Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Правовые основы управления недвижимостью. Стандарты и лицензирование»

на тему: «СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА»

Выполнила: ст. гр. ЭУН-52

Ю.А. Моргунова

Проверил: И.В. Попова

Пенза 2005г.

СОДЕРЖАНИЕ

1. СПОРЫ О РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2. ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

4. ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5. ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. СПОРЫ О РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную, и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила регистрации сделок с такими объектами и прав на них.

При таких обстоятельствах приобретают весьма важное значение руководящие материалы российских судебных органов, среди которых центральное место в отношении сделок с недвижимостью занимает Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Обзор), содержащийся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. Многие из сделанных в Обзоре выводов и рекомендаций, а также их мотивация заслуживают внимательного рассмотрения и подробного анализа.

Прежде всего, следует сказать несколько слов о правовом значении государственной регистрации сделки. Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Такая стадия является необходимой лишь в случаях, предусмотренных законом (ст. 164 ГК РФ). Между тем встречаются случаи, когда стороны включают в договор, государственная регистрация которого не предусмотрена законом, условие о вступлении его в силу с момента государственной регистрации и обращаются в орган юстиции с требованием произвести регистрацию (такого рода случай упоминается в п. 5 Обзора).

Условие о вступлении договора в силу лишь с момента государственной регистрации, если таковая не предусмотрена законом для данного договора, следует считать ничтожным в силу его противоречия п. 1 ст. 433 ГК. В аспекте правового значения государственной регистрации весьма интересен п. 7 Обзора, где упоминается об иске арендатора к уклонявшемуся от регистрации договора аренды арендодателю и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязанности зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком более года на основании п. 3 ст. 165 ГК. Внимание здесь привлекают доводы ответчика, пытавшегося квалифицировать требование о государственной регистрации, предъявленное в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК, как требование о понуждении заключить договор в порядке п. 4 ст. 445 ГК, которое может предъявляться лишь в случае, когда в соответствии с законом заключение договора обязательно для одной из его сторон. В ситуации с заключением договора аренды ответчик такой обязательности не усматривал и просил отказать в иске.

Суд удовлетворил иск, обосновав принятое решение тем, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует ограничение возможности ее применения лишь случаями, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной, поэтому правила этой нормы применимы и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Принятое решение представляется правильным, но необходимо добавить, что п. 3 ст. 165 ГК РФ применим именно к договорам как двусторонним сделкам. Отсутствие государственной регистрации договора, если обязательность такой регистрации установлена законом, по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК РФ влечет признание договора не недействительным, а незаключенным. Кроме того, п. 4 ст. 445 ГК РФ устанавливает последствия уклонения одной из сторон от достижения соглашения по существенным условиям договора, а не от государственной регистрации.

Здесь же следует отметить, что арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Если вследствие незаконного отказа учреждения юстиции в регистрации права заинтересованному лицу причинены убытки, то такое лицо может требовать от органа юстиции возмещения причиненных убытков на основании ст. ст. 16, 1069 ГК РФ и ст. 31 Закона.

Далее остановимся на вопросах, касающихся состава законодательства о регистрации прав на недвижимость. Дело в том, что органы управления субъектов РФ и органы местного самоуправления всегда проявляли заслуживающую лучшего применения активность в нормотворчестве, зачастую выходя при этом за пределы их компетенции. В части регистрации сделок с недвижимостью эта тенденция проявлялась в установлении обязательности регистрации таких сделок, регистрация которых не требовалась в соответствии с федеральным законодательством.

Наиболее часто это проявлялось в принуждении к регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года, хотя такие договоры, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, не подлежат государственной регистрации. Между тем Конституция РФ и ГК не наделяют субъекты Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации, поскольку согласно п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами. Поэтому подобные нормативные акты не подлежат применению судами в силу их противоречия нормам ГК.

