Размещено на http://www.allbest.ru/

Схемы погашения долгосрочной задолженности: льготные займы и кредиты; реструктурирование займа; ипотечные ссуды

Кабанцев Е.А.



Содержание

Введение

Глава 1. Льготные займы и кредиты

1.1 Льготное кредитование: его характеристика и виды

1.2 Грант-элемент, его понятие и расчет

Глава 2. Реструктурирование займа

2.1 Реструктуризация и её значение для заемщика, основные схемы реструктуризации

2.2 Расчет реструктуризации

Глава 3 Ипотечное кредитование

3.1 Ипотечные ссуды и их виды

3.2 Расчеты по ипотечным ссудам

Заключение

Список литературы

Приложения



Введение

Актуальность данной работы обусловлена тем, что в настоящее время в результате сложившегося экономического положения, кризиса, низкого уровня жизни, высокого уровня безработицы, огромную роль играют государственные социальные проекты, такие как льготное кредитование, ипотечное кредитование и реструктуризация займов. Кредитование является одной из самых востребованных банковских услуг, так как люди хотят покупать более дорогие вещи, не являющиеся вещами первой необходимости (машины, бытовую технику, новую мебель), также, опыт последних лет показал неэффективность простого накопления денег вследствие инфляции и колебаний валютных курсов, и, все чаще, предпочтение отдается вложениям в те или иные товары. Поэтому, приведение наглядного расчета льготного периода, реструктуризации кредита позволит наиболее эффективно продемонстрировать выгоду для населения данных социально-экономических проектов.

Предметом исследования в работе является банковское кредитование физических лиц (ипотечное кредитование, льготное кредитование, реструктуризация кредита).

Объектом исследования является погашения долгосрочной задолженности

Целью данной работы является исследование схем погашения долгосрочной задолженности.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

1) Исследовать механизмы льготного кредитования и его виды.

2) Проанализировать возможность и причины реструктурирования кредитного займа.

3) Изучить ипотечные ссуды и рассмотреть их виды.

Методологической основой исследования данной работы являются, аналитические методы, математические методы, сравнение и сопоставление, статистический анализ и другие методы.

Практические и теоретические выводы исследования могут быть использованы как при непосредственной публичной защите, так и при подготовке к практическим и семинарским занятия.

Структура работы определена сформулированными задачами исследования. Работа включает введение, три главы, практическую часть, заключение, библиографический список, приложения.

Во введении представлены актуальность темы, поставлена цель и задачи работы. Введение определяет теоретическую и методологическую основу работы и её практическую значимость.

Первый раздел характеризует виды льготного кредитования, его виды, и порядок расчетов.

Во втором разделе раскрыты основные причины реструктуризации долгосрочной задолженности.

В третьем разделе рассматривается ипотечное кредитование.

В заключении подведены итоги исследования и приведены результаты решения поставленных задач.



Глава 1. Льготные займы и кредиты

1.1 Льготное кредитование: его характеристика и виды

В ряде случаев долгосрочные займы и кредиты выдаются на льготных для заемщика условиях. Льготный кредит -- это весьма востребованный сегодня продукт на рынке кредитования. Данный вид кредита представляет собой государственную кредитную программу, действие которой заключается в финансировании экономических и различных социальных программ и в оказании поддержки семьям, предприятиям и различным категориям граждан. Низкая (относительно ставки на рынке кредитов) процентная ставка в сочетании с большим его сроком и льготным периодом дают должнику существенную выгоду, которую можно рассматривать как субсидию. Кредитор в этих условиях несет некоторые потери, т.к. он мог бы инвестировать деньги на более выгодных условиях.

Льготный период кредитования -- это временной промежуток, в течение которого владелец карты может использовать выделенный по карте кредит без начисления за это процентов. Обычно банки устанавливают срок льготного кредита от 20 до 50 дней, хотя в рамках акций встречаются и более продолжительные сроки. Для того чтобы не начислялись проценты, необходимо погашать задолженность по кредитной карте, следуя срокам, указанным в выписке. Однако при определении момента окончания льготного периода важно учитывать, что он не всегда отсчитывается от даты совершения покупки. Банк может прописать в договоре такое понятие как «расчетный период». Если, например, беспроцентный период строго привязан банком к началу месяца, и при совершении покупки в начале месяца, можно получить максимальное количество «беспроцентных дней» для погашения кредита. А вот для возврата средств потраченных на операцию, произведенную в середине или ближе к концу месяца, останется уже гораздо меньше времени до начала начисления процентов.

Льготный период кредитования распространяется на операции по покупке товаров или услуг безналичным платежом, в том числе совершенные за границей или в сети Интернет. Льготный период не распространяется на операции по снятию наличных средств.

Далее рассмотрим, какую же выгоду получает банк от предоставления кредитов по льготной ставке. Выгода банка складывается из того, что далеко не все клиенты аккуратно выдерживают сроки погашения льготных кредитов. Ведь сам факт необходимости кредита говорит о возникшем недостатке денег. Также многие ошибаются в исчислении сроков льготных кредитов: ведь он считается не с момента покупки (использования кредитных средств), а с даты, установленной банком. Но даже если всегда гасить кредиты в льготный срок, банк все равно заработает на стоимости обслуживания кредитной карты и небольших процентах взимаемых при платежах.

