Определение ценности участка земли
Создание цифровой карты участка городской территории с помощью AutoCAD. Определение зон градостроительной ценности по методикам НИИТАГ и Роскомзема РФ. Определение интегрального показателя ценности участка. Установление сетки земельно-ценовых районов.
| Рубрика | Геология, гидрология и геодезия |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 31.03.2015 |
| Размер файла | 137,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
градостроительный земельный участок
Введение
Нормативные ссылки
1. Создание цифровой карты участка городской территории с помощью AutoCAD
2. Работа в ГИС ArcMap
2.1 Загрузка карты AutoCAD в ArcMap
2.2 Создание тематической базы данных
3. Определение зон градостроительной ценности по методикам НИИТАГ и Роскомзема РФ
3.1 Последовательность проведения расчетов по методике НИИ теории архитектуры и градостроительства
3.2 Установление земельно-оценочных участков
3.3 Выявление свойств городской территории, подлежащих учету
3.4 Принятие бальной шкалы для измерения принятых свойств по земельно-оценочным участкам
3.5 Нахождение весовых коэффициентов
3.6 Определение интегрального показателя ценности участка
3.7 Проверка внутренней противоречивости информации и способы ее устранения
3.8 Установление зон и районов градостроительной ценности
3.9 Основные принципы установления сетки земельно-ценовых районов по методике НИИТАГ
3.10 Алгоритм методики дифференциации градостроительной ценности городской территории по методике Роскомзема РФ
3.11 Порядок определения оценочных участков по методике Роскомзема РФ
3.12 Определение коэффициентов относительной ценности территории по методике Роскомзема РФ
3.13 Определение радиуса влияния групп факторов
3.14 Определение суммарных коэффициентов относительной ценности оценочного участка по методике Роскомзема РФ
3.15 Корректировка коэффициентов относительной ценности по методике Роскомзема РФ
4. Пространственный анализ участка городской территории
Заключение
Список использованных источников
Введение
Целью выполнения курсовой работы является закрепление и углубление теоретических знаний, полученных во время изучения теоретического курса, создание базы данных электронно-цифровой карты участка городской территории для пространственного анализа участка городской территории и определения зон градостроительной ценности территории.
При выполнении курсовой работы, в качестве основы для создания графической базы данных электронно-цифровой карты, необходимо произвести оцифровку карты-исходника города Краснодара объемом 10-12 кварталов, загрузить полученную карту в ArcMap, преобразовать слои, по каждому из слоев создать и заполнить атрибутивные таблицы, а также определить зоны градостроительной ценности по методикам НИИТАГ и Роскомзема РФ.
Нормативные ссылки
В данной курсовой работе использовались следующие нормативные ссылки:
СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений/Госстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 1997. - 64 с.
СНиП 14-01-96. Основные положения создания и ведения государственного градостроительного кадастра Российской Федерации/Минстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 1997. - 9 с.
ГОСТ 2.109-73 ЕСКД. Основные требования к чертежам
ГОСТ 2.104-68 ЕСКД. Основные надписи
ГОСТ 2.301-68 ЕСКД. Форматы
ГОСТ 2.302-68 ЕСКД. Масштабы
ГОСТ 2.304-81 ЕСКД. Шрифты чертежные
ГОСТ 2.701-84 ЕСКД. Схемы. Виды и типы. Общие требования к выполнению.
1. Создание цифровой карты участка городской территории с помощью AutoCAD
Загрузка исходного графического файла в программу Auto CAD
Загрузка графического файла в программу AutoCad осуществлялась следующим образом. Для вставки растрового изображения использовалась команда Вставка - Растровое изображение из меню.
Параметры вставки: точка вставки 0;0, угол поворота 0. Для приведения ее к реальному масштабу необходимо выполнить команду Масштаб из меню Редактирование. Указывается Ссылка, т.е. отношение реальной длины линейного объекта на местности к длине этого объекта на местности к лине этого объекта на растре. AutoCAD работает со своими единицами длины, поэтому необходимо принять: 1ед. AutoCAD=1м.
Создание слоев
Для создания цифровой карты и дальнейшей работы с ней были созданы слои:
- Дороги;
- Здания;
- Земельные участки;
- Кварталы
- Оценочные участки.
Для создания полигональных объектов в слоях: здания, кварталы, земельные участки, оценочные земельные участки использовался инструмент Полилиния, при этом выполнялась команда «Замкнуть» в экранном меню.
Таким образом, было создано 10 кварталов, впоследствии разбитых на участки с объектами капитального строительства, расположенными на них.
Для линейных объектов слоя Дороги был использован инструмент отрезок. Слой Дороги состоит из отдельных отрезков, отображающих оси улиц и проходящих посередине проезжей части параллельно сторонам кварталов.
