Особенности перевода текстов, содержащих юридические реалии

Step 9

Once the searches and legal enquiries have been completed, your conveyancer arranges the exchange of contracts. Now both sides are committed. You will be expected to put down a deposit, which will be forfeited if you do not go through with the deal. Traditionally this was 10 per cent of the purchase price but raising that amount of cash can be a problem, so try to negotiate a reduction. You are now responsible for insurance on your purchase.

On exchange of contracts, the final completion date will be set. If you are a seller as well as a buyer, make sure that the completion dates on both properties link as closely as possible.

Arrange for your removal to your new property.

Step 10

Completion. Your conveyancer arranges for payment of the balance of money for the property and the vendor's solicitor hands over the legal document transferring “title” to you. The legal documents are usually kept by the building society or bank. The property has now changed ownership.

Make arrangements to collect the keys to your new property and move in (see Chapter 8, on page 93 for advice on smoothing the move).

N.B. The procedure for home purchase in Scotland is quite different, as explained in Chapter 6, on page 77.

Part 2

Basic Decisions

Old hands at the property market, including some estate agents, will say that buying is not right for everyone and should not be seen as a guaranteed road to riches. Certainly you cannot count on constant price rises: you might buy a studio flat at the top of the market with all sorts of classy fixtures and fittings included in the price, then find yourself seriously out of pocket when selling in difficult times. In the short term, prices have been known to go down as well as up.

The best approach for most people is to see their first purchase as buying a “home” rather than simply as an investment. At the beginning the rewards may seem far away: you are at the mercy of fluctuating interest rates, you have all the expense and responsibility for repairs and maintenance and your outgoings may be three times as much as you would pay in rent. It is only as the years pass, inflation raises rents and the real value of mortgage payments goes down that the owner-occupier begins to reap the benefits. Also, if the past is anything to go by, given enough time property prices do tend to outstrip inflation.

When the market is rising, the attractions of home ownership seem obvious; new buyers rush in, desperate to get a foot on the housing ladder while they can still afford it. But canny first-time buyers will do better when the market is flat and may be falling. A buyer's market means that you can expect to knock a fair bit off the asking price but even more important, you will have choice, you can take your time and not be rushed into a panic purchase you might regret later. On top of that you will find that everyone loves you: sellers, lenders, even solicitors and estate agents can seem quite human!

How much can you afford?

The loan

Lenders differ in the amount they are willing to offer to the same borrower, and lending policies differ from time to time, so it makes sense to shop around before you start touring prospective houses. There is little point in falling in love with a ?50,000 house only to find that, on your salary, no one will lend you more than ?30,000.

Lenders will offer you a multiple of your income; this may be two or three times (occasionally three and a half times) your gross annual earnings. With a couple who are both earning, they will lend a multiple of both incomes. One lender might offer three times the higher income, plus the amount of the second income, so that in the case of one partner earning ?12,000 and the other partner ?8,000, the loan would be ?44,000. Another lender might offer twice the joint income, so that the loan would be ?40,000. When interest rates are high, the multiples tend to be lower because the societies know that borrowers will have more difficulty in finding the repayments. Some, but not all, lenders will take into account overtime, bonuses and commission, providing you can show that they are regular.

At this early stage, you will only be asking for a loan figure “in principle”; that actual amount will always depend on the valuation of the property you hope to buy, and most lenders will only advance a loan up to 75-80 per cent of the full purchase price. Make enquiries about the type of property your lender would be reluctant to consider: you may set your heart on a 100 year old cottage, a flat with a short lease or a house with sitting tenants in the basement, only to find that your lender considers it a bad risk and no loan is forthcoming. See Chapters 4 and 5, on pages 44 and 56, for more details on lenders and mortgages.

Other expenses

Deciding how much you can afford is not as simple as adding the amount of the loan to the amount of your savings; there are other costs involved. Some are unavoidable, some can be cut by doing the work yourself, but most home buyers have to find a substantial amount of cash.

If you are buying a home without already having a property to sell, you should allow for costs as follows:

- solicitor's fees: there is no fixed scale of charges for conveyancing but reckon on 1/2 to -1/4 per cent of the purchase price; 1 per cent would be on the expensive side. Remember to add VAT to any quote the solicitor gives;

- valuation fee: you will have to pay for the lender's valuation before they offer you a loan and, even if you do not go ahead with the purchase, this cost will have to be met. Costs vary, so check in advance on the scales used by your lender and allow for VAT;

- survey fee: if you commission an independent surveyor for a full structural survey, the charge will be high. It is considerably less expensive if you can arrange to combine the valuation and survey. Remember to add VAT.

- land registry fees: payable each time a property is purchased. There is a sliding scale of charges according to the price of the property. VAT is not payable on land registry fees;

- stamp duty: a government tax that must be paid on any house bought for over ?30,000. This is 1 per cent of the total purchase price;

- indemnity guarantee: if the loan exceeds a certain percentage of the purchase price - usually 75 or 80 per cent - the lender will probably require a guarantee for the extra from an insurance company. The lender and the insurance company agree on the premium, which you then have to pay;

- lender's legal fees: you also have to pay the lender's solicitor's fee. This will be lower in cases where the solicitor acts for both lender and borrower. Add VAT;

- removal costs: remember to add the costs of insurance for break-ages in transit to removal charges;

If you are selling a property at the same time you must also allow for:

- solicitor's fees: usually 1/2 to 1 per cent of the selling price;

- estate agent's fees: no fixed scale; charges can be from 11/2 per cent to 3 per cent of the selling price and are subject to VAT.

