В общем, Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением по сущности преследуют одну цель, а именно передачу в собственность нового лица жилого помещения взамен на определенное вознаграждение, которое может быть выражено как в денежной, так и в натуральной форме.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Затем договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации или нотариального оформления договор ренты считается недействительным.

Сторонам Договора ренты необходимо понимать, что после регистрации договора право собственности рентополучатель теряет, при этом в договоре ренты может быть включен пункт, в соответствии с которым рентополучатель не может быть выселен из жилого помещения. Более того, во избежания дальнейших недоразумений, нужно так же указывать на необходимость обязательного права собственника, отчуждающего по договору ренты квартиру, по предоставлению согласия им на любые сделки и действия с отчуждаемым жилым помещением.

Оспорить договор ренты можно только при условии, что новый собственник -- рентодатель, не исполняет обязательства по оплате ренты рентополучателю.

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, в отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан не только оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению лекарствами, одеждой, уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии.

Итак, почему договор ренты имеет преимущества перед договором пожизненного содержания с иждивением. Главная проблема заключается в том, что часто договоры пожизненного содержания с иждивением оформляются как правило с пожилыми лицами, с которыми часто возникают споры по исполнению обязательств. Договор ренты легче исполнить, а соответственно, расторгнуть договор в судебном порядке практически невозможно.

Доказать надлежащее исполнение договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее. Как показывает судебная практика именно такие договоры расторгаются судом чаще всего. Основанием для принятия судом решения о расторжении договора может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не осуществил ремонт, не купил лекарств или иным другим образом не интересовался судьбой рентополучателя.

Согласно ГК, приобретателем имущества может быть и юридическое лицо. Тогда возникает вопрос о дальнейшей судьбе имущества после его ликвидации. В данном случае имущество, которое было ранее отчуждено с условием пожизненного содержания, подлежит возврату отчуждателю. Однако, обязанности по содержанию отчуждателя переходят к правопреемникам юридического лица, а отчуждаемое имущество должно быть возвращено отчуждателю.

Согласно российскому законодательству согласие на заключение договора требуется и от супруга приобретателя имущества, поскольку расходы на пожизненное содержание будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства), об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона. А также при удостоверении договора ренты (в том числе и пожизненного содержания с иждивением), по которому передается жилое помещение (жилой дом, квартира, комната в квартире), нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом доме, квартире. При этом, если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора ренты требуется согласие органов опеки и попечительства. Если под выплату ренты передается жилое помещение. В договоре должны быть отражены возможные имеющиеся обременения в виде прав третьих лиц на пользование отчуждаемым жилым помещением.

Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора.

На мой взгляд, с практической точки зрения во избежание возникновения спорных ситуаций, необходимы дополнительные элементы процессуального порядка нотариального удостоверения и договора пожизненного содержания.

Отчуждение дома (квартиры) приобретателем при жизни отчуждателя не допускается, поэтому накладывается запрещение на отчуждение недвижимого имущества, о чем делается соответствующая надпись на всех оригиналах договора и вносятся сведения в Единый реестр запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества.

Заключение

Переход к рыночной экономике и трансформация экономических отношений ведут к расширению сферы гражданско-правового регулирования. Договоры об отчуждении имущества выделяются из всего блока гражданско-правовых договоров прежде всего:

· По направлению на передачу имущества;

· По передаче имущества в собственность контрагента.

Основным источником правового регулирования договоров об отчуждении имущества является ГК.

Отношения, связанных с куплей - продажей прежде всего гл. 30 (ст. 454 - 566).

Наряду с ГК источниками правового регулирования отношений по купле - продаже являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору розничной купли - продажи с участием покупателя - гражданина, не урегулированным ГК, применяется Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в редакции от 9 января 1996 г). К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Закон Российской Федерации "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" (в редакции от 19 июня 1995 г.).

В некоторых случаях, предусмотренных ГК, допускается регулирование отношений по купле - продаже указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации (правовыми актами)

Глава 31 ГК посвящена мене.

Некоторыми особенностями отличается также и регулирование отношений, связанных с применением ответственности за изъятие (эвикцию) товара, полученного по договору мены (ст. 571 ГК).

Договору дарения посвящена гл.32 ГК, которая содержит ряд специальных правил, предназначенных для регулирования договора обещания дарения и договора пожертвования.