Особого внимания заслуживает п. 4 Обзора, поскольку законность приведенного в нем решения арбитражного суда вызывает серьезные сомнения. Речь идет о решении, принятом по иску строительной организации к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Истец (продавец), являвшийся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписал договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом (покупателем), однако учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между истцом и другим покупателем.

Истец не оспаривал сам факт заключения второго договора купли-продажи той же самой квартиры с другим покупателем, но ссылался на то, что, хотя первый договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован, в связи с чем истец оставался собственником квартиры в силу положений п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ и имел право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Поэтому истец считал, что учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Однако арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, ссылаясь на ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила). Весьма примечательно, что в Обзоре при этом не приводится ссылка на какой-либо пункт этих Правил.

Арбитражный суд указал, что в соответствии с упомянутыми нормативными актами в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Суд также отметил, что Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом, а наличие в этом реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует, по мнению суда, совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Основываясь на такой позиции, суд счел, что учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации, и в удовлетворении иска отказал.

Оценивая это решение, следует обратить внимание на то, что на момент рассмотрения анализируемого дела ни в Законе, ни в Правилах не содержалось специальных указаний на недопустимость противоречий в Едином государственном реестре, хотя действительно вполне понятно, что ни реестр, ни какой-либо иной документ противоречий содержать не должны. Но в силу чего суд счел, что наличие двух зарегистрированных договоров купли-продажи одного и того же объекта одним и тем же продавцом разным покупателям должно рассматриваться как противоречие в реестре? Если бы один и тот же объект продавали разные лица, противоречие было бы налицо, так как возникла бы неясность в том, кто же из продавцов является собственником имущества. В данном случае продавец заключил два договора купли-продажи одной и той же вещи. Такое право он имел как собственник вещи.

Конечно, исполнить продавец мог бы только один из заключенных договоров, а в связи с неисполнением второго для него могли наступить неблагоприятные последствия в виде обязанности возместить убытки, что прямо предусмотрено п. 2 ст. 463 ГК РФ. Кроме того, в ст. 20 Закона, устанавливающей основания отказа в регистрации сделок с недвижимостью и о которой в п. 4 Обзора вообще не упоминается, отсутствовали те обстоятельства, на которые ссылался суд в мотивировочной части решения. В ст. 20 Закона о соответствии по форме и содержанию требованиям законодательства говорится лишь в отношении тех документов, которые представляются на государственную регистрацию, но не о записях в реестре. Что касается противоречия в документах, то о них в ст. 20 Закона в его действовавшей на момент рассмотрения дела редакции вообще не упоминалось. Сегодня в эту статью внесены изменения, и в ней появилось новое основание отказа в регистрации - наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Однако о каких-либо противоречиях между представленными на регистрацию и уже зарегистрированными сделками в ст. 20 Закона по-прежнему не упоминается.

Безусловно, с позиций нравственности приведенное решение суда, сомнительное в аспекте его законности, может вызвать удовлетворение, поскольку, хотя одновременное заключение нескольких договоров купли-продажи одной и той же индивидуально-определенной вещи и не является злоупотреблением правом, но последствием такого поведения может явиться правонарушение в виде неисполнения продавцом принятых на себя обязательств, так как исполнить можно только один из заключенных договоров. Однако негативная сторона последствий подобных решений несравнима с позитивной. Оставление такого решения в силе означает судебное благословение на произвольное вмешательство органов юстиции в отношения между участниками гражданского оборота, так как отказ в регистрации в данной ситуации является, по существу, внесудебным понуждением к исполнению заключенного договора. Ведь если у продавца нет достаточных оснований для расторжения первого договора в судебном порядке на основании ст. 450 ГК РФ, то новый договор, следуя логике органов юстиции и суда, продавец заключить, не сможет. Следовательно, он окажется, вынужден либо исполнить первый договор путем регистрации перехода права собственности, либо не исполнять его, ожидая в течение неопределенно долгого времени предъявления иска со стороны покупателя о регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ.