Your buying potential: a checklist

If you are buying only:

Amount of loan “in principle”: ?……

Expenses:

Solicitor's fees ?……

Valuation fees ?……

Surveyor's fees ?……

Indemnity guarantee ?……

Land registry fee ?……

Stamp duty ?……

Lender's legal fees ?……

Removal costs ?……

Total ?……

Available cash ?……

Subtract total expenses ?……

Add to amount of loan to arrive at total possible purchase price ?……

If you are selling one property and busing another

Estimated selling price ?……

Outstanding mortgage repayment ?……

Net receipts for house ?……

Expenses

Solicitor's fees (buying) ?……

Solicitor's fees (selling) ?……

Estate agent's fees ?……

Valuation fee ?……

Surveyor's fee ?……

Indemnity guarantee ?……

Land registry fee ?……

Stamp duty ?……

Lender's legal fees ?……

Removal costs ?……

Total ?……

Assets

Net receipts for house ?……

Extra cash available ?……

Total ?……

Subtract expenses as above ?……

Add remaining assets to loan to arrive at total possible purchase price ?……

Buying a new house

Houses are often advertised for sale before they are built and if a site is considered desirable, you may have to stake your claim before the foundations are laid. You can keep in touch with new developments through specialist magazines like “What House” and “Home Finder”, obtainable in most newsagents.

Once you are interested in a particular site, gather as much information as possible on the builders or developers involved. One phase of the site may already be completed, or they may have developed another site in the neighbourhood: talk to people who have bought the homes and find out if they sing their praises or list complaints. Ask if their houses were ready when promised, if they have had any problems with the property and if so, was the builder helpful and prompt in putting them right?

If you are choosing your house on the basis of a floor plan and an artist's drawing, make sure that you know the exact dimensions of each room. They can look deceptively large on a plan, so pace them out in a similar sized house belonging to a friend or in your present home. Draw up a scale plan and mark in your furniture so that you can be sure it will fit. Visit the site - even if it is only a sea of mud at present - and check the surroundings carefully to make sure that your home will not be backing straight onto the council rubbish tip or looking across a school playground. Make sure you know how close the next house will be; how large the garden will be and whether you will be closely overlooked.

The price

If you reserve a house that has yet to be built, make sure that the price will be stable and that if there are any delays in completion, the rising costs of building materials will not be passed on to you. Some builders ask for payment in stages: perhaps when the foundations are laid, when the roof goes on, when the plastering completed and so on. Though your lenders will probably agree to advance the money in stages, it will cost you extra in fees each time they have to send a surveyor to inspect the house and you will be paying out on loans long before the house is any use to you. If you do enter into this type of agreement, make certain that the stages in the builder's contract correspond exactly with those in the mortgage offer.

You will seldom be able to haggle over the price of a new house but you can make sure that you know exactly what is included. Show houses on site can be very deceptive; they include all sorts of fittings that may cost you extra, from the towel rails to the garage. Many builders offer incentives to encourage you to buy. They include:

- discount for early completion; a price reduction if you exchange contracts within a set number of weeks. This can be a good deal if you have no house to sell but you must be absolutely certain that this is the house for you;

- part exchange scheme, for those with a house to sell: the builder buys your present house so that you avoid the uncertainty of waiting for a buyer. You will usually receive 8 to 10 per cent less than your house would fetch on the open market, but it may be worth considering if you judge that your house will be hard to sell in the current climate;

- expenses paid scheme: you have the chance to add your legal costs to your mortgage, which can be a help to first time buyers, when extra cash is hard to find;

- free insurance, lasting two or three years, to cover your mortgage repayments in case you are made redundant;

- free contents insurance for the first year;

- free security system.

NHBC protection scheme

All houses constructed by builders registered with the National House-Building Council are covered by the NHBC's ten-year new homes warranty, and most building societies and banks would refuse a loan for a new house without this warranty. It is not a guarantee and it does not cover normal wear and tear or free you from the need to carry out ordinary repairs. The cover offered is as follows:

After exchange of contracts but before the 10 year notice has been issued: Cover up to ?10,000 against the builder's failure to complete the house, for loss of deposit or expenses in completing the work.

Years one and two: The builder must put right any defects arising from failure to meet the NHBC requirements.

Years three to ten: Insurance cover against major structural damage caused by defects in the structure, subsidence or heave.

Pros and cons of buying a new house

Pros:

- NHBC 10-year warranty normally included;

- mortgages should present no difficulty;

- no major repairs needed for several years;

- extras like kitchen appliances or carpets may he included;

- normally well-insulated and economical to run;

- you may get some choice of bathroom or kitchen fittings or decoration;

- if the house is not yet completed you may be able to ask for changes to suit your personal needs: position of cupboards, height of kitchen work surfaces, etc. (though you may have to pay extra);

- ready to move into, with no major spring-clean necessary, no holes in the wall to patch.

Cons:

- you may have to buy without seeing it complete;

- delays may occur in building;

- you may be living on a building site for months or years, before the whole estate is finished and re-selling during this time may present problems;

- there may be teething troubles: plaster may crack as it dries out and new houses suffer badly with condensation;

- the house will need all sorts of fixtures and fittings: curtain rails, door bell, towel holders etc;

- local transport may not be laid on for some time; local shops may not open until long after the estate is built;

- you often have to create a garden from scratch.

