Главная Коллекция "Revolution" Финансы, деньги и налоги Оценка инвестиционного потенциала первичного рынка жилья

Оценка инвестиционного потенциала первичного рынка жилья

Оценка производственного потенциала строительного комплекса Хабаровского края, реализация стратегии развития жилищного строительства в крае до 2030 года. Механизм повышения привлекательности инвестиций в строительство наемных домов в регионах России.

Рубрика Финансы, деньги и налоги
Вид статья
Язык русский
Дата добавления 06.10.2021
Размер файла 159,1 K
рефераты на заказ со скидкой

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

Брянцева И.В. - д-р экон. наук, зав.кафедрой «Экономика и управление в строительстве»

В статье рассмотрен методический подход к оценке инвестиционного потенциала первичного рынка жилья региона; дана оценка производственного потенциала строительного комплекса Хабаровского края, необходимого для реализации стратегии развития жилищного строительства в крае до 2030 года; определены механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство региона.

Ключевые слова: оценка, инвестиции, инвестиционный потенциал, производственный потенциал, рынок жилья, жилищное строительство, стоимость жилья, жилищный фонд.

Title: Assessment of Investment Potential of Primary Housing Market Authors' affiliation:

Bryantseva I. V. - Pacific National University, Khabarovsk, Russian Federation

Abstract: The article describes a methodical approach to assessing the investment potential of the region's primary housing market. The production potential of the construction co m-plex of KhabarovskyKrai, which is necessary to implement the strategy of the housing construction development in the region until 2030, has been assessed. The mechanisms for attracting investment resources in the housing construction of the region have been identified.

Keywords: assessment, investment, investment potential, production potential, housing market, housing construction, housing costs, housing stock.

Инвестиционный потенциал - это, прежде всего, спрос на вложение инвестиций в определенную сферу деятельности. Инвестиционный потенциал нового жилищного строительства - это совокупность инвестиционных ресурсов, имеющих возможность превратиться в реальный инвестиционный спрос, обеспечивающий удовлетворение потребности строительства нового жилья.

Оценка инвестиционного потенциала рынка строительства жилья необходима для решения важнейшей социально-экономической задачи улучшения жилищных условий населения, поскольку является основой для разработки экономических механизмовреализации потенциальных возможностей строительства в соответствии с имеющимся платежеспособным спросом и разработки механизмов привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.

Рассмотрим алгоритм оценки инвестиционного потенциала регионального рынка строительства жилья, который включает ряд основных этапов (рис. 1).

Рис. 1. Алгоритм оценки инвестиционного потенциала первичного рынка жилья

Первый этап - анализ ситуации на первичном рынке жилья и выявление потребности в строительстве нового жилья, т.е. развитии инвестиционного

потенциала.

Второй этап - анализ имеющегося инвестиционного потенциала через его составляющие:

- финансовый потенциал региона;

- реальный потенциал строительного комплекса региона.

Третий этап - выявление резервов развития инвестиционного потенциала регионального рынка строительства жилья с одной стороны, и необходимости наращивания потенциала строительного комплекса - с другой.

Четвертый этап - разработка механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство региона.

Применим описанный механизм к оценке инвестиционного потенциала первичного рынка жилья в Хабаровском крае.

Для анализа ситуации на первичном рынке жилья рассмотрим изменение показателей по вводу нового жилья в эксплуатацию и обеспеченности населения Хабаровского края жильем (табл. 1).

Таблица 1

Обеспеченность населения Хабаровского края жилым ф

ЮНДОМ [1, 2]

Год

Ввод жилых домов, тыс. м2общей площади

Численность населения на конец года, тыс. чел.

Ввод жилья, м2/чел.

Жилищный фонд на конец года, всего, тыс. м2

Обеспеченность населения жильем, м2/чел.

Уд.вес введенной общей площади жилых домов в общей площади жилого фонда, %

2010

315,1

1342,9

0,235

29314,5

21,83

1,07

2011

402,0

1342,5

0,299

29611,2

22,056

1,36

2012

344,2

1342,1

0,256

29906,7

22,284

1,15

2013

325,1

1339,9

0,243

30059,8

22,43

1,08

2014

443,7

1338,3

0,331

30475,2

22,772

1,46

2015

449,9

1334,0

0,337

30802,7

23,09

1,46

2016

366,2

1333,3

0,275

31115,6

23,337

1,18

2017

269,8

1328,3

0,203

31252,5

23,528

0,86

2018

272,875

1321,4

0,2065

нет данных

нет данных

нет данных

Объем ввода жилья в 2018 году по сравнению с 2010 снизился на 13 %, а по сравнению с 2015 годом - на 39 %. При этом в расчете на одного человека на фоне продолжающегося снижения численности населения края снижение составило 12 % и 39 % соответственно.