Важно помнить, что если кредит не погашен в срок, указанный в банковской выписке прошел, то проценты исчисляются не с даты окончания льготного периода, а с даты совершения покупки (либо следующего за ней дня) и до полного погашения задолженности по кредиту. То есть, в день окончания льготного периода опоздавший с погашением владелец кредитки сразу оказывается должен банку проценты в размере до 7% от суммы своих покупок.

Хотя в общем случае получение беспроцентного кредита рассматривается государством как доход получение налогооблагаемой выгоды, именно для кредитных карт существует исключение. Налоговым кодексом предусматривается, что выгода полученная лицом при использовании кредитной карты на льготных условиях не облагается налогом на доходы физических лиц.

Рассмотрим основные виды льготных кредитов, которые предоставляются в настоящее время на примере Сбербанка РФ:

1. Одним из самых распространенных льготных кредитов являются займы по кредитным картам

Ставки по процентам на них достаточно низкие или могут вообще отсутствовать. Такие карты выдаются преимущественно студентам и пенсионерам, но в некоторых банках их может получить любой желающий. На многих кредитных картах устанавливается льготный период, который позволяет использовать денежные средства в течение 50 дней и не тратить ни копейки на выплату процентов. Если грамотно пользоваться подобной услугой, можно значительно уменьшить расходы посредством льготного срока.

2. Льготное кредитование пенсионеров

Сравнительно недавно появилась выгодная льготная программа кредитования пенсионеров. Займы выдаются как мужчинам, так и женщинам, в возрасте 60-75 лет. Ставки процентов по таким кредитам составляют 15-16, 5%. Сумма денежных средств, которые можно получить, достигает 1 млн. рублей. Для оформления и получения подобного вида кредита, у заемщика должна быть положительная кредитная история.

3. Льготный автомобильный кредит

С помощью этого вида кредитования можно приобрести отечественный автомобиль, его стоимость при этом не должна превышать 600 тыс. рублей. Период кредитования составляет обычно не более трех лет, а процент по кредиту будет примерно 7-9, 5%. Финансовые организации предоставляют минимальные требования и условия по таким кредитам. Можно также найти льготный автомобильный кредит, который предоставляют иностранные производители автомобилей, предлагая самые разнообразные и привлекательные условия приобретения. Такой кредит предоставляется чаще всего в рамках партнерских соглашений между автосалоном и банком.

4. Льготный заем для многодетных семей

Этот кредит могут получить семьи, насчитывающие более двух детей, не достигших восемнадцатилетнего возраста. При поступлении таких детей на учебу в высшие учебные заведения и на службу в армию, льготный период кредитования автоматически увеличивается до 23 лет. Ипотечный кредит многодетные семьи получают на особых условиях: сумма кредита может составлять до 15 млн. рублей, срок погашения увеличивается до 30 лет, а первый взнос можно внести через три года после получения займа. Большая часть суммы займа, а именно 75%, погашается государством. Процедура оформления льготной ипотеки может занять очень много времени, необходимо будет собрать большое количество документов и справок. Не все банки решаются выдавать подобные займы, но иногда делают исключения, чтобы повысить свои рейтинги среди клиентов. Еще один вид займа, который может получить многодетная семья - нецелевой льготный кредит. Он выдается на период до пяти лет. Сумма его может достигать 750 тыс. рублей. Для погашения займа семьи могут воспользоваться материнским капиталом.

5. Льготный кредит на строительство

Подобные займы получают молодые семьи. Финансируются программы льготного кредитования государством. С помощью льготного ипотечного кредита семьи могут приобрести жилье или начать его строить. Государство предоставляет субсидию, которая

достигает 40% от стоимости недвижимости. Заем выдается при условии платежеспособности обоих членов семьи и наличия у них постоянного места работы. Ипотечное кредитование предусматривает обязательное страхование приобретаемого жилья.

6. Кредит для бизнеса

Предоставляются бизнесменам без залога, но для этого нужно доказать финансовой организации, что будущий бизнес рентабелен и предъявить качественный бизнес-план. В предоставлении займа откажут тем, кто собирается закрывать бизнес, имеет задолженности и не погашенные предыдущие обязательства. В приоритете для выдачи льготных кредитов обычно те бизнесмены, которые продвигают проекты по строительству дорог, недвижимости, коммуникаций.

7. Льготные займы для ветеранов

Участники боевых действий имеют право получить льготный ипотечный кредит. Такие займы должны погашаться за счет государственных и жилищных фондов. Банки очень редко выдают подобные кредиты, так как считают ветеранов неплатежеспособными.

Исходя из всего, что было сказано выше, можно сделать вывод: льготное кредитование предоставляется на всевозможные цели и нужды: от приобретения жилья до поддержки предпринимательства и промышленности. В условиях современной экономики льготные займы позволяют обеспечить необходимыми ресурсами все слои населения на большой срок, поддержать развивающиеся отрасли, стимулировать отдельных субъектов производства и хозяйствования.

1.2 Грант-элемент, его понятие и расчет

Грант-элемент - это условная потеря заимодавца, которая связана с применением более низкой процентной ставки, чем ставка кредитного рынка. Для должника (заемщика) грант-элемент является той выгодной, которую он получит от льготного кредитования, а именно пониженной процентной ставки. Грант-элемент определяется в двух видах - абсолютной и относительной величины.