Buying a nearly new house

There are advantages in buying a house built two or three years before. It will normally cost you less than an identical new house nearby: the previous owners will have had to sort out all the teething troubles and any obvious defects should have surfaced by now. The house will still be covered by the NHBC warranty but it is important not to rely on this as an excuse to dispense with a survey and save the fee. The NHBC protection will not cover defects that should reasonably have been revealed by a survey or those the previous owner knew about. If there are defects, use them as a lever to negotiate a reduction in the price.

Buying an older house

You will probably get more for your money, in terms of size and number of rooms, if you buy an older property. The disadvantage is, of course, that maintenance costs will probably be much higher. Buying a house that is in need of 'doing up' can be a good investment, particularly if you are do-it-yourself experts, but remember that you will be living with the mess and discomfort for a long period. Some local authorities give grants for improving and renovating the property (see Chapter 8, on page 99) and when you do eventually sell, you could make a very handsome profit. Before you make this type of purchase, check that you meet the conditions for grants and make sure you have a clear idea of how much you would have to find for the improvements you have in mind.

If you plan alterations, it is important to check whether or not the building is “listed” or is in a conservation area. The Department of the Environment compiles lists of buildings of special historical or architectural interest and if your house is included, then you will have to obtain “listed building consent”, in addition to planning permission, for any changes you want to make and there will be strict limits on what you are allowed to do. However, grants may be available for repairing or restoring aspects of historic or architectural interest.

If your house is in a conservation area, you are unlikely to get permission to alter its external appearance - unless, of course, this helps to restore its original character. If you do get permission, you will probably find financial assistance is forthcoming. Rememer that all trees within a conservation area automatically come under protection orders.

Freehold and leasehold

When you buy a freehold property you become the permanent owner of the house and the ground on which it stands. Leasehold property stands on ground belonging to a landlord and you own the property for the duration of the lease. While the lease is yours you pay a small ground rent each year to the owner of the freehold. You may also be liable for maintenance charges (for instance, for road repairs on a private estate) and there may he restrictions on the use of the house.

Most leases are originally granted for 99 years and the value of the lease depends on how long it has left to run. For the first 25 years or so, the fact that a property is leasehold will probably affect its value very little, but after that it will gradually decline in value. Lenders will not usually advance a loan on properties with a lease of less than 50 or 55 years (the 25 years of the mortgage plus 25 or 30 extra years).

Buying a flat or maisonette

Most flats in England and Wales are leasehold; in fact it is difficult to get a mortgage on a freehold flat because lenders are worried about who pays the bill if structural repairs are necessary. Lenders who used to be reluctant to advance loans on conversions are usually willing to consider them now, providing they are structurally sound and self-contained.

Though you can haggle over the price of a flat, there is no room for negotiation over the provisions of the lease. You will normally have to pay an annual charge to cover the maintenance of the building, the upkeep of communal areas, gardening etc. and you will have little or no control over the amount you have to pay. On the plus side, you do not have the responsibility of finding builders and decorators or digging the garden.

The lease will also impose restrictions, designed to protect the property and the rights of the other leaseholders: for instance, you may not be allowed to sublet, the landlord may have the right to enter your flat for periodic inspection, you may not be allowed to hang out washing and so on.

In Scotland, long leases are rare and most flats are owned on 'feudal tenure', as are houses. For all practical purposes the buyer (or the “leuar”) is the absolute owner and buys a share of the ground, the garden and the communal areas as well. The deeds will set out the basis for apportioning maintenance and repair charges and there will be various restrictions, as with a lease, which you must accept. For more detail on buying property in Scotland, see Chapter 6, page 77.

Buying a mobile home

If funds are tight, a mobile home might seem like a good, cheap alternative to a house or flat but you need to be aware of the pitfalls. A mobile home is a depreciating asset and as such, you will have to take a loan rather than a mortgage. You will need to find a suitable site and make sure that it is properly licensed, as many sites are only licensed for holiday homes which must be vacated for a specified month every year. You will have to pay rent to the site owner, probably reviewed annually: the site owner will have the right to “vet” any prospective purchaser when you sell (though he cannot withhold consent unreasonably) and you will have to pay him a commission on the sale. Of course, this only applies if the home stays where it is but “mobile” homes, in spite of their name, are not easily moved.

Right to buy tenants

You have a right to buy if:

- you are a “secure” tenant of a local council, a new town development;

corporation and some housing associations (so long as they are not charities);

- you have been a tenant of a “right to buy” landlord for at least two years;

- your house or flat is a separate dwelling and you occupy it as your main home.

The exceptions include:

- housing designed or meant for the elderly, the physically or mentally disabled;

- tenancies where the home goes with the job - for instance school caretakers or fire authority employees provided by their employers with housing near the job;

- tenancies on land acquired by the council for development;

- temporary tenancies given to students, those who move into an area to take up a job offer, and the homeless who are given a tenancy while enquiries about their status are proceeding;

- business and licensed tenancies;

- those who were originally “squatters” and have been given a license to occupy the premises. If you are interested in buying, the first step is to ask your landlord for the Right to Buy Claim Form (form RTB1).

If you have difficulty in obtaining one, write to the Department of the Environment, FREEPOST 1988, Burgess Hill, West Sussex RH15 8QY.

Full details of “right to buy” landlords and the rules governing sales are given in the booklet “Your right to buy your home. A guide for council, new town and housing association tenants, obtainable from council offices and Citizens” Advice Bureaux.

Is it worth buying?

Buying your council house can be a very good deal because you are entitled to a discount of up to ?35,000 on the purchase price. The amount of the discount depends on how long you have been a public sector tenant - though you can count in any time you were married to a public sector tenant or the time you spent in armed forces accommodation.