Таким образом, было создано 54 отдельных отрезков, которые в свою очередь образовали 15 улиц.
Порядок создания слоя
Из панели управления Формат - Слои. Нажимаем кнопку Новый. Появляется новая запись, которую вы редактируете, меняя название, задавая тип и цвет линии. Таким образом, создаются все пять слоев.
Порядок создания объектов внутри слоя.
На панели управления мы делали активным слой, в котором будут создаваться объекты, затем выбирали инструмент для отображения объектов.
Обрисовывали квартал или участки и для возврата в начальную точку выбирали «Замкнуть» (нажав правую кнопку мыши, в выдающем меню выбираем команду Замкнуть).
Для того чтобы при обрисовке участков совпадали вершины соседних участков, была установлена объектная привязка.
Для каждого нового объекта выбирали свой инструмент.
Проверка соответствия.
После окончания работы по векторизации обязательным условием является проверка выполнения работы, и оценка соответствия полученного электронного варианта и исходной карты. Для этого необходимо отключив все слои, за исключением одного, проверить:
- все ли необходимые объекты нанесены на карту;
- нет ли ошибочно нанесенных объектов;
- соответствуют ли отображаемые объекты тому слою, в котором они находятся.
2. Работа в ГИС ArcMap
2.1 Загрузка карты AutoCAD в ArcMap
При запуске программы ArcView необходимо создать новый «Вид», для этого в открывшемся окне надо выбираем «С новой пустой картой».
Следующим этапом является установка масштаба карты. Для этого была выполнена команда «Вид/Свойства фрейма данных», выбрана вкладка «Общие» и в поле «Карта» и «Отображение» были установлены единицы длины Метры.
Далее были созданы следующие слои:
- Дороги;
- Здания;
- Земельные участки;
- Кварталы;
- Оценочные участки.
Для создания слоя «Кварталы» была выполнена команда «Файл/Добавить данные», далее в открывшемся окошке был указан путь к файлу AutoCAD карты. Затем необходимо было щелкнуть 2 раза на названии файла, появлялось типов данных, которые можно подгрузить; был выбран «Полигон». В результате добавилась CAD-тема, которая содержит все полигональные объекты AutoCAD карты.
Для дальнейшей работы эти объекты необходимо было разнести по слоям и привязать к ним атрибутивную информацию, поэтому они были преобразованы в шейп-файлы.
2.2 Создание тематической базы данных
Для создания атрибутивной базы данных необходимо выделить необходимый шейп-файл, щёлкнуть правой кнопкой мыши по нему и выбрать вкладку Открыть таблицу атрибутов. Открылась атрибутивная база данных в которой содержится стандартная информация по всем объектам темы.
Для того чтобы создать нужное для работы поле, необходимо выполнить следующую команду: «Опции/Добавить поле», в появившемся окне указать параметры созданного поля. Для числовых значений в поле «Тип» выбрать «Short Integer», а для символьных - «Text».
К создаваемой карте возможно привязать атрибутивную базу данных по теме «Дороги» следующей структуры:
Название
Длина
По теме «Здания»:
Функциональное назначение
Площадь застройки
По теме «Земельные участки»
Кадастровый номер
Форма собственности
Площадь
По теме «Кварталы»:
Площадь;
Кадастровый номер.
По теме «Оценочные участки»:
Площадь;
Номер участка;
Зона по НИИТАГ;
Зона по Роскомзем РФ.
Атрибутивные таблицы, созданные в ходе работы, редактируются и заполняются кадастровыми сведениями, и прообразовываются в тематическую базу данных.
Атрибутивные базы данных слои Дороги, Здания, Земельные участки, Кварталы, Оценочные участки представлены в таблицах 1-5.
3. Определение зон градостроительной ценности по методикам НИИТАГ и Роскомзема РФ
3.1 Последовательность проведения расчетов по методике НИИ теории архитектуры и градостроительства
Последовательность проведения расчетов по измерению дифференциации ценности городских территорий складывается из следующих процедур:
установление земельно-оценочных участков при макро-, мезо- и микроподходе к определению дифференциации ценности территории города;
определение направлений использования территории города в соответствии с его спецификой (например, в малых и средних городах с относительно невысокой для края ценностью территории заведомо можно исключать оценку территории с точки зрения подземного строительства, а в Новороссийске и Сочи это, видимо, целесообразно);
выявление свойств городской территории, подлежащих учету при измерении дифференциации градостроительной ценности городских земель и при измерении их ценности для отдельных видов хозяйствования при макро-, мезо и микроподходе к городу;
принятие балльной шкалы для измерения принятых свойств по земельно-оценочным участкам;
нахождение весовых коэффициентов значимости каждого свойства для получения интегральной оценки ценности территории для каждого направления ее использования;
выбор алгоритма перехода от оценок отдельных свойств территории к интегральному показателю ее ценности;
проведение вариантных расчетов для проверки внутренней противоречивости информации и ее устранения.
