Правовое регулирования сделок с недвижимостью

По ГК РК дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. В последнем случае договор порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, т.е. в будущем. Различия между реальным и консенсуальным договорами дарения весьма велики и затрагивают практически все аспекты отношений между дарителем и одаряемым. Не случайно большинство норм главы 27 ГК РК регулируют либо только реальные договоры дарения, либо только обещание подарить, а количество общих норм, распространяющихся на все виды дарения, минимально. Единственное, что объединяет все разновидности договора дарения,-- это его безвозмездный характер.

Мотивы совершения дарения могут быть самыми различными: желание показать свое расположение одаряемому, помочь ему, отблагодарить за что-либо или даже инициировать ответный дар. В этом смысле безвозмездность дарения не означает его беспричинности. Однако во всех этих случаях мотив лежит за рамками самого договора дарения и никоим образом не влияет на его действительность. Если же мотив включен в содержание договора, т.е. дарение или обещание подарить формально обусловлено совершением каких-либо действий другой стороной, то это, как правило, ведет к признанию договора дарения ничтожным.

С другой стороны, желание одарить может выступить мотивом иного, нежели дарение, договора. Так, передача родственнику квартиры по ее официальной балансовой стоимости (которая во много раз ниже реальной рыночной цены) с экономической точки зрения -- щедрый подарок. Но юридически это -- не дарение, а купля-продажа, поскольку в обязательстве из договора присутствует встречное удовлетворение в виде покупной цены. Таким образом, основанием договора дарения является не само по себе желание одарить, а намерение передать имущество безвозмездно.

Безвозмездность - отсутствие встречного удовлетворения, как главный квалифицирующий признак договора дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена его использованием в общеполезных целях, в том числе -- по какому-либо определенному назначению (пожертвование). Исполнение такой обязанности одаряемым не является встречным предоставлением, поскольку оно адресовано не самому дарителю, а более или менее широкому кругу третьих лиц. Возможны и другие случаи дарения имущества, обремененного правами третьих лиц, например, залогом или сервитутом. Более того, возможно заключение договора дарения, связанного с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя, что в конечном счете приводит к возложению на одаряемого определенных обязанностей по отношению к дарителю.

Так, возможен договор, по которому даритель, отчуждая дом, выговаривает себе право постоянного пользования одной из комнат. Корреспондирующая этому праву обязанность одаряемого является встречной по отношению к обязанности дарителя осуществить дарение, она обусловлена ею. Однако исполнение этой обязанности одаряемым не охватывается «предоставлением» в традиционном смысле слова. Ведь даритель в результате исполнения договора не получает ничего нового, т. с. такого, что он не имел бы до и помимо договора. Аналогичная ситуация имеет место, когда лицо дарит один из принадлежащих ему земельных участков, оставляя за собой сервитут, например, право прохода или прогона скота по подаренному участку. До совершения дарения эти правомочия уже принадлежали собственнику (не являясь собственно сервитутами, но входя в содержание правомочия пользования), поэтому одаряемый ничего «своего» дарителю не предоставляет. С известной долей условности можно было бы говорить о том, что одаряемый лишь «возвращает» дарителю часть того, что ему и так принадлежало. Точнее, эту ситуацию следует понимать таким образом, что указанные права, оставшиеся за дарителем, вообще не входили в состав дара, а значит, и не могли быть переданы обратно в качестве встречного удовлетворения.

Таким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения. Поэтому абзац 2 п. 1 ст. 506 ГК РК нуждается в ограничительном толковании. Из этого можно сделать вывод, что договор дарения, являющийся, по общему правилу, односторонне обязывающим, в ряде случаев может выступать и как договор взаимный (но тем не менее безвозмездный).

В юридической литературе обосновывались и другие признаки договора дарения, восходящие к классическому римскому праву: бесповоротность перехода прав, бессрочность дарения, увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя и некоторые иные. Все эти признаки, действительно, обычно присущи дарению. Но все они производны от безвозмездного характера дарения, а потому не имеют самостоятельного значения.