The council works out the market value of your home and, if the price is too high, you have a right to appeal to the district valuer (for details, see Chapter 9, on page 109). When buying the house you are entitled to a basic discount of 32 per cent if you have been a tenant for two years, then an additional one per cent for each extra year, up to a maximum of 60 per cent after 30 years.

This does not mean that you can buy your home then put it on the market the next week and make a killing. Though you can sell whenever you like, you need to stay for a full three years to get the benefit of the discount. If you sell within the first year, you have to pay back the lot; in the second year you pay back two thirds; in the third year you pay back one third.

If you live on an estate where many tenants are buying their homes, sprucing them up and adding handsome doors and bay windows, or in a desirable area near open country or a town with good job prospects, then you may be buying a bargain that will appreciate in value and allow you plenty of freedom of manoeuvre when you eventually decide to move. On the other hand, if you live on a large estate where every house looks the same and few of the tenants are likely to become owners, or in an employment black spot, you may be buying a property that will be difficult - even impossible - to sell in the future.

You will need to add up the costs of the purchase (see section on “How much can you afford?” on page 15) and also make a careful comparison of the costs of renting and buying. Remember that, in addition to the mortgage repayments, you will have to pay for building and mortgage protection insurance, repairs and maintenance. If you can afford to buy and are convinced that the house will be a good investment, then the extra costs of owning your home should certainly be worthwhile. If you can afford to buy but you cannot count on your house increasing in value (the views of local estate agents may be worth having), then you need to base your decision on your own circumstances. How long are you, or the members of your family, likely to need the house? After all, you will have paid off your mortgage in 25 years, whereas rent goes on for ever! (For details on obtaining a mortgage, see Chapter 5 on page 56).

Buying a council flat

Tenants of flats or maisonettes can usually buy a long lease, normally 125 years and get an even bigger discount than house tenants: 44 per cent after two years, rising by 2 per cent a year up to a maximum of 70 per cent after 15 years.

Though the landlord will still be responsible for the upkeep of the building and the exterior of your flat and probably the lighting and cleaning of the stairways and passages, you will have to pay a share of the costs. These vary widely from landlord to landlord and will escalate over the years. If you live in a block of flats where the passages are always filthy and the lifts scrawled with graffiti, you would be wise to think very hard: when you want to sell, will the common areas of the flats discourage possible purchasers before they even see your beautifully decorated living room?

Leasehold tenants with a right to buy

If you have a leasehold house, you may he entitled to buy the freehold. You will only qualify if:

- the original lease was granted for more than 21 years (regardless of how long it has to run);

- you occupy the house as your main residence and you have been living there as the owner of the lease for at least three years, or for periods of time over the last 10 years that add up to three years;

- the rateable value of the house is below ?1,500 in Greater London, ?750 elsewhere;

- the ground rent was less than two thirds of the rateable value when the lease was granted (or on 23 March 1965 if the lease was granted before that).

You begin by giving notice to the landlord that you wish to take up your rights under the Leasehold Reform Act 1967 to buy the freehold. Most landlords resent the legislation and you may find yourself involved in trouble and expense in trying to establish a “fair” price. You will need a surveyor's valuation of the house, then the length of the unexpired lease must be taken into account. The longer the lease, the less you will have to pay.

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Перевод фрагмента книги “How to buy and sell your home” (Michael Stock)

Введение

Покупка дома - предприятие, требующее больших финансовых расходов и заставляющее вас проявить себя с разных сторон: как покупателя, знающего, как тщательная проверка недвижимости может помочь избежать вложения больших денег в недоброкачественный товар; и как продавца, знающего, как показать свой дом с лучшей стороны, значительно повысить его стоимость и даже сэкономить на агентах по продаже недвижимости. Хорошее знание возможностей ипотеки, юридической стороны вопроса и работы риэлторов, оценщиков и строителей поможет вам получить максимальную выгоду от работы всех задействованных специалистов.

Эта книга поможет вам преодолеть все этапы покупки и продажи недвижимости и расскажет о том, как избежать ловушек и быть уверенным, что вы приобрели правильный дом по правильной цене и можете въезжать в него без сомнений и с удовольствием. Если вы столкнулись с трудностями, такими как мошенничество или борьба за договор, разногласия с соседями или отказ в получении разрешения на строительство пристройки, или же вы хотите подать жалобу на работу людей, нанятых, чтобы вам помогать, тогда раздел «Проблемы и Решения от А до Я» на странице 106 расскажет вам, как с этим справиться.

Пошаговое руководство по покупке вашего дома

Эта глава является краткой инструкцией для начинающих и в общих чертах описывает основные шаги к совершению удачной покупки. Это может показаться несложным, но неосторожных может ожидать множество ловушек, и с помощью более подробной информации, содержащейся в следующих пяти главах, вы сможете узнать, как распознать и избежать их.

Шаг 1.

Решите, можете ли вы себе позволить покупку или продажу, если вы уже являетесь владельцем имущества. Покупка дома и переезд недешевы, и вам будет необходимо иметь достаточно средств с учетом выплаты ипотечного кредита на эксплуатацию и обслуживание вашей собственности, но при этом важно не выходить за рамки допустимых расходов.

Поговорите с потенциальными кредиторами, чтобы получить представление о том, какую сумму они могли бы вам предоставить и на какие типы имущества они готовы дать кредит. Жилищно-строительные кооперативы и банки располагают большим количеством бесплатной литературы о займах и покупке дома, так что воспользуйтесь тем, что они могут вам предложить.

