Постановка проблеми. Сучасне життя складно уявити без розвиненої індустрії гостинності, до якої зазвичай належать готельні та ресторанні заклади, покликані насамперед забезпечити різні вітальні (базові) потреби мандрівників. Але цікавим є ще один аспект міського життя, пов'язаний із забезпеченням тривалішої потреби в житлі. Ідеться про приватні оселі для здавання в оренду, які дістали назву прибуткових (доходних) будинків. Можливо, цей сегмент сфери гостинності представлений у наших містах недостатньо, але він був поширений на теренах дореволюційної Росії, зокрема в Україні.

Відтак, дослідження розвитку сфери гостинності на українських землях неможливе, на нашу думку, без згадки про такий елемент міської культури, як прибуткові будинки. Тим більше, що сьогодні популярність наймання житла для проживання не тільки стає життєво необхідною вимогою, а й своєрідним трендом сучасних уявлень про комфорт. Особливо це характерно для молоді. Адже, як відомо, на відміну від вітчизняних традицій, які здебільшого сформувалися в умовах радянської закритості кордонів, в інших країнах молоді люди більше схильні надавати перевагу комфортному житлу неподалік від місця роботи, наявність якої вони вважають важливішим атрибутом свого життя, ніж, наприклад, власний будинок. Останній, зрозуміло, у час культурної транспарентності та дедалі зростаючої мобільності неможливо забрати із собою в разі переїзду на нове місце. Так, у Західній Європі в таких будинках мешкають понад 70% міського населення. Отже, прибуткові будинки стають вимогою часу, що актуалізує їх дослідження, основна мета якого - проаналізувати культурно-історичні особливості функціонування прибуткових будинків в Україні на прикладі їх збережених історичних зразків та сучасних проектів у різних містах.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Тема приватних закладів узагалі не набула висвітлення в науковій літературі. Якщо готельно-ресторанні заклади вивчали активно, то, наприклад, про власний готельний або ресторанний бізнес дослідники зовсім не згадували. Тому історичний аспект прибуткових будинків тривалий час, переважно з ідеологічних причин, був "недозволеною" темою. Та й про можливість власного будинку, який можна було б здавати в оренду, у радянські часи навіть не йшлося. Про вищесказане свідчать не лише певні обмеження, а й відсутність першоджерел, які вможливили б написання правдивої історії дореволюційних прибуткових будинків як цілісних культурно-мистецьких феноменів, що є не лише типом міської забудови, а й важливою складовою сфери гостинності та культури повсякденності міських мешканців.

Відтак, зазначена тематика належить до найменше розроблених. Більшість українських публікацій написано відносно нещодавно. Так, найґрунтовнішим дослідженням, на нашу думку, є розвідка Дмитра Малакова "Прибуткові будинки Києва", у якій подані й фотографії значущих об'єктів столиці. Про посилення суто практичного інтересу до теми прибуткових будинків свідчить і поява багатьох публікацій в українських ЗМІ (Бізнес від безвиході: чому в Україні не розвинені прибуткові будинки?; В Украине возрождается бизнес доходных домов; Прибуткові будинки: чи є у них майбутнє в Україні?). Незвичний матеріал міститься в статті М. Приходько "Прибуткові будинки Києва і будівельна лихоманка". Важливий науковий інтерес становлять публікації, присвячені окремим будинкам у різних містах України, на які посилатимемося у своєму дослідженні, надаючи інтернет-лінки на фото найцікавіших об'єктів.

Виклад основного матеріалу дослідження. Прибутковий будинок - це споруда, багатоквартирний житловий будинок, основне призначення якого - здавання квартир в оренду заїжджанинам.

На думку більшості дослідників, такий тип помешкання виник у Європі у XVIII-ХІХ ст., хоча й побутує уявлення, що будинки в колективній власності існували ще задовго до нашої ери (Доходный дом). Дослідники наголошують, що вони з'явилися ще в III ст. до н. е. у Стародавньому Римі й називались інсулами (лат. insula - острів). А у ХІХ ст. в Європі відбулося лише їх відродження. І саме такі будинки стали основним типом житла для середнього класу й у Києві. У 18951901 рр. та 1907-1914 рр. у Києві споруджено понад тисячу багатоповерхових секційних житлових будинків, квартири в яких здавалися в оренду (Приходько). У подальшому впродовж більше півстоліття такий тип будинку був одним з основних видів житла в усіх великих містах.