Абсолютный грант-элемент рассчитывается как разность номинальной суммы займа и современной величины платежей по погашению займов. Проблема сводится к выбору надлежащей ставки процента для расчета современной величины платежей. Рекомендации по выбору конкретного значения этой ставки расплывчаты, обычно используют.

Размер абсолютного грант-элемента находим следующим образом:



W = D - G (G-дисконтированная по ставке кредитного рынка величина льготного потока платежей). (1.1)

Относительный грант-элемент: w = W/D = 1 - G/D (1.2)

Все переменные приведенных выше формул определяются условиями выдачи и погашения займа.

Выведем рабочие формулы для расчета W и w при условии, что долг и проценты погашаются равными срочными уплатами.

Пусть заем выдан на n лет и предусматривает выплату процентов по ставке g. На денежном рынке аналогичные по сроку и величине займы выдаются по ставке i. В этом случае срочная уплата составит:

Y = D/an, g (1.3)

где a_{n, i}/a_{n, g} - коэффициенты приведения постоянных годовых рент постнумерандо, определенные для процентных ставок i и g, i>g.

А современная величина всех выплат должника равна Ya_{n, i}. В итоге согласно формуле W:

W = D - Ya_{n, i} = D(1 - a_{n, i}/a_{n, g}) (1.4)

w = 1 - a_{n, i}/a_{n, g} (1.5)

Пример 1.1.

Льготный заем выдан на 10 лет под 3, 8%. Предусматривается погашение долга равными срочными выплатами. Известно, что обычная рыночная ставка для такого срока займа равна 8%. В этом случае:

w = 1 - a_10;8/a_{10;3, 8} = 1 - 6, 71008 * 0, 038/1-1, 038^-10 = 0, 1809

Предположим, что исходная сумма займа равна 10 млн. рублей, тогда абсолютный грант - элемент или условная сумма потерь для кредитора и соответственно, выгода для должника, составляет:

w = 10 * 0, 1809 = 1, 809 млн. руб.

Очевидно, что наличие льготного периода увеличивает грант-элемент. Если в льготном периоде должник выплачивает проценты, то современная величина поступлений по долгу определяется как сумма двух элементов - современной величины процентных платежей в льготном периоде и современной величины срочных уплат в оставшееся время.

Таким образом,

G = Dg x a_L;i + Y x a_n-L;i x v^L, (1.6)

где n - L - продолжительность периода погашения задолженности; L -

продолжительность льготного периода.

После ряда преобразований (1.2) получим:

W = 1 -G/D = 1 -( a_n-L;i/a_n-l;g * v^L + g * a_L;i). (1.7)

Здесь a_n-L;i, a_n-l;g - коэффициенты приведения постоянных рент со сроком n - L и ставками i и g; v^L - дисконтный множитель по ставке i.

Рассмотрим ещё один возможный вариант. Пусть в льготном периоде проценты начисляются, но не выплачиваются. Они присоединяются к основному долгу, который погашается в течении n - L лет. Условия такого займа более льготны для должника, чем при последовательной выплате процентов.

Срочные уплаты процентов и их современная величина в данном случае равны:

Y = D(1+g)L/ an-l;g, G = Y * an-L;i

На основании этого выражения получим:



W = 1 -G/D = 1 - a_n-L;i/ a_n-l;g *(1+g/1+i)^L

Пример 1.2.

Пусть заем в примере 1.1 предусматривает трехлетний период, в течении которого выплачивается проценты. Для расчета относительного грант- элемента находим:

А_7;8 = 5, 20637, a_{7, 3, 8}= 6, 04667, a_3;8 =2, 5771, v³ = 1, 08^-3 = 0, 79383,

w = 1 - (5, 20637/6, 04667*0, 79383+0, 038*2, 5771) = 0, 2185 - млн. руб., выгода должника.

Если проценты в льготном периоде не выплачиваются, а присоединяются к основной сумме долга, то:

w = 1 -5, 20637/6, 04667*(1, 038/1, 08)³ = 0, 2356 -млн. руб. выгода должника.

Грант-элемент, как было показано выше, - условная обобщающая характеристика льготности займа. Сумма, которая равна грант-элементу, существенно зависит от принятой при её определении процентной ставки. График зависимости относительных потерь от соотношения процентных ставок показан на рис 1.1 для сроков займа 5 и 10 лет без льготного периода, g=5%.

(рис 1.1)

Предельным случаем льготного займа является беспроцентный заем. Выдача такого займа связана с потерями, которые определим, полагая, что соответствующие средства можно было бы разместить под проценты по рыночной ставке j. Например, уже при пятнадцатилетнем сроке беспроцентного займа и рыночной ставке 10% кредитов теряет почти 50% от суммы долга.



Глава 2. Реструктурирование займа

2.1 Реструктуризация и её значение для заемщика, основные схемы реструктуризации

Под реструктурированием займа понимают пересмотр условий действующего обязательства по погашению задолженности в связи с резким ухудшением финансового положения должника -- для кредитора, очевидно, лучше потерять кое-что, чем все.

Реструктуризация долга необходима тогда, когда условия жизни заемщика изменились настолько (например, ему перестали вовремя платить заработную плату), что выплачивать заем на основаниях, прописанных в заключенном кредитном договоре, он не может в силу объективных причин.

Как правило, реструктуризация оформляется заключением дополнительного соглашения к действующему кредитному договору. Безусловно, что для того, чтобы банк осуществил реструктуризацию долга, необходимо убедить кредитную организацию, что для заемщика это крайне необходимо.