3.2 Установление земельно-оценочных участков
При установлении земельно-оценочных участков при макро-, мезо- и микроподходе к определению дифференциации ценности территории города следует исходить из того, что сначала в соответствии с естественными рубежами (реки, железные дороги, овраги и т.п.) устанавливаются земельно-планировочные зоны. Но по ним проводить оценку территории бесполезно. Их необходимо подразделить хотя бы на земельно-планировочные подзоны на основе учета основных типов использования земли -- жилая застройка, промышленные и коммунально-складские зоны. Полученные территории могут выступать в качестве земельно-оценочных участков (земельно-оценочных зон) при наиболее укрупненной оценке территории. Последняя целесообразна для крупных городов, в которых дифференциация ценности территории еще не проводилась.
При установлении земельно-оценочных участков на мезоуровне следует земельно-планировочные подзоны расчленить по видам использования территории -- многоэтажная и индивидуальная застройка, парки, зеленые зоны, земли сельскохозяйственного назначения и т.д. с выделением в них территорий, на которых возможно изменение сложившегося направления использования. Таким образом устанавливаются земельно-оценочные районы.
При установлении земельно-оценочных участков на микроуровне земельно-оценочные районы следует подразделить по принципу удобства транспортного и культурно-бытового обслуживания (тяготение к пересадочным узлам, близость школ, магазинов). Таким образом получается сетка земельно-оценочных подрайонов.
Низшим уровнем членения территории должны быть кварталы, образующие сетку земельно-оценочных участков.
Сплошная оценка городской территории по конкретным землевладениям сегодня бесполезна, поскольку отсутствует инженерно-геологическая и экологическая сертификация земель -- этих важнейших для мельчайших единиц членения городской территории свойств.
При установлении земельно-оценочных участков на мезоуровне земельно-оценочные районы следует подразделить на внутриквартальные и примагистральные пространства, выделяя в пределах одной улицы территории, характеризующиеся существенными различиями в интенсивности пешеходного и автомобильного движения. В тех случаях, когда две стороны одной улицы характеризуются разной интенсивностью движения (например, когда она является границей между промышленной зоной и жилой застройкой), следует выделять обе стороны такой улицы в качестве самостоятельных земельно-оценочных участков.
При установлении земельно-оценочных участков на микроуровне подобное разделение должно проводиться в пределах земельно-оценочных подрайонов (кварталов).
3.3 Выявление свойств городской территории, подлежащих учету
При выявлении свойств городской территории, подлежащих учету при измерении дифференциации градостроительной ценности городских земель и при измерении их ценности для отдельных видов хозяйствования при макро-, мезо и микроподходе к городу, следует руководствоваться следующими правилами:
при дифференциации градостроительной ценности эти свойства, независимо от масштаба исследования, должны отражать особенности транспортного положения территории, природную составляющую, инженерную инфраструктуру, экологическую ситуацию и состояние социальной инфраструктуры;
на каждом уровне набор этих свойств должен быть различен, но во всех случаях отбираемое свойство должно характеризоваться существенными различиями от места к месту и поддаваться хотя бы балльной оценке;
при измерении дифференциации относительной ценности территории при разных направлениях ее использования отбирать только те свойства, которые наиболее существенны для соответствующей категории землепользователей.
3.4 Принятие бальной шкалы для измерения принятых свойств по земельно-оценочным участкам
При измерении свойств территории в разрезе принятых земельно-оценочных зон, районов или участков желательно иметь оценки в натуральных показателях, присущих каждому свойству -- шум в децибелах, близость в километрах, доступность в минутах и т.д., чтобы затем переходить к балльной оценке. Однако в большинстве случаев города и другие населенные пункты таких показателей не имеют, и приходится ориентироваться на измерение этих свойств сразу в баллах.
При установлении балльных оценок для сведения к минимуму возможного субъективизма необходимо руководствоваться следующими правилами:
возможный диапазон балльных шкал от 3-балльной (средняя, похуже и получше) до 13-балльной.
выбор шкалы балльности определяется представлениями разработчиков оценки территории о степени дифференциации ее свойств в данном городе по сравнению с другими.
При выполнении данной курсовой работы использовалась трех-балльная шкала.
3.5 Нахождение весовых коэффициентов
Нахождение весовых коэффициентов значимости каждого свойства необходимо для получения интегральной оценки ценности территории для каждого направления ее использования.
Весовые коэффициенты для каждого свойства по каждому направлению использования территории должны устанавливаться с учетом соблюдения двух ограничений: формального и содержательного.
