Ипотечная система Соединенных Штатов Америки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правительство Санкт-Петербурга

Комитет по науке и высшей школе

Конкурс «Поддержка научного и инженерного творчества школьников старших классов Санкт-Петербурга»

ГОУ СОШ №588

Номинация - экономика

Ипотечная система Соединенных Штатов Америки

Автор: Власов Артём Олегович, 11 класс "Б"

Научный руководитель: Игнатова Наталья Георгиевна, учитель высшей категории истории и обществознания ГОУ СОШ № 588.

Санкт-Петербург 2009

План

Аннотация

Вступление

1. История появления систем кредитования жилья

1.1 Зачаток ипотечных систем в Древней Греции и Египте

1.2 Ипотека в Средневековье

1.3 Ипотека в 19 - 20 веке (Европа и США)

2. Представление о системе кредитования жилья в США

2.1 Характеристика структуры рынка ипотечных жилищных кредитов

2.2 «Первичный рынок» ипотечных кредитов

2.3 «Вторичный рынок» ипотечных кредитов

3. Начало спада и ошибки финансовых спекулянтов

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Аннотация

Современный мир, с его рынком, демократией, прогрессом, приоритетом материальных ценностей над духовными, вчера казался непоколебимым. По умолчанию считалось: на смену ночи придёт день, зиму сменит лето, экономический спад преобразуется в новый подъем, а периодически возникающие проблемы как-нибудь сами собой рассосутся. Но вот привычный мир поколебался…

Анкета участника конкурса «Поддержка научного и инженерного творчества школьников старших классов Санкт-Петербурга»

Вступление. Современный мир, с его рынком, демократией, прогрессом, приоритетом материальных ценностей над духовными, вчера казался непоколебимым. По умолчанию считалось: на смену ночи придёт день, зиму сменит лето, экономический спад преобразуется в новый подъем, а периодически возникающие проблемы как-нибудь сами собой рассосутся. Но вот привычный мир поколебался. До самых толстокожих сегодня доходит: началось что-то слишком тревожное и слишком масштабное.

История появления систем кредитования жилья. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы".

Представление о системе кредитования жилья в США. Современный рынок жилищных ипотечных кредитов населению в США -- один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. На этом рынке совершаются разнообразные сделки, необходимые для того, чтобы люди могли занять денежные средства для приобретения жилья: предоставление и обслуживание ипотечных кредитов, страхование недвижимости, титула собственности и кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования кредиторов, инвестиции в ипотечные кредиты, а также иные сделки и услуги, необходимые для развития ипотечного рынка. За последние 30 лет этот рынок прошел путь развития от ряда сегментированных рынков до единого интегрированного рынка. Структура рынка определяется его высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного спроса.

«Первичный рынок» ипотечных кредитов. Первым уровнем является так называемый "первичный рынок" ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья¹⁹. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании.

«Вторичный рынок» ипотечных кредитов. Второй уровень рынка ипотечных кредитов, как отмечалось выше, -- вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

Начало спада и ошибки финансовых спекулянтов. Начинался финансовый кризис, как водится, безоблачно. В течение продолжительного времени цены на недвижимость в Соединенных Штатах росли, причем росли по американским меркам довольно быстро. Причин роста было, как минимум, три:

· естественное удорожание недвижимости, связанное с инфляционными процессами;

· доступная ипотека (именно она, в сущности, стала причиной кризиса);

· инвестиционная привлекательность, связанная с верой в то, что цены на жилье будут расти вечно.

Заключение. В сущности, этот кризис практически ничем не отличается от всех прочих: разница заключается лишь в том, что американская экономика никогда еще не была так тесно связана с мировой.

Вступление

Современный мир, с его рынком, демократией, прогрессом, приоритетом материальных ценностей над духовными, вчера казался непоколебимым. По умолчанию считалось: на смену ночи придёт день, зиму сменит лето, экономический спад преобразуется в новый подъем, а периодически возникающие проблемы как-нибудь сами собой рассосутся. Но вот привычный мир поколебался. До самых толстокожих сегодня доходит: началось что-то слишком тревожное и слишком масштабное.

