Совершенствование механизма обеспечения социальным жильем в КНР

Размещено на http://www.allbest.ru/

Институт государственного управления Сямэньского университета

Совершенствование механизма обеспечения социальным жильем в КНР

Вэй Лиянь доктор управления, старший преподаватель

1. Рациональное упорядочивание системы обеспечения

Решением “жилищной проблемы” является создание многоплановой и многоступенчатой системы, ориентированной на обеспечение малообеспеченных семей социальным жильем. Данная система требует соответствующей дифференциации в спросе на социальное жилье для различных слоев населения с неодинаковыми доходами, побуждает правительство к проведению упорядочивания на основе диверсификации структуры обеспечения. Данная статья является выполнена в рамках проекта Фонда гуманитарных и общественных наук при Министерстве образования 12YJC630223. При этом данная статья получила материальную поддержку от “проекта 895” Сямэньского университета, третьего этапа “проекта 211” по теме “государственной политики и правительственного управления”.

(1) эффективное обеспечение земельными участками

В процессе упорядочивания структуры обеспечения необходимо в первую очередь скоординировать распределение земель, каждый год гарантировать выделение доли земель под жилье с доступной ценой и жилье с низкой ставкой арендной платы и стандартное коммерческое жилье, эффективно планировать жилищное строительство для удовлетворения реальных потребностей населения в жилье. Необходимо в соответствии с комплексным планированием землепользования и годовым планом землепользования с учетом рыночного спроса на недвижимость и изменений механизма обеспечения своевременно регулировать структуру обеспечения земельными площадями. Оптимизация участков под застройку, гарантия, что земли под застройку коммерческим жильем в низком и среднем ценовом сегменте не ниже 60%, общие площади предоставленных земель под застройку жилья со льготной ценой и жилья с низкой ставкой арендной платы составляют не менее 10% от земель под постройку коммерческого жилья. Необходимым условием для строительства социального жилья является выделение правительством достаточного объема земель. По этой причине земли под застройку социальным жильем должны входить в годовой план землеобеспечения, к тому же должна быть обеспечена первоочередная поставка этих земель.

(2) эффективное обеспечение жилищным фондом

Правительство занимается координацией жилищного фонда социального жилья, организует строительство, а также посредством операций обратной закупки, закупки, принятия пожертвований и других каналов производит создание жилищного фонда. Создание жилищного фонда может проводиться путем организации строительства правительством, путем прямого финансирования строительства, кроме того под руководством правительства могут быть задействованы общественные силы в строительстве. Обычно в самом начале внедрения системы доступного жилья, по причине того, что резерв жилищного фонда социального жилья невелик, на первое место по значимости выходят прямые инвестиции правительства в строительство. Таким образом можно преодолеть недостаточность жилого фонда. После того как резерв жилищного фонда социального жилья достигнет определенного масштаба, правительство уже сможет замедлить темпы строительных работ, и посредством механизма возврата, обратного выкупа и других форм проводить кругооборот жилищного фонда.

(3) Нормативные стандарты строительства

а. Стандарты площадей под жилье с низкой ставкой арендной платы определяются местными правительствами с учетом среднего жилищного уровня семей в данном регионе и финансовых возможностей. Принимая во внимание количественный состав семей, в каждом регионе можно сделать соответствующую корректировку планировки жилья с низкой стоимостью арендной платы. Можно установить площадь однокомнатной квартиры в пределах 35-40 кв. метров, двухкомнатной квартиры 50-60 кв. метров, трехкомнатной - 60-70 кв. метров.

б. Стандарты площадей под жилье с доступной ценой. Согласно существующим требованиям площадь одной квартиры данного жилья устанавливается в пределах 60 кв. метров. В различных регионах с учетом различий в экономическом развитии, жизненном уровне населения, жилищном положении, структуре семьи, демографическом и других релевантных факторов определяется доля объема жилья с доступной ценой и различные виды планировки. В большинстве городов стандартным жильем с доступной ценой являются квартиры среднего и малого размера, обычно площадь устанавливается в диапазоне 60-100 кв. метров.

