Специфіка іпотечного кредитування у вітчизняних умовах

Размещено на Allbest.ru

SPECIFICITY OF MORTGAGE LENDING IN DOMESTIC CONDITIONS

У статті проведено аналіз розвитку банківського іпотечного кредитування у2007-2013 рр., основою якого стала оцінка специфіки реалізації основних функцій та ризиків іпотеки як стимулюючого фактора економічного розвитку. В результаті проведеного аналізу було констатовано позитивні зрушення у іпотечному кредитуванні та виявлено законсервовані ризики і проблеми.

The article is devoted to the analysis of bank mortgage lending development in the 2007-2013. The foundation of which was to assess the specificity of the implementation of the basic functions and risks of the mortgage as a motivating factor for economic development. The analysis stated positive changes in mortgage lending and identified conserved risks and problems.

Ключові слова: державна політика, іпотека, іпотечне кредитування, ризики іпотеки, фінансова стійкість банківської системи.

Key words: state policy, mortgage, mortgage lending, risks of a mortgage, financial firmness of a banking system.

ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМИ

Невід'ємною складовою економічних відносин на сучасному етапі є іпотека та іпотечне кредитування. Ще не так давно роль іпотеки у стимулюванні економічного розвитку практично абсолютизувалася. Проте кризові явища, котрі спостерігалися у 2007 році у світовій економіці, а у 2008 проникли і у вітчизняну фінансову систему, не просто внесли конструктивні корективи у романтизоване бачення перспектив та переваг розвитку іпотечного кредитування в Україні, але і спровокували певне згасання інтересу до відповідної проблематики серед науковців. Проте, на нашу думку, обидві крайнощі слід вважати непродуктивними. Як би там не було, але майже столітній досвід США переконливо доводить не тільки високий ризик виникнення іпотечних криз, але і потужний потенціал іпотечного кредитування як інструмента стимулювання економічного розвитку та одночасного підвищення якості життя населення. Проблема забезпечення балансу між ризиками і можливостями лежить у площині ефективного державного регулювання іпотечної сфери, яке повинне базуватися на врахуванні специфічних тенденції та проявів розвитку іпотеки в на¬ціональній економіці.

АНАЛІЗ ОСТАННІХ ДОСЛІДЖЕНЬ І ПУБЛІКАЦІЙ

Проблематика розвитку іпотеки та іпотечного кредитування в Україні є предметом значної кількості публікацій. Г рунтовні теоретичні підвалини розвитку іпотечного ринку на вітчизняних теренах закладені А. Т. Євтухом [1], В. Д. Базилевичем та Н. П. Погорєльцевою [2], І. О. Лютим, В. І. Савичем та О. М. Калівошком [3]. Крім того, існує досить багато публікацій, автори яких концентрують увагу на окремих аспектах іпотечних відносин, зокрема І. О. Завидівська [4], Л. М. Лабецька [5], В. О. Омельчук [6] та багато інших. Слід однак зазначити, що переважна більшість з них присвячена теоретичним основам становлення і розвитку інституту іпотеки, що обумовлено об'єктивною обмеженістю можливостей проведення грунтовних аналітичних оглядів, адже статистична база відповідних досліджень почала формуватися лише у 2006 році. Тому особливості та тенденції розвитку вітчизняної сфери іпотечного кредитування залишаються неідентифікованими та слабо дослідженими.

Саме тому метою даної публікації є на основі аналізу емпіричних даних щодо розвитку іпотечного кредитування в Україні ідентифікувати основні специфічні риси, особливості та тенденції даного процесу для забезпечення адекватності подальших розробок з удосконалення її державного регулювання.

ВИКЛАД ОСНОВНОГО МАТЕРІАЛУ ДОСЛІДЖЕННЯ

Розуміння двоякого впливу іпотеки на економіку (стимулювання економічного розвитку в тісному переплетінні з ризиком виникнення іпотечної кризи) змушує концентрувати аналіз емпіричних даних довкола особливостей реалізації у вітчизняних умовах основних функцій іпотеки та її ризиків. Аналіз та критична оцінка літературних джерел дозволили виділити наступний перелік найбільш важливих для стимулювання економічного розвитку функцій іпотеки та іпотечного кредитування:

- акумуляція додаткових фінансових ресурсів у розпорядженні фінансових посередників;

- спрямування кредитних ресурсів у діяльність суб'єктів господарювання;

- залучення до господарського обороту активів високої вартості та низької ліквідності.