Анализ происходящих событий показывает: современный мир уходит в небытие. Это не смена частностей и даже не смена эпох. Привычного мира больше не будет, как не будет больше парниковых тропиков и динозавров. Грядут события, сравнимые с Всемирным Потопом и Ледниковым периодом.

Чтобы необоснованность надежд отсидеться стала очевидна, рассмотрим видимую часть ситуации.

В своей работе я решил осветить одну из основных причин кризиса. Показать изнутри, как раньше считалось, безупречную и бесконечно прибыльную систему ипотечного кредитования в США. Окунёмся глубже и посмотрим на двоичную структуру рынка кредитов.

Многие думают, что кризис их не коснётся, но это ошибочное мнение. Пусть все события разворачиваются далеко за океаном, пусть там обрушится хоть весь Wall street Wall street - название небольшой узкой улицы в нижней части Манхеттена в городе Нью-Йорк. В переносном смысле так называют как саму биржу, так и весь фондовый рынок США в целом.. Проблема заключается в том, что мировая экономика уже давно - единое целое. То есть каждое событие в любом уголке планеты так или иначе отражается на мировой экономике, будь то землетрясение, или 11 сентября. Что говорить, если государственные ипотечные гиганты такой большой страны как США выйдут из под контроля. Но начать стоит с происхождения вообще понятия «ипотека».

1. История появления систем кредитования жилья

1.1 Зачаток ипотечных систем в Древней Греции и Египте

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы". Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплаты долга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что в переводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долги собственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка, назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, или находится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплаты обещал вернуть долг этим самым участком.

Разумеется, Греция не является единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства. кредитование ипотечный америка

Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды.

1.2 Ипотека в Средневековье

2. Представление о системе кредитования жилья в США

2.1 Характеристика структуры рынка ипотечных жилищных кредитов

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов населению в США -- один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. На рынке совершаются разнообразные сделки, необходимые для того, чтобы люди могли занять денежные средства для приобретения жилья: предоставление и обслуживание ипотечных кредитов, страхование недвижимости, титула собственности и кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования Рефинансирование - полное или частичное погашение кредита за счет получения новых кредитов. Обычно новые кредиты берутся под меньшие проценты. кредиторов, инвестиции в ипотечные кредиты, а также иные сделки и услуги, необходимые для развития ипотечного рынка. За последние 30 лет этот рынок прошел путь развития от ряда сегментированных рынков до единого интегрированного рынка. Структура рынка определяется его высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного спроса.

Начиная с 30-х годов ХХ века структура и организация рынка ипотечных жилищных кредитов в США постоянно развиваются и усложняются, включая все большее количество участников, специализированных компаний и инвестиционных и финансовых институтов, которые активно взаимодействуют на двух уровнях.

2.2 «Первичный рынок» ипотечных кредитов

Первым уровнем является так называемый "первичный рынок" ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья¹⁹. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым "стандартным" условиям. Высокая степень стандартизации кредитов в США определяется условиями и требованиями со стороны инвесторов и организаций "вторичного" рынка ипотечных кредитов, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданных долгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам для дальнейшего кредитования.

Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в США не устанавливаются в законодательном порядке, они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций. Банки вправе выпускать кредиты на любых приемлемых для них и заемщиков условиях, но именно "стандартные" кредиты могут быть рефинансированы максимально "дешево", без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков.

