Схема территориального планирования Лискинского муниципального района

Территориальное развитие населенных пунктов невозможно без изъятия земель, и прежде всего сельскохозяйственных, при этом допускается изъятие земель худшего качества. В этих условиях вопрос сравнительной оценки сельскохозяйственных земель для целей планировочного анализа и выбора территорий для нового строительства приобретает особую актуальность.

Государственная кадастровая оценка земель служит для определения кадастровой стоимости земельных участков в рамках кадастровых кварталов как основы для исчисления базы налогообложения, а так же для других целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

На территории Лискинского муниципального района государственная кадастровая оценка земель проводилась специалистами Агентства государственной оценки земли ОАО «ЦЧОНИИГипрозем» и ФГУП «Госземкадастрсъемка» ВИСХАГИ, Центрально-Черноземный филиал.

Правовой основой работ по государственной кадастровой оценке земель всех категорий является Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель», утвержденные постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. №316.

Оценка проводилась по 6 группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве.

Результаты оценки утверждены Постановлением администрации Воронежской области от 04.10.2005 года № 984 (табл. 29).

Таблица 17 Удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Лискинского муниципального района на 01.01.2006 г

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, при определении которой учитываются как физические характеристики земельного участка, так и совокупность вещных и обременительных прав на данный земельный участок.

В результате выполненных работ определены удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов Воронежской области в рублях за один квадратный метр по 14 видам функционального использования земель.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений осуществлялось с использованием информации о рыночных ценах на земельных участки и рыночных ценах на единые объекты недвижимости. Были использованы 5 факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земель:

1. фактор экологии;

2. рейтинг района -- балл;

3. расстояние до Воронежа -- км;

4. число рейсов в день -- рейс/день;

5. качественное состояние почв.

В 2004 году закончена работа по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения согласно методике по 6 группам земельных участков, по видам использования.

Земли сельскохозяйственного назначения, расположенные в Лискинском муниципальном районе относятся к 5 группе сравнительной оценки по средней кадастровой стоимости.

2. Проектные решения по стратегии развития и обоснованию предложений по территориальному планированию

2.1 Комплексная оценка и функциональное зонирование территории

При комплексной оценке рассматриваемой территории был применен трехступенчатый способ оценки территории.

На первых двух этапах осуществляется анализ и оценка природных и архитектурно-планировочных факторов, на третьем этапе - комплексная оценка влияния на целесообразность их использования.

В качестве природных факторов анализировались инженерно-геологические условия, к которым отнесены геологические, морфологические, физико-геологические, почвенно-растительные условия, размещение минерально-сырьевых ресурсов, водные и лесные ресурсы, условия мелиорации территории.

В качестве планировочных факторов анализировались и оценивались такие характеристики территории, как ее обеспеченность транспортными и инженерными сетями и сооружениями, транспортная доступность, санитарно-гигиенические условия, требования охраны природы, а также условия и требования архитектурно-эстетических достоинств отдельных природных или культурных ландшафтов.

Оценка территории по отмеченным планировочным факторам производилась по современному положению с учетом еще не введенных в эксплуатацию объектов и коммуникаций.

В результате профакторного анализа и комплексной оценке территории намечаемой к использованию для целей гражданского и промышленного строительства были выделены участки непригодные, исключаемые из дальнейших анализов, к которым были отнесены: леса I группы, несущие санитарно-охранные, водорегулирующие функции, заповедник, застроенные территории.

К участкам, обладающим неблагоприятными факторами, отнесены участки с проявлением отрицательных физико-геологических процессов, карстовых явлений просадочности грунтов, оползней, участков с высоким уровнем грунтовых вод, участков с вероятностью затопления более 4 % территории, не имеющих в пределах 15 км от потребителя поверхностных и достаточных запасов подземных вод, участков с ограниченной транспортной доступностью.

К участкам, обладающим ограниченно-благоприятными условиями, отнесены территории, имеющие положительные характеристики по основным инженерно-геологическим и гидрогеологическим, планировочным условиям, но расположенные на облесенных территориях, либо на землях, используемых в сельскохозяйственных целях, либо имеющих один - два отрицательных показателя из природных или планировочных условий.

Участков с благоприятными условиями, определенных по наибольшей сумме положительных факторов в пределах района крайне мало. Значительная часть этих участков расположена на сельскохозяйственных землях.

Планировочная структура и функциональное зонирование.

Одним из важнейших документов проекта территориального планирования является схема функционального зонирования территории, определяющая региональный градостроительный и экономический режим в каждой функциональной зоне.