З іншого боку, основним ризиком розвитку іпотеки та іпотечного кредитування є зниження стійкості фінансової системи, яке в основному може бути обумовлене надміру лояльними умовами кредитування, обвалом ринку нерухомості або кризою ліквідності.

Говорячи про акумуляцію завдяки іпотеці додаткових фінансових ресурсів, у розпорядженні фінансових посередників, науковці, як правило, мають на увазі рефінансування іпотечних активів, що потребує розвинутого іпотечного ринку. В Україні іпотечний ринок як ринок заставного права на нерухомість покищо знаходиться на стадії формування. Приватні інвестори не готові масово придбати вторинні активи, забезпечені іпотеками тож обсяги ресурсів Державної іпотечної установи (ДІУ) у порівнянні з обсягами іпотечного кредитування залишаються незначними: загальний обсяг капіталу ДІУ на кінець 2013 року ледь перевищував 3 млрд грн. [7], у той час, як обсяги вимог банків за іпотечними кредитами становили майже 160 млрд грн. [8]. З огляду на наведені факти, залишається лише констатувати нереалізованість акумулю- ючої функції іпотеки у вітчизняних умовах.

Про специфіку реалізації другої й третьої функцій іпотеки у вітчизняних умовах можна судити на основі зіставлення даних щодо обсягів і структури банківського кредитування витрат суб'єктів господарювання та домогосподарств на придбання або реконструкцію нерухомості та обсягів іпотечного кредитування. На діаграмі чітко прослідковуються невідповідності, котрі дозволяють робити висновки щодо специфіки та тенденцій розвитку іпотечного кредитування в Україні.

Передусім слід вказати на неспівставність обсягів іпотечного кредитування юридичних осіб та наданих їм кредитів на придбання, будівництво і реконструкцію нерухомості. Це дозволяє зробити висновок про досить активне використання вітчизняними суб'єктами господарювання наявної нерухомості для отримання кредитів на цілі, з нерухомістю не пов'язані. Тож можемо констатувати, що саме іпотека і іпотечне кредитування дозволили вітчизняним суб'єктам господарювання включити у господарський обіг значні обсяги вартості, зв'язаної у немобільних та низьколіквідних активах. Характерно, що з роками отримання підприємствами кредитів під заставу нерухомості лише зростає.

В іпотечному кредитуванні домогосподарств ситуація кардинально протилежна. Суми залучених фізичними особами іпотечних кредитів не так значно перевищують суми кредитів на нерухомість, а останніми роками даний розрив скоротився до мінімуму. Тож, домо- господарства отримують іпотечні кредити переважно для фінансування набуття або реконструкції нерухомості.

Виявлені особливості є цілком закономірними, якщо враховувати майже виключну виробничу спрямованість видатків суб'єктів господарювання та не менш яскраве тяжіння домогосподарств до споживання та задоволення своїх потреб.

Так само специфікою розглядуваних суб'єктів визначається і структура їх кредитування в розрізі строків. Орієнтовані на потреби виробництва та фінансовий результат юридичні особи мають більш рівномірний розподіл термінів зобов'язань, аніж орієнтовані на обмеження власного бюджету домогосподарства. Останні вимушені максимізувати термін кредитування аби забезпечити власну платоспроможність.

Цікавим також є динамічний профіль графіку. Якщо до 2011 року переважна частина ресурсів іпотечного кредитування спрямовувалася в розпорядження домогосподарств, то в подальшому відбувається переорієнтація банків на потреби та запити суб'єктів господарювання. Дану тенденцію вітчизняного іпотечного кредитування, на нашу думку, слід вважати позитивною, адже спрямування майже 40% усього обсягу депозитних ресурсів банківської системи на іпотечне кредитування громадян, котре спостерігалося у 2008-2009 роках, все ж не відповідає потребам інвестиційного розвитку вітчизняної економіки.

