезпечення реконструкції є виокремлення її зі складу будівництва, як відносно самостійного елемента, для більшої зручності аналізу, а також - оцінки результатів проведених пілотних проектів з реконструкції п'ятиповерхівок, адаптації зарубіжного досвіду фінансування до умов України.

фінансовий реконструкція житловий законодавчий

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Гаврилов І.М. Про реалії комплексної реконструкції мікрорайонів застарілого житлового фонду / І.М. Гаврилов// Будівництво України. - 2008 р. - №3.- С. 6-9.

2. Житловий фонд України у 2012 р.: Статистичнию бюллетень Державної служби статистики України - Київ, 2013. - 352 с. [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://blagoustriy.info/media/statistics/51c430a1-954e-4542-97f2-59c8b8b5edaa.pdf].

3. Информация об инновационном предложении: Техническое сопровождение организационного реформирования ЖКХ [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.pir.dp.ua/innoview.php?id=.

4. Інформаційно-аналітичний бюлетень 09.08.2013 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.info-kmu.com.ua/2013-08-09-000000pm/article/15560629.html.

5. Капітальні інвестиції в Україні у 2007-2011 рр.: Статистичний збірник Державної служби статистики України. - К., 2012. - 122 с.

6. Козак Ю.І., Фаріон Д.О. Фінансове забезпечення простого відтворення житлового фонду в Україні //Проблеми системного підходу в економіці.- 2010. - № 4 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/e-j ournals/PSPE/2010_4/Kozak_410.htm.

7. Кравченко В.І., Паливода К.В. Фінансування будівництва житла: новітні тенденції /В.І. Кравченко, К.В. Паливода - Ч.2.- К.: Вид. дім «Києво-Могидянська академія», 2006.

8. Олійник Н.І. Зарубіжний досвід реконструкції житлового фонду / Н.І. Олійник //Державне управління: теорія та практика. - 2009. - №10 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.academy.gov.ua/ej/ej 10/doc_pdf/Oliinyk.pdf

9. Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду: Закон України від 22.12.2006 № 525-V.

10. Про пріоритетні напрями реалізації економічної політики: Програма КМУ від 27.02.13р. №187

11. Статистичний збірник «Регіони України» - 2013. Ч.2. - К., 2013. - 783 с.

12. Финансирование реконструкции жилья в Литве: Семинар 6-7 февраля 2006 г. - К., 2006 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: www.bkagentura.lt

13. Щодо стану ринку житла в Україні та заходи з його державного регулювання: аналітична записка Національного інституту стратегічних досліджень [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.niss.gov.ua/articles/1368/.

Размещено на Allbest.ru