Основные требования к предоставлению "стандартных" жилищных ипотечных кредитов в США перечислены ниже:

· соотношение суммы кредита к залогу не превышает 80% от рыночной оценки стоимости предмета залога;

· предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье;

· доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги за залоговое жилое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 28%;

· доля общих долговых обязательств заемщика, включая ипотечные и иные долгосрочные долговые обязательства в совокупных доходах заемщика, не превышает 36%;

· приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика;

· процентная ставка, как правило, фиксированная на весь срок кредита (15-30 лет);

· платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных Аннуитет (аннуитетные платежи) -- способ погашения кредита равными по величине периодическими платежами (обычно -- ежемесячными). При этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы кредита постепенно растет, а часть суммы идущая на погашение процентов -- уменьшается. платежей, включая постепенное погашение суммы основного долга.

2.3 «Вторичный рынок» ипотечных кредитов

Второй уровень рынка ипотечных кредитов, как отмечалось выше, -- вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

Основная задача этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, -- в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним из важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования.

Эффективность системы заключается в чрезвычайной экономичности всех операций, всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через операторов вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и далее непосредственно к заемщикам-покупателям жилья.

Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.

Основными операторами вторичного рынка являются организации, созданные при активном участии Правительства США: Федеральная национальная ипотечная ассоциация ("Фэнни Мэй") (Federal National Mortgage Association -- Fannie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования ("Фредди Мак") (Federal Home Loan Mortgage Corporation -- Freddie Mac), Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита ("Джинни Мэй") (Government National Mortgage Association -- Ginnie Mae).

Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы, утверждения уставов и частично состава директоров.

Эти организации выполняют функцию рефинансирования первичных кредиторов следующими основными способами:

· путем покупки жилищных ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их долговыми корпоративными обязательствами;

· путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы Пул ипотек -- портфель ипотек со сходными характеристиками: видами заложенной собственности, сроками погашения долга и процентными ставками, их секьюритизации Секьюритизация -- замена нерыночных займов и/или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов. Кредитные операции. в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Организации вторичного рынка предоставляют гарантии, инициируют процесс секьюритизации (конвертации) пулов ипотечных кредитов в высоколиквидные и высокорейтинговые ипотечные ценные бумаги.

Инвесторами, вкладывающими свои средства в ипотечные ценные бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, кредиторы первичного рынка, и частные лица. В результате средства институциональных и частных инвесторов попадают в сферу жилищной ипотеки, на первичный рынок, на котором первичным кредиторам доступен постоянный источник ликвидных средств.

Схема взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов в США показана на схеме №1.

Кроме обеспечения ликвидности Ликвидность -- подвижность, мобильность активов предприятий, фирм или банков, обеспечивающая фактическую возможность бесперебойно оплачивать в срок все их обязательства. первичных кредиторов, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции:

· обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки;

· помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает;

· снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора;

· обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов;

· способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами.

Доли различных участников вторичного рынка ипотечных кредитов представлены в таблице.

Участники вторичного рынка ипотечных кредитов в США, 1999.

3. Начало спада и ошибки финансовых спекулянтов

В целом рынок ипотечных кредитов в США характеризуется как наиболее объемный, динамичный и эффективный рынок ипотечных кредитов с высокой доступностью для населения, относительно низкими процентными ставками по кредитам и весьма небольшим спредом Спред -- разница между ценой, по которой ценная бумага может быть куплена, и ценой, по которой она может быть продана. прибыли по этим операциям по сравнению с другими операциями коммерческих банков и других финансовых институтов.

Начинался финансовый кризис, как водится, безоблачно. В течение продолжительного времени цены на недвижимость в Соединенных Штатах росли, причем росли по американским меркам довольно быстро. Причин роста было, как минимум, три:

· естественное удорожание недвижимости, связанное с инфляционными процессами;

· доступная ипотека (именно она, в сущности, стала причиной кризиса);

· инвестиционная привлекательность, связанная с верой в то, что цены на жилье будут расти вечно;

Самыми важными локомотивами роста цен и последующего финансового кризиса были естественно инвестиционная привлекательность и доступная ипотека. Доступной же ипотеку делал низкий уровень инфляции и растущие цены на жилье: это позволяло закладывать и перезакладывать недвижимость по мере роста ее рыночной стоимости, получая и растрачивая дополнительные средства. Важным фактором, побуждавшим людей брать кредиты, была схема их погашения - первые платежи были самыми маленькими, а потом - новая закладная.