Существует несколько основных схем реструктуризации. Рассмотрим их.

Увеличение срока кредитования или пролонгация кредитного договора. Это один из самых распространенных, особенно в Европе, видов реструктуризации. В данном случае, происходит снижение размера ежемесячных платежей за счет удлинения срока выплат. В нашей стране максимальный срок, на который может быть увеличена выплата кредита - 10 лет. Кроме того, этот способ выгоден обеим сторонам - для заемщика ежемесячный платеж сразу снижается до 25 %, а банк, по совокупности платежей, получает даже большую сумму выплат, правда, за более длительный срок.

В данном случае оптимален вариант, при котором вместе с увеличением срока кредитования происходит изменением схемы выплаты долга - с ежемесячно уменьшающихся платежей (процент на остаток) на выплату равными частями (аннуитет). Это так же существенным образом влияет на снижение размера ежемесячных платежей.

Кредитные каникулы. Данный вариант реструктуризации долга предполагает выплаты только процентов по кредиту, а выплаты основной суммы долга - «тела займа» - откладываются на оговоренный срок. Здесь возможны два варианта:

-заемщик на определенный срок освобождается от выплаты «тела займа» с тем, чтобы в дальнейшем оставшаяся сумма была равномерно распределена на оговоренный срок; -заемщик получает отсрочку с одновременным увеличением ставки по кредиту. Данный вариант, безусловно, крайне невыгоден должнику.

Замена валюты. В данном случае происходит замена валюты, в которой

осуществляются выплаты - доллара (евро) на рубли. Однако необходимо учитывать, что обмен долга из долларов (евро) в рубли проводится по рыночному курсу. В связи с тем, что в данном случае большое значение имеет часто меняющийся курс валюты, этот способ реструктуризации не очень популярен и банки применяют его довольно редко.

Изменение схемы начисления процентов. Выплачивать кредит можно разными способами: либо равными платежами (аннуитет), либо ежемесячно уменьшающимися сумами (схема проценты на остаток). При реструктуризации можно поменять один вариант на другой - если заемщик посчитает, что для него это выгодно.

Уменьшение процентной ставки по кредиту - применяется, чаще всего, в сочетании с пролонгацией кредитного договора. Данный вариант, возможно, и является самым подходящим для заемщика, но, банки редко его предлагают.

После рассмотрения заявления на реструктуризацию, специалисты банка свяжутся с заемщиком для назначения даты и места подписания дополнительного соглашения о реструктуризации. Если по текущему кредиту есть созаемщик (поручитель), реструктуризация возможна только с их письменного согласия. Новые условия кредитования вступают в силу с даты подписания соответствующих дополнительных соглашений.

Необходимо помнить, что в каждый банк предлагает свои схемы реструктуризации, поэтому выбирая кредитное учреждение для займа, необходимо ориентироваться и на предлагаемые им условия реструктуризации, выбирая наиболее подходящие. Кроме того, предоставить услугу по реструктуризации или нет - это право, а не обязанность банка. Поэтому в случае отказа банка осуществить реструктуризацию, следует искать иные пути решения проблемы, например, процедуру рефинансирования в этом же или ином банке.

Далее рассмотрим способы, порядок, основные положения реструктуризация кредита в Сбербанке:

При появлении сложностей при выплате займа существуют несколько вариантов для выхода из ситуации. Этими путями являются реструктуризация и рефинансирование кредита. Последний способ в Сбербанке действует только для ссуд других банков. Но реструктуризация возможна и для клиентов Сбербанка. Она представлена 4 вариантами.

• Перенос сроков по уплате основной задолженности. Чаще всего до года по ссудам на потребительские нужды и до двух -- поипотечным займам. Этот метод заключается в следующем: оговоренный заранее период времени вы платите лишь проценты. Данный вариант дает возможность временного снижения объема платежей без роста долга.

• Отказ от взимания неустоек. При этом договорные условия остаются прежними, но кредитная организация в оговоренной доле списывает начисленные штрафы и пени.

• Изменение срока займа в большую сторону. Чаще всего до трех лет для ссуд на потребительские нужны и до десяти -- для ипотечных займов. Такой метод дает возможность снижения сумм ежемесячных платежей. Минусом данного варианта является рост итоговой переплаты.

• Индивидуальный график выплат. В график погашения ссуды могут вноситься благоприятные для кредитуемого изменения. Это и изменение даты платежа, и очередность погашения долга. Можно определить месяцы с большими и меньшими размерами выплат. Указанные изменения могут вноситься как в отдельности, так и в совокупности.

Таким образом, при реструктурировании применяются разные приемы, основными из которых являются:

-- прямое сокращение суммы долга,

-- уменьшение размера процентной ставки,

-- пересмотр сроков и порядка выплат процентов и сумм погашения основного долга.

На практике одновременно применяют несколько из указанных способов. Например, известны случаи, когда к одной части обязательства применяли сокращение суммы основного долга, к другой -- снижение процентной ставки, снижение процентной ставки иногда сопровождается увеличением льготного периода и т.п.

В России регламентированы способы реструктурирования задолженности в бюджетную систему и в государственные внебюджетные фонды. В частности, предусматриваются нормативы для срока погашения в зависимости от отношения размера долга к общей стоимости имущества должника. Так, если долг не превышает 10% стоимости, то предусматривается минимальный срок, если долг составляет 45--50%, то производится рассрочка погашения до 10 лет.