Отграничение дарения от сходных институтов гражданского права, как правило, не представляет большого труда. Купля-продажа является явным антиподом дарения в силу своей возможности. От договора ссуды дарение отличается тем, что вещь, являющаяся предметом договора, передается в собственность, а не во временное пользование, как при ссуде. Кроме того, предметом дарения может выступать не только вещь, но и имущественное право, а также освобождение от обязанности. В отличие от завещания -- односторонней сделки по распоряжению имуществом на случай смерти -- дарение является договором, т. е. двусторонней сделкой, а потому может иметь место лишь при жизни дарителя. Сторонами договора дарения -- дарителем и одаряемым -- могут быть граждане, юридические лица и государство. Право государства совершать дарения не вызывает сомнений. В дореволюционном российском праве существовала такая разновидность дарения, как пожалование, т.е. дарение недвижимости частному лицу, совершавшееся Государем Императором от имени государства. В качестве одаряемого лица государство может выступать лишь в договоре пожертвования Развитие русского права , вт пол. XVII-XVIII вв под. Ред. Скрипилева Е.А. М, Наука 1992-с 141. Это вполне естественно, поскольку государство действует только в общих интересах, следовательно, принимать подарки в качестве частного лица, преследующего свои цели, оно не может. Но вправе ли тогда государство делать подарки иначе, как в общеполезных целях? Да, так как общий интерес, преследуемый государством, может заключаться и в том, чтобы одарить частное лицо (двух, трех, тысячу и т.д.).

Серьезное влияние на возможность заключения договоров дарения гражданами оказывает объем их дееспособности. Недееспособный гражданин может заключать договоры дарения только через своего опекуна (п. 2 ст. 26 ГК РК). Лицо, признанное ограниченно дееспособным, вправе самостоятельно совершать лишь мелкие бытовые сделки, а все остальные -- только с согласия попечителя (п. 1 ст. 27 ГК РК). В соответствии с правилами п. 2 ст. 22 и п. 2 ст. 23 ГК РК малолетние и несовершеннолетние могут совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, т. е. выступать в качестве одаряемых, если соответствующие договоры не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации. В разных случаях требуется согласия законных представителей.

Дарение между супругами производится на общих основаниях с учетом, разумеется, того, что предметом дарения обычно выступает имущество, принадлежащее одному из супругов лично (например, вещь на праве собственности либо доля в общей долевой собственности, если такой режим имущества установлен). Впрочем, возможно дарение и путем передачи имущественных прав, принадлежащих одному из супругов в общей совместной собственности, что приведет к закреплению всего супружеского имущества за одним лицом. Дарение третьим лицам имущества, находящегося в общей совместной собственности (а это самый распространенный режим супружеского имущества), возможно по согласию всех собственников (п. 2 ст. 220 ГК РК).

В отношении договоров дарения с участием юридических лиц ГК РК также предусматривает ряд специальных ограничений. Ст. 510 ГК РК прямо запрещает дарение между коммерческими организациями, за исключением обычных подарков небольшой стоимости. Значение этой нормы трудно переоценить, особенно учитывая широту предмета дарения. С одной стороны, ст. 510 ГК РК направлена на защиту имущества организаций от разбазаривания (правда, эта лазейка уже давно сужена налоговым законодательством) и, значит, служит интересам кредиторов и участников (учредителей) юридических лиц. С другой стороны, эта же норма серьезно ограничивает возможности нормального ведения предпринимательства и подчас противоречит сложившимся обычаям и обыкновением бизнеса. Так, коммерческая организация вроде бы не вправе простить долг контрагенту -- коммерческой организации. А в случае безнадежной задолженности это может повлечь за собой целый ряд неблагоприятных экономических последствий для кредитора. Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с ст. 508 и ГК РК все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и кон сенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

Из объектов регистрации, предусмотренных в пункте 2 ст. 118 ГКРК, проблематичными являются регистрация ренты и права доверительного управления.

Проблемы регистрации ренты в правовом кадастре. Институт ренты в настоящее время регулируется главой 28 ГК.

Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в казахстанском гражданском законодательстве впервые. Ранее законодательству был известен только один случай рентных отношений. Как известно, ГК КазССР 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо (гл. 31 ГК КазССР).1¹ Цыбуленко. З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. № 6 С.12-13. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 28 ГК РК призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 517 ГК РК). Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами . Согласно ст. 519 ГК РК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договоpa ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 25 ГК РК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,-- правила о договоре дарения (глава 27 ГК РК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 28 ГК РК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 519 ГК РК).

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea -- игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Правовое регулирование рентных отношений в ГК РК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 28 ГК РК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т. п.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Прежде всего закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 518 ГК РК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Далее, в законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 520 ГК РК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 357 ГК РК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственных может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

ГК РК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора -- постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 28. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах -- возмездно или безвозмездно -- передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,-- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 528 ГК РК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 529 ГК РК).

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

3.2 Особенности передачи недвижимого имущества во временное пользование и залог

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 581 ГК РК).

