Некоторые проблемы налогообложения и кадастровой оценки земельных участков (на примере города Ростова-на-Дону)

Размещено на http://www.allbest.ru/

РГЭУ (РИНХ)

Некоторые проблемы налогообложения и кадастровой оценки земельных участков на примере города ростова-на-дону

Захарченко Е.С., к.э.н., доцент кафедры финансового мониторинга и финансовых рынков

Черкашина Т.А., к.э.н., доцент, профессор кафедры финансового мониторинга и финансовых рынков

Пятикопова А.В., магистрант

Аннотация

В работе пойдет речь об эволюции земельного законодательства Российской Федерации, представлена расширенная классификация земель по целевому использованию с учетом видов их разрешенного использования на территории города Ростова-на-Дону. Приведена статистика судебных разбирательств по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в городе Ростове-на-Дону с указанием конкретных видов разрешенного использования, рассчитаны выпадающие доходы местного бюджета. Сделаны предложения по решению обозначенных проблем.

Ключевые слова: кадастровая оценка, земельный налог, кадастровая стоимость, выпадающие доходы бюджета.

Abstract

E.S. Zakharchenko, T.A. Cherkashina, A.V. Pyatikopova

TAXATION AND LAND PLOTS CADASTRE EVALUATION PROBLEMS ON THE EXAMPLE OF ROSTOV-ON-DON

The article is a review of Russian land legislation evolution, there is also an extended classification of land for targeted use, taking into account the types of their authorized use in the city of Rostov-on-Don. The court proceedings on contesting the results of determining the land cadastral value in the city of Rostov-on-Don statistics (with the indication of the specific types of permitted use) take place and the local budget revenues are calculated. Proposals have been made to solve the indicated problems.

Keywords: cadastral valuation, land tax, cadastral value, falling budget revenues.

Введение

Начало 1990-х годов ознаменовалось для Российской Федерации политическими и экономическими реформами в связи с формированием и развитием новых экономических отношений [1].

Приватизация земельных участков представлялась ключевой задачей указанного реформирования: в 1991 году был принят Федеральный закон «О плате за землю», который устанавливал нормативные земельные ценности, дифференцированные по регионам, в целях налогообложения, а также создал базис для арендных отношений и сделок по отчуждению земли, что являлось особо значимым на тот момент ввиду отсутствия земельного рынка. Введение права частной собственности на землю также означало взимание земельного налога.

Однако в сформировавшейся системе сбора земельного налога были выявлены недостатки, обусловившие необходимость налоговой реформы на федеральном уровне, основными итогами которой стали:

разработка и совершенствование процесса массовой оценки земельных участков;

использование кадастровой стоимости как базы при исчислении земельного налога;

перевод взимания земельного налога на местный уровень.

Материалы и методы

Статья написана на базе нормативных документов федерального и местного (г. Ростов-на-Дону) уровня, фактологических данных в области оценочной деятельности, ежегодных отчетов Федеральной налоговой службы по установленным формам. В работе использованы эмпирические методы исследования (наблюдение и сравнение), теоретические (анализ и синтез).

Результаты

Недочеты при проведении государственной кадастровой оценки возникают из-за отсутствия у эксперта, проводящего процедуру оценки, достоверных и максимально необходимых данных об оцениваемых землях вкупе с фактической невозможностью выхода на каждый оцениваемый объект, а также в связи с несовершенством методик массовой оценки земель.

Обсуждение

Первичной представлялась задача разработки земельного кадастра: в ноябре 1999 года Государственной Думой был принят Федеральный закон Российской Федерации «О государственном земельном кадастре».

Приоритетными сферами применения кадастрового учета были [2]:

обеспечение сохранности земельных участков и земель в целом;

информированность о земельных ресурсах государственных структур и муниципального образования;

контроль использования земель на государственном уровне;

регистрация прав на недвижимое имущество на государственном уровне;

экономическая оценка земель и учет стоимости земли как часть природных ресурсов;

определение рациональной платы за землю.

Законом также устанавливалось принуждение к кадастровому учету всего грунта на территории Российской Федерации независимо от права собственности, целевого назначения: все регистрационные данные приводятся в постоянно пополняемой и обновляемой базе - государственном реестре, который содержит следующие данные:

кадастровые номера земельных участков;

местоположение земельного участка (его адрес или адресный ориентир);

площадь земельного участка;

категория земель и вид разрешенного использования;

описание границ;

права и ограничения использования, зарегистрированные в законном порядке;

экономические характеристики

(например, размеры платежа за землю);

качественные характеристики

(например, показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель).