Жилищный фонд края к концу 2017 года увеличился за 7 лет на 7 %, а общая площадь жилых помещений в расчете на одного жителя края - на 8 % и составила 23,528 кв. метров. Таким образом, ситуация с обеспеченностью населения края жильем улучшилась, но по сравнению со среднероссийским показателем, составляющим 25,2 кв. метра, обеспеченность ниже на 7 %. В то же время обновление жилого фонда замедлилось, снизившись до 0,86 % в 2017 году. Следствием этого явилось увеличение ветхого и аварийного жилья в 2016 - 2017 годах на 8,37 % [1].

Далее проанализируем изменение средних цен на квадратный метр и среднедушевых доходов населения (табл. 2).

Таблица 2. Динамика цен на рынке жилья Хабаровского края [3, 4]

Год

Средняя цена 1 м2жилья на первичном рынке за 4 кв., руб.

Средняя цена на вторичном рынке за 4 кв., руб.

Среднедушевые денежные доходы в месяц, руб.

Коэффициент доступности жилья (КДЖ), лет

2010

48786,06

42867,49

22478,9

3,06

2011

50453,57

52118,38

23766,2

3,24

2012

62592,82

67025,04

25688,8

3,78

2013

69436,12

64150,46

29382,4

3,41

2014

69238,9

62677,62

31703,0

3,12

2015

60750,74

59915,25

36621,0

2,47

2016

60859,55

59387,23

37467,0

2,41

2017

60343,42

60535,87

37698,0

2,4

2018

67962,37

64575,08

39300

2,53

На первичном рынке жилья цены достигли максимума в 2013 году - 69436 рублей, затем снижение до 2018 года и к концу 2018 рост - на 13 %. На вторичном рынке жилья максимальные цены сложились в 2012 году, затем также снижение до 2018 года и рост на 7%. При этом среднедушевые денежные доходы росли на протяжении всего анализируемого периода со средним темпом около 9 % в год. Рост цен на рынке жилья в 2012 - 2014 годах обусловлен совокупностью факторов, в их числе рост экономики, существенный рост среднедушевых денежных доходов, позитивные социально-экономические ожидания. Дальнейшее снижение цен вызвано реальным снижением платежеспособности населения и соответственно снижением спроса на недвижимость.

Всплеск цен в конце 2018 года обусловлен ожиданием роста стоимости недвижимости на первичном рынке в связи с изменением условий финансирования строительства с 01.07.2019 в соответствии с изменениями в Законе № 214-ФЗ [5].

Теперь застройщикам запрещено напрямую привлекать средства граждан на строительство. Средства дольщиков будут находиться на специальных счетах в банках в доверительном управлении кредитного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Альтернативным вариантом финансирования строительства по договорам долевого участия предполагается создание института проектного финансирования застройщиков, при котором финансировать стройку будут банки. Это, без- условно, приведет к росту стоимости жилья, как минимум, на 15 - 20 %.

Рост цен на рынке жилья к концу 2018 года привел к росту коэффициента доступности жилья (КДЖ), рассчитанному по методике, использованной в Федеральной целевой программе «Жилище», на 5 % (учитываются среднедушевые доходы семьи, состоящей из трех работающих и сред-няя цена квартиры площадью 54 квадратных метра). По нашему прогнозу, к концу 2019 года рост составит 8 - 10 %.

По результатам проведенного нами опроса жителей г. Хабаровска о потребности в приобретении нового жилья или улучшении имеющегося, положительный ответ дали 28 % опрошенных.

Таким образом, потребность в наращивании темпов строительства нового жилья, несмотря на снижение численности населения в крае, очевидна.

Проанализируем финансовый потенциал региона.

Рост денежных доходов населения в 2018 году по сравнению с 2016 годом (5 %) ниже роста цен на первичном рынке жилья (12 %). Период снижения ставок ипотечных кредитов закончился и наметился период р оста. Финансовый результат деятельности организаций Хабаровского края положительный, но его размер в 2018 году (62368 млн. руб.) ниже финансового результата 2016 года (65805 млн. руб.) на 5 % даже в текущих ценах. Поступления налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджет Хабаровского края снизились в 2018 году по сравнению с 2016, в текущих ценах выросли только на 5,35 %, что ниже уровня инфляции [1].

Таким образом, потенциальные финансовые возможности, как населения, юридических лиц, так и бюджета ограничены.

Производственный потенциал жилищного строительства рассмотрим с позиций возможностей производства строительной продукции в виде жилой застройки. Принятая для расчета методика оценки включает в себя оценку основных производственных фондов предприятий строительного комплекса, финансовых ресурсов предприятий, кадрового потенциала, научно-технического потенциала [6].

При среднем сложившемся уровне потенциалоотдачи за последние 5 лет - 7,35 м2/млн. руб. [6], производственного потенциала, составившего в 2017 году 69390 млн. р., будет достаточно для обеспечения ввода жилья в 2020 году не только по пессимистическому сценарию - 470 тыс. кв. метров (470 тыс. м2: 7,35 м2/млн. руб. = 63 945,58 млн. руб.), но и по реалистическому - 510 тыс. кв. м. (510 тыс. м2: 7,35 м2/млн. руб. = 69 387,7 млн. руб.) (табл. 3).