И все же безусловная регистрация органом юстиции двух сделок, одна из которых заведомо не может быть исполнена, вряд ли соответствовала бы смыслу Закона. Представляется возможным предложить следующее решение возникающей в подобных случаях коллизии. Если продавец представляет на регистрацию второй договор купли-продажи при наличии не расторгнутого первого договора купли-продажи той же недвижимой вещи, то у регистратора прав может возникнуть вполне обоснованное предположение о том, что второй договор является мнимой сделкой (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Такая сделка недействительна (ничтожна) и не порождает юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В контексте Закона это означает, что у регистратора прав должны возникнуть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации сделки. Такие сомнения являются основанием для приостановления государственной регистрации не более чем на месячный срок в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона.

В течение этого срока регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, состав которых он вправе определять по своему усмотрению. Исполняя эту обязанность, регистратор может направить первому покупателю запрос о наличии у него намерения расторгнуть по соглашению с продавцом заключенный между ними договор купли-продажи. В запросе следует в качестве основания его направления указать факт подачи на регистрацию второго договора купли-продажи того же объекта и существо сомнений регистратора в отношении этого договора. Первый покупатель, получив запрос, сможет своевременно обратиться в суд с требованием о регистрации перехода права собственности на недвижимость в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ и заявлением об обеспечении иска путем запрещения ответчику и другим лицам, включая регистратора, совершать определенные действия в отношении предмета спора (ст. 91 АПК РФ).

Если первый покупатель после получения запроса не прибегнет к судебной защите своих прав, то, независимо от содержания ответа на запрос, регистратор, не получивший в течение срока приостановления государственной регистрации судебного запрещения производить такие действия в отношении объекта купли-продажи, должен считать свои сомнения относительно действительности второго договора купли-продажи устраненными и зарегистрировать этот договор. Все могущие возникнуть в дальнейшем споры должны разрешаться непосредственно между участниками гражданского оборота - продавцом и покупателями.

Представляет значительный практический интерес, содержащийся в п. 6 Обзора вывод о том, что регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как нормы ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. По мнению ВАС РФ, из п. 3 ст. 26 Закона следует, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации (например, договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года), то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающее в связи с заключением и исполнением такого договора аренды.

На сроке договора аренды здания или сооружения следует остановиться особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Как известно, процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом п. 2 ст. 651 ГК РФ, которая требует регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой договор заключен на срок не менее одного года. Способы избежания регистрации различны. Наиболее часто стороны заключают договор на срок менее одного года (например, 11 месяцев) с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, что обычно и происходит. Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на основании которого стороны состоят в арендных отношениях гораздо более года.

Как показывает анализ п. п. 8, 10, 11 Обзора, суд в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договора, не пытаясь усмотреть в нем признаки притворной сделки (возможно, в силу практической недоказуемости этого обстоятельства). То есть, если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. В принципе, такой подход следует считать обоснованным и по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Ведь договор аренды, как упоминалось выше, рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения.

Так, при заключении договора аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией арендодатель в каждый момент времени связан договором не более чем на эти 11 месяцев, поскольку по истечении этого срока он всегда вправе прекратить договор аренды своим односторонним волеизъявлением. В случае заключения договора аренды недвижимости на неопределенный срок арендодатель связан еще менее, поскольку такой договор может быть прекращен любой из сторон с предварительным предупреждением другой стороны за 3 месяца.

2. ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Решение от 23 июня 2005г.

N ГКПИ05-663

Именем Российской Федерации

Верховный Суд Российской Федерации в составе:

судьи Верховного Суда РФ Зайцева В.Ю.,

при секретаре Михеевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К. об оспаривании распоряжения Правительства Российской Федерации от 31 марта 2003 г. N 397-р,

установил:

распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 марта 2003 г. N 397-р (далее - Распоряжение) утвержден Перечень N 78:19:00 земельных участков, расположенных на территории Ярославской области в границах Угличского муниципального округа, на которые у Российской Федерации возникает право собственности. В указанный Перечень под номером 2 включен земельный участок с кадастровым номером 76:22:010501:0008 площадью 0,2637 га, находящийся в г. Угличе, ул. Ярославская, 58.

К. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением, в котором просила признать незаконным названное Распоряжение в части установления права собственности Российской Федерации на земельный участок размером 1941 кв. м при доме N 58 по ул. Ярославской (до переименования 24 июля 1997 г. ул. К. Либкнехта) г. Углича.

В заявлении указано, что Распоряжение в оспариваемой части является незаконным, поскольку постановлением главы администрации г. Углича от 5 марта 1993 г. N 230 данный земельный участок был передан в пожизненное наследуемое владение Жирновой М.И. с выдачей 10 марта 1993 г. соответствующего свидетельства N 02813.

21 октября 2003 г. Жирнова М.И. умерла, оставив завещание на квартиру в доме N 58 по ул. Ярославской в г. Угличе и земельный участок при нем в пользу К. Однако заявительница не может вступить в права наследования на земельный участок, так как земля оказалась переданной в федеральную собственность.

В судебном заседании К. и ее представитель Матвеев Г.А. поддержали заявленное требование и просили о его удовлетворении.

Правительство Российской Федерации своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Заслушав объяснения заявительницы и ее представителя и изучив материалы дела, суд находит требование К. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 4 статьи 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Материалы дела не свидетельствуют о том, что оспариваемое Распоряжение принято Правительством Российской Федерации с нарушением закона и прав либо свобод заявительницы.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав земель населенных пунктов, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности.

Из дела видно, что объект недвижимости - жилой дом N 58, расположенный по ул. Ярославской г. Углича, - является федеральной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 апреля 2000 г. N 76:22:9/2000-21, выданным Департаментом государственной регистрации администрации Ярославской области.

При таких обстоятельствах оспариваемое Распоряжение в части включения земельного участка при доме N 58 по ул. Ярославской г. Углича Ярославской области не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и не нарушает прав либо свобод заявительницы.

Довод К. о том, что она не может вступить в права наследования на земельный участок, предоставленный наследодательнице на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку этот участок передан в федеральную собственность, нельзя признать состоятельным.

Согласно статье 265 Гражданского кодекса Российской Федерации право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктом 2 статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство.

Свидетельства о праве на наследство выдаются нотариусами, указанными в статье 36 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Отказ в выдаче такого свидетельства может быть оспорен заинтересованным лицом в суд в порядке особого производства (главы 27 и 37 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, Верховный Суд Российской Федерации

решил:

К. в удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

сделка недвижимость имущество регистрация

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело N А12-12049/04-С40

от 10 февраля 2005 года

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Администрации Кумылженского района Волгоградской области, ст. Кумылженская, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области, г. Волгоград,

на Постановление апелляционной инстанции от 08.10.2004 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-12049/04-С40

по иску Администрации Кумылженского района Волгоградской области, ст. Кумылженская Волгоградской области, к Предпринимателю без образования юридического лица Мурадян М.А., х. Белогорский Кумылженского района; третье лицо - Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Волгоградской области, г. Волгоград, о взыскании 976671 руб. 50 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кумылженского района Волгоградской области (далее по тексту - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Предпринимателю Мурадяну М.А. (далее -Предприниматель) о взыскании 976464,50 руб. неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за период с 25.06.2002 по 06.05.2003 и 08.05.2003 в отношении трех земельных участков, расположенных на территории Кумылженской и Слащевской поселковых администраций, входящих в состав Кумылженского района.

Определением суда от 25.06.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Волгоградской области (далее по тексту -Территориальное управление).

Решением от 16.08.2004 арбитражный суд иск удовлетворил в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.10.2004 арбитражный суд указанное решение отменил, в иске отказал.