Формальное ограничение заключается в том, что сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице, а содержательное -- в том, чтобы соблюдалось разумное соотношение этих весов при переходе от одного направления к другому (например, значимость экологической ситуации для социального жилья меньше, для комфортного коммерческого -- выше, а для элитарного жилья -- еще выше).
Соблюдение этих правил сводит возможный субъективизм в назначении весовых коэффициентов к минимуму.
3.6 Определение интегрального показателя ценности участка
Алгоритм должен быть построен таким образом, чтобы он автоматически обеспечивал соблюдение главного правила дифференциации -- сумма положительных отклонений от 1 (или ставки платежа) должна быть равна сумме отрицательных отклонений.
Здесь возможны разные модификации, но наибольшую дифференциацию обеспечивает следующий алгоритм, реализованный в программном комплексе «Зонирование города», составленном на базе Microsoft Exel:
а) определение средневзвешенного значения каждого показателя из всех значений баллов по данному показателю по всем земельно-оценочным участкам с учетом площади территории каждого земельно-оценочного участка Zi производится по формуле (1):
/ Sj(1)
где Zij - балльная оценка j-го участка по i-му показателю;
Sj - площадь j-го участка;
n - общее количество показателей;
j - общее количество земельно-оценочных участков.
б) расчет среднего по городу интегрального показателя ценности X производится по формуле (2):
где Fi - коэффициент, определяющий значимость каждого фактора для расчета градостроительной ценности территории. Назначается методом экспертной оценки.
в) определение вклада каждого показателя в интегральный показатель Vi производится по формуле (3):
Vi=Fi : X ; (3)
г) расчет интегрального показателя ценности j-го участка Xj производится по формуле (4):
Алгоритм предусматривает возможность расчета средневзвешенного показателя ценности по любой совокупности участков с проверкой соотношения расчетного показателя с исходным (подлежащим дифференциации).
В данной курсовой работе расчеты были произведены с помощью электронных таблиц EXCEL, разработанных кафедрой. Программа расчета интегральных показателей в электронных таблицах EXCEL находится в электронной библиотеке кафедры кадастра и геоинженерии по адресу: МУ КП\Кадастр застр. терр\НИИТАГ.xls.
При расчете электронных таблиц EXCEL использовалась трех-бальная система оценки 14 показателей:
Транспортная доступность;
Плотность застройки;
Близость к объекту здравохранения;
Близость к объекту образования;
Близость к объектам торговли;
Близость к зонам отдыха;
Близость к объектам культуры;
Близость к объектам спорта;
Озеленение территории;
Близость престижных объектов;
Социально-опасные объекты;
Зашумленность;
Уровень развития инженерных коммуникаций;
Условия хранения личного транспорта.
3.7 Проверка внутренней противоречивости информации и способы ее устранения
Произведенный по предложенной методике расчет интегральных показателей можно считать стартовым. Далее должен начинаться процесс выявления и устранения внутренней противоречивости исходной информации под влиянием субъективных решений по каждому из элементов.
Суть этой методики в следующем.
На первом этапе расчетов производится проверка принятой информации на внутреннюю сопоставимость, как в отношении балльных оценок, так и весовых коэффициентов. Для этого проводится серия расчетов, по результатам которых в исходную информацию вносятся соответствующие коррективы. Анализируются два вида показателей -- средневзвешенная оценка по каждому свойству городской территории и соотношения земельно-оценочных участков по величине интегрального коэффициента ценности их территории.
При такой корректировке рекомендуется руководствоваться следующими двумя правилами.
1. Чем больше числовое значение средневзвешенной оценки учитываемых свойств городского пространства, тем меньше различия от места к месту по данному свойству.
Выполнение этого правила предполагает сопоставление средневзвешенных оценок по городу в целом. Если эти соотношения в целом соответствуют реальной ситуации в городе, то можно считать, что грубых просчетов здесь нет, и информация в целом соответствует критерию осмысленности. Если эти соотношения явно неадекватны ситуации, то все балльные оценки по тем показателям, соотношения между которыми оказались «перевернутыми», должны быть откорректированы.
2. Чем больше числовое значение интегрального коэффициента, тем выше градостроительная ценность соответствующего земельно-оценочного участка для того или иного направления участка земли.
Выполнение этого правила предполагает сопоставление числовых значений интегрального показателя ценности для разных районов последовательно для каждого направления использования земли.
Порайонный анализ соотношений интегрального коэффициента следует проводить по всем отобранным направлениям использования городской территории. Практика показывает, что ошибки в исходной информации могут вскрываться даже на последней стадии расчета.
В случае работы с большим числом районов и свойств анализ информации и результатов расчетов на внутреннюю противоречивость следует проводить с помощью системы электронного визуального контроля. Суть этой системы в том, что ЭВМ по каждому свойству и по интегральному показателю для каждого направления использования территории строит цветные картограммы. Сопоставление изменения цветовой гаммы с представлениями специалистов о зонах перехода каждого свойства и позволяет выявлять любые сколько-нибудь существенные противоречия.
