Институт аренды в римском праве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Институт аренды в римском праве

2. Характеристика отдельных видов договора аренды

2.1 Эмфитевзис в римском частном праве

2.2 Суперфиций в римском частном праве

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Римское право занимает уникальное место в правовой истории человечества. Оно представляет собой наивысшую ступень в развитии права в античном обществе и древнем мире в целом.

Оно отличается прежде всего, необыкновенно широким охватом самых разнообразных жизненных отношений и ситуаций. Особенно тщательно были разработаны в римском праве различные способы защиты интересов частных собственников, а также многообразных участников имущественного оборота. Именно римляне, опираясь на весь предшествующий мировой опыт, в том числе и стран Востока, впервые сделали индивидуальную частную собственность, а также другие имущественные права и интересы предметом искусного и весьма совершенного юридического регулирования. На базе римского права, отличавшегося большой разработанностью своих форм, сложилась богатейшая правовая культура, ставшая общим достоянием человечества на последующих этапах развития цивилизации. Одним из элементов этой правовой культуры была римская юриспруденция, которая положила начало как самостоятельной науке о праве, так и профессиональному юридическому образованию.

Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Прототипом современного договора аренды в римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.

Цель данной работы - раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам.

Из поставленной цели вытекают следущие задачи:

· Раскрыть понятие договора аренды;

· Рассмотреть отдельные виды договоров аренды и дать им характеристику.

1. Институт аренды в римском праве

Чтобы понять место и роль аренды в современном российском праве, необходимо изучить этот институт в историческом аспекте. По нашему мнению, наилучшим образом рассмотреть данную тему можно на примере аренды земельного участка.

Представляется очевидным влияние римских правовых институтов на развитие и становление современного российского права, в том числе земельного, как комплексной отрасли российского права. Аренда земельного участка является комплексным институтом земельного права. Тем не менее гражданско-правовой характер происхождения института аренды как института гражданского права является безусловным. Несомненным представляется также влияние на развитие права аренды в целом и права аренды земельного участка в частности такого римско-правового института, как наем. Кроме того, такие институты римского права, как эмфитевзис и суперфиций, с нашей точки зрения, оказали определенное влияние на развитие и становление права аренды земельного участка в современном его виде как комплексного института российского земельного права.

Наем земли в римском праве.

Под договором аренды римское право понимало договор найма вещей (location-conductio rerum). По такому договору одна сторона (наймодатель, или locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю, или conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensia) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 501. .

Имущественный наем в Древнем Риме имел классовый характер, поскольку не все свободные граждане были равны в имущественном отношении. Одновременно с крупными помещиками-землевладельцами образовалась прослойка свободных крестьян, которые либо обладали небольшими участками земли либо были вообще безземельными. Эти крестьяне снимали у помещиков земельные участки для обработки. Разница в имущественном положении наймодателей и нанимателей обусловливала и более шаткое правовое положение последних по отношению к наймодателям. Выражалось оно в том, что наниматель земли не рассматривался римским правом как владелец и, соответственно, был лишен самостоятельной защиты против всякого рода самовольных посягательств на его землю, т.е. защищать свои права наниматель вынужден был через наймодателя Там же. С. 502..

Предметом договора имущественного найма могли быть как движимые, так и недвижимые вещи, причем наймодатель не обязательно должен был быть собственником вещи, он мог отдавать в пользование и чужую вещь. В качестве вознаграждения за пользование выплачивалась наемная плата, которая обычно определялась в денежном выражении, однако для договоров сельскохозяйственной аренды допускалась арендная плата в натуре, которая определялась оговоренным количеством продуктов или долей урожая. Арендаторы по таким договорам сельскохозяйственной аренды получили специальное наименование - арендаторы из доли или арендаторы-дольщики Там же. С. 503..

Срок договора найма не являлся обязательным условием, допускалось заключение договора на неопределенный срок. В этом случае договор мог быть прекращен в любое время по заявлению любой стороны. Выплата наемной платы в натуре могла иметь место при сельскохозяйственной аренде и выражалась в определенном, заранее оговоренном количестве продуктов, полученных нанимателем в результате сельскохозяйственных работ на арендуемом земельном участке. Однако условие о выплате наемной платы в натуре могло оказаться крайне невыгодным для нанимателя, поскольку урожай мог оказаться менее богатым, чем ожидалось. Тем не менее римские юристы описывали и подобные случаи. Любые чрезвычайные обстоятельства непреодолимой силы относились римским правом на риск наймодателя, в этом случае наниматель освобождался от обязанности выплачивать наемную плату. В случае же неполучения ожидаемого урожая по другим причинам, кроме непреодолимой силы, риск нес наниматель. Допускалось, однако, уменьшение наемной платы в неурожайный год с условием, что в урожайный год она будет выплачена с учетом недоплаты за год неурожая Там же. С. 505..