Какой бы способ реструктурирования ни был принят, обычным ее следствием является уменьшение современной стоимости выплат и снижение процентной ставки за задолженность. В силу того, что при реструктурировании изменяются многие условия погашения задолженности, точные финансовые последствия этих изменений неочевидны. Поэтому выбор варианта реструктурирования и оценка финансовых последствий заключаются в сравнении соответствующих расчетных параметров. Для получения последних необходимо сформировать варианты потоков платежей от должника. Далее на основе принятой для дисконтирования процентной ставки (превалирующая для данного срока кредита рыночная ставка) рассчитать современную стоимость поступлений.

Что касается фактической доходности для кредитора новых условий займа, то она будет ниже, чем до реструктурирования

2.2 Расчет реструктуризации

Пример 2.1.

Реструктурируется долг в сумме 1000 ден. ед., срок 5 лет, без льготного периода, погашение задолженности по методу постоянных срочных уплат, выплаты посмтнумерандо, проценты за кредит по ставке 12% годовых. Имеются два варианта:

- Увеличение срока до 8 лет, снижение платы за кредит до 11, 5%

- Увеличение срока до 10 лет, введение льготного периода 3 года, снижение платы за кредит до 11, 75%

При сравнении вариантов реструктуризации следует учесть, что на денежном рынке кредиты на аналогичные сроки и с близкой степенью надежности открывают по 12%. Предпочтительным для должника естественно, является вариант с наименьшей современной стоимостью выплат. Для первого варианта находим:

Y₁ = D/a_8;12; A₁ = Y₁ * a_8;12= 1000/5, 055637 * 4, 96764 = 982, 6

Для второго варианта получим (1.3)

Y2= D/a10-3;11, 75;

A₂=Dg₂*a_3;12+ Y₂* a_10-3;12*v³=1000*0, 1175*2, 401831+1000/4, 600164*4, 563756*1, 123 = 988, 4

A₁? A₂?1000

По данным показателям можно сделать вывод, что наиболее выгодным и предпочтительным для клиента является первый вариант реструктуризации (Увеличение срока до 8 лет, снижение платы за кредит до 11, 5%), который меньше на 5, 8 ден.ед., чем второй вариант. Таким образом, реструктуризация позволяет сэкономить заемщику его денежные средства за счет увеличения срока кредита и уменьшения процентной ставки.

В 2015 году были внесены поправки от 29.06.2015 в Федеральный закон О несостоятельности (банкротстве) №127 ФЗ, в него было включено банкротство физических лиц, в этих нововведениях прописаны основные положения о признании гражданина РФ банкротом, о реструктуризации долгов гражданина и реализации имущества граждан, так же прописаны основные этапы реструктуризации, необходимые документы, порядок рассмотрения заявлений граждан о банкротстве, последствия введения реструктуризации долгов граждан, порядок предоставления плана реструктуризации долгов граждан и т.д. Исходя из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что процесс банкротства гражданина проходит по след. этапам:

1. Реструктуризация кредитного долга.

Если гражданин, не имеет возможности выплачивать долг, то переходят ко второму этапу:

2. Реализация имущества граждан в уплату долга.

И если же и второй этап, не может быть исполнен, тогда, гражданина признают банкротом. После признания гражданина банкротом, на него накладывается ряд ограничений:

1) В течении 5 лет не может брать на себя обязательства по кредитным договорам займа без указания на факт своего банкротства.

2) В течении 5 лет с даты завершения в отношении гражданина процедуры реализации имущества или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры дело о его банкротстве не может быть возбуждено по заявлению этого гражданина. В случае же повторного признания гражданина банкротом правило об освобождении его от обязательств не применяется.

3) В течении трех лет с даты завершения в отношении гражданина процедуры реализации имущества или прекращения производству по делу о банкротстве в ходе такой процедуры он не вправе занимать должности в органах управления юр. лица, иным образом участвовать в управлении юр. лицом.



Глава 3. Ипотечное кредитование

3.1 Ипотечные ссуды и их виды

Ссуды под залог недвижимости или ипотеки полумили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного Финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности. Сумма ссуды обычно несколько меньше оценочной стоимости закладываемого имущества. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля, другие виды недвижимости. Характерной особенностью ипотечных ссуд является длительный срок погашения.

Ипотечные ссуды выдаются коммерческими и специальными ипотечными банками (например, земельными), различными ссудно-сберегательными ассоциациями. Ипотечный кредит для приобретения жилья начали практиковать и в России. Первой в этом отношении стала Москва. В 1999 г. этот вид кредита стали открывать четыре кредитные организации. По условиям Инвестсбербанка и Собинбанка заемщик оплачивает 30% стоимости квартиры, а на остальную сумму получает кредит на 10 лет по ставке 10% в валюте.

Существует несколько видов ипотечных ссуд, различающихся в основном методами погашения задолженности. Большинство видов являются вариантами стандартной или типовой ипотечной ссуды. Суть ее сводится к следующему. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог недвижимости (например, при покупке или строительстве дома). Далее он погашает долг вместе с процентами равными, обычно ежемесячными, взносами. Модификации стандартной схемы ипотеки нацелены на повышении ее гибкости в учете потребностей как должника, так и кредитора. Так, некоторые из них имеет целью снизить расходы должника на начальных этапах погашения долга, перенося основную их тяжесть на более поздние этапы. Такие ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают рост своих доходов в будущем, например, начинающих предпринимателей и фермеров. Привлекательна такая ипотека и для молодых семей при строительстве или покупке жилья. В других схемах тем или иным путем в большей мере учитывается процентный риск. Кратко охарактеризуем некоторые схемы ипотек.