Если специалисту соотношение интегральных показателей ценности между какими-то участками представляется неубедительным, то сначала просматриваются балльные характеристики свойств по сравниваемым земельно-оценочным участкам и, в случае необходимости, вводятся соответствующие поправки с последующим перерасчетом значений интегрального коэффициента по всем участкам города.
Если балльные оценки свойств сравниваемых участков сомнений не вызывают, тогда корректируются весовые коэффициенты, и снова производится перерасчет. Если в процессе таких перерасчетов сомнительное соотношение остается, тогда анализируется достаточность принятых в расчете свойств городской территории или правильность выделенных единиц планировочного членения территории. Если и здесь нет дополнений к принятой исходной информации, то тогда предпочтение должно отдаваться результатам расчетов, а не интуиции специалистов.
В результате многовариантных расчетов устанавливаются окончательная схема планировочного членения территории города и согласованная система балльных оценок и весовых коэффициентов. Вторым этапом расчетов является установление окончательной системы интегральных показателей дифференциации градостроительной ценности территории города с последующим использованием этой информации для различных прикладных расчетов.
Важно подчеркнуть, что отлаженная система весовых коэффициентов и средневзвешенных числовых значений в целом по городу каждого фактора позволяет по этим же факторам с помощью приведенных формул устанавливать сравнительную ценность любого участка любой дробности.
3.8 Установление зон и районов градостроительной ценности
Анализ результатов расчетов должен производится для установления районов и зон градостроительной ценности.
В обоих случаях районы и зоны следует устанавливать на основе объединения земельно-оценочных участков по принципу близости числовых значений интегрального показателя ценности. При этом должно выполняться главное требование к районированию с точки зрения математики -- вариация этих числовых значений внутри зоны должна быть меньше, чем между зонами.
Поскольку данное требование может проверяться лишь при условии, что каждая зона состоит хотя бы из двух земельно-оценочных участков, следовательно, число земельно-оценочных участков (по ним проводится оценка) должно быть существенно больше числа конструируемых земельно-ценовых зон.
Но между зонированием градостроительной ценности и земельно-ценовым зонированием имеется ряд существенных различий, что обусловлено разной системой ограничений.
При установлении районов градостроительной ценности важно учитывать различия в направлениях использования территории -- нельзя в один район объединить промышленную зону и гаражи, а для ценового зонирования это вполне допустимо.
Таблица 1. Определение зон градостроительной ценности участка территории города Краснодара
3.9 Основные принципы установления сетки земельно-ценовых районов по методике НИИТАГ
Установление сетки земельно-ценовых районов должно базироваться на соблюдении следующих принципов:
районы градостроительной ценности (в отличие от типов) могут включать в свой состав только те земельно-оценочные территории, которые соседствуют друг с другом;
районы градостроительной ценности должны соблюдать городскую черту;
в районах с наивысшей ценностью вариация интегрального показателя объединяемых земельно-оценочных территорий должна быть существенно меньше, чем в районах с наименьшей ценностью;
при установлении границ районов градостроительной ценности учитывать не только формально-количественное значение интегрального показателя ценности, но и различия в интенсивности использования рассматриваемых участков коммерческими структурами, чтобы при объединении не снизить ценность наиболее интенсивно используемых территорий за счет усреднения;
в городах с внутригородскими районами соблюдать границы этих районов;
при прочих равных условиях стремиться к сокращению числа районов градостроительной ценности, ибо с увеличением числа районов резко возрастает потребность в качественной информации, и увеличиваются затраты на ее производство, хранение, поддержание, обработку и передачу.
При установлении районов и зон градостроительной ценности остается в силе принцип минимакса -- минимум районов при максимуме внутренней однородности, но не обязательно соблюдение границ внутригородских районов (наоборот, если границы секут зоны градостроительной ценности, значит, эти границы проведены неправильно и сетку внутригородских районов или округов следует корректировать). В то же время обязателен учет особенности функционального использования участков; если современное или намечаемое использование различно, то эти участки, как правило, должны относиться к разным районам (зонам).
3.10 Алгоритм методики дифференциации градостроительной ценности городской территории по методике Роскомзема РФ
Градостроительная ценность территории поселения по предлагаемой методике базируется на учете уровня инженерного оборудования и обустройства территории, доступности к объектам социальной инфраструктуры и отдельных экологических признаках территории, но не учитывает различий в динамике оценочных показателей при удалении от центра поселения или его локальных центров для различных видов использования земель (жилая, офисная застройка, участки торговых предприятий), так как ставит своей задачей установить усредненный коэффициент в целом по оценочной зоне.
Рекомендуемая методика зонирования территории поселения предусматривает выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.