Договору пожертвования посвящены нормы ст. ст. 572 - 582 главы 32 ГК и Федерального закона от 11 августа 1995 г. N 135-ФЗ "О благотворительной деятельности и благотворительных организациях". Ряд специальных норм о пожертвовании закреплен в Федеральных законах "О референдуме" от 28 июня 2004 г. N 5-ФКЗ и "О политических партиях" от 11 июля 2001 г. N 95-ФЗ.

Рента и пожизненное содержание с иждивением регулоруется главой 33 ГК.

С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" (§ 1 гл. 33 ГК).

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле - продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно.

Классификация договоров об отчуждении имущества облегчает применение определенных норм именно к тому или иному типу договора. Кроме того, она дает возможность выявлять черты сходства и различия правового регулирования тех или иных общественных отношений, способствует дальнейшему совершенствованию и систематизации законодательства, служит цели лучшего изучения договоров.

Классификация позволяет участникам гражданского оборота достаточно легко выявлять и использовать в своей деятельности наиболее существенные свойства договоров, прибегать на практике к такому договору, который в наибольшей мере соответствует их потребностям. Создается возможность на научной основе систематизировать законодательство о договорах, повышать согласованность нормативных актов.

Количество договоров по отчуждению имущества в общем объеме договоров очень значительно, и отчуждение имущества является одним из основных блоков гражданско-правового регулирования. Именно поэтому законодатель стремится детально регламентировать указанные правоотношения с учетом всех присущих им особенностей. Каждый из таких договоров имеет самостоятельный характер, с рядом специфических признаков, присущих каждому отдельному виду (см. таблицу в приложении).

Такое разграничение имеет очень важную практическую роль, для применения таких договоров в повседневной жизни. Каждый для себя выбирает наиболее приемлемый и удобный способ отчуждения имущества, и такое многообразие договоров позволяет значительно упростить и упорядочить этот процесс.

Несмотря на кажущуюся простоту отдельных договоров об отчуждении имущества, анализируя судебную практику нетрудно заметить, что на практике возникает множество спорных ситуаций. Для каждого договора можно выделить ряд специфических проблем, с которыми сталкиваются суды, в связи с этим по отдельным видам договоров, высшие арбитражные суды выпустили постановления, разъяснения, которыми руководствуются суды при возникновении спорных ситуаций.

Взять, к примеру договор ренты, вопрос о дальнейшей судьбе имущества после ликвидации юридического лица ( когда оно является приобретателем имущества) . Имущество, которое было ранее отчуждено с условием пожизненного содержания, подлежит возврату отчуждателю. Однако, обязанности по содержанию отчуждателя переходят к правопреемникам юридического лица, а отчуждаемое имущество должно быть возвращено отчуждателю. Или уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора.

На мой взгляд, с практической точки зрения во избежание возникновения спорных ситуаций, необходимы дополнительные элементы процессуального порядка нотариального удостоверения и договора пожизненного содержания.

Отчуждение дома (квартиры) приобретателем при жизни отчуждателя не допускается, поэтому накладывается запрещение на отчуждение недвижимого имущества, о чем делается соответствующая надпись на всех оригиналах договора и вносятся сведения в Единый реестр запрещений отчуждения объектов недвижимого имущества.

В договоре мены открытым остается вопрос о возможности кредитора в случае принудительного отобрания вещи у должника требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Исходя из общих правил ст. 393 и 15 ГК РФ кредитор, видимо, не должен быть лишен такого права. Пункт 1 ст. 396 ГК РФ презюмирует сохранение необходимости при ненадлежащем исполнении исполнить обязательство в натуре, несмотря на уплату неустойки и возмещение убытков. В связи с этим целесообразно было бы закрепить в законе обязанность ответчика представлять доказательства отсутствия у него данного товара. Непредставление таких доказательств должно привести к невозможности для ответчика ссылаться на фактическое отсутствие товара как основание для неприменения ответственности за неисполнение решения суда.

Предмет договора дарения является единственным существенным условием этого договора . Действующее законодательство не выделяет различные виды договора дарения в зависимости от его предмета. В частности, не получило на уровне Гражданского кодекса РФ специального регулирования в рамках отдельного параграфа или хотя бы отдельной статьи в рамках главы, регулирующей дарение недвижимого имущества.

