Теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости
Изучение понятия и классификации жилой недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости и ее особенности. Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства. Рыночная стоимость права общей долевой собственности на земельный участок.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 04.12.2012 |
| Размер файла | 377,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
135000
0,064
Коэффициент капитализации
0,065
Таким образом, ставка капитализации для зданий и сооружений равна 6,5 %. Чтобы получить ставку капитализации для земли рассчитали ставку возмещения капитала.
Нормативный срок жизни объекта - 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100). Оставшийся срок жизни объекта 107 лет. Тогда ставка возмещения капитала в конце года составит:
СSFF=1/ (107- 1) = 0,010= 1,0%
Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% - 1,0% = 5,5%.
3. Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле
Vзем = Yзем/Rзем
Таблица 9. Расчет ЧОД, относимого к земле
|
Общий чистый операционный доход |
Y |
105 600 |
|
|
Чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям |
Yзд. |
44 722 |
|
|
Остаточная стоимость земли |
Vзем. |
1 106 873 |
|
|
Остаточный чистый операционный доход от земли |
Yзем. |
60 878 |
|
|
Коэффициент капитализации для земли |
Rзем. |
0,055 |
Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 1 106 873 рубля.
Расчет итоговой величины стоимости по затратному подходу
В настоящий момент рыночная стоимость объектов оценки по затратному подходу равна:
С = Сземли + С зам.
Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определили в предыдущем параграфе. Она составила 1 106 873 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:
Таблица 10. Расчет итоговой стоимости по затратному подходу
|
Расчетный параметр |
ед. изм. |
Расчетное значение |
Примечание |
|
|
Стоимость земельного участка |
руб. |
1 106 873 |
- |
|
|
Стоимость нового строительства объекта оценки |
руб. |
1 207 063 |
- |
|
|
Накопленный износ |
руб. |
519 037 |
- |
|
|
Стоимость объекта оценки затратным подходом |
руб. |
1 794 899 |
- |
Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей.
Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом
Выбор объектов-аналогов
На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом (таблица 21). Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и их параметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованные сведения агентств недвижимости в журнале от 23-30 ноября 2010 г.
Выбор единицы сравнения
В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.
Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения
Таблица 11. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
|
Параметры сравнения |
Объект оценки |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
|
|
Источник информации |
Объявление в справочнике по недвижимости |
Частное объявление в справочнике по недвижимости |
Объявление в справочнике по недвижимости |
Частное объявление в справочнике по недвижимости |
||
|
Цена продажи (предложения), руб/м2. |
30 833 |
35 000 |
35 593 |
39 655 |
||
|
Передаваемые права |
помещ. -собств. |
помещ. -собств. |
помещ. -собств. |
помещ. -собств. |
помещ. -собств. |
|
|
Корректировка на передаваемые права |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
30 833 |
35 000 |
35 593 |
39 655 |
||
|
Условия продажи |
продажа на открытом рынке |
продажа на открытом рынке |
продажа на открытом рынке |
продажа на открытом рынке |
продажа на открытом рынке |
|
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
30 833 |
35 000 |
35 593 |
39 655 |
||
|
Торг |
торг |
торг |
торг |
торг |
||
|
Корректировка |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
||
|
Скорректированная цена |
29 291 |
33 250 |
33 813 |
37 672 |
||
|
Дата |
ноябрь 2010 г. |
ноябрь 2010 г. |
ноябрь 2010 г. |
ноябрь 2010 г. |
ноябрь 2010 г. |
|
|
Корректировка на дату |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
29 291 |
33 250 |
33 813 |
37 672 |
||
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
29291 |
33250 |
33813 |
37672 |
||
|
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ |
||||||
|
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д. |
5 - этажный панельный жилой дом |
5 - этажный панельный жилой дом |
5 - этажный панельный жилой дом |
5 - этажный панельный жилой дом |
5 - этажный панельный жилой дом |
|
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
29291 |
33250 |
33813 |
37672 |
||
|
Общая площадь, кв. м. |
57,6 |
60 |
60 |
59 |
58 |
|
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
29291 |
33250 |
33813 |
37672 |
||
|
Наличие балкона (лоджии) |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
29291 |
33250 |
33813 |
37672 |
||
|
Этаж |
5/5 |
2/5 |
4/5 |
2/5 |
5/5 |
|
|
Корректировка |
-2% |
-2% |
-2% |
0% |
||
|
Скорректированная цена |
28705 |
32585 |
33137 |
37672 |
||
|
Техническое состояние |
удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома) |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
|
|
Корректировка |
-10% |
-10% |
-10% |
-10% |
||
|
Скорректированная цена |
25776 |
29260 |
29756 |
33905 |
||
|
Удельный вес |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,4 |
||
|
Скорректированная цена |
5155 |
5852 |
5951 |
13562 |
||
|
Средневзвешенное значение за 1кв.м |
30 520 |
|||||
|
Рыночная стоимость, рублей |
1 757 952 |
Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов.