Первое включает в себя разграничение территории поселения на оценочные участки.
Второе - установление для каждого оценочного участка перечня факторов влияния, их оценка и расчет суммарного коэффициента относительной ценности оценочного участка и коэффициента дифференциации по отдельным оценочный участкам территории поселения. В этом же действии в процессе наложения влияния факторов друг на друга на отдельном оценочном участке уточняются их границы.
Третье действие предусматривает объединение оценочных участков, имеющих близкие значения коэффициентов дифференциации, в оценочные зоны (зоны градостроительной ценности).
3.11 Порядок определения оценочных участков по методике Роскомзема РФ
Градостроительные принципы определения оценочных участков, их границ и коэффициентов к ним заложены в следующем положении строительных норм и правил (СНиП 2 07.01-89*): «определяются…с учетом…плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей».
Разграничение территории поселения на оценочные участки осуществляется на плане масштаба 1:10000 или 1:25000 по ГОСТ 2.302. На нем наносятся территории различного функционального использования:
земли общего пользования, включая земли, занятые лесами и водными объектами;
земли жилой застройки независимо от ее типа;
земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и земли других землепользователей сферы производства.
Территории различного функционального использования разграничиваются на оценочные участки.
На селитебных землях, занимающих, как правило, значительную часть территории населенного места, выделяются участки, застроенные однотипными жилыми домами - малоэтажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3-5 этажей), многоэтажной секционной (6-9 этажей), многоэтажной секционной (10-12 этажей) и т.д.
Территории поселения, занятые садоводческими товариществами и кооперативами, дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности.
Производственные территории выделяются и дифференцируются на оценочные участки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.
Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (производственного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий.
3.12 Определение коэффициентов относительной ценности территории по методике Роскомзема РФ
После выделения оценочных участков устанавливается величина коэффициента их относительной ценности. При расчете коэффициентов относительной ценности территории учитывается влияние следующих групп факторов:
1) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;
3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;
4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
6) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
7) рекреационная ценность территории.
Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения их подразделяют на ряд единичных подфакторов.
Таблица 2. Факторы относительной ценности территории
|
Факторы относительной ценности |
Рекомендуемые численные значения |
|
|
1 |
2 |
|
|
Группа 1. Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения: образования и воспитания культуры и искусства бытового обслуживания торговли здравоохранения спорта и пр. |
0,40 0,10 0,28 0,11 0,14 0,07 |
|
|
Группа 2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории и застройки |
||
|
водопровод (водоразборные колонки или ввод в жилые дома) канализация (включая групповые автономные системы) теплоснабжение электроснабжение газоснабжение твердое покрытие улиц и проездов |
0,05 0,06 0,10 0,05 0,10 0,10 |
|
|
Группа 3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения микрорайонного значения. Наличие: детских дошкольных учреждений общеобразовательных школ торговли, питания, бытового обслуживания пр. (культуры, искусства, спорта и т.п.) |
0,11 0,02 0,03 0,08 |
|
|
Группа 4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие: зон охраны исторических и архитектурных памятников зон регулирования застройки ценных эстетических (ландшафтных) факторов (живописный рельеф, лесные массивы и зеленые насаждения, реки и водоемы) ценных природных факторов (уникальная растительность, водоемы, животный мир) |
1,00 0,50 0,40 0,40 |
|
|
Группа 5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных факторов, учитываются со знаком "минус") загрязнение воздушного бассейна загрязнение территории загрязнение воды нарушение шумового режима прочие отрицательные воздействия (радиация и т.п.). |
0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 |
|
|
Группа 6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы (учитываются со знаком «минус») высокий уровень стояния грунтовых вод |
0,20 |
|
|
заболоченность территории просадочные грунты крутые уклоны местности подверженность оползневым явлениям подрабатываемые территории подтапливаемые территории территории со скальными грунтами сейсмичность (7,8 и 9 баллов) |
0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 |
|
|
Группа 7. Рекреационная ценность территории. Наличие в черте населенного пункта: природно-заповедных территорий рекреационно-природных территорий заповедных и защитных лесных территорий санитарно-защитных природных территорий |
0,50 0,50 0,25 0,25 |
3.13 Определение радиуса влияния групп факторов
Условия каждого оценочного участка (из выделенных на плане города) сравниваются с перечисленными выше факторами. При этом радиусы влияния факторов первой группы определяются доступностью услуг, создаваемых городским общественным центром. В приделах получасовой пешеходной доступности (1.5-2 км) они учитываются в полном объеме.
При пешеходной доступности, равной часу (3-4 км), они учитываются в половинном объеме. Радиусы влияния третьей группы определяются радиусами обслуживания, расположенными в жилой застройке.