Не согласившись с Постановлением апелляционной инстанции суда, Администрация и Территориальное управление в кассационных жалобах просят его отменить как не соответствующее нормам права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению заявителей кассационных жалоб, принимая обжалуемый судебный акт, судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права.

Отзыв на кассационные жалобы не представлен.

До рассмотрения кассационной жалобы Администрации от нее в суд кассационной инстанции поступило ходатайство, содержащее отказ от кассационной жалобы в связи с удовлетворением Предпринимателем исковых требований.

Судебная коллегия считает возможным принять отказ Администрации от кассационной жалобы как не противоречащий Закону и не нарушающий чьих-либо прав и интересов.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы Территориального управления, судебная коллегия не находит правовых оснований к его отмене.

Как следует из материалов дела, на основании договоров купли-продажи от 30.04.2002 N 3225-12-02, N 3226-12-02, N 3227-12-02 Предприниматель приобрел в собственность объекты недвижимого имущества: здания АЭС N 105, АЭС N 155 и пункт технического обслуживания, право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается свидетельствами.

Продавец недвижимого имущества владел земельными участками на праве бессрочного пользования.

06.05.2003 и 08.05.2003 Предприниматель заключил договора аренды на земельные участки, а 13.07.2004 на основании договоров купли-продажи от 13.07.2004 приобрел их в собственность.

Истец, считая, что Предприниматель за период с 25.06.2002 по 06.05.2003 и 08.05.2003 сберег арендную плату, то есть неосновательно обогатился, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из его доказанности и правомерности.

Вывод суда первой инстанции мотивирован тем, что в период с 25.06.2002 и до заключения договоров аренды, ответчиком не вносилась арендная плата за пользование земельными участками, поэтому неоплаченная арендная плата является неосновательно сбереженным имуществом, обязанность возвратить которое предусмотрена ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассматривая дело в порядке апелляционного производства, суд пришел к иному выводу, указав на то, что продавец, у которого Предприниматель приобрел недвижимое имущество, владел земельными участками на праве бессрочного постоянного пользования, следовательно, в силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобрел право пользование земельными участками на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ст. 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" от 11.10.91, правомерно указал на то, что обязанность по арендной плате у Предпринимателя в спорный период не возникла.

В силу ст. ст. 1, 5 Закона Российской Федерации "О плате за землю" землепользователи и землевладельцы являются плательщиками налога, а не арендной платы.

Материалами дела не подтверждается, что ответчик пользовался земельными участками в спорный период без надлежащих правовых оснований.

При таких условиях исковые требования, заявленные на основании ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, не правомерны.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции, считает его основанном на правильном применении норм права.

Доводы кассационной жалобы, основанные на неправильном толковании норм материального права, не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Обжалуемый судебный акт является законным, соответствует требованиям ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

прекратить производство по кассационной жалобе Администрации Кумылженского района Волгоградской области на Постановление апелляционной инстанции от 08.10.2004 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-12049/04-С40.

Постановление апелляционной инстанции от 08.10.2004 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-12049/04-С40 оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Волгоградской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

4. ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 12 января 2005 года

Дело N 74-Г04-14

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Манохиной Г.В.,

судей Емышевой В.А,,

Харланова А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению прокурора Республики Саха (Якутия) о признании противоречащими федеральному законодательству и недействующими отдельных норм Положения о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Республики Саха (Якутия), за исключением объектов федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 24 апреля 2003 г. N 244, по кассационной жалобе Правительства Республики Саха (Якутия) на решение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 2 августа 2004 года, которым заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Емышевой В.А., заключение помощника Генерального прокурора Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшей оставить решение без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Правительство Республики Саха (Якутия) постановлением от 24 апреля 2003 г. N 244 утвердило Положение о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Республики Саха (Якутия), за исключением объектов федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения.

Положение в установленном порядке опубликовано в официальных средствах массовой информации (газета "Якутия" от 20 мая 2003 г.).