Ссуды с ростом платежей. Данный вид ссуды предусматривает постоянный рост расходов по обслуживанию долга в первые годы. В оставшееся время погашение производится постоянными взносами. Вариантом такой ипотеки является ссуда, погашение которой происходит по согласованному графику: каждые 3--5 лет увеличивается сумма взносов.

Ссуда с льготным периодом. В условиях ипотеки предполагается наличие льготного периода, в течение которого выплачиваются только проценты по долгу. Такая схема в наибольшей мере сдвигает во времени финансовую нагрузку должника.

В последние два десятилетия в практику вошли и более сложные схемы погашения долга по ипотеке, преследующие в конечном счете те же цели -- быть более гибкими и удобными для клиентов.

Как уже отмечалось, ипотечные ссуды выдаются на длительные сроки. Даже в стабильной экономике это связано с определенным риском, в частности, риском изменения процентной ставки на рынке кредитов. Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуд, относящиеся к уровню процентной ставки. К таким ипотекам относятся следующие.

Ссуды с периодическим изменением процентной ставки. Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые 3--5 лет пересматривают уровень процентной ставки. Таким образом, происходит периодически возобновляемое среднесрочное кредитование при долгосрочном погашении всей задолженности. Этим самым создается возможность для некоторой, конечно неполной, адаптации к изменяющимся условиям рынка.

Ипотека с переменной процентной ставкой. Уровень ставки здесь "привязывается" к какому-либо распространенному финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется по полугодиям. Чтобы изменения ставок не были очень резкими, предусматриваются верхняя и нижняя границы разовых коррективов (например, не более 2%).

Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения.

3.2 Расчеты по ипотечным ссудам

Наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника, взносы ежемесячные постнумерандо или пренумерандо. В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, реже годовая номинальная. В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвует три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор).

Взаимосвязи между ними показаны на блок-схеме.



(рисунок 1.2)

Продавец получает от покупателя за некоторое имущество полную его стоимость (120). Для этого покупатель получает ссуду под залог этого имущества (100) и добавляет собственные средства (20). Задача заключается в определении размера ежемесячных погасительных платежей R и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полной оплаты долга. Поскольку погасительные платежи (взносы) представляют собой постоянную ренту, при решении поставленной задачи применим тот же принцип, что и при разработке плана погашения долгосрочного долга равными срочными уплатами. Для этого приравняем современную величину срочных уплат сумме ссуды. Для месячных взносов постнумерандо находим:

D=Ra_N;I (1.8)

где D -- сумма ссуды; N -- общее число платежей, N = 12n (n -- срок погашения в годах); i -- месячная ставка процента; R -- месячная сумма взносов; a_N;i -- коэффициент приведения постоянной ренты. Искомая величина взноса составит:



R=D/a_N;i=Dc (1.9)

В рамках решаемой проблемы величину с = 1/ a_N;i можно назвать коэффициентом рассрочки. Для рент пренумерандо получим:

R=D/a_N;i*(1+i). (1.10)

Найденная по формулам (1.9) или (1.10) величина срочной уплаты является базой для разработки плана погашения долга. Согласно общепринятому правилу из этой суммы прежде всего выплачиваются проценты, а остаток идет на погашение долга.

Пример 1.3

Под залог недвижимости выдана на 10 лет ссуда в размере 100 млн. руб.

Погашение ежемесячное постнумерадно, на долг начисляются проценты по номинальной годовой ставке 12%. Таким образом, N=120, i=0, 01; находим а_{120, 1}=69, 70052. Для этих условий ежемесячные расходы должника равны:

R=100000/69, 70052=1434, 709 тыс.руб.

Проценты за первый месяц равны 100000*0, 01=1000 тыс. руб., на погашение долга остается. 1434, 71-1000=434, 71 тыс.руб. План погашения долга представлен в таблице.

Месяц	Остаток долга на начало месяца	Взнос	Проценты	Погашение долга
1	1000000	1434, 71	1000	434, 71
2	99565, 3	1434, 71	995, 65	439, 06
3	99126, 2	1434, 71	991, 26	443, 45
…
37	81274, 1	1434, 71	812, 74	621, 97
38	80652, 1	1434, 71	806, 52	628, 19
39	80017, 6	1434, 71	800, 24	634, 47
…
118	4219, 35	1434, 71	42, 2	1392, 5
119	2826, 94	1434, 71	28, 27	1406, 44
120	1420, 5	1434, 71	14, 21	1420, 5

Как показано в таблице, в первом месяце расходы на выплату процентов и погашение основного долга соотносятся как 1000:434, 71; в последнем месяце - уже как 14, 21:1420, 5.

При выдаче ссуды под залог для обеих сторон важно знать сумму погашенного долга и его остаток на любой промежуточный момент (необходимость в этом возникает, например, при прекращении договора или его пересмотре), С этой проблемой мы уже встречались выше при обсуждении метода погашения долга равными срочными уплатами.

Применительно к условиям стандартной ипотеки находим следующие соотношения:

D_t=D_t-1(1+i)=D_t(1+i)^t-1,

где d_t -- сумма погашения долга, t -- порядковый номер месяца, i -- месячная ставка процента.