в. Стандарты площадей под социальное коммерческое жилье. Социальное коммерческое жилье и жилье с доступной ценой являются социальным жильем и предоставляются правительством. Оба названных вида жилья относятся к стратегическому запасу жилого фонда, имеют ограниченное право на собственность, после покупки жилья покупатель в течение 5-ти лет не может совершать с ним сделки. Различие заключается в том, что подающий заявку на коммерческое жилье не имеет ограничений в доходах и активах, стоимость данного жилья превышает стоимость жилья со льготной ценой. По этой причине стандарты площадей социального коммерческого жилья, как правило, соответствуют стандартам жилья с доступной ценой. Площадь двухкомнатных малогабаритных квартир составляет около 60 кв. м, трехкомнатных 100 кв.м., что удовлетворяет базовые требования населения, позволяет производить стандартную отделку.

Независимо от вида социального жилья коэффициент площади, используемой под жилые нужды, должен быть не ниже 75%, планировка должна включать спальню, гостиную, кухню, кладовую и балкон, тем самым использование данных помещений будет удобным, рациональным и эффективным.

(4) Разумная арендная плата либо цена выкупа

А. Ставка арендной платы арендуемого социального жилья

Арендная плата устанавливается из расчета среднерыночной арендной платы, кроме того на основании доходов семьи и имеющихся активов проводится субсидирование. По причине тяжелой болезни, несчастного случая и других событий, вызвавших тяжелую экономическую ситуацию, в связи с которой семье становится сложно платить арендную плату, имеется возможность подать заявление на специальную арендную субсидию. Если максимальный период специального арендного субсидирования составляет один год, максимальная дотационная сумма составляет 80% от вносимых арендатором сумм арендной платы.

Б. Цена жилья с доступной стоимостью

Цена жилья с доступной стоимостью должна соответствовать для производителя принципу покрытия себестоимости и получения минимальной прибыли. Так как у компаний, развивающих строительство недвижимости, прибыли от строительства жилья с доступной стоимостью не превышают 3%, то цена продажи не может превышать базисную цену, а также максимальную амплитуду поднятия цены. По этой причине цена жилья с доступной стоимостью по отношению к коммерческому жилью более выгодна. По поводу установления цены на социальное коммерческое жилье, во-первых, оно должна выполнять функции социального жилья, во-вторых, цена должна быть доступной. В-третьих, необходимо, не слишком увеличивая финансовую нагрузку, блюсти общественную справедливость. В-четвертых, развивать функции регулирования рынка социального коммерческого жилья, что приведет к стабилизации колебания цен на рынке социального коммерческого жилья.

2. Контроль и управление функционированием капитала на протяжении всего процесса социального обеспечения жильем

На текущий момент проекты по строительству социального жилья осуществляются очень медленно. Основная причина кроется в большом дефиците финансирования. Экономист Ба Шусун в своих исследованиях упоминает, что необходимо завершить выдвинутый Министерством строительства годовой план, касающийся социального жилья, в 2010 и 2011 годах реальный спрос на финансирование составил 473,2 млрд. юаней и 461,9 млрд. юаней (см. таблицу 1). Так как эти данные по спросу опираются исключительно лишь на государственную финансовую поддержку, этот вопрос трудноразрешим. По этой причине диверсификация каналов сбора денежных средств является эффективным способом решения текущего огромного дефицита финансирования строительства социального жилья.

Таблица 1 Шкала спроса на финансирование

Источник данных: Ба Шусун. Социальное жилье - преобразующая сила и грандиозный эффект. - http://house.focus.cn/news/2010-08-11/1014366.html.

(1) Сбор средств на строительство

А. Диверсификация сбора средств

Сейчас во многих городах повсеместно источниками средств для финансирования строительства являются: Правила управления социальным жильем в г.Сямэнь. 01.06.2009 начало реализации.

*специальные средства на строительство, ежегодно выделяемые из государственного бюджета;

*доходы от управления денежными средствами фондом общественных накоплений под нужды социального жилья после отчислений средств в счет резерва на риски и брокерские расходы;

*средства, полученные от чистых поступлений от выделенных земельных участков, составляющих не менее 10%;

*специальные субсидии на строительство социального жилья, выделенные центральным и местными бюджетами;

*суммы от продажи социального жилья;

*переданные покупателями социального жилья суммы, идущие в доходы от земельных участков и др. соответствующие суммы;

*финансирование под строительство социального жилья;

*пожертвования;

*другие способы сбора денежных средств.