В 1999 году Службе земельного кадастра России, являвшейся органом управления земельными ресурсами федерального правительства, была передана функция разработки методов массовой оценки земельных участков и ее проведения. Правительство выбрало массовую оценку, определив в качестве базовых модели оценки, подлежавшие разработке: сопоставление продаж, доходов и затрат.

Сложность заключалась в невозможности использования официальных данных органов регистрации земель в качестве источника, поскольку стороны, осуществлявшие операции, часто скрывали их истинную рыночную стоимость в целях минимизации налогообложения.

Отсутствие достоверных данных привело к выявлению других факторов, потенциально влияющих на состояние рынка, которые включали: особенности физической инфраструктуры, такие как транспорт, коммунальные услуги, школы, магазины и другие структуры, а также экологические факторы.

В сентябре 2000 года Правительство Российской Федерации приняло Постановление «Об утверждении Правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».

Таким образом, процедура кадастровой оценки земель городского и сельского типа, садоводческих товариществ базируется на анализе (статистическими методами - средняя) рыночной стоимости объектов-аналогов. С другой стороны, для определения стоимости сельскохозяйственных угодий и земель сельских поселений, а

также лесного фонда следует использовать метод капитализации арендной платы, учитывающий следующие факторы: состояние грунта, условия окружающей среды, расположение, удаленность от центра и т.д. [3] Также в отношении сельскохозяйственных угодий необходимо учитывать категории их использования (пахотные земли, приусадебные участки, месторождения).

Данная информация является публичной, имеет открытый характер. Однако общедоступная версия Публичной кадастровой карты не содержит полной информации, необходимой для проведения корректной оценки кадастровой стоимости земель.

Кроме того, к 2001 году в результате исполнения Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» все субъекты Российской Федерации разработали около 900 на тот момент современных программнотехнических комплексов кадастрового учета земельных участков.

Категории «кадастровая стоимость» и «кадастровая оценка» относятся к оценке земли, которая нужна при совершении сделок гражданского оборота, обеспечения залога, а также налогообложения.

Земля является основой любой экономической деятельности, а для развития экономики необходима обоснованная оценка земли. Как уже было упомянуто, определение кадастровой стоимости земельного участка необходимо при процессе сбора информации для земельного кадастра, формировании налогооблагаемой базы категорий земель, расчете ставок аренды и др. Земельный налог, поступающий в местный бюджет, формирует его доходную часть и в дальнейшем может быть направлен на различные цели.

Налоговым кодексом РФ конкретизирован порядок предоставления налоговых льгот по земельному налогу, предусмотрены также и пониженные налоговые ставки. Однако важным представляется следующее. На заседании Ростовской-на-Дону городской Думы 30 октября 2018 года принято Положение о земельном налоге в новой редакции, в котором, помимо льгот и пониженных ставок земельного налога, имеется следующая новелла. Земельный участок, на котором расположен стадион «Ростов Арена», с 1 января 2019 года (дата вступления в силу нового Положения о земельном налоге в городе Ростове-на-Дону) не подлежит налогообложению. Предпосылкой для этого послужило Распоряжение Правительства РФ от 24.07.2018 № 1520-р, в соответствии с которым для снижения налоговой нагрузки и исключения перекрестного субсидирования в городах - организаторах ЧМ-2018 рекомендовалось установить нулевую ставку земельного налога для организаций, осуществляющих эксплуатацию стадионов [4].

Кроме того, были отменены пониженные ставки по земельному налогу на конноспортивные объекты и стадионы общероссийских физкультурно

спортивных объединений ввиду признания их неэффективности.

Остальные налоговые льготы и пониженные ставки земельного налога, действующие на территории г. Ростова-на- Дону, остались без изменений.

Кадастровой стоимостью является установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта, определенная методами массовой оценки [5].

На рисунке 1 в соответствии с Земельным кодексом РФ приведена классификация земель по целевому назначению в Российской Федерации (на рис. 1 - жирным выделением) с учетом разбивки по категориям ставок земельного налога в городе Ростове-на-Дону.