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всегда передается в аренду вместе со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружение ГК РК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. В общем, юридического значения делению объектов здания и сооружения ГК РК не придает.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Также возникают трудности при передаче части здания в субаренду.

Поэтому для регулирования отношений, вытекающих из аренды части здания, следует принять специальные правила либо установить исключения из общих правил, существующих для аренды самих зданий. В противном случае собственники зданий будут использовать свои права исключительно во вред арендаторам, а энергоснабжающие организации и предприятия связи станут злоупотреблять своим доминирующим положением на рынке. В частности, сделки по субаренде части зданий, переданных в аренду, совершенные без согласия собственника Гражданский кодекс должен считать оспоримыми.

Форма договора аренды зданий и сооружений -- письменная, при чем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (ст. 582 ГК РК). Заключение такого договора посредств обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания, сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 582 ГК РК).

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо предмета относится также и цена (арендная платы). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (ст.583 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 385 ГК РК не применяются.

Пример мошенничества. Из-за тяжелого финансового положения семья сдала свою квартиру сроком на три месяца внаем фирме. Договор заключен с риэлтерской фирмой, фирму представлял очень корректный, вежливый, интеллигентного вида молодой человек, который представился менеджером, назвал фамилию. При разговоре проявлял отзывчивость и желание помочь. Когда в последующем было возбуждено уголовное дело, оказалось, что фамилия агента вымышлена, но никто не удосужился проверить при заключении договора его паспорт.

При заключении договора попросил ксерокопию удостоверения личности хозяев, документы на квартиру. Через три месяца выяснилось, что квартира продана. Фирма с которой заключен договор, не существует и никогда не существовала. Семья осталась без жилья.1¹ К. Ильясова «Регистрация прав на недвижимость В РК».Адилет. Алматы 2000 г.

Содержание договора аренды зданий и сооружении (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 584 ГК РК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передают права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 547 ГК РК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, apендатору предоставляется право пользования соответствующей часть земельного участка на условиях аренды или иное право, если от предусмотрено договором аренды здания или сооружения.

Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования соответствии с его назначением.

На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случае когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использованы не по назначению.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передач подписываемому сторонами (ст. 584 ГК РК).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды) обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных в договоре рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора -- от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (coopужения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания) или сооружения (п. 3 ст. 584 ГК РК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при пер даче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 584 ГК РК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

Моменты, на которые должен обратить внимание арендатор во время переговоров и заключения договора с хозяевами:

1. Выяснение прав собственности

Согласно п. 1 ст. 540 ГК РК «по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование».

Статья 542 ГК РК гласит:

«В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор -- незаключенным».

Чтобы Вас не выселили из квартиры, под договором имущественного найма (аренды) должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, являющихся собственниками жилой площади.

2. Срок найма и условия отказе регламентируются ст. 545 ГКРК:

«1. Договор имущественного найма заключается на срок определенный договором.

2. Если договор имущественного найма заключен без указании срока, он считается заключенным на неопределенней срок.

Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора любое время, предупредив об этом другую сторону, за три месяца -при найме недвижимого имущества и за один месяц -- при найме, иного имущества, если законодательными актами и договором не установлено иное».

После подписания договора с хозяином и передачи ему денег (обязательно после подписания договора) арендатор предупреждает арендодателя о неизменности цены и условиях досрочного освобождения жилплощади по инициативе хозяина. Оговаривается, что если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, то он выплачивает арендатору неустойку в размере двух месячных арендных плат или самостоятельно подбирает жильцу похожую квартиру, которая его устроит. Если дело действительно требует выплаты неустойки или подбора нового варианта, то квартиру придется освободить. В п. 3 ст. 556 ГК РК говорится:

«Договор может быть досрочно расторгнут по требованию нанимателя в следующих случаях:

1) наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре -- в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;

3) переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

4) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования.

3. Проверка и неприкосновенность.

Хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Обговорите, когда он будет приходить, лучшее если это делать по предварительному звонку за сутки, чтобы Вы смогли спланировать свои дела и его принять. Обычно такой контроль совмещается с внесением арендной платы за очередной период. Очень часто арендаторам приходится в дальнейшем иметь дело с нетрезвым хозяином, который может позвонить или вломиться в квартиру среди ночи и потребовать денег на водку, на оплату такси, взаймы или «прилечь переночевать». Если арендатор вежливо, но твердо откажет, часто начинается пьяная истерика. Арендаторы должны быть всегда настороже, если арендодатель «пошел в примаки» -- свою квартиру сдает, а сам живет у жены, невесты, подруги, любовницы. На практике было много случаев, когда дамы выгоняли своих кавалеров, явившихся в непотребном виде, а те являлись в родной дом.