Прокурор Республики Саха (Якутия) обратился в суд с заявлением о признании противоречащими федеральному законодательству и недействующими отдельных норм Положения в части, допускающей выдачу органами исполнительной власти разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Республики Саха (Якутия) и возможности делегирования органами местного самоуправления полномочий по выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости какому-либо иному органу.

Представитель Правительства Республики Саха (Якутия) Петров А.Ю., Министерства строительства и промышленности строительных материалов Республики Саха (Якутия) Керемясов М.Н. заявление прокурора не признали и суду пояснили, что оспариваемое Положение разработано по аналогии с Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221 "Об утверждении Правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территории объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения", которым право выдачи разрешений на строительство объектов федерального значения предоставлено федеральным органам исполнительной власти.

2 августа 2004 года Верховным Судом Республики Саха (Якутия) постановлено решение, которым признаны недействующими со дня вступления решения в законную силу абзацы 2-6, 12 пункта 1.5, раздел 4, пункт 7.1, пункты 8.1, 8.7, 8.8, абзац 3 пункта 9.1, 9.3, 9.4 в части, допускающей выдачу разрешений на строительство органом исполнительной власти, Положения о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Республики Саха (Якутия), за исключением объектов федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 24 апреля 2003 года N 244, приложения N 1, 2 к Положению в части, допускающей выдачу разрешений на строительство органом исполнительной власти.

Министерство строительства и промышленности строительных материалов Республики Саха (Якутия) подало кассационную жалобу, в которой просит решение отменить и направить на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.

Согласно ст. 13 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Оспариваемое Положение, утвержденное постановлением Правительства PC (Я) от 24 апреля 2003 г. N 244, содержит нормы, устанавливающие, что разрешения на строительство объектов недвижимости на территории PC (Я) выдает исполнительный орган государственной власти - Министерство строительства и промышленности строительных материалов PC (Я) (абзацы 2 - 6, 12 пункта 1.5, раздел 4, пункты 7.1, 8.1, 8.7, 8.8, абзац 3 пункта 9.1, пункты 9.2, 9.3 и 9.4, приложения к Положению N 1 и 2).

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и обоснованно пришел к выводу о том, что возложение полномочий по выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости на орган исполнительной власти субъекта РФ противоречит федеральному законодательству, в частности, нормам Градостроительного кодекса РФ.

Выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости отнесена ст. 23 Градостроительного кодекса РФ к компетенции органов местного самоуправления. К полномочиям органов государственной власти, в силу положений статьи 22 Градостроительного кодекса РФ, отнесено установление порядка выдачи разрешений на строительство, за исключением объектов федерального значения и объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения; принятие решений о строительстве объектов недвижимости значения субъектов РФ и о подготовке документов для получения разрешений на их строительство.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что органы государственной власти не вправе осуществлять выдачу таких разрешений, является правильным.

Абзацем 12 пункта 1.5 оспариваемого Положения предусмотрено, что органы местного самоуправления могут делегировать свои полномочия по выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости соответствующим органам архитектуры и градостроительства.

Суд правильно признал это положение противоречащим федеральному законодательству, поскольку Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена возможность делегирования органами местного самоуправления полномочий по выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости какому-либо иному органу. Градостроительным кодексом определена конкретная форма участия органов архитектуры и градостроительства при выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости. Это - осуществление подготовки документов для выдачи разрешений на строительство (ст. 27, п. 2 ст. 62).

Согласно п. 3 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ законы и иные нормативные акты субъектов РФ, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить Кодексу и принимаемым в соответствии с ним федеральным законам.

Ссылки представителя Министерства строительства и промышленности строительных материалов Республики Саха (Я) в кассационной жалобе на Постановление Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221, которым были утверждены Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, основанием к отмене решения не являются.

Указанные Правила приняты в соответствии со статьей 21 Градостроительного кодекса Российской Федерации и определяют порядок выдачи разрешений (специальных) на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения.