В том числе финансирование правительства, более 10% от чистой прибыли от выделения земельных участков, доходы от управления денежными средствами фондом общественных накоплений под нужды социального жилья - на текущий момент являются основными источниками средств. По мере увеличения темпов строительства, напрямую осуществляемого правительством, при условии сбалансированной ситуации обеспечения жилищным фондом выбор финансирования в крупных размерах является еще одним важным каналом источника денежных средств.

Б. Новые попытки внедрения резервного фонда

*Пилотные проекты выдачи ссуд фондом общественных накоплений. В августе 2010 года в Пекине, Сямэне и 28 других городах начали применять выдачу ссуд жилищным фондом общественных накоплений в целях поддержки строительства социального жилья в городах, в которых запущены данные пилотные проекты. Запущены пробные проекты по строительству 133 квартир жилья с доступной стоимостью, реконструированных трущоб, жилья с общественной арендой, размер выданных кредитов составил 49,3 млрд. юаней.

*Внедрение краткосрочного кредитования резервным фондом в различных регионах. По причине того, что в различных регионах наблюдается крайний дисбаланс жилищного резервного фонда, некоторые специалисты предлагают построить платформу для создания государственного фонда общественных накоплений в целях решения межрегиональных диспропорций. Это приведет к перемещению средств из регионов с обеспеченным фондом в регионы с фондами, имеющими недостаток денежных средств, в целях обеспечения различных регионов оборотными средствами и краткосрочным кредитованием. Однако для этого необходимо срочно провести реформу системы фонда. По этой причине внедрение кредитования фондом общественных накоплений в различных регионах находится не только в институциональной плоскости, но и на законодательной плоскости, и оба уровня должны предоставить надлежащую социальную защиту.

В. Дальнейшее расширение каналов финансирования. Во-первых, необходимо развивать и совершенствовать финансовую систему. В полной мере используя преимущества жилищной финансовой системы, правительственный и рыночный спрос в дальнейшем должны объединиться, решится проблема финансового давления на правительство, удовлетворится рыночный спрос. Жилищная финансовая структура - это функционирование капитала путем коммерциализации, возможность своевременно получать информацию о потребностях в социальном жилье. Специфика стратегического финансирования - решение проблемы недостаточности средств у правительства с учетом политических преференций. Во-вторых, необходимо согласовать, скоординировать финансовую сторону вопроса, источники финансовых средств, развивать ведущую роль финансирования. См. Ба Шусун, Чжан Сю, Ван Мяо Исследование специфики и путей развития жилья с низкой стоимостью арендной платы в КНР // Финансы Юго-Запада. 2006. - Вып. 10.

(2) Использование и управление капиталом. Общее определение использования и управления капиталом - это проведение планирования, контроля, надзора, мониторинга и других работ в отношении источников капитала и использования средств. Использование и управление средствами в сфере социального жилья включает две стороны. Первой является построение системы использования и управления средствами. Вторая - это вопросы по использованию и управлению специальным субсидированием.

А. Использование и управление средствами под строительство. Средства под строительство социального жилья обычно используются на следующие статьи расходов:

*новое строительство, реконструкция, обратная покупка социального жилья;

*закупка других видов жилья, используемых впоследствии в качестве социального жилья;

*необходимое обслуживание и управление до процедуры распределения жилья;

*погашение основного долга и процентов под строительство социального жилья.

Кроме того, согласно соответствующим государственным постановлениям, средства на социальное жилье должны использоваться по прямому назначению.

Б. Управление средствами, полученными от целевого субсидирования. Основной причиной медленных темпов строительства социального жилья является то, что интенсивность финансовой поддержки центрального и местных правительств недостаточна. По этой причине в 2012 году субсидирование центрального правительства на жилье с низкой стоимостью аренды составило 10,5 млрд. юаней, субсидирование на реконструкцию трущоб 21,2 млрд. юаней. Из целевых средств в размере 10,5 млрд. юаней на жилье с низкой арендной платой в восточные районы направлено 0,54 млрд. юаней, что составило 5,1%; в центральные районы - 5,74 млрд. юаней, что составило 54,7%; в западные районы - 4,22 млрд. юаней, что составило 40,2%. Из целевых средств в размере 21,2 млрд. юаней на реконструкцию трущоб в восточные районы направлено 4,1 млрд. юаней, что составило 19,3%, в центральные - 10,61 млрд. юаней, что составило 50,1%, в западные - 6,49 млрд. юаней, что составило 30,6%. Китайская строительная газета, 22.05.2012. Еще в 2008 году Министерством финансов был опубликован “Закон о реализации целевого субсидирования на жилье с низкой арендной платой” (2007), номер 57. Реализация данного регламента способствует достоверности сбора информации о целевом субсидировании в социальное жилье, контролю и проверке использования распределенных субсидий, использования средств под жилье с низкой арендой по целевому назначению.