В сущности, это абсолютно спекулятивная и в корне порочная практика, однако она давала вполне реальные деньги. Именно поэтому ипотекой пользовались все - в том числе и те, кто не мог себе этого позволить. Пенсионеры, безработные, обитатели черных гетто, которые в принципе не знали, что такое работа - все они брали деньги, планируя вернуть их после того, как жилье в очередной раз подорожает.

Финансовый кризис начался очень просто - цены на недвижимость достигли своего потолка. Произошло это в конце 2006 года, когда вместо дальнейшего роста цены стали падать. Вот тут и началось самое главное.

В соответствии с договором ипотечного кредитования в случае снижения стоимости залога банк вправе либо потребовать возвращения пропорциональной части кредита, либо повысить процентные ставки. Между тем, немалая часть получателей ипотеки в принципе не могла вносить ежемесячные платежи в силу очень скромных доходов - они брали кредиты в расчете погасить их за счет новых кредитов. Они и пострадали в первую очередь: видя масштабы надвигающегося кризиса, банки спешили забрать залог и продать его за любую цену.

Финансовые учреждения, которым это удалось, равно как и те, кто не слишком увлекся раздачей ипотечных кредитов, в большинстве своем выжили. Кто не успел - стал жертвой кризиса.

Говорить о том, что изъятая банками и выброшенная на рынок недвижимость, способствовала полному обвалу цен, нет смысла. Это и был полноценный ипотечный кризис, который, правда, еще не затронул тех, кто либо не брал ипотечных кредитов, либо брал их с учетом собственной платежеспособности.

Заключение

В сущности, этот кризис практически ничем не отличается от всех прочих: разница заключается лишь в том, что американская экономика никогда еще не была так тесно связана с мировой.

В дальнейшем следует ожидать более или менее длительной рецессии, которая сменится периодом медленного и трудного роста.

Существуют и более пессимистичные прогнозы: по мнению ряда экспертов, настоящий финансовый кризис США еще впереди и закончится он полным крахом американской экономики. Впрочем, особо радикальные экономисты предрекают гибель США, по меньшей мере, последние 90 лет.

Чтобы защититься от опасности, нужно понимать источник опасности. Это позволит осмыслить природу источника и понять его цель. Далее мы поймём план и средства реализации, выстроим линию обороны, стратегию и тактику. Всё это возможно, если понятен источник опасности.

Всякое большое действие требует соответствующих делателей. Если есть атомная бомба, следовательно, есть физики, разработавшие эту бомбу. Если есть действие мирового масштаба шагом в 500 лет, следовательно, есть делатели, мыслящие и действующие в таком масштабе.

В целом мировой финансовый кризис даже пошёл на пользу. Экономисты изъяли много уроков, скорее всего таких ошибок, в том числе и с ипотечной системой, больше никто допускать не будет. Политики будут тщательнее следить за деятельностью крупных корпораций, ведь такие гиганты, как «Fannie Mae» и «Freddie Mac» способны неуклюже повернуться и разрушить всё вокруг, по принципу «слона в посудной лавке»

В итоге, в ближайшем будущем, мы увидим совершенно новую экономику, которая будет основываться на чётких правилах, диктуемых государством, что позволит пресечь самоуправство.

Список использованной литературы

1. «Проект Россия. Третья книга. Третье тысячелетие». - М.: Эксмо, 2009.

2. (http://www.federalreserve.gov) Федеральная Резервная Система США (Federal Reserve System. USA).

3. (http://www.informiruem.ru) Статья «Как начинался финансовый кризис».

4. РосБизнесКонсалтинг. (http://www.rbc.ru)

Приложение

Размещено на Allbest.ru