По окончании срока найма земельный участок возвращался наймодателю. В случае невозвращения добровольно и вовремя земельного участка в императорский период (484 г.) наниматель в судебном порядке обязывался не только вернуть земельный участок, но и уплатить его стоимость, т.е. в этом случае наниматель, нарушивший условия договора, приравнивался к захватчику чужого владения. А по классическому праву наниматель обязывался уплатить убытки, понесенные наймодателем от несвоевременного возвращения земельного участка.

По окончании срока действия договора найма римский наниматель со своей стороны имел право требовать о наймодателя возмещения затрат на улучшение земельного участка, если оно было сделано за счет средств нанимателя, увеличило его ценность (возведенные строения, например), хотя договором этого предусмотрено не было, однако было необходимо или целесообразно с хозяйственной точки зрения.

Римское право допускало передачу нанимателем земельного участка в поднаем, если это допускалось соглашением с наймодателем. В этом случае ответственным перед наймодателем оставался наниматель, который от своего имени отвечал за вину всех, кого допускал к нанятой вещи, как за свою вину Там же. С. 506..

Наем земельного участка, равно как и другой недвижимой вещи, в римском праве имел исключительно обязательственно-правовую природу. Эта природа проявлялась, в частности, в том, что наймодатель имел право передать свой земельный участок новому собственнику еще до истечения срока найма, при этом новый собственник земельного участка не был связан договором своего предшественника, если не имелось соответствующее условие в договоре купли-продажи. Однако, несмотря на отчуждение земельного участка, наниматель имел право предъявить иск к наймодателю, если их отношения по найму земельного участка не были окончены.

Итак, если римское право стояло все же на стороне наймодателя, возможно, потому, что имело преимущественно классовый характер, то современное российское право в случае изменения собственника земельного участка защищает прежде всего интересы нанимателя (арендатора). В этом проявляются присущие современному российскому праву вещно-правовые элементы договора аренды (имущественного найма): право следования и вещно-правовая защита арендатора как титульного владельца, которые отсутствовали в римском праве Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М.: Статут, 2002..

Договор найма недвижимых вещей по римскому праву прекращался с окончанием срока его действия, однако наниматель считался вновь нанявшим вещь, если продолжал пользоваться ею по истечении срока найма при отсутствии возражений со стороны наймодателя. "...Intellegitur... dominus, cum patitur colonum in fundo esse, ex integro locare - собственник, оставляющий арендатора на участке (по истечении срока аренды), считается сдавшим участок снова" Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юристъ, 2004. С. 508..

Римское право в некоторых случаях допускало односторонний отказ от договора, к примеру, если предоставленный земельный участок оказался непригодным к использованию. Договор мог быть прекращен досрочно, если наниматель не вносил арендную плату за два года подряд или каким-либо образом вредил арендованному участку, пользовался им небрежно Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 508..

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Что же касается небрежного отношения к земельному участку, то кроме нарушения условий договора по содержанию участка в надлежащем состоянии, за которое тем же договором может быть предусмотрена возможность его расторжения, современное российское законодательство предъявляет для пользователей земельными участками, в том числе арендаторов, отдельные требования по их охране и рациональному использованию не просто как объектов недвижимости, но и как природных объектов и ресурсов. Римское право рассматривало земельный участок исключительно как объект недвижимого имущества.

2. Характеристика отдельных видов договора аренды

2.1 Эмфитевзис в римском частном праве

Такой особый вид вещного права, как эмфитевзис, существовал изначально в римском праве. В силу этого права земля предоставлялась в бессрочное или долгосрочное пользование для обработки какому-либо лицу, "приобретающему все выгоды с этой недвижимости за годовой взнос собственнику".

Эмфитевзис есть "вещное, отчуждаемое и наследственное право владения и пользования чужой землей и плодами ее за арендную плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения".

Что касается России, то на плодородных земельных участках Бессарабии встречался римский эмфитевзис, признаваемый практикой российского права и закрепленный в законодательстве России начала XX в.

Такие правоотношения устанавливались чаще всего на земельных участках, предоставляемых под виноградники. Поскольку предоставление земельных участков под виноградники предполагалось на долгий срок, это позволяло собственнику взимать достаточно высокую плату за землю, занятую эмфитевтом. римский правовой эмфитевзис

Для того чтобы понять истоки этого права в России, необходимо обратиться к римскому праву и подробнее изучить особенности римского эмфитевзиса и его сходство с правом аренды земельных участков.

