Кредитування як метод фінансування житлового будівництва

Размещено на http://www.allbest.ru/

Кредитування як метод фінансування житлового будівництва

Стащук Олена, доктор економічних наук, доцент, Східноєвропейський національний університет імені Лесі Українки,

професор кафедри фінансів та кредиту, м. Луцьк

У статті розглянуто проблеми фінансування житлового будівництва та систематизовано основні методи й форми його фінансування. Обгрунтовано найбільш актуальні форми кредитування житлового будівництва з урахуванням їх переваг та недоліків. Досліджено тенденції інвестування будівництво житла в Україні. У роботі виявлено проблемні аспекти застосування облігаційних позик, банківських кредитів та іпотечних кредитів у практиці фінансування житлового будівництва. Ідентифіковано переваги та недоліки іпотечного кредитування у житловому будівництві. Запропоновано напрями реалізації політики житлового будівництва з метою підвищення інвестиційної привабливості житлової сфери та використання сучасних альтернативних форм фінансування житлового будівництва в Україні.

Ключові слова: фінансування, житлове будівництво, іпотечний кредит, облігаційна позика, банківський кредит; інвестиції у будівництво житла.

фінансування житлове будівництво кредитування

Стащук Елена, доктор экономических наук, доцент, Восточноевропейский национальный университет имени Леси Украинки, профессор кафедры финансов и кредита, г. Луцк

КРЕДИТИРОВАНИЕ КАК МЕТОД ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В статье рассмотрены проблемы финансирования жилищного строительства и систематизированы основные методы и формы его финансирования. Обоснованно наиболее актуальные формы кредитования жилищного строительства с учетом их преимуществ и недостатков. Исследована тенденции инвестирования строительства жилья в Украине. В работе выявлены проблемные аспекты применения облигационных займов, банковских кредитов и ипотечных кредитов в практике финансирования жилищного строительства. Идентифицировано преимущества и недостатки ипотечного кредитования в жилищном строительстве. Предложены направления реализации политики жилищного строительства с целью повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы и использования современных альтернативных форм финансирования жилищного строительства в Украине.

CREDIT AS A METHOD OF FINANCING HOUSING

Introduction. Housing as a branch of the economy is intended to satisfy one of the rights declared by the Constitution of Ukraine - the right to own housing. The provision of such a right by the state is possible provided that an effective housing policy is developed and implemented. As a consequence, an effective housing ceiling will also promote the development of other related sectors of the economy.

Постановка проблеми у загальному вигляді та її зв'язок з важливими науковими та практичними завданнями

Житлове будівництво як галузь економіки покликане задовольнити одне із задекларованих Конституцією України прав - право на власне житло. Забезпечення такого права державою можливе за умови розробки та реалізації ефективної політики житлового будівництва. Як наслідок, ефективна житлова потілика сприятиме й розвитку інших суміжних галузей економіки. Нині в Україні спостерігається зниження обсягів житлового будівництва, моральний та фізичний знос об'єктів житлової нерухомості, падіння рівня житлової забезпеченості та низький рівень доходів населення. З іншої сторони, будівництво житлової нерухомості є високо затратним як з фінансових аспектів, так і з часових. Усе це свідчить про необхідність формування комплексного підходу щодо ефективної реалізації політики житлового будівництва в Україні. Особливу увагу необхідно приділити фінансуванню будівництва житла й його основним методам та формам.