4. Телефонные переговоры

Чаще всего арендодатели требуют у Вас залог (в размере до трех месячных арендных плат), который должен быть отдан после освобождения квартиры и при отсутствии неоплаченных счетов за телефон.

Очень часто на практике бывает так: Вы отдали хозяину залог, по «межгороду» не говорили, освобождаете в плановый срок квартиру, а у хозяина денег нет.

В соответствии со ст. 118 ГК РК аренда свыше одного года подлежит обязательной государственной регистрации.

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.

Как разновидность договора аренды зданий можно рассматривать договор аренды предприятия. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 573 ГК РК).

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие, как объект права, в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того, суть пользования предприятием, как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 578 ГК РК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 119 ГК РК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум, три -- и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты -- «только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором». В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 119 ГК РК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

Основной термин (ипотека) ипотека недвижимого имущества - это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Ипотечный договор - соглашение сторон об установлении основного обязательства.

Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.

Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель). Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора. Права залогодателя могут подтверждаться выдачей ипотечного свидетельства. В ипотечном договоре должны указаны; имя и местожительство (местонахождение) залогодателя и залогодержателя, а также вещного поручителя, существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения, опись и местонахождения заложенного имущества. Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим как для недвижимого, так и для движимого имущества.

В силу ст. 319 ГКРК реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, и если законом не установлен иной порядок. Требование о продаже заложенного имущества путем проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в соответствии со ст. 369 ГК РК. Статьей допускается заключения между сторонами соглашение об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в нашем случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложения денежных средств в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической стабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

В юридическом смысле существуют не цельные объекты недвижимости (в идеале: земля плюс недра плюс воздушное пространство, ограниченные размерами участка земли) с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов (например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами, плюс полное право собственности - то есть владения, пользования и распоряжения - на расположенное на данном участке здание). Поэтому применяются и различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов прав: земельных участков, жилья, нежилых помещений конструкций. Такое разделение влечет ряд неудобств. Еще в римском праве невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.

Пересечение прав, трудоемкость их разделения (зачастую и нецелесообразность): права на здание, например, достаточно условно «отделимы» от прав на участок земли под ним, уже хотя бы потому, что с функциональной точки зрения его нельзя отделить от расположенных в земле инженерных сетей, труб, и пр. Применение такого подхода вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, в соответствии со ст. 303 ГК РК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

Как недостаток можно рассмотреть громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними: нелегальный оборот наличных денег, который ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и устранения неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Гораздо эффективнее регистрировать объекты не спорадически (по моменту купли-продажи), а сплошным, «балансовым» методом, исходя из существующих (проверенных на чистоту) титулов собственности на определенную дату, причем в качестве основы для такого регистра должен использоваться участок земли.

Значительно быстрее и проще регистрировать объекты, когда констатирующим признаком кадастра объектов недвижимости является земля. Тогда «пирамида» прав строится от прав собственности на участок земли к правам владения, пользования и распоряжения объектами, на нем расположенным (и составными их элементами). Эта логика правомерна хотя бы потому, что земля известна как единственно вечное (кстати, и не амортизируемое!) средство производства.

Неудобством можно считать и затруднения в применении существующей нормативной базы. Например, неурегулированность процесса перевода объекта жилищного фонда в нежилой - известны случаи, когда происходили срывы сделок купли-продажи объектов недвижимости из-за неоправданно затянувшейся процедуры перевода, хотя все формальные условия данного процесса были выполнены.

Участниками рынка недвижимости являются не только продавцы и покупатели, но и профессиональные посредники - риэлторы.

Следовательно, можно сделать вывод, что экономическая политика, проводимая как республиканскими, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе, и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно, ухудшает криминогенную ситуацию на рынке.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Список литературы

1. Законы и другие нормативные акты.

1.1. Конституция РК. 1997 г. Алматы, Жетi-Жаргы.

1.2. Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1.3. Закон РК «О приватизации жилищного фонда в РК»

1.4. Указ Президента РК «Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 27.08.99.

1.5. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28.02.96 г, с изм. на 09.07.97 г.

1.6. Постановлением Правительства РК «Временное положение о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденным от 20 февраля 1997 г № 236

1.7. Постановление Правительства РК №236 «Порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества»

1.8. Инструкция по ведению книги учета документов, поступающих на регистрацию. Утвержденная директором Министерства юстиции РК от 16 июля 1998 г.