Поговорите с другими задействованными специалистами: юрисконсультантами (или поверенными), нотариусами, оценщиками и агентами по недвижимости, чтобы оценить все возможные затраты, связанные с покупкой недвижимости. Тщательно распределите свой бюджет и решите, будете ли вы совершать сделку самостоятельно или с помощью специалиста.

Шаг 2

Рассмотрите различные варианты стоимости жилья в пределах вашего круга поиска: выберите тип и местоположение собственности. Оцените рынок, читая объявления о купле и продаже недвижимости в газетах и посещая местных риэлторов. Если у вас есть собственность для продажи, будет разумно для начала разместить объявление на рынке недвижимости. Если ваш поиск окажется безуспешным, объявление можно убрать, но вы, по крайней мере, получите представление о том, насколько продаваемым может быть ваш товар. Удостоверьтесь, что ваш договор с риэлтором основан на принципе "нет продажи - нет оплаты".

Шаг 3

Рассмотрите наиболее вероятные возможности. Будьте избирательны: если вы не любите лезть не в свое дело, кропотливое изучение одного неподходящего дома за другим - не самый приятный опыт. Обращайте внимание и на те здания, цена которых кажется вам чуть выше запланированных затрат. Всегда есть возможность, что продавцу необходимо совершить быструю продажу и он открыт для предложений.

Поговорите с друзьями и знакомыми, которые живут в районах, которые могут вам подойти; возможно, они знают кого-то, кто собирается разместить объявление о продаже дома и был бы рад обсудить возможность частной продажи. Работайте с несколькими риэлторами и поддерживайте с ними постоянную связь, чтобы удостовериться, что вы получаете самую свежую информацию. Если вы поговорите с ними о возможностях ипотеки (не важно, собираетесь ли вы оформлять ее через этого агента или нет), вы, возможно, обнаружите, что их стремление быть вам полезными заметно возрастет.

Шаг 4

Как только вы найдете подходящий дом, сделайте запрос, разумеется, с условием подписания контракта, продавцу или его агенту. Вас могут попросить оставить залог агенту или поверенному продавца в подтверждение вашей добросовестности. В качестве продавца на рынке недвижимости хозяин может выбирать из нескольких подобных предложений; в качестве покупателя будущий владелец может сделать несколько запросов наиболее низкой цены сразу нескольким собственникам и затем остановить свой выбор на лучшем предложении.

Шаг 5

Снабдите своего нотариуса необходимой информацией, дав ему адрес собственности, имя продавца и подробные сведения о его агенте по продаже недвижимости и поверенном.

На оживленном рынке недвижимости вам, вероятно, придется подождать этого этапа, чтобы выставить ваш собственный дом на продажу.

Шаг 6

Обратитесь в жилищно-строительный кооператив или банк снова и заполните соответствующие формы для подачи заявки на закладную. Если вы до сих пор не предпринимали каких-либо мер по этому поводу, агенты по недвижимости или поверенные могут быть полезными при оформлении закладной, но вам следует проверить, достаточно ли они непредвзяты, чтобы консультировать вас по этому вопросу.

Кредиторы должны убедиться, что цена данной единицы недвижимости покрывает сумму кредита, а затем произвести оценку стоимости, которую вы должны будете оплатить, независимо от того, доведете ли вы покупку до конца или нет. Оценка - не всестороннее изыскание, и многие кредиторы могут предложить более полную услугу за дополнительную плату. Вы должны будете решить, использовать ли один из этих способов, нанять ли своего оценщика или же полагаться на собственное суждение.

Если данная собственность нуждается в модификациях, изучите возможности получения грантов на перестройку или ремонт.

Шаг 7

Если отчет об оценке будет благоприятным, кредитор сделает формальное предложение аванса, объявив сумму кредита, период, за который он должен быть погашен, и процент, который вы должны будете заплатить. На рынке недвижимости 90-100 процентная ипотека встречается редко, и если вы закладываете дом, вам придется заплатить более высокий процент.

Шаг 8

Теперь работа вашего юриста будет идти полным ходом. Ваш нотариус убедится, что надлежащий правовой титул собственности получен, проведет его обязательную регистрацию, проверит наличие ограничительных условий, осведомится о каких-либо изменениях, которые могут повлиять на стоимость собственности, составит контракт на продажу и так далее. Объем стандартных услуг очень ограничен, так что будьте готовы к тому, что вам придется сделать некоторую суетливую работу самостоятельно (см. Главу 6, страницу 67),

При одновременной продаже и покупке важно удостовериться, что обмен контрактами по обеим сделкам совершен в один и тот же день. Если при продаже возникают проблемы, но вы не можете допустить потерю нового дома, поговорите с вашим банковским менеджером и убедитесь, что вы сможете совершить заем при необходимости. Каждая сторона может отказаться от сделки, вплоть до момента обмена контрактами. На рынке недвижимости процветают борьба за контракты и мошенничество (см. Главу 9, страницу 106).

Шаг 9

Как только поиски и экспертиза будут завершены, Ваш юрист по операциям с недвижимостью проведет обмен контрактами. Теперь обе стороны вовлечены в сделку. От вас, возможно, будут ожидать внесения залога, который будет утрачен, если вы не доведете сделку до конца. Традиционно его размер составляет 10 процентов от стоимости жилища, но увеличение этой суммы может вызвать затруднения, так что попытайтесь договориться о ее снижении. Теперь вы несете ответственность за страховку на вашу покупку.

Во время обмена контрактами будет установлена окончательная дата завершения сделки. Если вы одновременно и продавец, и покупатель, удостоверьтесь, что даты завершения сделки на обоих документах максимально близки.

Организуйте переезд в ваш новый дом.