Аналіз останніх досліджень, у яких започатковано вирішення проблеми. Сиситематизація наукової літератури дає підстави стверджувати, що проблематика фінансування житлового будівництва не є новою як у вітчизняній, так й у зарубіжній науці. Окремі пропозиції щодо особливостей використання тих чи інших форм фінансування будівництва житла можна спостерігати у роботах таких вчених-економістів, як: В.Д. Базилевич, О.Т. Євтух, В.І. Кравченко, І.М. Кучеренко, К.В. Паливода, Н. В. Новіков, Н.П. Погорєльцева, І.А. Рахман, А.Г. Реут, О.. Сударенко, Л.М. Черенько, О.Н. Юркевич та інших. Разом з тим, подальшого дослідження вимагають питання залучення позикових ресурсів з метою фінансування будівництва об'єктів житлової нерухомості. Водночас, потребують теоретичного дослідження особливості застосування облігаційної позики в умовах нерозвиненості вітчизняного фондового ринку. Невирішеними залишаються й окремі аспекти іпотечного кредитування в Україні.

Метою дослідження є теоретичне обґрунтування доцільності застосування окремих форм кредитування у практиці житлового будівництва. Досягнення визначеної мети потребує вирішення таких завдань: систематизувати форми кредитування будівництва житла; провести аналіз стану житлового будівництва в Україні та виявити проблеми його розвитку; ідентифікувати особливості здійснення іпотечного кредитування як інструмента фінансування будівництва житла.

Виклад основного матеріалу

Підгрунтям системи фінансування житлового будівництва є механізм його фінансового забезпечення. Процес фінансування у сфері будівництва житла відбувається з використанням певних методів, форм, інструментів та передбачає забезпечення підприємств-забудовників оптимальним обсягом грошового капіталу, що використовується у процесі створення об'єктів житлової нерухомості. Огляд наукової літератури дозволив нам систематизувати методи фінансування житлового будівництва, серед яких варто відзначити такі:1)

самофінансування; 2) пайове фінансування; 3) кредитне фінансування; 4) бюджетне фінансування; змішане фінансування.

Динаміку структури капітальних інвестицій в Україні за джерелами фінансування зображено на рисунку 1.

Рис. 1. Структура капітальних інвестицій в Україні у 2014 - 2018роках. *

Як бачимо з рисунку 1, у структурі джерел фінансування будівництва в Україні протягом 2014 - 2018 років превалюють власні кошти підприємств та організацій та у всіх досліджуваних періодах їх величина становить в межах 70 % від загального обсягу інвестування. Майже незмінною залишається й частка коштів населення, спрямованих на будівництво житла - така частка протягом 2014 - 2018 років становила близько 10 % і лише у 2014 році частка таких ресурсів у структурі усіх джерел фінансування перевищила 15 %.на вкрай низькому рівні знаходиться обсяг капітальних інвестицій за рахунок коштів іноземних інвесторів - максимальний рівень їх частки у структурі усіх джерел фінансування капітальних інвестицій спостерігався у 2017 році та становив 7,8 %, а піку свого падіння таке джерело фінансування набуло у 2018 році. Що стосується фінансування капітальних інвестицій за рахунок кредитів банків та інших позик, то його частка у структурі усіх джерел фінансування розподілялася наступним чином за роками: у 2014 році - 8,8%, у 2015 році - 7,3%, у 2016 році - 7,1%, у 2017 році - 5,3%, у 2018 році - 6,7 %.

Безперечно, зниження обсягів капітальних інвестицій за рахунок позикових ресурсів є негативним аспектом у розвитку житлового будівництва, проте це стало наслідком об'єктивних причин та негативних зрушень в економіці: висока відсоткова ставка за кредитами, низький рівень реальних доходів населення; високий термін окупності інвестиційних проектів; наявність військових дій в країні тощо. Проте, використання у практиці житлового будівництва кредитних ресурсів є ефективним інструментом розвитку економіки в цілому. Відзначимо, що кредитне фінансування житлового будівництва здійснюється шляхом отримання забудовником позики на обмежений термін зі сплатою відсотків за її користування. Найбільш типовими формами кредитного фінансування житла є емісія облігацій, банківські позики, іпотечні кредити.

