Анализ ипотечного рынка Российской Федерации за период с 2017 по 2020 годы

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Анализ ипотечного рынка Российской Федерации за период с 2017 по 2020 годы

Дятлова Наталья Алексеевна, Кокин Александр Семенович

Кокин Александр Семенович Доктор экономических наук, профессор кафедры «Финансы и кредит», Институт экономики и предпринимательства, Нижегородский государственный национальный исследовательский университет им. Н.И. Лобачевского

Дятлова Наталья Алексеевна магистр кафедры «Финансы и кредит», Институт экономики и предпринимательства, Нижегородский государственный национальный исследовательский университет им. Н.И. Лобачевского

Аннотация

В результате исследования получены данные по объему выданных ипотечных кредитов за период с 2017 по 2020 года, процентные ставки по ипотечным кредитам, распределение объема выданных ипотечных кредитов по федеральным округам, приведены новые законы и постановления правительства РФ за последнее время. Дан анализ зависимости ипотечной ставки по кредиту в зависимости от курса доллара США, цены на нефть марки Brent и ключевой ставки Центрального банка РФ.

Ключевые слова: ипотечный кредит, объемы ИЖК, динамика ипотечных кредитов по кредитам, процентные ставки по ипотечным кредитам, зависимость процентной ставки по ипотечным кредитам от ключевой ставки ЦБ РФ, курса доллара США и цены на нефть марки Brent.

Analysis of the mortgage market of the Russian Federation for the period from 2017 to 2020.

Kokin Alexander Semynovich Doctor of Economics, Professor of Finance and Credit departments, Institute of Economics and Entrepreneurship, Nizhny Novgorod state national research University named after. N.I. Lobachevsky

Dyatlova Natalya Alekseevna Master of the Department Finance and Credit, Institute of Economics and Entrepreneurship, Nizhny Novgorod State National Research University named after N.I. Lobachevsky

Annotation

The study obtained data on the volume of mortgage loans for the period from 2017 to 2020, the interest ratebased on the distribution of volume of issued MHL according to the Federal districts, new laws and regulations of the government of the Russian Federation for the last time are given. The analysis of the dependence of the mortgage rate on the loan depending on the US dollar, the price of Brent crude oil and the key rate of the Central Bank of the Russian Federation.

Keywords: mortgage loan, the volume of MHL, the dynamics of MHL on loans, interest rates on MHL, mortgage bond dependence on the key rate of the Central Bank of the Russian Federation, the US dollar and the price of Brent crude oil.

Введение

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости [6].

В Российской Федерации последние три года рынок ипотечного кредитования развивается наиболее динамично и преодолел рекордные значения. Связано это в наибольшей степени с экономической ситуацией в нашей стране, которая позволила значительно снижать ставки кредитования.

Под ипотечным кредитованием понимается сложившийся механизм реализации отношений, связанных с организацией, продажей и обслуживанием выданных ипотечных кредитов. В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. №102-ФЗ (в ред. от 31.12.2017г.) [1] и Гражданским кодексом Российской Федерации от 30 ноября 1994 №51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018 г.) [2], ипотечный кредит представляет собой долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимости.

1. Новое постановление правительства РФ

В связи с применением мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения РФ в период распространения новой коронавирусной инфекции председатель Правительства Михаил Мишустин 23 апреля 2020 года подписал постановление №566 о программе льготной ипотеки под 6,5% годовых. Утвердить её поручил Президент Владимир Путин.

По новой программе льготной ипотеки 2020 на покупку квартиры в новостройке кредит можно будет получить до 1 ноября 2020 года.

Основные условия такие:

- ставка не более 6,5% на весь срок кредита (ставка может увеличиться на 1%, если клиент отказывается от страхования, а также на период до регистрации залога);

- первоначальный взнос -- не менее 20%;

- цель кредитования -- покупка жилья в новостройке.

При этом есть ограничения по максимальной сумме кредита: до 8 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт- Петербурге, Ленинградской области; до 3 млн рублей -- в остальных регионах.

Программа позволит обеспечить выдачу до 250 тыс. новых жилищных кредитов. Она станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей.

Многодетным семьям, в которых после 1 января 2019 года родился третий или последующий ребёнок, государство помогает полностью или частично погасить ипотечный кредит. Субсидия составляет 450 тыс. рублей. В 2020 году на выплату такой финансовой помощи будет направлено более 9,5 млрд рублей. С учётом расширенного маткапитала (выплата полагается уже при рождении первенца) общая сумма жилищной поддержки многодетной семьи превысит 1 млн рублей.