Шаг 10

Заключительный этап. Ваш юрист по операциям с недвижимостью организует оплату остаточной стоимости, и поверенный продавца отдает юридический документ, передающий вам право на собственность. Юридические документы обычно хранятся в жилищно-строительном кооперативе или в банке. После этого у данной собственности меняется владелец.

Сделайте все необходимое, чтобы получить ключи от вашего нового жилья, и переезжайте (см. Главу 8 на странице 93, если вам нужен совет о том, как сделать переезд более приятным).

Примечание: процедура покупки дома в Шотландии несколько отличается, о чем вы можете прочесть в Главе 6 на странице 77.

Часть 2

Основные решения

Люди, имеющие опыт на рынке недвижимости, в том числе некоторые риэлторы, скажут, что покупка дома подходит не всем и не должна рассматриваться как верный путь к обогащению. Конечно, не стоит рассчитывать на постоянный рост цен: можно купить студию со всевозможным роскошным оборудованием, цена которого включена в стоимость, пока курс повышается, а затем оказаться в проигрыше, продавая ее в трудные времена. За короткий промежуток времени цены, как известно, могут как взлететь, так и упасть.

Большинству людей следует подходить к своей первой покупке как к приобретению жилища, а не возможности для инвестиций. Вначале выигрыш от этого может показаться неблизким: вы отдаете себя на милость колеблющихся процентных ставок, в полной мере ощущаете ответственность и расходы на ремонтные работы и обслуживание дома, и издержки могут оказаться в три раза больше, чем вы заплатили бы за аренду. Лишь спустя годы, когда инфляция приведет к росту арендной платы и реальная ценность ипотечных платежей упадет, домовладелец начинает получать прибыль. Кроме того, если учитывать, что прошлое - вещь проходящая, а у вас в распоряжении достаточно времени, цены на недвижимость действительно могут опередить инфляцию.

Когда цены повышаются, преимущества владения недвижимостью кажутся очевидными; новые покупатели в отчаянной спешке борются за право купить квартиру, пока у них есть такая возможность. Но осторожные покупатели-новички могут добиться успеха, дождавшись, когда колебания цен на рынке будут минимальными и появится вероятность снижения цен. Быть покупателем означает, что вы можете надеяться на значительное снижение запрашиваемой цены, но, что еще более важно, у вас будет возможность выбора, вы сможете не торопиться и не совершать в панике покупку, о которой, возможно, будете сожалеть. К тому же, вы обнаружите, что все просто обожают вас: продавцы, кредиторы, даже поверенные и агенты по недвижимости могут показаться очень человечными!

Сколько вы можете себе позволить?

Ссуда

Кредиторы могут отличаться размером денежной суммы, которую они готовы предложить одному и тому же заемщику, и их кредитная политика также может различаться, поэтому будет не лишним навести справки и присмотреться к ценам прежде, чем начать выбирать будущий дом. Мало пользы будет от того, что вы влюбитесь в дом ценой в ?50 000, а затем обнаружите, что, с учетом вашей зарплаты, никто не сможет предоставить вам больше ?30,000.

Сумма, которую будут предлагать кредиторы, зависит от размера вашего заработка; она может быть равна двум или трем (иногда трем с половиной) объемам вашего ежегодного дохода. Если кредит оформляется на двух человек, и они оба получают зарплату, размер кредита будет равен умноженному в несколько раз общему доходу. Один из кредиторов может предложить сложить сумму первого дохода, умноженную на три, и сумму второго дохода, так, в случае, если один кредитор зарабатывает ?12 000, а другой - ?8 000, ссуда составит ?44 000. Другой кредитор может предложить двойной размер общего дохода, и ссуда составит ?40 000. Когда процентные ставки высоки, умножение дохода может снизиться, поскольку заемщикам в этом случае будет непросто осуществлять выплаты. Некоторые, хотя и не все кредиторы примут во внимание плату за сверхурочные, премии и комиссию, если вы подтвердите, что они регулярные.

На ранней стадии вы будете только запрашивать общий размер ссуды; фактическая сумма всегда будет зависеть от оценки собственности, которую вы рассчитываете купить, и большинство кредиторов могут только увеличить ссуду до 75-80 процентов от полной покупной цены. Наведите справки о том, какие типы собственности ваш кредитор отказался бы рассмотреть: вы можете тяготеть к 100-летнему дому, квартире с краткосрочным арендным договором или дому с сидящими в подвале арендаторами, но в итоге обнаружите, что ваш кредитор видит в этом большой риск, и на ссуду можно даже не рассчитывать. Читайте главы 4 и 5, на страницах 44 и 56 для получения дополнительной информации о кредиторах и ипотеке.

Другие расходы

Решить, какую сумму вы можете себе позволить, не так просто, как добавить сумму ссуды к сумме ваших сбережений; есть и другие затраты, которые нельзя исключать. Некоторые из них неизбежны, некоторые можно сократить, делая работу самостоятельно, но большинство покупателей недвижимости должно иметь довольно много наличных денег.

