Проблеми фінансування житлового будівництва

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПРОБЛЕМИ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

Співак С.М.

асистент

Тернопільський державний технічний

університет імені І. Пулюя

Досліджуються функціонально-технологічні особливості системи організації інвестування у житлове будівництво в їх зв'язку з управлінням процесом залучення та освоєння інвестицій.

The functionally technological features of the system of organization of investing in housing building are explored in their connection with process control of bringing in and mastering of investments.

Житлове будівництво є індикатором стану економіки. Воно великою мірою визначає як позитивну, так і негативну динаміку її розвитку. Будівельний комплекс, зокрема житлове будівництво, належить до галузей економіки, що сприяють прискоренню зростання ВВП, зайнятості, бюджетних доходів та зростання народного господарства країни в цілому. Розвиток ринкових відносин в будівництві підвів суспільство до розуміння необхідності організаційної реформи в структурі інвестування, а також до радикальних змін в технології прийняття інвестиційних рішень. Раніше діюча система з цілої низки причин почала не задовольняти потреби людей і все частіше приводила до перевищення виділених асигнувань, порушення термінів будівництва, втрати фінансових активів тощо. Непоодинокі були випадки недофінансування будов, що починаючи з 90-х років поставило на грань виживання десятки в минулому рентабельно працюючих підприємств з одного боку, а з іншого - вплинуло на зріст черг на житло, внаслідок чого будівельна галузь опинилася в затяжній кризі.

В Україні протягом 90-х років XX століття роль житлового будівництва в економіці істотно зменшилась. Стрімке падіння капіталовкладень у цю галузь і як наслідок, скорочення обсягів введення житла стали однією з вагомих причин занепаду економіки України в цілому, зростання бідності, загострення соціальних проблем у країні.

Останніми роками спостерігається тенденція до певного збільшення обсягів введення житла. Проте обсяги зростання будівництва житла не відповідають прогнозним темпам. Так, відповідно до Указу Президента України «Про основні напрями забезпечення населення України житлом на 1999-2005 роки» за період з 1999-го до 2005 р. було заплановано ввести до 55 млн. м² житла. Фактично було введено лише 45,5 млн. м², що становить 82,7 % від запланованого обсягу.

Однією з головних причин цього стало зменшення обсягів фінансування будівництва за рахунок коштів держави більш ніж утричі. Водночас обсяги фінансування за рахунок приватних коштів за цей період збільшилися лише на 14 %.

інвестування житлове будівництво

Таблиця 1.Обсяги житлового будівництва в Україні у 1995-2004 рр.

Обсяги будівництва житла у 2005 р. становили 7,8 млн. м² або лише 45 % від обсягів введеного житла у 1990 р [1].

Слід зазначити, що, крім суттєвого зменшення обсягів будівництва житла, також відбулися зміни у джерелах фінансування. Якщо у 1980-1990 роках частка житла, побудованого за рахунок фінансування держави, становила 56,8-63,6 % від загального обсягу побудованого житла, то у 1995 р. обсяги житла, побудованого за рахунок коштів держави, становили 23 %, а у 2004 р. лише 8%. За період 1991-2000 років абсолютні обсяги житла, що вводиться за рахунок коштів державного бюджету, скоротились у 39 разів.

Частка житла, побудованого за рахунок коштів населення у 1980 - 1990 роках, становила 33-33,9 % від загального обсягу побудованого житла. У 1995-2004 роках частка житла, що будується за рахунок коштів населення, становила 65,1-84,2 % від загального обсягу побудованого житла.

Зменшення обсягів житлового будівництва відбулося внаслідок скорочення державного фінансування програм будівництва житла за відсутності альтернативних джерел фінансування. Збільшення обсягів будівництва житла за рахунок коштів населення не змогло компенсувати зменшення державного фінансування житлового будівництва.

Показником, що ілюструє роль житлового будівництва в економіці, є його внесок у створення ВВП країни.

В Україні у 2004 р. будівельним комплексом було створено валової доданої вартості на суму 14,7 млрд. грн., що становить 4,3 % від загального обсягу ВВП.

Таблиця 2. Частка будівництва у ВВП в Україні

Важливим чинником, що впливає на обсяги житлового будівництва, є капіталовкладення в цю галузь. За останні 10 років капіталовкладення в житлове будівництво з державного бюджету України скоротилися у 60 разів. Загальний обсяг капіталовкладень у народне господарство України в 2004 р. становив 75,7 млрд. грн. З них у житлове будівництво було спрямовано 8,8 млрд. грн. (11,6 % від загального обсягу капіталовкладень), або 2,5 % ВВП. Приріст капіталовкладень у житлове будівництво у 2004 р. порівняно з 2003 р. становив 41,6 %. За період з 2000-го до 2004 р. обсяги капіталовкладень у галузь зросли у 2,5 раза.