Согласно ст. 21 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям Правительства Российской Федерации в области градостроительства относится установление порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения. К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации на соответствующих территориях относится установление порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости, за исключением объектов, указанных в статье 21 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ст. 22).

Доводы кассационной жалобы о том, что суд неправильно истолковал закон, не учел все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, ошибочны и не могут служить поводом к отмене решения суда.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 2 августа 2004 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Министерства строительства и промышленности строительных материалов Республики Саха (Якутия) - без удовлетворения.

5. ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 1 марта 2005 г. N 12102/04

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Киреева Ю.А., Козловой А.С, Козловой О.А., Полубениной И.И., Слесарева В.Л., Стрелова И.М., Юхнея М.Ф.

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Инномед+" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2004 по делу N А56-36561/03 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Инномед+" (ответчика) (далее - общество "Инномед+") - Иванов А.С, Тарасов Р.Г., Томпаков В.А.;

от открытого акционерного общества "Севкабель" (истца) (далее - общество "Севкабель") -Александрова И.Б., Горшелева Н.С.

Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество "Севкабель" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу "Инномед+" с иском о признании незаключенным договора от 19.12.2001 N 325 в части выкупа земельного участка площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

До принятия судом решения общество "Инномед+" предъявило встречный иск и просило заключить к названному договору дополнительное соглашение N 1 следующего содержания: "Выкупная цена земельного участка с учетом НДС (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 (три тысячи семьсот пятьдесят пять) кв. м составляет 100800 (сто тысяч восемьсот) долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на момент оплаты. Выкупная цена земельного участка определена независимым оценщиком и подтверждена экспертным заключением государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 26 мая 2003 года".

Кроме того, общество "Инномед+" просило в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 договора от 19.12.2001 признать право собственности общества "Инномед+" на спорный земельный участок.

Определением от 11.12.2003 встречный иск принят судом к рассмотрению совместное первоначальным.

Впоследствии общество "Инномед+" заявило об изменении предмета встречного иска без изменения его оснований и просило суд обязать общество "Севкабель" исполнить пункт 4.4 договора от 19.12.2001 путем передачи заявителю (истцу) земельного участка площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, в собственность по акту приема-передачи.

Решением суда первой инстанции от 19.02.2004 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен; суд обязал общество "Севкабель" в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу передать обществу "Инномед+" в собственность по акту приема-передачи земельный участок площадью 3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 01.07.2004 указанные судебные акты отменил. Договор от 19.12.2001 N 325 признан незаключенным в части выкупа земельного участка, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Во встречном иске отказано.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции общество "Инномед+" просит отменить данный судебный акт ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.

Между обществом "Севкабель" (арендодателем) и обществом "Инномед+" (арендатором) заключен договор от 19.12.2001 N 325 об аренде земельного участка с правом его выкупа.

Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом выкупа земельный участок (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 кв. м (далее - земельный участок).

Порядок выкупа земельного участка предусмотрен пунктом 8 договора, в силу которого арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного рецензией государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". В соответствии с подпунктом 8.5 договора в случае выполнения арендатором подпункта 8.1 договора все арендные платежи по данному договору входят в стоимость выкупной цены.

Общество "Инномед+", воспользовавшись предоставленным ему по договору правом, до истечения срока действия договора - 08.10.2002 направило в адрес арендодателя заявление о выкупе земельного участка.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

Таким образом, оспариваемым постановлением суда кассационной инстанции договор от 19.12.2001 N 325 правомерно признан незаключенным в части выкупа земельного участка.

Вместе с тем общество "Инномед+", не соглашаясь с предъявленными исковыми требованиями и заявляя встречный иск, защищало свои права как собственник двух зданий, расположенных на земельном участке. Общество "Севкабель" являлось собственником как объектов недвижимого имущества (два нежилых здания, административные корпуса, кадастровые номера 78:2122:5:6 и 78:2122:5:9), так и земельного участка, на котором расположены эти здания.

Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве общего правила предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

...