Облігаційна позика є джерелом фінансування житлового будівництва шляхом емісії облігацій. Такий інструмент залучення фінансових ресурсів забудовниками є достатньо привабливим з точки зору мінімізації оподаткування, оскільки фінансові ресурси, отримані від реалізації облігацій не включаються до складу валових доходів, проте відсотки за обслуговування таких облігацій є елементом валових витрат забудовників. Окрім того, операції з купівлі -продажу облігацій не підлягають оподаткуванню податком на додану вартість, а сам механізм випуску облігацій чітко регламентується Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку України [1]. Варто погодитися із О. А. Ломачинською у тому, що основною перевагою такого фінансового інструменту є те, що він є найбільш діючим і ефективним, дозволяє, не перерозподіляючи власність, акумулювати кошти інвесторів і забезпечувати підприємству доступ на ринок капіталів без загрози подальшого втручання інвесторів (власників облігацій) в управління його поточною фінансово - господарською діяльністю [8].

Разом з тим, недоліками такої форми фінансування є правові колізії щодо отримання житла інвесторами, а скористатися облігаційною позикою як джерелом формування фінансових ресурсів можуть лише ті забудовники, які функціонують у формі акціонерних товариств. Фінансування житлового будівництва за рахунок облігаційної позики є доцільним, якщо: 1) відсоткова ставка за облігацією буде нижчою, ніж рівень прибутковості з використанням позикових коштів; 2) підприємство-забудовник немає проблем із ліквідністю та прибутковістю; 3) ринок об'єктів житлової нерухомості знаходиться на стадії зростання; 4) необхідно зберегти контроль над управлінням підприємством. Банківський кредит на будівництво житла надається забудовникам, як правило, у грошовій формі та на умовах платності, строковості, поверненості, застави й цільового використання. Перевагами такої форми фінансування є також оптимізація оподаткування податком на прибуток підприємств-забудовників. Облігації - це найбільш вдала схема з точки зору оподаткування, адже в момент залучення коштів немає ніяких податків, їх виникнення переноситься на дату укладання основного договору, тобто на дату погашення облігацій [2]. Проте, вважаємо, негативними аспектами такої позики є обмежений термін її використання, висока вартість залучених коштів, потреба у заставі.

З метою розширення джерел фінансування будівництва житла та залучення заощаджень населення в економічну систему через будівництво житлової нерухомості, необхідно звернути увагу на розвиток іпотечного кредитування. Цей вид кредитів вважається одним із найбільш надійних через використання застави нерухомості [3].

Іпотечний кредит відображає економічні відносини з приводу надання позик під заставу нерухомого майна. Іпотечне кредитування не використовується у процесі будівництва нового житла, оскільки потребує застави за таким кредитом. Відзначимо, що в Україні обсяги іпотечного кредитування протягом 2014-2017 років мають тенденцію до зниження, а саме їх величина у 2014 році становила 56270 млн. грн., а у 2017 році - 43626 млн. грн. [4].

Основними чинниками таких процесів, на наш погляд, є низький рівень доходів населення, відносно висока відсоткова ставка за іпотечним кредитом, низька ліквідність об'єкта іпотеки. Загалом, кредитне фінансування житлового будівництва доцільно застосовувати в процесі фінансування об'єктів з високим рівнем доходності та низьким терміном окупності. Водночас, О. Дмітрієва стверджує, що на шляху до ефективного розвитку іпотечного кредитування стоять [7]:

1) висока вартість наявної ресурсної бази та високий рівень відсоткових ставок за кредитами (у межах 20 - 25 % річних);

2) відсутність джерел довгострокових ресурсів для фінансування іпотеки (раз на 4-5 років в країні спостерігаються кризові явища, які призводять до суттєвого зростання вартості ресурсної бази, що в свою чергу призводить до від'ємної процентної маржі за раніше виданими кредитами);

3) недоліки законодавчо-нормативної бази, які полягають в недосконалому регулюванні процедур звернення стягнення на предмети іпотеки.

Динаміка кількості укладених іпотечних договорів представлена на рисунку 2.

