Оподаткування нерухомості в Україні: проблеми запровадження та перспективи функціонування

Світовий досвід показує, що податок на нерухомість, в умовах раціонального використання цієї форми оподаткування, може стати однією з вагомих статей доходної частини місцевих бюджетів. У розвинених країнах податок на нерухомість становить від 40 до 80% (у деяких навіть вище) надходжень до місцевих бюджетів [5, с. 46].

Механізм справляння податку на нерухоме майно є досить складним і передбачає формування відповідної системи управління процесом оподаткування. Ключовими критеріями його ефективності виступають: простота та прозорість системи оподаткування об'єктів нерухомості; справедливість розподілу податкового тягаря між окремими категоріями платників; зрозумілість і обґрунтованість податкових пільг.

Управління системою оподаткування нерухомості може існувати як на національному, так і на регіональному чи місцевому рівнях. Частіше повноваження щодо формування системи оподаткування нерухомості належать центральному урядові, при цьому рівень участі окремих суб'єктів державності в забезпечені функціонування системи може суттєво різнитися.

У більшості європейських країн управління системою оподаткування нерухомості здійснюється на рівні центральних органів влади - водночас, у деяких країнах, зокрема, Нідерландах і Данії, передбачено тісну взаємодію національних і місцевих органів влади [17, с. 24].

Як правило, національні уряди формують і підтримують функціонування відповідної кадастрової системи, яка містить інформацію, необхідну для ефективного оподаткування нерухомості. Крім того, можливе також і централізоване розсилання форм податкових декларацій та акумулювання частини податкових надходжень на рівні центрального уряду.

Централізоване адміністрування податку на нерухомість забезпечує формування дієвої системи в масштабі всієї країни, однак така практика може не враховувати місцеві нюанси, особливості функціонування окремих муніципалітетів, що створює певні проблеми на практиці.

Податком на нерухомість, як правило, обкладається все нерухоме майно юридичних і фізичних осіб. В Україні поки що передбачено оподаткування лише житлової нерухомості.

Об'єкти нерухомості для потреб оподаткування, як правило, певним чином класифікуються, зокрема за функціональним призначенням, походженням, готовністю до експлуатації. Нерухомість може бути призначена для бізнесу, проживання власника, як інвестиції, для розвитку та освоєння, як товарний запас, для споживання ресурсів тощо [13].

У вітчизняному законодавстві та господарській практиці поки що не сформовано єдиної системи класифікації об'єктів нерухомості.

Ключовим елементом механізму оподаткування нерухомості є порядок визначення бази оподаткування, якою здебільшого виступає вартісна оцінка об'єкта. Оцінка для оподаткування в багатьох розвинених країнах базується на вартості об'єкта нерухомості, хоча в деяких країнах базою для оцінки та оподаткування є площа (рис. 1).

Раціональний механізм оподаткування нерухомості передбачає проведення оцінювання одним спеціалізованим органом на основі використання типових універсальних процедур і підходів до оцінки. Для визначення вартості нерухомого майна найбільш прийнятним вважається застосування масової оцінки об'єктів нерухомості.

Рис. 1. Методичні підходи до визначення бази майнового оподаткування

Джерело: узагальнено даними досліджень [1; 2]

Завдання оцінки об'єкта нерухомості для цілей оподаткування полягає в порівняльній характеристиці всіх об'єктів нерухомості на території муніципалітету таким чином, щоб усі об'єкти нерухомості були рівномірно охоплені оподаткуванням [11].

Використання вартості об'єкта нерухомості як бази для його оцінки для цілей оподаткування забезпечує більш справедливе оподаткування - власники об'єктів нерухомості, які мають більшу вартість, сплачують вищі податки, оскільки теоретично мають вищу податкоспроможність.

Оцінка, яка базується на оцінці площі нерухомості, використовується значно рідше, оскільки більшість розвинутих країн уже досить давно почали використовувати ті чи інші форми ринкового ціноутворення у сфері управління нерухомістю. Однакове оподаткування двох об'єктів нерухомості, рівних за розміром, але таких, що мають різну оціночну вартість, традиційно сприймається як несправедливе.

На жаль, в Україні поки що не запроваджено повноцінної системи ринкового ціноутворення у сфері нерухомості, а діючі інститути оцінювання не забезпечують справедливої її оцінки для цілей оподаткування, та головне - порівнянності з іншими аналогічними об'єктами. Як наслідок, підстави для застосування інших варіантів формування бази оподаткування, ніж на основі оцінки площі об'єкта, в Україні поки що відсутні.

Крім того, формування механізму майнового оподаткування повинно передбачати й можливість ознайомлення платника податків з інформацією щодо оцінки нерухомого майна - з метою підтвердження її справедливості та достовірності, забезпечення можливості оскарження.