Остаток долга на начало месяца

D_t+1=D_t-d_t, t=1, …, 12n.

Последовательные суммы погашения долга представляют собой геометрическую прогрессию с первым членом d1 и знаменателем (1+i), причем:

d₁=R-Di.(1.11)

Сумму членов этой прогрессии от начала погашения до t включительно найдем следующим образом:



W_t=d₁S_{r, i}, (1.12)

где s_t;i -- коэффициент наращения постоянной ренты постнумерандо. Остаток долга на начало месяца находим как разность.

Остаток долга на начало месяца находим как разность

Dt+1=D1-Wt.

Пример 1.4.

По условиям ипотечного займа примера 1.3 найдем остаток долга на начало 118-го месяца:

D₁₁₈=D₁-W₁₁₇; W₁₁₇=d₁s₁₁₇=434, 71*220, 3329=95780, 65 откуда

D₁₁₈=100000-95780, 65=4219, 35 тыс.руб.

Стандартная ипотека с неполным погашением задолженности и выплатой в конце срока остатка долга. Условия такой ипотеки позволяют уменьшить размеры периодических взносов и (или) сократить срок ссуды. Срочные уплаты рассчитываются таким образом, что они не покрывают всей задолженности, остаток, обозначим его как B, выплачивается в конце срока. Уравнение, балансирующее условия ипотеки, имеет вид:

D=Ra_N;i+Bv^N.

Баланс достигается одним из следующих способов:

а) задается размер срочных уплат, определяется величина В:

B=(1+i)^N(D-R a_N;i);

б) задается В, определяется размер срочных уплат:

R=D1-BvN/aN;i



Ссуда с периодическим увеличением взносов. В этом варианте ипотеки задается последовательность размеров взносов. Пусть увеличение взносов происходит через равные интервалы времени m. В пределах каждого интервала взносы постоянны. Очевидно, что для полной сбалансированности схемы размер последнего взноса не задается, он определяется по сумме остатка задолженности.

Таким образом, Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития бизнеса.



Заключение

В результате проведенного исследования можно сделать вывод, что вопросы о схеме погашении долгосрочной задолженности на сегодня актуальны и значимы.

В ходе подготовки данной работы были определены и реализованы следующие задачи:

1) Исследовать механизмы льготного кредитования и его виды.

2) Проанализировать реструктурирование кредитного займа.

3) Изучить ипотечные ссуды и их виды.

Льготный кредит -- это весьма востребованный на сегодняшний день продукт на рынке кредитования. Данный вид кредита представляет собой государственную кредитную программу, действие которой заключается в финансировании экономических и различных социальных программ и в оказании поддержки семьям, предприятиям и различным категориям граждан. В настоящий момент в нашей стране представлено большой кол-во льготных кредитов (займы по кредитным картам, льготное кредитование пенсионеров, льготный автомобильный кредит, льготный заем для многодетных семей льготный кредит на строительство, кредит для бизнеса, льготные займы для ветеранов). Таким образом, можно сделать вывод, что льготное кредитование предоставляется на всевозможные цели и нужды, от приобретения жилья до поддержки предпринимательства и промышленности. В условиях современной экономики льготные займы позволяют обеспечить необходимыми ресурсами все слои населения на большой срок, поддержать развивающиеся отрасли, стимулировать отдельных субъектов производства и хозяйствования.

Грант-элемент - это условная потеря заимодавца, которая связана с применением более низкой процентной ставки, чем ставка кредитного рынка. Грант-элемент определяется в двух видах - абсолютной и относительной величины. Потеря заимодавца, в нашем случае - банка, компенсируется тем, что банк привлекает наибольшее кол-во клиентов, которые пользуются его услугами, также выгода банка складывается из того, что далеко не все клиенты аккуратно выдерживают сроки погашения льготных кредитов. Ведь сам факт необходимости кредита говорит о возникшем недостатке денег. Также многие ошибаются в исчислении сроков льготных кредитов: ведь он считается не с момента покупки (использования кредитных средств), а с даты, установленной банком. Но даже если всегда гасить кредиты в льготный срок, банк все равно заработает на стоимости обслуживания кредитной карты и небольших процентах взимаемых при платежах.

Реструктуризация кредита - это помощь Банка Заемщику в исполнении обязательств по кредиту, путем, пересмотр условий действующего обязательства по погашению задолженности в связи с резким ухудшением финансового положения должника -- для кредитора, очевидно, лучше потерять кое-что, чем все. Значение же самой реструктуризации кредита для обоих сторон состоит в том, что кредитору, важно, чтобы клиент платил. Пусть даже меньшую сумму. В этом случае он точно вернет себе не только выданный кредит, но еще и получит с него доход -- проценты. Если кредитор начнет судебное разбирательство, то, он вернет желаемое (сам долг и проценты он точно получит, и, скорее всего, начисленные заемщику штрафы и пени тоже), но при этом потратит огромное кол-во усилий, т.е. времени, а, соответственно, и денег, на данное разбирательство. Эти деньги банку никто не вернет. Конечно, суд может обязать заемщика оплатить кредитору судебные издержки, но банк несет еще и внутренние расходы, которые ему никто не возместит. Заемщик же, в свою очередь, получит возможность рассчитаться с долгом по новому, достаточно комфортному графику платежей. А если он вовремя обратится за реструктуризацией, то избежит новых расходов в виде штрафов и пени. А, если таковые ему уже начислены, есть вероятность, что кредитор простит ему их, полностью или частично.