По відношенню до ризиків розвитку іпотеки та іпотечного кредитування передусім слід звернути увагу на фінансову стійкість та ліквідність банківського сектору, а отже, на відповідність строків активів і пасивів. В даному відношенні спостерігається досить загрозливий розрив. Іпотечні кредити видані на термін більше п'яти років у кілька разів перевищують суму депозитів залучену банками на термін більше двох років. На кінець 2013 року перевищення було майже трикратним. Додаткових проблем додає валютна структура іпотечного кредитування, адже переважна частина іпотечних кредитів надана у валюті, при чому частка валютних кредитів у зобов'язаннях домогосподарств на кінець 2013 року складала дві третини. В умовах девальваційних процесів та відчутного зниження реальних доходів населення минула несвідома і безвідповідальна поведінка як банків, так і позичальників на даний час виливається у суттєві проблеми для банківської системи і надмірне навантаження на бюджет.

Характерно, що ознаки сумнівної кредитної політики досі зберігаються у діяльності установ банківської системи України. Деякі банки декларують готовність надання іпотечних кредитів під житло на вторинному ринку з надміру лояльними вимогами щодо авансового внеску та терміну кредитування, компенсуючи свою лояльність за рахунок відсоткової ставки [9].

ВИСНОВКИ

Проведене дослідження дозволяє зробити ряд висновків, які змушують констатувати суперечливий вплив розвитку іпотечного кредитування на вітчизняну економіку.

Разом з тим, намітилася чітка тенденція до використання іпотеки в якості інструмента включення суб'єктами господарювання у господарський обіг вартості зв'язаної у нерухомих активах. Зміщення загального акценту іпотечного кредитування до юридичних осіб також є позитивним явищем. Разом з тим, у іпотечній сфері накопичені та зберігаються значні ризики втрати фінансової стійкості банківської системи, котрі витікають передусім із непродуманої та надмірно агресивної кредитної політики банків у попередні роки. Крім того, окремими банками вона підтримується досі.

Все це свідчить про наявність загальної комплексної проблеми - відсутність належної уваги до іпотечного ринку з боку держави та НБУ. Ризики іпотечного кредитування неприховано накопичувалися протягом кількох років і продовжують накопичуватися зараз, держава ж не бажає втручатися у даний процес. Позитивні зрушення, котрі намітилися за останні два - три роки, є швидше вимушеними діями банків, аніж наслідком свідомого і ефективного державного регулювання. Тому одним із найбільш пріоритетних напрямів подальших розробок саме і повинно стати обгрунтування ефективної державної політики в сфері іпотечного кредитування.

Література

1. Евтух А. Т. Ипотека - механизм эффективного использования ресурсов / А. Т. Евтух. - Луцк: Волынская областная типография, 2001. - 316 с.

2. Базилевич В. Д., Погорєльцева Н. П. Іпотечний ринок / В. Д. Базилевич, Н. П. Погорєльцева. - К. : Знання, 2008. - 717с.

3. Лютий І. О., Савич В. І., Калівошко О. М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку / І. О. Лютий, В. І. Савич, О. М. Калівошко. - К. : Центр учбової літератури, 2009. - 548 с.

4. Завидівська І. О. Сутність, роль і функції іпотеки та іпотечного кредитування в забезпеченні розвитку національної економіки / І. О. Завидівська // Регіональна економіка. - 2011. - № 3. - С. 114-121.

5. Лабецька Л. М. Теоретико-методологічні засади іпотеки та іпотечного кредиту / Л. М. Лабецька // Регіональна економіка. - 2009. - №3. - С. 241 -247.

6. Омельчук В. О. Сутність та функції житлової іпотеки / В. О. Омельчук // Формування ринкових відносин в Україні. - 2010. - №12. - С. 128-134.

7. Фінансовий звіт Державної іпотечної установи за 2013 рік [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http: // ipoteka. gov. ua/sites/default/files/zvit_richny_2013. pdf

8. Статистичний бюлетень НБУ (електронне видання) [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http: // bank. gov. ua/control/uk/publish/category? cat_id=57897

9. Щомісячний бюлетень Незалежної асоціації банків України «Будівництво та іпотека» [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http: //www. nabu. com. ua/ Analitics/ipoteka. pdf

іпотечне кредитування

Размещено на Allbest.ru