1) Права собственности.
Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.
2) Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. По данному параметру корректировка не применялась.
3) Условия продажи и время продажи.
Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4) Торг.
При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, в настоящем отчете корректировка по данному элементу сравнения принята в размере - 5%.
5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это - транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения. Объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки, поэтому по данному элементу сравнения корректировка не вводилась.
6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Корректировка на техническое состояние.
Требуется проведение внутреннего ремонта квартиры. В квартире устроены деревянные полы, находятся в удовлетворительном состоянии. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники.
Расчет данной корректировки определен по следующему типу: различают четыре вида технического состояния объекта - отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в совокупности это 100%, а разница между состояниями равна 100%: 4 = 25%, т.е. различие помещений по текущему состоянию, например, между хорошим и удовлетворительном не должно превышать 25%. Дата последнего капитального ремонта не установлена. Величина корректировки принята в размере - 10%.
Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
С учетом перечисленных в предыдущем параграфе поправок, средневзвешенная стоимость 1 кв.м. оцениваемых помещений, определенная методом сравнительного анализа, составила 30 520 руб. Стоимость оцениваемого объекта составляет:
С = 30 520 руб./кв.м х 57,6 кв.м = 1 757 952 руб.
Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет - 1 757 952 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч девятисот пятьдесят два) рубля.
Расчет рыночной стоимости имущество доходным подходом
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения
Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.
Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на жилье подобного типа в рассматриваемом районе. Стоимость сдачи трёхкомнатной квартиры в аренду составит порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).
Оценщики предполагают, что если объект оценки сдать в аренду, то он принес бы следующий потенциальный валовой доход: доход от сдачи в аренду квартиры за год оценщиками принят равным 192 000 рублей, а с недозагрузкой 35% - 124 800 рублей.
Таблица 12. Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки).
|
Ед. измерения |
Показатели |
||
|
Потенциальный валовой доход |
рублей |
192 000,00 |
|
|
Недозагрузка |
% |
35,00 |
|
|
Действительный валовой доход |
рублей |
124 800,00 |
|
|
Затраты на содержание |
рублей |
19 200,00 |
|
|
Чистый эксплуатационный доход |
рублей |
105 600,00 |
|
|
Ставка капитализации |
% |
0,065 |
|
|
Стоимость объекта |
рублей |
1 624 615 |
Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет:
1 624 615 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей
2.3 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости
Описание процедуры согласования
При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
Обоснование выбора использованных весовых коэффициентов
При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.
В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных площадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно-реалистичным подходом.
Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 13.
Таблица 13. Определение весовых коэффициентов
|
Показатели |
Подход |
|||
|
затратный |
сравнительный |
доходный |
||
|
Достоверность и полнота информации |
0,25 |
0,50 |
0,25 |
|
|
Допущения, принятые в расчетах |
0,25 |
0,50 |
0,25 |
|
|
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
0,15 |
0,70 |
0,15 |
|
|
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0, 20 |
0,60 |
0, 20 |
|
|
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта |
0,15 |
0,70 |
0,15 |
|
|
ИТОГО |
0, 20 |
0,60 |
0, 20 |
Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле:
V = V1 *Q1 + V2 *Q2 + V3 *Q3 (2.)
где V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами;
Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Вывод по разделу: рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры, общей площадью 57,6 кв. м., расположенной на 5-этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Таганрогская, д. 7, кв.5, на дату оценки 30 ноября 2010 г. составляет: 1 739 000 (Один миллион семьсот тридцать девять тысяч шестьсот) рубля.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Классификация объектов недвижимости. Методика оценки объектов жилой недвижимости. Рынок жилья. Рынок ценных бумаг на недвижимость. Ипотека. Современные принципы анализа рынка недвижимости. Практическое применение метода сравнительных продаж.
курсовая работа [54,1 K], добавлен 09.06.2006Форма, содержание и стороны договора купли-продажи недвижимости. Продажа доли в праве собственности на здание (сооружение), иное недвижимое имущество. Права на земельный участок при продаже зданий (сооружений) и иной находящейся на нем недвижимости.