Льготная ипотека на первичном рынке привела к рекордному количеству ипотечных сделок в России. В III квартале 2020 года было выдано 499,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,26 трлн рублей. По сравнению со II кварталом 2020-го количество выданных кредитов увеличилось на 59%, а в объеме денежных средств -- на 86%. В годовой динамике (относительно III квартала 2019-го) количество кредитных сделок выросло на 59%, а объем -- на 80%. На первичном рынке выдано 155 тыс. ипотечных кредитов (+72,7% за квартал и +90% за год). Объем выданных кредитов (481 млрд рублей) за квартал вырос почти в два раза -- на 95%, а в годовой динамике рынок вырос более чем в два раза -- на 116%. Это абсолютный рекорд за всю историю. На вторичном рынке также обновлен максимум: за III квартал было выдано 344 тыс. ипотечных кредитов: за квартал спрос вырос на 70%, за год -- на 48%. В денежном выражении (776,5 млрд рублей) рост существеннее: +80% за квартал и +64% за год. Каждый месяц III квартала количество выданных в России ипотечных кредитов брало новую планку: июль -- 146 тыс. кредитов (+52% за год), август -- 154,5 тыс. (+54% за год), сентябрь -- 198,7 тыс. (+86%). В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд рублей, составив 503 млрд рублей.

2. Динамика ипотечных сделок по РФ (кол-во выданных кредитов на первичном и вторичном рынках)

Рисунок 1. Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ [10]

Из рисунка 1 видно, что количество выданных ипотечных кредитов значительно выросло с мая 2020 года с 85,5 тыс. до 198,7 тыс. в сентябре 2020 года. Это произошло благодаря новому постановлению законодательства РФ.

3. Динамика ипотечных кредитов по регионам РФ за 2020 год

2020 год ознаменовался рекордным спросом на ипотеку в России.

Для оценки динамики интереса россиян к целевым займам будут сопоставлены идентичные периоды текущего (2020) и 2019 годов. То есть число сделок с января по сентябрь включительно. Рейтинг опирается на процентные изменения подписанных договоров.

Таблица 1. Динамика интереса россиян к целевым займам по субъектам РФ, в %

Если говорить о Федеральных округах, то в шести случаях сумма заключенных соглашений на ипотеку превышает их число по всем отдельным городам. В то же время Москва опережает по этому параметру Дальневосточный ФО. Еще десять субъектов РФ находятся выше, чем Северо-Кавказский округ.

Таблица 2. Количество сделок по ипотеке по федеральным округам РФ

Разница оформленных целевых займов между первым и последним местами просто огромная. Достигает почти десятикратного размера. Причем объяснить это числом жителей не получится. Ведь, например, ЮФО, находящийся на четвертом месте по населению, здесь расположен на шестой строчке.

Таблица 3. Динамика интереса россиян к ипотеке по федеральным округам РФ, в %

Что касается динамики интереса россиян к ипотеке в 2020 году относительно того же периода 2019, то по округам она более однородно, чем по отдельным регионам. Находится в пределах 20-29%. Правда, по этому параметру полностью отличается от списка ФО по числу заключенных сделок.

Рейтинг регионов 2020 года по числу ипотечных займов возглавили Москва и МО. Они самые населенные субъекты России. Соответственно, покупка жилья здесь выполняется чаще. В том числе за счет ипотеки. Замыкает весь список по числу сделок Ненецкий АО. Вероятнее всего, по той же причине - населению.

Если говорить о динамике, то во всех регионах она положительная. Без исключения. Бум на ипотеку в 2020 году фиксируется сразу в двух субъектах Северо-Кавказского ФО. Причем, если в Чеченской Республике удвоилась выдача целевых займов, то в Республике Ингушетия - утроилась.

Что касается прироста по округам. Здесь лидер -- ДФО. Объяснить такую тенденцию можно большим числом программ поддержки граждан для покупки жилья, чем в других округах. Так, здесь действует дальневосточная ипотека. Ставки по ней не более 2% годовых. Плюс, купить можно разное жилье.

В целом по России по месяцам было взято следующее число займов.

Рисунок 2. Число ипотечных сделок в 2020 году

Самый тихий - январь. Это обусловлено каникулами. Еще одно снижение выдач в апреле и мае связано с полным локдауном. В июне, как только начали внедрятся послабления, сразу же виден резкий всплеск интереса к ипотеке. Причем стоит отметить, что не многие могли успеть собрать справки, выбрать жилье и заключить сделку за этот период.

