Инновационные схемы финансирования объектов жилищного строительства (на примере применения в финансовых схемах института ЖСК)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Инновационные схемы финансирования объектов жилищного строительства (на примере применения в финансовых схемах института ЖСК)

В.В. Пустошкин

Аннотации

Рассматриваются вопросы привлечения инвестиций при строительстве объектов капитального строительства. Автором раскрыты инновационные методы финансирования строительства, с привлечением жилищно-строительного кооператива, который выступает не только в роли организатора, аккумулирующего средства дольщиков, но и может быть единым заёмщиком или залогодателем при привлечении кредитных средств. В статье даётся авторское видение роли ЖСК как инструмента управления финансовыми потоками.

Привлечение инвестиций, инновационные методы, жилищно-строительный кооператив. финансирование строительство инвестиция

The article examined the question of engaging the investments under construction of the capital building objects. Author describes innovative methods of construction financing with involvement of the housing construction co-operative, which acts not only as organizer, accumulating shareholder funds, but also as a single debtor or mortgagor under attraction of the credit funds. The article defines the author's vision of the role of housing construction co-operative as financial flow management instrument.

Attraction of investments, innovative methods, housing construction co-operative.

Грамотное привлечение инвестиций в капитальное строительство имеет важное значение как для данной отрасли, так и для смежных областей (жилищно-коммунальное хозяйство, развитие инфраструктурного комплекса, производство стройматериалов), и может помочь в решении многих экономических и социальных проблем (обеспечение граждан жильём, трудовая занятость и другие).

Сегодня в мировой и российской экономиках начинает складываться новая экономическая ситуация. На смену прежним устойчивым точкам опоры мировых финансов и центрам финансовой стабильности приходят новые источники финансовых ресурсов. Возникает необходимость разработки инновационных методов привлечения инвестиций, в том числе и при строительстве нового жилья.

Кроме основных схем финансирования капитального строительства, к которым относятся прямые продажи, приобретение недвижимости за счёт кредитных средств и государственных субсидий, всё большую роль играют инновационные механизмы с привлечением института жилищно-строительных кооперативов (в дальнейшем ЖСК).

ЖСК в соответствии с действующим законодательством может выступать как в качестве застройщика, так и в качестве приобретателя жилья для своих членов.

Фактически ЖСК выступает коллективным инвестором, объединяющим своих членов.

На указанной схеме отмечены следующие основные этапы привлечения денежных средств:

1 - вступление юридического (физического) лица в ЖСК;

2-заключение ЖСК договора инвестирования (или договора участия в долевом строительстве) с застройщиком, в котором фиксируются основные условия финансирования, "зеркальным" образом отраженные в документах, подписанных ЖСК со своим членом. Если договор инвестирования подразумевает внесение первоначального взноса за квартиру, то член ЖСК должен его внести;

3 - ЖСК осуществляет оплату застройщику по договору инвестирования;

4 - застройщик расплачивается полученными деньгами с подрядчиками и поставщиками и компенсирует свои бюджетные расходы;

5 - член ЖСК вносит необходимый объём паевых взносов в соответствии с графиком платежей, повторяющим график платежей по договору инвестирования.

Схема финансирования с использованием ЖСК достаточно привлекательна для застройщика. Фактически ЖСК становится промежуточным звеном, аккумулирующим денежные средства "дольщиков" и нивелирующим негативные моменты. Граждане и юридические лица, желающие поучаствовать в финансировании проекта строительства, просто могут либо заключить прямой договор участия в долевом строительстве с застройщиком, либо вступить в ЖСК практически на аналогичных условиях (с получением рассрочки, полной оплатой и проч.).Также ЖСК позволяет реализовывать различные средства привлечения кредитных ресурсов банков на финансирование проектов строительства жилых домов.

Остановимся на ряде принципиальных схем привлечения кредитных ресурсов посредством ЖСК. В соответствии с данной схемой финансирования банковская организация осуществляет кредитование самого ЖСК, который расходует кредитные средства на приобретение квартир у застройщика по договору инвестирования.