Таблица 3. Радиусы влияния групп факторов
|
Учреждения и предприятия |
Радиус обслуживания, м |
|
|
1 |
2 |
|
|
Детские дошкольные учреждения: в городах в малых городах при 1-2-этажной застройке |
300 500 |
|
|
Общеобразовательные школы |
750 |
|
|
Помещения для физкультурно-оздоровительных занятий |
500 |
|
|
Физкультурно-спортивные центры жилых районов |
1500 |
|
|
Поликлиники и их филиалы в городах |
2000 |
|
|
Раздаточные пункты молочной кухни то же при 1-2-этажной застройке |
500 800 |
|
|
Аптеки в городах то же при 1-2-этажной застройке |
500 800 |
|
|
Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения в городах при многоэтажной застройке то же при 1-2-этажной застройке |
500 800 |
|
|
Отделения связи и филиалы сбербанка |
500 |
Радиусы влияния других факторов устанавливаются на основе положений генерального плана населенного пункта; разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности; другой исследовательской, изыскательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документацией, выполненной ранее. При отсутствии таких разработок следует выполнить комплексный анализ территории поселения и провести экспертную оценку специалистами соответствующих служб города. Если рассматриваемый фактор оказывает влияние на относительную ценность оценочного участка, то это влияние, выраженное численным значением коэффициента, заносится в соответствующую таблицу.
Таблица 4. Влияние фактора доступности к центру города
|
Номер оценочного участка на плане |
Группа 1: Доступность к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания населения общегородского значения |
|||||||
|
Шифр фактора |
||||||||
|
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
Итого |
||
|
1 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
2 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
3 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
4 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
5 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
6 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
7 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
8 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
9 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
10 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
11 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
12 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
13 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
14 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
15 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
16 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
17 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
18 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
19 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
20 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
21 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
22 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
23 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
24 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
25 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
26 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
27 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
28 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
29 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
30 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
31 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
32 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
33 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
34 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
35 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
36 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
37 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
38 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
39 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
40 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
41 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
1,1 |
|
|
42 |
0,40 |
0,10 |
0,28 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
43 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
44 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
|
|
45 |
0,40 |
0,10 |
0 |
0,11 |
0,14 |
0,07 |
0,82 |
Таблица 5. Влияние обеспеченности инженерным оборудованием благоустройством
|
Номер оценочного участка на плане |
Группа 2: Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории и застройки |
|||||||
|
Шифр фактора |
||||||||
|
2.1 |
2.2 |
2.3 |
2.4 |
2.5 |
2.6 |
Итого |
||
|
1 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
2 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
3 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
4 |
0 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,31 |
|
|
5 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
6 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
7 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,40 |
|
|
8 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,40 |
|
|
9 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
10 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
11 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
12 |
0 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,31 |
|
|
13 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
14 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
15 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
16 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,40 |
|
|
17 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,40 |
|
|
18 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,40 |
|
|
19 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
20 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
21 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
22 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
23 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
24 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
25 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
26 |
0 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,31 |
|
|
27 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
28 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
29 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
30 |
0 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,31 |
|
|
31 |
0 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,31 |
|
|
32 |
0 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,31 |
|
|
33 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
34 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
35 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
36 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
37 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,36 |
|
|
38 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0 |
0,10 |
0,36 |
|
|
39 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
40 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
41 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
42 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
43 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
44 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
|
|
45 |
0,05 |
0,06 |
0,10 |
0,05 |
0,10 |
0,10 |
0,46 |
Таблица 6. Влияние уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания
|
Номер оценочного участка на плане |
Группа 3:Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания микрорайонного значения |
|||||
|
Шифр фактора |
||||||
|
3.1 |
3.2 |
3.3 |
3.4 |
Итого |
||
|
1 |
0 |
0,02 |
0,03 |
0,08 |
0,13 |
|
|
2 |
0 |
0,02 |
0,03 |
0,08 |
0,13 |
|
|
3 |
0,11 |
0,02 |
0 |
0 |
0,13 |
|
|
4 |
0,11 |
Подобные документы
Основные положения по геодезическим работам в кадастре. Определение границ земельного участка. Состав и последовательность геодезических измерений при выносе границ земельного участка. Физико-географическая и экономическая характеристика местоположения.
дипломная работа [2,4 M], добавлен 13.10.2017Физико-географические, геологические и гидрогеологические условия территории строительства. Физико-механические свойства грунтов в зоне влияния участка. Расчет устойчивости откосов, крена и осадки свайного фундамента. Определение несущей способности свай.
курсовая работа [538,3 K], добавлен 06.02.2014Проведение геодезических работ по установлению на местности границ земельных участков. Этапы процедуры постановки участка на кадастровый учет. Определение местоположения границ и площади участка. Понятие межевание, общие сведения. Разделы геодезии.