Далее тенденция к увеличению сделок продолжилась. В сентябре достигла своего пика. Скорее всего, это связано с тем, что не было точных данных о продлении льготной ипотеки. Проще говоря - многие старались успеть заключить договор под выгодную ставку. Учитывая, что программа все же была продлена, можно ожидать стабильного, но все же меньшего интереса к ипотеке в оставшееся время.

4. Процентные ставки

Одним из противоречивых элементов ИЖК является уровень процентной ставки. На ее величину влияют различные факторы, одним из которых является стоимость привлечения финансовых ресурсов финансовых рынков. В этой связи процентная ставка активно реагирует на изменения в экономике, складывающиеся в стране в различные периоды времени под воздействием глобальных и внутренних неблагоприятных факторов. [5, 12]

Динамика средневзвешенных процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам в рублях и валюте представлена на рисунке 3.

Рисунок 3. Динамика средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, как в рублях, так и в валюте, %

В период с 2017 по 2020 в выданных ИЖК рублевом эквиваленте наблюдалось постепенное снижение, и показатель в 2020 году составил 8,3%, что на 1,75% ниже периода 20017 года. Ситуация со ставками по ИЖК, выданных в иностранной валюте, выглядит немного иначе. С 2017 по 2019 год наблюдается постепенное увеличение процентных ставок с 7,31% до 9,91%, а в 2020 году уже произошло снижение процентной ставки до 7,5 %.

На сегодняшний день по-прежнему остается актуальной проблема роста объема задолженности по ипотечным кредитам (рисунок 4).[10]

Рисунок 4. Динамика задолженности по ИЖК, млн. руб.

Начиная с 2017 по 2020 год четко наблюдается тенденция по увеличению задолженности. В 2018 году произошел самый большой скачек по сравнению с предыдущим 2017 годом. Задолженность составила 6 120 405 млн. рублей, что на 25% больше показателя предыдущего года (4 898 832 млн. руб.). Такой резкий скачок объясним тем, что банки предлагают перекредитование в рублях [10], кроме этого, выросло число взятых кредитов.

Динамика доли задолженности в % ипотечных кредитов в общей сумме задолженности по кредитам для физических лиц показана на рисунке 5 [8].

Рисунок 5. Динамика доли задолженности по ипотечным кредитам в общей сумме задолженности по кредитам физических лиц, в %.

Данные на рисунке 5 показывают, что доля ипотечных средств в общей задолженности кредитов физических лиц растет. Однако в последнее время процент доли задолженности снизился с 45% в 2019 году до 44,7% в 2020 году.

5. Зависимость процентной ставки по ипотечным кредитам от ключевой ставки ЦБ России, цены на нефть и курса доллара США

Чтобы сделать прогноз на то, как будет изменяться ставка по ипотечному кредиту, проведем анализ зависимости ставки по ипотеке от курса доллара США, цены на нефть марки Brent и ключевой ставки Центрального банка. Безусловно, главным показателем на величину ставки по ипотечному кредиту будет влиять ключевая ставка Центрального банка.

Ключевая ставка ЦБ - это показатель, который зависит от множества факторов рыночной экономики: инфляции в стране, цены на энергоресурсы на мировом рынке, спроса и предложения на национальную и мировые ведущие валюты (доллар, евро и т.д.), уровня развития экономики и финансовой системы страны, а также от влияния глобальных экономических и финансовых рынков.

Данные по ставке по ипотечному кредиту, курсу доллара США, цене на нефть марки Brent и ключевой ставке ЦБ России приведены в таблице 1 за период с 01.01.2017 по 01.12.2020 гг. (по данным сайта ЦБ [5]). Показатели усреднены по годам.

ипотечный кредит заемщик

Таблица 4 - Усредненные показатели цены на нефть марки Brent, курса доллара США, ключевой ставки ЦБ, ставки по ипотечному кредиту по годам

Для анализа зависимости ставки по ипотечному кредиту от ключевой ставки Центрального банка России использовалась информация на сайте ЦБ [8]. Проведенный регрессионный анализ по 60 измерениям (усредненные данные показаны в таблице 6 по годам 01.01.2017-01.12.2020) в пакете MS Excel показал коэффициент детерминации =0,962365. Из этого результата следует, что поведение зависимой переменной (ставки по ипотечному кредиту) на 96,2 % объясняется влиянием ключевой ставки Центрального банка. Это очень сильное влияние, так как по ключевой ставке ЦБ России коммерческие банки определяют ипотечную ставку по кредиту. ключевая ставка ЦБ является той ценой, которую платят коммерческие банки за данный ресурс.