Если вы покупаете дом, не имея собственности на продажу, вы должны рассчитать затраты следующим образом:

- плата поверенному: нет фиксированного размера платы, взимаемой за составление нотариальных актов о передаче имущества, но рассчитывайте на сумму от 1/2 до 1/4 процента от покупной цены; 1 процент - это многовато. Не забудьте добавлять НДС к любой цене, предлагаемой поверенным;

- плата за оценку: вы должны будете заплатить за оценку кредитора прежде, чем вам предложат ссуду и, даже если вы не завершите покупку, эти услуги должны быть оплачены. Затраты варьируются, так что проверьте заранее ценовую политику кредитора и учитывайте НДС;

- плата за осмотр: если вы нанимаете независимого инспектора для полного структурного осмотра, то цена будет высокой. Значительно дешевле будет договориться объединить оценку и осмотр, если это возможно. Не забудьте учесть НДС;

- плата за земельный кадастр: оплачивается каждый раз при покупке собственности. Существует гибкая шкала цен, зависящих от стоимости собственности. НДС не включается в оплату земельного кадастра;

- гербовый сбор: правительственный налог, который следует платить за любой дом, купленный по цене выше ?30,000. Он составляет 1 процент от совокупной покупной цены;

- гарантия компенсации: если ссуда превысит определенный процент от покупной цены - обычно 75 или 80 процентов - то кредитор, вероятно, потребует гарантии доплаты от страховой компании. Кредитор и страховая компания договариваются о надбавке, которую вы затем должны будете заплатить;

- плата за услуги кредитора: вы также должны оплатить услуги поверенного кредитора. Цена будет ниже в случаях, если поверенный представляет интересы и кредитора, и заемщика. Не забудьте учесть НДС;

- расходы по перевозке домашнего имущества: не забудьте добавить затраты на страховку на случай аварий при транспортировке к цене за перевозку.

Если вы в это же время продаете собственность, следует также учесть следующие расходы:

- плата за услуги поверенного: обычно от 1/2 до 1 процента от цены;

- плата за услуги агента по недвижимости: эта цифра не фиксирована; цена может составить от 1/2 процента до 3 процентов от цены плюс НДС.

Ваш потенциал покупателя: список

Если вы только покупаете собственность

Размер ссуды «в целом»: ?……

Расходы:

Плата за услуги поверенного ?……

Плата за оценку ?……

Плата за услуги землемера ?……

Гарантия компенсации ?……

Расходы на земельный кадастр ?……

Гербовый сбор ?……

Плата за услуги кредитора ?……

Расходы по перевозке имущества ?……

Общая сумма ?……

Доступные наличные деньги ?……

Отнимите сумму расходов ?……

Прибавьте результат к сумме ссуды, чтобы прийти к итоговой возможной цене покупки ?……

Если вы продаете одну собственность и покупаете другую

Предполагаемая цена продажи ?……

Неоплаченная часть ипотеки. ?……

Чистая выручка от продажи дома ?……

Расходы

Плата за услуги поверенного (покупка) ?……

Плата за услуги поверенного (продажа) ?……

Плата за услуги агента по недвижимости ?……

Плата за оценку ?……

Плата за услуги землемера ?……

Гарантия компенсации ?……

Расходы на земельный кадастр ?……

Гербовый сбор ?……

Плата за услуги кредитора ?……

Расходы по перевозке имущества ?……

Общая сумма ?……

Активы

Чистая выручка от продажи дома ?……

Дополнительные доступные наличные деньги ?……

Общая сумма ?……

Вычитаемые расходы ?……

Добавьте оставшиеся активы к ссуде, чтобы прийти к итоговой возможной цене покупки. ?……

Покупка нового дома

Здания на продажу часто рекламируются до завершения постройки, и если место кажется вам подходящим, вероятно, вам придется застолбить участок прежде, чем начнется стройка. Вы можете следить за последними событиями с помощью специальных журналов, таких как "What House" и "Home Finder", которые можно найти в большинстве газетных киосков.

Как только вы заинтересуетесь конкретным местом, соберите как можно больше информации о строителях или застройщиках, принимающих участие в проекте. Часть построек может быть уже завершена, или, возможно, ведутся работы над другим участком по соседству: поговорите с людьми, которые покупали подобные дома, и узнайте, довольны они или у них есть жалобы. Спросите, были ли их здания готовы к заселению к обещанному сроку, были ли у них какие-либо проблемы с купленной собственностью и если были, поступала ли помощь от строителей и быстро ли они решили проблемы.

Если вы выбираете свой дом, отталкиваясь от плана здания и рисунка художника, удостоверьтесь, что вы знаете точные размеры каждой комнаты. На плане они могут выглядеть больше, поэтому вы можете измерить их шагами в похожих размеров доме вашего друга или в вашем нынешнем доме. Нарисуйте масштабный план и расположите на нем свою мебель, чтобы убедиться, что она поместится в квартире. Посетите выбранное место, даже если в данный момент оно является лишь морем грязи, и тщательно разведайте обстановку, чтобы удостовериться, что ваш дом не будет выходить прямо на муниципальную свалку или школьную детскую площадку. Убедитесь, что вы знаете, как близко будет расположен следующий дом, какого размера будет сад и легко ли будет заглянуть в вашу квартиру.

Цена

Если вы зарезервируете дом, стройка которого еще только планируется, убедитесь, что цена будет неизменна и что если будут какие-либо задержки в завершении строительства, то выросшие затраты на строительные материалы не отразятся на цене для вас. Некоторые строители просят вносить оплату поэтапно: к примеру, когда будет заложен фундамент, построена крыша, завершено оштукатуривание и так далее. Хотя ваши кредиторы, скорее всего, согласятся выдавать деньги частями, это будет стоить вам дополнительных затрат при выплате каждый раз, когда им будет нужно отправлять инспектора, чтобы осмотреть или измерить дом, и вам придется выплачивать кредит задолго до того, как дом перейдет в ваше пользование. Если вы действительно решили пойти на такое соглашение, удостоверьтесь, что стадии в контракте строителя соответствуют таковым в ипотечном предложении.