реферат [28,4 K], добавлен 19.01.2017Метановыделение в выработки выемочного участка. Расход воздуха для проветривания выработок выемочного участка с применением мероприятий по дегазации. Подача и давление вентилятора местного проветривания. Расчет депрессии выработок выемочного участка.
курсовая работа [132,5 K], добавлен 30.09.2012Вычисление дирекционных углов линий и координатных точек. Расчет границ участка и построение топографического плана. Геометрическое нивелирование трассы дороги. Определение румба по истинному азимуту. Особенности прокладки и измерения теодолитных ходов.
контрольная работа [517,0 K], добавлен 14.02.2014Инженерно-геологические условия участка отбора образцов для исследования гранулометрического состава и уплотняемости дисперсных грунтов. Местоположение и геоморфологические условия участка. Определение оптимальной влажности и максимальной плотности проб.
курсовая работа [506,2 K], добавлен 02.04.2015Обоснование нормативной точности определения координат характерных точек границ земельного участка. Определение площадей земельных участков при ведении Единого государственного реестра земель. Ошибки оформления в графической части межевого плана.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 07.01.2015Геодезия как наука об определении формы и размеров Земли, анализ задач: установление систем координат, исследования природных ресурсов. Способы составления плана земельного участка по результатам определения азимутов, дирекционных и внутренних углов.
курсовая работа [554,1 K], добавлен 19.09.2014Вычисление исходных дирекционных углов сторон теодолитного хода; определение координаты точки. Обработка угловых измерений, составление топографического плана участка местности между двумя пунктами полигонометрии ПЗ 8 и ПЗ 19 по данным полевых измерений.
контрольная работа [544,2 K], добавлен 08.11.2011Обработка журнала нивелирования участка по квадратам, исследование и оценка полученных результатов. Построение топографического плана участка местности в масштабе 1:1000. Составление проекта вертикальной планировки участка под горизонтальную площадку.
контрольная работа [16,1 K], добавлен 16.03.2015Краткий обзор месторождений кианита. Минералы группы силлиманита. Особенности морфологии и состава кианита Андрее-Юльевского участка и Борисовского месторождения. Технология обогащения и промышленное значение кианитовых руд Андрее-Юльевского участка.
дипломная работа [3,4 M], добавлен 30.11.2010Анализ организации и определение стоимости землеустроительных работ. Оценка характеристик объекта: протяженности границ земельного участка, его площади, теодолитного хода, количества точек стояния, точности измерения межевых знаков, наличия смежников.
курсовая работа [76,3 K], добавлен 14.11.2012Происхождение, месторождения и стадии образования солнечного камня, его обработка и использование. Создание лекарственных препаратов из янтарной кислоты. Причины цветового разнообразия янтаря. Определение художественной ценности изделий из сукцинита.
презентация [13,2 M], добавлен 03.06.2017Горно-геологические условия месторождения. Система разработки, выбор и обоснование способа вскрытия и схемы подготовки. Определение продолжительности вскрытия и подготовки горизонта -350м восточного участка Таштагольского филиала ОАО "Евразруда".
курсовая работа [42,7 K], добавлен 29.06.2012Анализ русловых деформаций по сопоставленным и совмещенным планам. Построение продольного профиля по оси судового хода. Исследование скоростного режима участка съемки. Анализ экологического состояния участка реки с учетом влияния господствующих ветров.
курсовая работа [137,5 K], добавлен 21.11.2010Геологическое строение Донецкой области. Геоэкологические условия участка проектируемого строительства дворца культуры в пгт Першотравневое. Физико-механические свойства грунтов, геодинамические процессы и явления. Вторая категория сложности участка.
курсовая работа [55,4 K], добавлен 21.06.2011Функции и задачи маркшейдерской службы горного предприятия. Создание опорных и съемочных сетей участка работ. Разбивка транспортных путей в карьере. Способы определения объемов добычи руды. Маркшейдерское обеспечение буровзрывных работ на карьере.
курсовая работа [3,0 M], добавлен 27.03.2016Изучение Черемушкинского лицензионного участка, расположенного в Перелюбском районе Саратовской области. Геолого-геофизическое описание района. Исследование поисков залежей нефти, газа и газового конденсата. Сведения о скважинах глубокого бурения.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 17.02.2015Голицыно как второй по величине город Одинцовского района Московской области. Особенности организации комплекса работ по созданию планово-высотной основы для строительства жилого комплекса и съемке участка застроенной территории в масштабе 1:500.
курсовая работа [2,7 M], добавлен 15.01.2015Последовательность работ при теодолитной и тахеометрической съемке, составление плана участка. Рекогносцировка участка местности. Ведение записей полевых измерений в журнале, их обработка и принципы контроля. Техническое нивелирование поверхности.
отчет по практике [50,4 K], добавлен 20.10.2015