Существует несколько основных схем реструктуризации:

1. Увеличение срока кредитования или пролонгация кредитного договора. Это один из самых распространенных, особенно в Европе, видов реструктуризации. В данном случае, происходит снижение размера ежемесячных платежей за счет удлинения срока выплат.

2. Кредитные каникулы. Данный вариант реструктуризации долга предполагает выплаты только процентов по кредиту, а выплаты основной суммы долга - «тела займа» - откладываются на оговоренный срок.

3. Замена валюты. В данном случае происходит замена валюты, в которой осуществляются выплаты - доллара (евро) на рубли.

4. Изменение схемы начисления процентов. Выплачивать кредит можно разными способами: либо равными платежами (аннуитет), либо ежемесячно уменьшающимися сумами (схема проценты на остаток).

Необходимо помнить, что в каждый банк предлагает свои схемы реструктуризации, поэтому выбирая кредитное учреждение для займа, необходимо ориентироваться и на предлагаемые им условия реструктуризации, выбирая наиболее подходящие. Кроме того, предоставить услугу по реструктуризации или нет - это право, а не обязанность банка.

Поэтому в случае отказа банка осуществить реструктуризацию, следует искать иные пути решения проблемы, например, процедуру рефинансирования в этом же или ином банке.

Ипотечное кредитование -- это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Особенности ипотечного кредитования:

ипотекой признается залог имущества; долгосрочный характер ипотечного кредита (20 -- 30 лет);

заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника; заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения; Участники системы ипотечного кредитования:

Залогодатель -- физ. или юр.лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

Залогодержатель (ипотечный кредитор) -- юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения; между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития бизнеса.

В условиях современной экономики России, коммерческие банки стремятся выполнять широкий круг операций и услуг для своих клиентов с тем, чтобы расширить свою доходную базу, повысить рентабельность и конкурентоспособность. Именно кредитные операции являются одной из самых доходных статей банковского бизнеса. За счет этого источника формируется основная часть чистой прибыли, отчисляемой в резервные фонды и идущей на выплату дивидендов. Таким образом, кредитование стало неотъемлемой частью жизни общества и значения его все возрастает.



Список литературы

1. Финансовая математика Четыркин Е.A Учебник 2004 -400с.

2. Мелкумов, Я.С. Финансовые вычисления: Теория и практика. Учебно-справочное пособие / Я.С. Мелкумов. М.: ИНФРА - М, 2001. 384 с.

3. Баканов М.И., Мельник М.В., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. / Под ред. М.И.Баканова. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004. 536с.: ил

4. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О несостоятельности (банкротстве)"



Приложения

Приложения 1

Задача 1.1.

Льготный заем выдан на 10 лет под 3, 8%. Предусматривается погашение долга равными срочными выплатами. Известно, что обычная рыночная ставка для такого срока займа равна 8%. В этом случае:

w = 1 - a_10;8/a_{10;3, 8} = 1 - 6, 71008 * 0, 038/1-1, 038^-10 = 0, 1809

Задача 1.2

Пусть заем в примере 1.1 предусматривает трехлетний период, в течении которого выплачивается проценты. Для расчета относительного грант- элемента находим:

А_7;8 = 5, 20637, a_{7, 3, 8}= 6, 04667, a_3;8 =2, 5771, v³ = 1, 08^-3 = 0, 79383,

w = 1 - (5, 20637/6, 04667*0, 79383+0, 038*2, 5771) = 0, 2185 - млн. руб., выгода должника.

Если проценты в льготном периоде не выплачиваются, а присоединяются к основной сумме долга, то:

w = 1 -5, 20637/6, 04667*(1, 038/1, 08)³ = 0, 2356 -млн. руб. выгода должника.

Задача 2.1

Реструктурируется долг в сумме 1000 ден. ед., срок 5 лет, без льготного периода, погашение задолженности по методу постоянных срочных уплат, выплаты посмтнумерандо, проценты за кредит по ставке 12% годовых. Имеются два варианта:

- Увеличение срока до 8 лет, снижение платы за кредит до 11, 5%

- Увеличение срока дл 10 лет, введение льготного периода 3 года, снижение платы за кредит до 11, 75%

При сравнении вариантов реструктуризации следует учесть, что на денежном рынке кредиты на аналогичные сроки и с близкой степенью надежности открывают по 12%. Предпочтительным для должника естественно, является вариант с наименьшей современной стоимостью выплат. Для первого варианта находим:

Y₁ = D/a_8;12; A₁ = Y₁ * a_8;12= 1000/5, 055637 * 4, 96764 = 982, 6

Для второго варианта получим (1.3)

Y2= D/a10-3;11, 75;

A₂=Dg₂*a_3;12+ Y₂* a_10-3;12*v³=1000*0, 1175*2, 401831+1000/4, 600164*4, 563756*1, 12^-3= 988, 4 A₁? A₂?1000



Приложение 2

«График зависимости относительных потерь от соотношения процентных ставок, для сроков займа 5 и 10 лет без льготного периода»



Приложение 3

«Расчеты по ипотечным ссудам»

фильтр обратный осмос теплоэнергетика



Приложение 4

Размещено на Allbest.ru

...