Зазвичай такий будинок займав по периметру всю ділянку з незабу - дованим внутрішнім подвір'ям-колодязем. Ця ділянка також належала власникові будинку. Сама просторова структура прибуткових будинків - стільникоподібна: однорідні за плануванням квартири групуються навколо сходових клітин, коридорів та галерей. Багатобарвне архітектурне декоративне оздоблення не пов'язане із загальною конструкцією будівлі та має зазвичай лише парадний, вуличний фасад (Популярная художественная энциклопедия, 1984, с.229).

В епоху класицизму під час будівництва прибуткових будинків здійснювали декорування пілястрами, фронтонами, багатоколонними портиками. У розплануванні більшості таких споруд їх замовники керувалися основним принципом - мати щонайбільше матеріальних зисків від експлуатації земельних ділянок, на яких вони зводилися. Відповідно, такі будинки мали високу поверховість. Так, у Києві в 1911 р. зведено 45 п'ятиповерхових будинків, і ця тенденція тривала - почали зводити 6 - й 7-поверхові будинки. Таку ситуацію спостерігали в інших великих містах України.

В епоху модерну відбулися значні зміни в розплануванні внутрішніх приміщень. Вони почали тяжіти до функціональності та заміни індивідуального розпланування на секційне. Збільшувалася площа квартир, у яких дедалі частіше почали селитися заможні орендатори: прибуткові будинки, розташовані на вул. Сумській у Харкові (арх.В. Естрович), вул. Олександрівській і вул. Пушкінській - у Києві.

Дослідники розрізняють три типи прибуткових будинків відповідно до їх позиції в плануванні міста.

1. Розташовані вздовж вулиць, наприклад, будинок І.А. Слінка (м. Київ, вул. Велика Васильківська, 14, арх.П. П. Свадковський, 1910 - 1912 рр.) (https: // archexplorer. wordpress.com).

Як уважають дослідники, архітектурний стиль будинку І.П. Слінка - фінський ретроспективізм, який вирізняють невелика кількість ліпного декору, цікаві фронтони та величезні розміри. Особливістю є крамниці на двох поверхах. Будинок дещо асиметричний - відрізняються фронтони та їх колір.

2. Кутові будівлі, наприклад, будинок Мороза (м. Київ, вул. Толстого, арх.І. Зекцер та Д. Торов, 1910-1912) (https: // uk. wikipedia.org/wiki) та колезького радника М. Самонова (м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 30/10, проект інженера М. Яскевича 1900-1901 р.) (http://mistaua.com).

Прикладом будинку, розташованого на розі вулиць, є відомий адміністративно-житловий прибутковий будинок в м. Одеса (1912 р., вул. Осипова, 19, арх.С. С. Гальперсон) (http://archodessa.com/all/ uspenskaya-45-ua). В архітектурі й дизайні будівлі С.С. Гальперсон відтворив найкращі тенденції епохи ретроспективізму.

3. Компактні, наприклад, прибутковий будинок Жданової (м. Одеса, майд. Катерининський, В.М. Кабіольський, Ю.Л. Дюпон, 1901-1902 рр.), прибутковий будинок О.С. Щербакова (м. Одеса, вул. Ніжинська, арх.Л. Л. Влодек, А.Б. Мінкус, 1890 р.) (http://archodessa.com/all/nezhinskaya-30-ua) та прибутковий будинок О.М. Распопової (м. Одеса, вул. Катерининська, 18, арх., можливо, В.М. Кабіольський або Ю.М. Дмитренко, 1910-і рр.) (https: // archexplorer. wordpress.com).

Прибуткові будинки О. Распопової та О. Щербакова виконані в еклектичному стилі (елементи класицизму, ренесансу, бароко). Такий стиль був не надто популярним в Одесі, що й вирізняє цю будівлю з-поміж інших.

Цікавим архітектурним задумом є прибутковий будинок Юзефа й Олександра Ельстерів (м. Львів, вул. Степана Бандери, 3, арх., можливо, А. Піллер, споруджено фірмою Е. Жиховича, 1910 р.) (https: // archexplorer. wordpress.com).

Північноєвропейський ретроспективізм - стиль, у якому побудований будинок, характерний для м. Львів. Так, у ньому споруджено прибутковий будинок на вул. Олександра Фредра, 2 (арх.М. Бурстін, Т. Врубель, 1909-1912 рр.).

Оскільки наприкінці ХІХ - на початку ХХ ст. рівень життя міського населення підвищувався, відповідно, посилювалися й вимоги до житла. Тому основне завдання проектувальників прибуткових будинків полягало у створенні комфортніших умов для проживання. Це часто досягалося раціональним вирішенням розпланування квартир, збільшенням їх площі та дотриманням санітарних вимог, зокрема розміщенням санвузлів при кухнях і ванних кімнат при спальнях. Важливе значення приділялося вирішенню екстер'єрів будинків, насамперед різноплановим ґзимсам, мансардам, парапетам тощо. Не останнє місце посідали питання вирішення та художнього оформлення вікон (сандрики, орнаменти, вставки на підвіконнях і під ними).