Самым важным вопросом для банка является формирование обеспечения возвратности кредита. Нами уже отмечалось, что в качестве обеспечения могут выступать, прежде всего, активы застройщика либо объект незавершенного строительства. Однако активов застройщика, как правило, не бывает достаточно для обеспечения полноценного залога.

Объект незавершенного строительства - тоже весьма сложное обеспечение. Для того, чтобы его принять в залог, оно должно быть зарегистрировано, то есть, прежде всего, описано. Таким образом, для регистрации объекта незавершенного строительства нужно приостановить все работы на стройке, чтобы органы инвентаризации могли его описать. После всех вышеописанных действий банк может принять в качестве обеспечения объект незавершенного строительства.

Еще одним обеспечением может выступать залог имущественных прав. Применительно к строительству жилого дома можно говорить об имущественных правах требования объекта строительства после его постройки и ввода дома в эксплуатацию. Другими словами, фактически в залог банком принимаются конкретные квадратные метры жилья, входящие в жилой дом. Вся трудность заключается в том, что право требования к застройщику может возникнуть только у стороннего лица, но никак ни у застройщика. Следовательно, для того, чтобы иметь возможность передать в залог право требования к застройщику, оно должно у кого-то возникнуть. Этим лицом и выступает ЖСК, которое приобретает у застройщика имущественное право требования на конкретные квартиры.

В предлагаемой схеме финансирования присутствуют следующие этапы:

1 - заключение договора инвестирования между ЖСК и застройщиком. По данному договору ЖСК обязан инвестировать в строительство определенную сумму денежных средств. Важным условием указанного договора выступает указание на то, что финансирование осуществляется кооперативом с использованием кредитных средств, благодаря чему после сдачи дома на квартиры может быть установлена ипотека;

2 - заключение кредитного договора между ЖСК и банком и заключение договора залога имущественных прав (залогодержателем выступает банк, а залогодателем - ЖСК);

3 - предоставление банком кредита на приобретение квартир (осуществление оплаты по договору инвестирования). Кредит может предоставляться как в момент подписания договора инвестирования и договора залога, так и после подписания договора инвестирования спустя определённое время;

4 - осуществление оплаты ЖСК по инвестиционному договору, в том числе и с использованием кредитных средств банка;

5 - оплата застройщиком работ, реализуемых подрядчиками, и материалов поставщиков, а также покрытие расходов самого застройщика;

6 - вступление юридического (физического) лица в ЖСК. Привлечение третьих лиц в ЖСК может осуществляться на любой стадии с момента организации кооператива;

7 - осуществление членами ЖСК платежей, которые идут, в том числе, на погашение основного долга и процентов по кредитам, привлеченным ЖСК для финансирования строительства дома. При изменении рыночных цен на "долёвки" происходят перерасчёты цены 1 кв. м площади квартиры. Разница между первоначальной ценой и рыночной может либо покрывать расходы по погашению процентов перед банком, либо оставаться в ЖСК в качестве его прибыли, либо передаваться застройщику (в случае, если цена договора инвестирования является не определённой, а определимой (или определяемой));

8 - осуществление ЖСК гашения кредита перед банком;

9 - подписание ЖСК и банком соглашения о расторжении договора залога имущественных прав полностью (или в части) в случае полного погашения кредита (или погашения кредита в отношении отдельно взятой квартиры).

Таким образом, квартира становится юридически чистой и право на неё может переходить на члена ЖСК, полностью выплатившему паевой взнос без каких - либо обременений. В соответствии с третьей схемой финансирования, банк кредитует непосредственно застройщика, т.е. выдает кредит на текущую деятельность. Эта схема менее привлекательна для банка, так как кредит в данном случае носит нецелевой характер и при недобросовестности застройщика последний может отвлекать деньги на сторонние объекты или расходовать их на свое содержание.