Отже, за минуле десятиліття в Україні відбулися кардинальні зміни в житловому секторі, пов'язані з переходом країни на ринкові умови господарювання. Зменшення ролі держави у фінансуванні житлового будівництва не компенсувалося своєчасним створенням нових механізмів залучення коштів у житлове будівництво. Насамперед йдеться про іпотечне кредитування будівництва житла та створення інституційних передумов в економіці країни, що забезпечують фінансування будівництва житла. Система фінансування будівництва житла на основі іпотечного кредитування дає змогу використати майбутні доходи громадян як необхідний ресурс для забезпечення розвитку житлового будівництва у поточному часі. За такої системи громадянин, отримуючи стабільні доходи протягом 10 - 30 років, успішно розраховується з боргами і стає повноправним власником купленої в кредит квартири.

Відставання країни зі створення інституційних передумов для забезпечення фінансування будівництва стало перешкодою для залучення ресурсів фінансових ринків у сферу житлового будівництва, а також формування інституційних інвесторів. Внаслідок цього в Україні й донині не вдалося створити системи рефінансування іпотечних кредитів. Це зумовило малі їх обсяги, високі ризики і, відповідно, високі процентні ставки та недоступність цих кредитів для основної частини населення країни. За підрахунками обсяг кредитів, виданих банками України у 2005 р. з використанням різних способів застави житлової нерухомості, становив близько 10 млрд. грн., що є трохи більше 3 % ВВП. У зарубіжних державах цей показник перевищує 50%ВВП.

Придбання житла сьогодні є недоступним для основної частини населення України. Рівень доходів переважної більшості громадян не дозволяє купувати житло не тільки за ринковими цінами, а й за собівартістю. В той же час ціни на житло стрімко зростають. У великих містах України темпи такого зростання становлять 60-80 %. Нині в м. Києві за середньомісячну зарплату громадянин може купити 0,24 м² житла, тобто вартість 1 м² житла в Києві сягає майже 5 середніх місячних зарплат по місту. В інших містах та регіонах України ситуація не краща.

Між тим в науково-методологічному плані ці питання висвітлені слабо, а з точки зору законодавства іпотека все ще знаходиться на правах експерименту і регламентується здебільшого підзаконними актами. В існуючій літературі в основному розглядається правова або економічна складова іпотечного інвестування і майже нічого не говориться про функціонально-технологічну та структурну специфіку цього процесу. Розробка та обґрунтування функціонально-технологічної структури Системи організації іпотечного будівельного інвестування (СОІБІ) допоможе вирішити поставлене часом питання, базуючись на вітчизняному та зарубіжному досвіді і вписуючись при цьому в контекст економічних реформ, що відбуваються в країні.

Найпопулярнішими способами залучення коштів фізичних та юридичних осіб в останні декілька років були пайові і інвестиційні договори, хоча для будівельників схема з їх використанням була не зовсім зручною [2]. Забудівник повинен був здійснювати невластиву йому роботу - вести особові рахунки по кожному інвесторові, працювати з проблемними договорами тощо.

На сьогодні, для залучення грошей фізичних осіб - покупців ще неіснуючих квартир, будівельники користуються послугами фондів фінансування будівництва (ФФБ) - посередників, що діють при банках чи фінансових компаніях і які гарантують захист інтересів інвесторів та забезпечують своєчасне виконання забудівником своїх зобов'язань. Створення ФФБ зобов'язує Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління власністю при будівництві та операціях з нерухомістю” від 19 червня 2003 р. Відповідно до цього Закону, ФФБ - єдиний спосіб залучення коштів фізичних осіб для будівництва [3].

Типова схема фінансування будівництва через ФФБ (див. рис. 1) включає чотирьох основних учасників: керівництво (засновник) ФФБ, будівельну організацію, інвесторів та страхову компанію.

Засновник ФФБ є ключовою фігурою в схемі, оскільки через нього проходять усі грошові потоки. Ним може бути як банк, так і небанківські фінансові установи, що мають спеціальну ліцензію Держфінпослуг.

Інвестори, що хочуть купити квартири заключають договір про участь в ФФБ із засновником і перераховують кошти на рахунок фонду. Відповідно до Закону покупець в будь-який момент може вийти з Фонду, отримавши вкладені кошти (за поточною вартістю житла). Для цього із залучених засобів створюється 10 % резервний фонд. Після завершення будівництва житло передається інвесторам, а фонд закривається.

