Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости

к.т.н., главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

Стерник Геннадий Моисеевич

За последние 3-4 года укрепились связи экономики России с мировой экономикой. Политические и экономические события в мире в значительно большей степени стали влиять на все сегменты отечественной экономики, в том числе и рынок недвижимости. Это влияние проявляется через различные механизмы и факторы, из которых в 2002-2003 гг. наиболее ярко проявились два: ситуация вокруг Ирака и ситуация с новой валютой - евро. Сразу отметим, что при прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости необходимо, наряду с вышеназванными, рассматривать и другие факторы, как внешние по отношению к рынку недвижимости (экономические условия в стране, социально-экономические условия в конкретном регионе), так и внутренние (темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынке, соотношение цен на них и т.д.). В данной публикации мы ограничимся прогнозированием вклада в тенденции рынка жилья Москвы внешнеэкономических факторов.

Мировые цены на нефть и рынок недвижимости

Известно, что темпы роста ВВП в России напрямую зависят от мировых цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились с 5-5,5 до 2,5% годовых. После марта 2002 года цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк - прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития - прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Приток капитала на рынок недвижимости Москвы из нефтегазодобывающей отрасли мог послужить фундаментальной причиной роста цен на жилье во втором полугодии 2002 года (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на столичном рынке обеспечивается из этого источника). Мы сопоставили темпы роста цен на жилье в Москве в 2002 году с темпами роста цен мировых цен на нефть.

График, построенный с учетом лага во времени, связанного с задержкой возврата нефтедоходов в Россию и равного двум месяцам, иллюстрирует наличие статистической связи между этими величинами (коэффициент корреляции достаточно велик - 0,78). Это приводит нас к предположению, что рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве (чего ожидали многие специалисты), а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье.

На следующем графике приведена количественная зависимость месячных темпов роста цен на жилье в Москве от среднемесячного уровня мировых цен на российскую нефть (по данным 2002 года). Видно, что при ценах ниже 18 $/баррель цены на жилье практически не росли, при 20-21 $/баррель прирост превышал в среднем 1% и при 27-28 $/баррель - 2% в месяц. Виден большой разброс точек вокруг линии регрессии, что говорит о наличии влияния и других факторов на темпы роста цен. Тем не менее, вклад данного («нефтяного») фактора достаточно велик.

капитал рынок недвижимость москва

Примечание: Среднемесячные цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства, на жилье - расчет автора по данным компаний РМЛС, «Миэль-Недвижимость» и «Контакт»-Недвижимость.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что она является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только напрямую занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. Наконец, эти средства притекают в виде инвестиций на рынок недвижимости (а в условиях слабого фондового рынка это практически единственное надежное прибежище инвестиций), образуя дополнительные доходы строителям, риэлторам. Вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Таким образом, при расчете прогноза изменения цен на рынке недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит фактор уровня мировых цен на нефть в темпы роста цен на недвижимость.

Соотношение курса евро/доллар и рынок недвижимости

Успешное окончание войны в Ираке, последующее за ним снижение мировых цен на нефть будут способствовать предотвращению спада в американской экономике, укреплению доллара на мировых валютных рынках. По мнению некоторых известных экономистов, к концу года курсы евро и доллара сравняются, и в последующем будут колебаться вокруг паритета. Поскольку Центробанк РФ держит курс евро к рублю на уровне корзины основных мировых валют, то можно считать, что во второй половине с.г. «бегство от доллара» в России прекратится, и в последующие два года этот фактор не окажет заметного воздействия на рынок недвижимости.

Индексы рынка жилья Москвы 1 квартале 2003 года

На рынке жилья Москвы приток капитала за последние 6-9 месяцев и соответствующий рост платежеспособного спроса перекрыл влияние других внешних и внутренних факторов, в том числе беспрецедентного наращивания темпов жилищного строительства. Это соображение позволяет нам сопоставить реальные тенденции рынка с сделанным прогнозом.

В начале 2003 года рост цен на жилье в Москве продолжается. Средняя удельная цена предложения квартир за первый квартал выросла с 1075 до 1154 $/кв. м. Индекс номинальных долларовых цен в марте с.г. относительно декабря 2001 года составил 1,23, а относительно декабря 2002 года - 1,05. Вместе с тем, темпы прироста цен, которые с августа 2002 года по январь с.г. составляли 2,5% в месяц, в феврале сделали попытку снизиться до 1%, но в марте снова восстановились до уровня 2%. Это вполне вписывается в нашу гипотезу о влиянии мировых цен на нефть (с учетом двух-трехмесячного лага): в ноябре прошлого года, после очередной «отмены» начала войны в Ираке, цены на нефть марки Urals cнизились до 22,9 $/баррель (с 27-26 в августе-сентябре), в декабре-январе снова выросли до рекордных уровней 27,7-28,5 $/баррель.

В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России (рассчитываемого как отношение индекса инфляции к индексу девальвации в данном месяце). Обратная величина - индекс покупательной способности доллара в России - плавно снижался. Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье (в Москве и других городах с долларовой номинацией цен). В последние полгода картина изменилась. На графиках динамики макроэкономических параметров видно, что индекс инфляции за три месяца вырос на 5,1%, индекс девальвации снизился на 1,5%, индекс покупательной способности доллара снизился на 7,5%.

Такая динамика явно повлияла на поведение субъектов рынка, особенно с учетом снижения (с июля прошлого года, и особенно в ноябре-декабре) соотношения курса доллара к евро. Поэтому были определены приведенные на последнем графике индексы реальных (очищенных от инфляции доллара) цен на жилье. Видно, что в 2002 году они были стабильны до июля, затем выросли на 9% к декабрю, а в 2003 году начали снижаться, и за 1 квартал снизились на 3%.

Если курсовая политика ЦБ РФ на укрепление рубля сохранится, а инфляция будет продолжаться, то тенденция снижения реальной стоимости жилья в Москве продолжится, хотя темпы ее будут незначительными вследствие роста номинальных долларовых цен.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС и «Миэль-Недвижимость»

Размещено на Allbest.ru