Функциональная зона -- это территория в определенных границах с однородным функциональным назначением и соответствующим ему регламентами использования.

Функциональное назначение территории понимается как преимущественный вид деятельности (функции) для которого предоставлена территория.

Задачами функционального зонирования территории являются:

- определение номенклатуры и количества функциональных зон, подлежащих выделению на территории сельского поселения;

- привязка определенных типов функциональных зон к конкретным элементам территории и формировании их перспективной хозяйственной направленность;

- разработка мероприятий по оптимизации режима использования территорий в пределах функциональных зон разного типа.

Утвержденное в соответствующем порядке функциональное зонирование является одним из регламентов правоотношений в градостроительстве, природопользовании, пользования землей и другой недвижимостью.

Регламент использования территорий выступает как совокупность предложений и ограничений использования территории в соответствии с ее функциональным назначением.

Зонирование территории муниципального района произведено в соответствие с общей территориальной структурой производства и расселения, природно-экологического каркаса района, характером размещения и режимом особо охраняемых территорий.

Размещение функциональных зон, их конфигурация, определены на основе перспективной планировочной структуры муниципального района в соответствии с конкретным размещением основных и второстепенных планировочных элементов. В каждой функциональной зоне устанавливается свой, особый режим использования.

Градостроительное зонирование должно стать важнейшим и эффективным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территории сельского поселения с установлением критериев режима использования основных территориальных зон:

жилые;

общественные;

производственные;

зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;

зоны сельскохозяйственного использования;

зоны рекреационного назначения;

зоны особо охраняемых территорий;

иные виды территориальных зон.

Резервные площадки.

На основе функционального зонирования выделены резервные площадки для жилищного, промышленного и сельскохозяйственного строительства. Их характеристики даны в таблице Приложении 1, табл 1.

Учитывая уникальность территории муниципального района, комплексная оценка и функциональное зонирование территории проведены в пределах каждого сельского поселения.

Жилые зоны.

Жилые зоны располагаются в 76 населённых пунктах Лискинского муниципального района. Жилые зоны состоят в основном из одноэтажной усадебной застройки, в них размещаются отдельно стоящие, встроенные и пристроенные объекты социально и культурно - бытового обслуживания населения, стоянки автомобильного транспорта, коммунальные и складские объекты, для которых не требуется установление санитарно -- защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почвы, воздуха, воды и т.п.). Многоэтажная застройка имеется в г. Лиски, р.п. Давыдовка, селах Лискинское и Сторожевое 2-е и поселках с/за «2-я Пятилетка» и пос. сан. им. Цюрупы.

Под расширение и внесение существующей жилой застройки и домовладений предусмотрено 201 участок в общей площадью 1864,8 га (Приложение 5, табл. 1).

В остальных населённых пунктах застройка будет осуществляться на свободных территориях в пределах существующих границ сельских населённых пунктов.

Общественные зоны.

Общественно-деловые зоны имеются во всех административных центрах сельских поселений муниципального района. В этих зонах размещаются административные здания, учреждения здравоохранения, образования, культуры, объекты торговли и общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, стоянки автомобильного транспорта.

Производственные зоны.

Производственные зоны размещаются на существующих местах размещения ферм, машиноремонтных дворов, строительных и складских секторов, которые позволяют территориально вести расширение производственного строительства.

Для перспективного развития предусматриваются и новые производственные площадки в 12 поселениях общей площадью 347,8 га (Приложение 5, табл. 2).

На территории промышленных площадок необходимо выполнить и утвердить проекты санитарно-защитных зон.

Зона преимущественного сельскохозяйственного использования территории Лискинского муниципального района составляет 169,367 тыс. га, сельскохозяйственные угодья 143,584 тыс. га: в том числе 104,475 тыс. га пашня, 8,550 тыс. га сенокосы, 28,764 тыс. га пастбища, 1,795 тыс. га многолетние насаждения; 0,227 тыс. га в стадии мелиоративного строительство и восстановление плодородия; 1,832 тыс. га лесные земли, 13,501 тыс. га под древесно-кустарниковой растительностью, не входящая в лесной фонд, 1,067 тыс. га под водой, 0,279 тыс. га земли застройки, 0,991 тыс. га под дорогами, 1,135 тыс. га болота, 0,005 тыс. га нарушенные земли, 6,746 тыс. га прочие земли. Данная зона используется для целей ведения сельского хозяйства. Проектом предусмотрено уменьшение пашни для перспективного строительства жилой и производственной зон сельских поселений муниципального района.

Зона преимущественного рекреационного назначения территории кратковременного отдыха.

2.1.1 Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры