Аренда предприятия

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Исследование договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

1.2 Элементы договора аренды

1.3 Условия договора аренды

Глава 2. Изучение договора аренды предприятий

2.1 Понятие «предприятие» в ГК

2.2 Понятие договора аренды предприятия

2.3 Обязанности арендодателя и арендатора

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Тема курсовой работы «Аренда предприятия».

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем; англ. lease; польск. arenda) -- предоставление какого-либо имущества (земли, оборудования, помещения и т.п.) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Договор - одна из наиболее древних правовых конструкций Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.

Все возрастающее значение в условиях коммерческого оборота приобретает договор аренды. В связи с этим Гражданский кодекс не только закрепляет общие положения о нем, но и подробно регламентирует отношения, связанные с такими его разновидностями, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды - это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей (locatio-conductio rerum) современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Тенденция к повышению роли договора, характерная для всего современного гражданского права, стала проявляться в последние годы во все возрастающем объеме и в современной России. Эта тенденция в первую очередь связана с коренной перестройкой экономической системы страны. Ключевое значение для такой перестройки имело признание частной собственности и постепенное занятие ею командных высот в экономике, сужение до необходимых пределов государственного регулирования хозяйственной сферы, установление свободы выбора контрагентов и реализация других основ нового гражданского законодательства.

Объектом курсовой работы является договор аренды, предметом - договор аренды предприятия.

Итак, целью курсовой работы определено исследование аренды предприятия.

Для достижения поставленной цели необходимо раскрыть следующие вопросы:

Договор аренды: понятие, элементы, условия договора.

Договор аренды предприятия: особенности договора аренды предприятия, обязанности арендодателя и арендатора.

Структура курсовой работы: введение, две главы, заключение.

Глава 1. Исследование договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды -- обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, сервитута), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды -- одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Договор аренды порождает не только обязательственное правоотношение между сторонами, но и вещное между арендатором и неопределенным кругом лиц.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п. 2 ст. 617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных. Однако это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права. Ведь владельцем у нас признается, по существу, любая сторона договора, которой передается вещь. Поэтому вещным пришлось бы признать всякое право, возникшее на основании подобного договора. Это оставит мало места для чистых обязательств. Следовательно, к числу вещных нужно относить только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

Право пользования арендатора, в отличие от одноименного права, входящего в состав или образующего основу того или иного вещного права (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута), предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещного права, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды обычно является срочным.

Что касается права пользования, приобретаемого на основании любого договора, кроме аренды, то оно является результатом либо смешанного характера такого договора (когда он включает в свой состав одновременно и аренду, например, при хранении или простом товариществе), либо связано с осуществлением права пользования, вытекающего из вещного права (как в случае с доверительным управлением). Отличие же аренды от ссуды легко провести при помощи такого критерия, как наличие или отсутствие возмездности.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию. В настоящее время выкуп арендованного имущества по-прежнему является одним из способов приватизации. Однако отсутствие механизма его реализации позволяет вести речь о выкупе только того, что было получено в аренду ранее.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст. 501 ГК). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.

1.2 Элементы договора аренды

Сторонами договора аренды /арендодателем и арендатором/ могут выступать любые субъекты гражданского правоотношения: граждане, юридические лица, государство. В некоторых видах договора аренды его сторонами могут выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду /ст.608 ГК РФ/.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предмет договора аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования /непотребляемые вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Цена договора аренды /арендная плата/ и срок договора не относятся к существенным условиям договора аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы, для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочною внесения арендной платы более чем за два срока подряд /ст. 614 ГК РФ/.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенною на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные /предельные/ сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному /ст. 610 ГК РФ/.

Форма договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору /ст.624 ГК РФ/, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

1.3 Условия договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (см. главу 30 настоящего учебника). Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Более подробно состав и порядок уплаты арендной платы будет рассмотрен в параграфе, посвященном содержанию договора аренды.

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Глава 2. Изучение договора аренды предприятий

2.1 Понятие «предприятие» в ГК

Предприятие - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включающий, по общему правилу, не только вещи, но также требования, долги и исключительные права (ст. 132, п. 1 ст. 656 ГК). ГК считает предприятие недвижимой вещью, т. е. объектом права собственности и иных вещных прав, подлежащих государственной регистрации, а также -- предметом сделок, направленных а динамику вещных прав (договоров купли-продажи, аренды, залога (ипотеки) и доверительного управления).

Понятие имущественного комплекса является умозрительным. Имущественные комплексы не относится к числу физически осязаемых материальных благ, т. е. не являются вещами. Коль скоро предприятие вообще нельзя считать вещью, его тем более нельзя считать недвижимой вещью. Предприятие (имущественный комплекс) является специфическим видом благ, а значит, состояние его принадлежности (присвоенности) должно оформляться абсолютными правами особого рода, наименования которым пока не придумано. Особенности абсолютных прав на имущественные комплексы вообще и на предприятия в частности должны предопределяться специфическими качествами самих имущественных комплексов (предприятий) -- т.е. объектов этих прав.

Главная из оригинальных черт предприятия заключается в том, что это субстанция идеальной (умозрительной, мыслимой) природы. Это юридическая форма (оболочка), служащая внешнему (формальному, юридическому) обособлению совокупности вещей, прав и нематериальных благ, используемых для ведения предпринимательской деятельности. Нечто подобное имеет место в случае сложной вещи (ст. 134 ГК), понятие о которой -- это тоже понятие о юридической оболочке, объединяющей разнородные вещи, используемые по общему назначению. Своеобразие предприятия как «оболочки» заключается в том, что в нее могут быть «втиснуты» не только вещи, но также права и другие нематериальные блага, а также в строго определенном целевом назначении. Отсюда вытекает несколько особенностей, которые должны быть присущи всем абсолютным правам на предприятие.

Нормой п. 2 ст. 132 ГК упоминается о том, что объектом прав может быть не только предприятие в целом, но и его часть. В литературе обычно указывается, что данная норма включена в ГК в расчете на ее применение к имущественным комплексам филиалов и других обособленных подразделений юридических лиц.

2.2 Понятие договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. (Приложение 1)

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Срок договора:

определяется самими сторонами;

по закону считается, что договор заключен на неопределенный срок (по желанию каждой стороны он может быть расторгнут в любое время), но сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна предупредить об этом другую сторону (по движимому имуществу -- за 1 месяц, по недвижимому -- за 3 месяца).

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Содержание права пользования предприятием, по сравнению с обычным договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три -- и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты -- «только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором». В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве о том или ином природном ресурсе соответствующего запрета. Например, Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Ст. 132 ГК об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ПС не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1) уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

2) не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия, прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Закон исключает возможность использования иных способов письменного оформления такого договора, названных в п. 2 ст. 434 ГК (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме рассматриваемого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и др., а также с характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. Стороны договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Содержание лотовое аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора -- действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

2.3 Обязанности арендодателя и арендатора

Аренда регулируется нормами гражданского права, следовательно, арендодатель и арендатор состоят между собой в гражданском правоотношении.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия -- передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность -- возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип -- как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам, Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

договор аренда ответственность

Заключение

В заключении своей курсовой работы я могу сделать следующие выводы.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить другой арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Сторонами договора аренды /арендодателем и арендатором/ могут выступать любые субъекты гражданского правоотношения: граждане, юридические лица, государство.

Предприятие - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включающий, по общему правилу, не только вещи, но также требования, долги и исключительные права.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Форма договора аренды предприятий -- письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Стороны договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.

Обязанности арендодателя:

1. Передать имущество в состоянии, определенном условиями договора (пригодном для использования),

2. Производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не сказано в договоре).

3. Предупредить арендатора о правах третьих лиц.

Обязанности арендатора:

1. Использовать имущество в соответствии с договором и назначением имущества.

2. Вносить арендную плату.

3. Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества.

4. Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора или с учетом нормального износа.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды.

Список используемой литературы

1. Бакшинскас В.Ю. Правовое регулирование хозяйственной деятельности: Учеб. пособие. - Информационное агентство "ИПБ-БИНФА", 2002. - 93 c.

2. Белов В. А. Гражданское право: Особенная часть. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2004. - 767 с.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

4. Бунич Г. А., Гончаров А. Л., Попонов Ю. Г. Гражданское право: Особенная часть. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2003. - 376 с.

5. Горбачева Л. Н. Гражданское право. - М.: Академический Проект: Фонд «Мир», 2005. - 800 с.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. - М.: Норма - Инфра-М, 2002. - 560 с.

7. Илларионова Т. И. Гражданское право. Учебник для вузов. Часть первая М.: НОРМА, 2001. - 384 с.

8. Лазарев В. В. Основы права. - М.: Юристъ, 2002. - 448 с.

9. Оглоблина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. - М.: Юринформцентр, 2003. - 278 с.

10. Пиляева В. В. Гражданское право в вопросах и ответах. - 2-е изд. - М.: ТК Велби, 2004. - 304 с.

11. Протас Е. В. Гражданское право. Часть 2. - М.: Высш.шк., 2003. - 149 с.

12. Садиков О.Н. Гражданское право России. Обязательственное право - Курс лекций.

13. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. В 3 т. Т.2. - 4 -е изд. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - 848 с.

Размещено на Allbest.ru

...