До образования эмфитевзиса в Риме существовали отношения по найму государственных земель. Большое распространение получила рано развившаяся форма наследственной аренды agri vectigales, т.е. оброчных земель Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 232.. Таким образом, сложилось римское вектигальное право (ius in argo vectigali). Содержание этого первоначально обычая, а затем уже сложившегося института права сводилось к тому, что государство отдавало принадлежащие ему неотчуждаемые земли, которые по разным причинам не обрабатывались государственными организациями, в аренду для обработки земли частными лицами за особую плату, называемую vectigal. Отсюда земли получили название agri vectigales Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 80..

Исторически причинами возникновения этого права была ограниченная оборотоспособность государственных земель и необходимость заселять и обрабатывать завоеванные территории.

С течением времени срок сдачи земли в аренду стал более продолжительным. Сначала земли стали отдавать на сто лет, а впоследствии и вовсе навечно. Вследствие этого арендатор постепенно стал обладателем наследственного права (так называемой наследственной аренды), которое могло быть отчуждено. Таким образом, рассматриваемое правоотношение постепенно переродилось из обязательственного в вещно-правовое. Здесь можно найти некоторое сходство вектигального права не только с правом аренды, но и с современным правом пожизненного наследуемого владения. К примеру, А.В. Копылов считает вектигальное право и римский эмфитевзис прародителями именно современного права пожизненного наследуемого владения Копылов А.В. Указ. соч. С. 79 - 129..

Со временем (к концу V и началу VI в.) римское вектигальное право стало переплетаться со сходным с ним правом эмфитевзиса и в конечном итоге (к IV в. н.э.) окончательно потеряло свою самостоятельность и растворилось в праве эмфитевзиса, в законах этот термин уже не встречался Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 232..

Право эмфитевзиса имеет древнее происхождение и уходит своими корнями в Египет и Карфаген. Само слово "emphyteusis" греческого происхождения и в переводе означает "насаждать", "обрабатывать". Интересно заметить, что в Греции еще в III в. до н.э. существовало понятие земельной аренды для разведения садов и виноградников Копылов А.В. Указ. соч. С. 82..

В Риме под эмфитевтической наследственной арендой понималась сдача пустопорожних земель скорее для заселения приграничных территорий и обработки неиспользуемых земель в сельскохозяйственных целях, чем для получения доходов. Римляне, получающие эти земли в аренду, обязаны были вносить за это определенную плату. Изначально эмфитевтическая аренда имела характер обязательственного права, а затем, как и вектигальное право, приобрела вещный характер.

Изначально эти два института имели некоторые различия, заключающиеся в первую очередь в целях передачи земли. В случае с вектигальным правом собственники земель преимущественно были заинтересованы в получении материальной выгоды от сдачи земли, в случае же с эмфитевтической арендой - напротив, целями были развитие сельхозпроизводства, обработка и заселение завоеванных территорий, т.е. преследовались не экономические, а скорее социальные задачи Там же. С. 83..

Эти институты существовали параллельно, и лишь Юстиниан слил их в один - институт эмфитевтической наследственной аренды. Постепенно применение института для целей разработки государственных пустырей перешло на церковные и частные земли и стало относиться не только к пустырям, но и к обработанным землям, не только к государственным, но и к частным. Выражение emphyteusis стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, составляющий объект наследственной аренды Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 232..

Наиболее распространенный способ установления эвфитевзиса в римском частном праве - это заключение особого договора. Сторонами этого договора являлись: собственник сдаваемого в эмфитевтическую аренду имущества и содержатель аренды (говоря современным языком, арендатор), т.е. эмфитевтор. Для договора не существовало определенной формы, он мог заключаться как письменно, так и устно, однако в любом случае сведения о заключенном договоре, а также о последующих арендных платежах заносились в специальный кадастр Копылов А.В. Указ. соч. С. 86..

Особенно следует подчеркнуть, что эмфитевтор пользовался возможностью защищать свои права в судебном порядке, причем среди исков, которые применял эмфитевтор, были и специальные иски для защиты права собственности, такие как негаторный, а также иск, строящийся по аналогии с виндикационным.

Древнеримский эмфитевзис в значительной степени ограничивал возможности собственника: эмфитевзис отчуждался, передавался по наследству, его существование не было связано ни с определенным лицом, ни с определенным имуществом, кроме того, для защиты своего права эмфитевтор пользовался всеми средствами, предоставленными собственнику.

Развитие эмфитевзиса привело к спору между римскими юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio). Одни юристы считали, что эмфитевзис есть аренда. Другие определяли это отношение как особое правоотношение, устанавливаемое особым договором - emphyteuseos contractus. В окончательном виде сложившийся институт эмфитевзиса считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 232..

2.2 Суперфиций в римском частном праве

В общем смысле суперфиций - это все созданное над и под землей, связанное с поверхностью земли. Суперфиций - это наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле, в течение длительного срока. Строитель (суперфициарий) обязывался, как и эмфитефт, вносить за пользование землей ежегодную плату, которая включала в себя не только текущие платежи, но и все накопившиеся недоимки, а также все государственные подати и налоги Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231..

Главное отличие суперфиция от эмфитевзиса заключалось в том, что суперфиций - это особое вещное право, устанавливаемое на городской земельный участок, эмфитевзис же устанавливался на сельский земельный участок.

Право суперфиция определялось в основном договором, однако могло устанавливаться и путем давности.

Возведение строения осуществлялось за счет суперфициария, однако право собственности на это строение признавалось за собственником земли, поскольку возведенное строение рассматривалось как принадлежность к главной вещи, т.е. земле. Право осуществлять пользование строением до окончания срока суперфиция принадлежало все же суперфициарию.

Суперфициарий мог передавать свое право по наследству и путем сделок (отчуждать, закладывать, обременять сервитутами). Причем согласие собственника требовалось лишь для сделок отчуждения. Суперфиций мог прекращаться либо с истечением установленного договором срока, либо вследствие дереликции (отказа суперфициария от своего права), либо вследствие слияния прав (т.е. приобретения суперфициарием права собственности на земельный участок или, наоборот, приобретения собственником земельного участка права суперфиция), либо вследствие погасительной давности.

Говоря о древнеримском праве, уместно провести параллель с современным земельным правом. Известный римско-правовой принцип гласит: superficies solo cedit, что означает: строение следует судьбе земельного участка. Если быть более точными, то древнеримское правило установления суперфиция звучит следующим образом: "semper superficiem solo cedere - все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит собственнику земли".

Возвращаясь к римскому суперфицию, отметим, что происхождение этого права на землю во многом схоже с происхождением права эмфитевзиса.

Исторически соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам - loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер <30>. Пустующие государственные или муниципальные земельные участки предоставлялись бессрочно либо на достаточно продолжительное время для застройки римлянам, не имеющим возможность приобрести готовое жилище, но желающим построить дом за свой счет. Граждане-застройщики выплачивали в пользу государственной казны особую плату (поземельный оброк, solarium, vectigal). По причине того, что эти земельные участки изначально находились в государственной или муниципальной собственности, существовал запрет на отчуждение их в собственность граждан Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231..

В дальнейшем возможность сдавать землю под застройку получили и частные землевладельцы. Таким образом, суперфициарные отношения перешли в область частного права Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231..

Первоначально отношения застройщика и собственника земли рассматривались как арендные, т.е. обязательственные. Позже застройщик был вооружен специальными средствами для защиты своего права от третьих лиц, и право застройщика на землю под строением, воздвигнутым за свой счет, приобрело вещный характер.

Таким образом, суперфиций стал рассматриваться как вещное право, относящееся к области частного. Классики римского права рассматривали суперфиций в качестве права на чужую вещь (ius in re aliena), которое могло переходить от одного лица к другому, независимо от изменения собственника земли.

Как суперфиций, так и эмфитевзис от простого найма или аренды отличались защитой соответствующих прав против третьих лиц, тогда как аренда (наем) считалась обязательственным правоотношением и защита этого правоотношения носила личный характер. Тем не менее и эмфитевзис, и суперфиций в первоначальном их виде представляли из себя, так же как и аренда, обязательственные титулы и лишь позже, развившись, превратились в вещно-правовые институты.

Проведенное исследование представляется важным применительно к вопросу о смешанном характере правоотношений по аренде земельного участка, которые, по нашему мнению, носят обязательственно-вещный характер.

Заключение

Если подвести итог, то можно сказать, что в римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (аренда, купля-продажа, мена и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.

Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами.

Список использованной литературы

1. Баринова М.А., Максименко С.Т. Римское частное право: учебное пособие для ВУЗов.- М: "ЗАО "Юстицинформ", 2006. - 521 с.

2. Бартошек М. Римское право (Понятия, термины, определения): Пер. с чешск. - М.: Юрид. лит. 1989. - 448 с.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М.: Статут, 2002. - 237 c.

4. Зайков А.В. Римское частное право в систематическом изложении. Учебник. М.: Русский фонд содействия образованию и науке, 2012.- 480 с.

5. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. 255 с. - 342 c.

6. Новицкий И.Б. Римское право - М.: Зерцало-М, -2008. - 613 с.

7. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юристъ, 2004. - 637 c.

8. Покровский И.А. История римского права - М.: Статут, 2004. - 317 с.

9. Римское право. Монография / Сафаров Р.А. - С.-Пб.: Изд-во ЛГУ им. А.С. Пушкина, 2007. - 244 c.

Размещено на Allbest.ru