Также был проведен регрессионный анализ по приведенным измерениям за период 01.01.2017-01.12.2020 годы в пакете MSExcel по коэффициенту детерминации. зависимость переменной ставки по ипотеке от курса доллара США. составляет 92,3%., а от цены на нефть марки Brent - 4,4%.

Данные анализа выбранных показателей дают четкое доказательство тому, что в ключевой ставке ЦБ уже учтены все рыночные факторы уровня развития экономики и финансовой системы страны, а также влияния глобальных экономических и финансовых рынков на ключевую ставку.

Ключевая ставка ЦБ России с 01.12.2020 снижена до 4,25%, что уже отразилось на ипотечных кредитах коммерческих банков.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о значительном росте рынка ипотечного кредитования в РФ. Причинами такого роста стало неоднократное снижение ставок по ипотечным кредитам, рост спроса на недвижимость, а также новое постановление правительства РФ.

6. Прогноз на 2021 год

На основе детального анализа рынка ипотечного кредитования специалисты и эксперты в данной сфере могут делать прогнозы его развития.

Прогнозировать в области ипотечного кредитования в РФ можно только на несколько лет вперед. Связано это с непрекращающимися кризисными явлениями в нашей стране и натянутыми политическими отношениями с другими государствами.

На 2021 год можно определить основной тренд развития ипотеки - это последовательное повышение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное повышение, что неизбежно повлечет повышение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.

Второе направление развития рынка ипотеки - повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.

Литература

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. №102-ФЗ (в ред. от 31.12.2017г.)/ Справочно-правовая система "Консультант Плюс". [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons doe LAW 19396/, свободный.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) Справочно-правовая система «Консультант Плюс». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/, свободный.

3. Официальный сайт Международного валютного фонда. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.imf.org/external/russian/, свободный.

4. Аракелян Н.Ф. Состояние Российской системы ипотечного кредитования// Вестник Евразийской науки. 2018, № 2. - С. 1-9.

5. Воронина Д.Д. Анализ динамики рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации // Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития. 2016. № 26. С. 136-139.

6. Иванов В.В. Деньги, кредит, банки: учебник и практикум для вузов / В.В. Иванов, Б.И. Соколов; под редакцией В.В. Иванова, Б.И. Соколова. - М.: Изд-во Юрайт, 2020. -371 с.

7. Кокин А.С., Осколков И.М., Трофимова Д.С. Экономический журнал: Экономика: вчера, сегодня, завтра. Том 8, № 5А, 2018- С. 129-145

8. Официальный сайт Единого института развития в жилищной сфере. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.дом.рф, свободный.

9. Официальный сайт Центрального банка России: показатели рынка жилищного кредитования [Электронный ресурс]. -- Режим доступа: https://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka/

10. Центральный банк Российской Федерации - [Электронный доступ] Режим доступа: https://www.cbr.ru, свободный.

List of used literature

1. Federal law "on mortgage (real estate pledge)" of 16 July 1998. 102-FZ (as amended on 31.12.2017)/ legal reference system "Consultant Plus". [Electronic resource. - Mode of access: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/, free.

2. The civil code of the Russian Federation from 30.11.1994 №51-FZ (as amended on 03.08.2018 g)/ reference legal system "Consultant Plus". [Electronic resource. - Mode of access: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/, free.

3. Official website of the International monetary Fund. [Electronic resource. ] - Mode of access: https://www.imf.org/external/russian/, free.

4. Arakelyan N. F. State of the Russian mortgage lending system / / Bulletin of Eurasian science. 2018. No. 2. P. 1-9.

5. Voronina D. D. analysis of mortgage lending market dynamics in the Russian Federation // Economics and management in the XXI century: development trends. 2016. No. 26. P. 136-139.

6. Ivanov V. V. Money, credit, banks: textbook and practice for universities / V. V. Ivanov, B. I. Sokolov; edited by V. V. Ivanov, B. I. Sokolov. - Moscow: Yurayt Publishing House, 2020. -371 p.

7. Kokin A. S., Oskolkov I. M., Trofimova D. S. Economic journal: Economics: yesterday, today, tomorrow. Volume № 5А, 2018-Р. 129-145.

8. Official website of the Unified Institute for housing development. [Electronic resource. ] - Mode of access: https: //дом.рф free.

9. Official website of the Central Bank of Russia: indicators of the housing lending market [Electronic resource]. -- Mode of access: https://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka/

10. Central Bank of the Russian Federation - [Electronic access] - access Mode: https://www.cbr.ru, free.

Размещено на Allbest.ru