Рис. 2. Динаміка кількості укладених іпотечних договорів житлового будівництва в Україні протягом 2015 - 2017років*

* Джерело: Міністерство юстиції України.

Перевагами прогам іпотечного кредитування житлового будівництва є:

1) розширення бази потенційних клієнтв;

2) зростання обсягів реалізації об'єктів житлової нерухомості за рахунок іпотечного кредитування;

3) можливість запропонувати потенційному клієнту більш привабливі умови кредитування - нижча за середньоринкову ставка кредитування, відсутність додаткових внесків;

4) швидке надходження фінансових ресурсів на рахунки підприємств-забудовниківв;

5) ретельна перевірка банком усіх умов будівництва через акредитацію об'єктів житлової нерухомості;

6) значний термін кредитування, який може становити до 20 років.

Отже, використання кредитних ресурсів у процесі фінансування будівництва житла сприятиме соціально-економічному розвитку країни загалом, а також може виступати у ролі інструмента подолання кризових явищ в економіці. . З-поміж усіх інструментів кредитного фінансування суттєві переваги для застосування у житловому будівництві має іпотечне кредитування. Позитивний ефект від іпотечного кредитування житлового будівництва полягатиме у наступному: 1) ринок нерухомості акумулює та «пов'язує» суттєві обсяги фінансових ресурсів, що виконуватиме антиінфляційну функцію; 2) використання грошових коштів населенням для придбання житлової нерухомості сприяє створенню додаткової вартості (іпотечний мультиплікатор у 2017 році становив 11,48, тобто кожна гривня іпотечного кредиту збільшує ВВП країни в середньому на 11,48 грн); 3) збільшення обсягів будівництва об'єктів житлової нерухомості призведе до розвитку міст, місцевих будівельних комплексів, а також до створення додаткових робочих місць; 4) зростання обсягів будівництва призводить до зростання ділової активності таких суміжних сферах, як у виробництві будівельних матеріалів та конструкцій, будівельному та дорожному машинобудуванні, деревообробній галузі, виробництві меблів тощо; 5) залучення позикового капіталу у господарський обіг через механізм застави та через вториний ринок заставних цінних паперів є вагомим чинником фінансового оздоровлення економіки [7].

Висновки та пропозиції

У результаті проведеного дослідження можна стверджувати, що використання позикових ресурсів як джерела фінансування житлового будівництва має безперечні переваги, оскільки сприяє насамперед соціально-економічному розвитку країни та сприяє реалізації права кожного громадянина на володіння житлом. Разом з тим, при виборі форми кредитування житлового будівництва доцільно керуватися перевагами та недоліками кожної окремої форми для конкретного об'єкта житлової нерухомості. Наявність виявлених проблемних аспектів у системі фінансування житлового будівництва свідчить про необхідність безперервного дослідження особливостей застосування окремих джерел фінансування будівництва об'єктів житлової нерухомості.

Джерела та література

1. Юркевич О.Н. Особливості іпотечного житлового фінансування в Україні на сучасному етапі. Електронне наукове фахове видання "Економіка та суспільство". 2016. № 3. С. 497--503. URL:http://www.ecommy" andsociety.in.ua/joumal/3_ukr/85.pdf (дата звернення 19.05.2019)

2. Кравченко В. І., Паливода К. В. Фінансування будівництва житла: Ч. 2. Новітні тенденції. -- К.: Вид. дім «Києво-Могилянська академія», 2006.-- 132 с.

3. Євтух О.Т. Світовий досвід використання стандартів при іпотечному кредитуванні. Вісник УАВС. 2009. № 2. С. 37-39.

4. Грошово-кредитна та фінансова статистика країни.URL:https://bank.gov.ua/control/uk/publish/artide?art_id="27843415&cat_id=44578#1(датазвернення 19.07.2019)

5. Статистичний збірник "Житлове будівництво в Україні у 2012-2017 роках".URL:http://www.ukrstatgov.ua/dmk/pubИcat/kat_u/2018/zb/10/zb_gb2012-2017pdfpdf(дата звернення 20.05.2019 р.)