Важливу роль у забезпеченні процесу визначення податкової бази за кордоном відіграють податкові оцінювачі - виборні посадові особи, які з метою організації адміністрування податку залучають професійно підготовлений персонал або незалежних оцінювачів для оцінки нерухомості.

З метою вирішення проблеми нерівномірності податкового навантаження при застосуванні в якості бази податку на нерухомість площі об'єкта можливе використання уточнюючих коефіцієнтів. Такі коефіцієнти можуть пов'язуватися з розташуванням, наявністю інфраструктури, іншими факторами, що впливають на визначення співставної податкової бази.

Водночас, попри використання складних формул і численних коефіцієнтів, така оцінка не може адекватно визначити відносну вартість, привабливість чи прибутковість об'єктів нерухомості. Унаслідок цього, оподаткування, що базується на застосуванні коефіцієнтів і зон, не сприяє справедливому оподаткуванню, що призводить до зменшення надходжень від податків [14].

З метою формування повноцінної кадастрової інформації про об'єкти нерухомості повинні використовуватися моделі масової оцінки. Як правило, при цьому використовуються комп'ютеризовані моделі масової оцінки, за допомогою яких одночасно оцінюють сотні і навіть тисячі одиниць нерухомого майна за короткий проміжок часу [2].

Конкретна модель оцінювання підбирається з урахуванням відображення специфічних ринкових умов для кожної території та виду майна - процес оцінювання потребує наявності інформації про кожний об'єкт нерухомості, який оцінюється, включаючи місце розташування, розмір земельної ділянки, умови та фактори місцевості, зонінг чи дозволене використання, наявну інфраструктуру, типи будівель та інших покращань на місцевості, площу забудови й умови використання об'єкта тощо.

Зрозуміло, що при першому використанні таких моделей початкові оцінки з метою оподаткування недостатньо точно відображатимуть ринкову вартість кожного об'єкта нерухомості, але в процесі розроблення нових даних і уточнення методик оцінювання податкова оцінка стане точнішою. Водночас, саме наявність відносних (порівняльних) оцінок усіх об'єктів нерухомості є найбільш важливим результатом процесу первинної оцінки.

На жаль, спрогнозувати, коли такі моделі оцінювання запрацюють в Україні, досить складно, адже вітчизняні інститути оцінювання лише формуються. Відповідно, альтернативі формування бази оподаткування на основі оцінки площі об'єкта у найближчій перспективі не буде.

Важливим елементом механізму оподаткування нерухомості є питання надання податкових пільг. Під час оцінки об'єктів нерухомого майна за їх ринковою вартістю з метою отримання справедливого результату в багатьох країнах застосовуються пільги або ж диференційовані рівні ставок оцінки для забезпечення бажаних наслідків оподаткування.

Пільги, як правило, надаються об'єктам нерухомості, які займають сім'ї з низькими доходами (малозабезпечені, багатодітні тощо). По об' єктах, які передаються в оренду, пільги не надаються. В окремих випадках житло може оцінюватись із застосуванням понижуючих коефіцієнтів.

Варто зазначити, що перелік пільг при справлянні податку на нерухомість у цілому відповідає загальносвітовим тенденціям.

Порядок визначення ставок податку на нерухомість залежить від обраної системи адміністрування податку: у країнах, де система оподаткування активно регламентується національним урядом, як правило, діапазон ставок доводиться «зверху», при цьому місцеві органи влади визначають конкретні ставки податків у дозволених межах.

Оскільки місцеві органи влади більшою мірою залежать від податків на нерухоме майно, які є основним джерелом їхніх доходів, то місцеві органи намагаються приймати активнішу участь у встановленні ставки податку на нерухомість. У деяких країнах ставки податку на нерухоме майно визначаються безпосередньо на місцях, виходячи із сум надходжень, які місцеві органи планують отримати від стягнення податків [20].

В Україні передбачено гібридний варіант, відповідно до якого по об'єктах із відносно невеликою площею (до 240 м2 для квартир та до 500 м2 для будинків) ставка є «плаваючою» (до 1% мінімальної зарплати), тоді як по інших об'єктах (із великою площею) вона є фіксованою (1% або 2,7%).

Попри фактичну неможливість запровадження в Україні податку на нерухоме майно на основі визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості, наявність проблем із формуванням і функціонуванням відповідних реєстрів нерухомості (систем кадастрової інформації), далі відкладати запровадження податку на нерухоме майно в Україні не доцільно.

У першу чергу це пояснюється нинішнім станом формування доходної бази місцевих бюджетів (особливо місцевого самоврядування). Адже основним мотивом запровадження податку на нерухоме майно в Україні є посилення доход- ної спроможності місцевих бюджетів, а саме - бюджетів місцевого самоврядування (муніципалітетів).

Вітчизняній фінансовій моделі притаманна надмірна фінансова централізація (табл. 1).

Таблиця 1 Динаміка та структура доходної частини Зведеного бюджету України /фактичні показники (виконано)/ (без урахування трансфертів), млрд грн