1.9. Постановление «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования» от 10.12.96 г. № 1511

1.10. Положение о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования. 20.06.96., № 760

1.11. Гражданский Кодекс РК от 1 июля 1999 года.

1.12. Жилищный Кодекс РК

Специальная литература

2. Абрамов В.А. «Сделки и договоры». Комментарий. - Алматы.: Жан, 1999 г.

2.1 Адлингтон. Г. Регистрация недвижимости и прав собственности. Алматы: Жетi-Жаргы, 2001 г.

2.2 Акты русского государства 1505-1526 годов. Составил Веселовский С.Б.- Москва.: Наука, 1975 г.

2.2 Аннерс. Э История европейского права. - Москва.: Наука, 1995 г.

2.3 Бойко. Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. - 1995 г. № 9. - С.173.

2.4 Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. Пособие. - М.: Наука. 1992 г.

2.5 Гражданское право. Учебник. Ч.2 / под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «Проспект», 1998 г.

2.6 Гришаев С.П. Все о недвижимости. Изд «БЕК»., 2002 г.

2.7 Жатписбаев Б.А. Система римского права. Москва: СПАРК. 1996.с.270.

2.8 Жирков. В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право. 1999. № 6

2.9 Законодательные акты русского государства второй половины XVI-XVII в.в. Тексты. / под редакцией Н.Е. Носова. - Л.: Наука, 1987 г.

2.10 Ильясова. К. «Регистрация прав на недвижимость в РК». Эдилет, Алматы, 2000 г.

2.11 Ким Е.П. Техническая инвентаризация и оценка недвижимости. М.: Экспертное Бюро, 1997 г.

2.12 Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в РК. Алматы: 2002 г.

2.13 Коломейченко. О., Лукьянова. Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. - 1997 г. -№ 2. -С.50-61.

2.14 Колотинская Е.Н. Правовые основы земельного кадастра в СССР М.: Издательство Московского университета, 1968 г.

2.15 Лаврухин. О. Рыное недвижимости: этап становления закончен, но что дальше. // Бизнес. - 1996 г. -№ 11. - С.13.

2.16 Лозебо.А. О правах собственности на недвижимое имущество. // Экономика и жизнь. - 1996 г. -№ 4. -С.30-31.

2.17 Павлов. Н. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская Юстиция. - 1995 г. -№ 5. -С. 26

2.18 Покровский. Б.В. «Проблема права собственности» // Гражданское законодательство РК: Статьи, комментарии, практика. Алматы: Баспа, 2001 г. С.50

2.19 Получичик. М. Недействительные сделки. // Хозяйство и право. / 1999 г. -№ 15. - С.140-144.

2.20 Посконин В.В Правовые системы мира. Екатеринбург. 1995. с.15.

2.21 Развитие русского права в XVII-первой половине XVIII в.в. / под редакцией В.С. Нерсесянц. - М.: Наука. 1986 г.

2.22 Развитие русского права второй половины XVII-XVIII в.в. / под редакцией Е.А. Скрипилева. - М.: Наука. 1992 г.

2.23 Римское право. Учебник / под редакцией И.Б. Новицкого. - М.: Наука. 1994г.

2.24 Римское частное право. Учебник. / под редакцией И.Б. Новицкого, И.С. Претерского. - М.: Наука, 1994 г.

2.25 Романкова И.В. Некоторые проблемы заключения и оформления гражданско-правовых сделок//Вестник Каз ГУ. 1997,№4

2.26 Салтанова С.А., Чабан Ю.М. Основы жилищного законодательства РФ. Часть 1. - М. - Санкт-Петербург.: ИТД «Герин», 1998 г.

2.27 Синюков. В.Н. Российская правовая система. Саратов 1994 г.

2.28 Суханов. Е. Древнее русское право. Москва, 1998 г.

2.21 Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов государственной регистрации. // Государство и право. 1998 г. № 11

2.22 Хамин Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов. // Экономика и жизнь. - 1997 г. - № 3.

2.23 Цыбуленко. З Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и права. - 1998 г. - № 2. - С. 52-62.

2.24 Чубаров. В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон.1999 № 5

2.25 Чубуков. Г.З Земкльная недвижимость в системе российского права // Государство и право. - 1985 г. - № 9. - С. 42-51.

2.26 Якушкин И. Очерки по истории русской поземельной политики XVIII-XIX в.в. - М.: Наука, 1990 г.

Размещено на Allbest.ru

...