6. Капітальніінвестиціїзаджереламифінансування.URL:

7. http://www.ukrstat.^ov.ua/operativ/operativ2014/ibd/kindi/iиnfin ^^^04 14u.htm (дата звернення 19.05.2019)

8. Дмітрієва О. Сучасний стан та майбутнє іпотечного кредитування.URL:

9. https://knute.edu.ua/file/NiY4NQ==/3c37bccd4f1a5ad5dd66716fdabbe13b.pdf (дата звернення 19.05.2019) Ломачинська І. А. Проблеми та перспективи облігаційних позик як джерела фінансування вітчизняних підприємств:трансакційнийаналіз.URL:

10. http://liber.onu.edu.ua:8080/bitstream/handle/123456789/13681/582-592.pdf?sequence=1&isAllowed=y

11. (дата звернення 19.05.2019)

References

1. Yurkevich O.M. (2016), "Current Features of Mortgage Financing in Ukraine", Ekonomika ta suspil'stvo, [Online], vol. 3, available at: http://www.economyandsociety.in.ua/ journal/3_ukr/85.pdf (Accessed 19 May 2019). [in Ukrainian]

2. Kravchenko V. I., Palyvoda K. V. (2006) Finansuvannya budivnytstva zhytla: CH. 2. Novitni tendentsiyi. [Financing of housing construction: Part 2. Recent trends. ] K.: Vyd. dim «Kyyevo-Mohylyans'ka akademiya» - K .: View. House of Kyiv-Mohyla Academy. 132 P. [in Ukrainian]

3. Yevtukh O.T. (2009) Svitovyy dosvid vykorystannya standartiv pry ipotechnomu kredytuvanni [Worldwide experience in using mortgage lending standards] Visnyk UAVS - UBCA Newsletter. (2). P. 37-39. [in Ukrainian]

4. The official site of National Bank of Ukraine (2017), "Monetary and financial statistics of the country", available at: https://bank.gov.ua/control/uk/publish/article?art_"id=27843415&cat_id=44578#1(Accessed 19 May 2019) [in Ukrainian]

5. Statystychnyy zbirnyk "Zhytlove budivnytstvo v Ukrayini u 2012-2017 rokakh" (2018) [Statistical collection "HousinginUkrainein2012-2017".Retrievedfrom:

6. http://www.ukrstat.gov.ua/druk/publicat/kat u/2018/zb/10/zb gb2012-2017pdf.pdf [in Ukrainian] (Accessed 20 May 2019).

7. Kapital'ni investytsiyi za dzherelamy finansuvannya (2018) [Capital investments by sources of financing]. Retrieved from:http://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2014/ibd/kindi/iHnfin u/infin04 14u.htm

8. (Accessed 19 May 2019). [in Ukrainian]

9. Dmitriyeva O. (2017). Suchasnyy stan ta maybutnye ipotechnoho kredytuvannya [The current state and future ofmortgagelending].Retrievedfrom:

10. https://knute.edu.ua/file/NjY4NQ==/3c37bccd4f1 a5ad5dd66716fdabbe13b.pdf (Accessed 19 May 2019). [in Ukrainian]

11. Lomachyns'ka I. A. (2004). Problemy ta perspektyvy oblihatsiynykh pozyk yak dzherela finansuvannya vitchyznyanykh pidpryyemstv: transaktsiynyy analiz [Problems and prospects of bonded loans as a source of financing for domestic enterprises:a transactionalanalysis].Retrieved from:

12. http://liber.onu.edu.ua:8080/bitstream/handle/123456789/13681/582-592.pdf?sequence=1&isAllowed=y(Accessed 19 May 2019). [in Ukrainian]

Размещено на Allbest.ru