Рисунок 1 - Категории земельных участков в соответствии с установленным законодательно целевым использованием в городе Ростове-на-Дону с учетом применяемой пониженной ставки земельного налога (составлен авторами, опираясь на [6, 7])

Государственную кадастровую оценку земель следует проводить, учитывая данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров, а также соблюдая определенную последовательность:

принятие решение о проведении кадастровой оценки;

формирование перечня объектов;

отбор исполнителя работ (конкурсная процедура в соответствии с требованиями законодательства о проведении государственных и муниципальных закупок);

определение кадастровой стоимости и формирование отчета;

оспаривание (если полученные заинтересованными лицами данные не удовлетворяют их интересы).

Методы, используемые при массовой оценке любого недвижимого имущества (к которым гражданское законодательство относит земельные участки), разнообразны, хотелось бы остановиться подробнее на методе выделения. Его специфика заключается в принятии в качестве рыночной стоимости недвижимого имущества (в том числе земельного участка) стоимости за вычетом объекта капитального строительства. Данный подход в итоге приводит к тому, что полученная кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка существенно превысит скорректированную стоимость земельного участка, взятого за основу.

Формула для определения кадастровой стоимости недвижимого имущества в целом представлена ниже:

Ki = Li * Ri,

где Ri - рыночная стоимость земельного участка за 1 кв. м (условимся, что 1 кв. м - это Si). Для определения данной стоимости необходимо собрать информацию о земельном участке в кадастровом квартале;

Li - стоимостной фактор, включающий напрямую влияющие на стоимость земельного участка компоненты (для каждой категории земли и вида разрешенного использования свои).

Расчет средней приведенной стоимости в кадастровом квартале земли за 1 кв. м (Si) земли будет проводиться по следующей формуле:

Однако следует отметить, что приведенная стоимость земли i-го вида земли за 1 кв. м (Si) представляет собой усредненную таким образом, что результат не может быть достаточно справедлив для налогообложения, следовательно, чтобы получить более точный результат, нужно определить, какова разница между исходной рыночной оценкой и результатами массовой оценки. судебный кадастровый стоимость земельный

Таким образом, формула для определения кадастровой стоимости земельного участка будет выглядеть следующим образом:

KC = Ri * P (6)

По ней можно получить кадастровую стоимость, максимально приближенную к рыночной стоимости [9].

Применяя вышеупомянутые формулы и методики расчета кадастровой стоимости, можно избежать некорректного, несправедливого налогообложения, что потенциально позволит сократить количество досудебных и судебных разбирательств по оспариванию результатов массовой кадастровой оценки [10].

Кадастровая оценка земли непосредственно влияет на всех пользователей земельных участков, таких как арендаторы и собственники, являющиеся заинтересованными в объективности результатов для достижения основной цели - справедливости налогового бремени.

В представленной таблице 1 отражены категории земель и величина выпадающих доходов после пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости.

Таблица 1 - Категории земель и соответствующие им выпадающие доходы, 2017 г., г. Ростов-на-Дону (составлена авторами, опираясь на [11])

Как видно из таблицы, сумма выпадающих доходов бюджета города Ростова- на-Дону, сформированных в результате оспаривания кадастровой стоимости земельных участков вследствие некорректно определенной ранее методами массовой оценки кадастровой стоимости, составляет 3 963 960,23 руб. Представляется целесообразным учет приведенной выше статистики по оспариванию кадастровой стоимости земель указанных видов разрешенного использования при формировании проекта бюджета.

Заключение

Налоговая политика любого государства обязана быть ориентированной на исполнение требования справедливого распределения сборов среди домохозяйств и предприятий.

Отмеченные проблемы в итоге приводят к некорректным данным, что, в свою очередь, отражается на кадастровой стоимости объекта оценки - земельного участка и, следовательно, приведет к формированию выпадающих доходов местных бюджетов ввиду оспаривания результатов кадастровой оценки плательщиками земельного налога - собственников земельных участков, как юридических, так и физических лиц.

Для решения перечисленных проблем предлагаются следующие мероприятия:

- повысить публичность кадастровой оценки земельных участков;

- усовершенствовать методики

определения кадастровой стоимости земельных участков.

Для реализации изложенных мероприятий необходимо привлечь научное сообщество и практиков, занимающихся теорией оценки, сформировать конкретные требования к неотъемлемому набору исходных данных обо всех объектах недвижимого имущества, а не только земельных участках.