Однако иногда возникает необходимость в кредитовании самого застройщика, несмотря на указанные минусы:

· у банка может не быть соответствующих банковских продуктов, позволяющих выдавать кредиты потребителям на "первичном рынке";

· у банка может быть ограничен лимит выдачи на одного заёмщика суммой, которой не хватает для полноценного финансирования строительства (тогда возможно кредитовать и ЖСК и застройщика (две схемы совмещаются)). Однако в этом случае нужно учитывать характеры взаимосвязанности, предусмотренные банковским законодательством;

· у застройщика достаточные активы, тогда как ЖСК фактически ничем, кроме прав требований к застройщику, не владеет.

Обеспечением по этой схеме выступают права требования, которые существуют у ЖСК по отношению к застройщику, то есть здесь присутствует залог в пользу третьего лица, когда залогодатель не совпадает с кредитором.

Обеспечением по этой схеме выступают права требования, которые существуют у ЖСК по отношению к застройщику, то есть здесь присутствует залог в пользу третьего лица, когда залогодатель не совпадает с кредитором.

На указанной схеме отмечены следующие основные этапы привлечения денежных средств:

1 - заключение договора инвестирования между ЖСК и застройщиком. В зависимости от объёма осуществляемой ЖСК проплаты по данному договору и источников этой оплаты договор может быть или полностью оплачен, что для банка предпочтительней, или частично. В последнем случае обеспечение будет менее надежным и ликвидным, потому что у ЖСК будет существовать еще и долг по отношению к застройщику;

2 - заключение договора залога имущественных прав (залогодержателем выступает банк, а залогодателем - ЖСК за застройщика);

3 - заключение застройщиком договора кредитования на необходимый объем строительства. Договор кредитования заключается на сумму, которую покрывает предоставленный ЖСК залог (т.е. фактически на сумму, не превышающую сумму, оплаченную ЖСК по договору инвестирования, помноженную на определённый коэффициент (необходимый для покрытия всевозможных расходов в случае дефолта застройщика));

4 - оплата по договору инвестирования в рассрочку, в случае, если ЖСК сразу не проплатил всей необходимой суммы;

5 - оплата работ подрядчикам и материалов поставщикам. Оплата производится как за счёт кредитных средств, так и за счёт средств, получаемых от ЖСК;

6,7 - вступление юридических (физических) лиц в ЖСК и уплата взносов. Данная работа не прекращается. Именно за счёт членов ЖСК происходят выплаты по договору инвестирования, за счёт которых застройщик осуществляет погашение кредита и расплачивается с поставщиками и подрядчиками;

8 - гашение за счёт полученных от ЖСК средств кредита. Необходимо учитывать, что застройщик получает от ЖСК сумму, большую, чем привлекаемые кредитные средства (за счёт роста цен на кв. метр), поэтому он может не только гасить кредит, но и погашать проценты по нему, а также компенсировать свои бюджетные расходы;

9 - подписание ЖСК и банком соглашения о расторжении договора залога имущественных прав полностью (или в части) в случае полного погашения кредита (или погашения кредита в отношении отдельно взятой квартиры).

Следует заметить, что данные инновационные методы привлечения инвестиций показали свою эффективность не только в условиях роста цен на недвижимость, но и в условиях их стабилизации и даже падения, т.к. взаимодействие с единым инвестором в лице ЖСК облегчает принятие решений и способствует улучшению мобильности во взаимоотношениях с застройщиком.

Сейчас, когда инвестиционная активность снизилась, необходимо наполнять данные методики новыми механизмами, разрабатывать инновационные программы и схемы участия частных и корпоративных инвесторов в новом строительстве, расширять доступ к ипотеке (как с помощью двухуровневой, так и одноуровневой систем кредитования). В данных схемах должны более активно участвовать банковские структуры, объединения дольщиков, инвестиционные фонды и иные организации, контролирующие застройщика и помогающие ему. Также необходимо учитывать возросшую за последние два года роль государства в реализации строительных проектов.

Размещено на Allbest.ru