Согласно п.3 ст. 575 запрещено дарение госслужащим и служащим муниципального образования в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Но указанные лица могут получать в дар обычные подарки стоимостью не более пяти МРОТ. Эта гражданско-правовая норма не согласуется с законодательством. Если одаряемый - должностное лицо перечисленных органов, то получение имущества или имущественных выгод квалифицируется как получение взятки или коммерческий подкуп, независимо от размера взятки (подкупа), а соответствующая сделка является недействительной. Во избежание разногласий между гражданским и уголовным законодательством следовало бы внести изменения в п.3 ст.575, а именно, дарение должностным лицам и лицам, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, запрещается, независимо от вида и стоимости подарка.

Главная проблема по договору купли-продажи , с которой сталкиваются суды, связана с приобретением имущества от неуправомоченного отчуждателя. Для защиты прав добросовестных приобритателей к договорам купли-продажи, в которых продавцом выступает неуправомоченный отчуждатель, не может применяться ст. 168, а должна применяться ст. 174 ГК РФ. Именно указанная статья содержит специальную норму, предусматривающую последствия совершения сделки неуправомоченным лицом. Таким образом, договор купли-продажи, продавцом по которому выступает неуправомоченный отчуждатель, является не ничтожной, а оспоримой сделкой.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации// СПС Консультант-Плюс.

2. Гражданский кодекс РФ ч. 1. от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ// СПС Консультант-Плюс.

3. Гражданский кодекс РФ ч. 2. от 26.01.1996 г. № 14- ФЗ// СПС Консультант-Плюс.

4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.11.2007 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года" // СПС Консультант-Плюс .

5. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.12.2006 N 11659/06 по делу N А42-422/2005 // СПС Консультант-Плюс.

6. ФЗ от 11 августа 1995 г. N 135-ФЗ "О благотворительной деятельности и благотворительных организациях" // СПС Консультант-Плюс.

7. ФЗ "О референдуме" от 28 июня 2004 г. N 5-ФКЗ // СПС Консультант-Плюс.

8. ФЗ "О политических партиях" от 11 июля 2001 г. N 95-ФЗ // СПС Консультант-Плюс.

9. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.97 N 4725/96. // СПС Консультант-Плюс.

10. Постановление Федерального Арбитражного Суда Восточно-Сибирского округа от 23 сентября 2004 года по делу №А19-3642/04-35-Ф02-3986/04-С2 // СПС Консультант-Плюс.

11. . " Информационный бюллетень Белгородского областного суда" N 05, 2004 // СПС Консультант-Плюс.

12. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление от 25 февраля 1998 г. N 8 " о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав " // СПС Консультант-Плюс.

Научная литература

1. Кабалкин А. Договор дарения / А. Кабалкин // Российская юстиция. -

1997. - №8. - С. 21-23.

2. Иоффе, О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе - М.: "Юрид.

лит.", 1975. - 872 с.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (книга 2).-М., 2002.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга 1. М., 2000.

5. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова., КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЧАСТЬ ВТОРАЯ // СПС Консультант-Плюс .

13. О.Н. Садиков ., Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций/ М.: Юрайт, 2004.

14. О.Н. Садиков., Гражданское право. Учебник. Том 2./ ИНФА-М 2007// СПС Консультант-Плюс .

15. А.Г. Калпина., Гражданское право. Ч.2 / М., 2005.

16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Е.Ю. Валявина (и др.) Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М., 2005.

17. Коршиков А.Г. Договор купли-продажи товаров / А.Г.Коршиков// Право и экономика, № 12,2006.

18. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954.

19. Пугинский Б.И. Коммерческое право России. М.: Юрайт, 2006.

20. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2006.

21. Тархов В.А. Гражданское правоотношение. Уфа, 1993.

22. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности: Монография. Уфа, 2001.

23. Толчеев Н.К. Судебная защита права собственности: Практ. пособие / Под ред. В.М. Жуйкова. М., 2001.

24. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Договоры консенсуальные и реальные: теоретические вопросы классификации и характеристика основных особенностей: Сб. статей/ Под ред. А.Г. Диденко. -М., 2006.

25. Яковлев В. Ф. Новое в договорном праве. -М., 2008.

Размещено на Allbest.ru