курсовая работа [40,6 K], добавлен 16.09.2012Проблема "единой судьбы" земли и недвижимости в российском законодательстве. Особенности купли-продажи земли, перехода прав на участок при продаже недвижимости. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности.
реферат [29,3 K], добавлен 24.10.2010Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости. Технология реализации метода анализа продаж. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора. Метод сравнительной единицы. Особенности оценки недвижимости в России.
контрольная работа [48,4 K], добавлен 03.12.2012Применение принципа налогообложения недвижимости по месту ее нахождения. Изучение особенностей правового положения земельного участка. Ведение российского государственного кадастра недвижимости как функции управления в сфере использования и охраны земель.
курс лекций [781,4 K], добавлен 04.11.2015Характерные черты рыночных отношений в сфере недвижимости. Правовые аспекты экономики и аренды недвижимости, в том числе анализ источников гражданско-правового регулирования отношений в сфере недвижимости. Сущность основных принципов оценки недвижимости.
контрольная работа [20,5 K], добавлен 13.05.2010Определение понятия недвижимости. Юридическая сущность объектов недвижимости (права). Отличия прав и обременений. Материальная сущность объектов недвижимости. Правовой статус земельного участка. Примеры описания местоположения земельного участка.
презентация [9,9 M], добавлен 09.08.2013История развития права общей долевой собственности, его субъекты и объекты, порядок возникновения и прекращения. Содержание правомочий собственника. Сравнительный анализ действующего законодательства с новым проектом ГК РФ. Примеры из судебной практики.
курсовая работа [42,9 K], добавлен 29.05.2014Основные принципы и методы оценки недвижимости; исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке. Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО "Механизированные работы": характеристика, право собственности.
дипломная работа [131,3 K], добавлен 20.02.2011Стоимость и ее виды. Оценка земельного участка. Влияние информатизации общества на процесс оценки недвижимости. Методы оценки при информатизации общества. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Развитие информатизации общества в России.
курсовая работа [48,3 K], добавлен 06.01.2011Теоретико-правовые аспекты недвижимости как объекта гражданского права. Ипотечное кредитование недвижимости, его формы. Существенное условие договора купли-продажи. Регистрация права на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота.
курсовая работа [70,9 K], добавлен 05.06.2015Общая характеристика объектов гражданского права. Характеристика недвижимости как объекта гражданского права. Особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью. Купля-продажа недвижимости. Залог недвижимости (ипотека).
дипломная работа [107,7 K], добавлен 01.06.2003Особенности реализации владельцами прав в отношении общего долевого имущества дома. Товарищество собственников жилья как юридическое лицо, представляющее собой объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации жилой недвижимости.
дипломная работа [68,8 K], добавлен 17.05.2017История развития земельно-кадастровых отношений в России. Характеристика законодательства в области ведения государственного кадастра недвижимости. Порядок проведения кадастровой оценки земель для установления земельного налога и арендной платы.
дипломная работа [105,8 K], добавлен 13.05.2014Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав, его признаки и классификация. Особенности правового режима отдельных видов недвижимости. Анализ российского законодательства в части гражданско-правового регулирования недвижимости.
дипломная работа [133,1 K], добавлен 25.06.2012Характеристика недвижимости как объекта гражданского права. Понятие, существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости жилого назначения. Права и обязанности участников соглашения. Возврат исполненного при изменении и расторжении договора.
курсовая работа [45,1 K], добавлен 30.09.2013Общая характеристика права общей долевой собственности как разновидности права общей собственности. Возникновение и содержание общей долевой собственности как особая правовая конструкция. Прекращение права общей долевой собственности и их особенности.
дипломная работа [83,4 K], добавлен 24.07.2010Характеристика договора купли-продажи недвижимости как института гражданского права; особенности правового регулирования заключения договоров продажи недвижимости, права и обязанности сторон, государственная регистрация; правоприменительная практика.
дипломная работа [102,1 K], добавлен 29.11.2010Основные виды форм собственности предприятий. Характеристики и классификации объектов недвижимости. Управление определенными объектами недвижимости. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации. Операции с объектами недвижимости.
курс лекций [43,7 K], добавлен 16.04.2013Государственная регистрация права на недвижимое имущество. Возникновение и оформление права собственности на вновь возводимые объекты недвижимости. Особенности документального оформления права собственности на вновь возводимые объекты недвижимости.
курсовая работа [45,2 K], добавлен 04.10.2010