Рис. 1 Схема фінансування будівництва житла через ФФБ

На кінець 2005 року управлінням ФФБ займались лише 19 небанківських фінансових організацій, які створили 40 ФФБ. Крім того, власні ФФБ сформували банки “Аркада” (13 фондів), “Меркурій”, “Таврика”, “Київ” та Трансбанк.

Проте така схема фінансування будівництва житла має ряд недоліків. Зокрема, наявність посередників між виробником та покупцем завжди веде до збільшення ціни на товар. За управління фінансами будівництва ФФБ отримують комісійні, розмір яких встановлюють самостійно, в середньому це 2 - 5 % залучених у фонд грошей. Якщо ФФБ створений банком, то заробіток зростає ще на 2 % (плата за обслуговування коштів на рахунках).

Крім того, необхідність працювати через таку фінансову схему, створення якої вимагає від забудівника 1 - 1,5 млн. грн., а відповідно з ліцензійними умовами на одну гривню власних коштів фонд може залучити лише 5 грн. від інвесторів. Це означає, що для будівництва будинку вартістю 50 млн. грн. статутний капітал повинен складати не менше 10 млн. грн., що виштовхує з ринку невеликі будівельні компанії, знижуючи рівень конкуренції.

Основний акцент в СОІБІ (рис. 2) зроблений не на державне адміністрування, а на ринкові технології, в яких головними елементами є замовник та інвестор, а не виробник, як то було в старі часи. В зв'язку з цим систему поділено на три підсистеми (фінансову, виконавчу та правову).

Рис. 2. Система організації іпотечного будівельного інвестування

Фінансова підсистема з огляду на ринковий статус СОІБІ є, адже саме тут формуються ідеї щодо параметрів об'єкту, вимоги до його якості, вартості та призначення, акумулюються інвестиційні та кредитні ресурси, здійснюється страхування майбутніх ризиків, моніторинг за цільовим використанням коштів, приймаються рішення щодо вибору генерального керуючого затвердженого проекту, стягнення заставленого майна, направлення інвестицій і т. ін. Через цю підсистему ухвалюються ТЕО (ТЕР) й ПКД в цілому, ескізні проекти, здійснюється контроль за дотриманням поставлених вимог, приймається об'єкт в експлуатацію тощо. Фінансова підсистема має власну структуру, до складу якої входять вкладники-інвестори, замовники, муніципальний іпотечний будівельний банк (МІББ) та страхова компанія або страховий синдикат. Між ними й розподіляються основні функції підсистеми. Слід однак відмітити, що в залежності від обсягів будівництва в конкретному місті МІББ може бути декілька, а крім того в системі не забороняється брати участь й комерційним банкам.

Наступною важливою складовою СОІБІ є виконавча підсистема, до складу якої входять інжинірингова фірма (ІФ), субпідрядники, субпроектувальники та постачальники. Виконавча підсистема є тією технологічною ланкою, в якій розробляються ескізні проекти, ТЕО (ТЕР), ПКД (з наступним їх узгодженням та ухваленням ідейно-фінансовою підсистемою), організується будівельний процес, виконується повний обсяг робіт по об'єкту, здійснюється авторський нагляд, проводяться роботи з відведення території під забудову та відселенню мешканців тощо. Тобто в цій підсистемі кошти, виділені на будівництво, набувають матеріальної форми і в такому вигляді в установленому порядку повертаються замовнику.

І остання ланка СОІБІ - правова підсистема - єдиним елементом якої є виключно держава (в т.ч. органи місцевого самоуправління та їх виконавчі структури). До функцій цієї підсистеми слід очевидно віднести встановлення та закріплення стабільних “правил гри”, податкове стимулювання будівництва, надання відповідних дозволів та ліцензій, контроль за відповідністю забудови загальноестетичним нормам, охорона пам'яток історії, протекціоніські заходи і т. ін., тобто все те, що складає правове забезпечення

Таким чином, проведене дослідження показало, що по-перше, затяжна криза в будівництві може бути подолана, а по-друге, робитися це повинно на ринкових засадах під наглядом державних органів. Оскільки організацію іпотечного інвестиційного процесу в будівництві висвітлено в сучасній літературі недостатньо, то саме ця проблема в її функціонально-структурному, технологічному та організаційному аспектах і була частково вирішена в даній статті. Також необхідно удосконалити механізми державного регулювання даного процесу з метою зменшення бюрократичних перепон та зниження фінансових ризиків.

Література

1. Матеріали Державного комітету статистики України (www.ukrstat.gov.ua).

2. Тимофєєв Ю.Е. Досвід залучення приватних інвестицій у житлове будівництво. // Фінанси України. - 2001. - №8. - с.117-123.

3. Бойко. В. Фонды финансирования строительства.// Бизнес. - 2005. - № 39. - с. 38 - 41.

Размещено на Allbest.ru