Загалом дослідники відзначають, що в архітектурі прибуткових будинків початку ХХ ст. дедалі частіше застосовувався синтез мистецтв, що можна вважати характерною тенденцією епохи модерну. Чільне місце посідали природні й антропоморфні форми. Слід зауважити, що такі будинки вирізнялися різноманіттям мистецьких форм й архітектурного задуму, віртуозністю майстрів і будівників (Денисова, 2004). Як приклад найграндіознішого й найвідомішого прибуткового будинку в Києві можна згадати "Будинок з химерами", збудований 1901-1903 рр. у стилі модерн "київським Гауді", відомим архітектором В. Городецьким (http://podorozg. ostriv. in.ua/publication/code).

прибутковий будинок дореволюційна україна

Загалом наприкінці ХІХ - на початку XX ст. саме завдяки активній забудові прибутковими будинками виникли й розвинулися певний стиль життя, традиції, звичаї, притаманні саме українській столиці - київський міський побут, або міська культура столиці.

На жаль, період розквіту прибуткових будинків не був тривалим, адже після Жовтневого перевороту в 1919 р. їх націоналізували, а квартири з індивідуальних перетворили на комунальні. Остаточно "доконали" прибуткові будинки капітальні ремонти 60-х рр. ХХ ст., коли було знищено не лише деталі екстер'єру, а й інтер'єри, планування помешкань. Здійснювалося це ніби з метою надати кожній родині окрему квартиру, точніше - окрему кімнату із загальним користуванням кухнею та санітарними зручностями. При цьому чимало колишніх віталень розділяли на дві-три кімнатки (Приходько). Так розпочався період занепаду такої важливої складової міської культури повсякденності та сфери гостинності.

Завдячуючи культурно-історичним змінам останнім часом ситуація змінюється на краще. Наприклад, забудовники планують відновити садибу Ф. Міхельсона на вул. Пушкінській, буд.35-37. Колись це був великий прибутковий будинок з двох фасадних осель і двох флігелів, у якому винаймали житло діячі науки і культури України. Він перебував у власності одного з найбагатших мешканців Києва кінця ХІХ ст. - депутата Київської міської думи Фрідріха Міхельсона. Сьогодні будівля занедбана, а найперспективнішим варіантом реконструкції будинку власники вважають відновлення її як прибуткової (https: // lb.ua/ society/2016/08/05/341790_zabitiy_kiev_progulochniy_marshrut.html).

Нині в Україні фактично заявлено про два діючі прибуткові будинки, хоча за своєю суттю вони є перехідною стадією від апартаментів до прибуткових: Sherborne Guest House і Senator Apartments, розташовані в м. Київ.

Апартаменти Sherborne розміщено в основній будівлі на Печерську й у декількох окремих будинках в інших районах центральної частини міста. Для прикладу, вартість проживання в Sherborne становить від $78 (однокімнатний номер) до $210 (трикімнатний номер) на добу або $2340-6300 на місяць. Оренда квартири-студії площею 45 кв. у Senator Apartments (вул. Дмитрівська) обійдеться орендаторові в 3600 євро на місяць і передбачатиме щоденне прибирання, охорону, парковку (Прибуткові будинки: чи є у них майбутнє в Україні?).

Отже, вартість оренди житла в таких будинках достатньо висока, однак не будемо її порівнювати з вартістю номерів у кращих готелях столиці, тим більше, що йдеться про окрему оселю з усіма зручностями, притаманними сучасним уявленням про комфорт, які не можуть забезпечити готелі повною мірою. Крім того, це радше апарт-готелі, ніж повноцінні прибуткові будинки в класичному розумінні. Так, у центральній частині столиці як апарт-готелі заявлені реконструйовані будинки в провулку Т. Шевченка (Майдан Незалежності), на вул. Пирогова та ін. У "Бессарабка апартаменти" (на вул. Басейна) під апарт-готель викуплено три поверхи житлового будинку (В Украине возрождается бизнес доходных домов), апарт-готель "Джаз" також розташований на 11 поверсі житлового будинку.