В. Взимание и использование арендной платы. При взимании и использовании арендной платы за социальное арендуемое жилье и жилье с низкой арендной платой важной задачей является усиление контроля за арендными платежами. В процессе контроля за арендными платежами необходимо особенно следить за процедурой взимания арендной платы, сроками уплаты, проведением сверок в отношении частей арендной платы, вносимой арендаторами и субсидированными арендными платежами от организаций, необходимо осуществлять детальный расчет, удостоверяться в своевременном внесении аренды и наличии в финансовых отчетах полностью перечисленных сумм. В процессе оплаты и использования арендной платы доходы от арендной платы за использование зданий и сооружений социального арендуемого жилья и жилья с низкой арендной платой поступают в бюджет, необходимо использовать принцип соизмерения с доходами и использования целевых средств по назначению. Средства используются на строительство (приобретение) социального арендуемого жилья, управление, обслуживание, финансовое субсидирование и др. Таким образом можно добиться не только высокой эффективности распределения средств, целевых отчислений на специальные счета, но и добиться высокой роли управления подсектором и взаимного контроля.

3. Надежная жилищно-финансовая система с системой резервного фонда в качестве центра

Система жилищного фонда общественных накоплений является обязательной системой внесения вкладов в жилищный фонд. Работники и организации должны в соответствии с обязательной долей от зарплат работников пополнять счета работников в фонде согласно определенной пропорции, повышать накопления жилищных средств работников. Поддержка системы фонда общественных накоплений содействует, во-первых, развитию потенциала социального обеспечения. Во-вторых, в процессе использования средств данный фонд предоставляет выгодные кредиты участникам фонда. В то же время в целях уменьшения бремени населения от погашения кредитов, необходимо увеличивать возможности средне- и малообеспеченных семей к покупке жилья.

(1) Организация специализированной стратегической жилищно-финансовой структуры (например, жилищного банка). Целью является решение жилищного вопроса для семей со средним и низким доходами. Создание подобной структуры предполагает строительство и управление жильем с доступной стоимостью и жильем с низкой арендной платой. Специализированные стратегические жилищно-финансовые структуры в последующем объединят соответствующие мероприятия по управлению социальным жильем. Основные источники средств будут включать правительственное финансирование, целевые ссуды Центробанка, специальный жилой фонд, нормативные обязательные сбережения (резервный фонд), социальные вклады населения и др. См. Яо Линчжень. Исследование политической модели муниципального жилого фонда в КНР. - Шанхай: Издательство Шанхайского финансового университета, 2003. - 127 с.

(2) Постоянное увеличение использования резервного фонда. Система резервного фонда должна сосредоточиться на поддержке покупок работниками средне- и малогабаритного жилья, жилья со средней и низкой ценой, содействовать работникам со средним и низким доходами в решении жилищного вопроса путем аренды жилья. Выдвинутое правительством ступенчатое потребление, сферы кредитования резервным фондом должны быть расширены до арендных платежей для того, чтобы по-настоящему наделить семьи со средним и низким доходами правами на использование кредитов фонда общественных накоплений. жилищный арендный плата

(3) Постепенное расширение сферы покрытия жилищного фонда общественных накоплений. Предоставление всем группам населения возможности пользоваться социальным жилищным обеспечением является основным требованием для построения гармоничного общества. По этой причине система жилищного резервного фонда должна расширять свою сферу действия. Однако решения об использовании системы жилищного резервного фонда для мигрантов необходимо принимать в зависимости от региональных условий с учетом индивидуальных особенностей людей, исходя из специфики спроса как отправной точки планировать рациональные методы работы.

Таким образом, постепенно регулируя структуру обеспечения, совершенствуя использование и управление денежными средствами, необходимо построить крупную систему фонда общественных накоплений. Местные правительства должны оптимизировать обеспечение и управление земельными и денежными ресурсами. Совершенствуя механизм обеспечения социальным жильем, мы создадим ответственный правительственный аппарат!

Размещено на Allbest.ru