Вы редко можете поторговаться касательно цены нового дома, но вы можете точно узнать, что именно в нее входит. Образцовые здания на территории могут ввести вас в заблуждение; не исключено, что к ним прилагается множество различных вещей, которые могут стоить вам дополнительных расходов, от вешалок для полотенец до гаража. Многие строители могут предложить вам различные стимулы для покупки. В их числе может быть следующее:

- скидка за досрочное завершение сделки; снижение цены в случае, если вы совершите обмен контрактами в течении нескольких недель. Это может быть выгодно, если у вас нет дома на продажу, но вам нужно быть абсолютно уверенным, что этот дом вам подходит;

- обмен старого дома на новый с доплатой - услуга для тех, у кого есть дом на продажу: строитель покупает ваш нынешний дом, чтобы вы избежали волнения в ожидании покупателя. Обычно в этом случае вы можете получить на 8 - 10 процентов меньше, чем ваш дом принес бы на открытом рынке, но этот вариант, возможно, стоит рассмотреть, если вы считаете, что ваш дом будет трудно продать в нынешней обстановке;

- схема оплаты издержек: у вас есть возможность добавить юридические издержки к вашей ипотеке, что может помочь покупателям-новичкам при возникновении трудностей с нахождением дополнительных денег;

- бесплатная страховка на два или три года, чтобы покрыть ваши ипотечные выплаты в случае, если вы потеряете работу;

- бесплатная страховка домашнего имущества в течение первого года;

- бесплатная система безопасности.

Часть 3

Схема защиты Национального совета жилищного строительства

Все здания, построенные зарегистрированными в Национальном совете жилищного строительства застройщиками, входят в десятилетнюю программу поручительства для новых домов, и большинство строительных кооперативов и банков отказались бы от выдачи ссуды для нового дома без этого поручительства. Это не гарантия, она не покрывает естественный износ и поломку здания и не освобождает вас от необходимости выполнять обычные ремонтные работы. Данное поручительство предлагает следующее:

- после обмена контрактами, до истечения 10-летнего срока: вы можете застраховать до ?10,000 в случае потери депозита или расходов на завершение работы или на случай, если строительство дома не будет закончено;

- первый и второй год: строитель должен исправить любые дефекты из-за несоответствия требованиям НСЖС;

- годы с третьего по десятый: страховка на случай ущерба из-за дефектов в структуре, оседания или подъема почвы.

Преимущества и недостатки покупки нового дома

Преимущества:

- 10-летнее поручительство НСЖС обычно включено;

- ипотека не должна представлять трудность;

- нет необходимости капитального ремонта в течение нескольких лет;

- некоторые предметы, такие как кухонная бытовая техника или ковры, могут быть включены и их не придется покупать отдельно;

- дом обычно хорошо изолирован и экономичен для содержания;

- у вас может быть возможность выбора ванной, кухонного оборудования или художественного оформления;

- если дом еще не завершен, вы можете попросить внести изменения, отвечающие вашим требованиям: расположение шкафов, высота кухонных рабочих поверхностей и т.д. (хотя вам, вероятно, придется заплатить дополнительную сумму);

- дом готов для заселения без необходимости генеральной уборки и заделывания дырок в стенах.

Недостатки:

- вам, возможно, придется купить жилье, не видя, каким оно будет после завершения;

- могут возникнуть задержки при строительстве;

- вы можете жить на стройплощадке в течение многих месяцев или лет, прежде чем все здание будет закончено, и перепродажа в это время может представлять проблему;

- могут возникнуть сопутствующие проблемы: гипс может расколоться при высыхании, и новые здания могут сильно пострадать при его отвердевании;

- дому будут нужны все виды приспособлений и деталей: карнизы для занавесок, дверной звонок, вешалки для полотенец и т.д.;

- местный транспорт, возможно, появится лишь спустя некоторое время; близлежащие магазины, возможно, не откроются до завершения строительства здания;

- скорее всего, вам придется создавать сад с нуля.

Покупка почти нового дома

В покупке дома, построенного два или три года назад, есть свои преимущества. Обычно он стоит меньше, чем аналогичный новый дом поблизости, предыдущие владельцы должны были разобраться со всеми проблемами, сопровождающими покупку нового дома, и какие-либо очевидные дефекты должны быть обнаружены к настоящему времени. Поручительство НСЖС все еще будет действовать, но вам не следует полагаться на это как на средство для того, чтобы избежать инспектирования и дополнительных расходов. Поручительство НСЖС не покроет дефекты, которые должны были быть выявлены при осмотре или известны предыдущему владельцу. Если вы обнаружите какие-либо дефекты, используйте их в качестве рычага воздействия, чтобы договориться о сокращении цены.

Покупка более старого дома

В плане размера и количества комнат вы, вероятно, получите больше за свои деньги, если купите более старую собственность. Недостаток, конечно, в том, что затраты на обслуживание, вероятно, будут намного выше. Покупка дома, который нуждается в «приведении в порядок», может быть хорошим вложением, особенно если вы любите все делать сами, но помните, что вам придется жить в беспорядке и дискомфорте в течение длительного времени. Некоторые местные власти дают гранты на улучшение и ремонт собственности (см. Главу 8 на странице 99), и когда вы в конечном счете продадите ее, то сможете получить весьма ощутимую прибыль. Прежде, чем совершать такую покупку, проверьте, удовлетворяет ли дом условиям для получения грантов и удостоверьтесь, что у вас есть четкое представление о том, какую сумму вам придется найти для улучшений, которые вы планируете.

...