У столиці заявлено про будівництво ще двох повноцінних прибуткових будинків Е^еит і Petra. Фактично, які мали б бути завершені, однак інвестор будинку Petra припинив фінансування, а квартири в Е^еит розпродаються. Утім, стисло охарактеризуймо ті послуги, які планували надавати, щоби мати уявлення про цей аспект сучасного міського побуту й гостинності.

Будівництво прибуткового будинку Е^еит (Шевченківський район столиці) розпочато у 2014 р. Оренда однокімнатної квартири (35 кв. м) стартувала від 6,5 тис. грн і передбачала б умебльовану квартиру з побутовою технікою. Проте за додаткові послуги клієнт платив би окремо, наприклад, приблизно від 50 грн за прибирання (В Украине возрождается бизнес доходных домов).

Будинок Petra в грудні 2014 р. почала споруджувати компанія "Ленд Плюс" у Вишневому (Київська область) (https: // mind.ua/publications/20175634-biznes-vid-bezvihodi-chomu-v-ukraymi-ne - rozvmeni-pributkovi-budmki).

Особливістю цього прибуткового будинку, як планувалося, є те, що квартиру в ньому (площею від 22 до 60 кв. м) можна орендувати й купити. При цьому не лише мешкати в ній самому, а й здавати в оренду. Для комфорту клієнтів функціонували б цілодобова охорона, послуги консьєржа, прибирання, доставка продуктів та room service (Прибуткові будинки: чи є у них майбутнє в Україні?).

Отже, ці комплекси доступні передусім менш заможним клієнтам, однак не слід забувати, що в орендній сплаті не передбачені додаткові послуги.

Стисло охарактеризовано лише кілька об'єктів, які попередньо можна долучити до елітного й економічного класу. Однак слід згадати, що кількість проектів приватних будинків набагато більша. Так, до них належать три-, чотириповерхові котеджі (таунхауси) на 8-12 однокімнатних квартир, 100% яких обладнані для довгострокової оренди (Бізнес від безвиході: чому в Україні не розвинені прибуткові будинки?). Також, на нашу думку, у контексті прибуткових будинків слід згадати таку ситуацію на ринку оренди житла, зокрема в столиці, коли велика компанія просто представляє інтереси власників квартир, тобто здійснює централізоване адміністрування, наприклад, Kiev Accommodation, яка відповідає за пошук орендаторів, обслуговування 60 квартир у центрі Києва: на вулицях М. Житомирська, Софіївська, Володимирська, Костьольна, Пушкінська, Трьохсвятительська (В Украине возрождается бизнес доходных домов).

Отже, спорудження в Україні прибуткових будинків відновлюється. Фахівці наголошують, що років через десять 20% новобудов України будуть прибутковими будинками. Так, компанія ARPA Real Estate започаткувала приблизно 10 проектів. Вартість такої оселі майже не відрізнятиметься від оренди квартири в окремого власника. До речі, немало столичних компаній володіє десятками звичайних квартир у різних районах міста (часто навіть цілими під'їздами) і просто здають їх в оренду.

Отже, можна сформулювати висновки, що прибуткові будинки набули поширення у великих містах України на початку ХХ ст. Вони не лише задовольняли житлові потреби своїх мешканців і мандрівників, а й слугували прикрасою міської забудови. В умовах культурно-історичних трансформацій, зокрема домінування радянських ідеологічних цінностей, до середини ХХ ст. в Україні не лише зник цей вид помешкань, а й фактично занепали історичні будівлі з характерними архітектурними рішеннями. Утім, останнім часом в Україні спостерігається посилення інтересу до прибуткових будинків, зокрема в околицях Києва. На сьогодні налічують два-три десятки житлових будинків, які, хоча й умовно, можна вважати прибутковими. Нині це переважно новобудови, які планують в майбутньому здавати в оренду. Стилістика оформлення інтер'єрів різноманітна: від лофту до мінімалізму. Окрім житлових умов, мешканцям пропонують різноманітний набір сервісних послуг: регулярний ремонт, зміна білизни тощо. Такі послуги доповнені можливістю харчування, що надають ресторани, кафе, їдальні, які плануються як важливий елемент прибудинкової інфраструктури. Колись такий сервіс мав трохи іншу форму й називався столуванням, пансіоном тощо.

Особливістю розбудови приватних будинків є реконструкція під їх потреби занедбаних промислових будівель, наприклад, Ж К "Платформа" неподалік від "Арт-Заводу Платформа", що значно поліпшить вигляд Києва та його туристичну привабливість.

Відтак, дослідження приватних будинків як важливих культурно - мистецьких феноменів у сфері гостинності та культури повсякденності великих міст є цікавим і перспективним напрямом подальших культурологічних пошуків.

Список посилань