Библиографический список

1. Токарева Л.С. История развития земельного законодательства с 1990 года по настоящее время в рамках рассмотрения приобретения гражданами прав на землю в Российской Федерации // Политика, государство и право. - 2016. - № 2.

2. Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре (принят ГД ФС РФ 24.11.1999)» (утратил силу) // КонсультантПлюс.

3. Лахно Ю.В., Пятикопова А.В. Кадастровая оценка земель с учетом экологических факторов // Механизм обеспечения конкурентоспособности и качества экономического роста региона в условиях модернизации экономики : сб. статей меж- дунар. науч.-практ. конф. - С. 192-195.

4. Распоряжение Правительства РФ от 24.07.2018 № 1520-р (ред. от 15.12.2018)

5. «Об утверждении Концепции наследия чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года» // Консуль- тантПлюс.

6. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. От 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» // КонсультантПлюс.

7. Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 30.10.2018 г. № 595 «Об утверждении «Положения о земельном налоге на территории города Ростова-на- Дону»

8. Земельный кодекс РФ. Ст. 7 «Состав земель в Российской Федерации» // Консультант- Плюс.

9. Черкашина Т.А., Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земель больших и средних городов в условиях реформирования земельных отношений // Финансовые исследования. - 2009. - № 2. - С. 44-51.

10. Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земельных участков в условиях формирования конкурентного рынка недвижимости : автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.10 / Рост. гос. эконом. ун-т «РИНХ». - Ростов н/Д, 2014. - С. 25.

11. Абдуллаева В.С., Захарченко Е.С. Противодействие налоговым преступлениям как инструмент обеспечения финансовой безопасности государства // Финансовые исследования. - 2018. - № 1 - С. 31-39.

12. Отчет по форме № 5-МН за 2017 год

Bibliographic list

1. Tokareva L.S. Istoriya razvitiya zemel'nogo zakonodatel'stva s 1990 goda po nastoyashhee vremya v ramkax rassmotreniya priobreteniya grazhdanami prav na zemlyu v Rossijskoj Federacii // Politika, gosudarstvo i pravo. 2016. № 2

2. Federal'ny'j zakon ot 02.01.2000 № 28-FZ «O gosudarstvennom zemel'nom kadastre (prinyat GD FS RF 24.11.1999) » (utratil silu) / Konsul'tant Plyus

3. Laxno Yu.V., Pyatikopova A.V. Kadastrovaya ocenka zemel' s uchetom e'kologicheskix faktorov // Mexanizm obespecheniya konkurentosposobnosti i kachestva e'konomicheskogo rosta regiona v usloviyax modernizacii e'konomiki: sbornik statej Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. - 01.03.2018. - S. 192-195.

4. Rasporyazhenie Pravitel'stva RF ot 24.07.2018 № 1520-r (red. ot 15.12.2018)

5. «Ob utverzhdenii Koncepcii naslediya chempionata mira po futbolu FIFA 2018 goda» / Konsul'tant Plyus

6. Prikaz Mine'konomrazvitiya Rossii ot 22.10.2010 № 508 (red. ot 22.06.2015) "Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta ocenki "Opredelenie kadastrovoj stoimosti (FSO N 4)" / Konsul'tant Plyus.

7. Reshenie Rostovskoj-na-Donu gorodskoj dumy' ot 30.10.2018 g. №595 «Ob utverzhdenii «Polozheniya o zemel'nom naloge na territorii goroda Rostova-na-Donu»

8. Zemel'ny'j kodeks RF st. 7 Sostav zemel' v Rossijskoj Federacii / Konsul'tant Plyus

9. Cherkashina T.A., Ivanenko D.E. Cadastral valuation of land of large and medium cities in the context of land relations reform // Financial Studies. - 2009. - № 2. - P. 44-51.

10. 9 Ivanenko D.E. Kadastrovaya ocenka zemel'ny'x uchastkov v usloviyax formirovaniya konkurentnogo ry'nka nedvizhimosti: avtoref. dis. ... kand. e'kon. nauk: 08.00.10 / Rost. gos. e'konom. un-t «RINX», 2014. - S. 25.

11. Abdullaeva V.S., Zaxarchenko E.S. Protivodejstvie nalogovy'm prestupleniyam kak instrument obespecheniya finansovoj bezopasnosti gosudarstva // Finansovy'e issledovaniya. - 2018. - № 1 - S. 31-39.

12. Otchet po forme № 5-MN za 2017 god

Размещено на Allbest.ru