Таблица 3. Прогнозные значения показателей стратегии развития жилищного строительства в Хабаровском крае в 2020 году [7]

Показатель

Факт 2017 г.

Прогноз по годам

Реалистичный сценарий

Пессимистичный сценарий

Годовой ввод жилья в Хабаровском крае, тыс. м

269,8

510

470

Общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя, м2

23,53

24,3

24,2

Численность населения, тыс. чел.

1328,3

1339,6

1335,7

Потенциалоотдача, м2/млн. руб. і)

7,352)

7,35

7,35

Производственный потенциал, млн. руб. і)

7,35 2)

69 387,7

63 945,58

по расчетам автора;

средний фактически сложившийся уровень за пять лет.

Несмотря на то, что Хабаровский край в национальном рейтинге состояния инвестиционного климата поднялся с 64 -го места в 2015 году до 18 -го места в 2018 году [8], проблемой являются финансовые ресурсы.

Важнейшим эффективным инструментов является реализация программ по развитию жилищного строительства в крае: ГП «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае», «Жилье для российской семьи», ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», »Народная программа» Хабаровского края на период с 2016 по 2020 гг.

Однако этого недостаточно. Для увеличения притока инвестиционных ресурсов в строительство жилья необходима реализация комплекса мер по стимулированию инвестиций в эту сферу.

Среди новых рыночных инструментов можно выделить: специальные ипотечные программы для социально приоритетных категорий граждан; индивидуальное жилищное кредитование; кредитование коммерческих застройщиков в целях жилищного строительства; кредитование индивидуального жилищного строительства и жилищных некоммерческих объединений граждан; ипотечные кредиты на строительство (приобретение) наемных домов; прямое кредитование строительных организаций и др.

В связи с увеличивающейся закредитованностью населения, наиболее перспективными направлениями решения жилищной проблемы, на наш взгляд, являются: строительство арендного жилья и внедрение инструментов государственно-частного партнерства (ГЧП) при комплексном освоении территории. строительство жилищный инвестиция дом

В настоящее время наемные (доходные, арендные) дома в основном распространены в странах западной Европы, где в структуре жилья их доля достигает 50 -60 % [10]. Такое жилье имеет широкий диапазон стоимости и в нижнем сегменте доступно студентам, иногородним сотрудникам организаций, семьям, которым не хватает финансовых средств на покупку собственного жилья.

Однако, существующие инструменты привлечения инвестиций в строительство наемных домов весьма ограничены. Для повышения привлекательности инвестиций в эту сферу необходимо выстраивание грамотной государственной политики с внесением ряда поправок в федеральное и краевое законодательство [10].

Опыт реализации проектов на условиях ГЧП в сфере жилищного строительства в Хабаровском крае отсутствует, т. к. существующее законодательство, регулирующее вопросы градостроительства и землепользования, затрудняют их реализацию.

Вместе с тем, в крае имеются условия, способствующие развитию ГЧП [2]. Возможность эффективного комплексного развития территорий с применением форм государственно-частного партнерства в Хабаровском крае будет способствовать развитию инженерной инфраструктуры, редевелопменту промышленных зон, развитию периферийных районов, экономики региона в целом.

Библиографические ссылки

1. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]: (дата обращения 17.03.2019).

2. Проблемы и перспективы развития жилищного строительства в Хабаровском крае / И. В. Брянцева [и др.]. Хабаровск: Изд-во ТОГУ, 2016. 126 с.

3. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, р [Электронный ресурс]. (дата обращения 17.03.2019).

4. Среднедушевые денежные доходы по регионам [Электронный ресурс]. (дата обращения 18.03.2019).

5. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. От // Собрание законодательства РФ.2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40 ; 2018. № 53 (ч. I). Ст. 8404.

6. Брянцева И. В., Вихляева П. И. Оценка производственного потенциала жилищного строительства в Хабаровском крае // Современные проблемы экономического развития предприятий, отраслей, комплексов, территорий: материалы междунар. научн.-практ. конф. (Хабаровск, 27 апр. 2018 г.): в 2 т. Хабаровск: Изд-во ТОГУ, 2018. С. 12-15.

7. Об утверждении Плана развития жилищного строительства в Хабаровском крае до 2030 года [Электронный ресурс]: распоряжение Правительства Хабаровского края от 25.04.2017 № 257-рп // Официальный интернет-портал нормативных правовых актов Хабаровского края (дата обращения 29.03.2019).

8. Национальный рейтинг состояния инвестклимата ДФО [Голованова Л. А. Сравнительная оценка инвестиционной привлекательности регионов Дальнего Востока [Электронный ресурс] // Ученые заметки ТОГУ. Хабаровск, 2018. Т. 9, № 4. С. 173-178. (дата обращения 29.03.2019).

9. Брянцева И. В., Скубрий В. С. Механизм повышения привлекательности инвестиций в строительство наемных домов // Сборник научных статей к 60-летию Тихоокеанского государственного университета. Хабаровск: Изд-во ТОГУ, 2018. С. 140-145.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены